第一篇：長沙市房屋拆遷補償問題的研究

長沙市房屋拆遷補償問題的研究

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆遷規(guī)模過大的現(xiàn)象,使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢頭。圍繞著土地使用產(chǎn)生的矛盾也越來越多，矛盾的焦點集中在房屋拆遷補償問題上。房屋和土地是城市居民的生存之本，處理不好就會激化矛盾，影響社會穩(wěn)定和發(fā)展的大局。因此我們著力與對房屋拆遷補償問題的研究。來解決政府與人民在拆遷中可能遇到的各種情況

第一，拆遷評估方法的完善當前我國城市房屋拆遷評估方法比較

單一,不夠完善。我們用科學的方法，結(jié)合實際對房屋拆遷補償問題有一個更深入的，更加全面的了解，也能使人們更好得了解自己得價值所在。

第二，拆遷補償標準的統(tǒng)一我國城市拆遷補償?shù)臉藴什灰恢饕?/p>

現(xiàn)在部分地區(qū)拆遷補償款較低,即使是同一地區(qū)，也存在著補償標準不統(tǒng)一的怪現(xiàn)狀。我國由于在拆遷評估階段,對房屋的評估不完善、不合理以及拆遷機構(gòu)不獨立,造成被拆除房屋的評估錯誤,因而拆遷補償費也相應較低。拆遷補償標準不統(tǒng)一,普遍偏低造成被拆遷人購買新房有困難,又返回來影響拆遷工作,使其不能順利完成拆遷工作。因此對房屋拆遷補償標準的研究，能夠更好得了解政府所需與百姓所急，能夠避免在拆遷過程與拆遷協(xié)議中所遇到的各種問題，預防不必要的事故發(fā)生。第三，拆遷之后的安排政府在拆遷中，盡量避免事故與事件的發(fā)

生，卻往往忽略了大量人口的拆遷與轉(zhuǎn)移對當?shù)鼐蜆I(yè)與各種社會活動造成的壓力。我們致力于研究在拆遷過程中與拆遷之后我們能遇到的各種問題與解決辦法，使得政府在拆遷之中能做到人民的滿意與自己形象的豐滿

總之城市房屋行政拆遷補償制度關(guān)系到百姓的住房問題，住房問題是百姓生活的頭等大事。拆遷補償工作做的不好，會直接影響百姓的生活條件，不利于百姓安居樂業(yè)，不利于樹立政府威信，不利于維護社會的安定團結(jié)。房屋拆遷補償問題的研究在當今城市建設與發(fā)展之中是刻不容緩的，是真正的利國利民的事情。

第二篇：關(guān)于房屋拆遷及補償問題的探討

關(guān)于房屋拆遷及補償問題的探討

摘要：近幾年，房屋拆遷問題一直是我國在城市建設過程中的熱點問題，本文就此問題做出思考，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷

補償政策

政府工作等

正文：

近年來，隨著城市發(fā)展以及城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，有關(guān)于房屋拆遷方面的糾紛也日漸增多。目前，我國就房屋拆遷以及事后補償這部分有一些相關(guān)的規(guī)定，但大多都是一些原則性的規(guī)定，并沒有實質(zhì)性的具體內(nèi)容，因此也是造成目前糾紛多，且難以決斷的情形的原因之一。更有甚者，越來越多的地方出現(xiàn)強制拆遷和釘子戶的問題，導致在拆遷糾紛日漸增多的同時，道德標準也在經(jīng)受一定程度上的考驗。下面就上述狀況結(jié)合我國目前的相關(guān)政策背景做出一些思考。

關(guān)于城市房屋拆遷首先要明確兩個概念：

一、什么是房屋拆遷；

二、什么是房屋拆遷補償；

三、什么是房屋拆遷補償政策。第一，拆遷是指為城市建設和國家經(jīng)濟發(fā)展的需要，經(jīng)有關(guān)機關(guān)許可而拆除權(quán)利人房屋并給予補償、安置的行為。第二，城市房屋拆遷補償，是指城市建設和發(fā)展過程中拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人一定程度范圍內(nèi)的補償。其核心問題是補償?shù)姆秶蜆藴室约把a償?shù)男问健７课莶疬w補償?shù)姆秶ǔＵJ為包括房屋所有權(quán)、附屬物品所有權(quán)和收益權(quán)。而關(guān)于補償形式方面，目前比較通用的是貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。第三，房屋拆遷補償政策是政府為實現(xiàn)一定的公共利益或公眾需要，對城鎮(zhèn)用地進行重新規(guī)劃配置而做出的規(guī)定。房屋拆遷政策是一個系統(tǒng)的動態(tài)的過程，所要解決的問題以及提出的對策都必須在政策過程中才能實現(xiàn)其價值，拆遷政策的公益性要求必須體現(xiàn)全體公民的利益。

