第一篇：重慶“地票”調查

重慶“地票”調查

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2011年05月30日 01:24 袁名富中國經濟時報[: j-k$ Y;u

重慶低調踐行土地新政，創(chuàng)造性盤活了城鄉(xiāng)建設用地，但實行初期也暴露出一些問題。與成都“地票”試行后遭叫停、整理后卷土重來的命運相比，重慶“地票”新政自2008年推行至今，一路低調前行30余月。

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2011年5月中下旬，中國經濟時報記者前往重慶，深入調查采訪“中國地票第一村”——孔目村，以及李市鎮(zhèn)政府土地官員、江津區(qū)政府旗下的惠農公司、重慶市農村土地交易、購買地票的多家企業(yè)，從地票的生產環(huán)節(jié)——復墾、驗收，到地票的交易，最后是地票的落地使用，進行了全面了解。

本報多方調查采訪發(fā)現，重慶先行試驗的地票制度，探索出一條解決城鎮(zhèn)化建設中建設用地日益緊張的新路子，同時也盤活了農村閑置和廢棄的集體建設用地，得到一部分村民的擁護.但調查同時也發(fā)現，重慶在摸索這種新型土地流轉模式過程中，存在著一些諸如操作不透明、農民不了解政策、補償過低，政策不完善等諸多問題。

本報報道文章所指的“地票”即是在重慶市農村土地交易所進行交易的“包括農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地，經過復墾并經土地管理部門嚴格驗收后產生的指標”，簡單說是指農村集體建設用地的流轉指標。

本報此次刊發(fā)的調查文章只針對地票交易前的兩個環(huán)節(jié)即復墾和驗收中的情況與存在的相關問題。在后續(xù)報道中，本報將繼續(xù)刊發(fā)地票使用環(huán)節(jié)中的情況及存在的問題。& ~& W1 p9 o, F* j* k1 c: g& w“ j2 g)L7 t7 u5 n5 S0 O

重慶首創(chuàng)地票模式

“以‘先補后占’替代‘先征后補’的用地模式，可有效防止現有征地模式‘占地在先是剛性的，造地在后是柔性的、時間和質量不能保證’的弊端；農村集體建設用地與城市建設用地的遠距離、大范圍置換，利用級差土地收益提升農村特別是偏遠地區(qū)的土地價值，實現了城市反哺農村、發(fā)達地區(qū)支持落后地區(qū)；實現城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，建立城鄉(xiāng)統一的土地市場，帶動農村要素市場的發(fā)育，有利促進資本、技術等其他要素市場建設；農村通過地票交易增加收入，提高進入城市生活和發(fā)展的能力；利用市場機制優(yōu)化了農用地、建設用地的空間布局?！薄@是地票交易設立初期所構想的意義所在。

2008年12月6日，地票首場拍賣會上，第一張地票——08001號300畝指標由民營企業(yè)重慶玉豪龍實業(yè)(集團)有限公司以2560萬元競得，高出起拍價1280萬元，增幅達100%。自此，重慶在全國首創(chuàng)了一種土地市場化交易模式——地票。本報記者從重慶農村土地交易所獲悉，從2008年12月開始，重慶市地票交易的頻率和規(guī)模逐年增多，2008年只有四宗土地權流轉，而進入2011年，便有上百宗土地權交易。

重慶農村土地交易所，則是重慶推行地票市場化交易的唯一平臺。在這里，農民騰退出來的宅基地等集體建設用地指標，被需要城鎮(zhèn)建設用地指標的單位或企業(yè)通過競拍的方式獲得，成功競拍者便獲得用地指標。

重慶農村土地交易所注冊資本5000萬元人民幣，由重慶市政府出資，為市國土房管局: TW(D-w4 N(`z% f0 * Y0 {$ ])}, R3 S, ~& P: b6 w+ T” x.?(c0 3 j

