第一篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革思考

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革思考：

問(wèn)題及對(duì)策h(yuǎn)ttp://.cn2009年01月20日15:06紅網(wǎng)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日漸成熟，農(nóng)村勞動(dòng)力的大量轉(zhuǎn)移以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使原來(lái)“家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”的土地承包制度面臨新的時(shí)代難題。十七屆三中全會(huì)公布的《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》明確提出“允許農(nóng)民以多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”，為解決新的時(shí)代難題開(kāi)了題。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧等一批學(xué)者提出改革建議，即堅(jiān)持農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度前提下，健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，做好農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作是解決三農(nóng)問(wèn)題的當(dāng)務(wù)之急。

一、當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題

1、對(duì)土地流轉(zhuǎn)認(rèn)識(shí)不夠

個(gè)別基層干部特別是村級(jí)干部對(duì)土地流轉(zhuǎn)工作不夠重視，沒(méi)有運(yùn)用土地流轉(zhuǎn)這種符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的形式去操作，仍然沿用行政干預(yù)和強(qiáng)迫命令的老辦法；有的地方放松

了對(duì)土地流轉(zhuǎn)的管理，不聞不問(wèn)，自行發(fā)展；不少群眾對(duì)土地流轉(zhuǎn)不重視，不了解流轉(zhuǎn)程序，不了解如何流轉(zhuǎn)其行為才合法有效，因而在流轉(zhuǎn)中未能很好地保護(hù)自己的合法權(quán)益。

2、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范

從調(diào)查看，不少地方還沒(méi)有完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證的發(fā)放，致使土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在口頭協(xié)議多，缺少書(shū)面的材料，發(fā)生糾紛后沒(méi)有處理依據(jù)；不經(jīng)發(fā)包方同意，私自流轉(zhuǎn)，致使流轉(zhuǎn)行為不受法律保護(hù)；流轉(zhuǎn)合同不統(tǒng)一，個(gè)別地方條款繁瑣，操作性不強(qiáng)。

3、流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全

盡管土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無(wú)論有形還是無(wú)形的市場(chǎng)都未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍和更高層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，沒(méi)有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)。

二、土地流轉(zhuǎn)的幾種形式及好處

土地流轉(zhuǎn)改革，有利于土地相對(duì)集中，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)；也有利于農(nóng)民從土地轉(zhuǎn)讓中獲得財(cái)產(chǎn)性收入。

1、農(nóng)戶互換土地，方便各自的需要

互換土地，是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的農(nóng)戶，為方便耕種和各自的需要，對(duì)各自土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行的簡(jiǎn)單交換，是促進(jìn)農(nóng)村規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)的必由之路。

2.農(nóng)戶出租土地，提高土地的效益

在市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，出租方按年度以實(shí)物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營(yíng)權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

3.農(nóng)戶拿地入股，推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化

入股，亦稱“股田制”或股份合作經(jīng)營(yíng)，是指在堅(jiān)持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)作價(jià)入股，建立股份公司。在土地入股過(guò)程中，實(shí)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的雙向選擇（農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營(yíng)，也可不參與土地經(jīng)營(yíng)），農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點(diǎn)在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價(jià)值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)長(zhǎng)期確定下來(lái)，農(nóng)民既是公司經(jīng)營(yíng)的參與者，也是利益的所有者，是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制的新突破。

4.建立農(nóng)地市場(chǎng)，促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的交易

如山東省棗莊市通過(guò)給農(nóng)民發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證、建立農(nóng)地產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)和推進(jìn)農(nóng)村合作社建設(shè)，在土地所有權(quán)、承包權(quán)和農(nóng)地性質(zhì)“三不變”的前提下，走出一條農(nóng)村土地改革的新路子。

5.完善仲裁、調(diào)解機(jī)制，解決土地流轉(zhuǎn)糾紛

可以通過(guò)加強(qiáng)農(nóng)村土地糾紛仲裁機(jī)構(gòu)隊(duì)伍建設(shè)，深入開(kāi)展農(nóng)村土地承包糾紛仲裁試點(diǎn)，不斷探索解決農(nóng)村土地糾紛的長(zhǎng)效機(jī)制。鄉(xiāng)、村兩級(jí)共成立農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，制定和規(guī)范了糾紛仲裁的各項(xiàng)制度和程序，加強(qiáng)了仲裁庭基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善了仲裁機(jī)制。達(dá)到有效化解農(nóng)村矛盾，維護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益和農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定，保持了黨的農(nóng)村基本政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。

第二篇：淺談農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

淺談農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

九江學(xué)院 外國(guó)語(yǔ)學(xué)院A0812班 吳敦旭

內(nèi)容摘要：2009年中央一號(hào)文件指出要穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。其中土地流轉(zhuǎn)存在著急迫性，特別是在今天全面建設(shè)小康社會(huì)和新農(nóng)村建設(shè)方面有著巨大的推進(jìn)作用，同時(shí)也是我國(guó)在當(dāng)前形勢(shì)下繼續(xù)又好又快發(fā)展的需要。但是在實(shí)行的過(guò)程中存在著許多客觀與主觀的影響因素使的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)度較慢，針對(duì)諸多問(wèn)題我們也要想出一些相關(guān)的對(duì)策來(lái)解決。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；急迫性；突出問(wèn)題；解決辦法