目前我國在城市房屋拆遷過程中所存在的問題主要有以下幾個：其一，政府部門在房屋拆遷過程中所擁有的權(quán)力過于強大，房屋所有權(quán)人的權(quán)力相對弱化。由于我國有比較特殊的土地政策，政府在其中所扮演角色的力量被放大。導致主客體錯位，政府依賴它的權(quán)力對拆遷工作進行強制性干涉，以公共利益為名，侵害房屋所有權(quán)人的利益。同時，鑒于我國政府部門的工作人員素質(zhì)參差不齊，更有從中牟取非法利益的誘惑，導致強制拆遷與釘子戶的矛盾越發(fā)激烈。其二，拆遷的合法性不能得到保證，主要表現(xiàn)為：

1、拆遷管理部門熱衷于接受委托，承擔具體的拆遷任務，在房屋所有權(quán)人有意見時，又以主管部門的權(quán)威進行壓制，政企不分、政事不分。

2、拆遷裁決程序缺乏公正、公開性，裁決內(nèi)容不具體、透明度不夠。

3、拆遷前也不聽取房屋所有權(quán)人的意見，拆遷補償、安置標準不公開，房屋所有權(quán)人有異議時，不認真解釋，強制剝奪拆遷戶的知情權(quán)和選擇權(quán)。

4、部分執(zhí)法人員的素質(zhì)不高，法律意識淡薄，法律常識缺乏，違背拆遷執(zhí)法程序，采用暴力、野蠻方式強制拆遷房屋所有權(quán)人的房屋并破壞其所有物品，甚至進行暗地里的人身傷害，從而引發(fā)矛盾。其三，并沒有將房屋拆遷后的補償工作放在拆遷工作重心上。許多政府和拆遷方將工作重點放在拆遷這個問題上，房屋所有權(quán)人如果屬于妥協(xié)型的，就給予一定的補償進行拆遷，如果屬于不合作型的，就直接采取強制拆遷，或者是變向強制拆遷。而對于事后的補償多采取不聞不問的態(tài)度，補償?shù)穆鋵嵆潭纫蚕鄬^低。結(jié)合目前中國的國情分析，出現(xiàn)以上問題的原因大致有以下幾點。

第一，政府相關(guān)工作人員的素質(zhì)并不完全達到標準。所謂標準，是指一個合格的執(zhí)法人員、政府工作人員所應該具有的素質(zhì)和工作態(tài)度。這在一定程度上與我國的公務員考取制度息息相關(guān)。雖然目前我國的公務員考試出現(xiàn)過熱的情況，錄取比例也接近幾百比一的狀況，但是實際考取人員的素質(zhì)并不能完全得到保證。筆試、面試只能從一定程度上體現(xiàn)一個公務員的素質(zhì)。同時，缺乏比較完善的對于從政人員以及公務員的監(jiān)管機制也是一個顯著的問題。雖然有相關(guān)規(guī)定對于相關(guān)人員的工作進行監(jiān)督，但是最終的執(zhí)行力卻因地方而各異，官官相護，政商勾結(jié)的情況也并不是不存在。

第二，商業(yè)拆遷中，從商者的素質(zhì)不高。雖說作為商人必須考慮到自身以及公司集團的利益，但是在拆遷過程中完全忽略被拆遷戶的相關(guān)利益從某種程度上也是對自身形象的損壞。但很多商人在權(quán)衡利益之后都會將被拆遷戶的利益放在相對弱化的位置。從而導致各種糾紛問題的產(chǎn)生。

