第一篇：業(yè)主代表大會(huì)來(lái)了南京業(yè)委會(huì)可花錢(qián)請(qǐng)秘書(shū)

“業(yè)主代表大會(huì)”來(lái)了 南京業(yè)委會(huì)可花錢(qián)請(qǐng)秘書(shū)

（發(fā)布日期: 2013-6-24 作者：）來(lái)源： 中國(guó)江蘇網(wǎng)

南京市現(xiàn)有住宅小區(qū)3000多個(gè)，其中召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)成立了業(yè)委會(huì)的不到30%；這些成立的業(yè)委會(huì)多數(shù)成為了“櫥窗會(huì)”，能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)委會(huì)不足3%。這組來(lái)自南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深刻揭示了南京住宅小區(qū)業(yè)主自治的程度，而業(yè)主自治程度，和每位業(yè)主的生活、小區(qū)房子的價(jià)格都有密切關(guān)系。

近日，記者從南京市物管辦獲悉，《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則(征集意見(jiàn)稿)》即將出臺(tái)。這一新的指導(dǎo)規(guī)則在2009年出臺(tái)的老的指導(dǎo)規(guī)則上，進(jìn)行了大幅度的調(diào)整和創(chuàng)新，降低了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的成立門(mén)檻，同時(shí)更改了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)在執(zhí)行管理時(shí)的程序設(shè)計(jì)，讓小區(qū)業(yè)委會(huì)的管理從櫥窗落到實(shí)地。

投票被簡(jiǎn)化

【問(wèn)題】

調(diào)物業(yè)費(fèi)讓全體業(yè)主簽字

幾乎不可能

事例1：南京老小區(qū)儒林雅居，在過(guò)去的幾年里連續(xù)上調(diào)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。具體做法就是送票上門(mén)，讓全體業(yè)主就物業(yè)費(fèi)收費(fèi)調(diào)整進(jìn)行表決。該小區(qū)一共有332戶(hù)業(yè)主，每年的表決工作往往要持續(xù)一個(gè)多月。協(xié)助該項(xiàng)工作的慧韜物業(yè)公司相關(guān)人士表示，每戶(hù)業(yè)主的表決簽字，都需要一定時(shí)間的溝通和說(shuō)明，另外每戶(hù)業(yè)主在家的時(shí)間不一定，有的業(yè)主還不住在小區(qū)里，這樣一戶(hù)戶(hù)表決是一項(xiàng)大工程。

事例2：南京萬(wàn)達(dá)華府是一家有1024戶(hù)業(yè)主的新小區(qū)，該小區(qū)在進(jìn)行物業(yè)費(fèi)調(diào)整的時(shí)候，一戶(hù)戶(hù)簽字表決的工作量就更大了。由于不少小區(qū)業(yè)主不住在小區(qū)內(nèi)，這讓業(yè)主的簽字表決工作幾乎變成了一項(xiàng)難以完成的工作。

在小區(qū)管理過(guò)程中，不少工作需要全體業(yè)主投票表決，其中最典型的就是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整以及小區(qū)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用。記者在過(guò)去的采訪中看到，南京部分小區(qū)在作物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)候，業(yè)主投票表決的工作原本是業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行，但是業(yè)委會(huì)的成員又無(wú)法全職進(jìn)行選票送抵、簽收和統(tǒng)計(jì)，即便是在物業(yè)公司的協(xié)助之下，一家一家登門(mén)工作量也很大。

“南京還有不少面積在百萬(wàn)平方米以上的大型小區(qū)，有近萬(wàn)戶(hù)住戶(hù)，他們的投票表決執(zhí)行就更渺茫了。”南京市物管辦相關(guān)人士告訴記者，南京春江新城小區(qū)此前曾經(jīng)考慮過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的轉(zhuǎn)存問(wèn)題，但是要讓近萬(wàn)戶(hù)業(yè)主來(lái)表決，這基本上無(wú)法完成。

【辦法】

新成立“業(yè)主代表大會(huì)”

