第一篇：承租人購買直管公房,共居人主張合同無效敗訴

承租人購買直管公房，共居人主張合同無效敗訴

作者：房與法苑房產(chǎn)律師 王樹德

【摘要】

直管公房房改，承租人購買房屋后，共居人如何維護權(quán)益，主張購房合同無效可否獲得法院支持？通過下面案例，我們可以分析當前共居人的權(quán)利主張。

【案情簡介】

甲、乙因拆遷被安置于直管公房****號住房，乙為該公房承租人。后乙與***區(qū)房屋管理局簽訂了《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》約定，****號住房一套，出售給乙，乙支付房價款后取得****號住房房屋所有權(quán)證，證書記載的該房屋所有權(quán)人為乙?，F(xiàn)甲訴訟至法院，認為我與乙因拆遷同時被安置到****號住房，共同承租該房屋。在我不知情的情況下，乙與房管局簽訂了《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》，使得乙非法取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)。嚴重侵害了我對該房屋的使用權(quán)和購買權(quán)?，F(xiàn)要求確認乙與房管局簽訂的《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》無效。乙辯稱：涉案房屋系***區(qū)房屋管理局的直管公房，我為原公房承租人。根據(jù)相關(guān)文件優(yōu)惠售房的對象應(yīng)為公有住宅樓房的現(xiàn)承租人。依據(jù)公有住宅租賃合同記載顯示，承租方僅有我一人，并無甲。我認為《成本價出售直管公有住宅樓房協(xié)議書》依法成立并有效。

【審判結(jié)果】

法院經(jīng)過審理認為：***區(qū)房屋管理局關(guān)于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準，其可將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。乙作為直管公房承租人，就****號房屋簽訂購房協(xié)議，并無不當，該協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。甲主張協(xié)議無效缺乏事實和證據(jù)依據(jù)，判決不予支持。

【律師評析】

合同無效的法定情形包括以下幾種：

①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會公共利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。本案中，甲試圖通過上述情形，以“購房協(xié)議嚴重損害其使用權(quán)和購買權(quán)”為由，主張購房協(xié)議無效，于法無據(jù)，分析如下：

1、《中華人民共和國合同法》規(guī)定，訂立合同要遵循平等、自由、公平、誠實信用、公序良俗的基本原則。本案中，***區(qū)房管局與乙簽訂的購房協(xié)議系雙方自愿真實意思表示，不違反訂立合同的基本原則，并非惡意串通。

2、***區(qū)房屋管理局關(guān)于其直管公有住房改革的方案得到了***市人民政府房改辦公室的批準，其有權(quán)將其出租的直管住宅樓房向房屋承租人出售。根據(jù)相關(guān)房改政策文件，乙為該房屋承租人，屬于直管公房購買優(yōu)惠對象?？梢?**區(qū)房管局與乙簽訂的購房協(xié)議不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也未損害國家、社會、集體及他人的利益。因此屬于合法有效的合同，應(yīng)當受到法律的保護。故法院駁回甲的訴訟請求。

那么，直管公房房改后，承租人取得房屋所有權(quán)，而共居人主張合同無效被駁回。面對這樣的現(xiàn)實，共居人該如何維護自身的合法利益，保障自身在房改政策中能有棲身之所不至顛沛流離？目前，大部分的共居人選擇訴訟主張享有對該房屋的使用權(quán)，并獲得法院的支持，以此來保證自身的權(quán)益。

第二篇：直管公房拆遷,共居人主張分割拆遷款勝訴

直管公房拆遷，共居人主張分割拆遷款勝訴

【摘要】

直管公房面臨拆遷，共居人能否作為被拆遷安置人，主張分割拆遷補償款？

【案情簡介】

陳某有兩子甲和乙，陳某生前承租有一處公房，去世后承租人變更為甲，甲、乙一直居住于此，后甲按照房改政策購買此房并取得房屋所有權(quán)，并交付拆遷獲得一筆拆遷款?，F(xiàn)乙起訴至法院，認為被拆房屋原屬于公租房，我作為共同居住人，理應(yīng)享有拆遷利益，要求分割拆遷補償款。甲辯稱，父親死后承租人變更為我，后我按照房改的優(yōu)惠政策取得產(chǎn)權(quán)，乙只是借住在此，不屬于拆遷安置人，不應(yīng)該享有拆遷補償款。