第三，缺乏一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構(gòu)對于所有的房屋拆遷進行評估和監(jiān)管。目前之所以房屋開發(fā)商可以肆無忌憚地進行暴力拆遷或者是變向地強制拆遷，其原因在于，在與政府部門達成統(tǒng)一戰(zhàn)線之后，已經(jīng)沒有部門可以對它的行為進行限制。被拆遷戶再鬧，只要在不發(fā)生特殊事件的前提下，開發(fā)商都可以采取聽之任之，不聞不問，或者反過來恐嚇威逼的方式以避免這樣的拆遷戶把事情鬧大。而大多的群眾都畏懼于權(quán)力而又缺乏反抗的資本，都會進行妥協(xié)。

鑒于以上的問題及其相關(guān)的部分原因，在此提出一些這方面的相關(guān)建議。

第一，建議一個權(quán)威有效且受到商人、政府以及群眾所認同的中立組織機構(gòu)對于所有的房屋拆遷進行評估和監(jiān)管。這是一個效仿很多西方國家的作法。我國目前缺乏的就是能夠獨立生存并履行職能的中立機構(gòu)，無論是在房屋拆遷方面還是其他方面都是如此。一旦能夠建立這樣一個機構(gòu)，并妥善管理，將會使房屋拆遷問題變得相對簡單。同時，需要政府在政策上作出一定的規(guī)定，賦予這個機構(gòu)一個職能，使所有的拆遷工作不能繞過這個部門而展開。這個部門在一個拆遷過程中可以履行評估和監(jiān)督的職能。評估可以涉及到拆遷方案的可行性、合法性以及關(guān)于補償方式的選擇和補償金的多少。并在實施過程中全程監(jiān)督。當然，作為一個獨立的中立機構(gòu)一定會存在它運行的成本，這方面除了政府的補貼支持外，也可從每個項目中收取一定的報酬以維持其正常工作運行。

第二，完善拆遷補償?shù)南嚓P(guān)政策。對于目前拆遷所出現(xiàn)的情況，某種意義上也是由于相關(guān)政策規(guī)定不明確和執(zhí)行力度不夠。這里舉福建省廈門市在相關(guān)方面做出的改進作為例子。09-10年，廈門市曾多次發(fā)布關(guān)于拆遷工作的政策以及修改案，如修改單一賠償方式為拆遷戶自由選擇賠償方式，另外從10年2月10日起，城市房屋拆遷貨幣補償金額計算辦法中，將被拆遷住宅房屋貨幣補償公式中的補貼金額計算公式系數(shù)，由45%調(diào)整為80%，計算公式不改變等。這些都是對于補償政策的合理性的提高，也是從另一個角度對于補償政策執(zhí)行力的加強。

第三，應暢通被拆遷人的權(quán)利救濟渠道。現(xiàn)實中，被拆遷人權(quán)利救濟渠道的不通暢是造成拆遷矛后激化的重要原因。為此，人民法院應當受理拆遷爭議，同時享有拆遷糾紛的最終裁判機關(guān)的地位。同時，考慮到拆遷涉及一些專業(yè)知識，應組建由與拆遷雙方?jīng)]有利害關(guān)系的專業(yè)人士組成的裁判機構(gòu)，公正而高效地裁決拆遷糾紛，既維護被拆遷人的合法權(quán)益，又保障城市建設項目的順利進行。

第四，逐步實現(xiàn)“等價有償”的市場化運作。一方面，全面實現(xiàn)拆遷補償市場化，實現(xiàn)補償由政府定價向市場定價的轉(zhuǎn)型。另一方面，突出保障群眾特別是困難群體的利益，實行最低單價保障和最低總額保障兩條保障線，確保群眾買得起房、租得起房。同時要通過充善住房保障，降低拆遷間接成本。

總之，要解決目前我國所面臨的房屋拆遷問題，必須涉及到政府、房屋開發(fā)商以及群眾三個部門。調(diào)節(jié)三個利益群體的相對制衡關(guān)系，在不破壞相對平衡的前提下，使各自的利益達到最大化。推動城市房屋拆遷補償工作，構(gòu)建和諧社會。

