第一篇：關(guān)于匯寶大廈五樓裝修方案計(jì)劃單

關(guān)于匯寶大廈五樓裝修方案計(jì)劃單

1、洗浴中心前廳方案:服務(wù)臺(tái)重新刷漆更新,墻面重新貼仿古磚,重新做背景墻,頂天花貼部分金屬壁紙.2、KTV前廳設(shè)計(jì)方案:服務(wù)臺(tái)重新刷漆更新,原基層不變,重新貼玻璃和不銹鋼條.進(jìn)門(mén)廳制作石材門(mén)套,重新貼不銹鋼施面,門(mén)重新施面板,頂天花燈池內(nèi)貼金屬壁紙.背景墻更換藝術(shù)玻璃.3、KTV包房設(shè)計(jì)施工方案:西十二間拆除原墻面木制作,拆除中間石膏板隔墻,把兩小間并成一大間,更新制作門(mén)套門(mén),背景墻、影視墻、茶幾、貼墻紙.東大間無(wú)拆除,制作不銹鋼門(mén)套,門(mén)重新貼面,制作背景墻、影視墻、茶幾、貼墻紙.4、KTV走廊施工方案原基層不變,重新在原基層上制作燈光槽,貼鏡子,貼壁紙.5、演藝大廳變動(dòng)舞臺(tái),加寬加大,拆除服務(wù)臺(tái),大立柱2個(gè).金昌盛餐飲娛樂(lè)投資管理有限公司

2007-9-7

第二篇：寶辰大廈（不含樁基）總承包工程汽車(chē)吊方案

文件號(hào)：WFHAC/SGFA/

寶辰大廈（不含樁基）總承包工程汽車(chē)吊方案

中國(guó)建筑第五工程局有限公司

2021年4月

目錄

第一章編制依據(jù)

1、寶辰大廈（不含樁基）項(xiàng)目樁平面布置圖

2、現(xiàn)場(chǎng)施工實(shí)際需求情況

第二章工程概況 二.1項(xiàng)目概況

寶辰大廈施工總承包工程位于寶安中心區(qū)，東北側(cè)為寶源南路，東側(cè)為創(chuàng)業(yè)一路，西北側(cè)為香灣一路，西南側(cè)為濱灣一路，用地面積7817.25m2，總建筑面積為136070.00m2，地上規(guī)定面積為：101261.40㎡；地下規(guī)定面積為：3478.60㎡。采用灌注樁基礎(chǔ)，主樓為框架-核心筒結(jié)構(gòu)，地下室及商業(yè)采用框架結(jié)構(gòu)。本項(xiàng)目為一棟高度為220米的超高層建筑，其中一層至五層為商業(yè)、辦公裙樓，六層至五十二層為辦公塔樓，地下共有四層，其中地下四層至地下二層為汽車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房，地下一層為商業(yè)；人防區(qū)域在地下四層，平戰(zhàn)結(jié)合，平時(shí)為汽車(chē)庫(kù)。

圖二.1.1-1項(xiàng)目效果圖

二.2編制目的

由于建設(shè)方對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度的調(diào)整，地下室主體施工封頂必須在2021年9月29日前完成，現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)有的垂直、水平運(yùn)輸設(shè)備無(wú)法滿足工程進(jìn)度需求，故需增加汽車(chē)吊設(shè)備進(jìn)場(chǎng)，確保本項(xiàng)目按期完成工期節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。

第三章汽車(chē)吊布置方案

3.1 A區(qū)汽車(chē)吊布置方案

現(xiàn)場(chǎng)已布置一臺(tái)塔吊，為1#塔吊TC7052,作業(yè)半徑65m。

由于現(xiàn)場(chǎng)1#鋼筋加工場(chǎng)所用原材料無(wú)法通過(guò)1#塔吊直接吊至加工區(qū)域，故需在1#鋼筋加工場(chǎng)處增加1臺(tái)80噸汽車(chē)吊，轉(zhuǎn)運(yùn)鋼筋原材及吊運(yùn)部分半成品至施工作業(yè)面；

3.2 B區(qū)塊汽車(chē)吊布置方案

現(xiàn)場(chǎng)已布置一臺(tái)塔吊，為1#塔吊TC7052,作業(yè)半徑65m，由于南側(cè)施工區(qū)域材料無(wú)法通過(guò)1#塔吊吊至施工區(qū)域，故需在南側(cè)增加1臺(tái)120噸汽車(chē)吊，轉(zhuǎn)運(yùn)鋼筋原材及吊運(yùn)部分施工材料至施工作業(yè)面；

3.3 場(chǎng)內(nèi)材料轉(zhuǎn)運(yùn)汽車(chē)吊布置方案

由于現(xiàn)場(chǎng)只布置了一臺(tái)塔吊，考慮到工期緊，材料周轉(zhuǎn)較為頻繁，故在場(chǎng)地內(nèi)布置2臺(tái)25噸、50噸的汽車(chē)吊，用于周轉(zhuǎn)各類(lèi)材料。

第四章 汽車(chē)吊平面布置圖

第五章 汽車(chē)吊施工安全措施及操作規(guī)程、指揮人員職責(zé)

5.1 安全措施

1、汽車(chē)吊就位地點(diǎn)應(yīng)平坦堅(jiān)實(shí)，周?chē)鸁o(wú)障礙物，上無(wú)高壓輸電線，若汽車(chē)臂從高壓線上方通過(guò)時(shí)其垂直高度不小于2m，汽車(chē)吊不得停放在斜坡山上。

2、汽車(chē)吊就位后應(yīng)支起腳腿并保持機(jī)身的水平和穩(wěn)定。

3、就位后汽車(chē)吊應(yīng)顯示停車(chē)燈避免碰撞。

4、作業(yè)前檢查燃油、潤(rùn)滑油、水箱添加充足，輪胎氣壓符合規(guī)定，照明和信號(hào)指示燈齊全良好，液壓系統(tǒng)工作正常，管道無(wú)泄漏。

5、作業(yè)時(shí)要有專(zhuān)人指揮，起重臂下和旋轉(zhuǎn)范圍內(nèi)嚴(yán)禁有人,5.2 操作規(guī)程

1．起重設(shè)備司機(jī)必須經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)安全培訓(xùn)，并經(jīng)有關(guān)部門(mén)考核批準(zhǔn)后，持證上崗。

2．遵守現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)禁酒后開(kāi)車(chē)。駕駛時(shí)，不準(zhǔn)吸煙、飲食和閑談。

3．工作前必須檢查各操作裝置是否正常，鋼絲繩是否符合安全規(guī)定，制動(dòng)器、液壓裝置和安全裝置是否齊全和靈敏可靠。嚴(yán)禁機(jī)件帶病運(yùn)行。

4．司機(jī)服從現(xiàn)場(chǎng)指揮，信號(hào)不清時(shí)嚴(yán)禁作業(yè)。

5．起重機(jī)在運(yùn)行時(shí)，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入駕駛室和上下搭梯。

6．機(jī)身必須固定平穩(wěn)，支撐必須安放牢固，作業(yè)區(qū)內(nèi)應(yīng)有足夠的空間和場(chǎng)地。

7．在起吊較重物件時(shí)，應(yīng)先將重物吊離地面10厘米左右，檢查起重機(jī)的穩(wěn)定性和制動(dòng)器等是否靈活和有效，在確認(rèn)正常的情況下方可繼續(xù)工作。

8．起重機(jī)在進(jìn)行滿負(fù)荷或接近滿負(fù)荷起吊時(shí)，禁止同時(shí)進(jìn)行兩種或兩種以上的操作動(dòng)作。起重臂的左右旋轉(zhuǎn)角度都不能超過(guò)45°，并嚴(yán)禁斜吊、拉吊和快速起落。不準(zhǔn)吊拔埋入地面的物件。

9．汽車(chē)吊不得在斜坡上橫向運(yùn)行，更不允許朝坡的下方轉(zhuǎn)動(dòng)起重臂。如果必須運(yùn)行或轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)，必須將機(jī)身先墊平。

10．起重機(jī)在工作時(shí)，作業(yè)區(qū)域，起重臂下，吊鉤和被吊垂物下面嚴(yán)禁任何人站立，工作或通行。

11．起重機(jī)嚴(yán)禁超載使用。

12．起重機(jī)在工作時(shí)，吊鉤與滑輪之間應(yīng)保持一定的距離，防止卷?yè)P(yáng)過(guò)限把鋼絲繩拉斷或起重臂后翻。在起重臂起升到最大仰角和吊鉤在最低位置時(shí)，卷?yè)P(yáng)筒上的鋼絲繩應(yīng)至少保留三圈以上。

13．起重臂仰角不得小于30°，起重機(jī)在載荷情況下應(yīng)盡量避免起落起重臂。嚴(yán)禁在起重臂起落穩(wěn)妥前變換操縱桿

14．嚴(yán)禁乘坐或利用起重機(jī)載人升降，工作中禁止用手觸摸鋼絲繩和滑輪。

15．起重機(jī)在工作時(shí)，不準(zhǔn)進(jìn)行檢修和調(diào)整機(jī)件。

16．無(wú)論在停工或休息時(shí)，不得將吊物懸掛在空中。夜間作業(yè)要有足夠的照明。

17．工作完畢，吊鉤和起重臂應(yīng)放在規(guī)定的穩(wěn)妥位置，將所有控制手柄放至零位，并切斷電源。塔吊、平板吊應(yīng)停在軌道中間位置，并鎖住夾軌鉗。

5.3 汽車(chē)吊指揮人員職責(zé)

1、指揮人員應(yīng)經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn)并持有上崗證方可上崗指揮。

2、指揮時(shí)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)信號(hào)車(chē)司機(jī)進(jìn)行聯(lián)系。

3、指揮人員發(fā)出的信號(hào)必須準(zhǔn)確無(wú)誤。

4、指揮汽車(chē)吊時(shí)必須站在司機(jī)能看見(jiàn)的安全位置上。

5、負(fù)載降落時(shí)，必須確認(rèn)降落區(qū)域安全時(shí)方可發(fā)出降落信號(hào)。

6、起吊前必須做好呼喚應(yīng)答，確認(rèn)捆綁無(wú)誤才能起吊。

7、起吊重物時(shí)應(yīng)超過(guò)人、障礙物才能旋轉(zhuǎn)。

8、在起吊 重物時(shí)，應(yīng)先用(微動(dòng))信號(hào)進(jìn)行，待重物離地10-20cm停穩(wěn)后，再進(jìn)行正道信號(hào)發(fā)出。

9、指揮人員應(yīng)佩戴鮮明標(biāo)志，如特殊顏色安全帽或工作服等。

10、吊其它物件時(shí)，按吊裝應(yīng)知應(yīng)會(huì)上規(guī)范和安全規(guī)范。

11、吊裝工作期間及在崗時(shí)不得擅自離崗。

第六章 文明施工措施

1、進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)人員嚴(yán)格遵守各種規(guī)章制度，不得打架斗毆。

2、現(xiàn)場(chǎng)材料按照種類(lèi)堆放整齊，不得亂放。

3、施工作業(yè)面做到工完料盡，對(duì)于剩余的工程材料、廢料分類(lèi)存放到指定地點(diǎn)，每天完工后對(duì)作業(yè)面進(jìn)行清理。

第三篇：護(hù)理計(jì)劃單的實(shí)行方案

護(hù)理計(jì)劃單的實(shí)行方案

一、概述：

護(hù)理計(jì)劃（Nursing care Plan）是向護(hù)理人員轉(zhuǎn)達(dá)護(hù)理對(duì)象的特定問(wèn)題，并對(duì)如何解決存在的問(wèn)題作出決策，其中列舉的護(hù)理措施作為護(hù)理活動(dòng)的指引及評(píng)價(jià)依據(jù)。一般分為3個(gè)步驟：