【審判結(jié)果】

法院經(jīng)審理認為，乙自父親去世前一直在被拆遷房屋中居住，直至甲成為該房屋的承租人，應(yīng)確認為承租人的共居人口。甲按照相關(guān)政策購得被拆遷房屋是基于原先的承租關(guān)系，該購買行為應(yīng)為承租人代表全體共居人口共同購買，被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)應(yīng)為全體共居人共同共有，故乙應(yīng)為此次拆遷的被拆遷人，有權(quán)分得拆遷利益，判決甲需支付乙享有的部分拆遷款。

【律師評析】

房與法苑房地產(chǎn)律師認為，雙方爭議的焦點是乙是否為此次拆遷的被拆遷人及是否應(yīng)當分得拆遷款。解決爭議焦點的關(guān)鍵在于查明乙可不可以作為共居人對被拆遷房屋擁有使用權(quán)。《關(guān)于貫徹實施上海市房屋租賃條例的意見》二中對“共同居住人”進行了如下解釋：“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制。本案具有一定的特殊性，即乙在原承租人（陳某）在世時便居住于涉案房屋內(nèi)，直至甲變更為承租人，應(yīng)當視為共同居住人，享有對房屋的使用權(quán)。后涉案房屋被甲購買并取得產(chǎn)權(quán)，實際房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為全體共居人甲、乙共同共有，所以，乙應(yīng)為此房屋拆遷的被拆遷人，享有拆遷權(quán)益。

第三篇：直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

直管公房承租人去世后要求變更公房承租人程序

公房承租人去世后要求變更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求變更公房承租人，向公房管理部門提出申請，公房管理部門不同意變更，原告向法院提起行政訴訟。

原告吳鳳不服被告北京市東城區(qū)人民政府（以下簡稱區(qū)政府）下屬的北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心（以下簡稱房地一中心）公房行政答復，向本院提起行政訴訟。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限內(nèi)向被告送達了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2014年10月22日公開開庭審理了本案。原告吳鳳及其代理人王璐璐，被告區(qū)政府的委托代理人韓寶春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2014年8月6日，房地一中心針對吳鳳2014年5月27日提出的申請作出《關(guān)于吳鳳來信的書面答復》（以下簡稱被訴答復），主要內(nèi)容為：您反映?胡同?號院房屋系房地一中心下屬交道口分中心（以下簡稱交道口分中心）管界，承租人吳春林（您父親）。2010年3月29日承租人吳春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申請，因上述房屋與一起合同詐騙案件有關(guān)，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下簡稱西城公安分局）向原交道口房管所（現(xiàn)更名為交道口分中心）發(fā)來協(xié)作函，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。至今交道口分中心仍未接到撤銷限制令的通知。另，與您同一戶籍人員對您變更該房承租人手續(xù)有異議。故我中心根據(jù)上述情況及《北京市公有住宅租賃合同》相關(guān)規(guī)定，無法為您辦理變更手續(xù)。

被告區(qū)政府在法定期限內(nèi)向本院提供了作出具體行政行為的證據(jù)：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所發(fā)布的《協(xié)作函》，證明交道口房管所收到《協(xié)作函》，故不能對涉案房屋辦理任何有關(guān)的手續(xù)；

2、被訴答復，證明除因西城公安分局發(fā)來《協(xié)作函》，要求我中心對涉案房屋限制辦理變更承租人等手續(xù)外，與原告同一戶籍其他家庭成員也對將原告變更為房屋承租人有異議，不同意原告更名；

