第一篇：城市規(guī)劃管理經(jīng)驗_美國波士頓房地產(chǎn)項目開發(fā)過程給予的某些啟示

城市規(guī)劃管理經(jīng)驗（2005，No.2北京規(guī)劃建設）

——美國波士頓房地產(chǎn)項目開發(fā)過程給予的某些啟示

高巖Te-MingChang

波士頓重建局(以下簡稱重建局)是美國馬薩諸塞州波士頓市(市轄區(qū)內(nèi)人口為58.9萬人面積125.4平方公里)主管城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展的機構(gòu)它是美國為數(shù)不多的將規(guī)劃與發(fā)展合二為一的例子。這就決定了它既要設立規(guī)劃法規(guī)來限制盲目的房地產(chǎn)開發(fā)又要采取多種形式來鼓勵發(fā)展和管理房地產(chǎn)項目。筆者有幸在波士頓重建局工作數(shù)年，直接或間接參與了城市規(guī)劃與管理行為切身體會到它是如何充分行使州立法賦予的權(quán)力，將看似矛盾的雙重功能有效的處理和發(fā)揮。從它對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的參與、協(xié)調(diào)、審批、管理中可以給予我們很多的啟示。

一、重建局簡介及地區(qū)規(guī)劃分區(qū)法的發(fā)展歷史

重建局成立于1957年，經(jīng)馬薩諸塞州立法法案批準，所以它的立法權(quán)利來自于州一級，但又是專門針對波士頓市的機構(gòu)在某些問題上的處理可以獨立于波士頓市政廳。它的財政預算也與波士頓市政廳分開進行。重建局當年成立的重要原因是美國正在進行如火如茶的城市更新運動許多大都市為了振興衰落的城市中心.大量征用市內(nèi)土地建立一系列大型公共設施或由私人企業(yè)開發(fā)商業(yè)住房將遷居到郊區(qū)的人口吸引回城市。所以不論是否是居住還是商業(yè)用地，重建局具有可以為了公眾利益而征用城市土地的權(quán)力(這種權(quán)力稱為“征用權(quán)”)付給原擁有者當時的市場價格。這可以說是美國版的“拆遷辦”。同時它還具有買賣土地及為促進居住和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而實行稅收優(yōu)惠政策的權(quán)力。

除了前述成立的初始原因外創(chuàng)造良好的經(jīng)濟發(fā)展和居住就業(yè)環(huán)境提高市民的生活質(zhì)量也一直是重建局的工作宗旨因為它也被賦予規(guī)劃控制都市的物質(zhì)形態(tài)的權(quán)利。它本身既擁有城市中的許多土地(大多是20世紀60年代城市衰落期買來的).并主動去開發(fā)經(jīng)營這些土地;同時又立法管理監(jiān)督其他的私有土地開發(fā)，提供最需要的住宅、辦公樓等，從而指導城市的發(fā)展方向。這兩種功能的合并使得它能夠完整地將規(guī)劃制定的方針、原則貫徹執(zhí)行到實際的房地產(chǎn)開發(fā)項目中做到最小偏差所以規(guī)劃與發(fā)展在這里是相輔相成的關(guān)系。

經(jīng)過近50年的發(fā)展，重建局擁有城市規(guī)劃、工作與社區(qū)服務、經(jīng)濟發(fā)展三大部門，共200名工作人員。這其中包括建筑師、城市規(guī)劃師、城市設計師、項目經(jīng)理、律師、經(jīng)濟師、房地產(chǎn)金融分析師等多種專業(yè)人士。成立伊始的重建局有很強的自主性但近年來愈來愈注重與市政廳的協(xié)作關(guān)系，目前它雖財政上獨立，但是在城市規(guī)劃方面很大程度上受市長先生直接領(lǐng)導許多規(guī)劃需要市長的簽字才能最終生效。

