第一篇：業(yè)主大會發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

業(yè)主大會發(fā)言稿：物業(yè)服務(wù)合同簽訂

2013年7月19日，對于中山坦洲xx花園是一個劃時代意義的日子，三年多的努力，三年多的抗爭，4年前，依照法律程序建立業(yè)主大會籌備組，召開第一次業(yè)主大會，盡管遭遇2012年7月8日中山市中頤物業(yè)公司在政府工作人員眼皮底下對業(yè)主大會計票現(xiàn)場實施打砸搶事件，于2012年7月12日迫于各界支持還是成功備案xx花園首屆業(yè)委會，并將參與打砸搶的物業(yè)經(jīng)理及相關(guān)人員繩之以法！自業(yè)委會成立堅持每周召開委員周例會商議小區(qū)事務(wù)，歷時376天，經(jīng)歷過無數(shù)爭執(zhí)，抗爭！在廣大業(yè)主的團結(jié)參與下，小區(qū)志愿者不辭辛勞的工作中于2013年3月至6月成功召開了xx花園第二次業(yè)主大會，經(jīng)過業(yè)委會各委員的反復(fù)推敲、業(yè)主律師無償提供法律援助，一份長達88頁，包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署。

很多業(yè)主自買房以來從沒有在意過自己與物業(yè)簽署的《前期物業(yè)管理協(xié)議》，原因是在簽署之初由于完全沒有“議價能力”，你樂意簽得簽，不樂意簽也得簽，于是就只好“被動而簽”。

國家建設(shè)部正式向全國推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標準格式文本中，對“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。這說明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。

一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務(wù)工作。而我們xx花園的前期物業(yè)公司正是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司。

也就是說，以前的物業(yè)服務(wù)，只是一個臨時代管性質(zhì)的服務(wù)，而我們很多業(yè)主并不十分明白這里面的彎彎繞，把這樣一個臨時性、階段性的管理者當成了長期性、永久性的管理者，而這個“前期物業(yè)”仗著開發(fā)商的錢勢也一點不把自己當外人，一副“奉天承運”的架勢，在小區(qū)內(nèi)毫不作為，而業(yè)主只能忍氣吞聲。前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時，是開發(fā)商提供的格式合同，是在開發(fā)商不簽不給鑰匙的脅迫下簽訂的。合同條款上，物業(yè)公司的責任很少，并且規(guī)定不具體，違約沒有處罰條款；但對業(yè)主交付物業(yè)費的約束時間卻很嚴，如有延遲則要求交納遲滯金。存在非常明顯的不對等狀況； 該合同沒有合同期限，業(yè)主利益沒法保證。

現(xiàn)在，正式的物業(yè)管理者是在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)公司簽定了《物業(yè)管理服務(wù)合同》，這才是一個全體業(yè)主聘用的有服務(wù)條款有合同期限的服務(wù)企業(yè)。

所以，我們要對今天的物業(yè)管理者說，遵守合同，履行協(xié)議，認清形勢、端正位置、努力工作，服務(wù)小區(qū)，共建和諧，莫把瓷碗當鐵碗。

一份長達88頁，包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》于昨天成功簽署，和所有業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和利益休戚相關(guān)，請各位業(yè)主務(wù)必認真學(xué)習(xí)了解，需要查閱合同的業(yè)主可以上xx花園官方微博，也可憑房產(chǎn)證復(fù)印件或身份證到業(yè)委會查閱，業(yè)委會也計劃組織xx花園樓長志愿者學(xué)習(xí)了解xx花園包含15個附件的《物業(yè)管理服務(wù)合同》。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的同時也遵守《xx花園管理公約》，行駛業(yè)主權(quán)利的同時也盡到業(yè)主該盡到的義務(wù)。同時一個擁有近7000戶的龐大小區(qū)業(yè)主大會工作量很大，需要大量人力，我們需要更多的志愿者站出來，“眾人拾柴火焰高，千斤重擔萬人挑”，為了自己、為了家園、為了切身利益，請愿意為小區(qū)公益事業(yè)服務(wù)的鄰居朋友踴躍加入到樓長、志愿者的行列！xx花園首屆業(yè)委會全體委員歡迎每一位志愿者的到來，我們將本著公平、公正、公開的原則，以業(yè)主利益高于一切為前提，維護大多數(shù)業(yè)主利益，全心全意為業(yè)主服務(wù)，為小區(qū)的規(guī)范管理出力。相信在全體業(yè)主的積極參與下xx花園一定會規(guī)范化、制度化、法律化、人文化走向新時代！

最后，祝xx花園明天會更好！

向為小區(qū)事務(wù)關(guān)心、支持、工作、積極配合的業(yè)主鞠躬敬禮！

謝謝大家！

第二篇：物業(yè)服務(wù)合同由,與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂

篇一：第7章 物業(yè)管理服務(wù)合同 物業(yè)管理服務(wù)合同

合同又稱契約，是指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。人們根據(jù)合同所明確的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，稱為合同關(guān)系?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！痹谖飿I(yè)管理活動中，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系是一種私法上的合同關(guān)系，其建立必須依賴于有效的物業(yè)服務(wù)合同。由此可見，物業(yè)管理是基于物業(yè)服務(wù)合同約定而形成的，物業(yè)管理企業(yè)的選聘、解聘，依條例第十一、第十五、第三十五條的規(guī)定由業(yè)主大會來確定；業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)，由其代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這里要注意的是業(yè)主委員會代表的是業(yè)主，即物業(yè)服務(wù)合同的雙方當事人（主體）是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司。鑒于物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容復(fù)雜，牽涉的事項眾多，所以條例特別要求物業(yè)服務(wù)合同必須采用書面形式。

根據(jù)選聘物業(yè)管理企業(yè)主體的不同，物業(yè)服務(wù)合同分為兩種：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的約束物業(yè)管理前期活動行為規(guī)范的合同；物業(yè)服務(wù)合同則是指物業(yè)銷售開始后，業(yè)主入住達到符合召開業(yè)主大會的法定比例后，選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會代表業(yè)主大會，與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂正式的物業(yè)服務(wù)合同。

可見在業(yè)主大會成立之前，由開發(fā)建設(shè)單位主持選聘的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為前期物業(yè)服務(wù)合同。

《物業(yè)管理條例》第三十五條第二款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容中必須明確商定物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等八項內(nèi)容，這些內(nèi)容都必須在合同中明確。第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)合同概述