1、陳述護(hù)理診斷 ：將所列出的護(hù)理診斷（或問(wèn)題）按其重要性和緊迫性排出主次。一般的原則是先現(xiàn)存的后潛在的，先急后緩，這樣護(hù)理人員就可根據(jù)輕、重、緩、急有計(jì)劃地進(jìn)行工作。

2、制定預(yù)期目標(biāo)：護(hù)理目標(biāo)（Nursing Goals）是對(duì)病人及家屬提出的能達(dá)到的、可測(cè)量的、能觀察到的病人行為目標(biāo)?？芍笇?dǎo)護(hù)理人員去指導(dǎo)、預(yù)防、消除病人的健康問(wèn)題。也是評(píng)價(jià)的依據(jù)之一。

3、制定護(hù)理措施 ：護(hù)理措施（Nursing Interventions）是預(yù)防、減輕、消除病人健康問(wèn)題的、協(xié)助病人達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的、具體的護(hù)理活動(dòng)內(nèi)容。這些一措施可稱(chēng)為護(hù)囑（NilrSing order），組成要素有：①日期、時(shí)間。②行為動(dòng)詞。③具體內(nèi)容和方法。④計(jì)劃者簽名。

二、陳述護(hù)理診斷

1、一般可按3個(gè)順序進(jìn)行排列。

（1）首優(yōu)問(wèn)題（High－Priority Problems）。

是指會(huì)威脅生命、需立即行動(dòng)去解決的問(wèn)題，如清理呼吸道無(wú)效、有窒息的危險(xiǎn)、絕望、組織灌注量的改變等。

（2）中優(yōu)問(wèn)題（Medium－priority problems）。

是指雖不直接威脅病人生命，但也能導(dǎo)致身體上的不健康或情緒上的變化的問(wèn)題，如預(yù)感性悲哀、活動(dòng)無(wú)耐力、慢性疼痛、皮膚完整性受損、有感染的危險(xiǎn)等。

（3）次優(yōu)問(wèn)題（Low－Priority Problems）。

是指人們?cè)趹?yīng)對(duì)發(fā)展和生活變化時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題，如營(yíng)養(yǎng)失調(diào)：高于機(jī)體需要量、娛樂(lè)能力缺陷等。

另外，有關(guān)潛在問(wèn)題不一定都是不應(yīng)首先考慮的，病人往往意識(shí)不到其重要性，護(hù)理人員應(yīng)運(yùn)用自己的理論知識(shí)和臨床實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)全面評(píng)估病人。如腫瘤、血液病病人，潛在感染的機(jī)會(huì)和危害都很大，應(yīng)首先考慮到此問(wèn)題。

三、制定預(yù)期目標(biāo)

1、護(hù)理目標(biāo)的分類(lèi)

（1）短期目標(biāo)（Short－term goals）

是指一周內(nèi)病人能達(dá)到的目標(biāo)，適合于病情急、重、變化快的病人。

（2）長(zhǎng)期目標(biāo)（Long－term goals）

是指一周以上，甚至數(shù)月之久，適合于病程長(zhǎng)及康復(fù)期的病人。如長(zhǎng)期臥床、長(zhǎng)

期藥物治療的病人等。

2、護(hù)理目標(biāo)的陳述

（1）主語(yǔ)是指病人或病人的任何一部分，如不說(shuō)明即為病人。

2）謂語(yǔ)是指病人將要完成的行動(dòng)，必須用行為動(dòng)詞（如說(shuō)出、敘述、實(shí)行、表演、顯示等）來(lái)說(shuō)明，如病人能說(shuō)出焦慮的心理活動(dòng)。

（3）特定的內(nèi)容和時(shí)間如3天內(nèi)下床進(jìn)行床邊活動(dòng)，住院期間不發(fā)生褥瘡等。

（4）病人如何達(dá)標(biāo) ①護(hù)理人員通過(guò)自己的努力使病人達(dá)標(biāo)。②醫(yī)護(hù)合作。③護(hù)士、病人、家屬共同協(xié)作。

3、制定護(hù)理目標(biāo)的注意事項(xiàng)

（1）護(hù)理目標(biāo)是通過(guò)護(hù)理的手段病人應(yīng)達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)，而不是護(hù)理行動(dòng)本身。如病

人在3天內(nèi)能敘述術(shù)前準(zhǔn)備的目的和意義，這一目標(biāo)中主語(yǔ)是病人，目標(biāo)亦是病人

要達(dá)到的。如果是使病人了解術(shù)前準(zhǔn)備的目的和意義，這句話主語(yǔ)是護(hù)士，目的是

要求護(hù)士達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，因此不屬護(hù)理目標(biāo)。

（2）目標(biāo)應(yīng)切實(shí)可行，在病人的能力范圍之內(nèi)。

（3）目標(biāo)應(yīng)在護(hù)理技能所能解決的范圍以?xún)?nèi)，要注意醫(yī)護(hù)協(xié)作。

（4）每個(gè)目標(biāo)都應(yīng)有明確的針對(duì)性，針對(duì)護(hù)理診斷或護(hù)理問(wèn)題。一個(gè)護(hù)理診斷可有多

個(gè)目標(biāo)，但一個(gè)目標(biāo)不能針對(duì)多個(gè)護(hù)理診斷。

（5）目標(biāo)陳述的病人的行為標(biāo)準(zhǔn)要力求具體，以便于評(píng)價(jià)。

四、制定護(hù)理措施

1、不同的護(hù)理診斷或護(hù)理問(wèn)題，采取護(hù)理措施的側(cè)重點(diǎn)不一樣：

（1）現(xiàn)存的

①制定減少、去除相關(guān)因素的措施。

②監(jiān)測(cè)病人的功能狀態(tài)，為治療護(hù)理提供依據(jù)。

（2）潛在的

①制定預(yù)防性措施，達(dá)到杜絕危險(xiǎn)狀態(tài)的發(fā)生之目的。

②監(jiān)測(cè)疾病的發(fā)生情況。

（3）可能的需繼續(xù)搜集資料，進(jìn)行排除或確立。

（4）合作的監(jiān)測(cè)疾病的發(fā)生，鑒別疾病的發(fā)生，協(xié)助醫(yī)師處理。

2、制定護(hù)理措施的注意事項(xiàng)：

（1）護(hù)理措施具有針對(duì)性，一般一個(gè)護(hù)理目標(biāo)須采取幾項(xiàng)護(hù)理措施。

（2）護(hù)理措施具有順序的特點(diǎn)，每天根據(jù)病人的需要排列護(hù)理措施。

（3）護(hù)理措施要切實(shí)可行。要結(jié)合病人的心身問(wèn)題，護(hù)理人員的配備及專(zhuān)業(yè)技術(shù)、理

論知識(shí)水平和應(yīng)用能力，適當(dāng)?shù)尼t(yī)療設(shè)備等情況制定出切實(shí)可行的護(hù)理措施。

（4）護(hù)理措施與其他人員的措施相配合，例如：與醫(yī)生、營(yíng)養(yǎng)師等的配合。

（5）護(hù)理措施應(yīng)為病人所認(rèn)可并樂(lè)于接受，可以由病人或家屬共同參與制定，力求獲

得更佳的效果。

（6）護(hù)理措施基于護(hù)理科學(xué)及相關(guān)學(xué)科的理論基礎(chǔ)之上，并與臨床經(jīng)驗(yàn)密切相關(guān)。因

此，護(hù)理人員必須具有豐富的知識(shí)和臨床經(jīng)驗(yàn)，并以科學(xué)、求實(shí)的態(tài)度來(lái)完成這

項(xiàng)工作。

五、護(hù)理計(jì)劃單的書(shū)寫(xiě)要求

1、一級(jí)護(hù)理病危或病重病人及護(hù)士長(zhǎng)指定的病人應(yīng)書(shū)寫(xiě)護(hù)理計(jì)劃單。

2、確定護(hù)理目標(biāo)：根據(jù)護(hù)理問(wèn)題或護(hù)理診斷，由責(zé)任護(hù)士訂出護(hù)理目標(biāo)，即最理想的護(hù)理

結(jié)果。護(hù)理目標(biāo)可分為近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期目標(biāo)。

3、制訂護(hù)理措施：按護(hù)理問(wèn)題或護(hù)理診斷訂出詳細(xì)的護(hù)理措施，護(hù)理措施要明確、具體、適應(yīng)病人的基本需要，不能千篇一律。同時(shí)要求嚴(yán)格、認(rèn)真、準(zhǔn)確地執(zhí)行醫(yī)囑。

4、責(zé)任護(hù)士的臨床護(hù)理活動(dòng)應(yīng)按護(hù)理措施進(jìn)行，下班后交由值班護(hù)士繼續(xù)進(jìn)行。

5、責(zé)任護(hù)士應(yīng)經(jīng)常注意實(shí)施過(guò)程中病人及家屬對(duì)效果的反饋，及時(shí)做出評(píng)價(jià)，并停止實(shí)施

已完成的項(xiàng)目，對(duì)效果不好的護(hù)理措施應(yīng)予修訂。

6、病程中出現(xiàn)的新的護(hù)理問(wèn)題或診斷，應(yīng)及時(shí)采取相應(yīng)措施，以滿足病人護(hù)理上需求。

7、責(zé)任組長(zhǎng)（或護(hù)師以上人員）、護(hù)士長(zhǎng)應(yīng)定期進(jìn)行階段評(píng)價(jià)。

六、文書(shū)書(shū)寫(xiě)規(guī)定

1、護(hù)理記錄單每個(gè)人在1頁(yè)中涂改不能超過(guò)1處；

2、入院評(píng)估單的既往病史、家族史、飲食、陽(yáng)性資料描述由責(zé)任護(hù)士在病人出院（或病歷

交病案室）前完成，只有極個(gè)別數(shù)據(jù)由辦公護(hù)士補(bǔ)充；

3、凡有危重或多出留置引流管者，一律要求書(shū)寫(xiě)觀察記錄；

4、書(shū)寫(xiě)病員出入液量時(shí)，請(qǐng)與經(jīng)管醫(yī)生溝通后書(shū)寫(xiě)；

5、引流管部位一定要落實(shí)到上、下、左、右；

6、責(zé)任組長(zhǎng)（或副組長(zhǎng)）必須每日檢查所有護(hù)理記錄并簽名，特別是重危病員。

七、常見(jiàn)護(hù)理診斷 知識(shí)缺乏 恐懼 營(yíng)養(yǎng)失調(diào) 體液不足

術(shù)后并發(fā)癥可能 腹瀉 呼吸困難 語(yǔ)言溝通障礙 大便失禁 有窒息的危險(xiǎn) 疼痛

預(yù)感性悲哀 慢性疼痛

軀體移動(dòng)障礙 口腔黏膜改變 潛在的體溫變化 有感染的危險(xiǎn) 便秘

自我形象紊亂 皮膚完整性受損 活動(dòng)無(wú)耐力 反射失調(diào) 疲乏

有自傷的危險(xiǎn)