自1880年以后，波士頓的政府機構(gòu)開始直接參與到城市的物質(zhì)形態(tài)發(fā)展中。19世紀后期市政府先后建立了相互連接的綠化系統(tǒng)、給排水和廢物垃圾處理系統(tǒng)。1914年，波士頓規(guī)劃委員會成立成為當時美國僅有的14個規(guī)劃機構(gòu)之一。1924年完成第一部分區(qū)圖，啟動了分區(qū)法。1935年波士頓房屋局成立專門主管住宅開發(fā)改造。1957年波士頓重建局成立后合并了規(guī)劃委員會與房屋局的權(quán)利和功能成為指導城市發(fā)展的核心機構(gòu)。1990年最后一個區(qū)域分區(qū)制定完成后波士頓對建筑地點、土地使用、建筑高度、密度等就都有了詳細的說明。分區(qū)法是控制城市形態(tài)和發(fā)展的一項重要手段。早期的分區(qū)法一般由重建局內(nèi)部制定屬于排除式.條文比較僵硬。20世紀80年代以后波士頓社區(qū)組織的力量日益強大，民眾積極要求參與到城市的規(guī)劃活動中.加之1969年美國國會在通過《全國環(huán)境政策法案》后強調(diào)環(huán)境規(guī)劃中民眾的參與要求其有知情權(quán)及決定權(quán)。于是1986年重建局通過80號法規(guī)將民眾參與及商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的程序正式寫入分區(qū)法，鼓勵市民通過各種方式知曉和監(jiān)督重建局的工作。自2000年之后重建局又針對當代的經(jīng)濟發(fā)展及城市發(fā)展狀況開始對部分地區(qū)重新分區(qū)并修改土地使用條例。當前重建局在城市規(guī)劃和管理中加強了對環(huán)境和原居民的尊重社區(qū)會議、公民聽證會等成為與市民團體對話的主要方式。

二、從前期規(guī)劃到房地產(chǎn)開發(fā)項目的過程

商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有相當程度的風險建成后的建筑物又會在較長的一段時間存在不可逆轉(zhuǎn)性影響城市的景觀面貌所以規(guī)劃和審批上需要格外謹慎與小心。重建局兼?zhèn)潆p重責任于一體，規(guī)劃與開發(fā)好比是雙重刃做的好雙贏，做不好會產(chǎn)生惡性循環(huán)。

重建局在啟動某一項規(guī)劃時通常是針對某些特定城市發(fā)展的需要。比如某個地區(qū)的規(guī)劃圖已過時效(很多20世紀60年代的都市更新計劃在40年的有效期后現(xiàn)已失效);或已有的分區(qū)不再適合當今社會的發(fā)展需要或從長遠利益出發(fā)制定一定的計劃保護某些現(xiàn)有資源更多的情況是為了啟動市場，帶動某一類型的土地使用(如目前大力發(fā)展住房用地)。城市規(guī)劃根據(jù)地段大小、應用范圍、主要任務等被細分為若干大類由專業(yè)的城市規(guī)劃師與城市設計師主持，重建局內(nèi)部先進行一個階段的研究之后通過一系列社區(qū)會議及聽證會，邀請所有有關(guān)的市民參加聽取其意見與評論并將之納入規(guī)劃過程之中.以取得社會各界人士的共識。規(guī)劃的結(jié)果通常由報告組成，內(nèi)容有平面圖與文字有時也有完全開發(fā)后的效果圖。如果地段情況及主要問題比較復雜，有時也會聘請專業(yè)的城市規(guī)劃公司協(xié)助完成。

規(guī)劃的目的是提供一個“遠景”設想，指導城市未來十數(shù)年或數(shù)十年的物理空間發(fā)展，并不是具體的城市設計與建筑設計它通常包括下一階段的任務描述和實施辦法。接下來如果要開始實行新規(guī)劃被劃分出來的地塊還會再有一輪的研究，制定詳細的指導方針(包括土地使用和城市建筑設計).類似國內(nèi)的“詳規(guī)”。值得一提的是重建局的設計指導原則制定得非常細致深入面面俱到.但還是會留給設計師一定的發(fā)揮空間。如果重建局要將規(guī)劃區(qū)內(nèi)自己擁有的土地按照設想的方向開發(fā)它會以公開招投標——“方案征求書“的方式，尋求最合適的建筑師與開發(fā)商。如果是私人開發(fā)商開發(fā)私有土地，達到一定規(guī)模的項目則需到重建局報批。

一個項目的方案征求書頒布后，在規(guī)定的截止時間內(nèi)一般會有若干個開發(fā)商投寄標書，內(nèi)有項目的基本開發(fā)設想、初步設計想法、財政預算情況、開發(fā)商團隊的基本組成.以及主要成員的工作簡歷等。如何選擇最適合的開發(fā)商并不是完全看金融上的數(shù)字而是綜合考慮包括他是否提供一定的公眾福利設施等。

