第一篇：據(jù)按揭的法律性質(zhì)對(duì)婚姻法的司法解釋三第十條的相關(guān)規(guī)定的解釋1209

對(duì)婚姻法司法解釋三第十條規(guī)定的解釋

--從按揭的法律地位出發(fā)

在大陸法系，按揭主要是指對(duì)于債務(wù)人或第三人不移轉(zhuǎn)占有而供擔(dān)保之不動(dòng)產(chǎn)抵押，它相對(duì)質(zhì)押（包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押、權(quán)利質(zhì)押）而存在。在設(shè)立按揭時(shí)并不要求必須有特定財(cái)產(chǎn)權(quán)利特別是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，銀行只要求將權(quán)利證書(shū)交給貸款人保管即可?！皺?quán)利證書(shū)的轉(zhuǎn)移僅意味著權(quán)利的移轉(zhuǎn)”，但這種證書(shū)的轉(zhuǎn)移并不意味著所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在現(xiàn)行法律之下，還需經(jīng)過(guò)登記公示才能使該轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生法律效力，受讓人取得所有權(quán)。銀行要求將權(quán)利證書(shū)交給銀行保管，并不是要求將擔(dān)保房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給自己、在借款人償還債務(wù)后所有權(quán)再返還給按揭人，銀行這樣做只是為了防止一屋多賣(mài)現(xiàn)象的發(fā)生，防止按揭人違反約定處分已設(shè)立按揭的房屋，從而保障擔(dān)保債權(quán)的有效實(shí)現(xiàn)。

由此可知，我國(guó)的按揭制度與英美法律所規(guī)范的按揭制度意義并不一樣，我國(guó)大陸的按揭不轉(zhuǎn)移按揭物的占有，也不轉(zhuǎn)移按揭物的所有權(quán)，而是通過(guò)登記和移交按揭物的方式來(lái)設(shè)定。所以按揭人從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后就開(kāi)始擁有房屋的所有權(quán)，除非再次發(fā)生買(mǎi)賣(mài)，否則不影響其所有權(quán)的所屬。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(三)： “第十條夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”。

綜合物權(quán)法和婚姻法的司法解釋三的規(guī)定，當(dāng)夫妻的其中一方在婚前已經(jīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)貸款支付首付且已經(jīng)登記在個(gè)人名下，就擁有了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，及償還債款的義務(wù)。因?yàn)樗袡?quán)的擁有是發(fā)生在結(jié)婚登記前，根據(jù)婚姻法第十八條，并不構(gòu)成婚后的共同財(cái)產(chǎn)，因?yàn)榛橐龇ㄓ幸?guī)定，“夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因夫妻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)”。所以，在夫妻兩人離婚時(shí)，不是房屋登記的一方不能享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，也不能要求進(jìn)行所有權(quán)的處分。

在夫妻關(guān)系對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)沒(méi)有影響時(shí)，在婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)為另一方償還貸款的債務(wù)時(shí)不合理的，所以，沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一方，在婚姻存續(xù)期間可以拒絕用共同財(cái)產(chǎn)還貸。在離婚時(shí)，可以根據(jù)婚姻法第三十九條第一款，“協(xié)議優(yōu)先原則（即雙方有協(xié)議的法院不予干涉）、公平原則（即將夫妻共同財(cái)產(chǎn)平均分割）、照顧子女和女方原則（即在同等情況下，照顧子女和女方利益）”，來(lái)要求對(duì)其損失的利益進(jìn)行補(bǔ)償。

在這種情況下，婚前已經(jīng)付了首付并將不動(dòng)產(chǎn)登記在名下，然后在婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還債的一方在離婚時(shí)處于有利地位，而另一方完全沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，而得到的補(bǔ)償也會(huì)是視情況而定。在現(xiàn)實(shí)情況中，往往會(huì)是男的一方婚前買(mǎi)房子，女的一方容易處于離婚共同財(cái)產(chǎn)的分割得不到保障的狀態(tài)。相信這也是為什么新婚姻法一出臺(tái)就遭到那么多人吐槽的原因，因?yàn)榕讼鄬?duì)男人來(lái)說(shuō)是弱者，法律在這個(gè)時(shí)候沒(méi)有保障處于弱勢(shì)一方的權(quán)益，即使從物權(quán)法的角度出發(fā)是無(wú)可非議的。

第二篇：婚姻法司法解釋(三)對(duì)離婚訴訟中房產(chǎn)分割問(wèn)題的規(guī)定

婚姻法司法解釋

（三）對(duì)離婚訴訟中房產(chǎn)分割問(wèn)題的規(guī)定 房產(chǎn)分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，尤其在現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、房?jī)r(jià)飆升、購(gòu)房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產(chǎn)糾紛的解決更加復(fù)雜。

