第一篇：物業(yè)優(yōu)秀管理處主任匯報材料

徐州市房產(chǎn)管理系統(tǒng)首屆“創(chuàng)三優(yōu)”活動優(yōu)秀管理處主任匯報材料

“辛苦我一人，溫暖千萬家”

徐州市立信物業(yè)錦繡嘉園管理處主任權(quán)輝

我叫權(quán)輝，能夠在全市首次物業(yè)服務(wù)行業(yè)中開展的爭創(chuàng)優(yōu)秀管理處主任（項目經(jīng)理）的評比中獲此殊榮，我感到十分榮幸。首先感謝徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局對物業(yè)管理工作的重視，同時也要感謝徐州市財苑地產(chǎn)多年來對所屬物業(yè)的支持，更要感謝徐州市立信物業(yè)管理有限公司給每一位員工提供的一個健康的職業(yè)發(fā)展平臺。在這個平臺下，我把自己的工作當(dāng)作為民服務(wù)的窗口，并始終牢記入職誓言，即企業(yè)精神：誠實有信、敬業(yè)奉獻(xiàn)！服務(wù)為民,以“辛苦我一人，溫暖千萬家”為宗旨，不斷強(qiáng)化服務(wù)意識，憑著一顆愛心和忘我的精神，無私奉獻(xiàn)。從而換得了讓業(yè)主放心、舒心的服務(wù)感受。

一、加強(qiáng)學(xué)習(xí)，努力提高自身素質(zhì)，使所管項目獲得諸多榮譽(yù)

我是05年進(jìn)入立信物業(yè)公司的，先后任公司所管項目財富廣場寫字樓物管處工程主管、錦繡嘉園小區(qū)物管處主任等職。為了盡快實現(xiàn)每一次較色轉(zhuǎn)變，這些年來，我始終通過堅持自我學(xué)習(xí)，以及珍惜每一次外培機(jī)會，工作中把認(rèn)真落實上級要求和創(chuàng)造性的開展工作有機(jī)結(jié)合起來，以增強(qiáng)干好工作的責(zé)任感和使命感為前提，同時緊緊圍繞著“唯精唯微、至善至美”的服務(wù)理念開展對客服務(wù)。自從任職錦繡嘉園物管處主任之日起，不管工作中遇到多大困難，思想上都能嚴(yán)格要求自己，并認(rèn)真履行自己的工作職責(zé)！超前工作，從而在較短的時間內(nèi)使所管項目的各項工作實現(xiàn)了有序運(yùn)轉(zhuǎn)。任職當(dāng)年物業(yè)管理費(fèi)收繳率便達(dá)歷史新高97%，09年達(dá)98.5%，解決歷史遺留近30多項，不僅在對客服務(wù)上受到了業(yè)主好評。而且還實現(xiàn)了歷史性的扭虧為盈。實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。另外，在工作中，也能同班子成員一起研究確定在管項目的管理運(yùn)作模式、工作目標(biāo)和“規(guī)范化管理、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、精細(xì)化經(jīng)營、品牌化建設(shè)”的總體工作思路，并圍繞這一思路開展了一系列扎實有效地工作，使嘉園小區(qū)的整體管理水平得到了進(jìn)一步提高。目前在管項目已于2007年榮獲了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號，并于2010年順利通過了“全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”的復(fù)檢；于2008年榮獲了泉山區(qū)攤行“三位一體”管理新機(jī)制先進(jìn)典型示范小區(qū)以及“徐州市誠信物業(yè)管理小區(qū)”的榮譽(yù)稱號；并且還獲得了江蘇省園林式居住小區(qū)、徐州市社會治安綜合治理工作先進(jìn)集體等稱號。我深知，作為一名管理者，要想使企業(yè)求得生存與發(fā)展，就必須不斷的學(xué)習(xí)、不斷充實自己，方能以此提高適應(yīng)社會發(fā)展的能力。

二、想業(yè)主所想、急業(yè)主所急，用行動詮釋服務(wù)

錦繡嘉園小區(qū)建筑面積118000平方米，有714個住戶，03年上房。截止到07年時由于上房較久，再加之種種原因，已造成了部分業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾很深，但如何盡快使這一矛盾化解，達(dá)到業(yè)主滿意是我上任之初一直在思考的問題。帶著這個問題，我經(jīng)常放棄節(jié)假日深入到業(yè)主家中，了解他們的想法和需求，并多方查找文件、法規(guī)，因物業(yè)管理涉及到環(huán)境衛(wèi)生、綠化、安全保衛(wèi)、車輛管理等多項內(nèi)容，是一項綜合性的管理工程。要規(guī)范管理好不容易，讓群眾滿意更難?？扇绾巫屝^(qū)得物業(yè)管理上水平，達(dá)到業(yè)主的滿意，我想對于我們物業(yè)人來說，那只有在日常對客服務(wù)工作上不能過分的界定份內(nèi)份外之分，只要業(yè)主合理需要的，我們就應(yīng)以高質(zhì)量的服務(wù)最大可能的讓業(yè)主滿意。近年來，在我負(fù)責(zé)的嘉園小區(qū)里，不論是房屋及公共設(shè)施的維修，還是燃?xì)?、水電等，哪方面出問題，只要業(yè)主一個電話，我們都給予熱情周到的服務(wù)，能夠幫助解決的，立即解決，不能解決的，及時協(xié)調(diào)有關(guān)部門，就連鄰里矛盾，我們都耐心細(xì)致地進(jìn)行調(diào)解。如小區(qū)無公共衣被晾曬區(qū)，每一年的梅雨季節(jié)過后，不少老年業(yè)主就將棉被、大衣等拿到樓下公共區(qū)域晾曬，雖然滿足了這部分老年業(yè)主的晾曬需求，但也影響到了大多數(shù)業(yè)主的安全出行，同時對小區(qū)的整體環(huán)境也造成了破壞，后經(jīng)調(diào)查梅雨過后的晾曬需求屬業(yè)主客觀需求，于是我找來了小區(qū)平面圖，并在現(xiàn)場查看、研究后，決定在每棟樓的單元樓頂天臺處作為該樓業(yè)主的統(tǒng)一晾曬區(qū)域，于是讓物業(yè)工程人員購買材料制作了經(jīng)濟(jì)實惠的便民晾曬架，同時又考慮到業(yè)主晾曬時的人身安全，在女兒墻處加裝了安全防范裝置并懸掛醒目的晾曬警示標(biāo)牌，此舉收到了眾多業(yè)主的好評！還有小區(qū)2、3號樓之間景觀踏步處，由于原設(shè)計缺陷，沒有路燈經(jīng)常造成業(yè)主在此跌跤，針對此情況迅速報請公司弱電人員配合，并找來小區(qū)強(qiáng)弱電施工圖紙，在此加裝了路燈及攝像頭、同時對踏步處進(jìn)行了黃色警示刷漆。一來方便了業(yè)主出行、二來在一定程度上也提高了小區(qū)的綜合安全防范能力。另外在去年6月8日，小區(qū)5號樓一業(yè)主室內(nèi)衛(wèi)生間漏水，造成樓下住戶房頂被浸泡，兩家產(chǎn)生了糾紛，在雙方約定時間的內(nèi)，滲漏始終沒有得到解決，雙方矛盾逐漸升級。得知這一情況后，我又及時趕到業(yè)主家中做思想工作，原來該業(yè)戶曾維修過一次，但防水問題始終沒有處理好，這一次又怕在更換地磚、重新鋪裝后因防水問題而再次滲漏，為此要求樓下住戶找防水施工單位，工錢由他來出。我在了解事情的經(jīng)過后，一方面開始對雙方矛盾進(jìn)行化解，另一方面又積極地與開發(fā)公司原做戶內(nèi)防水施工的企業(yè)聯(lián)系維修事宜，可由于質(zhì)保期已過原防水施工單位不愿派人前來維修，為了盡快解決問題，我?guī)ьI(lǐng)物業(yè)客服人員在登門拜訪3次以后，終于感動了對方，從而將滲漏處較快的進(jìn)行了修復(fù)！贏得了業(yè)主的認(rèn)可！。。。等等事例所不勝數(shù)。