一、前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同

在實踐中，物業(yè)“滾動開發(fā)”的情況比較多，業(yè)主入住是一個逐漸的過程，從物業(yè)開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，還有一段過程，不但這個過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)的建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理的早期介入了。這個階段的物業(yè)管理即前期物業(yè)管理。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。房屋出售前物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，所以，合同的甲方是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理所不具有的一些內(nèi)容，比如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等，因此具有一定特殊性?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套設(shè)施不全問題等。前期物業(yè)服務(wù)合同對今后物業(yè)管理的規(guī)范化實施起著尤為重要的作用。如果不簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，就不利于物業(yè)管理的實施，也無法保證購房人在購買房屋直至業(yè)主委員會成立并選聘確定新的物業(yè)管理企業(yè)過程中的權(quán)力和義務(wù)，易引起各種糾紛。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：

1．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

由于在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主大會尚未成立，還不能形成統(tǒng)一意志來選聘物業(yè)管理企業(yè)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)；而且，此時建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。建設(shè)單位在選取聘物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)充分考慮和維護未來業(yè)主的合法權(quán)益，代表未來的廣大業(yè)主認真考察比較各物業(yè)管理企業(yè)，并對其有所要求與約束。2．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過度性

前期物業(yè)服務(wù)合同期限，存在與業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。物業(yè)的銷售、入住是陸續(xù)的過程，業(yè)主召開首次業(yè)主大會時間的不確定性決定了業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會成立并選聘了物業(yè)管理企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)即告結(jié)束，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

3.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

由于前期物業(yè)服務(wù)合同涉及廣大業(yè)主的利益，《物業(yè)管理條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書面方式簽訂。為了保護當事人的合法權(quán)益，國家和地方有關(guān)部門編寫了《前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本供相關(guān)當事人簽訂合同時參考。

（二）物業(yè)服務(wù)合同

當業(yè)主入住達到一定比例時，就應(yīng)按規(guī)定及時召開業(yè)主大會，選舉、組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會的設(shè)立，標志著前期物業(yè)管理的結(jié)束，物業(yè)管理進入正常的日常運作階段，即由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理。

業(yè)主委員會成立之后，對原物業(yè)管理企業(yè)實施的前期物業(yè)管理要進行全面、認真、詳細的評議，聽取廣大業(yè)主的意見，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與確定的物業(yè)管理企業(yè)（原有的或另行選聘的）簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其簽訂日期一般應(yīng)在業(yè)主委員會成立三個月內(nèi)，最遲不應(yīng)遲于六個月。

物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。甲方是委托方，乙方是受托方。合同的委托管理期限由雙方協(xié)議商定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，前期物業(yè)服務(wù)合同同時終止。

每次委托期滿前，業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的意見和物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)績，決定是續(xù)聘還是另行選聘其他的物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同，國家建設(shè)部、工商行政管理局和地方有關(guān)部門頒布有物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

上述兩個合同的共同點在于他們的客體是一致的，委托事項都是物業(yè)管理服務(wù)活動。但因物業(yè)在開發(fā)建設(shè)、銷售和消費使用這三個不同階段產(chǎn)權(quán)在不用產(chǎn)權(quán)人之間的轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致合同的主體有所變化，進而兩個合同的簽訂時間、期限要求與方式等都有所差異（表8－1），但兩個合同是相互銜接，互為補充的。就物業(yè)管理規(guī)范化運作的角度而言，兩個合同缺一不可。在實踐中，物業(yè)管理企業(yè)承接一個物業(yè)管理項目后，往往將根據(jù)管理區(qū)域的規(guī)模、服務(wù)項目的多少和自身服務(wù)能力的情況，將保安、綠化、保潔等服務(wù)委托給其他專業(yè)服務(wù)公司承擔。物業(yè)管理企業(yè)作為委托人與接受委托的專項服務(wù)企業(yè)之間簽訂委托服務(wù)合同，但是專項服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間并不存在合同關(guān)系。因此，這些專項服務(wù)的委托合同雖然與物業(yè)管理活動相關(guān)，但都不能稱之為物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理條例》第四十條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)可以將管理區(qū)域內(nèi)專項服務(wù)委托給專項服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)管理一并委托給他人；第六十二條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30％以上50％以下的罰款；情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。

二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)

物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇?！段餀?quán)法》明確了物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同。委托合同是受托人以委托人的名義和費用為委托人處理委托事務(wù)，委托人支付約定報酬的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同既可發(fā)生在法人之間，又可發(fā)生在自然人與法人之間。物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：

1．物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同。一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2．物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?。委托合同的目的在于由受托人用委托人的名義和費用處理管理委托人事務(wù)。因此，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理企業(yè)在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理企業(yè)一定的酬金。

3．物業(yè)服務(wù)合同既是諾威性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同白雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同;委托人和受托人雙方都負有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

4．物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。勞務(wù)合同的特點是：合同的標的是一定的符合要求的勞務(wù)，而不是物質(zhì)成果或物化成果;合同約定的勞務(wù)通過提供勞務(wù)的人的特定行為表現(xiàn)出來。值得提出的是，也有學(xué)者對物業(yè)服務(wù)合同是委托合同的觀點并不認同。

三、物業(yè)服務(wù)合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則

合同受法律法規(guī)約束，其簽訂和履行應(yīng)當遵循《中華人民共和國合同法》規(guī)定的以下五項基本原則。

（一）主體平等

合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。任何民事主體在法律人格上也是一律平等的，享有獨立的人格，不受他人的支配、干涉和控制。只有合同當事人的人格平等，才能實現(xiàn)合同當事人的法律地位平等。合同當事人平等是商品經(jīng)濟的必然前提和必然產(chǎn)物，也是社會主義市場經(jīng)濟對交易秩序和經(jīng)濟秩序的具體要求。

（二）合同自由

當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。合同自愿原則，也就是合同自由原則，或稱為契約自由原則。其涵義包括締結(jié)合同、選擇締約相對人、選擇合同方式、決定合同內(nèi)容、解釋合同的自愿或自由，當然，實行合同自由原則，并不排除法律以及國家對合同的適用干預(yù)和限制。

