第一篇：商品房合同暗藏9大陷阱 中消協(xié)點(diǎn)評霸王條款

商品房合同暗藏9大陷阱 中消協(xié)點(diǎn)評霸王條款

http:// 2005年09月29日 08:51 來源：中華工商時(shí)報(bào)

針對目前商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中國消費(fèi)者協(xié)會今天發(fā)布了對商品房買賣合同中存在的9大不平等格式條款的點(diǎn)評。

——認(rèn)購定金難歸還

點(diǎn)評：商品房買賣屬于大宗消費(fèi)，經(jīng)營者應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購房?！蔼q豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。

——單方擴(kuò)大解約權(quán)

點(diǎn)評：“沒收”屬強(qiáng)制性措施，是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)交易雙方是平等的主體，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方，不得擅自變更或者解除合同。

——減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)

點(diǎn)評：按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。這一條款意味著開發(fā)商有過錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費(fèi)者承擔(dān)，是違法、無效條款。

——模糊標(biāo)的好圈錢

點(diǎn)評：如果開發(fā)商交付的是精裝修房，就不應(yīng)要求消費(fèi)者與裝修公司再行簽約。消費(fèi)者所購房屋由開發(fā)商提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定，不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。補(bǔ)充協(xié)議中要求消費(fèi)者與裝飾公司簽約的方式，實(shí)際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。

——違約責(zé)任不對等

點(diǎn)評：上述格式條款對合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對等，實(shí)質(zhì)上是加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任，違反了法律的公平原則。消費(fèi)者可依法申請人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

——面積誤差設(shè)陷阱

點(diǎn)評：房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。

—一房二賣搞欺詐

點(diǎn)評：一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利。屬違法、無效條款?！摷傩麄鞑回?fù)責(zé)

點(diǎn)評：該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù)，堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。

——購房簽約先交錢

點(diǎn)評：在簽認(rèn)購書時(shí)，購房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽署這樣的條款。

第二篇：房屋認(rèn)購合同暗藏陷阱

房屋認(rèn)購合同暗藏“陷阱”

騰訊房產(chǎn)丹東站發(fā)表于2013-9-1

3隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，購房群體越來越多，于是圍繞房產(chǎn)的糾紛也隨之增加，其中購房合同的糾紛占據(jù)較高比例。房管部門提示，購買商品房要謹(jǐn)慎簽合同，看清楚其中的條款，以免產(chǎn)生糾紛。

除房屋糾紛之外，購房者與開發(fā)商簽房屋合同時(shí)，同樣有很多貓膩，這兩者不論哪個(gè)發(fā)生在他們身上，同樣都會很受傷。

不按時(shí)簽合同你就違約

按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。

省城市民王先生在杏花嶺區(qū)勝利街某樓盤看中了一套房，與開發(fā)商草簽了購房協(xié)議并交付了5萬元定金。根據(jù)協(xié)議，王先生必須在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式購房合同前，王先生的父親突然病重，急需一大筆錢治病。無奈之下，王先生找到開發(fā)商要求退房退定金。但開發(fā)商卻告知，王先生已構(gòu)成違約，定金不予退還。

買房的時(shí)候或許你沒有時(shí)間細(xì)細(xì)研究購房合同或購房協(xié)議，或者根本看不懂那些專業(yè)術(shù)語。即使你看出了一些問題，售樓人員也總有千百條理由跟你解釋，“這是行業(yè)慣例，到哪買房合同都是這樣寫的?！辈怀鰡栴}的時(shí)候可能還好，一旦在履行合同中出現(xiàn)糾紛，往往就是這些“慣例”傷害到了消費(fèi)者的權(quán)益。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多樓盤購房協(xié)議中都有這樣的說明：“本協(xié)議簽訂某日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽訂之日起某日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動作廢，且定金不予退還。”

就此事，記者咨詢了山西雅德律師事務(wù)所首席律師李志國，他表示，此條款僅對購房者在未能簽訂合同的情況下進(jìn)行約束，卻未對出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認(rèn)定王先生違約，應(yīng)退還定金。