“業(yè)主代表大會(huì)”是什么：

新的《南京市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，創(chuàng)新設(shè)計(jì)了“業(yè)主代表大會(huì)”制度：先由業(yè)主小組選舉業(yè)主代表，然后由業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表們可以決定選舉業(yè)主委員會(huì)、聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)。

“業(yè)主代表大會(huì)”做什么：

在小區(qū)公共事務(wù)管理的決策方式上，《導(dǎo)則》提出，制定管理規(guī)約、議事規(guī)則，物業(yè)管理區(qū)域分立合并，改建重建公共區(qū)域三大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定；選舉業(yè)主委員會(huì)、聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項(xiàng)由業(yè)主代表大會(huì)決定；業(yè)主小組可決定本小組范圍內(nèi)的公用部位維修等事項(xiàng)。把原來(lái)的一戶(hù)一票的方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐詷I(yè)主小組為基礎(chǔ)、業(yè)主代表為核心的全新議事模式，并以此推動(dòng)整個(gè)小區(qū)進(jìn)行高效率、高質(zhì)量的議事。

業(yè)主代表的選舉程序：

應(yīng)經(jīng)本業(yè)主小組內(nèi)的全體業(yè)主半數(shù)以上書(shū)面表決選舉，表決可以采用列表形式標(biāo)明各戶(hù)業(yè)主房號(hào)簽字的位置和表決意見(jiàn)，各業(yè)主小組應(yīng)產(chǎn)生的代表名額，按全小區(qū)業(yè)主人數(shù)比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定；對(duì)未產(chǎn)生業(yè)主代表的，可由業(yè)主輪流擔(dān)任業(yè)主代表，或按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的其他方式產(chǎn)生；業(yè)主代表產(chǎn)生后應(yīng)書(shū)面送達(dá)本小組全體業(yè)主和籌備組。

業(yè)委會(huì)法人化

【問(wèn)題】

業(yè)委會(huì)成員

大部分是離退休人員

事例：位于珠江路的成賢家園，其業(yè)委會(huì)主任李老師是原南京某高校的副校長(zhǎng)，記者在采訪他的時(shí)候他已經(jīng)70歲了，在成賢家園做了8年的業(yè)委會(huì)主任。把一個(gè)當(dāng)初嘈雜混亂的老小區(qū)，治理成了安靜整潔的物業(yè)示范小區(qū)。李老師告訴記者，他準(zhǔn)備干完這一屆就辭職，因?yàn)槟昙o(jì)大了實(shí)在沒(méi)精力繼續(xù)做下去了。

南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)顯示，在南京3000多個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)中，能夠正常運(yùn)作的業(yè)委會(huì)數(shù)量不到3%，也就是說(shuō)南京這么多年來(lái)組建的業(yè)委會(huì)中，只有不到100個(gè)小區(qū)的業(yè)委會(huì)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，即時(shí)參與小區(qū)的管理。

“老人負(fù)責(zé)業(yè)委會(huì)只是問(wèn)題的表現(xiàn)，問(wèn)題的根源是業(yè)委會(huì)的職責(zé)和權(quán)利?！蹦暇┗垌w物業(yè)負(fù)責(zé)人吳濤向記者表示，去年他們?cè)?jīng)聯(lián)合南京的一批物業(yè)公司和小區(qū)物業(yè)管理積極分子，召開(kāi)過(guò)南京物業(yè)管理論壇，其中探討的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題就是業(yè)委會(huì)的責(zé)任和權(quán)利邊界。南京小區(qū)的業(yè)委會(huì)，常常缺乏一個(gè)專(zhuān)職、統(tǒng)一對(duì)外的渠道。

【辦法】

業(yè)委會(huì)可以花錢(qián)聘秘書(shū)