三、無私奉獻(xiàn)換來人生價值

若做好對客服務(wù)，就得舍小家，顧大家，就意味著付出，就意味著奉獻(xiàn)。自從公司把我放在物業(yè)項目經(jīng)理崗位上的那天起，我就深知，擔(dān)子有多重，責(zé)任有多大。多年來，我始終堅持基本上第一個到班，最后一個離崗，幾乎就沒有休過節(jié)假日。由于早出晚歸，我和家人在一起的時間很少，家里的事就更顧不上了，就連母親、孩子生病，我都不能陪在她們的身邊，面對家庭親人，我是愧疚的，面對事業(yè)，我是無怨無悔的。正是家人的理解和支持，才激發(fā)出了我對工作的熱情，才能使我踏踏實實地工作在自己的崗位上。我愛家人，更愛自己的事業(yè)，在業(yè)主需要我的時候，我只能選擇事業(yè)。去年的4月20日凌晨1點，一陣急促的電話鈴聲將我從睡夢中驚醒，夜班值班的水電運(yùn)行師傅打來電話，熱水變頻泵連續(xù)以高頻運(yùn)轉(zhuǎn)2小時，沒有停下來，直覺告訴我主管網(wǎng)有滲漏，險情就是命令我放下電話倉儲的穿上衣服，打的直接來到了小區(qū)，會同值班師傅一起仔細(xì)查找，功夫不負(fù)有心人30分鐘后終于查到了管道滲漏點：在景觀區(qū)花叢中的隱蔽處，當(dāng)時一看就驚呆了，強(qiáng)大的水柱乎乎的往外流，附近的土開始凹瀉。當(dāng)時正值酷暑季節(jié)，如不馬上處理，就會影響到部分小區(qū)住戶的洗澡，特別是那些行動不便的老人。于是我立即組織人員，開始搶修，不一會身上的衣服就全淋濕了，經(jīng)過大家共同努力，終于在凌晨6點30分將漏點修好了。而此時，當(dāng)早起的業(yè)主在享受熱水的沐浴時，卻全然不知忙碌了大半夜的物業(yè)人。在處理完這些后，我穿著濕透的衣服回到了家。妻子心疼地埋怨起來，“你這是干啥，為了工作也不能不要命呀?！蔽倚πφf：“沒事的，衣服風(fēng)干了”。就是這樣在家稍事休息后我又回到了自己的工作崗位上?？擅慨?dāng)看到業(yè)主發(fā)至內(nèi)心的歡聲笑臉時，我就更加深刻地理解了物業(yè)人的人生價值。

工作中的努力和勤奮，受到了公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主的認(rèn)可，09年業(yè)主滿意度調(diào)查達(dá)90分以上，同時還被評為當(dāng)年度財苑地產(chǎn)優(yōu)秀員工，今年我又被評為市優(yōu)秀物業(yè)主任（項目經(jīng)理）稱號，這是各級領(lǐng)導(dǎo)對我的關(guān)懷和鼓勵。今后我將更加嚴(yán)格要求自己，并勵精圖治、開拓創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)主、服務(wù)社會，為創(chuàng)建和諧社區(qū)，構(gòu)建和諧社會做出更大的貢獻(xiàn)。

謝謝大家！

行內(nèi)交流 ＱＱ：３６４５９１９９３

第二篇：物業(yè)專題匯報

關(guān)于物業(yè)管理工作

匯報材料

隨著格爾木經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化加速推進(jìn)，吸引了大量外來人員來格興業(yè)發(fā)展，全市居住人口和住宅小區(qū)數(shù)量大幅增加，人們對多元化的物業(yè)管理需求與滯后的物業(yè)發(fā)展能力之間的矛盾日益凸顯，尤其是入冬以來，物業(yè)管理問題成為網(wǎng)民留言的焦點。2016年1月至5月共接到網(wǎng)絡(luò)投訴52次，其中，供暖問題13次，收費(fèi)投訴13次，為此，市委市政府高度重視，直面問題困難，積極研究解決方法，物業(yè)管理得到了一定的改善。就全市物業(yè)管理工作進(jìn)行了認(rèn)真梳理，進(jìn)一步研究制定改進(jìn)措施，改善城市人居環(huán)境，提高群眾生活質(zhì)量，維護(hù)社會和諧穩(wěn)定?，F(xiàn)相關(guān)工作情況匯報如下：

一、物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

格爾木市物業(yè)服務(wù)起步較晚，經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模均得到增加和壯大。截至目前，已取得資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)24家，三級資質(zhì)6家、暫定級17家；物業(yè)從業(yè)人員約350人。全市現(xiàn)有住宅小區(qū)124個（西藏片區(qū)和石油片區(qū)均算1個區(qū)），管理模式大致分為四類，一是納入物業(yè)企業(yè)管理54個，二是由單位代管53個，三是納入業(yè)主委員會管理3個，四是無人管理14個。全市各小區(qū)物業(yè)實際收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為多層每平方米每月0.4元至0.6元之間，高層每平方米每月0.7元至1.6元之間。

（一）住宅小區(qū)面積小，不能形成規(guī)模管理。部分住宅小區(qū)由于房屋較少，建成年代普遍較早，管道、鍋爐等設(shè)施老化嚴(yán)重，維修及物業(yè)管理成本高，物業(yè)管理企業(yè)不愿進(jìn)駐，由所屬單位代管或業(yè)主自管。而補(bǔ)貼費(fèi)用越來越多、負(fù)擔(dān)越來越重，且多數(shù)房屋已轉(zhuǎn)售、出租，居住者已不是本單位職工，尤其是原代管單位發(fā)生破產(chǎn)、改制后，不愿或無法繼續(xù)管理。如：糧食局家屬院、外貿(mào)小區(qū)等。

（二）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，企業(yè)收入不佳 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，二級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為0.40元每月每平米、三級企業(yè)為0.35元每月每平米，現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，人工、材料、天然氣等各項費(fèi)用均在上漲，物業(yè)管理企業(yè)收入不佳，甚至入不敷出，極大挫傷了企業(yè)的積極性。業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性差，拒交、少交費(fèi)現(xiàn)象屢有發(fā)生，物業(yè)公司收繳難度大。企業(yè)只有通過減少管理與服務(wù)內(nèi)容來沖減收費(fèi)率低帶來的消極影響，也造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務(wù)舉步維艱。