直屬的副局級事業(yè)單位，按照政企分開的原則和現代企業(yè)制度的要求，進行規(guī)范的公司法人治理，履行重慶市政府賦予的相關職能。

關于重慶農村交易所的成立，本報記者從有關部門獲知，重慶市國土房管局向重慶市政府申請成立重慶農村土地交易所(渝國土房管文[2008]310號).2008年10月，重慶市人民政府批復并批準成立農村土地交易所。12月4日，重慶農村土地交易所正式成立。成立后，重慶市政府頒布一系列配套的政策和其他規(guī)定措施：諸如《重慶市人民政府關于統籌城鄉(xiāng)戶籍改革的意見》(渝府發(fā)[2010]78號)；《重慶市戶籍制度改革農村土地退出與利用辦法(試行)的通知》(渝府發(fā)[2010]203號).國務院2009年1月26日頒布《關于推進重慶市統籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》(國發(fā)[2009]3號)，第九條“積極推進改革試驗，建立統籌城鄉(xiāng)發(fā)展體制”中提到“設立重慶農村土地交易所，開展土地實物交易和指標交易試驗，逐步建立城鄉(xiāng)統一的建設用地市場，通過統一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉讓土地使用權，率先探索完善配套政策法規(guī)”。2008年12月，重慶市人民政府發(fā)布《關于印發(fā)重慶農村土地交易所管理的暫行辦法的通知》(渝府發(fā)[2008]127號)，從實物交易、指標交易和權益保障等方面做了規(guī)定。

該交易所的主要職能，一是組織‘建設用地掛鉤指標’交易、農村集體土地流轉等交易活動，提供交易場所及設施，維護交易各方合法權益，提供信息和咨詢服務；二是依法審查交易主體的資格和交易條件及交易行為的規(guī)范性和合法性，對符合條件并且完成交易的事項出具交易憑證；三是建立和健全管理制度，實行規(guī)范的自律性管理，接受國土、農業(yè)、林業(yè)、水利、財政、稅務、紀檢、國資、審計等機構或部門監(jiān)督；四是定期向重慶農村土地交易監(jiān)督管理W員會報告農村土地流轉情況和重大流轉情況；五是承擔市政府及有關部門交辦或委托的其他任務。

地票如何在重慶農村土地交易所運作？該所辦公室一位工作人員告訴記者，地票的運行分為四步程序：第一步復墾，將閑置的農村宅基地及其附屬設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農村公共設施和農村公益事業(yè)用地等農村集體建設用地進行專業(yè)復墾；第二步驗收，經土地管理部門會同農業(yè)部門嚴格驗收后，騰出的建設用地指標，作為地票的來源；第三步是交易，地票通過農村土地交易所公開拍賣交易；第四步使用，地票在城市落地使用時，必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，辦理征收專用手續(xù)，完成對農民的補償安置，征為國有土地后，通過“招拍掛”等法定程序取得城市國有建設用地使用權。L7 b/ k;^+ i6 F(h!t9 w' Y' ~/ Z;k5 ]* P+ ~$ u(H9 Y* W7 x0 V: W* q5 r% e, m: I1 @z9 n$ i$ o' R* g$ B* z* Y4 g% F8 ?, U$(P7 T+ }* F!U$ P1 ]2 W& @!m)I2 E1 x%

地票發(fā)源地

——江津區(qū)逐步退出地票交易

本報記者在重慶多地采訪獲悉，江津區(qū)是重慶推行地票交易模式最好的地方之一，2008年第一張地票就產生在江津區(qū)的李市鎮(zhèn)孔目村。

“江津區(qū)已經形成了一個很成熟的操作模式，從申請，到做項目，到規(guī)劃，到工程監(jiān)督，到最后驗收，形成了一個健全和完整的體系?！敝貞c市國土部門一位人士告訴記者。