這就是開發(fā)商其中的貓膩：等著你上鉤，一旦上了“不按時(shí)簽合同”的賊船，購房者就被“套牢”了。

延期交房屬于“正當(dāng)理由”

只有遇到特殊原因延誤施工，或是由于由于政府行為導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任

市民曹女士近日在河西某樓盤購買了一套商品房。她告訴記者，她買的房子

原本約定今年3月底就要交房的，但是拖到現(xiàn)在仍沒有交付。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對方進(jìn)行了交涉。

但開發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。造成交房延期就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。

曹女士告訴記者，業(yè)主多次找過開發(fā)商想和解此事，可開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人只有一個(gè)答案：“別著急，很快就能交房，現(xiàn)在哪個(gè)開發(fā)商能按時(shí)交房的，我們已經(jīng)很不錯(cuò)了！”

記者了解到，任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在開工之前，均已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過規(guī)劃審批。

李志國律師稱，開發(fā)商給的這個(gè)說法顯然是不合理的，除非開發(fā)商能夠提供規(guī)劃部門重新審批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤施工，或是由于政府行為(包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導(dǎo)致工程施工期延長的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

這一條條看似很“人性化”的條款，實(shí)質(zhì)上就是開發(fā)商為了制約業(yè)主、方便自己而設(shè)定的“霸王條款”。

房屋合同看清楚再簽

《商品房買賣合同》是辦理房產(chǎn)證不可或缺的資料，而在全國各地的房產(chǎn)糾紛中，有不少是因?yàn)楹贤s定不清晰所致的?？梢哉f除了房產(chǎn)證，《商品房買賣合同》簽約其實(shí)也是購房環(huán)節(jié)中至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。面對著一頁又一頁的條款，百姓該如何簽好購房合同，維護(hù)自己的權(quán)益呢？

記者了解到，商品房買賣合同是購房者行使權(quán)利的基礎(chǔ)，商品房買賣合同非常重要，一份責(zé)任清晰、數(shù)據(jù)明確的合同，能幫助置業(yè)者減少許多不必要的麻煩。目前生活中最常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和住建部聯(lián)合制定的《商品房買賣合同》示范文本?！昂灪贤瑫r(shí)根本沒注意看，心想這么大的開發(fā)商，不會坑人吧，結(jié)果還是被坑了?！睆埮繗鈶嵉馗嬖V記者。今年8月份，她在長風(fēng)街附近買了一套108平方米的現(xiàn)房，當(dāng)初簽合同時(shí)并沒仔細(xì)看，就匆忙簽了，入住后才發(fā)現(xiàn)，房子外面的臺子要打掃時(shí)必須通過自己家里，她很反感這樣的做法，找物業(yè)溝通，被告知“合同上寫得很清楚，自己回去看看”。張女士回家拿出合同仔細(xì)看了才發(fā)現(xiàn)，外面的臺子屬于公攤，不僅要交費(fèi)而且還要提供“打掃場地”，這讓張女士很無語。

購房者要注意六個(gè)方面

根據(jù)以上幾種案例，太原市房管局房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心預(yù)告登記科科長廉凱杰重點(diǎn)說了房屋糾紛，并從六個(gè)方面告知購房者要清清楚楚簽合同。

一般商品房買賣合同主要包括以下六個(gè)方面：

第一是商品房的基本情況，比如商品房的用途、項(xiàng)目的位置，還有商品房買賣合同附件中包括的平面圖。

在商品房買賣合同中，房屋平面圖會以附件的形式呈現(xiàn)。購房者可以要求開

發(fā)商在平面圖上標(biāo)明長寬等基本數(shù)據(jù)，讓購房者自己對房子的戶型面積等情況做到心中有數(shù)，從而避免一些不法商家為了謀取利益而在房屋面積上做文章。

