第一篇：“鄭州物業(yè)管理困局大調(diào)查”系列報道之物業(yè)“疑難雜癥”困擾各方

“鄭州物業(yè)管理困局大調(diào)查”系列報道之物業(yè)“疑

難雜癥”困擾各方

業(yè)委會和業(yè)委會成員該不該有酬金

Ａ．各方不同的看法和憂慮業(yè)委會的活動是否需要運作經(jīng)費，其成員是否應該有報酬一直是個有爭議的問題。

被調(diào)查的業(yè)主委員會成員稱，他們都沒有報酬，反而在為大家維權(quán)中自掏腰包支付交通、通信、打印資料等費用，這對業(yè)委會成員的工作積極性形成一定的影響。業(yè)委會成員的一致看法和擔憂是：自己拿不拿津貼是小事，沒有津貼的約束想干就干，不想干就拉倒。但這樣的后果是，業(yè)委會形同虛設，這是與設立業(yè)主委員會、盡最大職責保護業(yè)主利益的原則相悖的。

調(diào)查顯示：大多數(shù)業(yè)主、業(yè)委會成員和專家認同的是，業(yè)委會的運作經(jīng)費（包括業(yè)委會成員的津貼）應來自物業(yè)維修基金的利息、小區(qū)停車費及小區(qū)中的樓外、電梯里的廣告收入等。與此針鋒相對的觀點是：物業(yè)管理費就是用于小區(qū)管理的，業(yè)主委員會就是來管理小區(qū)的，業(yè)委會的經(jīng)費和業(yè)委會成員的津貼理所當然在物業(yè)管理費中出，而這一運行機制在國外已相當普遍。

Ｂ．呼聲：長久維權(quán)不能建立在道德企盼上事物的穩(wěn)定存在，在于平衡，失去平衡便走向異化。業(yè)主委員會成員只付出勞動，沒有相應報酬，導致鄭州各小區(qū)長期呈現(xiàn)這樣的情況：很少有人參選業(yè)主委員會成員；當選的業(yè)委會成員不久便提出辭職；當選的業(yè)委會成員怠于履行職責；當選的業(yè)委會成員與物業(yè)公司關系曖昧。

鄭州物業(yè)有十幾年的歷史，如今只有一成的小區(qū)成立有業(yè)主委員會，使得絕大多數(shù)小區(qū)公共權(quán)益被侵占而不能集體維權(quán)，這不能不說是鄭州物業(yè)管理的悲哀

業(yè)委會腐敗壞在有“兩權(quán)”

Ａ．業(yè)委會被指有腐敗行為在鄭州，業(yè)主委員會的成立有這樣一個怪圈，由于很少有人參與，９０％的小區(qū)成立不起來業(yè)委會，而有的小區(qū)，一些人千方百計想擠進業(yè)委會，甚至出現(xiàn)一個小區(qū)成立兩個業(yè)委會，互告對方為非法。這種“冰火兩重天”不正?，F(xiàn)象的背后反映了一個什么樣的現(xiàn)實？

被調(diào)查的業(yè)委會成員說，業(yè)委會沒有辦公經(jīng)費，業(yè)委會成員也沒有報酬，大家都是自討苦吃當義工，替小區(qū)廣大業(yè)主維權(quán)。但，調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的業(yè)主開始對業(yè)委會不信任了，認為業(yè)委會和物業(yè)公司相勾結(jié)，發(fā)生了公共收益被侵吞的現(xiàn)象，導致本來屬于業(yè)主的公共收益不能歸全體業(yè)主所有。兩家物業(yè)公司老總對記者稱：一些人想盡辦法鉆到業(yè)委會里來，然后再想方設法地動用維修基金，物業(yè)公司向業(yè)委會交出的公共設施出租后取得的收益，業(yè)委會從未向業(yè)主公布過收支去向。兩家物業(yè)公司老總向記者坦承：為了搞好關系，他們所在小區(qū)的業(yè)主委員會成員沒有交物業(yè)費，有的達３年之久。