房產(chǎn)分割一直是離婚訴訟中需要解決的爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題，尤其在現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展、房?jī)r(jià)飆升、購(gòu)房方式多樣化的的背景下，使得離婚訴訟中房產(chǎn)糾紛的解決更加復(fù)雜。2011年8月13日正式實(shí)施的婚姻法解釋

（三）無(wú)疑指導(dǎo)了離婚訴訟房產(chǎn)糾紛的處理。該解釋出臺(tái)前，實(shí)踐中各法院對(duì)該房產(chǎn)問(wèn)題的處理也有較大的差異。本文擬將本解釋對(duì)房產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定與以往的司法實(shí)踐中對(duì)該種房產(chǎn)問(wèn)題的處理意見(jiàn)相結(jié)合，對(duì)離婚房產(chǎn)的歸屬及分割問(wèn)題進(jìn)行分析歸納。

一、房產(chǎn)歸屬的一般原則

根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)的的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅遵循物權(quán)登記原則，除非有證據(jù)證明房屋登記管理部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤，那個(gè)房產(chǎn)登記在誰(shuí)的名下就歸誰(shuí)所有。這是一般原則，在更多體現(xiàn)的人身價(jià)值的離婚糾紛中，本身婚姻的感情化，決定了此類(lèi)糾紛的特殊性，而不能?chē)?yán)格適用上述登記公示原則。根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，一方婚前的財(cái)產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)轉(zhuǎn)化為共同財(cái)產(chǎn)，雙方另有約定的除外。因此，原則上，除非雙方有特殊約定，一方在婚前購(gòu)置的房屋，屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，婚后購(gòu)置的房產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

二、司法實(shí)踐中離婚房產(chǎn)問(wèn)題的表現(xiàn)形式及處理方式

（一）解讀婚姻法解釋

（三）對(duì)離婚房產(chǎn)問(wèn)題的規(guī)定

根據(jù)婚姻法解釋

（三）第十條，對(duì)婚前一方簽訂房產(chǎn)合同，并支付了首付款且有銀行貸款，婚后夫妻共同還貸，房產(chǎn)登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題，首先，遵循協(xié)議自由原則。其次，不能達(dá)成協(xié)議的，法院可以判決房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，此時(shí)對(duì)于房貸，尚未歸還的為產(chǎn)權(quán)登記方的個(gè)人債務(wù)，婚后共同還貸的的款項(xiàng)及增值部分，根據(jù)財(cái)產(chǎn)具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。第七條規(guī)定婚后父母出資購(gòu)房，產(chǎn)權(quán)登記在子女名下的房產(chǎn)歸屬問(wèn)題。

（二）司法實(shí)踐中常見(jiàn)的離婚糾紛中房產(chǎn)歸屬、分割問(wèn)題及處理方式

1、婚前一方支付全部房款，并取得房產(chǎn)證。此情形下，無(wú)論婚前還是婚后取得房產(chǎn)證，該房產(chǎn)都?xì)w屬于付款方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無(wú)權(quán)要求的對(duì)該房產(chǎn)及其增值進(jìn)行分割。

2、婚前個(gè)人支付全部房款，婚后取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)登記在個(gè)人名下的。我們認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，因?yàn)楦鶕?jù)婚姻法第17條的規(guī)定，該房產(chǎn)既不是婚姻關(guān)系存續(xù)期間新增的財(cái)產(chǎn)，也不是雙方生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得，性質(zhì)上仍屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

3、婚前一方支付首付款，婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證登記在首付款支付方名下，婚后以夫妻共同還貸。該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為首付款支付方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。但是對(duì)于婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)的增值部分的歸屬存在個(gè)人財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)的爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，對(duì)于增值部分房屋產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償可以依據(jù)婚姻法解釋