專(zhuān)職秘書(shū)怎么請(qǐng)：

在即將出臺(tái)的《導(dǎo)則》中，創(chuàng)造性地提倡業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專(zhuān)職秘書(shū)。專(zhuān)職秘書(shū)由小區(qū)業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)，工作經(jīng)費(fèi)經(jīng)業(yè)主(代表)大會(huì)審議通過(guò)后，由全體業(yè)主承擔(dān)。專(zhuān)職秘書(shū)的薪資以及業(yè)委會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)，其收支情況應(yīng)當(dāng)每半年在小區(qū)公告，并在定期核查接待日接受業(yè)主核查。

為何要請(qǐng)專(zhuān)職秘書(shū)：

“業(yè)委會(huì)成員本身是義務(wù)工作，沒(méi)有報(bào)酬的?！蹦暇┦形飿I(yè)辦相關(guān)人士告訴記者，部分小區(qū)的業(yè)委會(huì)成員常常還自己貼錢(qián)參與小區(qū)的管理。因此，小區(qū)業(yè)委會(huì)天然缺乏長(zhǎng)期工作的持續(xù)性和運(yùn)作能力，不少小區(qū)業(yè)委會(huì)在完成了首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后就停擺，或者是遇到了部位業(yè)主的反對(duì)就失去了工作積極性。在不少小區(qū)，業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)委會(huì)之間，由于對(duì)小區(qū)共同管理事務(wù)的意見(jiàn)分歧不能有效溝通協(xié)商，最后形成相互不信任，甚至相互仇視攻擊的情形不在少數(shù)。例如位于光華路的鑫園，曾經(jīng)一度出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)委會(huì)，并且相互對(duì)簿公堂。

專(zhuān)職秘書(shū)到哪請(qǐng)：

“專(zhuān)職秘書(shū)是拿錢(qián)辦事，責(zé)任和權(quán)利都很明晰?！笔形锕苻k相關(guān)人士表示，此次《導(dǎo)則》提倡業(yè)主委員會(huì)設(shè)立專(zhuān)職秘書(shū)，其實(shí)是將業(yè)委會(huì)進(jìn)一步‘法人化’，讓小區(qū)的管理在具體執(zhí)行的時(shí)候，有一個(gè)明晰的主體執(zhí)行者?！睘榱伺浜蠘I(yè)委會(huì)的“法人化”，《導(dǎo)則》要求業(yè)主自治活動(dòng)的籌備組成員需參加專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)。同時(shí)，市住建委專(zhuān)門(mén)擴(kuò)充了“南京市物業(yè)管理專(zhuān)家?guī)臁?，提倡籌備工作聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)輔導(dǎo)顧問(wèn)。此外，還提倡由第三方咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)斡旋調(diào)解小區(qū)自治活動(dòng)糾紛。

管理民主化

【問(wèn)題】

大量業(yè)主無(wú)法參與小區(qū)管理

事例1：南京吉慶家園小區(qū)曾經(jīng)發(fā)生物業(yè)公司解聘事件，老的物業(yè)公司被業(yè)主委員會(huì)解聘之后不肯走，新的物業(yè)公司被聘用之后無(wú)法正常交接。記者在采訪時(shí)看到，吉慶家園的南大門(mén)處，一度聚集了兩家物業(yè)公司的16名保安同時(shí)站崗上班，堪稱(chēng)南京小區(qū)中保安人員數(shù)量配置最奢侈的小區(qū)。其背后的原因，也是由于小區(qū)業(yè)委會(huì)在解聘和選聘物業(yè)公司的時(shí)候，程序上存在問(wèn)題，不少業(yè)主的意見(jiàn)未能真實(shí)采納。

事例2：前不久，四季陽(yáng)光小區(qū)也發(fā)生了業(yè)主彈劾業(yè)委會(huì)的事件，小區(qū)內(nèi)多處張貼公開(kāi)信，列舉小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)存在的問(wèn)題，指出業(yè)委會(huì)任期屆滿(mǎn)不換屆，涉嫌違規(guī)等。有業(yè)主表示，現(xiàn)任業(yè)委會(huì)2008年成立，承諾任期三年，2011年底部分業(yè)主向業(yè)委會(huì)反映應(yīng)按規(guī)定及時(shí)舉行換屆，但未得到任何回應(yīng)。此后陸續(xù)到社區(qū)、街道反映，小區(qū)內(nèi)有過(guò)半的業(yè)主簽名支持“彈劾”現(xiàn)任業(yè)委會(huì)。不過(guò)，小區(qū)內(nèi)也有不少業(yè)主對(duì)現(xiàn)任業(yè)委會(huì)的工作表示滿(mǎn)意，不贊成業(yè)委會(huì)換屆。