（三）權(quán)利義務(wù)公平對等

在經(jīng)濟活動中，合同的任何一方當事人既享有權(quán)利，也承擔相應(yīng)義務(wù)，權(quán)利義務(wù)相對等。公平原則規(guī)范合同當事人之間的利益關(guān)系。制約對合同自由原則的濫用，要求形式的公平（即合同主體的法律地位）和實質(zhì)的公平。合同的實質(zhì)公平，是指雙方當事人的權(quán)利、義務(wù)必須大體對等，對于顯示公平的合同，當事人一方有權(quán)要求法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷或變更。

（四）誠實信用

誠實信用原則，也稱為誠信原則。誠實信用原則是民法、合同法的最基本原則。誠實信用原則，是指民事主體在從事包括合同行為在內(nèi)的民事活動時，應(yīng)該誠實守信，以善意的方式行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，不得有任何欺詐行為。誠實信用原則適用彈性相當大，具有確定行為規(guī)則、平衡利益沖突、解釋法律與合同三大基本功能。誠實信用原則體現(xiàn)了社會主義精神文明和道德規(guī)范的要求。

（五）守法和維護社會公益

當事人訂立合同、履行合同，應(yīng)當遵守法律法規(guī)，遵守社會道德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序，損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則，維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。

四、物業(yè)服務(wù)合同中相關(guān)主體的權(quán)利和義務(wù)

依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的主體包括三類：一是選聘簽約者(業(yè)主大會或業(yè)主委員會)；二是提供服務(wù)者(物業(yè)管理企業(yè))；三是接受服務(wù)者(業(yè)主或物業(yè)使用人)。在物業(yè)合同法律關(guān)系中，一般是由業(yè)主大會或業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽約，由物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的主要權(quán)利和義務(wù)是： 1．業(yè)主大會在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：

（1）制定、修改業(yè)主公約及各項物業(yè)制度，授權(quán)業(yè)主委員會監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約。

（2）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審查決定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》的內(nèi)容。

（3）決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的實施。（4）審核物業(yè)管理企業(yè)的每年財務(wù)情況。（5）維護全體業(yè)主的公共權(quán)益。

（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理職責。2．業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）代表和維護業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。

（2）監(jiān)督業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約及相關(guān)的物業(yè)管理制度。（3）檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作及制度的執(zhí)行情況。（4）審定物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)情況。

（5）負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料。

（6）協(xié)調(diào)不按規(guī)定交納物業(yè)管理費、及以往管理遺留問題和其他物業(yè)管理工作。（7）業(yè)主大會授權(quán)的其他權(quán)利義務(wù)。3．業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）接受物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)利。（2）對物業(yè)管理有建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)。（3）對業(yè)主委員會有選舉及被選舉權(quán)。

（4）對物業(yè)管理公約及各項制度的制定權(quán)和修改權(quán)。（5）遵守業(yè)主公約及各項物業(yè)制度的義務(wù)。

（6）執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定的義務(wù)。（7）交納專項維修資金的義務(wù)。（8）按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。（9）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

4．物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)是：（1）按合同提供物業(yè)管理服務(wù)。

（2）收取業(yè)主的物業(yè)管理費及其他物業(yè)服務(wù)費用。

（3）根據(jù)合同約定對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進行處理。

（4）制定物業(yè)管理計劃、財務(wù)計劃、物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和大、中修方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后由其實施。

（5）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，為維護其他多數(shù)業(yè)主的權(quán)利，告知有關(guān)限制條件，并負責監(jiān)督。（6）公布管理費用及專項維修資金的收支賬目。

（7）對物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。

（8）合同終止時，移交小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房、物業(yè)管理事項及與物業(yè)相關(guān)的全部文件、檔案資料。

（9）法律、法規(guī)和合同規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)。

五、物業(yè)管理的事項 物業(yè)管理事項主要是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提供的服務(wù)內(nèi)容，因此物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當認真規(guī)定。一般而言，物業(yè)管理項目從物的角度、社區(qū)環(huán)境角度、物的利用角度，可以分為三類：從物的角度而言，主要內(nèi)容包括對物業(yè)及其附屬設(shè)施的維護、保養(yǎng)、修繕等事項；從社區(qū)環(huán)境的角度而言，主要內(nèi)容包括區(qū)域的保安、綠化、清潔等事項；從物的利用角度而言，主要內(nèi)容包括阻止物業(yè)使用人對自用部分進行危害整體利益的行為、阻止業(yè)主對共用部分進行妨害他人利益的行為等事項。具體地說，包括以下內(nèi)容：（1）房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院等的維修、養(yǎng)護和管理。（2）共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等的維修、養(yǎng)護、運行和管理。（3）市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等的維修、養(yǎng)護和管理。（4）公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

（5）附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所等的維修、養(yǎng)護和管理。

（6）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等。（7）物業(yè)區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理。

（8）維護公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

（9）管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

（10）負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取各項費用，包括物業(yè)管理服務(wù)費、保潔費、保安篇二：2012最新物業(yè)管理員試題一及答案 物業(yè)管理員題庫——第1套試卷

一、單項選擇題（共30題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應(yīng)為人民幣（c）萬元以上。a．50 b．300 c．500 d．1000 2．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（a）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。a．30 b.45 c.60 d.90 3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（c）資質(zhì)條件。a.一級 b.二級c.三級 d.三級暫定 4.前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后，招標人和中標人應(yīng)當自中標通知書發(fā)出之日起（c）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。a.7 b.15 c.30 d.45 5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（d）。a.可任選其中一個作為中標人 b.應(yīng)以報價最低的為中標人

c.應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人 d.應(yīng)按照中標候選人的排序確定中標人

6.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標步驟是（d）。a.③－②－①－④－⑤－⑥ b.③－②－①－⑤－④－⑥ c.②－③－①－④－⑤－⑥ d.②－③－①－⑤－④－⑥

7.物業(yè)服務(wù)合同由（c）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a.各業(yè)主分別 b.業(yè)主大會 c.業(yè)主委員會代表業(yè)主 d.物業(yè)建設(shè)單位 8.業(yè)主臨時公約由（a）制定。

a.建設(shè)單位 b.購房人c.物業(yè)管理企業(yè) d.房地產(chǎn)行政主管部門 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（d）。

a.設(shè)計工作 b.工程監(jiān)理工作c.開發(fā)建設(shè)工作 d.物業(yè)管理咨詢活動10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（d）之日止的物業(yè)管理活動。

a.首次業(yè)主大會會議召開 b.業(yè)主大會成立 c.50%業(yè)主入住 d.物業(yè)服務(wù)合同生效

11.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向（b）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a.建設(shè)單位 b.業(yè)主委員會 c.政府主管部門 d.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應(yīng)當負責修復(fù)和賠償。

a.裝修人 b.裝修企業(yè)c.裝修施工人員 d.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的，（）。a.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

b.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

c.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立 d.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒ā.測量 b.敲擊c.使用 d.目測

