第一篇：【評論員文章】從中國單身男女近兩億看中國房地產(chǎn)市場

【評論員文章】從中國單身男女近兩億看中國房地產(chǎn)市場

11月11日，又是一個酸楚的“光棍節(jié)”。

國家民政局調(diào)研中國有1.9億單身男女。北京、上海的單身男女早已超過百萬。

有房結(jié)婚，在中國的傳統(tǒng)觀念中天經(jīng)地義。兩億的單身男女，組織一億個家庭，就需要至少一億套住房。

從中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部得到的數(shù)據(jù)，目前中國國內(nèi)存量房約為2000多萬套，明顯的求大于供。

房地產(chǎn)市場，在未來很長時間內(nèi)，刨除政策的影響，都將收到“剛需”的調(diào)節(jié)，呈現(xiàn)繁榮的場景！

《2012中國人婚戀狀況調(diào)查報告》稱，近八成受訪單身女性認(rèn)為男性月收入四千元以上才配談戀愛。

第二篇：從遠(yuǎn)大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

從遠(yuǎn)大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

從遠(yuǎn)大集成住宅技術(shù)看中國房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢

本人長期從事建筑施工行業(yè)，親身經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)行業(yè)自98年開始的十年高速發(fā)展。十年來無論是住房的建設(shè)總量，還是房價的泡沫空間如今已是各方專家的炒作熱點(diǎn)?？墒墙ㄖ夹g(shù)的飛速發(fā)展，新材料，新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體提質(zhì)創(chuàng)造了有利條件，可以肯定的說未來十年中國房地產(chǎn)發(fā)展將朝著環(huán)保，節(jié)能，集成，高速的方向發(fā)展。

一、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)如下六大特點(diǎn)。

1、企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏小。人口基數(shù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度決定了像中國這樣巨大的房地產(chǎn)市場是不可能被少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所壟斷的，各地中小開發(fā)企業(yè)多如牛毛，很多企業(yè)其實(shí)就是一個項(xiàng)目公司，項(xiàng)目完工后企業(yè)自動消亡。同時十年之間通過不斷發(fā)展國內(nèi)涌現(xiàn)出萬科、碧桂園等許多大型房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。這些企業(yè)已經(jīng)具備雄厚的資金和開發(fā)實(shí)力。

2、企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但增長緩慢。目前企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高得益于最近五年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和資金泡沫。最具體的表現(xiàn)就是中國百富榜的30%為房地產(chǎn)富豪所把握，地方政府財政收入的30-50%來源于土地出售和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的稅收。越是資金雄厚的大企業(yè)越是掌握市場主導(dǎo)權(quán)，如萬科自己企業(yè)的提價和降價行為已經(jīng)對全國房地產(chǎn)市場造成很大影響。

3、企業(yè)成長良好，但營利能力相對滯后。在房價暴漲的同時土地價格也出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象，企業(yè)在房價暴漲初期所獲得的利潤被后期的各種開發(fā)成本所侵蝕。企業(yè)營利能力相對減弱，導(dǎo)致企業(yè)剛剛形成的長期發(fā)展戰(zhàn)略面臨困境，許多企業(yè)不得不調(diào)整中長期發(fā)展戰(zhàn)略。

4、企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性。全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有一大半都集中在廣東，上海，北京，江蘇，浙江等東部地區(qū)的12個省市中。這些地方是中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)同時也是房地產(chǎn)泡沫最嚴(yán)重的地區(qū)。實(shí)際上中國目前的大型房地產(chǎn)企業(yè)都是從這些地方發(fā)展壯大起來的。

5、企業(yè)融資渠道比較單一。房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量巨大。一個5萬平方米的小高層住宅小區(qū)建設(shè)成本資金的需求量平均為1億元左右。過去房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款和住宅按揭貸款以及施工企業(yè)的墊款。目前部分企業(yè)已經(jīng)通過企業(yè)上市融資來解決企業(yè)發(fā)展的資金問題。