3、吳華的《畢業(yè)證書》，證明其在涉案房屋居?。?/p>

4、北京市東城區(qū)職業(yè)介紹服務(wù)中心出具的《證明》，證明吳華在外無住房；

5、吳生與馬桂琴的《離婚協(xié)議書》，證明吳生在外無住房；

6、吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興出具的《情況說明》；

7、吳和云意見書；

8、吳生意見書；

9、吳嫻意見書。

被告用證據(jù)6-9證明原告其他家庭成員不同意變更原告為房屋承租人。

原告吳鳳訴稱，原告父親吳春林于2006年2月7日去世。吳春林生前承租北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號公房五間。原告與父親在涉案公房居住多年，原告戶籍已遷入該房內(nèi)。自2012年起，原告多次向房地一中心提出書面申請，請求依法將涉案房屋承租人變更為原告，該中心以種種理由拒絕變更。經(jīng)原告查詢，西城公安分局《協(xié)作函》所指的回遷房合同詐騙案早在2012年由北京市第一中級人民法院審結(jié)并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告認為，刑事案件公開宣判，網(wǎng)上、電視均有報道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核實即可。但該中心拒絕核實，拒絕辦理更名，實無道理。另，《北京市公有住宅租賃合同》在變更承租人的條款中沒有“同一戶籍人員對變更承租人有異議”的相關(guān)規(guī)定，故房地一中心以“同一戶籍人員對變更承租人有異議”為由，拒絕辦理過戶缺乏法律依據(jù)。原告戶口已遷入涉案公房，也與父親在涉案公房共同居住過，父親去世后無房仍在此居住，符合變更承租人條件。房地一中心不予變更的行為侵害了原告的合法權(quán)益，故訴至法院，要求撤銷房地一中心于2014年8月6日針對吳鳳作出的答復，并對吳鳳的申請重新作出處理。

原告吳鳳在開庭審理前向本院提供了以下證據(jù)：

1、《公有住宅租賃合同》，證明2000年4月12日吳春林與原北京市東城區(qū)房屋土地管理局簽訂了公有住宅租賃合同，吳春林是承租人；

2、常住人口登記卡，證明吳春林承租涉案公房戶口狀況，戶主吳春林1971年遷入，吳春林之子吳生、之兒媳馬桂琴戶口于2002年10月24日遷入，之孫女吳嫻（吳生、馬桂琴之女）1988年10月22日遷入，吳春林之女吳和云戶口于1971年5月30日遷入，吳春林之孫女吳華戶口于1985年6月5日遷入，吳春林之女吳鳳于2008年6月26日遷入，吳春林之外孫王希（原告之子）于2010年4月17日遷入；

3、2010年3月29日北京市順義區(qū)殯儀館出具的《證明》，證明吳春林于2006年2月7日火化；

4、被訴答復，證明房地一中心以《協(xié)作函》及同一戶籍人員對變更該房承租人手續(xù)有異議為由，拒絕辦理更名手續(xù)，缺乏依據(jù)；

5、北京市公安局城關(guān)派出所出具的《證明信》，證明吳生、馬桂琴系夫妻關(guān)系，吳嫻系二人之女；

6、北京市房山區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)登記辦公室于2011年5月6日出具的查詢結(jié)果，該結(jié)果顯示吳生為位于房山區(qū)?路?號樓?號房屋的所有權(quán)人，證明吳生、馬桂琴夫婦有房產(chǎn)，二人不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

7、北京市東城區(qū)房屋管理局于2011年5月19日出具的查詢結(jié)果，該結(jié)果顯示位于東城區(qū)?區(qū)?號樓?單元?號房屋的所有權(quán)人為吳和云，證明吳和云有私有房產(chǎn)，其戶口雖在涉案公房內(nèi)，但其不具有承租公房的資格，變更承租人不需征求其意見；

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《證明信》，證明吳華系吳增喜、朱秀蘭夫婦之女；

9、北京市東城區(qū)交道口街道鼓樓苑社區(qū)居民委員會出具的《證明信》（二份），證明吳鳳、王希長期在此居?。?/p>

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金繳納憑證》及涉案公房2009年到2010年的水費、電費、有線電視費、電話費、采暖費等繳納憑證，證明原告繳納了涉案公房租金、水電費、采暖費、話費、煤改電、有線電視費等費用，原告在涉案公房內(nèi)居住；

11、《殘疾人證》，證明原告聽力（四級）殘疾；

12、（2014年）東公交道口所戶字563號《證明信》，證明原告與吳春林現(xiàn)同一戶籍，戶口2008年6月26日遷入；

13、（2011年）東公交道口所戶字969號《證明信》，證明吳春林、吳鳳戶口于1971年5月30日由東四?號遷入本地；

14、（2013年）東公東四所戶字1098號《證明信》，證明吳鳳1958年1月13日出生就同父母住在一起；

15、照片5張，2010年9月11日拍攝，證明對涉案公房提出異議的部分人員（照片顯示出吳和云、吳生）在涉案房屋內(nèi)進行打砸，原告居住公房內(nèi)墻面、地面鋪上了瀝青，現(xiàn)無法居住，也可以證明原告一直在涉案房屋居?。?/p>