（三）前期物業(yè)、建設(shè)遺留問題多，造成后期物業(yè)管理難

前期開發(fā)企業(yè)自行管理的小區(qū)于物業(yè)企業(yè)的交接缺乏監(jiān)督，沒有相關(guān)的交接手續(xù)，部分開發(fā)企業(yè)管理的小區(qū)配套設(shè)施不完善，行政主管部門在配套設(shè)施綜合驗收過程中，未參與驗收，造成后期物業(yè)管理不能正常運(yùn)行。

（四）物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，維修成本高

部分住宅小區(qū)和棚戶區(qū)建于上世紀(jì)九十年代，當(dāng)時配套建設(shè)要求低，房屋質(zhì)量差，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏或已老化，維修項目多，且沒有繳納維修資金，物業(yè)企業(yè)無力建設(shè)或大修改造，許多問題等靠政府投資解決，而財政資金有限，導(dǎo)致很多老舊小區(qū)無法實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施全面改造，物業(yè)管理問題多、難度大、環(huán)境臟亂差、群眾意見大，此類小區(qū)成為信訪和網(wǎng)絡(luò)投訴的焦點。如：硫酸鉀廠家屬院、銀河小區(qū)、旅游局家屬院等。

（五）物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低引發(fā)各類糾紛

個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚處于起步階段，制度不完善，方式簡單，管理粗放，甚至缺乏誠信，態(tài)度粗暴，服務(wù)質(zhì)量不高，業(yè)主意見較大。雇傭的從業(yè)人員年級偏大，對從業(yè)人員的培訓(xùn)也不到位，隊伍素質(zhì)參差不齊，直接影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體管理水平，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)意見較大，投訴較多。

（六）冬季供暖成本倒掛、矛盾突出

1、我市供暖以物業(yè)公司為主，未實現(xiàn)片區(qū)供暖，運(yùn)營成本高。各物業(yè)供暖公司尚處在起步階段，經(jīng)濟(jì)實力薄弱，外加我市老舊小區(qū)較多；部分小區(qū)管道老化、熱損耗較大，企業(yè)在服務(wù)過程中壓力較大。2、2014年12月市發(fā)改委對我市采暖天然氣價格和冬季集中采暖價格進(jìn)行了調(diào)整，物業(yè)企業(yè)普遍反映供暖成本入不敷出，存在明漲暗降呈現(xiàn)成本倒掛。以我市目前三方監(jiān)管下的和諧家園、尚苑公館為例即使100%收取暖氣費(fèi)，和諧家園虧損12.5萬元，尚苑公館虧損43萬，有些住戶到目前為止仍然拖欠甚至拒交供暖費(fèi)，近年發(fā)改委同意對我市供暖企業(yè)補(bǔ)貼150萬，但無法彌補(bǔ)企業(yè)虧損現(xiàn)狀，若供暖價格不作調(diào)整，今年供暖工作難以開展。

（七）管理部門職能分工不明確、業(yè)主委員會履職不佳

1、物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會職責(zé)分工不明，缺乏應(yīng)有的監(jiān)管和指導(dǎo)，齊抓共管的合力尚未真正形成。

2、業(yè)主大會制度不完善，業(yè)委會未充分履行應(yīng)盡職責(zé)。業(yè)主對物業(yè)管理和業(yè)主委員會工作重要性認(rèn)識不足，加之業(yè)主委員會人員沒有報酬，大多業(yè)主不愿擔(dān)任業(yè)主委員會成員，選舉業(yè)主委員會的工作難以推進(jìn)，全市住宅小區(qū)成立業(yè)委會僅有9家，且履職情況不佳。如：華榮小區(qū)、寶玉石家屬院、兆豐小區(qū)等。

二、物業(yè)管理主要工作開展情況

（一）大力宣傳《青海省物業(yè)管理條例》，《格爾木市物業(yè)管理暫行辦法》等法規(guī)、政策，不斷完善物業(yè)管理法制體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)市場。引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念，自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。

（二）嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案，根據(jù)每個物業(yè)企業(yè)存在的問題分別簽訂《目標(biāo)責(zé)任整改書》，實行業(yè)績考評制度，強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督，規(guī)范其物業(yè)管理服務(wù)行為，督促物業(yè)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)。

（三）制定冬季供暖巡查方案，聯(lián)合物業(yè)協(xié)會形成巡查制度，全力保障冬季供暖。每年進(jìn)入供暖前，召開全市冬季供暖動員督促會議，對所管轄管理小區(qū)的供暖鍋爐設(shè)備、管網(wǎng)、水電等進(jìn)行全面排查、及時檢修，確保安全按時供暖。抽調(diào)專門力量，配備溫度計、照相機(jī)等設(shè)備，到各小區(qū)進(jìn)行溫度檢測，確保供暖時間、供暖溫度達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。入冬以來，開展專項檢查130余次，發(fā)現(xiàn)和處理問題60余件。

（四）抓住政策機(jī)遇，爭取國家、省州建筑節(jié)能改造資金，對我市老舊小區(qū)進(jìn)行了節(jié)能改造，2011—2014年累計完成改造95.26萬平方米，有效提升了供暖效率。此外，全市所有新建建筑均按規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)安裝了熱計量裝臵，在既有居住建筑節(jié)能改造的同時，同步推行熱計量改造。

（五）2013-2015年實施老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造。對我市華榮小區(qū)、寶瑞軒小區(qū)、糧食局家屬院、銀河小區(qū)、外貿(mào)等小區(qū)的上下水管網(wǎng)、電路供暖設(shè)施全面改造，徹底解決了物業(yè)管理難的局面。

（六）網(wǎng)絡(luò)輿情投訴處理

設(shè)立投訴監(jiān)督電話，安排專人負(fù)責(zé)接聽，實行實名投訴，告知具體小區(qū)名稱，樓號，單元號，存在問題，及時安派專人到現(xiàn)場了解情況處理解決問題，督促物業(yè)企業(yè)及時處理解決，充分發(fā)揮監(jiān)督作用。

三、加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作的思路建議

當(dāng)前，物業(yè)管理工作已經(jīng)成為一項龐大而復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。要加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理工作，就必須從物業(yè)的自身特點和發(fā)展規(guī)律出發(fā)，立足實際，因地制宜，科學(xué)施策，不斷推進(jìn)物業(yè)管理向規(guī)范化、社會化、法制化方向發(fā)展。

12月份發(fā)委下發(fā)天然氣、暖氣價格調(diào)價通知中《房屋所有權(quán)證》中沒有確定套內(nèi)面積的，按建筑面積（房屋的建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積）的70％比例計算房屋的套內(nèi)面積收取取暖費(fèi)。城鎮(zhèn)居民住宅封閉式公共走廊配備供暖設(shè)施的，供暖價格計取辦法按居民持有《房屋所有權(quán)證》確定的建筑面積計費(fèi)。小區(qū)內(nèi)分高層、小高層、多層，所以公攤面積均不相同，差異較大，供熱企業(yè)嚴(yán)重虧損，導(dǎo)致收費(fèi)爭議且無法保證今年供暖期限。供暖時間、供暖質(zhì)量與業(yè)主矛盾糾紛時常頻發(fā)、投訴較多。今年漲價后預(yù)計出現(xiàn)的問題：小區(qū)供暖質(zhì)量差、時間不夠，會引起業(yè)主的嚴(yán)重不滿，會造成居民投訴、群體上訪等諸多不良現(xiàn)象。