第二個(gè)主要是價(jià)款，價(jià)款主要體現(xiàn)付款的形式、付款的時(shí)間，比如一次性付款、分期付款、按揭付款，每種付款都要體現(xiàn)付款的時(shí)間、數(shù)額，再一點(diǎn)提醒就是逾期付款的違約責(zé)任。

一般情況下，開發(fā)企業(yè)會配合購房者向銀行辦理按揭貸款，但是如果由于購房者的原因，銀行的貸款沒有獲得批準(zhǔn)，購房者就會面臨巨大的資金壓力和違約風(fēng)險(xiǎn)。建議消費(fèi)者提前跟開發(fā)企業(yè)協(xié)商：在合同中約定若貸款未被批準(zhǔn)，則采取分期付款的方式，但付款的方式一定要體現(xiàn)出付款的時(shí)間和付款的數(shù)額。

第三是合同面積和產(chǎn)權(quán)登記面積的差異。如果購房者購買的是期房，合同面積和最后交房的實(shí)際面積往往會產(chǎn)生一些差異。提醒購房者在填寫建筑面積時(shí)，除了要填上總建筑面積外，最好對套內(nèi)面積和公用分?jǐn)偯娣e也都分別進(jìn)行標(biāo)注。對于合同中沒有約定的面積誤差，將依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件中適用法律若干問題的解釋》進(jìn)行處理。

第四是交房日期和逾期交房的處理。交房日期一般在商品房買賣合同中體現(xiàn)在該商品房實(shí)際交付日期為某年某月某日，在簽商品房買賣合同時(shí)，逾期的違約責(zé)任一定要體現(xiàn)在商品房買賣合同之中。

需要您注意的是，若開發(fā)企業(yè)逾期交房，開發(fā)商違約責(zé)任的處理，將從商品房買賣合同約定的交付之日起第二個(gè)工作日，開始計(jì)算到實(shí)際交房之日。也就是說，對于違約的賠償也會從合同約定的交房日期開始計(jì)算。

第五是配套設(shè)施。也就是購房者最關(guān)心的供水、供電、供熱、燃?xì)獾汝P(guān)系老百姓切身利益的問題，在合同中要有詳細(xì)的約定。

第六點(diǎn)是在開始裝修前，有很多要素并不能提前確定，合同中會出現(xiàn)像“如果發(fā)生問題，在最短時(shí)間內(nèi)解決”或者“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口材料”等語意含糊的字眼，這些看上去很誘人，但沒有實(shí)際意義的承諾，往往會在今后的生活中為業(yè)主們帶來麻煩。

一份買賣雙方簽字畫押的購房合同，是房產(chǎn)交易的最有利證據(jù)，購房者與商家簽訂合同之后，合同中約定的所有條款將會受到法律保護(hù)。所以您在簽訂合同之前，一定要對合同中的條款斟酌再斟酌，以保障自己的合法權(quán)益。

第三篇：買房合同暗藏貓膩 怎么應(yīng)對買房“霸王條款”

買房合同暗藏貓膩 怎么應(yīng)對買房“霸王條款”

所謂“霸王”，就是一些經(jīng)營者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等格式合同、通知、聲明和店堂告示或者行業(yè)慣例等，限制消費(fèi)者權(quán)利，嚴(yán)重侵害群眾利益。

個(gè)別商家利用信息不對稱、供求關(guān)系不平衡，將不平等的消費(fèi)條款強(qiáng)加給消費(fèi)者。很多時(shí)候，由于消費(fèi)者是以個(gè)人形式面對集體形式的商家，存在心理弱勢，往往不得不自認(rèn)倒霉，花了冤枉錢還得受窩囊氣。

要避免“霸王”合同，主要要注意以下幾點(diǎn)：

第一，合同雙方要遵循合同法的基本原則，《中華人民共和國合同法》依法確立了“平等原則”、“公平原則”、“誠實(shí)信用原則”，這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循的基本準(zhǔn)則，是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步；