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（）。a.磚結(jié)構(gòu) b.木結(jié)構(gòu)c.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) d.框架結(jié)構(gòu) 16.對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應(yīng)該更加強調(diào)（）。a.事后維修 b.緊急搶修c.預(yù)防性維修 d.大修 17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（）記錄。

a.日常運行 b.客戶投訴 c.維修和技術(shù)改造 d.各項電氣預(yù)防性實驗和其它測試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。a.挖巢法 b.藥殺法c.熏蒸法 d.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（）。a.澆水 b.病蟲害防治c.雜草防治 d.綠化改造工程

20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。a.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 b.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任

c.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任

d.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問21.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 b、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位 c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應(yīng)做好安全警示 d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理 22.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應(yīng)采取的正確措施是（）。a.確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生 b.通過安全窗撤離轎廂

c.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

d.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救

23.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每（）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。a.三個月 b.半年c.一年 d.二年

24.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括（）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。a.物業(yè)服務(wù)成本 b.物業(yè)服務(wù)支出 c.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費 d.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費

25.住宅專項維修資金屬于（）所有。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主 c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位 26.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。a.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔 b.自行決定

c.與部分業(yè)主商議決定 d.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是（）。

a．政府定價 b．政府指導(dǎo)價c．業(yè)主定價 d．物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定 28.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。a.業(yè)主 b.建設(shè)單位c.施工單位 d.監(jiān)理單位

29.某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應(yīng)是（）。a.通知 b.報告 c.請示 d.決定 30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收?。ǎ?。a．管理服務(wù)費 b．審批費 c．施工現(xiàn)場管理費 d．裝修保證金

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（）頒發(fā)和管理。a．國務(wù)院建設(shè)主管部門

b．省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 c．省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 d．直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 e．設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。a.企業(yè)法定代表人的身份證明 b.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 d.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同 e.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標的主體包括（）。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.物業(yè)建設(shè)單位 c.業(yè)主大會 d.業(yè)主委員會 e.物業(yè)所有權(quán)人 34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（）。a.簽訂合同的主體不同 b.合同終止條件不同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同 e.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同 35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（）。a.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效 b.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力 c.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力 d.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e.業(yè)主公約僅有道義上的約束力36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。a.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b.電梯公司應(yīng)履行保修責任，并承擔維修費用 c.建設(shè)單位應(yīng)承擔此次事故的全部費用

d.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔滲漏機房的維修責任及費用

e.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應(yīng)在專項維修資金中列支 37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（）物業(yè)。a.居住 b.公共c.商業(yè) d.工業(yè)e.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括（）。a.車輛維修員 b.車輛清洗員 c.交通疏導(dǎo)及管理員 d.停車場保潔員 e.停車收費員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（）收入。

a.物業(yè)管理 b.物業(yè)經(jīng)營 c.政策性虧損補貼 d.物業(yè)大修 e.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（）。

a.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金 b.營業(yè)利潤 c.投資凈收益 d.營業(yè)外收支凈額 e.補貼收入

41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（）。

a.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 b.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

c.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用 d.管理服務(wù)人員的工資

e.項目管理處用房裝飾裝修費用 42.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行（）。

a.政府定價 b.政府指導(dǎo)價 c.市場調(diào)節(jié)價 d.業(yè)主定價 e.政府與業(yè)主共同定價 43.住宅專項維修資金可用于（）。a.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有（）。篇三：業(yè)主大會如何選聘物業(yè)公司 業(yè)主大會如何選聘物業(yè)公司(2009-07-28 15:33:36)小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)合同到期了，許多業(yè)主希望能更換物業(yè)公司，但許多業(yè)主委員會卻苦于不知道更換的程序，或者為避免麻煩事，在沒有征得業(yè)主大會同意的前提下擅自和原物業(yè)公司續(xù)簽合同，從而損害了廣大業(yè)主的利益。那么選聘和解聘物業(yè)公司這事具體應(yīng)該如何操作？怎樣才算真正維護廣大業(yè)主利益的呢？ 根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令379號）第十二條的規(guī)定：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式??業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。??”由此可知，業(yè)主大會決策制度是條例的核心內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)屬于小區(qū)重大事情，直接關(guān)系業(yè)主的安居樂業(yè)，應(yīng)該經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上同意。

北京物業(yè)專業(yè)律師認為，續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)屬于選聘物業(yè)管理企業(yè)的一種特定說法，也應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會通過；但是為了簡化程序，可以在業(yè)主大會議事規(guī)則對續(xù)聘物業(yè)公司作出簡化手續(xù)的約定，比如授權(quán)業(yè)主委員會采取公告的形式向全體業(yè)主征詢意見，如果采取書面形式主動提出要求更換物業(yè)公司的業(yè)主沒有達到20%以上，則可以授權(quán)業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)管理合同。但是這種續(xù)聘的授權(quán)必須在議事規(guī)則中給予明確方可操作，如果業(yè)主大會議事規(guī)則對此沒有約定，則應(yīng)該由業(yè)主委員會根據(jù)條例和議事規(guī)則對選聘物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定，通過召開業(yè)主大會對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)作出決議，再由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會決議作出續(xù)聘或者解聘的決定。

業(yè)主大會對續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)需要征詢的內(nèi)容至少包括：

1、是否續(xù)聘前任物業(yè)管理企業(yè)；

2、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否需要完善或者變更（至少包括服務(wù)標準和收費標準）；

3、如果解聘前任物業(yè)公司采取何種方式選聘新的物業(yè)管理公司（包括公開招標、邀請招標以及詢價征詢等方式）；

4、如果采用招標選聘新的物業(yè)，相關(guān)費用標準和授權(quán)業(yè)主委員會決定范圍；

5、業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)一般由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會提出具體方案，經(jīng)業(yè)主大會通過后由業(yè)主委員會具體實施。業(yè)主委員會在選聘物業(yè)管理公司時，可以采用招標或其他方式進行。目前，大多數(shù)小區(qū)采用詢價后向業(yè)主征詢意見的方式。我們認為這是極不規(guī)范的，很容易造成暗箱操作，損害業(yè)主的權(quán)益。根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，采取招標方式是杜絕暗箱操作維護業(yè)主公共利益的基本保證。目前北京、成都、南京等市已經(jīng)出臺規(guī)定，明確要求業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)必須采取招標方式。據(jù)有關(guān)部門透露，本市有關(guān)強制要求業(yè)主大會采取招標形式選聘物業(yè)企業(yè)的規(guī)定尚在研究之中。我們認為，應(yīng)該根據(jù)《招標投標法》明確規(guī)定業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)時必須聘請物業(yè)管理招標代理機構(gòu)采取招標方式。