（一）健全制度，完善物業(yè)管理規(guī)章體系。根據(jù)即將出臺的《青海省物業(yè)管理條例》，結(jié)合自身實際特點，研究制定《格爾木市物業(yè)管理暫行辦法》《格爾木市住宅專項維修資金管理辦法》《格爾木市物業(yè)基金管理辦法》等地方性物業(yè)政策和規(guī)范性文件，不斷完善物業(yè)管理規(guī)章體系建設(shè)。在此基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，及時出臺一些針對性的操作措施和處理方法意見，做到物業(yè)管理有規(guī)可依、有章可循。

（二）宣傳動員，提高居民物業(yè)管理意識。大力宣傳《物業(yè)管理條例》等物業(yè)法規(guī)政策及加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理的重要作用和現(xiàn)實意義，使廣大居民深入了解自身權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識、維權(quán)意識和主人翁意識，引導(dǎo)樹立正確的消費(fèi)觀念，自覺遵守物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，主動召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，努力營造全社會共同關(guān)心、支持、參與小區(qū)物業(yè)規(guī)范化管理的良好氛圍，使物業(yè)管理逐步走向科學(xué)發(fā)展、良性循環(huán)的軌道。

（三）積極扶持，打造現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)。加大政策、資金等扶持力度，積極培植發(fā)展?jié)摿Υ蟮凝堫^企業(yè)，使其在管理水平、經(jīng)營業(yè)績、人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等方面快發(fā)展、大發(fā)展，上檔次、上水平，著力形成企業(yè)發(fā)展、管理及時、服務(wù)到位、業(yè)主滿意的良性循環(huán)。一是設(shè)立物業(yè)專項資金。市財政每年撥付一定物業(yè)服務(wù)補(bǔ)助資金，用于扶持行業(yè)發(fā)展、表彰優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)和個人。二是預(yù)留物業(yè)管理用房。開發(fā)建設(shè)單位按不低于住宅建筑面積2%的標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理用房，對不能提供和保障物業(yè)管理用房的，職能部門不得組織驗收備案。三是暢通物業(yè)市場信息。及時公布新建和具備管理條件的物業(yè)管理小區(qū)及物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)營狀況、服務(wù)特色等信息，推動形成有效對接合作。

（五）加強(qiáng)管理，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營。在積極扶持物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的同時，進(jìn)一步加大對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管力度，使其更好地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一是做好前期物業(yè)管理工作，督促開發(fā)商在出售商品房之前，制定切實可行的物業(yè)管理方案，選聘物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，按規(guī)定移交物業(yè)管理檔案，計提房屋維修資金，預(yù)留物業(yè)管理用房，進(jìn)行前期物業(yè)管理；二是嚴(yán)格物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)審查，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目；三是建立物業(yè)企業(yè)誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結(jié)果作為物業(yè)企業(yè)年檢和定級的要件；四是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督，督促物業(yè)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容提供相符的服務(wù)，認(rèn)真落實收費(fèi)、服務(wù)事項等公開制度，提高物業(yè)服務(wù)水平。

（六）理順體制，形成物業(yè)管理整體合力。按照“政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、政策扶持”的原則，建立“市政府統(tǒng)一指揮，各行委總體負(fù)責(zé)，辦事處組織實施，居委會具體落實，物業(yè)企業(yè)實際操作，房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)，各職能部門通力合作”的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立由社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)參加的“三位一體”的工作網(wǎng)絡(luò)，將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，進(jìn)一步明確社區(qū)在物業(yè)管理工作中的職責(zé)。對成立業(yè)主大會條件不成熟，又不具備物業(yè)企業(yè)進(jìn)場管理條件的零星住宅，按照“集中連片、結(jié)構(gòu)一致、便于管理”的原則劃分物業(yè)管理區(qū)域，由住宅原建設(shè)單位代管，原建設(shè)單位無法落實的，由區(qū)域所在社區(qū)委員會進(jìn)行屬地管理。

（七）繼續(xù)加大老舊小區(qū)改造力度，促進(jìn)物業(yè)均衡發(fā)展。強(qiáng)化對老舊小區(qū)公共配套設(shè)施建設(shè)和物業(yè)管理資金支持，完善老舊住宅小區(qū)硬件條件，提升群眾居住環(huán)境。積極推動老舊小區(qū)綜合治理和市場開發(fā)，做好國有土地上房屋征收與補(bǔ)償安臵工作，強(qiáng)化協(xié)調(diào)和爭取棚戶區(qū)改造項目和資金，廣泛推介引導(dǎo)社會資金投資，徹底改變臟亂差、老舊破的狀況。認(rèn)真做好既有建筑節(jié)能改造工作，建立健全供熱計量收費(fèi)機(jī)制，制定科學(xué)的收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，健全監(jiān)督及收費(fèi)管理機(jī)構(gòu)。積極引導(dǎo)社會資金參與集中供熱站點和管網(wǎng)建設(shè)，推進(jìn)供熱計量改革，有效節(jié)約能源、減少污染、降低供熱成本、減輕居民采暖負(fù)擔(dān)。

7、業(yè)主大會及業(yè)委會的作用發(fā)揮不夠

已成立的小區(qū)業(yè)委會9家，全市90％以上的小區(qū)沒有業(yè)主委員會。業(yè)主大會制度不完善，業(yè)委會未盡職責(zé)，業(yè)委會部分人員法律意識模糊。物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會職責(zé)分工不明、管理制度不健全，職能發(fā)揮起不到作用。因宣傳力不夠、業(yè)主缺乏對物業(yè)管理、業(yè)主委員工作的認(rèn)識不足，另業(yè)主委員會人員沒有相應(yīng)的服務(wù)報酬，大多業(yè)主不愿意擔(dān)任業(yè)主委員會成員，而有些業(yè)主的自我保護(hù)維權(quán)意識淡薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認(rèn)為成立不成立不關(guān)他的事。因此，選舉業(yè)主委員會的工作難以推進(jìn)，目前我市成立業(yè)主委員會的小區(qū)暫時只有少數(shù)幾個，履職情況不佳。規(guī)模較小的小區(qū)，根本成立不了業(yè)主委員會，基本由單位委托個人或業(yè)主選派代表自行管理。應(yīng)按照《業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》無法成立業(yè)委會的，應(yīng)有街道辦事處社區(qū)居委會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)，建議從政策層面上加強(qiáng)與社區(qū)、街道等管理部門的協(xié)調(diào)溝通。

當(dāng)前有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏誠信和服務(wù)方式，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿；物業(yè)服務(wù)中相關(guān)制度不夠完善，各類糾紛不斷涌現(xiàn)；大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模較小，實行的是粗放式管理，持證上崗的員工較少。