由于目前正常運(yùn)轉(zhuǎn)的小區(qū)業(yè)委會(huì)數(shù)量少，同時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)也不多，這讓大量小區(qū)業(yè)主無(wú)法參與小區(qū)管理。這種局面的惡果，一方面導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主事不關(guān)己高高掛起，業(yè)主利益最終遭損害；另一方面導(dǎo)致小區(qū)矛盾叢生，小區(qū)管理走向惡性循環(huán)，最終的結(jié)果還是業(yè)主自己的利益遭受損害。

【辦法】

四個(gè)“共”讓業(yè)主管小區(qū)

“我們按照四個(gè)‘共’的原則，讓業(yè)主更多參與到小區(qū)管理中來(lái)?！蹦暇┦形锕苻k相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

共有。小區(qū)是一筆資產(chǎn)，原先屬于開(kāi)發(fā)商，后被業(yè)主們買(mǎi)下，這里既包括了業(yè)主們分戶(hù)門(mén)以?xún)?nèi)的專(zhuān)有部分，也包括花草樹(shù)木、院門(mén)圍墻等小區(qū)一切的道路場(chǎng)地設(shè)施設(shè)備共享。業(yè)主們是這些共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的財(cái)產(chǎn)所有人，自然具備享用的權(quán)利。共治，也就是小區(qū)這筆整體財(cái)產(chǎn)怎么使用、怎么維護(hù)，花多少錢(qián)，采用什么方案，請(qǐng)誰(shuí)來(lái)干活，都是業(yè)主們說(shuō)了算，別人無(wú)論是物業(yè)公司還是政府部門(mén)，都做不了主。共擔(dān)。按照業(yè)主共同作出的決定，小區(qū)的管理結(jié)果是好是壞，必然只會(huì)落在這些合伙房東，即全體業(yè)主的頭上。

在此基礎(chǔ)上，在即將出臺(tái)的《導(dǎo)則》提出“多數(shù)決定、尊重少數(shù)”的指導(dǎo)思想，并在業(yè)主大會(huì)籌備、業(yè)主表決意見(jiàn)產(chǎn)生等程序上按照全程公開(kāi)的原則提出了創(chuàng)新性設(shè)計(jì)：一是業(yè)主大會(huì)籌備，《導(dǎo)則》提出籌備組中僅業(yè)主成員有表決權(quán)，籌備組組長(zhǎng)須經(jīng)業(yè)主成員投票，籌備組業(yè)主成員身份應(yīng)讓業(yè)主核查。二是業(yè)主投票表決，《導(dǎo)則》提出業(yè)主表決意見(jiàn)投票可以各種可追溯證據(jù)方式，在滿(mǎn)足不重復(fù)表決的前提下，互為補(bǔ)充納入計(jì)票。三是加強(qiáng)內(nèi)容監(jiān)督，《導(dǎo)則》提出業(yè)主代表大會(huì)除代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)外，當(dāng)業(yè)委會(huì)全體辭職時(shí)可負(fù)責(zé)過(guò)渡、組織召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。業(yè)委會(huì)拒絕20%業(yè)主臨時(shí)會(huì)議提議，可負(fù)責(zé)主持召集臨時(shí)會(huì)議。四是鼓勵(lì)業(yè)主參與，《導(dǎo)則》提出選業(yè)委會(huì)、選物業(yè)企業(yè)或其他重大事項(xiàng)，在形成表決稿之前，應(yīng)開(kāi)放給全體業(yè)主提建議，表決票清單開(kāi)放全都可核查，單一業(yè)主均可按程序規(guī)定參與業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議。