“三十年前，黨的十一屆三中全會(huì)改革巨輪從農(nóng)村開(kāi)始破冰，從此解決了十三億人的吃飯問(wèn)題； 三十年后的2008年，金秋10月，黨的十七屆三中全會(huì)又作出了關(guān)于農(nóng)村改革的重大決定，這是一個(gè)歷史性突破的重大決定。黨的十七屆三中全會(huì)指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出讓、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，解放農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，最終達(dá)到適度規(guī)?；?jīng)營(yíng)，農(nóng)業(yè)促進(jìn)工業(yè)發(fā)展，工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)，城市反哺農(nóng)村等一系列利國(guó)利民的政策出臺(tái)，是中華大地尤其是農(nóng)民朋友一次難得的創(chuàng)造歷史、創(chuàng)造奇跡的又一重大機(jī)遇。將加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，開(kāi)啟中國(guó)農(nóng)村發(fā)展又一個(gè)嶄新的時(shí)代?！雹?/p>

在2008年12月31日發(fā)布的2009年中央一號(hào)文件中再次將土地流轉(zhuǎn)的重要性提高到一個(gè)新的高度，提出要穩(wěn)定完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，建立健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)②。

那么為什么我國(guó)要反復(fù)強(qiáng)調(diào)土地流轉(zhuǎn)，其急迫性又體現(xiàn)在哪里？

一． 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的必要性

（一）中國(guó)農(nóng)村土地結(jié)構(gòu)不完備，體制不完善，導(dǎo)致土地的浪費(fèi)。在長(zhǎng)期的歷史條件作用下，農(nóng)村形成了一些特定的農(nóng)用土地結(jié)構(gòu)，農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田①

② 參考《中國(guó)農(nóng)地》，2009-3。2009年中央一號(hào)文件。

水利用地、養(yǎng)殖水面等①。但是這些農(nóng)用土地的比例在各地都存在著差異，很大一部分地方都存在著使用不合理的現(xiàn)象，特別是在當(dāng)前的農(nóng)村用地使用模式下，有很多的土地沒(méi)有辦法充分利用甚至沒(méi)有辦法使。

其次，政府對(duì)于具體問(wèn)題沒(méi)有很好的出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)協(xié)調(diào)，管理體制出現(xiàn)不足，從而導(dǎo)致了廣大農(nóng)村都選擇將那些比較難以種植的土地不種或者隨便種一些作物。我國(guó)的農(nóng)用地本來(lái)就很少，在加上這樣的不充分利用土地，大量的浪費(fèi)土地資源，勢(shì)必會(huì)加劇我國(guó)用地緊張局勢(shì)。

再次，隨著形勢(shì)的改變，農(nóng)村勞力不斷向大城市輸出，農(nóng)村出現(xiàn)田地荒蕪現(xiàn)象嚴(yán)重。本來(lái)是大片大片的良田卻閑置在那里，沒(méi)有發(fā)揮出它本應(yīng)有的作用。2001年江西的農(nóng)作物種植面積為5534.7千公頃，2002年為5355.1千公頃，2003年為4997.4千公頃，到2007年稍有回升為5215.0千公頃②?？偟膩?lái)看，波動(dòng)不是很大，盡管有些地區(qū)出臺(tái)罰款措施，但是這一因素的影響還在逐步加大，這將會(huì)導(dǎo)致土地的大量浪費(fèi)，勢(shì)必會(huì)加劇我國(guó)用地緊張的形勢(shì)。

（二）農(nóng)民增收和農(nóng)村城鎮(zhèn)化的需要

農(nóng)民增收的需要

提高農(nóng)民生活水平，增收是關(guān)鍵，增收包括增加經(jīng)濟(jì)收入和增加農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量。

首先，農(nóng)民的主要收入來(lái)源就是種植糧食和經(jīng)濟(jì)作物，在賣給國(guó)家，叢中來(lái)獲得一定的收入。那么農(nóng)作物的收購(gòu)價(jià)格將直接影響到農(nóng)民的收入，在今天市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，農(nóng)作物的價(jià)格受到市場(chǎng)的影響很大，盡管國(guó)家大力保障糧食的收購(gòu)價(jià)格的穩(wěn)定，但是有很多地方主要不是生產(chǎn)水稻，比如2007年江西省的棉花總種植面積為68334千公頃，而九江地區(qū)的種植面積就達(dá)48573千公頃，占全省種植面積的71.08%,③是棉花主產(chǎn)區(qū)，然而近五年來(lái)，市場(chǎng)收購(gòu)價(jià)波動(dòng)很大，質(zhì)量較好的棉花最高達(dá)3.3元/斤，最底時(shí)只有0.9元/斤（都昌地區(qū)），特別是在2008年，農(nóng)民在增收的路上跌了一個(gè)大跟頭，2007年的棉花價(jià)格很好，2008年的種植面積進(jìn)一步加大，但是由于受到9月份開(kāi)始的全球金融危機(jī)的影響，許多紡織企業(yè)破產(chǎn)，而此時(shí)正是棉花的收獲期，很多廠家不需要大量棉花，供過(guò)于求，結(jié)果只有低價(jià)賣出。從而使農(nóng)民遭受了巨大經(jīng)濟(jì)損失。

最新數(shù)據(jù)表明，自2004年開(kāi)始，江西省的水稻產(chǎn)量從1803.40萬(wàn)噸上升至2007年的1904.21萬(wàn)噸，期間的產(chǎn)量相對(duì)比較穩(wěn)定，增幅不大，加上江西水稻的種植面積不穩(wěn)定，很難推動(dòng)產(chǎn)量繼續(xù)上升。如果說(shuō)實(shí)行土地流轉(zhuǎn)，第一，就能夠建立很好的農(nóng)作物的銷售通道，《土地管理法》。