開發(fā)商被選擇出來后，要把項目從圖紙變?yōu)榻ㄖ镞€要通過80號法規(guī)的步驟。80號法規(guī)作為分區(qū)法的重要一章具體制定了這座城市對商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的審批程序和步驟。它首先規(guī)定了何類項目需要經(jīng)過波士頓重建局的詳審—主要針對一個項目的總體規(guī)模和是否在重要的環(huán)境敏感地段而定。如果一個項目總的樓層面積達到5萬平方英尺(大約合4650平方米)以上，或者它處在波士頓海岸沿線及歷史老街區(qū)內(nèi)不論是新建筑還是老建筑改造都需要經(jīng)過80號法規(guī)制定的一系列步驟來報批。而小一些的項目則由Isn(In印eetional Service Department)審過就可以了。80號法規(guī)審核的重點內(nèi)容包括交通、環(huán)保(風向噪音，光線遮蔽等)、城市設計、歷史文脈、城市基礎(chǔ)設施等。根據(jù)一個項目的具體位置、面積大小、土地使用及周圍地區(qū)的特點，其需要審查的內(nèi)容可不盡相同。

所以在開發(fā)商正式向波士頓重建局備案“項目通知書”告知此項目的基本開發(fā)設想和初步設計圖后.重建局會在5天內(nèi)將之發(fā)表于公眾，然后在其后的30天內(nèi)由重建局組織一系列的社區(qū)會議.邀請當?shù)孛癖娂吧鐓^(qū)組織參加“審核范圍屆定”。民眾和專業(yè)人士在此時初步確定項目的重點影響在哪幾方面與波士頓總體城市規(guī)劃和設計的原則是否矛盾，對其所在地區(qū)甚至對整個城市形象的影響等等。在濱水地區(qū)還專門有州政府制定的91號憲章來規(guī)范建筑的高度、密度、使用等，它與80號法規(guī)共同控制濱水開發(fā)項目的總圖布置和體型。在“項目通知書”發(fā)表之后的45天內(nèi)，重建局需要頒發(fā)“審核范圍”的決定這是民眾參與的第一步。

開發(fā)商接到“范圍決定書”后要著手研究這個項目對前述城市各個方面的影響，此時開發(fā)商可能會聘請專業(yè)的咨詢顧問(例如環(huán)境咨詢公司等)來執(zhí)行并書面總結(jié)研究的成果稱之

為“項目影響報告草案”。開發(fā)商再將這份草案遞交給波士頓重建局.后者必須在5天之內(nèi)告知公眾。在其后的45、60或90天內(nèi)重建局根據(jù)項目的尺度和地點情況，按收集第二輪的公眾意見再舉行系列的社區(qū)會議包括開發(fā)商的代表參加然后發(fā)布“前期充分性決定”，決定開發(fā)商是否已提供了詳實的環(huán)境影響評估報告。如果重建局認為開發(fā)商仍需進一步深入研究對環(huán)境的影響開發(fā)商必須還要繼續(xù)努力遞交一份“最終項目影響報告”。重建局在接到這一報告后也必須在5天之內(nèi)公之于眾在接下來的30、45或75天內(nèi)第三輪收集公眾的意見和傾聽公眾的心聲.最后由重建局的委員會舉行公眾聽證會對充分性決定進行投票表決。如果重建局對開發(fā)商的最終項目影響報告仍有不滿意的地方，開發(fā)商還需進行修改提供修改的最終項目影響報告?？梢娺@一過程有時是反復的.時間有可能從幾個月拖至數(shù)年之久。當開發(fā)商最終獲得了“充分性決定”之后，他還要與重建局達成合作協(xié)定，由重建局的城市設計處和市長領(lǐng)導的“市民設計委員會”對最終設計方案作出“設計評審”，反復修改和推敲設計.直到雙方都能基本滿意為止。當城市設計處給予“通過”之后由市政廳的檢查服務部官員給予最終的“綠燈”——“符規(guī)證明”.即通常所說的“開工紙”，之后才能開始正式施工。

80號法規(guī)是一種線性的復雜的過程開發(fā)商在參與審批的過程中極有可能會增加額外的開銷和時間。目前有統(tǒng)計認為波士頓地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目平均要比其他地區(qū)增加前期費用15%一20%。但是因為整個波士頓地區(qū)的房地產(chǎn)市場形勢比較健康，近年來又出現(xiàn)了房價大幅上漲的趨勢.使得投資回報率較高還是吸引了大大小小的開發(fā)商在此投資。開發(fā)商、民眾與重建局在多次合作中也增加了對彼此的理解和信任，使得社區(qū)會議的質(zhì)量不斷提高。