（三）物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，維修成本過高。由于當(dāng)時物業(yè)配套要求低，特別是入冬后進(jìn)入供暖期，由于物業(yè)企業(yè)提高采暖價格、縮短供暖時間、室內(nèi)溫度不達(dá)標(biāo)等原因，引起業(yè)主不滿，投訴增多。入冬以來，全市已接到物業(yè)方面的投訴195次，其中供暖投訴71次，收費(fèi)投訴59次，服務(wù)投訴14次，基礎(chǔ)配套設(shè)施投訴24次，其他方面投訴27次，處理回復(fù)率100%。

2015年1月22日

6、指導(dǎo)街道辦事處社區(qū)居委會成立業(yè)主委員會，充分發(fā)揮業(yè)主大會及業(yè)委會的作用。

7、積極理順物業(yè)管理體制。建立市房管部門業(yè)務(wù)指導(dǎo)，各職能部門通力合作的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。

8、臨近新建小區(qū)進(jìn)行整合，資源共享，降低物業(yè)管理成本，通過招聘省內(nèi)外優(yōu)秀的物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐管理，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗，帶動我市的物業(yè)管理水平。

二、物業(yè)管理中存在的主要問題

1、住宅小區(qū)面積小，不能形成規(guī)模管理

由于我市部分住宅小區(qū)小而散、不配套、不成規(guī)模，含有大量單獨兩、三幢房屋，由單位或業(yè)主自管。由于建成年代普遍較早，配套設(shè)施老化嚴(yán)重，小區(qū)規(guī)模小造成物業(yè)管理成本高。

2、物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低且收費(fèi)難

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是2005年制定的，二級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為0.40元每月每平米、三級企業(yè)為0.35元每月每平米，各項費(fèi)用均在上漲，收費(fèi)是明顯偏低的，致使眾多物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入不佳，甚至出現(xiàn)入不敷出狀況。同時，相當(dāng)部分小區(qū)入住率低，再加上業(yè)主對物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念尚未完全建立、部分業(yè)主自覺繳交物業(yè)管理費(fèi)意識淡薄，拒交費(fèi)、少交費(fèi)現(xiàn)象屢有發(fā)生，導(dǎo)致物管公司收費(fèi)非常困難，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率低。而實際上，收繳率占70%左右，這種狀況不僅使很多企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的邊緣，還造成了惡性循環(huán)的后果，企業(yè)只有通過減少管理與服務(wù)內(nèi)容來沖減收費(fèi)率低帶來的消極影響，同時，也造成以經(jīng)營為主體的物業(yè)服務(wù)舉步維艱。

4、物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施不完善

我市部分住宅小區(qū)都是上世紀(jì)九十年代建成的，當(dāng)時配套建設(shè)要求低，基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，公用設(shè)施設(shè)備急需維修和大修改造，物業(yè)根本無力進(jìn)行改造，許多問題無法解決，且均沒有繳納維修資金，物業(yè)資金實力不足，全靠政府投資改造。財政資金有限，很多老舊小區(qū)無法實現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施改造，造成信訪和網(wǎng)絡(luò)輿情的焦點問題，物業(yè)管理難度大，業(yè)主意見大。

5、物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位、從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)偏低 當(dāng)前有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏誠信和服務(wù)方式，服務(wù)態(tài)度引起業(yè)主不滿；物業(yè)服務(wù)中相關(guān)制度不夠完善，各類糾紛不斷涌現(xiàn)；大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模較小，實行的是粗放式管理，持證上崗的員工較少。雇傭的從業(yè)人員年級偏大，對從業(yè)人員的培訓(xùn)也不到位，隊伍素質(zhì)參差不齊，直接影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體管理水平，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)意見較大。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量差，投訴較多。

6、冬季供暖問題反映突出

城市供熱是關(guān)乎我市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局和千家萬戶冷暖的一項重大民生工程。供暖以物業(yè)公司為主，以小區(qū)為單位的分散鍋爐小規(guī)模供暖，未實現(xiàn)片區(qū)供暖，運(yùn)營成本高。住宅小區(qū)規(guī)模小，新建小區(qū)入住率偏低，各物業(yè)供暖公司尚處在起步階段，經(jīng)濟(jì)實力薄弱，外加我市老舊小區(qū)較多；部分小區(qū)管道老化、熱損耗較大，企業(yè)在服務(wù)過程中壓力較大，天然氣價格持續(xù)攀升給供熱企業(yè)經(jīng)營帶來困境。根據(jù)經(jīng)發(fā)委（2014）643號文件，集中供熱天然氣價格調(diào)整由1.41元調(diào)整到1.86元，漲幅32%，天然氣價格的上漲直接導(dǎo)致供熱成本大幅上漲，給企業(yè)經(jīng)營帶來諸多困難，形成成本倒掛。供暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以采暖收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2010年頒發(fā)的文件，按房屋使用面積4元/㎡計收取暖費(fèi)，由于各項費(fèi)用上漲，以往，各小區(qū)均按建筑面積4.5元每月每平米收取，天然氣價1.41元，基本上都在微利或保本的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)。

12月份經(jīng)發(fā)委下發(fā)天然氣、暖氣價格調(diào)價通知，調(diào)整為：燃?xì)鈨r格1.86元每立方米，套內(nèi)面積5.2元每月每平米收取，建筑面積與套內(nèi)面積相差較大，《房屋所有權(quán)證》中沒有確定套內(nèi)面積的，按建筑面積（房屋的建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積）的70％比例計算房屋的套內(nèi)面積收取取暖費(fèi)。小區(qū)內(nèi)分高層、小高層、多層，所以公攤面積均不相同，差異較大，供熱企業(yè)將面臨虧損，會導(dǎo)致收費(fèi)爭議且無法保證今年供暖期限。存在明漲暗降的情況，供暖時間、供暖質(zhì)量與業(yè)主矛盾糾紛時常頻發(fā)、投訴較多。今年漲價后預(yù)計出現(xiàn)的問題：小區(qū)供暖質(zhì)量差、時間不夠，會引起業(yè)主的嚴(yán)重不滿，會造成居民投訴、群體上訪等諸多不良現(xiàn)象。

7、業(yè)主大會及業(yè)委會的作用發(fā)揮不夠

已成立的小區(qū)業(yè)委會9家，全市90％以上的小區(qū)沒有業(yè)主委員會。業(yè)主大會制度不完善，業(yè)委會未盡職責(zé)，業(yè)委會部分人員法律意識模糊。物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會職責(zé)分工不明、管理制度不健全，職能發(fā)揮起不到作用。因宣傳力不夠、業(yè)主缺乏對物業(yè)管理、業(yè)主委員工作的認(rèn)識不足，另業(yè)主委員會人員沒有相應(yīng)的服務(wù)報酬，大多業(yè)主不愿意擔(dān)任業(yè)主委員會成員，而有些業(yè)主的自我保護(hù)維權(quán)意識淡薄，不關(guān)心業(yè)委會的成立，認(rèn)為成立不成立不關(guān)他的事。因此，選舉業(yè)主委員會的工作難以推進(jìn)，目前我市成立業(yè)主委員會的小區(qū)暫時只有少數(shù)幾個，履職情況不佳。規(guī)模較小的小區(qū)，根本成立不了業(yè)主委員會，基本由單位委托個人或業(yè)主選派代表自行管理。應(yīng)按照《業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則》無法成立業(yè)委會的，應(yīng)有街道辦事處社區(qū)居委會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)，建議從政策層面上加強(qiáng)與社區(qū)、街道等管理部門的協(xié)調(diào)溝通。