在線江西統(tǒng)計(jì)年鑒2008。

③參考在線江西統(tǒng)計(jì)年鑒2008，經(jīng)過(guò)計(jì)算而得。①②

也就能夠更好的保證價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，有利于增收。第二，能夠達(dá)到一體化管理，運(yùn)用最新的科學(xué)技術(shù)，加上穩(wěn)定的種植面積，我們的糧食產(chǎn)量將會(huì)上一個(gè)新的臺(tái)階，在這個(gè)過(guò)程中，農(nóng)民也會(huì)受益。農(nóng)村城鎮(zhèn)化的需要

截止到2006年，我國(guó)的農(nóng)村人口為7.37億，占全國(guó)人口的56%左右，要想實(shí)現(xiàn)真正的現(xiàn)代化就必須加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)。首先我們知道農(nóng)村的土地面積有限，隨著人口的增長(zhǎng)，如果繼續(xù)像以前一樣的按照人口來(lái)分配土地，那若干年后，勢(shì)必會(huì)有人分不到土地，所以進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)體現(xiàn)了對(duì)未來(lái)問(wèn)題的預(yù)見(jiàn)和解決辦法。流轉(zhuǎn)后，大部分農(nóng)民將從角色上開(kāi)始轉(zhuǎn)變，逐漸的向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變。

（三）提高糧食綜合生產(chǎn)能力和保障糧食安全的需要

近年來(lái)，全球糧食產(chǎn)量增長(zhǎng)緩慢，需求不斷增加，庫(kù)存量持續(xù)下降。2007年到2008年，國(guó)際市場(chǎng)糧價(jià)快速上漲，30多個(gè)國(guó)家糧荒引發(fā)社

①會(huì)動(dòng)蕩。

我國(guó)的糧食綜合生產(chǎn)狀況不佳，自1998-2003年，我國(guó)糧食產(chǎn)量一直下滑，2004年開(kāi)始稍有回升，但總產(chǎn)量暫時(shí)不及1998年。

通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，能夠穩(wěn)定生產(chǎn)規(guī)模，保障糧食產(chǎn)量的穩(wěn)定性，也就是提高糧食綜合生產(chǎn)能力和保障糧食安全的需要。

二． 影響和制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的因素

（一）農(nóng)民總體收入不高，難以應(yīng)對(duì)流轉(zhuǎn)后的問(wèn)題

第一，農(nóng)民收入單一，一般情況下沒(méi)辦法將僅有的土地流轉(zhuǎn)出去。流轉(zhuǎn)之后很難找到比較合適的工作來(lái)維持生計(jì)。主要是目前農(nóng)民的文化水平和受教育水平都很底，沒(méi)有技術(shù)作為生計(jì)保障。

第二，農(nóng)村家庭收入不高，在今天貧富差距較大的時(shí)刻，農(nóng)民需要土地作為保證，以應(yīng)對(duì)物價(jià)不斷上漲及消費(fèi)所帶來(lái)的壓力。特別是在當(dāng)前形勢(shì)下，農(nóng)民就更不會(huì)輕易放棄土地的使用權(quán)。

第三，自古以來(lái)，農(nóng)民都將讀書(shū)作為出頭和光宗耀祖的的唯一道路，現(xiàn)在也一樣，農(nóng)村家庭大多都指望能夠通過(guò)培養(yǎng)出一個(gè)大學(xué)生來(lái)擺脫貧窮的生活，而相關(guān)費(fèi)用卻很高，只有充分利用已有土地來(lái)提高收入，供養(yǎng)大學(xué)生。

（二）對(duì)基層政權(quán)的信任引發(fā)一些問(wèn)題

首先，在土地流轉(zhuǎn)中，政府錯(cuò)位行為嚴(yán)重，一些鄉(xiāng)村組織直截充當(dāng)了土地流轉(zhuǎn)的主體，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意改變土地的承包關(guān)系，強(qiáng)制土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)②。這使得農(nóng)民產(chǎn)生了反抗心理，土地流轉(zhuǎn)受①

② 《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究》，Research on Agricultural Econmy，2009-1，p72-73。《小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用情況及收益分配制度創(chuàng)新》，孔祥智、袁佩佳，中國(guó)人民大學(xué)。

阻。

其次是基層政權(quán)在以往管理過(guò)程中的失信和失職。“絕大數(shù)村民對(duì)干部的意見(jiàn)很大，不指望干部能夠?yàn)槔习傩战鉀Q什么問(wèn)題。89.7%

①的村民認(rèn)為干部都是用國(guó)家資源謀私利的”明顯的表明村民對(duì)干部的不信任態(tài)度。這使得農(nóng)民不能夠抗拒心里的恐懼，自然土地流轉(zhuǎn)受阻。

再次，農(nóng)村社會(huì)轉(zhuǎn)型不徹底，引發(fā)信任危機(jī)。從21世紀(jì)初開(kāi)始，中國(guó)開(kāi)始在推動(dòng)村莊合并，基層政府正著力推行鄉(xiāng)村合并，大大減少了行政村乃至鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)量。“目前，中國(guó)農(nóng)村有3.75萬(wàn)個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，②村級(jí)組織有64.5萬(wàn)個(gè)?！钡窃趯?shí)施的過(guò)程中，給很多農(nóng)民帶來(lái)