6、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠(yuǎn)強(qiáng)于國有企業(yè)。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫的成因我認(rèn)為是民營企業(yè)開始，國外資金和國有企業(yè)的積極參與的共同結(jié)果，大量的資金通過各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，幾乎是全國都搞房地產(chǎn)，人人都談房價泡沫。在郎咸平教授的二元經(jīng)濟(jì)中有充分討論。但是不可否認(rèn)的是民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠(yuǎn)強(qiáng)于國有企業(yè)。

二、目前中國住宅的質(zhì)量與科技含量現(xiàn)狀

魯班一直以來都是國人心目中建筑業(yè)的祖師，一度以他為榮?？墒菐浊陙碇袊膫鹘y(tǒng)建筑還是在延續(xù)著秦磚漢瓦的傳奇，當(dāng)國外建筑科技突飛猛進(jìn)的時候我們是不是應(yīng)該深思。其實(shí)國家有關(guān)部門一直在不斷強(qiáng)調(diào)建筑科技的重要性，早在2002年由建設(shè)部科技委推出的“中國住宅產(chǎn)業(yè)化暨科技論壇”，就引發(fā)了一場住宅創(chuàng)新的洗腦風(fēng)暴：一直為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為“盲區(qū)”的鋼筋預(yù)應(yīng)力技術(shù)、銅制管材運(yùn)用、外貼保溫面磚、反向抵押貸款等住宅產(chǎn)業(yè)化新理念紛紛躍出。

據(jù)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)中心示范處處長孫克放介紹，發(fā)達(dá)國家的住宅產(chǎn)業(yè)化，科技貢獻(xiàn)率通常為50%，至2000年底我國科技進(jìn)步對住宅產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率僅為31%，因此目前的住宅建造水平只能稱之為“半發(fā)達(dá)”狀況。在國外粘土磚幾乎絕跡，而在國內(nèi)卻還在普遍使用。在我們?yōu)檫x擇外墻是墻漆還是面磚而討論時，國外高分子聚合材料外墻掛板已經(jīng)全面推廣使用。

建設(shè)專家指出，鋼筋預(yù)應(yīng)力技術(shù)20年前我們就學(xué)會了，但僅在公建中運(yùn)作，未在住宅中推廣，這就是福利分房帶來的弊端，從設(shè)計(jì)師到結(jié)構(gòu)師都不再動半分腦子，前蘇聯(lián)模式一用就是幾十年。這種惰性還可以從建筑材料的使用上看出來，比如“銅制管材”，美國、英國、澳大利亞等國在住宅建造中70%都采用銅管，而在目前國內(nèi)火熱的住宅開發(fā)中卻看不到銅制管材的使用。

所有這些現(xiàn)狀意味著我國現(xiàn)有建筑相比國外技術(shù)落后、資源浪費(fèi)驚人、能耗巨大。令人欣慰的是，從1998年放開的個人購房市場，在走過“高額利潤”釋放階段之后，激烈的市場競爭促使業(yè)界開始尋求技術(shù)創(chuàng)新，依靠“概念炒作”已然步履維艱。

三、未來房地產(chǎn)的發(fā)展空間與方向

全世界能源消耗總量中有40%是建筑的能源消耗，其中住宅能源消耗又占了2/3。而未來的智能化住宅則為人們營造了一個個舒適、安全、方便和高效率的生活環(huán)境。隨著石油、媒炭等能源的日益枯竭，人們對能源現(xiàn)實(shí)的理解也日益加深，融入自然、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的住宅設(shè)想也越來越成為未來住宅在智能化之外的另一個重要指標(biāo)。