16、北京市昌平區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2011年7月13日出具的房屋查詢結(jié)果，證明吳增喜在外有住房及住房情況；

17、2014年5月27日吳鳳的《更名申請書》，證明原告提出更名申請的事實。

被告區(qū)政府辯稱，因涉案公房涉及合同詐騙案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所發(fā)了《協(xié)作函》，要求對上述房屋限制辦理變更承租人、房屋置換等手續(xù)。現(xiàn)該限制令并未撤銷，故房地一中心以該限制令作為依據(jù)作出答復是依法行政。關(guān)于同一戶籍人員對變更承租人有“異議”一事，是根據(jù)《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定，因同原告在同一戶籍冊中共有五人，其中四人提出書面意見，所以不給原告辦理變更承租人手續(xù)是符合《北京市公有住宅租賃合同》第七條之規(guī)定的，程序合法。故請求法院駁回原告的訴訟請求。

本院依原告的申請調(diào)取了（2010）一中行初字2049號《刑事判決書》，原告以此證明以董靜為首的涉案公房詐騙案已于2012年審結(jié)，西城公安分局的《協(xié)作函》不能再成為房地一中心拒絕辦理更名的理由。

根據(jù)庭審質(zhì)證，本院對上述證據(jù)作如下認證：被告提供的證據(jù)2及原告提供的證據(jù)4均為被訴具體行政行為，不能作為證據(jù)使用，本院不予接納。被告提供的證據(jù)1，具有真實性、合法性及關(guān)聯(lián)性，本院予以采納，但該份材料的出具時間為2010年，在無其他證據(jù)佐證的情況下，目前該份材料涉及的刑事案件是否審結(jié)、限制變更公房承租人的情況是否發(fā)生改變尚無法確定，故對其證明目的，本院不予采信；被告提供的證據(jù)3，不能證明吳華的居住情況，本院不予采信；被告提供的證據(jù)4，只能證明吳華檔案中沒有分房記載，不能證明其在外是否購有住房，本院不予采信；被告提供的證據(jù)5，不能單獨證明吳生在外無住房，本院不予采信；因被告未提供證據(jù)證明吳和云、吳和平、吳生、吳增喜和吳和興屬于變更承租人應(yīng)當征求其意見的家庭成員范圍，故被告提供的證據(jù)6-9與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予接納。原告提供的證據(jù)1-3、5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院關(guān)于行政訴訟證據(jù)若干問題的規(guī)定》中有關(guān)證據(jù)形式的規(guī)定，內(nèi)容真實，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以采信；原告提供的證據(jù)6、7、16，證明的均為2011年的房產(chǎn)情況，而本案被訴答復針對的是原告2014年5月27日的更名申請，故這三份證據(jù)不能證明原告提出涉案申請時的房產(chǎn)狀況，本院不予采信；原告提供的證據(jù)10、15，不能證明原告的居住情況，本院不予采信；原告申請法院調(diào)取的證據(jù)，內(nèi)容真實、合法，能夠證明（2010）一中行初字2049號案件于2012年3月27日審結(jié)的事實，本院予以采信。

經(jīng)審理查明，坐落于北京市東城區(qū)?胡同?號5-9號房屋5間，使用面積42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人為原告之父吳春林。吳春林的戶籍在東城區(qū)?胡同?號，為該戶戶主，與其同一戶籍人員有：之子吳生、之兒媳馬桂琴、之孫女吳嫻、之女吳和云、之孫女吳華、之女吳鳳、之外孫王希。吳鳳的戶籍于2008年6月26日從海淀區(qū)?號院?樓?號遷入該址。吳春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吳鳳向房地一中心提出書面申請，要求將上述房屋的承租人由吳春林變更為其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被訴答復，并送達吳鳳。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原東城區(qū)交道口房管所出具《協(xié)作函》一份，內(nèi)容為：2009年12月，我分局破獲一起以犯罪嫌疑人董靜為首的，以銷售回遷房為名的特大合同詐騙案件。此案涉及你轄區(qū)?號吳春林承租的公房五間，為查明案情，請貴所協(xié)助辦理限制該戶變更承租人、房屋置換、房屋拆遷等手續(xù)。