了情感上的傷害，幾個(gè)村雖然合并，但沒(méi)有在情感上合并，當(dāng)處理一些事關(guān)農(nóng)民利益的事時(shí)，那些領(lǐng)導(dǎo)原來(lái)屬于哪個(gè)村的就會(huì)盡可能的讓那個(gè)部分得到最大的利益。像那些沒(méi)有人在村委會(huì)的那個(gè)部分的利益連連受到損害，從而導(dǎo)致村民對(duì)上面?zhèn)鬟_(dá)下來(lái)的安排產(chǎn)生置疑。

（三）傳統(tǒng)文化心理的影響

首先，農(nóng)民不能擺脫情感上的依附，在自然經(jīng)濟(jì)條件下，農(nóng)民祖祖輩輩都生活在那片土地上，不甘心讓“外人”來(lái)使用他們的土地。

③“農(nóng)民更易受地緣和血緣關(guān)系的支配?！睆亩鴮?dǎo)致土地流轉(zhuǎn)給他人

遇到更大的阻力。

還有，廣大農(nóng)民對(duì)政治政策采取一種回避態(tài)度，對(duì)上面?zhèn)鬟_(dá)的精神覺(jué)得不關(guān)自己的事。

（四）政策上的問(wèn)題

第一，流轉(zhuǎn)程序的繁瑣性與流轉(zhuǎn)限制的不合理性?！巴恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意；

④采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。”

土地流轉(zhuǎn)中的互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓的范圍，限定在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。這種“書(shū)面協(xié)議”、“發(fā)包方同意”、“發(fā)包方備案”及“同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”等限制性規(guī)定，在客觀上增加了農(nóng)民的負(fù)擔(dān)，增加了農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)中的交易成本——交易成本決定交易方式和交易目的，交易成本過(guò)大，交易程序繁瑣，自然不利于交易，不利于土地的流轉(zhuǎn)，特別是 “同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部”的限制性條件，使得跨地區(qū)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)成為泡影。⑤《農(nóng)村基層民主的政治文化分析》--蘇南模式，P140，于毓藍(lán)，2006，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社證券之星網(wǎng)，http://news.stockstar.com。

③ 《農(nóng)村基層民主的政治文化分析》--蘇南模式，P104，于毓藍(lán)，2006，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社

④ 《農(nóng)村土地承包法》第三十七條

⑤ 《影響和制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因和對(duì)策》，河北省鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想研究中心課題組 ①②

第二，農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制不完善。當(dāng)土地流轉(zhuǎn)之后，大批農(nóng)民將涌入城市，進(jìn)入了二三產(chǎn)業(yè)，但是土地仍然是大部分農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的生活和生產(chǎn)保障，也是我國(guó)農(nóng)村穩(wěn)定的基礎(chǔ)。“由于保障體系的不完善，很多農(nóng)民都不敢放開(kāi)手去的進(jìn)行土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)①”。

三． 對(duì)于實(shí)施過(guò)程中的種種問(wèn)題的解決辦法

（一）考慮實(shí)際情況，逐步流轉(zhuǎn)。

在實(shí)際情況下，有的農(nóng)民的確是沒(méi)有能力承擔(dān)流轉(zhuǎn)之后所帶來(lái)的影響，那就得根據(jù)實(shí)際狀況來(lái)決定流轉(zhuǎn)速度。

針對(duì)農(nóng)民缺乏技術(shù)，很難在土地流轉(zhuǎn)之后找到工作，那么我覺(jué)得可以先在土地流轉(zhuǎn)之前對(duì)有意愿將來(lái)去城市找工作的農(nóng)民進(jìn)行相關(guān)的職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，在他們有技能之后再開(kāi)始逐步的將土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

對(duì)于那些在農(nóng)村生活已經(jīng)很困難的村民可以采取相關(guān)的扶助，比如說(shuō)建立一套相對(duì)來(lái)說(shuō)比較可靠的制度，對(duì)于那些人實(shí)行預(yù)先補(bǔ)助，既將本來(lái)國(guó)家準(zhǔn)備每年補(bǔ)助一些資金改為一次性補(bǔ)助，本來(lái)分十年下發(fā)的改為五年發(fā)一次，數(shù)目不變，但解決了農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)化過(guò)程中的資金空缺，當(dāng)然這只是我個(gè)人觀點(diǎn)。

最后就是進(jìn)一步落實(shí)國(guó)家扶持貧困大學(xué)生的相關(guān)政策。

（二）加強(qiáng)對(duì)基層政府部門的管理

首先基層政府在進(jìn)展工作時(shí)要作到“堅(jiān)持依法自愿有償原則,尊重農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)主體地位,任何組織和個(gè)人不得強(qiáng)迫流轉(zhuǎn)②”政府部門監(jiān)督和服務(wù)部門，應(yīng)該是去搞好服務(wù)工作的、監(jiān)控總體的動(dòng)態(tài)平衡，而不是用行政手段去對(duì)農(nóng)村土地使用權(quán)進(jìn)行干預(yù)。

加強(qiáng)要加強(qiáng)反腐敗的力度，盡量避免由于政策上的漏洞給農(nóng)民帶來(lái)權(quán)益的受損，保障我們農(nóng)民的根本利益。

政府部門應(yīng)該加強(qiáng)樹(shù)立良好形象的意識(shí)，在思想的開(kāi)放程度上，干部首先要帶好頭。在處理問(wèn)題上應(yīng)該作到公正全面，這樣才能夠得到老百姓的信任，也更有利于開(kāi)展相關(guān)的工作。