附錄： 參考文獻：

1、《淺談城市房屋拆遷補償政策問題》——

施志平

2、《我國城市房屋拆遷補償制度存在的問題及其對策》 —— 王蕾

3、《我國城市房屋拆遷補償制度概述》 ——林光

第三篇：城鎮(zhèn)房屋拆遷補償若干問題研究

城鎮(zhèn)房屋拆遷補償若干問題研究

隨著城鎮(zhèn)建設的快速發(fā)展，房屋的拆遷矛盾日趨突出。就拆遷補償事宜，拆遷人與被拆遷人之間因補償安置的方式和標準很難達到統(tǒng)一，致糾紛不止，拆遷裁決部門處理起來難度越來越大，以至訴到法院和申請法院強制執(zhí)行的案件增多。據(jù)近五年的統(tǒng)計，因不服拆遷裁決向我院提起行政訴訟的案件27件；拆遷裁決生效后，被拆遷人拒絕履行，拆遷行政主管部門申請強制執(zhí)行的36件；補償引起爭議提起民事訴訟的77件。對上述爭議的原因，筆者進行認真分析，并走訪了縣拆遷辦公室。據(jù)了解，就拆遷補償安置問題，我縣與本市其他三縣三區(qū)比較操作程序和補償標準，落實是到位的，并在政策范圍內(nèi)對被拆遷人給予一定的補償優(yōu)惠。僅管如此，往往仍不能滿足部分被拆遷人的愿望。

舉一例說明，如四川省合江縣拆遷辦公室申請執(zhí)行韋代芳房屋拆遷案，韋代芳居住在合江鎮(zhèn)復興路廣東街9號，地處縣城五類區(qū)，該房建筑面積59.52平方米，另有臨時建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木結(jié)構(gòu)，該房評估價為270.29元/平方米，房屋及附屬物作價補償款為17787.58元。但被拆遷人韋代芳向拆遷人提出給予50000元的現(xiàn)金補償，否則不予搬遷，拆遷人表示在更好的地段給付一套90余平方米的新建預制房屋不補差價的條件后，仍不滿足，拒絕搬遷。筆者針對案件中反映出的諸多問題，結(jié)合有關(guān)拆遷補償法律、法規(guī)和政策，提出幾點處理意見，僅供參考。

對被拆遷人補償安置應當考慮的因素。在2001年《條例》實施前后，拆遷補償安置時需要考慮的主體、補償方式、補償標準等因素是不同的，主要包括：

（1）對被拆遷人給予補償。1991年《條例》關(guān)于對房屋所有人進行補償、對房屋使用人進行安置的原則，是在公有房屋為主體的情況下規(guī)定的，拆遷人往往不征求被拆遷房屋所有人的意見，直接與房屋使用人達成補償安置協(xié)議；一些城市實行的貨幣安置，將大部分補償資金支付給房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到損害，引起房屋所有人諸多不滿，與所有權(quán)法律制度朋顯相悖。隨著住房制度改革的逐步深化，我國房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)已從公房為主體轉(zhuǎn)變?yōu)閭€人擁有住房為主體。而房屋的租賃關(guān)系是房屋所有人與承租人之間的契約關(guān)系，在拆遷過程中是從屬的法律關(guān)系，它的調(diào)整應當依據(jù)相關(guān)的民事法律，在房屋所有人與承租人之間進行調(diào)整，而不應當由拆遷入在損害房屋所有人利益、未經(jīng)得房屋所有人同意的前提下自作主張來調(diào)整。根據(jù)這一新情況和問題，2001年《條例》將被拆遷人定義為被拆遷房屋的所有人，同時規(guī)定“拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償”。

（2）補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。1991年《條例》實施以來，許多地方根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況，先后推行了貨幣化安置，拆遷人根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積確定貨幣補償金額，由拆遷人支付給被拆遷人，被拆遷人自行購買居住房屋。實踐證明，采取貨幣補償方式，有利于被拆遷人自行調(diào)節(jié)住房標準、地點，滿足不同住房消費群體的不同消費需求，有利于轉(zhuǎn)換住房機制，消化閑置商品房。同時也簡化了拆遷程序，便于對拆遷當事人的監(jiān)督。貨幣補償?shù)姆绞?，使得被拆遷人可以及時購買需要的房屋，避免了被拆遷人因等待回遷而長期得不到妥善安置，也避免了因工程停、緩建或者投資者資金不足造成的被拆遷人長期過渡的現(xiàn)象。因此，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。”中國人普遍有一種本土觀念，特別是舊城改 1