中國十年的房地產(chǎn)高速發(fā)展，一線城市無論在住宅物業(yè)的保有量還是可持續(xù)發(fā)展方面都趨于飽和。隨著我國城鎮(zhèn)化得不斷推進(jìn)，大量的二三線城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展空間已經(jīng)釋放出來。在下一個十年中我們應(yīng)該怎樣進(jìn)行住宅建設(shè)已是不言自明的了，融入自然、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的住宅設(shè)想必將成為未來住宅在智能化之外的另一個重要指標(biāo)。

通過對國內(nèi)先期進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的幾個企業(yè)的分析，各有特點(diǎn)，做的最好的是遠(yuǎn)大住宅工業(yè)化公司和萬科。

1、積極推行精裝修住宅。過去的毛坯房是我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一個怪胎，之所以如此大行其道與房地產(chǎn)開發(fā)商是密不可分的。大家試想一下開發(fā)毛坯房有幾個最大的好處是降低開發(fā)成本和縮短開發(fā)工期以便盡快回籠資金。因?yàn)樵诮ㄖ┕ぶ凶≌木b修成本一般在600-1500元之間，以十萬平方米的住宅小區(qū)計(jì)算，平均少投入6000萬到1億元的成本，這對開發(fā)商來說是一筆不小的成本。住宅的精裝修因?yàn)楣ば驈?fù)雜，不利于大規(guī)模施工所以工期延長至少2到三個月。還要面對業(yè)主對裝修質(zhì)量的挑剔，所以開發(fā)商都是盡量減少成本，縮短工期，我們在市場上只能購買毛坯房也就可以理解了。

在萬科的開發(fā)產(chǎn)品中有一小部分精裝修住宅產(chǎn)品，萬科利用他帶頭大哥的身份和實(shí)力在住宅產(chǎn)業(yè)化方面做出了一定得嘗試。但是萬科的精裝修住宅只是完成了開發(fā)商的整個開發(fā)流程而已，他所使用的裝修材料和裝修工藝還是傳統(tǒng)的建筑施工的延續(xù)。在住宅產(chǎn)業(yè)化方面還沒有形成系統(tǒng)的概念和產(chǎn)品，所以說萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化并不是嚴(yán)格意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化。

熟悉住宅產(chǎn)業(yè)化的人一定知道遠(yuǎn)大住宅工業(yè)有限公司，是國內(nèi)第一家以“住宅工業(yè)”行業(yè)類別核準(zhǔn)成立的新型住宅制造工業(yè)企業(yè)，專營工業(yè)化住宅技術(shù)研發(fā)集成、住宅部品制造銷售和工業(yè)化住宅項(xiàng)目投資開發(fā)。遠(yuǎn)大住工 公司發(fā)展的新型工業(yè)化住宅、建立工業(yè)化住宅集成技術(shù)體系為目標(biāo)，形成了包括整體廚衛(wèi)、成套門窗、成品化家裝、復(fù)合節(jié)能墻體、戶式雙能源中央空調(diào)等核心技術(shù)與部品生產(chǎn)體系，建立了標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、配套化供應(yīng)的住宅建造標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該客觀的說遠(yuǎn)大住宅工業(yè)公司是目前國內(nèi)最系統(tǒng)的研究住宅產(chǎn)業(yè)化的公司，其所取得的成果也是目前國內(nèi)其他企業(yè)所不能比的。產(chǎn)品工廠化，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化，環(huán)保、節(jié)能、安全高效、施工快速應(yīng)該是住宅產(chǎn)業(yè)化的終極目標(biāo)。

遠(yuǎn)大住工的住宅產(chǎn)業(yè)化模式徹底顛覆了傳統(tǒng)建筑施工模式，根據(jù)我們的調(diào)查分析，雖然在目前遠(yuǎn)大荷園和麓園實(shí)體項(xiàng)目中還存在各種各樣的問題，還有許多要解決的技術(shù)方案和施工協(xié)調(diào)等困難，但是不可否認(rèn)的是住宅產(chǎn)業(yè)化之旅已經(jīng)破冰，我國房地產(chǎn)和建筑施工行業(yè)必將迎來一個全新的時代。