（三）針對(duì)傳統(tǒng)心理文化的建議

要盡量引導(dǎo)農(nóng)民解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，樹(shù)立市場(chǎng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)意識(shí)。要讓農(nóng)民朋友認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的必要性及帶來(lái)的好處。

由于很多農(nóng)村都存在著排外的思想，在短期內(nèi)可能也很難發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。但是又要盡快流轉(zhuǎn)，我覺(jué)得可以充分利用農(nóng)村的親血緣的特點(diǎn)，鼓勵(lì)本村的成員個(gè)人或集體進(jìn)行承包，這相對(duì)來(lái)說(shuō)阻力就小了許多。

①

② 《小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用情況及收益分配制度創(chuàng)新》，孔祥智、袁佩佳，中國(guó)人民大學(xué)。2009年中央一號(hào)文件。

（四）針對(duì)政策上的不足的建議

第一，盡量降低流轉(zhuǎn)的煩瑣性，將強(qiáng)可靠性?！皯?yīng)該大力培育土

①地流轉(zhuǎn)中的中介組織，”土地流轉(zhuǎn)的中介組織是連接供給和需求的紐帶，完善中介組織是加快土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。中介的職責(zé)是制定土地流轉(zhuǎn)的規(guī)劃，收集相關(guān)信息，辦理相關(guān)手續(xù)。通過(guò)中介，農(nóng)民就避免了那些煩瑣的步驟，并且效率也很高。

第二，完善農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制，解除農(nóng)民的后顧之憂。像前面提到的關(guān)于農(nóng)民的補(bǔ)助問(wèn)題等也是完善的過(guò)程?！耙⑵鹈嫦蜣r(nóng)村外出務(wù)工人員的多層次保障制度，以促進(jìn)土地的自由高效流轉(zhuǎn)。②”

總之，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意義重大，但是遇到的問(wèn)題也很多，只有協(xié)調(diào)好諸多矛盾，把握好農(nóng)民利益與政府之間的關(guān)系，把握好局部與整體的協(xié)調(diào)關(guān)系才能夠順利完成這項(xiàng)巨大的工程，推動(dòng)我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)繼續(xù)向前發(fā)展！

參考文獻(xiàn)：

1.《中國(guó)農(nóng)地》，2009-3。

2.2009年中央一號(hào)文件。

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4.《小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用情況及收益分配制度創(chuàng)新》，孔祥智、袁佩佳，中國(guó)人民大學(xué)?！锻恋毓芾矸ā?。

5.江西統(tǒng)計(jì)年鑒2008。

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7.《農(nóng)村基層民主的政治文化分析》--蘇南模式，于毓藍(lán)，2006，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社

8.《農(nóng)村土地承包法》

9.《影響和制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因和對(duì)策》，河北省鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想研究中心課題組

①

② 《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究》，Research on Agricultural Econmy，2009-1，P57。《小城鎮(zhèn)建設(shè)中土地利用情況及收益分配制度創(chuàng)新》，孔祥智、袁佩佳，中國(guó)人民大學(xué)。

第三篇：農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查

近年來(lái)，隨著邢臺(tái)市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的加快推進(jìn)，部分農(nóng)村勞動(dòng)力逐步向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出日趨活躍的勢(shì)頭。土地流轉(zhuǎn)已成為促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的一項(xiàng)重要措施。進(jìn)而也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題。

農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的必由之路。積極推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革，對(duì)落實(shí)農(nóng)村土地政策、實(shí)現(xiàn)土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)、推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展、拓寬農(nóng)民增收渠道均能起到積極作用。但是，由于土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革深入發(fā)展的新事物，近幾年各地在土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐過(guò)程中也出現(xiàn)了很多亟待解決的問(wèn)題，阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利進(jìn)行，因此，正確分析當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在的問(wèn)題，處理好各種主體的利益關(guān)系，研究制定有效的政策措施，意義重大。

一、當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的突出問(wèn)題

1.對(duì)土地流轉(zhuǎn)的意義和認(rèn)識(shí)不足。許多農(nóng)民還沒(méi)有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式、解放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開(kāi)自己那塊有限收入的土地。

2.土地流轉(zhuǎn)需要進(jìn)一步規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)登記備案制度在具體執(zhí)行中仍有漏洞，有的流轉(zhuǎn)主體和行為還不能完全依法運(yùn)行。對(duì)流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)讓變更手續(xù)，合同文本也沒(méi)有統(tǒng)一，因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的糾紛事件仍有發(fā)生。

3.流轉(zhuǎn)缺乏市場(chǎng)化機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)尚未形成,缺乏中介服務(wù)。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進(jìn)行和政府推動(dòng),想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對(duì)象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費(fèi)時(shí)費(fèi)力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴(yán)重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。加之，流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延緩了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。

4.流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大,缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對(duì)種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的資格審查和評(píng)估。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對(duì)農(nóng)民利益的保護(hù)機(jī)制。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)失誤,無(wú)法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。造成損失后,又沒(méi)有有效的補(bǔ)償辦法,風(fēng)險(xiǎn)由農(nóng)民和政府承擔(dān)。

5.農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長(zhǎng)機(jī)制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒(méi)有隨經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展得到相應(yīng)增長(zhǎng)。