造，被拆遷人世世代代居住的人文環(huán)境已經(jīng)銘刻在骨子里，其希望“回遷”，也即實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。在實踐中容易出現(xiàn)的問題是：在個案中，到底是實行貨幣補償還是實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換？（我們認為，保護被拆遷人合法權(quán)益應當是體現(xiàn)在多方面，在補償方式上應當滿足被拆遷人的選擇，其兩種方式應當以貨幣補償方式為原則，以正當排除產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式為例外，只有在被拆遷人明確放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的前提下，才可以進行貨幣補償。當然，如果拆遷人的拆遷不是以房地產(chǎn)開發(fā)為目的，而且沒有提供安置用房的，只能進行貨幣補償。

（3）實行足額補償?shù)难a償標準。1991年《條例》規(guī)定“拆遷補償實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償，或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合的形式”，“作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算”。這一補償標準，在房屋商品化程度不高的情況下是能夠被接受的，但隨著市場體系的不斷完善，再以重置價作為房屋拆遷的補償標準，在理論上不符合“等價有償”的原則，在實踐中被拆遷人所獲得的補償也不足以在市場中購買相應的房屋。在實際工作中，為了切實推進拆遷，客觀上已經(jīng)不按重置價格補償被拆遷人。所以，2001年《條例》規(guī)定：“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定?！薄冻鞘蟹课莶疬w補償裁決操作規(guī)程》已經(jīng)明確了拆遷補償實行足額補償，包括等額補償和超額補償，但不能低額補償。補償協(xié)議或者裁決都必須建立在科學、合理的市場評估的基礎(chǔ)上。

（4）拆遷人對房屋承租人一般不直接進行補償安置。租賃住房的拆遷補償安置問題，涉及到房屋所有人和使用人的關(guān)系，情況比較復雜，1991年《條例》既要對房屋所有人進行補償，又要考慮社會安定對房屋使用人的安置。承租房屋包括公有住房承租和商品房承租，公有住房承租一般屬于福利性分配住房，進行房改其產(chǎn)權(quán)人就是承租人，這是我國歷史所造成的，對公有住房承租人的權(quán)益必須進行保護。為了保護房屋所有人的利益，同時兼顧房屋使用人的利益，2001年《條例》規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償?！薄氨徊疬w人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！蹦敲矗瑢τ谏唐贩康某凶馊?，其合法權(quán)益也應當進行保護，但這種保護不是直接進行干預，因拆遷引發(fā)的民事爭議是拆遷人和被拆遷人的爭議，是主法律關(guān)系；而被拆遷人和承租人的爭議屬于從法律關(guān)系，拆遷人應當直接對被拆遷人進行補償，被拆遷人同時應當妥善解決承租合同的問題，如果承租人就承租合同糾紛問題提起訴訟，而且還申請財產(chǎn)保全，人民法院可以裁定凍結(jié)拆遷人應當給付的補償款。拆遷人和拆遷管理部門不能將補償款直接給付承租人。補償安置協(xié)商和補償安置裁決必須滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權(quán)利和義務。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權(quán)利與義務關(guān)系的合同，適用《民法通則》和《合同法》。依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協(xié)議。依法成立的協(xié)議，受法律保護。補償安置方式可以是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以是貨幣補償，被拆遷人對補償安置方式有選擇權(quán)，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇，否則，補償安置協(xié)議無效。

當拆遷當事人就補償安置問題不能達成協(xié)議，經(jīng)拆遷當事人申請，拆遷管理部門可以作出補償安置裁決，裁決必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇；特別是舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)的拆遷，必需滿足被拆遷人對“回遷”的選擇，人們普遍有一種“本土觀念”，世代居住形成了心理上的情感。在具體操作上，沒有法律明確做出規(guī)定，但保護被拆遷人利益是貫穿于整個拆遷法律的指導思想，可以在裁決前的調(diào)解中制作筆錄，以確定被拆遷人對補償方式的選擇。在實際裁決中還有一種情況，被拆遷人對拆遷有一種抵觸情緒，與拆遷管理部門不作任何配合，既不明確選擇貨幣補償也不明確選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，這時只能推定按照貨幣補償進行裁決。需要說明的是，無論采取哪種補償方式。都必需體現(xiàn)等價有償原則，被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋都必需實行市場評估價進行差價結(jié)算。而且都以頒發(fā)拆遷許可證時為估價時點進行估價，此時進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋可能是期房，對于期房也可以根據(jù)工程設計資料進行估價，否則，目前房價總體是上漲趨勢，對期房不以同一時點進行估價進行差價結(jié)算，就不能體現(xiàn)等價有償原則。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，拆除未超過批準期跟的臨時建筑，是否給予補償應因事而論。違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設工程規(guī)劃許可證件或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設，嚴重影響城市規(guī)劃的建筑。違章建筑主要包括：（1）未申請或申請未獲得批準，未取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證而建成的建筑；（2）擅自改變建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑；（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑；