敢于公開“叫板”的也大有人在。金運大廈數(shù)位業(yè)主和十多位商戶認為，業(yè)委會成員不盡職，有挪用業(yè)主和商戶交納的各種費用的嫌疑。記者就此問題兩次前往該大廈采訪，在一些業(yè)主和商戶的帶領下，業(yè)委會人員避而不見，記者找到業(yè)委會一位負責人，這位負責人竟稱“胃不舒服要看病”下樓跑了。某物業(yè)公司

法人代表王某攜全體員工在所在小區(qū)公共告示欄，用２２９６字的篇幅真情“告白”：現(xiàn)任業(yè)委會“過于貪圖利益”、“中飽私囊”??

Ｂ．建議：防腐要削“決策權(quán)”和“財權(quán)”

業(yè)內(nèi)人士建議：防止業(yè)委會腐敗的法寶是去掉它的“兩權(quán)”：一是“決策權(quán)”，二是“財權(quán)”。

根據(jù)國務院頒布的《物業(yè)管理條例》，業(yè)委會沒有任何決策權(quán)，它就是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、“會議召集人”，而不是業(yè)主的領導，更不是物業(yè)公司的領導，也不是一個決策和權(quán)力部門。但業(yè)主監(jiān)督不夠，業(yè)委會行使“決策權(quán)”，極容易越俎代庖，無形中就開了腐敗的頭。削去業(yè)委會的“財權(quán)”，把賬目公開，一個公開透明的制度，會防范不良事件的發(fā)生。

專家還建議：業(yè)主大會應該從業(yè)主中選舉產(chǎn)生３~５人的業(yè)主監(jiān)督委員會，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)和業(yè)主公約的約定，行使對業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)，這樣才能防止業(yè)委會的腐敗；要建立一個制度，讓業(yè)委會成員分工明確，有明確的責任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來負責。

物業(yè)公司“撂挑子”小區(qū)亂了套

Ａ．物業(yè)公司開始大規(guī)模撤離小區(qū)鄭州物業(yè)發(fā)展速度是驚人的，從１９９４年時的屈指可數(shù)發(fā)展到現(xiàn)在的５００多家，遠遠超過了其他相關行業(yè)的發(fā)展速度。但在管理上，是“起了個大早，趕了個晚集”，鄭州物業(yè)糾紛之多、之典型，在全國頗負盛名。

從去年開始，物業(yè)公司撤離小區(qū)呈爆發(fā)之勢。或因物業(yè)公司不堪被拖欠物業(yè)費而“撂挑子”，或因居民不滿物業(yè)公司服務而炒物業(yè)公司的魷魚，或因業(yè)主選聘的物業(yè)公司進駐小區(qū)最終因無法交接管理而無奈地低調(diào)撤出??而這些都有“不得已”的緣由。僅去年前３個月，就有２０多家物業(yè)公司撤離小區(qū)，是前３年撤離小區(qū)的總和。鄭州市房地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)會和河南物業(yè)商會有關人士表示，鄭州不少小區(qū)的開發(fā)商即將開發(fā)完小區(qū)，為了甩包袱，開發(fā)商讓自己的物業(yè)公司撤離小區(qū)將呈爆發(fā)之勢，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況，僅是向社會發(fā)出的一個“信號”。物業(yè)公司撤離，正常的生活秩序被打亂：垃圾清運、小區(qū)治安成了問題；下水道被堵、水管漏水無人疏通、維修；沒人收費，小區(qū)還會停水、停電，整個小區(qū)逐漸陷入癱瘓。