綜上所述，從波士頓的房地產(chǎn)項目審批過程中不難看出完善的法律條文及積極的民眾參與是決定其成功與否的兩大關(guān)鍵二者缺一不可。政府部門的協(xié)調(diào)配合是連接開發(fā)商與民眾之間的紐帶也是處理兩者之間矛盾的協(xié)調(diào)人。一個成功的房地產(chǎn)開發(fā)項目，往往是經(jīng)過一次又一次的社區(qū)會議、公眾聽證會及中間的協(xié)調(diào)會議而逐漸走向完善和成熟。很多時候開發(fā)商當初的一些設想從土地使用、建筑體型到具體的一些建筑設計，都在重建局和民眾的監(jiān)督下逐漸地被改變但最后的結(jié)果經(jīng)常是積極的令多方滿意的.與整體環(huán)境更加協(xié)調(diào)的，也更符合市場需要的。雖然整個項目的運轉(zhuǎn)周期加長了『但保證了其建成后長時期的投資回報率。有時當一個項目最終建成后，重建局還要負責它的物業(yè)管理和維護。流程圖(附圖)大致示意了從前期規(guī)劃到項目管理的過程。

三、城市規(guī)劃管理中可供參考的幾點經(jīng)驗

波士頓是美國的歷史文化名城.有它獨特的自然地理風貌。如何規(guī)劃與管理這座美國新英格蘭地區(qū)的經(jīng)濟、文化與政治中心城市是重建局工作人員的長期任務。幾代美國的城市規(guī)劃人員50年來陸續(xù)累計了一些經(jīng)驗.當然也犯過某些錯誤。筆者做為一名中國人與城市設計師認為以下方面的經(jīng)驗值得與國內(nèi)同行交流與研討。

（一）市長在城市規(guī)劃中的決定性角色

波士頓市只設立一個市長職位，沒有副職，所以市長具有相當大的權(quán)利和責任?，F(xiàn)任波士頓市長曼尼諾先生已經(jīng)任職12年，職位的連貫性保證了他的政策的可行性，并使他看到了規(guī)劃活動創(chuàng)造出來的結(jié)果。曼尼諾先生一貫重視城市規(guī)劃的意義，他于任期內(nèi)啟動了很多大型開發(fā)項目，倡導了一系列社區(qū)的重新分區(qū)和重新規(guī)劃并對某些具有爭論性的項目做了重大決定。如構(gòu)想并最終建成投資達8億美元的波士頓會展中心。作為城市的領(lǐng)航人他的決定性作用還表現(xiàn)在下述幾個方面。

第一他對市民普遍關(guān)心的規(guī)劃熱點問題有清醒的認識和冷靜的頭腦，注重長期的規(guī)劃效益不被短期的經(jīng)濟利益所驅(qū)動。例如某位開發(fā)商曾經(jīng)想將城市中央商務區(qū)內(nèi)的某一停車場改造成辦公樓，被他堅決制止.后來該地塊被開發(fā)成一公園地下設停車位很好地服務了附近的居民及上班族，并極大提高了周邊房地產(chǎn)價值同樣起到了增加稅收的效果。

第二他意識到經(jīng)濟和社會因素對城市未來發(fā)展的影響。波士頓目前正經(jīng)歷一場住房緊張的危機，許多新移民與年輕的上班族苦苦找不到合適的住房.曼尼諾先生現(xiàn)時的工作重點是大量發(fā)展住宅建設。

第三能定期得到最新的規(guī)劃工作負責人員的匯報及時提出解決問題的方案。

第四能夠聘請國際上著名的設計師來主持重大的規(guī)劃任務最新的例子是聘請加拿大著名的城市規(guī)劃和城市設計師KenGreenberg先生領(lǐng)導“中央干道”工程的整體協(xié)調(diào)規(guī)劃。

（二）審批房地產(chǎn)項目程序透明度高，沒有“特例”，法律嚴格規(guī)范化

美國作為發(fā)達國家嚴密的司法程序確保了整個審批流程的透明度幾乎沒有任何人可以鉆法律的空子。筆者對這一點真是有極深的感觸縱使你再位居高職，也很難詢私舞弊。另一方面縱使你再財大氣粗，也不會被破例“優(yōu)待”，而且達到一定規(guī)模的項目，無論地段如何，大小如何請到多有名氣的建筑師都要一步一步依規(guī)審批。這一點只有一個社會達到一定程度的成熟與理性才可以做到。