（4）擅自將臨時建筑建設成為永久性的建筑?！冻鞘幸?guī)劃法》還規(guī)定：“限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設施；影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，責令限期改正并處罰款?！备鶕?jù)上述規(guī)定，違章建筑屬于必須拆除的建筑或必須經(jīng)過改正方可使用的建筑。因此，在拆遷過程中，拆遷人對必須拆除的違章建筑，不予補償。對經(jīng)規(guī)劃部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償。違章建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有認定權(quán)利，也沒必要自行認定。評估機構(gòu)作出評估報告時也無權(quán)認定是否是違章建筑。臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規(guī)定的使用期限。按照《城市規(guī)劃法》第33條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行臨時建設，必須在批準的使用期限內(nèi)拆除”。超過了批準期限的臨時建筑，都必須無條件拆除，且不予補償。拆除未超過批準期限的臨時建筑應當給予適當補償，這種適當補償應當考慮臨時建筑的剩余年限，肯定不是全額補償。

拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關(guān)系?！稐l例》第二十七條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新訂立房屋租賃合同?！辈疬w租賃房屋應當考慮兩個因素：一是保護房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，所有權(quán)人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式；二是保護承租人的合法權(quán)益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關(guān)系。兩個法律關(guān)系表面上是獨立的，但實際上是關(guān)聯(lián)的，故在處理兩個法律關(guān)系時應當一并考慮。依法拆遷是合法行為、是解除合同的直接原因，有效的合同受到法律保護，被拆遷人有權(quán)獲得補償，承租人有權(quán)獲得因為解除合同而造成損失的賠償，為了達到良好的社會效果，對拆遷補償和解除合同的補

償應當一并考慮，因此《條例》對被拆遷人獲得補償設置了限定條件，在獲得貨幣補償之前必須先對承租人進行賠償或者解除合同，如果不能與承租人達成協(xié)議，被拆遷人就不能獲得貨幣補償。當然，因解除合同而使被拆遷人造成的直接損失應當在拆遷補償中包括。比如，被拆遷房屋用于租賃進行飲食經(jīng)營，承租人對房屋進行了裝修，在拆遷時補償中，拆遷人應當對被拆遷人給付這種裝修的損失進行補償。在實踐中應當防止三種錯誤傾向：一是要求拆遷入對被拆遷房屋補償兩份；二是被拆遷人承擔了對承租人的賠償而沒有獲得拆遷人的相應補償；三是承租人沒有獲得任何賠償。

拆遷裁決中，必須反映出被拆遷人對補償方式的選擇權(quán)。《拆遷條例》第二十三條規(guī)定：“拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！睏l例之所以規(guī)定被拆遷人的補償方式選擇權(quán)，是基于以下考慮：一是更有利于保護被拆遷人的合法權(quán)益。房屋是居民賴以生存的重要的生活資料，房屋被拆除，勢必會對居民的生活帶來不便，允許被拆遷人根據(jù)自己的實際需要選擇補償形式，實質(zhì)是保護了被拆遷入對自己財產(chǎn)的處置權(quán)力；二是有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。拆遷人與被拆遷入在拆遷過程中是一對矛盾主體，按照原《條例》的規(guī)定，租賃房屋只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷人給被拆遷入提供的房屋，無論被拆遷人對地點、質(zhì)量等多么不滿意，但只能被動地接受。新《條例》增加了被拆遷人可以選擇的內(nèi)容，拆遷人提供的調(diào)換房屋滿意就接受，不滿意可以選擇貨幣補償。三是有利于促進拆遷人提供更好的調(diào)換房屋。拆遷人提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋滿意就選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不滿意就實行貨幣補償。拆遷人為了減少項目的前期投入，也為了使拆遷后建設的項目早日銷售，必然會提供更多的、被拆遷人滿意的調(diào)換房屋；四是有利于社會穩(wěn)定。但實踐中，被拆遷人無論是與拆遷人平等協(xié)商過程中，還是在拆遷裁決程序中，均不明確表示選擇何種補償方式，有的地方在裁決時直接按貨幣補償方式裁決，有的直接按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式裁決，有的在裁決書中將兩種方式一并明確。