焦慮

第四篇：【策劃方案提案】沈陽(yáng)匯寶國(guó)際酒店式公寓推廣方案doc38

沈陽(yáng)匯寶國(guó)際酒店式公寓推廣方案

前言

此方案非執(zhí)行性方案，為項(xiàng)目啟動(dòng)期運(yùn)作思路，大體從以下幾方面闡述

一、沈陽(yáng)市整體房產(chǎn)市場(chǎng)分析

二、沈陽(yáng)市酒店式公寓概況分析

三、項(xiàng)目自身的SWOT分析

四、項(xiàng)目啟動(dòng)期營(yíng)銷(xiāo)思路概述

一、沈陽(yáng)市整體房產(chǎn)市場(chǎng)分析

2002年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資52.4億元，同比增長(zhǎng)49.0%，高于基本建設(shè)和技術(shù)改造投資增幅，占固定資產(chǎn)的比重由去年的31.9%提高35.8%；房屋施工面積765.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32.5%。其中商品住宅完成投資41.7億元，施工面積618.4萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)62.4%和38.0%。占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋施工面積的比重分別79.5%和80.8%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共發(fā)生土地購(gòu)置費(fèi)13.0億元，購(gòu)置土地155.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了歷史同期最高紀(jì)錄，同比增長(zhǎng)分別為1.12倍和1.18倍數(shù)。

2003年沈城房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向成熟發(fā)展，目前沈陽(yáng)市場(chǎng)消費(fèi)呈現(xiàn)三角形由低部向上推進(jìn)狀態(tài)，購(gòu)房主體中、低檔收入人群較多，銷(xiāo)售比率大幅度上升。市場(chǎng)消費(fèi)群體對(duì)現(xiàn)有住房滿意程度僅有25.1%，其余74.9%均希望更換住房，改善現(xiàn)有條件和生活環(huán)境。政府規(guī)劃將在三年內(nèi)進(jìn)行大批動(dòng)遷從而帶動(dòng)房產(chǎn)市場(chǎng)噴井式市場(chǎng)需求，2003年將有4萬(wàn)動(dòng)遷戶(hù)其中消費(fèi)者占70%由潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求，如每戶(hù)按70平方米計(jì)算將近200萬(wàn)平需求量，房?jī)r(jià)按2000元每平計(jì)算金額將達(dá)40多億元；三年總體將有13萬(wàn)以上動(dòng)遷戶(hù)，市場(chǎng)需求空間將增至1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)金額在200億元左右。

沈陽(yáng)市未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)走勢(shì)趨于良好，主要體現(xiàn)在非城市中心區(qū)域中高檔以下的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

1、現(xiàn)有許多城市家庭存在有效需求。

2、外來(lái)人口的成交量以15%/年的速度在增長(zhǎng)，這種現(xiàn)象會(huì)繼續(xù)存在下去。

3、未來(lái)三年的城市內(nèi)部的13萬(wàn)動(dòng)遷戶(hù)將會(huì)直接或間接產(chǎn)生近1000萬(wàn)平方米的需求量。投資買(mǎi)房的群體在增加。買(mǎi)房的目的一是為了住，二是為了賣(mài)，三是為了租。其中后兩者都是一種投資行為。隨著消費(fèi)心理的微妙變化，消費(fèi)者已趨于理性化沈陽(yáng)現(xiàn)在有很多人開(kāi)始進(jìn)行住房投資，投資買(mǎi)房已經(jīng)形成了一定規(guī)模，房子作為一種資本，同債券、股票、儲(chǔ)蓄等相比，房市投資更可靠，增值能力更強(qiáng)。

二、沈陽(yáng)市酒店式公寓概況分析

酒店式公寓：意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體的新興產(chǎn)物。

沈陽(yáng)自“當(dāng)代程式”破土動(dòng)工，“酒店式公寓”一下子成為引人注目的焦點(diǎn)。這一新的住宅產(chǎn)品不僅吸引了大量消費(fèi)者的“眼球”，同時(shí)，也被業(yè)界所關(guān)注。隨著“騰龍國(guó)際商務(wù)公寓”的發(fā)售和“萬(wàn)眾家園”的拔地而起，以及沈陽(yáng)華新的五里河大廈、有可能推出的“當(dāng)代程式”二期以及正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的其它樓盤(pán)，未來(lái)沈陽(yáng)“酒店式公寓”預(yù)計(jì)將達(dá)到20萬(wàn)平方米，并且想進(jìn)入該市場(chǎng)的房地產(chǎn)公司還在增加。

早在兩年前，北京、上海就已出現(xiàn)“酒店式公寓”，當(dāng)時(shí)的情況是，產(chǎn)品一上市，立即被搶購(gòu)一空，盡管后來(lái)上市量不斷增加，但仍被人們關(guān)注和看好，其原因主要來(lái)自于產(chǎn)品的特性

充分滿足了市場(chǎng)需求。酒店式公寓在沈陽(yáng)的出現(xiàn)，也是市場(chǎng)作用的結(jié)果。中高檔住宅產(chǎn)品供給相對(duì)過(guò)剩、銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款的收縮以及消費(fèi)者對(duì)降低房?jī)r(jià)總款的需求都是該產(chǎn)品出現(xiàn)的原因和動(dòng)力。那么，沈陽(yáng)的酒店式公寓市場(chǎng)需求到底有多大？沒(méi)有最詳盡的市場(chǎng)調(diào)查，恐怕誰(shuí)也說(shuō)不清楚。先進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)的公司肯定會(huì)嘗到甜頭，后來(lái)者的結(jié)果很難說(shuō)。有一點(diǎn)很重要，就是產(chǎn)品本身必須符合其區(qū)域特點(diǎn)。酒店式公寓的前景，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它雖屬過(guò)渡性產(chǎn)品，但會(huì)有一段時(shí)間的繁榮。

酒店式公寓之間最大的差異不是在于地段，而在于配套和服務(wù)，這才是其能否生存的關(guān)鍵所在。到底給業(yè)主提供些什么？建成后由誰(shuí)管理？酒店式服務(wù)如何實(shí)現(xiàn)？其本身的特點(diǎn)決定了業(yè)主對(duì)其產(chǎn)生的期望值，如果相關(guān)配套和服務(wù)令人失望，將對(duì)產(chǎn)品的市場(chǎng)造成不良影響。顯然，即使是很好的物業(yè)公司，服務(wù)也很難做到星級(jí)酒店的水準(zhǔn)，如何實(shí)現(xiàn)服務(wù)的酒店化，對(duì)開(kāi)發(fā)公司而言是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。

三、項(xiàng)目自身的SWOT分析 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）l

1、政府投入巨資對(duì)南北金廊的建設(shè)；

2、項(xiàng)目不可復(fù)制的地理位置；

3、集團(tuán)的品牌形象及號(hào)召力；

4、坐擁匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)；

5、別具特色的園區(qū)規(guī)劃；

4、合理的戶(hù)型設(shè)計(jì)。劣勢(shì)（W）l

1、地理位置的優(yōu)越性決定著價(jià)格的相對(duì)偏高；

2、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為日益理性化，使其產(chǎn)生就低不就高的心理。機(jī)會(huì)（O）l

1、金廊建設(shè)將吸引較多非區(qū)域性的消費(fèi)群體。

2、外地來(lái)沈再次置業(yè)者將成為項(xiàng)目的又一目標(biāo)客群。

3、項(xiàng)目與沈城其他項(xiàng)目比較有較強(qiáng)的優(yōu)越性，如能較好引導(dǎo)可將其他項(xiàng)目的客戶(hù)進(jìn)行高質(zhì)量的分流。威脅（T）l

1、金廊周邊項(xiàng)目的不斷增多，將造成銷(xiāo)售分流現(xiàn)象。

2、市政建設(shè)的時(shí)限。

四、項(xiàng)目啟動(dòng)期營(yíng)銷(xiāo)思路概述

項(xiàng)目的啟動(dòng)期針對(duì)于今后銷(xiāo)售工作是十分重要的，關(guān)于此項(xiàng)工作本人看法如下： 1.前期的市場(chǎng)調(diào)研分析：

知己知彼，百戰(zhàn)不殆。我們應(yīng)在立足區(qū)域市場(chǎng)同時(shí)，面向整個(gè)沈城市場(chǎng)，針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)群體進(jìn)行細(xì)致周密的調(diào)研分析，從而確定目標(biāo)客戶(hù)群體、區(qū)域及整體市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。分析其營(yíng)銷(xiāo)策略和銷(xiāo)售方式等。

2.提煉項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)

將產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)最大化的展現(xiàn)給目標(biāo)客戶(hù)群如：l 地段：

地處CBD核心位置，坐標(biāo)性建筑。休閑生活理念—EQE ：

Easy—輕松，完美配套，生活輕松

Quick—快速，交通、信息等

Enjoy—享受生活，商業(yè)配套，休閑運(yùn)動(dòng)，優(yōu)美環(huán)境，精神休閑 開(kāi)發(fā)商品牌：（略）

在推廣的過(guò)程中，不空洞地推出概念，以項(xiàng)目?jī)?yōu)秀的品質(zhì)作為支撐點(diǎn)。

3.項(xiàng)目相關(guān)運(yùn)作思路 目標(biāo)客戶(hù)群

我們的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些有能力進(jìn)行二次或三次置業(yè)，并有欲望改變生活方式的人們。為順利地實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，針對(duì)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行階段性市場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群定位，確保宣傳的準(zhǔn)確性。對(duì)原有的客戶(hù)群體加大信息刺激力度深挖現(xiàn)有目標(biāo)客戶(hù)群。

拓展?jié)撛诳蛻?hù)群體開(kāi)展對(duì)非目標(biāo)客戶(hù)群體的挖掘，充分儲(chǔ)備客戶(hù)資源。購(gòu)買(mǎi)行為分析

針對(duì)購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓的消費(fèi)人群進(jìn)行分析得出其購(gòu)買(mǎi)因素大體分為：純居住型、商住辦公、投資出租其比率為20%、40%、40%。應(yīng)抓住消費(fèi)者心理訴求點(diǎn)進(jìn)行宣傳推廣。產(chǎn)品分析

隨著健康住宅概念的引入，點(diǎn)式高層以成為銷(xiāo)售中的難點(diǎn)，為減小今后銷(xiāo)售的阻力，建議從戶(hù)型設(shè)計(jì)理念著手進(jìn)行引導(dǎo)式宣傳并采取短時(shí)間內(nèi)強(qiáng)制消化的政策實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存。通過(guò)產(chǎn)品把控方式將部分精品戶(hù)型“封閉”推遲上市期，待其他戶(hù)型盡量消化達(dá)到接近零庫(kù)存時(shí)將其推出，掀起銷(xiāo)售的另一高潮。銷(xiāo)售管理

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的成功，50%在于地塊選擇；30%在于規(guī)劃設(shè)計(jì)，20%歸功于銷(xiāo)售執(zhí)行，但關(guān)鍵的 是前面的80%是得由后面的20%來(lái)加以實(shí)現(xiàn)的，由此可見(jiàn)，銷(xiāo)售管理的重要性。有針對(duì)性的銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)

A、基本要求：要讓自己被客戶(hù)所認(rèn)可

1、銷(xiāo)售人員的自身形象

2、注重個(gè)人的修養(yǎng)。

3、鍛煉個(gè)人的主動(dòng)交際能力。B、銷(xiāo)售技巧方面的鍛煉

信心的確立

工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我們要將如“項(xiàng)目是毫無(wú)挑剔的”的觀念，灌輸給銷(xiāo)售人員使其對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生極大的自信心，從內(nèi)心深處萌發(fā)出對(duì)項(xiàng)目的由衷熱愛(ài)。將這份激情傾注于銷(xiāo)售工作中去，事半功倍。相應(yīng)的可采取“晨會(huì)激勵(lì)”等方式進(jìn)行。

媒體組合

為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶(hù)群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，考慮到靠單一的報(bào)紙媒體宣傳力度不夠，應(yīng)采取多媒體相互配合擴(kuò)大信息量傳遞彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷。方案如下：