第一80號法案提供了法律依據(jù)和審批的具體程序。

第二方案征求書中對地段未來的使用及設計指導原則有較詳細和嚴格的規(guī)定開發(fā)商不會“跑題”。

第三資質(zhì)要求書對開發(fā)商團隊有資質(zhì)、經(jīng)驗方面的要求不可以“濫芋充數(shù)”，重建局只選擇高素質(zhì)、經(jīng)驗豐富及有良好金融背景的開發(fā)商使得項目不會成為一個“爛尾樓”。

第四所有社區(qū)會議及公眾聽證會均向大眾開放歡迎公眾參與市民有知情權(quán)。

第五媒體記者可以參加所有的公眾會議接觸到所有的公開資料即時監(jiān)督報道最新進展。

（三）“波士頓市民設計委員會”的存在為項目的建筑設計和城市設計提供了公眾論壇

“波士頓市民設計委員會”由前任市長于1987年成立宗旨是使公眾與專業(yè)設計師們就城市的自然與物質(zhì)環(huán)境的發(fā)展進行對話。委員們由波士頓著名的建筑設計師、城市設計規(guī)劃師、律師及房地產(chǎn)專家組成，每月舉行一次會議。通常的形式是開發(fā)商的設計師們做完報告后這些專家對較大型及有特殊意義的項目從城市的定位角度提供專業(yè)參考意見很類似一設計批評“。值得一提的是這些平時工作非常忙碌的專家們?nèi)苛x務為“市民設計委員會“工作并利用下班后的時間進行。他們的意見被記錄在案作為波士頓重建局城市設計部的重要參考?！安ㄊ款D市民設計委員會”的意見會隨時匯報給市長使決策層知曉專業(yè)人士的意見。一市民設計委員會“平均每年大約審閱100多個案例包擴單體建筑、小區(qū)規(guī)劃與校園擴建等。筆者曾經(jīng)參加過一些他們的會議，每次都受益匪淺他們的豐富經(jīng)驗和老到的眼光往往一語中的指出項目的主要問題.設計質(zhì)量得到提高。他們的密切合作伙伴—重建局城市設計部的建筑師與城市設計師最終把有項目的“通過權(quán)。

（四）波士頓重建局獨特的機構(gòu)組織將城市規(guī)劃與經(jīng)濟發(fā)展的功能融合在一起

作為兼具規(guī)劃與發(fā)展雙重責任的機構(gòu)重建局設置了一套獨特的組織和工作形式來有效率地完成規(guī)劃審批流程。重建局下設的城市規(guī)劃部門和經(jīng)濟發(fā)展部門信息互通協(xié)調(diào)工作。當項目處于規(guī)劃階段主要由城市規(guī)劃師負責定期向規(guī)劃主任、首席規(guī)劃師、經(jīng)濟發(fā)展部長與局長匯報。重建局的首席規(guī)劃師、城市設計師及項目經(jīng)理組成內(nèi)部小組，與波士頓交通部的交通規(guī)劃師、歷史保護委員會、公園部等協(xié)調(diào)工作。有時某個社區(qū)會議上往往可以看到眾多的市政府工作人員，每一位工作人士會屆時回答自己業(yè)務上的問題。規(guī)劃結(jié)果報告出來后.相關(guān)的人均獲得一份報告。規(guī)劃完成進入實施階段，開發(fā)商的項目通知書遞交后每個項目都有一名經(jīng)濟發(fā)展部的項目經(jīng)理作為協(xié)調(diào)人。他(她)要協(xié)助開發(fā)商完成80號法規(guī)規(guī)定的流程r作為規(guī)劃師、房地產(chǎn)開發(fā)商與公眾之間的橋梁和協(xié)調(diào)者還要保證重建局方面的工作宗旨。社區(qū)居民如果對某項規(guī)劃或開發(fā)活動有意見或是想得知更多信息.也需聯(lián)絡該名項目經(jīng)理由之解釋。為明確責任分配重建局內(nèi)部設有“灰色紙單“及‘’管道線“從項目前期規(guī)劃到建成后的管理每一步完成后由負責人簽名。這些程序現(xiàn)時都可以在重建局內(nèi)部網(wǎng)路上完成一節(jié)省時間提高效率。