在選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)時，要注重考慮企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量與管理費用，即通常講的質(zhì)量價格比。因此，應(yīng)根據(jù)居住區(qū)域所屬保障、改善、舒適等不同房屋類型以及全體業(yè)主的消費觀念、消費水平，選擇相應(yīng)的企業(yè)，最好考慮選擇在本小區(qū)附近有管理服務(wù)項目的企業(yè)，這樣企業(yè)可發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，降低成本。另外，經(jīng)驗表明，由業(yè)主委員會成員以外的招標代理機構(gòu)或者行業(yè)協(xié)會推薦物業(yè)管理企業(yè)為邀標單位比較公正。對于被推薦的單位，業(yè)委會應(yīng)當和招標代理機構(gòu)或者專業(yè)人士在詢價征詢前進行一番“明查暗訪”，查明這家物業(yè)公司的業(yè)績和市場口碑，并廣泛聽取業(yè)主的意見。

在詢價確定物業(yè)管理企業(yè)的時候，有的業(yè)委會采用“兩步走” 的方法，效果頗佳。第一步由業(yè)主（代表）大會對經(jīng)“明查暗訪”后篩選出來的企業(yè)進行首輪選擇，選出得票的2—3家企業(yè)；第二步，業(yè)委會與這些企業(yè)具體商議物業(yè)管理服務(wù)合同，重點是服務(wù)內(nèi)容和收費標準，最后通過業(yè)主大會投票表決的方式選定一家企業(yè)。

參照《上海市居住物業(yè)管理條例》和市房地局頒發(fā)的原《加強業(yè)主委員會管理若干規(guī)定》，以及一些業(yè)主委員會運作的經(jīng)驗，下面的做法可以借鑒。

1、區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門賦有對所在地的業(yè)委會指導(dǎo)、檢查的日常管理責任，因此業(yè)委會應(yīng)把要解聘、選聘物業(yè)管理公司的做法及時告知房地辦事處，必要時向街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))有關(guān)部門、居委會通報，以得到他們的支持和指導(dǎo)。

2、業(yè)委會應(yīng)當就解聘、更換物業(yè)管理公司召開會議和作出決定，并由全體出席會議的人員在會議記錄上簽字。

3、業(yè)委會應(yīng)當按照議事規(guī)則的規(guī)定，及時召開業(yè)主（代表）大會，對物業(yè)管理企業(yè)選聘事宜作出決定。由于業(yè)主委員會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，并且沒有自行招標的能力，業(yè)主委員會應(yīng)該按照《招標投標法》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》、《上海市居住物業(yè)管理招投標暫行規(guī)定》等規(guī)定來完成招標工作。而且業(yè)主大會、業(yè)主委員會通常沒有自行招標的能力，應(yīng)該委托物業(yè)管理招標代理機構(gòu)全程代理物業(yè)管理招標工作，并且能夠形成三方相互牽制、相互制約的機制，可以杜絕出現(xiàn)暗箱操作、濫用職權(quán)等違規(guī)事件，使得物業(yè)管理招標工作真正做到透明化。

4、業(yè)委會和召開業(yè)主大會作出的決定，必須以公告形式告知全體業(yè)主，并書面通知物業(yè)管理公司。

5、業(yè)主委員會在與新選聘的物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同之后的十日內(nèi)，解聘的企業(yè)應(yīng)當將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列檔案資料移交給業(yè)委會或者新選聘的企業(yè)，并辦理移交手續(xù)：(1)各類物業(yè)設(shè)施的驗收、接管檔案(圖、卡、冊)；

(2)與供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書、合同資料；(3)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊、業(yè)主使用人情況表；

(4)共用設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運行、傳真、改造、維修記錄憑證；(5)維修基金以幢為單位的分戶清冊或資料；(6)房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說明文件；(7)財務(wù)收支帳冊；

(8）公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；(9)物業(yè)管理所必須的其他資料。

第三篇：前期物業(yè)服務(wù)合同什么時候簽訂

篇一：前期物業(yè)服務(wù)合同范本

附件： 合同編號：

前期物業(yè)服務(wù)合同 234-第三條 乙方確定的本物業(yè)服務(wù)項目負責人為：，聯(lián)系電話：。（項目負責人及主要專業(yè)技術(shù)與管理人員基本情況見附件四）。第四條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)為以下內(nèi)容：

1.負責制定本物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實施；保管與本物業(yè)相關(guān)的工程建設(shè)等檔案資料；根據(jù)法律、法規(guī)和《臨時管理規(guī)約》的授權(quán)制定本物業(yè)有關(guān)管理服務(wù)制度。、季度服務(wù)工作計劃應(yīng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示；

2.負責本物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護、管理，包括但不限于：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳等；

3.負責本物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括但不限于：共用的上下水管道、落水管、排污管道、化糞池、溝渠、道路、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、電子監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施及自行車棚、停車場等。屬于水、電、氣、通訊、有線電視等專業(yè)單位管理、維護的設(shè)施設(shè)備，以及納入市政管理的道路除外；

4.負責本物業(yè)共用綠地、花木、景觀小品、體育文化設(shè)施等的維護與管理 ；

5.負責本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運等；

6.負責對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通與車輛停放秩序的管理及相關(guān)設(shè)施的維護；

7.協(xié)助做好本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護和安全防范工作，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤等。

-篇二：物業(yè)與地產(chǎn)簽署的 前期物業(yè)服務(wù)合同 前期物業(yè)服務(wù)合同 第一章總 則

第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 組織名稱： 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

委托方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 地址： 聯(lián)系電話：

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將（物業(yè)名稱）委托給乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。第二條物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：名稱：座落位置：市 區(qū)路（街道）號 占地面積：-------------平方米；建筑面積：平方米

多層棟數(shù)： 高層棟數(shù)： 設(shè)備設(shè)施情況：基本完好

第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和 物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔相應(yīng)的責任。第二章委托服務(wù)事項