毫無疑問，前二種方式有侵犯被拆遷入補償選擇權(quán)之嫌。但后一種方式，雖考慮到尊重選擇權(quán)的問題，也存在弊端：一是此種裁決方式增加了拆遷人的負擔，即拆遷人既要準備貨幣，又要準備安置房；二是將來難以執(zhí)行，房屋拆遷管理機關(guān)或拆遷人申請非訴強制執(zhí)行時，人民法院因裁決主文具有不確定性而致無法執(zhí)行。為了既尊重被拆遷人的選擇權(quán)，又不增加拆遷人的負擔，也便于將來的執(zhí)行，可以考慮在拆遷裁決過程中，裁決機關(guān)首先應告知被拆遷人有選擇權(quán)，應明確補償方式，若其拒絕表態(tài)應告知其視為放棄選擇權(quán)，而由裁決機關(guān)徑行確定。這樣，裁決書中可裁決一種補償方式。具體告知形式可書面通知或形成談話筆錄。

第四篇：北京房屋拆遷補償政策問題

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北京房屋拆遷補償政策問題

本文中法學教授將對北京房屋拆遷補償政策問題進行深入分析，希望經(jīng)過分析，使您更清楚地了解到北京房屋拆遷補償政策問題。北京房屋拆遷補償政策問題有哪些，北京房屋拆遷補償政策問題包括沒有補償標準、城鄉(xiāng)差別烙印等。

國家行政學院法學部副主任楊小軍教授今天接受采訪時表示，《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》只是涉及國有土地”，不會對集體土地上房屋拆遷問題有什么幫助，這是一個很大的缺陷和問題。

他建議，在《國有土地上房屋征收與補償條例(征求意見稿)》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償?shù)臈l件和標準等。

沒有補償標準

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從我國目前的法律、法規(guī)來看，農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，在性質(zhì)上屬征地拆遷的范疇，因此適用的是土地管理法有關(guān)征地補償安置的規(guī)定，與城市房屋拆遷適用法律不同。

楊小軍說，土地管理法對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準。但對因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建的房屋拆遷卻沒有補償標準。對集體土地上的房屋拆遷，到目前為止，我們還看不到有些什么拆遷補償政策。”

他認為，城市房屋的拆遷問題，經(jīng)過多年的發(fā)展、規(guī)范，實際上已經(jīng)有了很大的進步，無論是項目立項、拆遷程序還是補償標準等，已經(jīng)更加規(guī)范和提高了，有些地方和不少項目的補償標準，也與市場標準相差無幾。

實際上，房屋拆遷更多的問題，主要集中在農(nóng)村集體土地上。這個問題從立法和建章立制層面以及實際操作上，更需要及時提上議事日程嚴肅對待?！彼f。

城鄉(xiāng)差別烙印

兩種拆遷，適用的法律和政策不同。楊小軍說：這是明顯的差別待遇?！?/p>

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他覺得，這個現(xiàn)象反映了我們對集體土地房屋財產(chǎn)獨立性質(zhì)的認識，多有不足。從整個社會背景看，是城鄉(xiāng)差別觀念的一個表現(xiàn)和延續(xù)。在市場經(jīng)濟體制下，一些過去的認識、制度等都值得重新思考和變革，包括對待集體土地上房屋拆遷問題。

從縮小城鄉(xiāng)差別和社會公平角度看，兩種拆遷，應當逐步地統(tǒng)一起來。至少從現(xiàn)在起，就應該利用立法更新的機會，朝著這個方向完善，實現(xiàn)法律公平和財產(chǎn)獨立。

增加一個條文

解決集體土地拆遷問題，是制度建設的重大法律問題。楊小軍認為，如果只是靠一些地方和部門的文件辦事，肯定不妥。但專門立一個法又比較復雜，需要一個過程。因此，當務之急是在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，加入集體土地房屋拆遷的內(nèi)容，比如，可增加一個條文，規(guī)定農(nóng)村集體土地上房屋的拆遷補償，參照適用國有土地上房屋征收與補償?shù)臈l件和標準等。