本院認為，根據(jù)直管公房管理的相關(guān)規(guī)定及我市機構(gòu)改革的現(xiàn)狀，東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心及其各分中心接受北京市東城區(qū)人民政府的委托，依法履行對轄區(qū)內(nèi)直管公房進行管理的法定職責，包括對直管公房承租人變更申請進行審查，對申請人是否具備更名條件作出認定。

本案中，房地一中心在被訴答復中列明的不能為原告辦理更名手續(xù)的理由有二：一是西城公安分局曾發(fā)《協(xié)作函》，目前尚未收到解除限制令；二是與原告同一戶籍人員對此有異議。關(guān)于理由一，西城公安分局確于2010年9月向交道口分中心發(fā)過《協(xié)作函》，要求限制辦理涉案公房承租人變更等手續(xù)，但該《協(xié)作函》距原告2014年5月提出變更承租人申請已有四年，且原告在申請書中也向房地一中心提出了《協(xié)作函》涉及的刑事案件已審結(jié)的情況。此種情況下，作為直管公房管理機關(guān)，房地一中心理應(yīng)向西城公安分局核實《協(xié)作函》涉及的情況是否發(fā)生變化，目前是否可以為涉案公房辦理變更承租人等手續(xù)。但本案中，房地一中心未盡調(diào)查核實職責，僅憑四年前的《協(xié)作函》作為答復的理由，屬事實不清，證據(jù)不足。關(guān)于理由二，《北京市公有住宅租賃合同》（2000年版）第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上，又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。此規(guī)定是公房管理部門審核申請人是否符合更名條件的依據(jù)。根據(jù)公房管理的原則和精神，征求其他家庭成員對變更承租人的意見，系保護與公有住宅原承租人形成共居關(guān)系的且在外無其他住房的家庭成員的居住權(quán)和承租權(quán)。故在前引規(guī)定中需征求其意見的“家庭成員”與符合承租條件的“家庭成員”是具有同一性的概念，即只有符合與原承租人同一戶籍、共同居住兩年以上、無其他住房的條件的家庭成員，才是需要征求其意見的家庭成員。本案中，房地一中心未進行必要的調(diào)查核實，在無證據(jù)證明吳和平、吳和云、吳生、吳增喜、吳和興、吳華、吳嫻屬于應(yīng)當征求其意見的“家庭成員”的情況下，就以上述人員均不同意變更原告為承租人作為不為原告辦理更名手續(xù)的理由，屬認定事實不清，證據(jù)不足。房地一中心持上述理由作出不予變更的答復，缺乏事實根據(jù)和法律依據(jù)。被訴答復認定事實不清，證據(jù)不足，本院應(yīng)予撤銷。吳鳳提出的撤銷被訴答復并要求房地一中心對其申請重新作出處理的訴訟請求，本院應(yīng)予支持。綜上，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷被告北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心于二〇一四年八月六日對原告吳鳳作出的《關(guān)于吳鳳來信的書面答復》；

二、在本判決生效之日起十日內(nèi)，北京市東城區(qū)人民政府下屬北京市東城區(qū)房屋土地經(jīng)營管理一中心對原告吳鳳的更名申請重新作出行政處理決定。

第四篇：關(guān)于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定

市交易互換中心、市直屬房地產(chǎn)公司，各區(qū)房地產(chǎn)公司：

為了適應(yīng)住房制度改革和住房市場發(fā)展的形勢，進一步加強直管公房的租賃管理工作，卞房地局對《關(guān)于辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名的規(guī)定》進行了修改，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。該《規(guī)定》從2 000年十二月一日起生效。原有相關(guān)文件同時停止執(zhí) 行

附：《關(guān)于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定》

關(guān)于辦理直管公房承租人過戶分戶更名的規(guī)定

為加強直管公房的租賃管理，保證租賃雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《武漢市房產(chǎn)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就辦理直管公房承租人過戶、分戶、更名作如下規(guī)定：

一、過戶

非住宅過戶是指承租人、單龜(以下簡稱承租人)因機構(gòu)調(diào)整、企業(yè)兼并、改制等原因，要求改由系統(tǒng)內(nèi)其它企事業(yè)法人承租使用的行為；民用住宅過戶是指承租人因死亡、遷居、申請購房或經(jīng)司法仲裁機關(guān)裁決不再承租，改由享有合法共同承租權(quán)的其它家庭成員承租使用的行為。