第四條房屋建筑共有部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括；樓蓋、屋頂、外墻面、承重墻體 結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳。

第五條公共設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括；共用的上下水管道、落水井、污水管、垃圾道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。第六條市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)建物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下 水管道、溝渠、池、井、停車場。

第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。

第八條附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化體育娛樂場所。第九條公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共樓道、通道、電梯間、走廊、小區(qū)內(nèi)道路、公共場地的 清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

第十條交通與車輛停放秩序的管理，包括停車場管理和車輛進出管理。

乙方在征得甲方同意后，可利用本物業(yè)區(qū)域的公共場地，取得停車服務(wù)許可，對外開展停車服務(wù)，本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)區(qū)域的公共場地停放，車位使用人應(yīng)與乙方簽訂專項合同。

第十一條 維護公共秩序、小區(qū)安全，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤。

前款約定的事項不含業(yè)主、非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責任。雙方另行簽訂人身、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管專項合同的，以專項合同的約定執(zhí)行。第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。

第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用；

1、物業(yè)服務(wù)管理費；

2、電梯費；

3、停車費

第十五條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時公約】的行為，針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕 重，采取規(guī)勸、制止、上報相關(guān)部門等措施。第十六條 其它委托事項 第三章 雙方權(quán)利義務(wù) 第十七條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案和制度。

2、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況。

3、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算及決算。

4、負責制定【業(yè)主臨時公約】和提供【住宅使用說明書】、【住宅質(zhì)量保證書】，并將其作為房屋銷售合同的附件。

5、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。

保修責任內(nèi)房屋、設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護和房屋建設(shè)遺留質(zhì)量問題，按以下方式處理：（1）甲方負責返修；

（2）委托乙方返修，支付全部費用；（3）外委

6、在合同生效之日起安物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的比例千分之三到千分之五的面積向乙方提供物業(yè)管理用房（產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主）由乙方無償使用。

7、在物業(yè)管理交接驗收時，負責向乙方提供和移交物業(yè)管理相關(guān)資料：

（1）規(guī)劃圖、竣工總面圖，單體建筑、建筑、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程 竣工圖等竣工驗收資料；

（2）設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明書；（4）物業(yè)服務(wù)所必須的其他資料。

8、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費用時，協(xié)助乙方催繳或以其他方式償付；

9、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前 發(fā)生的管理遺留問題；

10、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；

11、應(yīng)將本合同在訂立之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政管理部門備案并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

第十八條乙方權(quán)利義務(wù)

1、按照國家和本市有關(guān)物業(yè)管理的技術(shù)標準和行業(yè)規(guī)范以及本服務(wù)合同進行管理、提供專業(yè)化的服務(wù)；

2、起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的使用要求、注意事項和物業(yè)服務(wù)制度；

3、依照本合同和有關(guān)規(guī)定收取服務(wù)費用；

4、可選聘專營公司承擔本物業(yè)專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、按本合同第十七條的約定，對業(yè)主和物業(yè)使用人違反【業(yè)主臨時公約】的行為進行處理；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)范，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)注意事項和禁止行為，定力書面約定，并負責監(jiān)督；接受業(yè)主的監(jiān)督，定期向業(yè)主報告物業(yè)服務(wù)合同履行 情況和物業(yè)服務(wù)費用收支情況，并予以

公示；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目和標準以及向業(yè)主提 供專項服務(wù)的收費項目和標準；

7、負責編制物業(yè)管理管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

負責編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的維修養(yǎng)護計劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后有乙方組織實施；

8、協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為，維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序；

不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分的用途；對本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，需與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后，報有關(guān)部門批準方可實施；

9、不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)以外的經(jīng)營活動；

10、不得在處理物業(yè)管理事務(wù)的活動中侵犯業(yè)主的合同權(quán)益； 第四章 物業(yè)服務(wù)要求和標準

第十九條 乙方需按下列 約定，實施管理目標；

1、房屋外觀：完好整潔；每年組織實施清洗外墻一次（費用由業(yè)主承擔）；走廊樓梯等每二年粉飾一次；公共防盜門每年刷新一次；

2、設(shè)備運行：電梯按規(guī)定時間24小時不間斷運行；水泵、發(fā)電機等設(shè)備每日檢查一次；

3、房屋及設(shè)備、設(shè)施的維修、養(yǎng)護：屋面及房屋滲漏三個工作日內(nèi)修好；

4、公共環(huán)境：道路每日清掃；室內(nèi)外排水在上汛前進行清理和疏通一次。

5、清潔衛(wèi)生：

（1）公共場地每天以高標準每天清掃一次；（2）電梯衛(wèi)士每天清掃、保潔一次；（3）定期組織實施化糞池清掏；

6、綠化：綠地完好率達到90%以上；

7、交通秩序：室內(nèi)（外）停車場24小時保管；

8、保安：實行24小時保安制度，崗位設(shè)置2個，24小時輪流值守；

9、急修：水電急修不超過30分鐘，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，由專項服務(wù)企業(yè)負責的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。第五章物業(yè)服務(wù)費用和維修費用

第二十條 物業(yè)服務(wù)費，包括管理、房屋設(shè)備運行、維護公共秩序、小區(qū)安全、日常維修以 及提供物業(yè)服務(wù)的其他公共性服務(wù)收費。

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔；物業(yè)交付業(yè)主后，已售房屋由業(yè)主承擔，未收房屋由建設(shè)單位承擔。

1、本物業(yè)服務(wù)費，由乙方按以下收費標準收取。（1）住宅：/月*平方米（2）公建：元/月*平方米

2、業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費的，按日加收應(yīng)繳納費用千分之三的滯納金。

第二十一條共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應(yīng)設(shè)獨立計量表核算，合理分攤計收。第五章 物業(yè)服務(wù)費和維修費用

第二十二條房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護、大中修、更新費用承擔：

1、保修期內(nèi)屬保修范圍的由甲方承擔；

2、不屬保修范圍的，由該共有部分業(yè)主按建筑面積比例承擔。第二十三條乙方對接受業(yè)主委托，提供專項服務(wù)，專項服務(wù)的內(nèi)容和費用由當事人自行 約定。

第二十四條其他約定

第六章 委托服務(wù)期限

第二十五條委托服務(wù)期限暫定為 年，年月日起

至 年 月日止。合同期滿或業(yè)主委員會成立，與選聘或續(xù)聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同自然終止。第七章 違約責任