1、媒體選擇及其作用：

報(bào)紙媒體：報(bào)廣宣傳以沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)為主，遼沈晚報(bào)作為輔助媒體。相對(duì)其他媒體權(quán)威性報(bào)紙更具有較強(qiáng)的閱讀量，其信息傳遞準(zhǔn)確可用于企業(yè)、項(xiàng)目宣傳形象、傳遞項(xiàng)目進(jìn)程信息等。電視媒體：由于廣告的增多單一媒體的有效性在逐漸削弱，眾多開(kāi)發(fā)商以從單一媒體的宣傳逐漸向多媒體組合宣傳發(fā)展，電視媒體可生動(dòng)形象地將產(chǎn)品展現(xiàn)于消費(fèi)者面前。而且具我們

對(duì)其他項(xiàng)目的跟蹤調(diào)查表明通過(guò)電視媒體獲取樓盤(pán)信息的消費(fèi)者逐漸上升。

戶(hù)外媒體：媒體針對(duì)性較強(qiáng)，可彌補(bǔ)報(bào)紙媒體到達(dá)率的缺陷選擇目標(biāo)群體集中地區(qū)發(fā)布抓住受眾的視線進(jìn)行反復(fù)刺激。值得一提的是路旗媒體以從單一的周邊導(dǎo)視作用發(fā)展到較有影響力、刺激力的媒體，可擴(kuò)大路旗覆蓋范圍。道路選擇：黃河大街、北陵大街、青年大街等。電子樓書(shū)：電子樓書(shū)已悄然進(jìn)入房產(chǎn)銷(xiāo)售領(lǐng)域，是在對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的深入考察和探索的基礎(chǔ)上，將軟件技術(shù)和多媒體手段巧妙結(jié)合起來(lái)的一種全新的房地產(chǎn)宣傳模式。特定的生活方式?jīng)Q定其每天生活決大部分時(shí)間被網(wǎng)絡(luò)占據(jù)。電子樓書(shū)在標(biāo)志企業(yè)宣傳力度的同時(shí)，也為這部分網(wǎng)蟲(chóng)提供了項(xiàng)目較為全面的介紹順應(yīng)了現(xiàn)代科技時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。

派發(fā)：將其作為一種媒體是因?yàn)榕c其他媒體相比，派發(fā)的信息傳遞更直接可將信息有效地傳遞致每位消費(fèi)者。

備注：

一、決定熱銷(xiāo)的十大關(guān)鍵要素

1、定位

2、風(fēng)格

3、創(chuàng)新

4、地段

5、價(jià)格

6、戶(hù)型

7、競(jìng)爭(zhēng)

8、客戶(hù)

9、操盤(pán)手

10、附加價(jià)值

二、幾大建議

1、找準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

2、籌建一個(gè)團(tuán)結(jié)協(xié)作的團(tuán)隊(duì)。

3、有主題有策略的推廣。

4、適當(dāng)創(chuàng)新，準(zhǔn)確定價(jià)。

5、銷(xiāo)售把控要掌握好火候。（網(wǎng)點(diǎn)容易、住宅難、辦公最難）

6、定位是中高檔，產(chǎn)品線明晰。

7、時(shí)刻有全員的意識(shí)，接受每一雙審視的眼睛。

8、物業(yè)、工程、銷(xiāo)售一盤(pán)棋。

————在沈陽(yáng)酒店式公寓肯定有一定的市場(chǎng)，但無(wú)法與北京、上海相比，因?yàn)樯蜿?yáng)不具備上述兩個(gè)城市的人口特征。同時(shí)，作為第二或第三居所的酒店式公寓應(yīng)更多的實(shí)現(xiàn)與第一居所的資源上的互補(bǔ)，否則，其吸引力會(huì)大大銳減。同時(shí)如何將酒店式公寓這種產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成商品，才是我們應(yīng)該仔細(xì)考慮的問(wèn)題。

時(shí)間有限，在未對(duì)項(xiàng)目有任何深入性了解時(shí)接到此方案，只能做上述淺薄分析，其中部分策略也許未必與貴公司運(yùn)作思路相符，望見(jiàn)諒。

第二篇市場(chǎng)背景研究

對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目，切入點(diǎn)都是從項(xiàng)目區(qū)域宏觀條件開(kāi)始分析，項(xiàng)目的市場(chǎng)背景和周邊的基本情況，對(duì)項(xiàng)目乃至整個(gè)行業(yè)的影響是導(dǎo)向性的，正確把握“大勢(shì)”所趨，是項(xiàng)目順利操作的前提。

本篇主要通過(guò)對(duì)城市區(qū)位條件、人文條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件、城市發(fā)展規(guī)劃以及相關(guān)政策的分析和研究，洞察項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境，從戰(zhàn)略層面上尋找項(xiàng)目發(fā)展的有效支持點(diǎn)。

一、沈陽(yáng)城市區(qū)位概況

沈陽(yáng)地處東北遼東半島腹地，北依吉林、黑龍江及內(nèi)蒙古，是遼寧省會(huì)和東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、金融、旅游中心。與周邊方圓100公里內(nèi)城市鞍山、撫順、遼陽(yáng)、本溪、營(yíng)口、丹東、鐵嶺等構(gòu)成中國(guó)長(zhǎng)三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，該都市圈資源豐富，經(jīng)濟(jì)互補(bǔ)性強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿梢詷?lè)見(jiàn)。

從行政劃分看，沈陽(yáng)市下轄沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)、于洪區(qū)、鐵西區(qū)、東陵區(qū)、蘇家屯區(qū)、新城子區(qū)等9區(qū)及遼中縣、康平縣、法庫(kù)縣、新民市４個(gè)縣（市），總面積12980平方公里，市域總?cè)丝?20萬(wàn)。其中城區(qū)面積248平方公里，人口達(dá)488萬(wàn)人，共約120多萬(wàn)戶(hù)家庭。

沈陽(yáng)作為中國(guó)東北地區(qū)區(qū)域中心，是北方的交通樞紐，亦是西出京津兩市及環(huán)渤海地區(qū)的必經(jīng)之路，又是關(guān)內(nèi)諸省進(jìn)入俄羅斯和東歐市場(chǎng)的重要通道，交通網(wǎng)絡(luò)十分完善，航空、鐵路、公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。沈陽(yáng)的鐵路是東北地區(qū)最大的鐵路樞紐，沈山線、沈吉線、長(zhǎng)大線、蘇撫線等鐵路干線，溝海線、遼溪線、開(kāi)本線等支線都交匯在沈陽(yáng)。

公路方面形成沈陽(yáng)至大連、沈陽(yáng)至丹東、沈陽(yáng)至撫順、沈陽(yáng)至哈爾濱、沈陽(yáng)至北京的高速公路網(wǎng)絡(luò)，以及沈陽(yáng)繞城高速公路均已建成通車(chē)。

小結(jié)：從上述區(qū)位條件看，完善的、立體化的交通網(wǎng)絡(luò)有助于加強(qiáng)沈陽(yáng)市區(qū)域性中心、物流中心的地位，作為都市圈的中心城市，其對(duì)周邊城市的輻射將越來(lái)越強(qiáng)（輻射周邊城市2000

多萬(wàn)人口），使未來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)更具潛力，對(duì)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)說(shuō)亦是一個(gè)良好的契機(jī)。

二、氣候日照情況

沈陽(yáng)屬北溫帶受季風(fēng)影響的半濕潤(rùn)大陸性氣候。全年氣溫、降水分布由南向東北和由東南向西北方向遞減。一年四季分明，冬季漫長(zhǎng)；春季回暖快，日照充足；夏季熱而多雨，空氣濕潤(rùn)；秋季短促，天高云淡，涼爽宜人。近年由于世界性氣候的變化，沈陽(yáng)平均氣溫亦有上升。由于氣候原因，沈陽(yáng)建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，較南方少3-4個(gè)月，工程建筑施工期較長(zhǎng)，影響項(xiàng)目的交付時(shí)間。

目前沈陽(yáng)冬季建筑施工技術(shù)已經(jīng)突破，成本將提高7%-8%，冬季施工的樓盤(pán)如匯寶商業(yè)廣場(chǎng)等。

三、沈陽(yáng)人文及歷史淵源

沈陽(yáng)作為中國(guó)歷史文化名城之一，擁有2300多年的歷史，歷史文化淵源極其深厚，曾是著名將領(lǐng)張學(xué)良的故鄉(xiāng)，又是前清的古都，以沈河區(qū)的沈陽(yáng)故宮、皇家陵寢（福陵、昭陵）折射出清朝的文化古跡，同時(shí)，沈陽(yáng)又是一個(gè)多民族城市，擁有漢族、滿族、朝鮮族、回族、錫伯族、蒙古族等32個(gè)少數(shù)民族，多種民族文化的交融，使沈陽(yáng)城市更具魅力和特色，其影響力越來(lái)越廣。

目前，沈河區(qū)正在把故宮（正在申報(bào)故宮文化遺產(chǎn)）、張氏帥府、長(zhǎng)安寺及沈陽(yáng)路一段的大舞臺(tái)、盛京文化廣場(chǎng)、文化步行街等區(qū)域正在規(guī)劃為文化旅游區(qū)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)的旅游文化市場(chǎng)前景可待，旅游文化產(chǎn)業(yè)更具潛力，這對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展是一種利好，借助區(qū)域特點(diǎn)提升項(xiàng)目的形象，借勢(shì)引進(jìn)產(chǎn)業(yè)。

四、城市發(fā)展規(guī)劃

目前，沈陽(yáng)城市化水平為63.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)39.1%的平均水平，但與國(guó)內(nèi)沿海發(fā)達(dá)城市及發(fā)達(dá)國(guó)家（城市化超過(guò)90%）相比仍有一定的差距，城市化是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大直接動(dòng)力，城市化進(jìn)程的加快，必將同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模。沈陽(yáng)作為國(guó)內(nèi)大都市和東北區(qū)域中心，其發(fā)展?jié)摿κ置骼剩?003年中國(guó)城市評(píng)估報(bào)告：沈陽(yáng)發(fā)展實(shí)力列第9位，位于杭州之后），近年來(lái)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，影響力日益廣泛，未來(lái)將繼續(xù)保持對(duì)外來(lái)人口和農(nóng)村人口較強(qiáng)的吸納能力，城市化的提高是沈陽(yáng)城市發(fā)展的必然趨勢(shì)，按照我國(guó)每年擬城市化水平提高1個(gè)百分點(diǎn)的速度，沈陽(yáng)年將有7萬(wàn)人口入城區(qū)，需要新增加住房面積140萬(wàn)平方米。2003年沈陽(yáng)放寬外地居民買(mǎi)房落戶(hù)政策，三環(huán)路內(nèi)居民全部轉(zhuǎn)為城市戶(hù)口，將給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展空間。

1、沈陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃

沈陽(yáng)城市的發(fā)展目標(biāo)是：生態(tài)森林城市。2010年城市綠化率達(dá)到40%，核心區(qū)規(guī)劃公園總數(shù)要達(dá)到80個(gè)，公園總面積22.5平方公里。近期，和平區(qū)將新增公園5個(gè)、沈河區(qū)新增4個(gè)、大東區(qū)新增8個(gè)、皇姑區(qū)新增4個(gè)、鐵西區(qū)新增4個(gè)、東陵區(qū)新增6個(gè)、于洪區(qū)新增公園15個(gè)，人均公共綠地達(dá)到12平方米/人。