他說，對農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區(qū)分房屋的用途、性質(zhì)等相關(guān)權(quán)利，實際上嚴重損害了房屋所有權(quán)人和第三人的利益。這個問題要解決，必

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須把集體土地上的房屋作為獨立的財產(chǎn)或拆遷補償對象來處理，而不能僅僅視之為土地征用上的附著物。

集體土地房屋拆遷補償標準過低問題不少。楊小軍談到，雖然很多地方都規(guī)定參照城市房屋拆遷補償操作，但由于兩種房屋拆遷在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以直接的參照性并不強，導致在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。這迫切需要在法律上統(tǒng)一補償計算標準、方法和原則，約束地方政府的行為?！?/p>

心有兩個擔憂

《國有土地上房屋征收與補償條例》已進入社會征求意見階段，出臺指日可待固然令人欣喜，但楊小軍也坦言他的擔心：必須解決好政府直接征收房屋可能出現(xiàn)的更大問題?！?/p>

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擔憂一，現(xiàn)在是開發(fā)商面對拆遷戶，盡管開發(fā)商顯強勢，但開發(fā)

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商畢竟只是一個商人。如果改為政府面對搬遷戶，政府不僅是強者，而且是公權(quán)力強者。在這種強者更強的關(guān)系中，會不會出現(xiàn)更不利于拆遷戶的局面是值得擔憂的。

擔憂二，現(xiàn)在的拆遷，都是先由開發(fā)商立項，后有拆遷補償。由政府直接征收房屋后，可能是無項征收。無項征收房屋，哪里還談得上項目是商業(yè)項目還是公共利益項目？這些問題如果不能很好地解決，其后果可能更值得擔憂。

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第五篇：租賃房屋的拆遷補償問題

租賃房屋的拆遷補償問題

租賃期間，房屋遇到拆遷的情況大量出現(xiàn)在我們的生活中。那么如何保護租賃合同雙方的合法權(quán)益是我們最關(guān)心的問題?，F(xiàn)實中，有些合同約定房屋拆遷屬于不可抗力，租賃合同終止，出租人返還剩余租金，承租人騰退房屋。雖然拆遷不能完全被認定為不可抗力，但這種約定從法律上應認定是有效的，是雙方真實的意思表示。有些合同對此沒有約定，遇到拆遷問題時就容易產(chǎn)生爭議。下面我們了解以下相關(guān)的法律規(guī)定：

1、承租人是合法的被拆遷主體

按照《城市房屋拆遷管理條例》第13條規(guī)定，“拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協(xié)議”；第16條規(guī)定，“拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決”?？梢钥闯鲈诓疬w行為中，房屋承租人是獨立于被拆遷人存在的，是合法的被拆遷主體。

2、承租房屋拆遷時承租人享有權(quán)利

國務院頒布的《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定拆遷人應當對被拆除房屋承租人給予安置?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》第27條規(guī)定：“被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同”；第31條規(guī)定：“ 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費”。

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第15條規(guī)定，“拆遷人或被委托的房屋拆遷單位，須嚴格遵守房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，在房屋拆遷公告發(fā)布后做好下列各項工作：“向被拆遷人及房屋承租人發(fā)送房屋拆遷通知書；向被拆遷人及房屋承租人宣傳解釋并現(xiàn)場公示有關(guān)政策規(guī)定及拆遷事項”；第38條規(guī)定，“拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止。屬于住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建筑面積補貼支付給房屋承租人；屬于非住宅房屋的，貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人”。

因此如果出租人隱瞞了出租房屋的事實，單獨與拆遷人簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，從而使承租人的權(quán)益受到了損害，承租人可以向出租人追償應得的補償部分，也可以根據(jù)具體情況主張原拆遷補償安置協(xié)議無效，并重新簽訂拆遷補償安置協(xié)議。但是，如果《房屋租賃合同》中對拆遷補償問題有明確約定的，應該按約定處理。因此，這就需要承租人在簽訂《房屋租賃合同》時，對此作出明確約定，以免將來產(chǎn)生糾紛或者遭受財產(chǎn)損失。