（三）第十條的補(bǔ)償原則。

4、婚前一方支付首付款，婚后共同還貸，取得產(chǎn)權(quán)證，并登記在首付款支付方名下的房產(chǎn)歸屬。此情況在現(xiàn)實(shí)生活中比較常見(jiàn)，實(shí)踐中各地法院有的認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，有的認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。第一、認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的認(rèn)為房屋買(mǎi)賣(mài)牽涉到物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)權(quán)利，當(dāng)事人訂立買(mǎi)賣(mài)合同建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)即發(fā)生了轉(zhuǎn)移，買(mǎi)賣(mài)合同是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)買(mǎi)賣(mài)合同的履行結(jié)果，不能因取得房產(chǎn)在婚后，而改變按揭房屋屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，此時(shí)婚后共同還的貸款，應(yīng)返還一半給另一方。第二、主張認(rèn)為室共同財(cái)產(chǎn)的依據(jù)是物權(quán)法規(guī)定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力”和婚姻法規(guī)定的夫妻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。以上兩種做法無(wú)疑都偏袒了一方。第三、婚姻法解釋三第十條對(duì)這種情形的處理進(jìn)行了規(guī)定，它既沒(méi)有認(rèn)定該房產(chǎn)為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，也未規(guī)定為雙方共同財(cái)產(chǎn)，而是規(guī)定雙方協(xié)議優(yōu)先，否則法院可以判決歸產(chǎn)權(quán)登記一方。在這里，規(guī)定上用的是“可以”，而不是應(yīng)該，說(shuō)明法院對(duì)此還可以根據(jù)具體情況認(rèn)定房產(chǎn)的歸屬。

對(duì)于婚前按揭，婚后共同還貸的房產(chǎn)的還貸部分及增值部分的分割解釋

（三）也給予了明確規(guī)定，是由取得房產(chǎn)一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。此條僅僅規(guī)定了補(bǔ)償堅(jiān)持的原則標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)財(cái)產(chǎn)狀況及照顧子女、女方權(quán)益，沒(méi)有明確補(bǔ)償?shù)木唧w標(biāo)準(zhǔn)，給了法院很大的自由裁量空間。

5、婚前共同出資購(gòu)房或者按揭買(mǎi)房，婚前或者婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證登記在一方名下的，房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

6、婚前辦理按揭，婚后夫妻共同還貸，離婚訴訟時(shí)還未取得房產(chǎn)證，此種情況因房屋產(chǎn)權(quán)尚未確定，根據(jù)婚姻法解釋二的相關(guān)規(guī)定，法院將拒絕對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬做出裁判。

7、婚前一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，除非有特別說(shuō)明贈(zèng)予子女夫妻雙方，否則視為出資父母對(duì)自己子女的贈(zèng)予，為其個(gè)人財(cái)產(chǎn)；婚后一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資方子女名下的房產(chǎn)，根據(jù)婚姻法解釋三之前的相關(guān)規(guī)定，除非特別說(shuō)明是贈(zèng)予自己子女的，否則視為是贈(zèng)予子女夫妻雙方的，婚姻法解釋

（三）完全顛覆了這種理念，規(guī)定為是父母對(duì)自己子女一方的贈(zèng)予，該不動(dòng)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

三、總結(jié)

自婚姻法解釋三征求意見(jiàn)稿以來(lái)，人們一直在討論婚姻法解釋

（三）保護(hù)了誰(shuí)的利益。作為法律的實(shí)踐者，我們認(rèn)為不能簡(jiǎn)單的說(shuō)婚姻法解釋

（三）保護(hù)了誰(shuí)的利益，撇開(kāi)婚姻中該由誰(shuí)買(mǎi)房關(guān)涉感情的爭(zhēng)議話題，該解釋對(duì)于房產(chǎn)的的規(guī)定更多的還是堅(jiān)持了物權(quán)登記原則，旨在更好的用理性化的條文達(dá)到一種利益上的相對(duì)平衡，對(duì)離婚財(cái)產(chǎn)分割的有一定的指導(dǎo)作用?？傊?，在處理離婚財(cái)產(chǎn)糾紛，要正確把握分寸，找準(zhǔn)利益平衡的契合點(diǎn)，本著照顧弱者的一方，考慮離婚過(guò)錯(cuò)、撫養(yǎng)小孩、贍養(yǎng)老人等問(wèn)題，較為合理的對(duì)房產(chǎn)就行分割。尤其在房?jī)r(jià)居高不下的今天，沒(méi)有分到房子的一方或者經(jīng)濟(jì)來(lái)源比較薄弱的一方，應(yīng)該得到適當(dāng)?shù)恼疹?。法律在保護(hù)個(gè)人權(quán)利的同時(shí)，更應(yīng)該促進(jìn)夫妻家庭的相互輔助、增加婚姻家庭的凝聚力，使其真正發(fā)揮一個(gè)家庭共同體的經(jīng)濟(jì)及道德力量，基于公平原則，不能純粹的強(qiáng)調(diào)更注重團(tuán)體的婚姻中的個(gè)人權(quán)利?；橐霾皇墙灰祝荒馨迅星榕c物質(zhì)進(jìn)行等價(jià)交換，婚姻法的相關(guān)規(guī)定也應(yīng)該遵守婚姻的倫理性。