有業(yè)委會的小區(qū)業(yè)委會暫時打理一下“家”，但“業(yè)余”的始終趕不上專業(yè)的，在代管的時間里，業(yè)主委員會成員“既當?shù)之攱尅?，每隔幾天就要挨家挨戶收費、發(fā)通知，這種“用腳說話”的傳統(tǒng)管理方式，讓他們叫苦不迭，不久也便“撂挑子”，無人肯管也無人能管了。無論是請來新的物業(yè)公司還是借鑒其他的管理模式，管理結(jié)果都不如人愿，一些不堪忍受苦難的業(yè)主只好搬出小區(qū)，居住在這里的人變?yōu)橥鈦碜鈶簦瑳]有產(chǎn)權(quán)的租戶對小區(qū)的管理更不操心，小區(qū)一鬧事就是大動作，小區(qū)的矛盾最終醞釀成社會問題交由政府來收拾。

Ｂ．建議：希望政府建立“緊急接管機制”

物業(yè)公司開始大規(guī)模撤離小區(qū)，給社會提出問題，業(yè)界普遍認為，有必要建立“物業(yè)緊急接管機制”。由房地產(chǎn)行政管理部門針對諸如小區(qū)物業(yè)真空給小區(qū)居民、周邊環(huán)境及社會穩(wěn)定可能造成威脅的情況，指定臨時物業(yè)管理機構(gòu)按照規(guī)定的服務和收費的最低標準實施管理和收費，直至依法選聘新的物業(yè)公司。被指定的物業(yè)公司應當是有良好管理業(yè)績的資質(zhì)企業(yè)。

業(yè)內(nèi)人士還建議，在立物業(yè)新法規(guī)時，對這一緊急時刻應有相應的規(guī)定，即業(yè)委會應該啟動緊急預案，召開業(yè)主大會，征求業(yè)主的意見并形成決議，以盡快恢復小區(qū)的正常生活秩序。

“物業(yè)公德”頑疾難解決

Ａ．“物業(yè)公德”缺失讓業(yè)主煩不勝煩對中方園小區(qū)東區(qū)２５號樓業(yè)主來說，他們整天要和一大堆“不會說話”的化學肥料為鄰。一家住戶是做花草生意的，把自己家里當成了倉庫，里面堆放著草籽、肥料、化學試劑之類的物品，不僅氣味很刺鼻，且?guī)戆踩[患。同時，該區(qū)業(yè)主煩心事還有，越來越多不自覺的業(yè)主貪占小便宜，在綠地上圍起了柵欄，種起了蔬菜??

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)已是寵物為患，一不小心就踩上狗屎，每天早上天還沒亮，就有狗開始“汪汪”亂叫，影響居民休息，小狗咬人引發(fā)的狂犬病一度讓社會驚恐不已；“磕磕絆絆”的鋼琴聲，不知令多少人煩躁不安；小區(qū)空地變成了燒烤夜市，燒烤味、油煙味伴著劃拳聲吵鬧到半夜；一些業(yè)主裝修，破壞房屋承重墻，讓其他業(yè)主提心吊膽過日子；更有甚者，還出現(xiàn)過高樓拋物砸死人的悲劇??所有這些，嚴重干擾了其他業(yè)主的正常生活。

一些業(yè)主礙于情面，對不講物業(yè)公德的行為繞道避之，轉(zhuǎn)而向物業(yè)公司投訴，物業(yè)公司感到“我跟他說了，他不聽我也沒辦法”。大家把希望寄托在業(yè)主委員會身上，但業(yè)主委員會也不是救命稻草，想管卻遭遇法律空白，致使“物業(yè)公德”頑疾遲遲得不到根治。

Ｂ．希望：把公德納入物業(yè)管理范疇居民強烈要求出臺新的物業(yè)管理條例時，能制定相關的物管制度，對居民可能對他人造成干擾的活動進行限制。業(yè)內(nèi)人士建議，要建設和諧社區(qū)，不妨借鑒國外多年積累的經(jīng)驗，根據(jù)市情，制定一套適用于鄭州居民的《居住守則》或《業(yè)主公約》。一旦有人違反規(guī)定，應由物業(yè)公司或業(yè)主委員會出面及時予以制止，或向各家各戶發(fā)出書面通知進行提醒。如果違規(guī)者無視警告，沒有在限定的時間內(nèi)糾正錯誤或者給他人造成了損失，應負法律責任。