(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請過戶：

l、非住宅用房承租人因機構(gòu)調(diào)整，企業(yè)兼并或改制需繼續(xù)租用的；

2、民用住宅承租人因死亡或遷居，與承租人同戶籍且同住三年以上已成年的近親屬需繼續(xù)租住的；

3、民用住宅按房改政策出售時，由承租人配偶申請購房的；

4、原承租人經(jīng)司法仲裁機關(guān)裁決不再承租，改由享有合法共同承租權(quán)的其它家庭成員承租使用的。

(二)承租人申請過戶所必備的條件：

1、非住宅承租人申請過戶，須持有上級主管部門或政府出具的因機構(gòu)調(diào)整企業(yè)兼并、改制等原因申請過戶的證明材料及原承租人與新承租人系同一系統(tǒng)的證明材料。企業(yè)兼并、改制還需持有市有關(guān)主管部門批準文件等要求過戶的證明文件．

2、民用住宅承租人申請過戶，新承租人必須是與原承租人同戶籍，并與原承租人同住三年以上已成年的近親屬，且因他處無住房或住房面積在特固標準以內(nèi)。需繼續(xù)租住的新承租人的／頃序依次為原承租人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹及其他近親屬。如有同一順序多個依法享有共同承租權(quán)成員的應(yīng)在家庭成員中簽訂書面仂。議，或經(jīng)司法仲裁機關(guān)裁決，明確過戶后的新承租人，方可申請過戶．

3、民用住宅按房改政策出售時，承租人要求由配偶申請購房，可同時申請過戶。

(三)凡屬下列情形之一的，不允許過戶：

1、無合法租賃契約的；

2、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?/p>

3、拖欠租金或有租賃糾紛的。

二、分戶

非住宅分戶是指承租人因機構(gòu)變動，分成兩個或兩個以上獨立核算單位，要求對原承租的房屋分開承租使用的行為；民用住宅分戶是指享有共同合法承租權(quán)的家庭成員，要求分開承租居住房屋的行為。

(一)凡屬下列情形之一的，承租人可以申請分戶：

l、非住宅用房承租人因機構(gòu)變動經(jīng)上級機關(guān)同意批：住該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的；

2、民用住宅享有共同承租權(quán)的成年人要求單獨承租居住房屋的；

(二)承租人申請分戶所必備的條件：

1、非住宅用房承租人申請分戶時，須持有上級主管部門批準的該單位分成兩個或兩個以上獨立核算單位的有關(guān)文件，經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認要求分戶的房屋結(jié)構(gòu)可以自然隔開，并具有可供兩個及兩個以上承租人分開安全合理使用的條件；

2、民用住宅承租人申請分戶，須經(jīng)出租人現(xiàn)場查勘確認房屋分割使用時，不造成生活起居困難，不相互干擾，分戶后不造成新的住房困難戶。

(三)凡屬下列情形之一的，不允許分戶：

l、無合法租賃契約的；

2、拆遷行政主管部門公告將要拆除的；

3、承租人損壞房屋未予修復、賠償?shù)模?/p>

4、拖欠租金或有租賃糾紛的；

5、房屋戶型為單元式廳、室的；

6、分戶后人均使用面積不足十三平方米的；

7、舊式住宅中共同部位擁擠的。

三、更名

非住宅更名是指承租人因機構(gòu)拆并，經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企止改制等原因需要更改單位名稱并繼續(xù)租用房屋的行勺：民用住宅更名是指承租人因姓名更改而繼續(xù)租用房圣的行為。

(一)凡屬下列情形之一的房屋，承租人可以申請更名：

l、非住宅用房承租人因機構(gòu)拆并、經(jīng)營轉(zhuǎn)向、企業(yè)改制等原因更換廠(店)名稱的；

2、民用住宅承租人因姓名更改而改變租約承租人姓名的。

(二)承租人(或單位)申請更名所必備的條件：

1、非住宅用房承租人申請更名，須具備上級主管部門及工商行政管理部門批準同意更名的有關(guān)文件和證件；

2、民用住宅承租人更名，承租人必須持有市公安局核發(fā)的更改姓名后的戶口及居民身份證明。

四、辦理過戶、分戶、更名的工作程序

(一)凡申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》，非住宅一式三份，民用住宅一式二份，經(jīng)房管所審核后上報各所屬房地產(chǎn)公司經(jīng)管部門復核，然后報領(lǐng)導批準，批準后的《審批表》交由房管所辦理(非住宅力、理結(jié)果抄報市房地局備案)。