三、加強(qiáng)和改進(jìn)我市物業(yè)管理工作的建議

1、調(diào)查摸底、公示各項費(fèi)用的收支情況

掌握全市物業(yè)管理現(xiàn)狀為確保有的放矢，使各項工作更具針對性和操作性，首先要對我市物業(yè)管理整體情況進(jìn)行深入調(diào)查摸底。做好供熱、物業(yè)成本監(jiān)審工作。監(jiān)審能夠比較準(zhǔn)確地了解供熱企業(yè)成本和盈虧情況，為政府決策提供比較準(zhǔn)確的依據(jù)，監(jiān)審工作對穩(wěn)定供熱價格起到了一定的作用，效果比較明顯。使供熱成本監(jiān)審結(jié)果趨于公正合理，為政府決策提供依據(jù)。

公示各項費(fèi)用的收支情況、用途，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，從而降低因收費(fèi)引發(fā)的投訴。

2、宣傳動員，提高居民物業(yè)管理意識

以學(xué)習(xí)貫徹《物業(yè)管理條例》為契機(jī)，大力宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)及規(guī)章制度，大力宣傳加強(qiáng)和改進(jìn)物業(yè)管理的重要作用和現(xiàn)實意義，使廣大居民深入了解自身權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強(qiáng)參與意識、維權(quán)意識和主人翁意識，引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的消費(fèi)觀念，自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，主動召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，努力營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

3、健全制度，完善物業(yè)管理法制體系

即將出臺的《青海省物業(yè)管理條例》結(jié)合格爾木市實際，抓緊出臺《格爾木市物業(yè)管理暫行辦法》、《格爾木市住宅專項維修資金管理辦法》、《格爾木市物業(yè)基金管理辦法》、《格爾木市廉租房使用管理規(guī)定》等地方性法規(guī)、政策和規(guī)范性文件，不斷完善物業(yè)管理法制體系建設(shè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)市場。在此基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的一些具體矛盾和問題，也應(yīng)及時出臺一些操作措施和處理方法，做到物業(yè)管理有法可依、有章可循。

4、積極扶持，打造現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)

為促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)健康成長，形成企業(yè)發(fā)展、管理及時、服務(wù)到位、業(yè)主滿意的良性循環(huán)，加大在政策、資金等方面的扶持力度，加快培植發(fā)展?jié)摿Υ蟮奈飿I(yè)管理龍頭企業(yè)，使其在管理水平、經(jīng)營業(yè)績、人員素質(zhì)、企業(yè)規(guī)模等方面快發(fā)展，大發(fā)展，以全面帶動我市物業(yè)管理上檔次、上水平。一是設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)專項補(bǔ)助基金。市財政每年撥付一定物業(yè)管理服務(wù)補(bǔ)助資金，用于扶持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)發(fā)展，指導(dǎo)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)開展工作，培訓(xùn)人員及表彰優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)和個人。二是預(yù)留物業(yè)管理服務(wù)管理用房。住宅開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)入前期物業(yè)管理階段就必須提供和保障用于物業(yè)管理服務(wù)的管理用房，對不能提供和保障物業(yè)管理用房的，有關(guān)單位和部門不得組織驗收備案。住宅開發(fā)建設(shè)完成后，建設(shè)單位按不低于開發(fā)建設(shè)住宅物業(yè)建筑面積2％的標(biāo)準(zhǔn)向全體業(yè)主提供移交物業(yè)管理服務(wù)用房。三是提供物業(yè)管理服務(wù)市場信息。充分發(fā)揮橋梁紐帶作用，及時提供物業(yè)管理服務(wù)市場供求信息。一方面，及時將新建和具備管理條件的物業(yè)管理小區(qū)、運(yùn)營規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行推廣管理服務(wù)；另一方面，適時向廣大業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)營狀況、服務(wù)特色等。

5、加強(qiáng)管理，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營

在積極扶持物業(yè)管企業(yè)發(fā)展壯大的同時，必須進(jìn)一步加大對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管力度，使其更好地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。一是做好前期物業(yè)管理工作，督促住宅開發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)之前，制定切實可行的物業(yè)管理方案，選聘物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，按規(guī)定移交物業(yè)管理檔案，計提房屋維修資金，預(yù)留物業(yè)管理用房，進(jìn)行前期物業(yè)管理；二是嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目；三是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件；四是強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督，規(guī)范其物業(yè)管理服務(wù)行為，督促物業(yè)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相符的服務(wù)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。

6、加大老舊小區(qū)的改造力度，實現(xiàn)物業(yè)管理均衡發(fā)展

大力增強(qiáng)對老舊小區(qū)公共配套設(shè)施的改造力度。完善住宅小區(qū)硬件，以滿足老舊住宅小區(qū)廣大業(yè)主需求。加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)支持。目前全市老舊小區(qū)數(shù)量多、規(guī)模大，應(yīng)該對其進(jìn)行綜合治理，這就需要有足夠的經(jīng)濟(jì)支撐，改造工作的開展。可以由政府出面籌集資金，廣泛吸取外界經(jīng)濟(jì)來源，使老舊小區(qū)物業(yè)管理水平提高，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的物業(yè)環(huán)境。

7、理順體制，形成物業(yè)管理整體合力

按照“政府主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作，政策扶持”的原則，建立“市政府統(tǒng)一指揮，各行委總體負(fù)責(zé)，辦事處組織實施，居委會具體落實，物業(yè)管理企業(yè)實際操作，房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)，各職能部門通力合作”的管理體制，形成齊抓共管、各負(fù)其責(zé)的管理格局。按照“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則，建立由社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)參加的“三位一體”的工作網(wǎng)絡(luò)，將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，進(jìn)一步明確社區(qū)在物業(yè)管理工作中的職責(zé)。對成立業(yè)主大會條件不成熟，不具備物業(yè)公司進(jìn)場管理條件的零星住宅，按照“集中連片、結(jié)構(gòu)一致、便于管理”的原則劃分物業(yè)管理區(qū)域，由住宅原建設(shè)單位代為實行物業(yè)管理，原建設(shè)單位無法落實的，由區(qū)域所在社區(qū)委員會進(jìn)行屬地管理。

進(jìn)一步理順各方面關(guān)系，明確各部門職責(zé)，不斷推進(jìn)我市物業(yè)管理向規(guī)范化、社會化、法制化方向發(fā)展。物業(yè)服務(wù)工作已經(jīng)成為一項龐大復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。要從物業(yè)服務(wù)的自身特點和發(fā)展規(guī)律出發(fā)，正視現(xiàn)狀、因地制宜、實事求是、穩(wěn)步推進(jìn)，加強(qiáng)調(diào)查研究，多方聽取社會各界的建議和意見，是物業(yè)服務(wù)工作形成政府主導(dǎo)、社會協(xié)同、公眾參與的格局，做到扶持與監(jiān)管并重，努力做到在服務(wù)中實施管理，在管理中體現(xiàn)服務(wù)，是物業(yè)服務(wù)工作走向一個新的臺階。