二、影響農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原因分析

（一）政府角色定位不明晰

政府的指導(dǎo)是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。在一些地方，部分基層政府和部門角色定位不準(zhǔn)，認(rèn)識(shí)錯(cuò)位，普遍把經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟(jì)行為，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到其在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大意義，對(duì)有利的流轉(zhuǎn)模式不加以鼓勵(lì)和推廣，不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的態(tài)度。同時(shí)沒(méi)有科學(xué)制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有做好應(yīng)急處理預(yù)案，提供服務(wù)，化解矛盾。集體土地流轉(zhuǎn)是一種市場(chǎng)行為，如果基層行政組織，違背農(nóng)民的意愿而強(qiáng)行流轉(zhuǎn)，這將為社會(huì)埋下許多隱患，甚至危及整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。所以政府應(yīng)在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上積極引導(dǎo)，搞好規(guī)劃、提高服務(wù)，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務(wù)員、裁判員的角色。

（二）農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈

分析當(dāng)前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會(huì)保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)民來(lái)講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問(wèn)題,普遍把土地作為最基本的生活保障, “有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺?，寧肯粗放?jīng)營(yíng)，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應(yīng)該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎(chǔ)設(shè)施容納的程度相適應(yīng)”，當(dāng)前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力能力不足導(dǎo)致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺(tái)和新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施提高了農(nóng)民對(duì)土地價(jià)值的預(yù)期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)烈。

（三）土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足

土地流轉(zhuǎn)后，要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)、集約化經(jīng)營(yíng)，必須進(jìn)行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營(yíng)者開(kāi)發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營(yíng)者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入，由于融資渠道少，致使部分經(jīng)營(yíng)者在土地開(kāi)發(fā)上存在嚴(yán)重的資金困難，規(guī)模難以擴(kuò)大，效益難以提高。從科技層面講，土地流轉(zhuǎn)的意義在于土地流轉(zhuǎn)以后，發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，精耕細(xì)作，達(dá)到高產(chǎn)高效。而一些承包大戶由于缺乏相關(guān)技術(shù)支持，只能搞粗放的規(guī)?；?，不僅無(wú)法提 2 高效益，而且對(duì)土地資源也造成一種浪費(fèi)。所有這些不僅阻礙了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，也使一部分有承包能力和意向的經(jīng)營(yíng)主體不斷觀望、徘徊，或者承包土地后另做他用，失去了土地流轉(zhuǎn)的本來(lái)意義。

（四）土地分戶經(jīng)營(yíng)的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計(jì)劃性、規(guī)模性之間存在矛盾

土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)土地規(guī)?；⒓s化效益，而第二輪土地延包實(shí)行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營(yíng)，而且農(nóng)戶在這種嚴(yán)重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進(jìn)一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細(xì)碎、小規(guī)模的土地經(jīng)營(yíng)方式，難以實(shí)現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實(shí)施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時(shí)，往往因?yàn)橐粦艋驇讘舫邪鼞魶](méi)有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

三、對(duì)策與建議

要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。村委會(huì)應(yīng)結(jié)合土地承包法律法規(guī)，采取電視、廣播、標(biāo)語(yǔ)、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，大力宣傳土地有償流轉(zhuǎn)后走上致富之路的典型事例，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實(shí)際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識(shí)。

積極調(diào)研，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個(gè)課題，組成調(diào)研組，深入地對(duì)土地流轉(zhuǎn)情況開(kāi)展調(diào)研，及時(shí)掌握本村土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問(wèn)題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。

加強(qiáng)典型宣傳，營(yíng)造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作為促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)引導(dǎo)。

把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為宗旨，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)的環(huán)境，把優(yōu)惠政策支持作為動(dòng)力，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。建立健全組織體系，把土地流轉(zhuǎn)工作納入黨委、政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，綜合、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)工作，；積極發(fā)展市場(chǎng)中介組織，使土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機(jī)制，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的健康運(yùn)行，降低土地流轉(zhuǎn)成本；健全社會(huì)保障機(jī)制，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進(jìn)而為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。

加強(qiáng)管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序。加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)出方的管理。首先，加強(qiáng)農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)管理。農(nóng)戶自愿將承包土地以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租等形式流轉(zhuǎn)，應(yīng)簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報(bào)村委會(huì)備案。其次，規(guī)范鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)村行政組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)村行政組織不得以任何名義強(qiáng)迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻撓農(nóng)戶自愿合理地流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營(yíng)承包權(quán)。第三，農(nóng)戶也 3 可以委托中介組織進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。委托流轉(zhuǎn)要簽訂委托流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報(bào)本村委會(huì)備案。

加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)入方的管理。首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。流轉(zhuǎn)期滿后，經(jīng)雙方協(xié)商，可續(xù)簽土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。其次，指導(dǎo)監(jiān)督工商企業(yè)選擇適當(dāng)方式開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)。但工商企業(yè)進(jìn)入農(nóng)業(yè)要注意不得侵害農(nóng)民利益，要有利于保護(hù)和鞏固農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度。政府應(yīng)鼓勵(lì)他們采取公司加農(nóng)戶、訂單農(nóng)業(yè)等方式，帶動(dòng)農(nóng)戶發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

重視糾紛調(diào)處，保護(hù)土地流轉(zhuǎn)。為保護(hù)土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，農(nóng)村土地承包仲裁機(jī)構(gòu)，要充分發(fā)揮作用，把農(nóng)村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。