(二)民用住宅承租人申請分戶，如原承租人死亡或遷居，須先按規(guī)定力、理過戶手續(xù)再申請分戶。

(三)市屬副局級及以上領(lǐng)導干部住房承租人申請過戶、分戶、更名的，由承租人向轄區(qū)房管所提出申請，填寫《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》一式三份經(jīng)房管所、所屬房地產(chǎn)公司兩級審核，按月報市房地局批：住后，返回力、理。

(四)《直管公房過戶、分戶、更名申請審批表》按表上規(guī)定的要求實施．對符合條件的申請應(yīng)在接到《審批表》之日起一月內(nèi)辦理完畢?！秾徟怼返谝宦?lián)(存根)由房地產(chǎn)公司經(jīng)管科留存，第二聯(lián)(異動)交房管所作為辦理異動的依據(jù)，第三聯(lián)(抄送)為非住宅及市屬副局級及以上干部住宅過戶、分戶、更名專用聯(lián)填寫后，報市局備案或?qū)徟?/p>

五、凡未按規(guī)定審核或采取隱瞞手段提供偽證而力、理的過戶、分戶或更名，新簽訂的“租約”無效，造成的經(jīng)濟損失由有責任的一方承擔。房管工作人員在工作中營私舞弊，假公濟私者，除追回非法所得外，并根據(jù)情節(jié)給予必要的處分，凡上級機關(guān)發(fā)現(xiàn)錯力、的過戶、分戶、更名的案件，有權(quán)進行糾正，并限期督辦，同時追究承辦人的責任。

第五篇：未經(jīng)公房同住人同意,公房轉(zhuǎn)讓合同無效

未經(jīng)公房同住人同意，公房轉(zhuǎn)讓合同無效

案情簡介：王女士與楊某是夫妻關(guān)系，但因楊某實施家庭暴力王女士提起訴訟解除婚姻關(guān)系并分割夫妻共同財產(chǎn)，但在一審審理過程中，楊某在王女士不知情的情況下，偽造王女士簽字將楊浦區(qū)的一套公房轉(zhuǎn)讓給第三人張某，并且在楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理了房產(chǎn)變更登記。王女士得知此事后，委托任律師代理此案。

任律師接受王女士委托后，仔細研究案情，并去楊浦房產(chǎn)登記機關(guān)和管理公房的物業(yè)公司調(diào)查。經(jīng)過研究和調(diào)查后，任律師認為楊某與第三人之間的公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于無效。任律師代理王女士向楊浦區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認楊某與第三人張某的公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。

法院判決：經(jīng)法院審理查明，本案爭議的公房是在王女士與楊某結(jié)婚后取得，承租人為楊某。1998年王女士的戶籍遷入系爭房屋。2010年9月3日被告楊某作為轉(zhuǎn)讓方與第三人張某簽訂《上海市公有住房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定楊某將楊浦區(qū)的公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價11萬元整。法院認為，王女士系系爭房屋的成年同住人，被告楊某未經(jīng)王女士同意，擅自將系爭房的承租權(quán)轉(zhuǎn)讓與第三人張某，侵犯了王女士的合法權(quán)益，判決楊某與第三人張某簽訂的《上海市公有住房承權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》無效；王女士與楊某共同返還126000元。

律師分析：根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體、或者第三人利益的，合同無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)予返還?！?/p>

根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定“ 公有居住房屋承租人將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，應(yīng)當事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意?！北景钢校跖康膽艨诰驮跔幾h的公房內(nèi)，根據(jù)上述法律規(guī)定，楊某在轉(zhuǎn)讓公房承租權(quán)時，應(yīng)當征得同住人王女士的同意，但楊某偽造王女士簽字，并同第三人惡意串通，損害王女士的合法權(quán)益，法院判決公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓無效符合法律規(guī)定。

律師建議：上海公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓程序較為特殊和復雜，而且還有上海高院司法意見，公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)征得公房共同居住人的同意，還需征得公房的出租人同意。建議普通公民辦理公房轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)小心謹慎，最好咨詢專業(yè)人士。