第二十六條乙方違反合同第五章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退； 造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。第二十七條甲方違反合同第十七條義務(wù)的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán) 要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)解決合同；造成乙方經(jīng)濟損 失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。

第二十八條乙方違反合同第四章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方 限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)解除合同；造成甲方經(jīng)濟損失的乙方應(yīng)給予 甲方經(jīng)濟賠償。

第二十九條因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時通知對方，合同自書 面通知到達對方時即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請求人民法 院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。

第三十條 本合同自 起生效

甲方簽章 ：乙方簽章：

法定代表人： 法定代表人：

年 月日篇三：前期物業(yè)服務(wù)合同(參考樣本)(1)前期物業(yè)服務(wù)合同

甲方： 浙江建工綠園臵業(yè)有限公司 ； 法定代表人： 電話： ；

地址： 衢州市花園省五建大樓五樓 ； 乙方：衢州市花苑物業(yè)管理有限公司 ；

法定代表人： 李志蘭 電話 3069080*** ； 地址： 衢州市柯城區(qū)衢化望江花苑 ； 資質(zhì)等級： 三級。第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況: 物業(yè)名稱 綠園〃香溪美庭 ； 物業(yè)類型 住宅 ；

座落位臵 衢州市七溪道和廠前路交叉口北側(cè) ； 建筑面積約 32033平方米。物業(yè)管理區(qū)域四至： 東至 ；南至 ； 西至；北至。

（規(guī)劃平面圖見附件一，物業(yè)構(gòu)成明細見附件二）。第二章 服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量

第二條 甲方按相關(guān)規(guī)定向乙方移交物業(yè)管理用房和交繳相關(guān)費用： 前期物業(yè)服務(wù)綜合費(不含公共部位水電費)：住宅(包括地下貯藏間)按其擁有建筑面積 0.4 元/㎡/月、非住宅（商業(yè)物業(yè)等）按其擁有建筑面積 0.6 元/㎡/月、大架空層 15 元/間/月 物業(yè)保修金： 元(指物業(yè)保修委托物業(yè)公司的)前期開辦費： 肆萬元整（物業(yè)公司進場后一周內(nèi)一次性支付）

前期物業(yè)服務(wù)費補貼： 捌萬元整（物業(yè)交付后一周內(nèi)支付50%，第二個物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%）

物業(yè)管理辦公用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付，不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）物業(yè)經(jīng)營用房：平方米（按政府有關(guān)部門審批交付,不包括門崗、監(jiān)控室等設(shè)備用房）前期物業(yè)服務(wù)綜合費、以物價局審核標準執(zhí)行。

第三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容： 交付前

1、本合同簽訂生效后，乙方提出的合理意見，甲方應(yīng)及時進行解決；

2、甲方在施工過程中如與原設(shè)計有變動的，應(yīng)及時告知乙方；

3、乙方要協(xié)助甲方做好套內(nèi)驗收工作，發(fā)現(xiàn)問題及時以書面形式反饋給甲方，甲方要及時進行處理；

4、甲方要求提前進場服務(wù)的，服務(wù)費用由甲方承擔。交付后：

1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用部位明細見附件三）；

2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細見附件四）；

3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

4、附屬建筑物、構(gòu)筑物，配套建筑及其設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理；

5、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費由當事人雙方協(xié)商。

6、公共綠化的養(yǎng)護和管理；

7、車輛停放秩序管理，乙方應(yīng)在禁止停車場地設(shè)立警示標志以告示業(yè)主，切實做好非停車場地無違章停車；

8、安全防范、公共秩序維護等事項的協(xié)助管理；

9、裝飾裝修管理服務(wù)；

10、物業(yè)檔案資料管理。

第四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的其他服務(wù)包括以下事項：

1、在本物業(yè)保修期內(nèi)代為保修的，費用由保修責任人承擔；

2、保修期內(nèi)的保修范圍與保修責任由甲方承擔；

3、超過保修期，按物業(yè)專項維修資金的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

4、保修期的界定按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五條 乙方提供的前期物業(yè)服務(wù)應(yīng)達到約定的質(zhì)量標準（前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準見（附件五））。

第六條 單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。第三章 服務(wù)費用

第七條 本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)參照三級收費，收費按包干制方 式：

物業(yè)服務(wù)綜合費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，包干使用，盈余或虧損均由乙方享有或承擔，具體標準如下：

1、物業(yè)服務(wù)綜合費收費標準（以物價局審核標準執(zhí)行）： 多層住宅： 0.4 元/月.平方米； 大架空層： 15 元/月.間；

產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主的其它住宅物業(yè)：0.4元/月.平方米、非住宅物業(yè)：0.6元/月.平方米。業(yè)主改變物業(yè)設(shè)計用途的按商業(yè)物業(yè)交納物業(yè)服務(wù)綜合費

2、物業(yè)交付前一周內(nèi)，甲方向乙方支付50%前期物業(yè)服務(wù)費補貼，第二個物業(yè)服務(wù)年開始前一周內(nèi)支付剩余50%。

物業(yè)服務(wù)綜合費用主要用于以下開支：

（1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（2）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的管理維護；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（6）辦公費用；

（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）法定稅費；

（9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤；（10）其它支出。

乙方按照上述標準收取物業(yè)服務(wù)綜合費，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準提供服務(wù)。

2、一般裝璜垃圾清運費：按[100㎡以下(含100㎡)為200元、100㎡以上為250元，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納；

3、裝修押金1000元/戶(不計息)，裝修竣工的物業(yè)經(jīng)驗收并使用6個月，毗鄰住戶無疑義后（簽字確認），憑有效票據(jù)退還押金。

4、公共能耗按實分攤。

5、物業(yè)已交付，物業(yè)服務(wù)綜合費均按100%向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納。

第八條 業(yè)主接到支付通知書次月起交納物業(yè)服務(wù)綜合費用，甲方不得對業(yè)主的物業(yè)服務(wù)綜合費用作出減免的承諾。

物業(yè)已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)綜合費用由甲方全額交納。

業(yè)主約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應(yīng)及時書面告知乙方。第九條 物業(yè)服務(wù)綜合費按 年 交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在房屋交付當日交納第一個服務(wù)年的費用，自第二個服務(wù)年起三個月內(nèi)為業(yè)主繳費期，第四個月至第六個月為催費期，超過六個月未繳費的，視為違約；逾期繳納的每天按全年物業(yè)綜合服務(wù)費用總額的千分之一收取滯納金，對經(jīng)催繳仍未繳納的將按相關(guān)法律法規(guī)解決。第四章 物業(yè)的經(jīng)營與管理