小區(qū)“白色恐怖”誰制造？

Ａ．保安淪為開發(fā)商和物業(yè)公司“打手”

相信大多數(shù)業(yè)主對曾震驚全國的“中方園小區(qū)保安毆打業(yè)主和記者案”記憶猶新，打人的鄭州圓方物業(yè)公司保安，５人被逮捕６人被拘留，其中保安隊長被判處有期徒刑二年。

除著名案件外，保安成為物業(yè)公司的“打手”所釀造的“一般”案件也讓人觸目驚心。記者親眼所見的桐柏路某物業(yè)公司經(jīng)理帶領十幾個保安手持鋼管、木棒追打小區(qū)內(nèi)的討薪人員，被打急了的討薪人員也把物業(yè)公司經(jīng)理顱骨打傷。明鴻新城新的業(yè)委會出面代廣大業(yè)主維權(quán)后，各種人身威脅就多次降臨在３位業(yè)委會負責人頭上，整個小區(qū)風聲鶴唳。像明鴻新城新的業(yè)委會負責人遭遇一樣，其他小區(qū)維權(quán)的業(yè)主或業(yè)委會成員被襲擊被威脅大多成了無頭案。

Ｂ．建議：應立法避免保安成“打手”

各種暴力事件引起業(yè)主和法學界的擔憂。對此法學界人士建議：在立物業(yè)新法規(guī)時，應該還原并明確“針對物業(yè)使用人的服務和針對物業(yè)使用人的管理活

動”是“居民委員會和居民會議”的法定任務，而不是“業(yè)主委員會和業(yè)主大會”的任務。應該讓社區(qū)的保安人員從目前的“由物業(yè)公司負責聘用”回歸為“由社區(qū)居民委員會負責聘用”。這樣，可有效解決保安淪為無良開發(fā)商和物業(yè)公司打壓維權(quán)業(yè)主在小區(qū)制造白色恐怖的打手、無良物業(yè)公司成了小區(qū)的“二政府”的溫床。

糾紛解決機制缺位業(yè)委會無助

Ａ．無糾紛調(diào)解機構(gòu)居民心煩問卷調(diào)查中，在被問及各級房管部門、街道辦事處及社區(qū)居委會對于物業(yè)管理問題應持的態(tài)度時，大部分被訪者都對物業(yè)管理企業(yè)應有的監(jiān)督和積極介入物業(yè)糾紛的調(diào)解機制寄予厚望。然而，由于現(xiàn)實中沒有明確的職責分工，小區(qū)所在的街道辦事處和社區(qū)居委會對物業(yè)糾紛的介入或深或淺，隨意性很大。

業(yè)主委員會成立的程序缺乏可操作性?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但上述法條未明確相關部門的職責。指導不同于領導，指導人只能作為當事方之外的第三方進行建議性工作。因此，出現(xiàn)了業(yè)主委員會成立困難重重、廣大業(yè)主卻無從尋求政府幫助的無序現(xiàn)狀。Ｂ．建議：盡快建設暢通的投訴渠道業(yè)界呼吁疏通投訴渠道，建立糾紛解決機制，授權(quán)街道辦事處及社區(qū)居委會，賦予其解決糾紛權(quán)，在街道辦事處設立物業(yè)管理糾紛專業(yè)調(diào)解機構(gòu)，為居民提供便捷周到的服務。

編后：物業(yè)管理過程中，由于法規(guī)不完善、監(jiān)管不力，業(yè)主與物業(yè)管理公司產(chǎn)生大量糾紛得不到解決。除此之外，物管其他方面還存在哪些問題呢？請繼續(xù)關注系列報道。