沈陽(yáng)市城市總體規(guī)劃為1個(gè)中心城區(qū)、6個(gè)副城（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蘇家屯城區(qū)、虎石臺(tái)、輝山4個(gè)副城，新城子、桃仙國(guó)際航空港2個(gè)獨(dú)立副城）、2個(gè)組團(tuán)（汪家、道義）、6個(gè)衛(wèi)星城（新民市，遼中、康平、法庫(kù)縣城，陳相屯鎮(zhèn)、團(tuán)結(jié)湖旅游渡假村）、50個(gè)小城鎮(zhèn)，市域總面積12980平方公里；市區(qū)面積3495平方公里；中心城區(qū)由核心區(qū)三環(huán)公路以?xún)?nèi)468平方公里和4個(gè)副城2個(gè)組團(tuán)組成。

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃方面，西部鐵西裝備制造業(yè)新型工業(yè)帶、南部渾南高新技術(shù)區(qū)、北部現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范

區(qū)，東部汽車(chē)制造業(yè)為主要的沈海工業(yè)園區(qū)和棋盤(pán)山國(guó)際風(fēng)景旅游區(qū)，中心地區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的中央城市走廊。

2、沈河區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃

沈河區(qū)區(qū)域面積狹小，區(qū)域面積只有17.6平方公里，為渾南新區(qū)、大東區(qū)、皇姑區(qū)和和平區(qū)所環(huán)繞，外延空間十分有限，因此其發(fā)展受到很大的限制，但是作為傳統(tǒng)中心城區(qū)，卻擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)、濃厚的商業(yè)氛圍，是金融商貿(mào)的產(chǎn)業(yè)聚集地，目前形成中街商圈、五愛(ài)商圈、北站商務(wù)區(qū)等，為沈河的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。沈河區(qū)總體規(guī)劃為：兩金、兩園、兩區(qū)。

“兩金”沈陽(yáng)都市走廊（沈河段）和沈陽(yáng)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，其中沈陽(yáng)都市走廊沈河段長(zhǎng)7公里，沿北京街-青年大街南北線，積聚金融商貿(mào)、商務(wù)辦公、文化休閑、科研和現(xiàn)代生活等功能；沈陽(yáng)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)位于沈河區(qū)主要金融中心，由北京街、惠工街及沈陽(yáng)火車(chē)北站圍合而成，區(qū)域規(guī)劃面積112.5公頃，開(kāi)發(fā)后成為積聚金融國(guó)際、資訊網(wǎng)絡(luò)、科技世界、文化都市為一體的區(qū)域，成為中國(guó)東北地區(qū)的金融商貿(mào)中心。

“兩園”為沈河科技園和工業(yè)園，其中科技園位于沈河區(qū)先農(nóng)壇路，區(qū)域面積4萬(wàn)平方米，現(xiàn)用房1萬(wàn)平方米，以高新技術(shù)企業(yè)及產(chǎn)品為主導(dǎo)。

“兩區(qū)”為五愛(ài)現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)和中街商貿(mào)文化旅游區(qū)。【見(jiàn)商業(yè)規(guī)劃部分】

沈河規(guī)劃上總體形成金廊、北站金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、中街文化古跡區(qū)、六縱六橫主要景觀街道、四個(gè)生態(tài)公園和大規(guī)模居住區(qū)的空間布局。另外來(lái)自沈河區(qū)規(guī)劃建設(shè)的信息顯示，為配合中街商貿(mào)文化和金廊區(qū)域的建設(shè)，東、南、西、北順城街有望得到改造和擴(kuò)建，朝陽(yáng)街和正陽(yáng)街計(jì)劃通過(guò)擴(kuò)建實(shí)行雙向車(chē)流，提高中街交通通行率。

同時(shí)，沈河區(qū)正在通過(guò)中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，打造沈陽(yáng)總部生態(tài)圈，即總部經(jīng)濟(jì)中心（引進(jìn)跨國(guó)公司、大型企業(yè)和企業(yè)研究發(fā)展中心，形成企業(yè)總部在城市中心聚集），當(dāng)前，沈陽(yáng)確定了經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向：發(fā)展金融業(yè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)入駐，使銀行、保險(xiǎn)和證券等各類(lèi)金融服務(wù)行業(yè)相對(duì)集中；發(fā)展服務(wù)行業(yè)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類(lèi)服務(wù)性企業(yè)、機(jī)構(gòu)入駐，使信息、咨詢(xún)、中介和物流相對(duì)集中，發(fā)展公司總部，引進(jìn)大型企業(yè)總部。

目前，啟動(dòng)的金廊項(xiàng)目有東北世貿(mào)廣場(chǎng)、銀河國(guó)際金融大廈、圣世豪林廣場(chǎng)、東北金融廣場(chǎng)，總投資額為90億元，建筑面積為162萬(wàn)平方米的等大型項(xiàng)目。

金廊部分項(xiàng)目和即建項(xiàng)目一覽表

項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)域位置 開(kāi)發(fā)公司 投資額（億）

五里河大廈 青年大街 沈陽(yáng)華新國(guó)際實(shí)業(yè)有限公司 1．5 昌鑫置業(yè)廣場(chǎng) 青年大街 上海昌鑫（集團(tuán)）有限公司 12 圣世豪林廣場(chǎng) 青年大街 新疆新拓投資公司 15 金廊地標(biāo) 青年大街 沈陽(yáng)中雁（溫州）25 銀河國(guó)際大廈 北京街 沈陽(yáng)眾發(fā)房屋開(kāi)發(fā)公司 4 中國(guó)女人街 渾南 沈陽(yáng)女人街房地產(chǎn)公司（南京）12．8 家世界購(gòu)物中心 公安廳對(duì)面 天津家世界連鎖商業(yè)集團(tuán)（沈陽(yáng)）5 匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)市府廣場(chǎng)北 遼寧匯寶國(guó)際投資集團(tuán) 24 萬(wàn)眾家園 北陵大街6號(hào) 沈陽(yáng)萬(wàn)眾投資（大連）1．5 盛華苑 展覽館對(duì)面 遼寧一方地產(chǎn)投資（大連）12 東北世貿(mào)廣場(chǎng) 金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū) 世貿(mào)廣場(chǎng)（沈陽(yáng)）置業(yè)有限公司（北京）23 東北金融中心 金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū) 華銳世紀(jì)投資發(fā)展有限公司 40

財(cái)富中心 金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū) 沈陽(yáng)英特納房屋開(kāi)發(fā)公司（北京）10 殘疾人康復(fù)中心 北陵大街1號(hào) 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)公司 0．7

3、小結(jié)

從上述的規(guī)劃信息可見(jiàn)，沈陽(yáng)城市發(fā)展規(guī)劃正在走入軌道，區(qū)域的功能劃分有助城市有序健康的發(fā)展，將使工業(yè)、商業(yè)、金融以及文化等產(chǎn)業(yè)更加有效地聚集，形成規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化，從而推動(dòng)各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展。沈河區(qū)作為沈陽(yáng)老中心城區(qū)，繼續(xù)保持其傳統(tǒng)商業(yè)中心，特別是金廊和北站金融區(qū)的規(guī)劃，在一定程度上鞏固和提高沈河區(qū)的城市和商業(yè)中心地位，增強(qiáng)其輻射和影響力，特別是總部生態(tài)圈的建設(shè)，將使沈河區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能更加突出，在這樣一個(gè)背景中，對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展無(wú)疑是個(gè)利好。

另外，由于金廊工程的實(shí)施，帶來(lái)大量拆遷戶(hù)，這部分人群轉(zhuǎn)入購(gòu)房群體當(dāng)中，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，同時(shí)金廊17塊土地的供應(yīng)，進(jìn)期內(nèi)各種商用物業(yè)、住宅增量物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)大幅度增加，在一定程度上對(duì)本案構(gòu)成很大的威脅。

綜上所述，可明確看到沈河區(qū)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向。經(jīng)濟(jì)總部、中央商務(wù)和文化商貿(mào)旅游，未來(lái)將在城市扮演主導(dǎo)功能作用，代表經(jīng)濟(jì)中心、代表最新的、最先進(jìn)的文化和潮流，而本案位于沈陽(yáng)主力商圈中街商圈內(nèi)，其宏觀市場(chǎng)背景和區(qū)域環(huán)境賦予我們發(fā)展方向：引導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)的居住、商務(wù)或商業(yè)理念。

五、沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)

沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有以下幾個(gè)比較鮮明的特色：

1、國(guó)有經(jīng)濟(jì)比重大

沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)是一直以來(lái)在國(guó)有經(jīng)濟(jì)當(dāng)中獨(dú)占鰲頭，2001年為78.2%，2003年仍達(dá)50%，龐大的國(guó)有經(jīng)濟(jì)影響了沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民間資本的擴(kuò)張，在一定程度上影響了居民的消費(fèi)能

力，隨著“振興東北”政策的落實(shí)，沈陽(yáng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在不斷調(diào)整和規(guī)劃，2005年國(guó)有經(jīng)濟(jì)將降至40%，政府將繼續(xù)鼓勵(lì)私有經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們有理由相信，未來(lái)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將保持良好的態(tài)勢(shì)。

2、重工業(yè)比重大

沈陽(yáng)作為東北老工業(yè)基地，重工業(yè)一直是其經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其中以汽車(chē)裝備、制造業(yè)更為突出。沈陽(yáng)已經(jīng)確定老工業(yè)基地振興目標(biāo)，即做強(qiáng)做大汽車(chē)及零部件、裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品加工五大產(chǎn)業(yè)，努力形成全國(guó)裝備制造業(yè)、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心，成為遼寧乃至東北地區(qū)全面振興重要增長(zhǎng)極。

3、物流中心地位突出

沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的物資集散地和貿(mào)易中心。商品流通規(guī)模宏大，市場(chǎng)容量和社會(huì)商品的流轉(zhuǎn)量居?xùn)|北各市之首，中心市場(chǎng)作用突出。沈陽(yáng)已成為東北地區(qū)最大的資金、物資、人才的交流中心。

六、主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析

1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）沈陽(yáng)市生產(chǎn)總值 數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局

近年來(lái)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)總量由2001年的1238億元增加至2003年的1602億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高至14.2%，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)是沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保證。

（2）相關(guān)宏觀指標(biāo)：

指標(biāo) GDP增長(zhǎng)率 固定資產(chǎn)投資增幅 房地產(chǎn)投資增幅 城鎮(zhèn)居民人均居住面積 城鎮(zhèn)居民可支配收入

2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元

對(duì)比沈陽(yáng)市2002年和2003年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不難看出，沈陽(yáng)的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)近兩年呈現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平穩(wěn)定上升，人均居住條件迅速顯著提高，在固定資產(chǎn)投資方面，2002年社會(huì)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增額銳增，在固定資產(chǎn)投資中比例也大幅度提高。

通常在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步發(fā)展時(shí)期，會(huì)出現(xiàn)社會(huì)投資短期內(nèi)紛紛大量涌入這一新興領(lǐng)域，會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資激增，之后，由市場(chǎng)對(duì)投資導(dǎo)向的自發(fā)調(diào)節(jié)，之后的投資會(huì)趨于穩(wěn)定。因此，理性的看待以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)的變化可以發(fā)現(xiàn)：

第一，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚處于起步階段，但縱觀其它經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，沈陽(yáng)的房地產(chǎn)發(fā)展具有較好的基礎(chǔ)；

第二，目前沈陽(yáng)的投資外地及本地民營(yíng)資本為主，社會(huì)投資的主體具有非常強(qiáng)的趨利性，在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有積極影響的基礎(chǔ)設(shè)施投資上，民間資本及政府投資力度有限，顯得政府的支持相對(duì)薄弱。對(duì)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)而言，相對(duì)滯后的基礎(chǔ)設(shè)施投入可能形成為未來(lái)沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“瓶頸”。