（五）根據(jù)項目的規(guī)模、地點及重要性進行分類

以前的審批過程往往大小混合.程序不清80號法規(guī)的出臺使得項目被清楚分類每一類的程序也都一一規(guī)定。目前所有的項目被分成以下幾大類。

第一，大型項目。劃分標準為新建筑總建筑面積達到10萬平方英尺(約合9300平方米)以上或改造建筑物總面積達到5萬平方英尺(約合4650平方米)。

第二，小型項目。劃分標準為小于大型項目面積又不在歷史保護區(qū)內(nèi)。

第三特別項目。如會展中心、芬威棒球場擴建、南波士頓濱水地區(qū)規(guī)劃等.它們對波士頓市的意義非常重大，決定城市未來的投資重點。

第四學校及公共機構(gòu)項目審核。之所以將之單獨列出是因為波士頓市將教育產(chǎn)業(yè)視為城市經(jīng)濟的重要來源之一，意義重大并且學生人口占全市人口的比例極高是需要特殊考量的族群。

第五規(guī)劃發(fā)展地區(qū)指將某一地區(qū)劃分出來在未來經(jīng)濟狀況理想時規(guī)劃，目的是避開當時的不利狀況，取得實效發(fā)展。

（六）政策的靈活性與創(chuàng)新性

根據(jù)城市規(guī)劃制定出來的政策往往要解決復雜的社會問題一時的條文并不能保證永久適用因此重建局在考慮某項規(guī)劃法規(guī)實施時會適當靈活運用還經(jīng)常推陳出新，使開發(fā)商和公眾都能受益。例如波士頓的各個不同社區(qū)的分區(qū)土地使用規(guī)定中，容積率規(guī)定普遍較低，迫使開發(fā)商慎重考慮設計。當開發(fā)商欲突破現(xiàn)有的分區(qū)控制條件，則可以根據(jù)其中的激勵性條款提供一定數(shù)額資金或在城市某處保證供給相當數(shù)量的平價住宅從而獲得較高的容積率或超過分區(qū)規(guī)定的建筑高度。這種用開發(fā)商的資金來解決平價住宅危機的做法獲得各方面的好評。另外有時隨著經(jīng)濟及社會的發(fā)展因素影響已有的分區(qū)制不再適用時重建局還會重新分區(qū)或再次重新分區(qū)爭取最合理的土地使用?？梢姺謪^(qū)法決不是一成不變的每一次的重新分區(qū)都是根據(jù)現(xiàn)階段情況的靈活調(diào)整。

政策研究在重建局是一個重要部門此部門的專業(yè)人員會根據(jù)城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況適時進行政策規(guī)劃不久前的“后巷’規(guī)劃就是強調(diào)用各種扶持政策鼓勵處于城市次要街道的工業(yè)發(fā)展。

（七）公共部門與私有部門的良好合作關(guān)系

重建局作為代表公共利益的規(guī)劃機構(gòu)，與私有部門之間一直保持良好的相互信任、相互配合的合作式關(guān)系。沒有私人企業(yè)的投資城市的房地產(chǎn)業(yè)無法發(fā)展;沒有政府方面的扶持幫助開發(fā)商們也很難順利獨立完成一個項目的審批過程。另外，許多規(guī)劃活動涉及到私有土地為公眾提供“公共領(lǐng)域”的“通道”.重建局與土地擁有者會多次協(xié)商盡管可能耗時甚久也決不輕易使用征用土地的武斷做法，這也使私人業(yè)主感到自己受尊重，最后往往能達到共識。

（八）波士頓重建局城市設計部門在規(guī)劃行為中的獨特作用

在重建局的多個部門中城市設計處起到非常獨特的作用。在美國的規(guī)劃機構(gòu)里.只有極少數(shù)設有城市設計分支。城市設計不同于建筑設計研究的是城市中的空間關(guān)系又有別于城市規(guī)劃更注重視覺觀感使規(guī)劃更加形象化具體化。城市設計處肩負城市印象的職責，它一直秉持以下幾條原則。

第一，根據(jù)城市的具體地理環(huán)境特色重點規(guī)劃“濱水地帶’‘。如1998年開始的南波士頓濱海地區(qū)公共領(lǐng)域規(guī)劃及延續(xù)所有城市濱水地區(qū)的步行帶計劃。