第三篇：物業(yè)匯報材料

XX小區(qū)物業(yè)管理工作匯報材料

尊敬的上級領(lǐng)導(dǎo)：

熱烈歡迎您們蒞臨XX小區(qū)指導(dǎo)工作，在此，我謹(jǐn)代表公司將XX小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況向各位領(lǐng)導(dǎo)和各位來賓作如下匯報。

一、XX小區(qū)及物業(yè)管理概況

XX小區(qū)位于無錫市濱湖區(qū)河建筑路與青祈路交接處，小區(qū)總建筑面積300000㎡；綠化面積44000㎡；總戶數(shù)1792戶（其中住宅1764戶、商鋪28戶）入住1580戶，目前入住率為90%。整個小區(qū)共有停車泊位885個，地下車位569個，地面車位316個。該小區(qū)一期于2009交付使用、二期于2013年交付使用。

在公司黨委的指導(dǎo)下，小區(qū)管理遵循“規(guī)范管理、親情服務(wù)、從小事做起、從好事做起”的原則，并由公司出資成立了專業(yè)的物業(yè)公司——無錫市XX物業(yè)管理有限公司。并針對小區(qū)為xx房小區(qū)這一特定性質(zhì)，同時為了給廣大業(yè)主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環(huán)境，提升xx房小區(qū)的物業(yè)管理工作水平，專門制定了一系列適應(yīng)物業(yè)自身發(fā)展需要和居民需求的規(guī)章制度，如《信息處理、回訪制度》、《工程部規(guī)章制度》、《蠡溪生活坊巡視制度》、建立一戶一檔的《住戶信息》資料、《消防、電梯等特種設(shè)備設(shè)施維保制度》、《生活水泵房管理制度》等等，包括了辦公內(nèi)務(wù)、安全防范、住戶報修、綠化衛(wèi)生、供水等方面，為物業(yè)發(fā)展的規(guī)范化和可持續(xù)化奠定了基礎(chǔ)。

二、管理服務(wù)不斷完善和提高，全力打造xx房小區(qū)品牌 物業(yè)成立以來投入了大量的人力物力不但改變小區(qū)面貌，規(guī)范服務(wù)水平，去年還順利的通過了區(qū)xx房小區(qū)八有考核，受到上級部門和百姓的一致肯定，今年我小區(qū)在八有的基礎(chǔ)上再接再厲正在創(chuàng)建市平安小區(qū)項目。

在日常工作中，我們始終堅持“規(guī)范管理、親情服務(wù)”的服務(wù)宗旨，物業(yè)結(jié)合公司扁平化走訪，由原來的被動服務(wù)變成現(xiàn)在在的主動服務(wù)，走訪中認(rèn)真聽取并解決居民的需求，及時幫助居民群眾解決困難，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，大大提高了居民滿意度。按照原無錫市物業(yè)管理三級標(biāo)準(zhǔn)（現(xiàn)一級標(biāo)準(zhǔn)），我物業(yè)對小區(qū)居民收取0.50元每平米物業(yè)管理費(fèi)用。2015年全年，XX一期國土物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)95%，集土收繳率達(dá)75%。2016年上半年的收繳金額：物業(yè)費(fèi)與公共能耗費(fèi)共計：98619元；電梯費(fèi)共計：65189元；電動車車位費(fèi)共計：25968元；汽車車位費(fèi)共計：342525元；臨時停車費(fèi)共計：32000元；物業(yè)用房租金費(fèi)：49500元；攤位費(fèi)：10210元。上半年各類收費(fèi)總計：624011元；比去年下半年增長15.94%。以上數(shù)據(jù)的增長同物業(yè)人員的共同努力息息相關(guān)，也離不開小區(qū)居民的共同努力。物業(yè)日益增強(qiáng)的服務(wù)意識漸漸換取了居民的信任與認(rèn)可，因此最片面的數(shù)據(jù)也隨之變化。

在工作上，主要從以下幾個方面入手：

1、制定規(guī)范制度，實行嚴(yán)格管理

根據(jù)國家頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》、《無錫市物業(yè)管理辦法》及相關(guān)的物業(yè)管理政策法規(guī)，并結(jié)合本小區(qū)的實際情況，制定了一系列小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和作業(yè)規(guī)程。（1）分工合理、職責(zé)明確。

在人力配置上，因崗設(shè)人，對各部門和崗位設(shè)置合適職位，將各個崗位的工作細(xì)化、量化，明確各種考核標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮主管人員職能作用，秉承獎罰分明，優(yōu)勝劣汰的原則，對員工進(jìn)行監(jiān)督和考核，從而促進(jìn)和提高了員工的實操技能和服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)共計員工53人，嚴(yán)格遵守國家勞動法，保安實行三班四運(yùn)轉(zhuǎn)并做好小區(qū)24小時不間斷巡邏，保潔采取區(qū)域承包責(zé)任制，堅持做好日日有清掃日日有檢查。

（2）加強(qiáng)設(shè)備設(shè)施管理，一切為業(yè)主方便著想。

引進(jìn)最新的智能車輛識別技術(shù)，解決雨雪天氣刷卡不便的難題，避免一卡多車的現(xiàn)象，規(guī)范小區(qū)車輛收費(fèi)管理；小區(qū)內(nèi)鋪設(shè)了道板磚，在不破壞小區(qū)綠化的前提下盡可能提高居民的出行便捷程度；小區(qū)內(nèi)添加石板凳，增加休息點，保證居民隨時可以打到休憩的地方；新增、更換攝像頭100余臺，做到小區(qū)安防監(jiān)控全覆蓋，大大提高了小區(qū)的安全指數(shù)，幾年來小區(qū)未發(fā)生一起盜竊案件；電動車庫20臺投幣式充電器既節(jié)約了能源又降低了防止意外事故的可能性?？偼顿Y達(dá)15余萬元。

考慮到小區(qū)各樓棟一樓內(nèi)的小廣告比較嚴(yán)重，電動車也經(jīng)常被反映開進(jìn)樓道，破壞環(huán)境的同時也對居民的出行造成了不便，在收集了居民的意見及統(tǒng)籌規(guī)劃之后，在每個樓棟一樓鋪設(shè)了墻面磚和地磚。

利用小區(qū)33號至38號進(jìn)門的樓道口，物業(yè)投資了一批智能充電投幣機(jī)，由工程師設(shè)計、排線、安裝機(jī)器，解決臨時需要充電的住戶的燃眉之急。（3）做好設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)，保證設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

對于設(shè)施設(shè)備的維保工作，在維保范圍之內(nèi)的，按照街道建設(shè)辦給出的施工方聯(lián)系方式，根據(jù)維保內(nèi)容“對癥下藥”，聯(lián)系相應(yīng)的維保單位進(jìn)行定期的檢查、修理工作；對于過了維保期限的，由物業(yè)出資聘請維保單位進(jìn)行日常維修及保養(yǎng)工作。嚴(yán)格做好小區(qū)公共設(shè)施、配套設(shè)施的日常維護(hù)及保養(yǎng)，對小區(qū)所有的消防設(shè)施如：安全逃生指示牌、消防應(yīng)急燈、煙感、聲光報警器等進(jìn)行檢查并更換老舊的配件。生活水泵房做到每年兩次的水箱清洗、水質(zhì)監(jiān)測，確保居民用水安全。