第三，隨著沈陽(yáng)城市改造建設(shè)，以及諸如金廊等項(xiàng)目的實(shí)施，預(yù)計(jì)近期房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持高度的增幅，在良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量將繼續(xù)上升。（3）其他指標(biāo)

2003年沈陽(yáng)市財(cái)政收入為125.6億元，增長(zhǎng)30%；引進(jìn)外資22.4億元，增長(zhǎng)59.2%，列遼寧省第一；進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá)到42.6億元，同比增長(zhǎng)45%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到

8000元，同比增長(zhǎng)13.5%。

2、房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)分析

2003年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資177.3億元，比上年增長(zhǎng)52.8％。全年商品房施工面積1738.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)40.4％；商品房竣工面積585.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)61.1％；商品房銷(xiāo)售面積324.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)57.6％，其中商品住宅銷(xiāo)售291.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)58.4％。人均住宅建筑面積由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈陽(yáng)的各種產(chǎn)業(yè)形態(tài)中，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)疑占據(jù)了支柱性產(chǎn)業(yè)的地位，房地產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比率接近10％。2003年沈陽(yáng)商品房備案銷(xiāo)售518.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)164.9億元，分別較2002年增長(zhǎng)33%和34%，二手房銷(xiāo)售553.3萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額達(dá)90.4億元，分別比去年增長(zhǎng)39%和55%。從上述數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。

七、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r

通過(guò)對(duì)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征進(jìn)行分析研究，了解區(qū)域房地產(chǎn)的特征，各個(gè)板塊發(fā)展的個(gè)性和共性，把握行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和價(jià)格走向，對(duì)區(qū)域發(fā)展前景進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目定位提供市場(chǎng)基礎(chǔ)。

1、銷(xiāo)售價(jià)格上升趨勢(shì)明顯

沈陽(yáng)房地產(chǎn)真正起步于1997年，房地產(chǎn)制度改革后，房地產(chǎn)需求得到釋放，價(jià)格一路上揚(yáng)，市區(qū)均價(jià)由原來(lái)的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年國(guó)家振興東北的利好政策促動(dòng)下，外地資本及投資者大量涌入沈城，以及金廊項(xiàng)目等舊城改造影響下，需求將大幅度得到釋放，同時(shí)近年來(lái)土地價(jià)格的不斷增加，以及建筑品質(zhì)的提高，將大大提高樓盤(pán)的建筑成本，預(yù)期未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格仍可看漲。

2、一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)制度日趨完善，土地價(jià)格上升

 2001年沈陽(yáng)市開(kāi)始出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法規(guī)、政策文件，政府每年均按照土地供應(yīng)計(jì)劃進(jìn)行供地。所有的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地全部進(jìn)入土地市場(chǎng)采取“招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌”等方式進(jìn)行公開(kāi)交易，2003年又將城區(qū)土地納入土地儲(chǔ)備中心，實(shí)行計(jì)劃供應(yīng)，統(tǒng)一管理，這將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)用地土地價(jià)格的提升，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加成熟有序。

2001年土地市場(chǎng)價(jià)格實(shí)際變化情況，2001、2002、2003年住宅用地價(jià)格分別上漲8.00%、9.91%、5.8%，商業(yè)用地分別上漲4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商業(yè)用地價(jià)格分別達(dá)到1177元/平方米和1277元/平方米（三環(huán)內(nèi)）。

3、房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)增，投資主體發(fā)生變化

2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，完成投資167.4億元，投資增幅達(dá)44.2%，由于渾南新區(qū)、鐵西新區(qū)、棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)的開(kāi)發(fā)和CBD建設(shè)、金廊工程啟動(dòng)進(jìn)程加快，加之18號(hào)文件等房地產(chǎn)市場(chǎng)利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度，未來(lái)投資規(guī)模將提增。

同時(shí)，由于大批外地和境外實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致沈城房地產(chǎn)投資主體發(fā)生變化，外地開(kāi)發(fā)商成熟而又先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，優(yōu)秀的建筑品質(zhì)不斷的影響著沈城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，這也將引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變革。

4、市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，商業(yè)地產(chǎn)投資比重增加

近年來(lái)，隨著土地供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致增量房和存量房供應(yīng)量增加，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)發(fā)展。2003年全市實(shí)際供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地274宗，面積676萬(wàn)平方米，未來(lái)幾年內(nèi)增量房將持續(xù)放大。

在土地供應(yīng)中，商業(yè)用地比重增加，商業(yè)用地25宗，占2003年市本級(jí)市場(chǎng)供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊項(xiàng)目的實(shí)施以及舊城改造，未來(lái)商業(yè)用地的供應(yīng)量仍會(huì)繼續(xù)放大。去年及去年土地出讓情況見(jiàn)附件

一、附件二。

5、供求漸生差異，市場(chǎng)機(jī)會(huì)顯現(xiàn)

目前，沈陽(yáng)市場(chǎng)主流供應(yīng)仍然是120平方米以上戶(hù)型，其中150平方米以上的戶(hù)型更為集中，以城區(qū)幾大經(jīng)典樓盤(pán)為代表如：地王國(guó)際花園、格林豪森等。2003年上半年的空置率高達(dá)到55.11%，造成嚴(yán)重積壓的狀態(tài)，其中可預(yù)售的比例為66.46%，供應(yīng)量偏大，而100平方米以下的戶(hù)型市場(chǎng)供應(yīng)確存在很大的缺口，產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。

由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，市場(chǎng)仍不成熟，購(gòu)房者求大求寬和跟風(fēng)的住房觀念，以及開(kāi)發(fā)商為達(dá)到利潤(rùn)，過(guò)度追求量上的增加，做足面積，缺乏產(chǎn)品品質(zhì)的理性和市場(chǎng)供需合理性思考，盲目跟從，一窩蜂走大戶(hù)型高端路線，忽視市場(chǎng)的合理需求，導(dǎo)致大面積戶(hù)型供應(yīng)大量增加，而小戶(hù)型由于缺少供應(yīng)，市場(chǎng)需求沒(méi)有得到釋放，造成當(dāng)前的市場(chǎng)畸形結(jié)構(gòu)。隨著市場(chǎng)的發(fā)展和成熟，消費(fèi)者購(gòu)房觀念回歸理性，未來(lái)中小戶(hù)型的產(chǎn)品將越來(lái)越受市場(chǎng)的追捧。

6、板塊特色鮮明

城中區(qū)（沈河區(qū)、和平區(qū)）

城中區(qū)主要以中高檔樓盤(pán)為主，戶(hù)型面積均存在過(guò)大的問(wèn)題，平均價(jià)格約在4500元/平方米。主要購(gòu)買(mǎi)人群來(lái)自中產(chǎn)階級(jí)或高級(jí)政府官員。作為中心城區(qū)，隨著城市發(fā)展規(guī)劃，土地資源越顯稀缺性，將導(dǎo)致價(jià)格會(huì)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。

城北區(qū)（皇姑區(qū)）

城北區(qū)依托北陵公園，成為市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)，目前平均價(jià)格約在4000元/平方米，城北區(qū)二環(huán)以外的郊區(qū)樓盤(pán)均價(jià)都3000元/平方米，除城中地區(qū)外平均價(jià)格最高區(qū)域，后期開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多以高檔為主，主訴求多以?xún)?yōu)秀學(xué)區(qū)、天然氧吧拉動(dòng)消費(fèi)者，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)正逐漸向城市最北部及城市西北部（塔灣地區(qū)）轉(zhuǎn)移，并多數(shù)以小戶(hù)型為主，迎合普通工薪階層的需求。

城東區(qū)（大東區(qū)）

主要以中檔樓盤(pán)為主流，臨近中街地區(qū)出現(xiàn)少量的高檔樓盤(pán)，總體供應(yīng)量較大，各樓盤(pán)品質(zhì)不如以往，銷(xiāo)售速度緩慢，平均價(jià)格約在3200元/平方米，主要購(gòu)買(mǎi)人群原大東區(qū)居民及部分沈河區(qū)居民。

城西區(qū)（鐵西區(qū)）

鐵西區(qū)近期在土地供應(yīng)及樓盤(pán)開(kāi)發(fā)面積等方面均高于其它區(qū)域，建設(shè)大路以北地區(qū)的（原有大型廠區(qū)）土地供應(yīng)量明顯增加，臨近和平區(qū)及鐵西商圈區(qū)域有少量高檔樓盤(pán)出現(xiàn)，整體樓市價(jià)格略顯上揚(yáng)，平均價(jià)格約在2800元—3500元/平方米之間。2004年土地供應(yīng)量加大，政府招商引資力度加大，各開(kāi)發(fā)商紛紛看好城西區(qū)土地，預(yù)計(jì)在2005年會(huì)有大量中、高檔樓盤(pán)涌入沈陽(yáng)住宅市場(chǎng)。

渾南新區(qū)

渾南新區(qū)住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)較晚，前期多以低檔樓盤(pán)及別墅項(xiàng)目為主，2002年后渾南新區(qū)由于土地供應(yīng)量大、土地價(jià)格低的優(yōu)勢(shì)，吸引大量開(kāi)發(fā)商來(lái)此區(qū)域投資建設(shè)，加上渾南新區(qū)利好的政策導(dǎo)向，還吸引了大量外地開(kāi)發(fā)商來(lái)沈開(kāi)發(fā)建設(shè)，打破以往以別墅為主的局面?，F(xiàn)今渾南新區(qū)多以中、高檔住宅為主，多為外地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，建筑風(fēng)格多種多樣，強(qiáng)調(diào)異

域風(fēng)情。平均價(jià)格約在3500元/平方米，別墅價(jià)格約在6000元—7000元/平方米。

八、房地產(chǎn)相關(guān)政策解析

1、中央政策

2003年6月13日央行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即所謂的121號(hào)文件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款資質(zhì)提出新要求，各種許可證要求齊全，自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資額的30%才可申請(qǐng)貸款，同時(shí)個(gè)人貸款方面要求商業(yè)銀行只能對(duì)主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人貸款。

2003年8月31日國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，即所謂的18號(hào)文件，肯定了房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，強(qiáng)調(diào)對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大信貸力度。

從上述121號(hào)文件精神可看，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)將面臨一場(chǎng)變革，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨重新洗牌，對(duì)于沈陽(yáng)這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未成熟的區(qū)域來(lái)說(shuō)，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨重新整合，在外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商（外地資本）大舉入侵的情況下，部分中小開(kāi)發(fā)商面臨退出市場(chǎng)的局面；同時(shí)國(guó)務(wù)院18號(hào)的出臺(tái)也給開(kāi)發(fā)商一份定心丸，規(guī)模和實(shí)力的開(kāi)發(fā)商成為將逐漸成為市場(chǎng)主流，這意味著未來(lái)市場(chǎng)將更加有序、成熟。

2、地方政策

2003年4月17日，沈陽(yáng)市公安局《關(guān)于調(diào)整我市購(gòu)買(mǎi)商品房落戶(hù)政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了補(bǔ)充規(guī)定，大大降低了購(gòu)房入戶(hù)門(mén)檻。

2003年政府為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府不斷推出諸如購(gòu)房入戶(hù)、購(gòu)房補(bǔ)貼政策，同時(shí)簡(jiǎn)化購(gòu)房手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)推出“轉(zhuǎn)按揭”等利好政策，此舉將刺激住宅市場(chǎng)的需求。

同時(shí)沈陽(yáng)市政府的32號(hào)文件《沈陽(yáng)市土地儲(chǔ)備辦法》，計(jì)劃于2004年4月1日實(shí)施，該文

件的出臺(tái)，標(biāo)志著沈陽(yáng)土地供應(yīng)走向計(jì)劃化、規(guī)范化和科學(xué)化、有助于沈陽(yáng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)健康的發(fā)展，有利于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境的提升。