創(chuàng)新體制機(jī)制，探索流轉(zhuǎn)形式。堅(jiān)持以《土地承包法》及中央和省相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)繩，鼓勵(lì)農(nóng)戶依法采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換等多種方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，積極探索土地流轉(zhuǎn)合作社等土地流轉(zhuǎn)組織形式。在保持原承包關(guān)系不變的前提下，由享有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶自愿申請(qǐng)，并以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)入社的形式，組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合作社，由土地流轉(zhuǎn)合作社進(jìn)行集中統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實(shí)行“三權(quán)分離”，即村集體擁有土地所有權(quán)，農(nóng)民擁有土地承包權(quán)，土地流轉(zhuǎn)合作社擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行社員代表大會(huì)、理事會(huì)、監(jiān)事會(huì)的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來(lái)，促進(jìn)高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設(shè)，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護(hù)承包農(nóng)戶和經(jīng)營(yíng)業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村社會(huì)公益事業(yè)發(fā)展。

2012級(jí)物流一班

付遂霞

第四篇：新時(shí)期農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀調(diào)研思考

最近，我就全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進(jìn)行了專題調(diào)研?？傮w上看，我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，但存在的問(wèn)題不容忽視，必須加大力度，規(guī)范管理，促進(jìn)我市土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展。

一、當(dāng)前我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)

近年來(lái)，我市把積極推動(dòng)農(nóng)戶承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，作為調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和規(guī)模農(nóng)業(yè)的主要措施來(lái)

抓，取得了較好的成績(jī)。截止2007年底止，全市農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)面積達(dá)98.37萬(wàn)畝，占全市農(nóng)用地總面積的10.7％；出讓承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶達(dá)到9.07萬(wàn)戶，占全市農(nóng)戶總數(shù)的12.91%，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)流轉(zhuǎn)形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化、地區(qū)發(fā)展差異化的特征。

1、流轉(zhuǎn)形式多樣化。表現(xiàn)為轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓的比重最大，租賃次之，其余依次是入股和拍賣。一是轉(zhuǎn)包。這是一種短期的、季節(jié)性的流轉(zhuǎn)方式，一次流轉(zhuǎn)時(shí)間一般在一年以內(nèi)。如茶陵縣煙稻產(chǎn)業(yè)區(qū)烤煙種植一般采用這種流轉(zhuǎn)方式，上半年烤煙種植大戶轉(zhuǎn)包部分農(nóng)戶承包耕地種植煙葉，下半年由原承包戶繼續(xù)種水稻。轉(zhuǎn)包占全市農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)總面積的36.24%。二是租賃。為目前我市承包土地流轉(zhuǎn)的主要形式之一。租賃期限一般在二年以上，耕地租賃不能超過(guò)承包期，“四荒”資源及林地租賃可達(dá)到30年，甚至更長(zhǎng)。目前租賃占全市農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)總面積的28.52%。三是“股份制”。也有叫股田制。承包農(nóng)戶以自己的承包耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)作為股份，融入合作社或農(nóng)業(yè)企業(yè)，實(shí)行按股分紅；勞力參與生產(chǎn)，領(lǐng)取工資。承包農(nóng)戶獲取股份分紅和勞務(wù)工資雙重收入。如攸縣網(wǎng)嶺鎮(zhèn)北坪村金嶺農(nóng)民經(jīng)濟(jì)合作社。全村24個(gè)組中20個(gè)組，450戶農(nóng)戶、1600余畝連片耕地加入合作社。

合作社保證每年400斤稻谷/畝的最低保底收入返回給農(nóng)戶，農(nóng)戶還可以享受60%的合作社分紅。四是拍賣。村組將種植條件差，常年無(wú)人耕種的“四荒地”收歸集體，由集體統(tǒng)一連片重新開(kāi)發(fā)，收入歸集體所有，開(kāi)發(fā)后也可成片拍賣發(fā)包，這是丘崗地開(kāi)發(fā)的主要形式?！八幕摹辟Y源、水面或原村級(jí)集體所有的土地使用權(quán)也是通過(guò)拍賣，拍賣期可達(dá)到50年或更長(zhǎng)。五是托管、互換等其他形式達(dá)18.66萬(wàn)畝，占18.97%

2、經(jīng)營(yíng)主體多元化。表現(xiàn)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)單位成為流轉(zhuǎn)土地的受讓主體。一是專業(yè)大戶經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)土地。全市受讓100畝土地以上的經(jīng)營(yíng)大戶有359家，經(jīng)營(yíng)100畝耕地以上的經(jīng)營(yíng)大戶有97家，經(jīng)營(yíng)林地面積在1000畝以上的大戶有43家，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)大戶的流轉(zhuǎn)土地占總面積的11.8%。二是專業(yè)合作組織經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)土地。全市有146家農(nóng)民專業(yè)合作組織參與了土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)。如攸縣大和諧農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)專業(yè)合作社由11個(gè)村50名社員自愿聯(lián)合組建，擁有水稻種植面積3000畝，糧食加工企業(yè)3家，規(guī)模種植示范戶30戶，不僅壯大了合作社，也為出租土地的農(nóng)戶人平增收近200元。三是農(nóng)業(yè)加工企業(yè)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)土地。全市先后有129家農(nóng)業(yè)加工企業(yè)采取“公司+基地”的模式，積極融入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)受讓土地4.9萬(wàn)畝，建設(shè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。如醴陵市保豐農(nóng)業(yè)發(fā)展股份公司以市農(nóng)業(yè)局為技術(shù)依托，實(shí)行機(jī)械化操作，今年發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻、瓜果、蔬菜1762畝，明年將擴(kuò)大到3000畝，有力推動(dòng)了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展。四是其他經(jīng)濟(jì)主體經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)土地。由于工商企業(yè)參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，初步形成了股份制企業(yè)和個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)等不同市場(chǎng)主體共同參與、投資農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的格局。據(jù)初步調(diào)查，目前全市土地流入的家庭和工商企業(yè)、事業(yè)單位等達(dá)10萬(wàn)多戶，涉及的農(nóng)戶達(dá)到8萬(wàn)之多。