5月20日與23日，本報記者在江津區(qū)進行了調查采訪。在該區(qū)的一個示范點里，當地政府立了這樣一塊石碑，碑文上刻著：“江津區(qū)創(chuàng)造性探索農村集體建設用地復墾置換，促進農戶集中居住模式，達到保護耕地，改善農民生活條件，節(jié)約、集約用地之目的。”記者從江津區(qū)國土部門獲知，在2008年和2009年，該區(qū)為重慶農村土地交易所提供了4100多畝的建設用地指標。進入2010年后，由于國土資源部在全國試點推行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤的政策，江津區(qū)自身城鎮(zhèn)化建設用地緊缺，把農村騰退出來的集體建設用地，通過增減掛鉤，把指標留在了江津區(qū)，而沒有提供給交易所進行市場化交易。

無論是給重慶農村交易所向整個重慶市城鎮(zhèn)建設提供用地指標，還是留在江津區(qū)本地進 C!I6 A(n% I“ p(t5 _)Y4 Z$ ?)l# W5 U9 B' B

行就地置換的建設用地增減掛鉤指標，這些指標的“生產”，是由江津區(qū)人民政府出資成立的“江津區(qū)惠農有限公司(下稱惠農公司)”負責。

5月23日，該公司董事長李正清接受本報記者專訪。

“惠農公司是江津區(qū)政府的土地整理中心，行使土地整理的職能，給重慶農村土地交易所和增減掛鉤項目生產并提供建設用地指標?！崩罡嬖V本報記者，“指標生產是最麻煩也是最關鍵的環(huán)節(jié)。第一，對放棄宅基地的農民要進行補償；第二，復墾項目的規(guī)劃、管理、監(jiān)督、驗收等是十分重要的工作。”

“生產環(huán)節(jié)手續(xù)是很多的，選點，規(guī)劃，測繪，設計、評審，整個一套流程很復雜，層層把關，首先是要保持真實性，必須是建設用地；其次是規(guī)劃的合理性，專家的評審，項目的批復，工程公開招標，工程的監(jiān)管是層層監(jiān)管的；最后是驗收，有三個環(huán)節(jié)，一個項目完整運行下來，花費的時間是一年的周期?！?/p>

“在地票中，惠農公司相當于生產中心，是生產環(huán)節(jié)。農民在外面打工、工作，不要舊房子了，自愿放棄宅基地，向鎮(zhèn)政府申請；而惠農公司就是業(yè)主，來負責并組織復墾，宅基地復墾為耕地，惠農公司作為業(yè)主，將宅基地復墾的工作委托給鎮(zhèn)政府。”李正清說，“宅基地等農村建設用地復墾后，由惠農公司組織初驗，隨后是江津區(qū)國土房管局和農委組織驗收，最后便由重慶市國土房管局和農委組織相關專家對相關復墾項目進行最后驗收，合格的予以確認?！?/p>

驗收后，建設用地指標便正式產生。李告訴記者，這些生產出來的建設用地指標，有兩個使用方式：一種用于交易，進入重慶農村交易所，流入重慶市整個市場，這便是地票；另一種不用于交易所交易，通過增減掛鉤的方式留在了江津區(qū)，用作補充自身城鎮(zhèn)建設用地?！叭ツ觊_始，形成地票的指標，江津就很少了。2008年和2009年我們向交易所提供得多，主要是當時沒有增減掛鉤，而且其他地方也沒有地票可賣?！崩钫逭f，“2008年最早的3000多畝的用地指標，那批土地未經我們同意，交易所就拿去賣了，當時必須要交給他們。我們給了交易所拍賣，每畝賣了多少錢，賣了多少，賣到什么地方，這些問題我們也不清楚。在拿到建設用地指標之前，交易所先給了我們一個均價?！?/p>

2010年，惠農公司用一年多的時間，在整個江津區(qū)調研農村集體建設用地騰退前景調查以及農民的意愿情況。李正清告訴記者，在今后2-3年內，江津區(qū)可以產生18000畝的建設用地指標。

“今年大概有3600畝的建設用地指標產生，但這些新的指標再也不會拿到重慶農村交易所去交易?！崩钫遄詈笳f。, P9 }% L* Y8 t/ C” Q: q* N/ Z$ H8 8 x7 d5 w9 U% h.H;b* P0 l, F* z& R2 ^$ x, Y/