第二根據(jù)城市的定位規(guī)劃不追求高樓大廈與奇異的建筑風格。在波士頓想建一座高層建筑決不容易.它不是建筑師的實驗場城市的天際線輪廓會被仔細研究，因此城市街區(qū)建筑物高度比較整齊劃一。但不是說因此就沒有高層建筑而是它們的位置、高度、建筑形象都是經(jīng)過慎重考慮的力求經(jīng)得起時間的推敲。

第三根據(jù)城市的歷史保護有價值的歷史地段及建筑做到新老和諧共存。在貝肯山或后灣

這種美國國家級的歷史保護區(qū)域，原有建筑外表基本要保留不動，僅允許內(nèi)部改建;新建筑要嚴格與周圍的老建筑采用類似的高度和建筑材料所以300多年前的城市遺韻尤存。又如坐落在波士頓的美國歷史最悠久的棒球場(芬威球場)在擴建時也考慮到波士頓居民對它的深厚感情沒有選新址重建，而是力求對周圍影響改動最小的擴建方式。

這些原則使得波士頓市保持了自己的特色風貌與可識別性而沒有成為第二個紐約市或是舊金山市。

綜上所述，筆者認為波士頓重建局在城市規(guī)劃管理中確有一些比較成功的經(jīng)驗但美國畢竟國情體制都不同于中國，有些美國的做法也許放在中國行得通有些就行不通。美國的分區(qū)制度究其實質(zhì)是保護私有財產(chǎn)不受侵犯，并不能徹底實現(xiàn)社會公平，很多理想主義的規(guī)劃在實施時也由于私人投資人的資金問題或私有土地者的干預而作出讓步和改動。希望這些經(jīng)驗能給國內(nèi)的同行們某些啟發(fā)規(guī)劃出具有中國特色的繁榮舒適的明日都市。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

(一)：凡事預則立，不預則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃包括項目的整體開發(fā)計劃，項目的資金預算運作計劃，項目的整體時間節(jié)點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產(chǎn)公司對項目的整體有一個比較詳細的預算和預估。每一個部門負責人對屬于自己部門的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經(jīng)過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經(jīng)驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項目未動，策劃先行！古云：兵馬未動，糧草先行；

對于房地產(chǎn)開發(fā)而言；應該是項目未動，策劃先行。即應該做好項目策劃，項目策劃簡單而言是回答以下幾個問題：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風格做成什么樣子？項目的景觀應該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由！這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發(fā)揮最大的價值所在。而如果在下結(jié)論以前，進行全面的調(diào)研，與市場分析，項目產(chǎn)品的探索性研究，對結(jié)論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問題的重點在于：在設計之前或者設計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開發(fā)，設計重中重！

對于房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設計出來的，開發(fā)的堅決條件好：即使市場不好，我留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設計要解決的問題很多，成本控制就在設計階段可以解決85％。

設計首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設備，材料選型，在設計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設計過程中，確保所有的大問題在設計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設計做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預算！在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應該可以提前做好全面的預算，工程有一個細致的預算，從圖紙到材料設備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預算，營銷也有一個全面細致的預算；財務也有一個全面的預算，對外報建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個全面的預算，所有這些預算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，我們應該將團隊職責分配好，然后對整體預算進行核實，并且在項目的整體開發(fā)過程中，忠實執(zhí)行預算制度，當然這些預算可能會有調(diào)整，我們需要3個月或者6個月審核一次，看預算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過一兩個項目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財務部牽頭，針對公司的成本部，工程部，營銷部以及對外報建等相關(guān)部門，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預算。

(五)：項目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項目管理過程中，其實現(xiàn)場管理是十分混亂的，只不過這些混亂都被掩蓋住了，并沒有造成很大的問題，所以我們有時候視而不見。主要也有部門的職責不清晰，各個部門的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責，比如工程與技術(shù)的權(quán)責，比如工程與營銷的權(quán)責；而這些問題，都是因為公司崗位不清，責任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個節(jié)點流至另外的節(jié)點，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個問題，簡稱：6W1H

1.Who—工作的責任者是誰？

2.For whom—工作的服務和匯報對象是誰？

3.Why—為什么要做該項工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點在哪里？

6.When—工作的時間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認為首先是公司崗位設立清晰，然后是崗位職責明確，做到每一個事務都有人負責，每一個人都有其負責的事務；其次是工作的標準和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個公司，如果能夠把上述五個部門的工作分解，細化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場立足并崛起。