九、小結(jié)

作為本項(xiàng)目的區(qū)域大環(huán)境，在人文條件上，沈河具有其它地區(qū)無(wú)法比擬的濃厚的歷史文化積淀，這種整體的城市形象對(duì)于一個(gè)大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言是非常有利的，是超出項(xiàng)目本身的額外的輻射力和吸引力，是有利于項(xiàng)目在超出本地區(qū)之外進(jìn)行推廣的一種保證。作為一個(gè)房地產(chǎn)剛剛起步的市場(chǎng)，沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)提供了這個(gè)市場(chǎng)發(fā)育和發(fā)展的有力保證。從客觀上傳遞給發(fā)展商一個(gè)信息：在這樣一個(gè)地區(qū)，我們有理由相信這個(gè)市場(chǎng)是值得期待的。

至于本項(xiàng)目，有以下幾個(gè)方面的影響：

1、規(guī)劃的實(shí)施和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然加速城市化進(jìn)程，推動(dòng)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的發(fā)展，促進(jìn)了購(gòu)房消費(fèi)的階梯性。

2、金廊項(xiàng)目的拆遷和棚戶(hù)改造，帶來(lái)購(gòu)房群體的增加。

3、各種政策表明，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向規(guī)劃化，將帶來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從新洗牌和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有序化。

4、無(wú)論是金廊項(xiàng)目還是其他區(qū)域，都將成為本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)板塊，參與分割有限的需求份額。

總之，新興的市場(chǎng)總是充滿機(jī)遇，但風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇是并存的。“未雨綢繆”、“居安思?！?，理智的看待市場(chǎng)，冷靜的思考市場(chǎng)是每一個(gè)項(xiàng)目成功的前提。

第三篇市場(chǎng)供應(yīng)分析

目前市場(chǎng)主流供應(yīng)產(chǎn)品是什么？未來(lái)主流供應(yīng)產(chǎn)品將是什么？主流供應(yīng)價(jià)格多少？哪些產(chǎn)

品最受市場(chǎng)追捧，哪種產(chǎn)品存在市場(chǎng)抗性，本篇通過(guò)市場(chǎng)供應(yīng)分析，了解市場(chǎng)供應(yīng)動(dòng)態(tài)和趨勢(shì)，為項(xiàng)目的定位和市場(chǎng)切入點(diǎn)提供決策依據(jù)。

一、住宅市場(chǎng)供應(yīng)分析

結(jié)合沈陽(yáng)當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房消費(fèi)特性和項(xiàng)目的情況，本次市場(chǎng)供應(yīng)研究采集范圍為沈河區(qū)域及大東區(qū)一環(huán)范圍內(nèi)的在售樓盤(pán)，其中以中街區(qū)域范圍為主力研究對(duì)象。研究樓盤(pán)為：鵬利廣場(chǎng)花園、皇城東苑、天龍家園、中街北苑、御點(diǎn)江山、領(lǐng)袖E家、府苑名都、地王國(guó)際花園、未來(lái)城、萬(wàn)科金色花園、東大智慧馨園、明城花園等樓盤(pán)。

1、供應(yīng)區(qū)域

從區(qū)域范圍看，上述樓盤(pán)主要分布于三個(gè)區(qū)域，中街北：中街北苑、領(lǐng)袖E家、府苑名都、萬(wàn)科金色家園等；中街東面：天龍家園、皇城東苑、鵬利廣場(chǎng)花園等；中街南面：御點(diǎn)江山、地王國(guó)際花園、東大智慧鑫園、明城花園、未來(lái)城等。目前故宮區(qū)域范圍內(nèi)在售物業(yè)供應(yīng)除御點(diǎn)江山外，其他無(wú)新盤(pán)供應(yīng)，區(qū)規(guī)劃信息顯示，故宮區(qū)域范圍內(nèi)原則上不供應(yīng)住宅用地，將使本項(xiàng)目成為區(qū)域范圍內(nèi)稀有資源，對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一種利好。

2、供應(yīng)規(guī)模 物業(yè)規(guī)模 供應(yīng)樓盤(pán)

5萬(wàn)m2及以下 皇城東苑、勝利公寓、東大智慧馨園 5-10萬(wàn)m2 中街北苑、御點(diǎn)江山、未來(lái)城、領(lǐng)袖E家、10-20萬(wàn)m2 府苑名都

20-40萬(wàn)m2 鵬利廣場(chǎng)花園、天龍家園、地王國(guó)際花園明城花園

從上述物業(yè)規(guī)?？?，除皇城東苑、勝利公寓以及東大智慧鑫園外，其他樓盤(pán)的物業(yè)規(guī)模均在5萬(wàn)平方米以上，其中鵬利廣場(chǎng)花園、天龍家園、地王國(guó)際花園、明城花園等樓盤(pán)的物業(yè)規(guī)模均在30萬(wàn)平方米以上，且大都為期房，目前沈城樓盤(pán)開(kāi)發(fā)正在進(jìn)入規(guī)模時(shí)代，規(guī)模帶來(lái)的品質(zhì)和配套優(yōu)化的物業(yè)越來(lái)越受購(gòu)房者的追捧，大規(guī)模的物業(yè)開(kāi)發(fā)正在逐漸成為沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的主流。

3、供應(yīng)戶(hù)型/面積

樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)規(guī)模萬(wàn)m2 主力面積m2 銷(xiāo)售價(jià)格元/ m2 主力總價(jià)萬(wàn)元 備注 鵬利廣場(chǎng)花園 40 99.5-107.5 起價(jià)3288均價(jià)4200 45-50 一期300套 天龍家園 5 130-145 起價(jià)3588 45-50 二期

地王國(guó)際花園 30 150-180 起價(jià)5200 80-100 1000余套

明城花園 6.32 135-155 多層起價(jià)3780均價(jià)4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起價(jià)4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均價(jià)4000 50 700套 御點(diǎn)江山 5 177.54 均價(jià)5200 80-120 現(xiàn)房66套 未來(lái)城 — 157 起價(jià)4180 65-75 232套

領(lǐng)袖E家 7 160 高層起價(jià)4190小高層起價(jià)4260 65-70 共400套

皇城東苑 5 120-140 起價(jià)3380均價(jià)36803496（折后均價(jià)）45-55 一期236套 勝利公寓135-155 起價(jià)4230 60 120套

從供應(yīng)戶(hù)型和面積看，市場(chǎng)主流供應(yīng)基本上是大面積戶(hù)型，面積主要集中在150-180平方米

之間,為三房?jī)蓮d為主，其中府苑名都的主力供應(yīng)面積高達(dá)190平方米，目前市場(chǎng)供應(yīng)戶(hù)型過(guò)于集中,前期市場(chǎng)消化了大量的高端客源,隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,總價(jià)不斷上升,客戶(hù)層面越來(lái)越狹窄,同時(shí)渾南等新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，各種別墅物業(yè)的興起，分流了大量高端客源，留下的市場(chǎng)分額越來(lái)越小,大面積戶(hù)型空置成為目前沈城房地產(chǎn)發(fā)展的重要問(wèn)題。

隨著外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起新變革，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越理性，越來(lái)越有序，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更加合理，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式將成為主流趨勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)大面積戶(hù)型供應(yīng)將趨于緩和，中小面積的戶(hù)型將逐漸成為市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)。

4、供應(yīng)價(jià)格分析

調(diào)查區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的供應(yīng)價(jià)格基本在4000元/平方米以上（起價(jià)），其中以地王國(guó)際花園為最，起價(jià)高達(dá)5200元/平方米，成為該片區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)格的領(lǐng)航，從片區(qū)看，中街以北區(qū)域的供應(yīng)價(jià)格除中街北苑均超過(guò)4000元/平方米，中街東區(qū)域的起始價(jià)格均在4000元/平方米以下，中街以南片區(qū)除勝利公寓外，起價(jià)亦在4000元/平方米以上，從片區(qū)供應(yīng)價(jià)格趨勢(shì)看，中街以東區(qū)域由于中街商圈的延伸，商業(yè)配套日趨完善，看漲, 逐漸成為市場(chǎng)供應(yīng)的熱點(diǎn)，該片區(qū)供應(yīng)價(jià)格可代表樓盤(pán)為天龍家園、鵬利廣場(chǎng)花園二期（30-100平方米的精小戶(hù)型）。

5、供應(yīng)總價(jià)

調(diào)查區(qū)域內(nèi)，市場(chǎng)主流供應(yīng)總價(jià)在50萬(wàn)元以上，除鵬利廣場(chǎng)花園、天龍家園和皇城東苑外（勝利公寓主力供應(yīng)為單身公寓），其他物業(yè)主力總價(jià)均超過(guò)50萬(wàn)元，其中地王國(guó)際花園和御點(diǎn)江山主力總價(jià)高達(dá)100萬(wàn)，其他東大智慧鑫園、領(lǐng)袖E家和未來(lái)城的主力總價(jià)在60-70萬(wàn)元之間。

市場(chǎng)過(guò)高總價(jià)使物業(yè)的銷(xiāo)售壓力越來(lái)越明顯，總價(jià)在50萬(wàn)元以下的物業(yè)市場(chǎng)還存在很大的缺口，也說(shuō)明市場(chǎng)沒(méi)有完全細(xì)分，市場(chǎng)的需求也沒(méi)有得到釋放。

二、酒店式公寓市場(chǎng)供應(yīng)分析

1、沈陽(yáng)市酒店式公寓市場(chǎng)發(fā)展概況

酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又有信息時(shí)代寫(xiě)字樓的特點(diǎn)，擁有良好辦公、商務(wù)設(shè)施，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會(huì)所等多種功能于一體的物業(yè)。該類(lèi)物業(yè)往往位于城市的黃金商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)，由于總價(jià)低，物業(yè)管理和服務(wù)配套完善，成為白領(lǐng)和商務(wù)需求的熱點(diǎn)，亦深受投資者的青睞。

酒店式公寓在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)時(shí)間較晚，2002年，當(dāng)代程式、騰龍國(guó)際公寓等酒店式公寓在沈城樓市橫空出世，一推出立即受到市場(chǎng)的追捧，成為白領(lǐng)、商務(wù)人士和投資者投資的熱點(diǎn)。2003年酒店式公寓成為中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)主流，多數(shù)新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中會(huì)出現(xiàn)酒店式公寓的產(chǎn)品，但在戶(hù)型、面積方面參差不齊，由30平方米—200平方米不等，從銷(xiāo)售方面看，以小戶(hù)型（30平方米—70平方米）酒店式公寓更為走俏。目前沈陽(yáng)市酒店式公寓按小戶(hù)型酒店式公寓主要有：騰龍國(guó)際公寓、當(dāng)代程式、皇城酒店公寓、勝利公寓、金茂國(guó)際公寓、中潤(rùn)國(guó)際等項(xiàng)目，其它在廣告推廣中提及酒店式公寓的項(xiàng)目有：五里河大廈、鵬利廣場(chǎng)花園、東大國(guó)際中心、云頂天廈、艾特國(guó)際公寓、渾南新區(qū)來(lái)美安公寓；皇姑區(qū)克萊斯特國(guó)際花園、萬(wàn)眾家園等項(xiàng)目。

2、市場(chǎng)供應(yīng)分析

考慮本項(xiàng)目特性，使研究范圍具有更大的針對(duì)性，本篇以項(xiàng)目周邊及太原商圈在售的酒店式

公寓為主力研究對(duì)象。

（1）供應(yīng)區(qū)域

目前沈城酒店式公寓的供應(yīng)仍然比較集中，主要分布在三好街、青年大街周邊、和平區(qū)太原街周邊及中街、北行商圈等地段非常好的商業(yè)區(qū)及中心市區(qū)。小戶(hù)型酒店式公寓目前主要集中在太原街周邊及中街周邊等繁華區(qū)域，主要目標(biāo)客戶(hù)群是高薪單身白領(lǐng)階層、經(jīng)商人員、商務(wù)人士及投資者。