第十條 停車場收費分別采取以下方式：

1、地面停車車位屬于全體業(yè)主共有的，車位使用人應(yīng)按露天車位 100元/個〃月的標準向乙方交納停車泊位租賃費，該費用用于彌補物業(yè)服務(wù)費用；

2、地面停車車位屬于甲方所有、委托乙方管理的，業(yè)主和使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位 60 元/個〃月的標準向甲方交納停車泊位租賃費； 乙方按車位15元/個〃月的標準向甲方收取傭金。

閑臵的車位甲方應(yīng)按車位15元/月〃月的標準向乙方繳納物業(yè)綜合服務(wù)費。

3、地下停車位所有權(quán)或使用權(quán)已轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的應(yīng)按車位 15 元/個〃月的標準向乙方交納物業(yè)綜合服務(wù)費。

4、臨時停車按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十一條 乙方應(yīng)與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車位使用及停車管理服務(wù)等方面的權(quán)利義務(wù)。

第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的會所屬（甲方或全體業(yè)主）所有。

第四篇：簽訂物業(yè)合同注意事項[定稿]

簽訂物業(yè)合同注意事項

一、明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細化,出現(xiàn)了專提供某一項服務(wù)的物業(yè)公司,所以在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作,還是只負責某一項服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費是自己收取外,其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè),來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務(wù)后,由于成本的原因,只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標準。如果業(yè)主委員會在服務(wù)合同里沒有約定詳細的服務(wù)標準,也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話,由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定,業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量,那就要在服務(wù)合同中約定詳細服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標準,并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方,否則承擔相應(yīng)的違約責任。這樣才能避免業(yè)主花高價買低質(zhì)服務(wù)的情況。

二、除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外,其它一些權(quán)利,也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定。例如,由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會提供相應(yīng)的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時,業(yè)主委員會應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù),督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,積極配合物業(yè)公司工作,尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。

三、明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)。本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時,也要明確物業(yè)公司所承擔的義務(wù),并且盡可能地明確責任,例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應(yīng)承擔賠償責任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費時,必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。

四、對違約責任的約定。要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性,不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況,雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關(guān)對其處罰的內(nèi)容,但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況,物業(yè)公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。（１）第一次簽訂物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘的，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

（２）簽訂物業(yè)服務(wù)合同之前，應(yīng)明確所購物業(yè)的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等），不同類型的物業(yè)，有不同的管理標準、收費標準。

（３）關(guān)注收費項目是否符合有關(guān)規(guī)定。有的物業(yè)公司承諾安裝可視對講門鈴，尚未安裝就提前收費；有的物業(yè)公司為了多收費巧立各種名目，如裝修配合費等，這些都是物價部門和相關(guān)部門所禁止的。（４）關(guān)注收費項目是否未獲批準就被先執(zhí)行。物業(yè)公司的某些費用需要經(jīng)過相關(guān)部門的審批才可收取。有的物業(yè)公司在審批尚未通過時提前收取，也是不對的。

消費者在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)對照物業(yè)收費標準仔細核對。標準中沒有的收費項目，可要求對方出示有關(guān)部門文件，否則有權(quán)拒交。

合同中應(yīng)詳細寫明

1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。合同的甲方（委托人）為某物業(yè)的業(yè)主或業(yè)主選舉產(chǎn)生的物業(yè)管理委員會，乙方（受委托人）為物業(yè)管理公司。

2、管理項目。即接受管理的房地產(chǎn)名稱，坐落位置、面積、四周界限。

3、管理內(nèi)容。即具體管理事項，包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、園林綠化養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛及停泊；公共秩序；房地產(chǎn)主管部門規(guī)定或委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。

4、管理費用。即物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人收取的管理費。物業(yè)管理的收費情況比較復(fù)雜，不同的管理事項，收費標準也不同。有的收費項目是規(guī)章明確規(guī)定的，如季節(jié)性的供暖收費；有的收費項目是同物業(yè)管理委員會洽談商決定的，如停車場的停車費，這些收費，能明確的都應(yīng)當在合同中明確規(guī)定。

5、雙方的權(quán)利和義務(wù)。

6、合同期限。即該合同的起止日期。

7、違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應(yīng)承擔的責任。

8、其他事項。雙方可以在合同中約定其他未盡事宜，如風險責任、調(diào)節(jié)。合同的更改、補充與終止等。

第五篇：簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)把握的要點

簽《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)注意的幾個方面

明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍和期限

在服務(wù)合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的物業(yè)工作，還是只負責某一項服務(wù)內(nèi)容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。

例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司，委托其管理小區(qū)的全部物業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后，除了物業(yè)費是自己收取外，其余的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務(wù)的物業(yè)企業(yè)，來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企業(yè)以低價承接該業(yè)務(wù)后，由于成本的原因，只能是降低服務(wù)的內(nèi)容和標準。

如果業(yè)主委員會在服務(wù)合同里沒有約定詳細的服務(wù)標準，也沒有約定該物業(yè)公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話，業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服務(wù)質(zhì)量，那就要在服務(wù)合同中約定詳細服務(wù)內(nèi)容和具體的服務(wù)標準，并且約定該公司不得將服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方，否則承擔相應(yīng)的違約責任。

除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外，其它一些權(quán)利，也應(yīng)在服務(wù)合同里更具體地約定:

例如，由業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應(yīng)為業(yè)主委員會提供相應(yīng)的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領(lǐng)導(dǎo)人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時，業(yè)主委員會應(yīng)承擔相應(yīng)的義務(wù)，督促業(yè)主按時交納物業(yè)費，積極配合物業(yè)公司工作，尊重物業(yè)公司專業(yè)化的管理方式和措施等。明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

本著權(quán)利和義務(wù)對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務(wù)權(quán)利的同時，也要明確物業(yè)公司所承擔的義務(wù)，并且盡可能地明確責任，例如保安失職導(dǎo)致業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔賠償責任；物業(yè)公司在使用物業(yè)費時，必須有明確的記錄并向業(yè)主委員會公開賬目等。

對違約責任的約定

要在服務(wù)合同里明確物業(yè)公司違反約定應(yīng)承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況，雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關(guān)對其處罰的內(nèi)容，但是它彌補不了給業(yè)主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。