（4）落實小區(qū)內(nèi)公共部位維修工作，保證物業(yè)服務(wù)的及時性。

全方位、全天侯、全過程，做到報修有人接待，事情有人解決，后期有人回訪。自物業(yè)成立以來，我們設(shè)立了專門的前臺接待崗位，針對小區(qū)居民的各項報修內(nèi)容，對工程部人員提出“當(dāng)日事，當(dāng)日畢”的要求。遇到特殊情況，當(dāng)天不能解決的，也要及時跟居民做好解釋工作。根據(jù)無錫市物業(yè)管理平安小區(qū)創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)，我們對各個風(fēng)機(jī)房、配電間及泵房進(jìn)行改造，鋪設(shè)地磚，配電間鋪設(shè)絕緣地毯，對消防及生活泵房的設(shè)備進(jìn)行檢查等，并落實了每日巡檢制度，做好日常設(shè)備保養(yǎng)。

（5）抓好清潔綠化工作，為居民提供一個整潔、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

為營造一個整潔生活環(huán)境，嚴(yán)格按照市優(yōu)平安小區(qū)項目工作要求，并采用明確的崗位責(zé)任制，訂制了《衛(wèi)生清潔人員規(guī)章制度》，對衛(wèi)生清潔人員定期進(jìn)行考核，將清潔工作全面納入標(biāo)準(zhǔn)化、程序化管理的軌道。今年年初以來我小區(qū)共組織三次衛(wèi)生集中整治，清理小區(qū)垃圾、樓道亂堆放，共清除雜物15車/次，75噸；清除亂涂寫、亂張貼200余處。日常要求做到小區(qū)公共場所每天清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，每月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等共用部位設(shè)施設(shè)備每月擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次等。

小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作由專業(yè)人員負(fù)責(zé)，對小區(qū)內(nèi)的花草樹木實行定期澆水、修剪、施肥、松土、噴藥等具體工作，及時補(bǔ)植枯死植物，綠化植物成活率達(dá)98%以上。增補(bǔ)綠化投入7萬元。

2、開展豐富多彩的公司活動，營造高尚的公司文化（1）平安法治文化園

圍繞廣大人民群眾的切實需求，XX公司高度重視，融合法治元素、突出本小區(qū)特色，以實現(xiàn)群眾“休閑有去處”、“學(xué)法有趣味”、“踐行有榜樣”、“境界有提升”的效果為出發(fā)和落腳點，傾力打造了省級法治陣地——“XX平安法治文化園”，為XX法治宣傳教育增添新平臺、新陣地、新亮點?？偼顿Y達(dá)20余萬元。

（2）居民健康步道

隨著人們生活水平的提高，科學(xué)的生活和飲食習(xí)慣對群眾健康越來越起著重要的作用。為提高群眾對健康生活的認(rèn)識，建立健康的生活習(xí)慣，創(chuàng)新宣傳方式，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立了“居民健康步道”，提供了健身休閑場所的同時積極推動群眾對健康養(yǎng)生生活的認(rèn)識?？偼顿Y達(dá)8萬元。

三、同心協(xié)力，爭創(chuàng)物業(yè)管理示范小區(qū)

無錫市XX物業(yè)從成立以來，一直秉承“聽民所說、看民所看、想民所想”的服務(wù)理念。今年以來，我物業(yè)在公司黨委的指導(dǎo)下全力投入創(chuàng)建市優(yōu)平安小區(qū)項目工作，并申報參加了無錫市物業(yè)管理示范小區(qū)創(chuàng)建考評活動，旨在使XX小區(qū)的管理與服務(wù)工作更上一個新臺階。

為全面提升和優(yōu)化XX小區(qū)管理服務(wù)質(zhì)量，無錫市XX物業(yè)管理有限公司將以全心全意的敬業(yè)精神和熱忱的工作態(tài)度迎接新的挑戰(zhàn)。在上級領(lǐng)導(dǎo)的支持、關(guān)懷和指導(dǎo)下，在物業(yè)全體員工的共同努力下，XX小區(qū)的物業(yè)管理工作將會走上更高的層次！

在此，懇請在座各位領(lǐng)導(dǎo)對我們的工作提出寶貴的意見和建議。

無錫市XX物業(yè)管理有限公司

2016年6月31日

第四篇：管理處主任崗位職責(zé)

管理處主任崗位職責(zé)

一、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營管理方針、決策、指示和有關(guān)規(guī)定，堅持為業(yè)主服務(wù)，努力搞好轄區(qū)物業(yè)管理工作。

二、定期向公司報告管理處工作情況，及時向上級提出工作建議，認(rèn)真完成公司交付的各項任務(wù)，實現(xiàn)各項目標(biāo)。

三、負(fù)責(zé)管理處全面工作，制定管理處管理目標(biāo)和經(jīng)營方向、規(guī)章制度和操作規(guī)程、員工的崗位職責(zé)，擬定各項費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，保證經(jīng)營管理工作的正常進(jìn)行。

四、建立健全管理處的組織系統(tǒng)，使之合理、精簡、高效地運(yùn)作。

五、負(fù)責(zé)審核管理處的工作總結(jié)，主持每周一次的管理處例會，聽取工作匯報，布置工作任務(wù)，解決實際問題，改進(jìn)管理方法，促進(jìn)工作發(fā)展。

六、經(jīng)常巡視管理區(qū)內(nèi)外各場所及管理處各班組工作情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題。

七、負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門員工的工作，督促管理人員的日常工作，檢查各項工作的落實完成情況，并正確評價、培訓(xùn)管理人員，做好人員的考核工作。

八、與社會各有關(guān)單位保持良好的公共關(guān)系，與轄區(qū)內(nèi)住戶建立和保持良好的關(guān)系，受理住戶投訴的管理工作。

九、以身作則，關(guān)心員工，獎罰分明，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)，使管理處具有高度凝聚力，最大限度地發(fā)揮和調(diào)動全體員工的工作熱情和責(zé)任感。

十、嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項制度，閱讀和分析財務(wù)等有關(guān)報表，協(xié)助公司財務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用核算。

十一、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

第五篇：陵園管理處主任崗位職責(zé)

1.領(lǐng)導(dǎo)全處貫徹執(zhí)行黨的路線、方針、政策和國家有關(guān)民政工作方面的政策、法律、法規(guī)。

2.負(fù)責(zé)組織貫徹執(zhí)行省廳、市局對褒揚(yáng)工作的決議和指示。

3.檢查督促各科室的工作。協(xié)調(diào)上下級和其他單位的關(guān)系，正確處理內(nèi)部事務(wù)，確保全處人員思想統(tǒng)一步調(diào)一致、團(tuán)結(jié)共事。

4.主持制訂并指導(dǎo)實施全處各項工作計劃，對全處人員思想作風(fēng)、業(yè)務(wù)建設(shè)等問題提出可行性意見。

5.負(fù)責(zé)全處的財務(wù)工作。

6.按照干部管理權(quán)限和組織程序以及用人制度，認(rèn)真做好人事工作。