本項(xiàng)目周邊酒店式公寓供應(yīng)的樓盤(pán)較少，只有位于中街東段的金茂國(guó)際公寓。

酒店式公寓樓盤(pán)供應(yīng)

樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)規(guī)模萬(wàn)m2 主力面積m2 銷(xiāo)售價(jià)格元/ m2 主力總價(jià)萬(wàn)元 備注 金茂國(guó)際公寓 3.2 40-60 7500（均）35-40 現(xiàn)房 騰龍國(guó)際公寓 3.2 49-107 7400（均）35-45 現(xiàn)房 當(dāng)代程式 2.8 60-65 約5000 30-35 期房

皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800（7樓）30-40 準(zhǔn)現(xiàn)房 城建同澤廣場(chǎng) 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 勝利公寓 2.3 26-65 4180（起）20-30 期房 中潤(rùn)國(guó)際 3 28—52 4090元（起）20—30 準(zhǔn)現(xiàn)房

（2）供應(yīng)規(guī)模

從供應(yīng)規(guī)?？?，研究區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓樓盤(pán)規(guī)模大都在4萬(wàn)平方米以下（城建同澤廣場(chǎng)達(dá)到5.4萬(wàn)平方米），以單幢板式建筑為主，總建筑規(guī)模達(dá)到20萬(wàn)平方米（勝利公寓部分為大

戶(hù)型住宅），供應(yīng)量達(dá)到1680套，由于以上物業(yè)大都在近兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，所以上述供應(yīng)規(guī)模也代表近兩年積累的供應(yīng)。目前沈陽(yáng)在建、已建及待建的酒店式公寓供應(yīng)總量超過(guò)30萬(wàn)平方米。

（3）供應(yīng)面積

目前，酒店式公寓主流供應(yīng)面積集中在40-70平方米戶(hù)型，其中騰龍國(guó)際公寓最大戶(hù)型面積更是達(dá)到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供應(yīng)存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同澤廣場(chǎng)和勝利公寓的部分供應(yīng)，由于市場(chǎng)主流供應(yīng)戶(hù)型銷(xiāo)售看好，開(kāi)發(fā)商存在一定跟從性，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)的戶(hù)型面積相對(duì)集中，這意味著市場(chǎng)還沒(méi)有完全細(xì)分，40平方米以下小戶(hù)型酒店式公寓存在一定的機(jī)會(huì)。

（4）供應(yīng)價(jià)格

由于酒店式公寓地理位置較好，臨近中心商務(wù)區(qū)或者是黃金商業(yè)地段，交房標(biāo)準(zhǔn)多采用精裝修標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)作為高層物業(yè)，其銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較高，目前現(xiàn)房的酒店式公寓銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)7000元/平方米以上，其中金茂國(guó)際公寓均價(jià)達(dá)到7500元/平方米，騰龍國(guó)際公寓亦達(dá)到7880元/平方米（均價(jià)），其最高銷(xiāo)售價(jià)格更是突破8000元/平方米，創(chuàng)沈城樓市天價(jià)，目前期房銷(xiāo)售價(jià)格也達(dá)到5000-6000元/平方米，以當(dāng)代程式和中潤(rùn)國(guó)際為代表。

由于小戶(hù)型酒店式公寓戶(hù)型小、購(gòu)房總價(jià)略低的優(yōu)勢(shì)，小戶(hù)型酒店式公寓在推廣宣傳中采用首付低、總價(jià)少來(lái)吸引消費(fèi)者，部分項(xiàng)目采用成套銷(xiāo)售。今后的小戶(hù)型酒店式公寓按套銷(xiāo)售的趨勢(shì)前景較好。現(xiàn)有小戶(hù)型酒店式公寓的價(jià)格要高于中心區(qū)域住宅的價(jià)格，約高出1500

元/平方米。

總價(jià)方面，目前市場(chǎng)酒店式公寓的供應(yīng)總價(jià)十分集中，主力總價(jià)在30-40萬(wàn)元（每套）之間。

（5）市場(chǎng)消化情況

小戶(hù)型酒店式公寓由于地理位置優(yōu)越、交通方便、戶(hù)型小、總價(jià)低、提供精裝修及全套式酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)，深受年輕白領(lǐng)階層和商務(wù)人士、經(jīng)商人員的青睞，更受投資客戶(hù)的關(guān)注，因此該類(lèi)物業(yè)在沈城問(wèn)世后，銷(xiāo)售形勢(shì)一直看好。金茂國(guó)際公寓在短短3個(gè)月內(nèi)，銷(xiāo)售率超過(guò)42%，當(dāng)代程式銷(xiāo)售率也達(dá)到90%，中潤(rùn)國(guó)際在短短時(shí)間內(nèi)竟達(dá)到93%的良好銷(xiāo)售佳績(jī)。當(dāng)然，與其他沿海發(fā)達(dá)城市單身公寓火爆的銷(xiāo)售局面相比，沈城的酒店式公寓銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)略遜一籌，由于當(dāng)代程式的預(yù)留口碑對(duì)沈城酒店式公寓市場(chǎng)存在一定的影響，使部分投資客戶(hù)處于觀望狀態(tài)，影響其投資積極性，2004年大量公建及商住用地的供應(yīng)，以及外地大型開(kāi)發(fā)商大量進(jìn)駐，將給沈城酒店式公寓市場(chǎng)帶來(lái)新的活力和變革，市場(chǎng)亦逐漸走向供需兩旺。

（6）其他供應(yīng)特征

沈陽(yáng)市小戶(hù)型單身公寓規(guī)模狀況：目前供應(yīng)的小戶(hù)型酒店式公寓均是高層建筑，容積率均超過(guò)10，每層平均有15戶(hù)，基本為精裝修，公共區(qū)域的裝修風(fēng)格接近酒店，相關(guān)的配套設(shè)施較充足，如：餐廳、健身室、棋牌室、臺(tái)球室等，提供的物業(yè)服務(wù)也與酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房間等項(xiàng)目。

（7）酒店式公寓目標(biāo)人群研究 A、駐沈商務(wù)人員

個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：多為外企或大型企業(yè)的商務(wù)骨干，活躍在沈陽(yáng)的商業(yè)領(lǐng)域，收較高，自己的家不在沈陽(yáng)。

產(chǎn)品需求描述：對(duì)項(xiàng)目的地段、交通要求很高，要求靠近商務(wù)區(qū)以節(jié)省大量的時(shí)間，注重戶(hù)型的舒適性和便利性，強(qiáng)調(diào)亦商亦住的功能。

B、單身白領(lǐng)

個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：崇尚個(gè)性，個(gè)人月收較高，擁有較高學(xué)歷，具有較強(qiáng)的自主支配能力，是城市中的新生力量。

家庭生活基本態(tài)度和觀念：喜歡簡(jiǎn)潔而又豐富的生活方式，崇高個(gè)人空間，但生活不追求奢華，追求寬松、自由的生活狀態(tài)。

C、投資客戶(hù)

個(gè)人社會(huì)和經(jīng)濟(jì)特征：早年創(chuàng)業(yè)的淘金人，已完成了財(cái)富的原始積累，并認(rèn)定住宅是穩(wěn)定和安全的投資方式?？粗赝顿Y回報(bào)率、風(fēng)險(xiǎn)大小、收益穩(wěn)定性及變現(xiàn)快的因素。其投資后出租給小型廣告公司、事務(wù)所、外籍商務(wù)人員和辦事處等。

產(chǎn)品需求描述：地段、產(chǎn)品總價(jià)和適租性是其購(gòu)房時(shí)考慮的首要因素。

（8）酒店式公寓籌建項(xiàng)目

項(xiàng)目名稱(chēng) 上市時(shí)間 入住時(shí)間 基本情況

地王國(guó)際花園 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為兩棟高層，約300戶(hù)左右。具體情況尚未確定。

盛華苑 2004．5 約2005年年底或2006年 酒店式公寓為三棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

銀信商座 2004．8 約2006年 酒店式公寓為兩棟高層，底部裙樓相連，具體情況目前尚未確定。

匯寶國(guó)際公寓 2004．6 約2006年 具體情況不詳。

中街區(qū)域鵬利廣場(chǎng)花園二期也有10多萬(wàn)平方米的精小戶(hù)型公寓（30-100平方米），將在2004年底推出。

三、小結(jié)

1、市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)度集中，產(chǎn)品線窄

在住宅市場(chǎng)中，市場(chǎng)的供應(yīng)戶(hù)型基本都在120平方米以上，120平方米以下戶(hù)型寥寥無(wú)幾，100平方米以下戶(hù)型更是難覓蹤影，市場(chǎng)主流供應(yīng)集中在150平方米-180平方米，總價(jià)供應(yīng)過(guò)高，產(chǎn)品線比較單一，與市場(chǎng)實(shí)際需求造成一定脫節(jié)，造成目前大戶(hù)型物業(yè)的滯銷(xiāo)現(xiàn)象，隨著年輕及外來(lái)購(gòu)房群體的增加，市場(chǎng)的需求將逐漸回歸理性，無(wú)論是酒店式公寓（單身公寓）還是住宅市場(chǎng)，都在呼喚個(gè)性化、多樣化精品化的產(chǎn)品。

2、產(chǎn)品品質(zhì)逐步升級(jí)

沈陽(yáng)供應(yīng)的樓盤(pán)都在兩年前設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間比較早，這些樓盤(pán)在外立面、設(shè)計(jì)、整體功能、品質(zhì)等方面已有所滯后，隨著居民收入水平的提高以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和完善，居民對(duì)居住環(huán)境和質(zhì)量的要求亦將逐漸提升，規(guī)模和高品質(zhì)的住宅將成為其未來(lái)需求。隨著外地規(guī)模和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，加上本地實(shí)力華新和銀基等開(kāi)發(fā)商的介入，沈城房地產(chǎn)市場(chǎng)涌現(xiàn)了一大批高品質(zhì)、高檔物業(yè)，諸如地王國(guó)際花園、天龍家園、河畔新城、萬(wàn)科金色家園等，促進(jìn)沈城物業(yè)品質(zhì)的提高，特別是酒店式公寓其完善的配套服務(wù)和物業(yè)品質(zhì)已經(jīng)走在市場(chǎng)的前沿，這將推動(dòng)沈城物業(yè)品質(zhì)的革命，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)沈城樓是將走入品質(zhì)時(shí)代。

3、產(chǎn)品缺乏個(gè)性，存在一定同質(zhì)性

從研究區(qū)域供應(yīng)樓盤(pán)看，相當(dāng)部分的產(chǎn)品很大程度上存在同質(zhì)性，無(wú)論是立面、整體功能和品質(zhì)等，即使是高檔物業(yè)，在功能和產(chǎn)品方面也存在諸多雷同，諸如格林豪森、地王國(guó)際花園等樓盤(pán)，缺乏鮮明的產(chǎn)品個(gè)性，特別是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏應(yīng)有的產(chǎn)品個(gè)性。這與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商存在跟從性及購(gòu)房者的購(gòu)房觀念有很大的關(guān)系，也表明市場(chǎng)尚未成熟，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境中，對(duì)本項(xiàng)目亦是一個(gè)發(fā)展契機(jī)。我司認(rèn)為由于項(xiàng)目的諸多環(huán)境和規(guī)模限制，走精品化路線應(yīng)是本項(xiàng)目的發(fā)展方向。