第二，購房者一定要學(xué)會理性購房；

第三，購房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每個(gè)條款，要據(jù)理力爭。

第四，如果購房者對購房知識欠缺，可以參考相關(guān)的購房指南，或請專業(yè)人士、房地產(chǎn)律師陪同選房購房。

既然霸王條款是生產(chǎn)者或是經(jīng)營者以自己的獨(dú)立意志在格式合同中規(guī)定的，所以減少或是避免霸王條款的出現(xiàn)就轉(zhuǎn)為對格式合同制定者或提供者行為的規(guī)范和制約。

至于規(guī)制方式，通常認(rèn)為主要有：消費(fèi)者自己的“反霸”能力、企業(yè)的行業(yè)自律、相關(guān)組織的監(jiān)督以及法律規(guī)制，但效果各異。

合同欺詐的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《中華人民共和國民法通則》第五十八條第3款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下所為，為無效的民事行為。”1988年1月26日最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》（試行）第68條規(guī)定：“一方當(dāng)事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為?！毙潞贤ǖ谖迨臈l也重申：“一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！睆摹睹穹ㄍ▌t》頒布至今，我國關(guān)于民事欺詐的規(guī)定也見于許多單行法規(guī)，如《公司登記管理?xiàng)l例》，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《廣告法》、《企業(yè)破產(chǎn)法》、《保險(xiǎn)法》等，這些無疑是對我國民事欺詐制度的完善和發(fā)展。

天津律師咨詢:http:///tj/

第四篇：盱眙工商局開張霸王合同收集點(diǎn)評活動

盱眙工商局開展合同霸王條款收集點(diǎn)評活動

第30個(gè)國際消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日來臨之際，盱眙工商局通過多種媒介開展格式合同霸王條款收集點(diǎn)評活動。此舉是盱眙工商局為履行合同監(jiān)督管理職能，貫徹落實(shí)《江蘇省合同監(jiān)督管理辦法》規(guī)定的對與居民生活密切相關(guān)的十二類行業(yè)格式合同實(shí)行特殊管理的法定要求，創(chuàng)新渠道，廣開言路，切實(shí)為消費(fèi)者解決實(shí)際問題的一項(xiàng)新舉措。

根據(jù)《江蘇省合同監(jiān)督管理辦法》規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，格式條款不得含有下列內(nèi)容：

（一）免除或者限制格式條款提供方依法應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)；

（二）免除或者限制格式條款提供方因可能產(chǎn)生的違約行為而應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任；

（三）免除或者限制格式條款提供方可能造成對方人身傷害或者財(cái)產(chǎn)損失而應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；

（四）免除或者限制格式條款提供方對其提供的產(chǎn)品或者服務(wù)應(yīng)負(fù)的保證或者保修責(zé)任，或者縮短產(chǎn)品的法定保證期限；

（五）規(guī)定格式條款提供方可以任意變更或者解除合同，延遲或者停止合同的履行；

（六）規(guī)定對方當(dāng)事人需經(jīng)格式條款提供方或者其代理人同意方可行使合同權(quán)利；

（七）排除或者限制對方當(dāng)事人依法變更或者解除合同的權(quán)利；

（八）規(guī)定格式條款提供方提供的產(chǎn)品或者服務(wù)出現(xiàn)價(jià)格不合理上漲時(shí)，對方當(dāng)事人繼續(xù)履行該合同；

（九）規(guī)定只有格式條款提供方有權(quán)對合同進(jìn)行解釋；

（十）其他免除格式條款提供方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的內(nèi)容。

消費(fèi)者在日常生活中如果發(fā)現(xiàn)含有上述法定禁止性內(nèi)容的合同霸王條款，可以通過電話、信函、到訪、電子郵件等方式向盱眙工商局局進(jìn)行舉報(bào)，該局將于2012年3月31日后，組織盱眙工商局合同備案審查小組對收集到的合同條款進(jìn)行點(diǎn)評，構(gòu)成違法行為的予以立案調(diào)查。