3、地區(qū)之間的差異化。表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展越活躍，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求越旺盛，土地流入經(jīng)營(yíng)的形式越多，效益越高。首先是流轉(zhuǎn)規(guī)模差異明顯。從全市五縣市來(lái)看，流轉(zhuǎn)面積最大的攸縣達(dá)15.4萬(wàn)畝，占農(nóng)用地總面積的6.16%；相對(duì)最少的炎陵縣流轉(zhuǎn)面積2.9萬(wàn)畝，僅占農(nóng)用地總面積的1.42%，相差5個(gè)百分點(diǎn)。其次是流轉(zhuǎn)的價(jià)格相差較大。由于受地域、用途、效益和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重等因素影響，流轉(zhuǎn)價(jià)格差異很大。全市農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)畝均租賃價(jià)格達(dá)到200元/畝·年；最高、最低的分別為80元/畝·年和500元/畝·年，上下相差6倍多。流轉(zhuǎn)林地價(jià)格最高、最低的分別為3元/畝·年和30元/畝·年，上下相差10倍。從各區(qū)縣市內(nèi)部分析看，越是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益高的地方流轉(zhuǎn)價(jià)格高。第三是土地流入經(jīng)營(yíng)形式差異明顯。就城郊而言，土地流轉(zhuǎn)的需求相對(duì)十分旺盛，受讓主體更加多樣化，在流轉(zhuǎn)后經(jīng)營(yíng)形式上形成了以休閑農(nóng)業(yè)為主，加工業(yè)、市場(chǎng)服務(wù)業(yè)、規(guī)模種養(yǎng)業(yè)等共同發(fā)展的格局，其土地流轉(zhuǎn)的效益相對(duì)較高，有的高達(dá)800元/畝。

二、當(dāng)前制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素

經(jīng)調(diào)查分析，當(dāng)前制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要存在四個(gè)因素。

1、觀念滯后、

第五篇：關(guān)于農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的思考

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展過(guò)程中的新事物、新課題，對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究與探討，是理論和實(shí)踐的共同要求。

一、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的問(wèn)題

1．認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，政策不完善

實(shí)踐證明，認(rèn)識(shí)問(wèn)題是目前制約農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問(wèn)題。一方面，農(nóng)民具有很強(qiáng)的戀地情結(jié)。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的對(duì)土地的依附性，一些農(nóng)民想將承包土地的使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)而又心有疑慮，害怕徹底失去土地，當(dāng)其外出打工或無(wú)力耕種時(shí)，往往選擇私下協(xié)商代耕，臨時(shí)性轉(zhuǎn)包，甚至干脆撂荒，也不愿意放棄土地使用權(quán)，讓其流轉(zhuǎn)，相當(dāng)部分農(nóng)民把土地作為在其他行業(yè)混不下去時(shí)的一種退路。另一方面，一些干部對(duì)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識(shí)不足，不支持，不引導(dǎo)，無(wú)所作為，聽(tīng)其自然；規(guī)范工作缺乏主動(dòng)性、超前性，缺乏必要的行政引導(dǎo)。政策法規(guī)不健全，不完善、不配套，無(wú)章可循，導(dǎo)致一些地方出現(xiàn)政策違規(guī)現(xiàn)象。個(gè)別地方為了所謂的招商引資，置黨和國(guó)家的承包土地一定30年不變的政策不顧，擅自延長(zhǎng)承包期，耕地租包期有的長(zhǎng)達(dá)

50年、70年，甚至個(gè)別地區(qū)的非耕地包租期長(zhǎng)達(dá)120年，已經(jīng)作了若干代人以后的事，“超前”得令人啼笑皆非。

2．機(jī)制不健全，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中自發(fā)性和強(qiáng)制性現(xiàn)象同時(shí)存在雖然農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無(wú)論有形還是無(wú)形市場(chǎng)都尚未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更大的范圍和更高的層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，也不是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)理形成，在許多地方都還沒(méi)有與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)，監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)不健全，體制不順。盡管政策和法規(guī)賦予了農(nóng)業(yè)主管部門對(duì)農(nóng)村集體土地的管理職能，但職責(zé)并不明確，無(wú)法更好地行使監(jiān)督管理職責(zé)。同時(shí)，由于土地本身涉及到國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利等眾多職能部門，而這些部門又各有各的法律和政策，使得土地流轉(zhuǎn)部門之間出現(xiàn)法律、政策相互制約、互相掣肘再所難免。土地、荒山、水面、林地等的流轉(zhuǎn)包租，需要哪些部門審批，辦理何種手續(xù)才具有合法性、權(quán)威性，承包者和包租者都不清楚。機(jī)制不健全，管理不順，導(dǎo)致了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)踐中的自發(fā)性和強(qiáng)制性同時(shí)并存。由于工作不到位，指導(dǎo)乏力，致使部分鄉(xiāng)政府和村社集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地流轉(zhuǎn)聽(tīng)之任之，放任自流，完全處于一種自發(fā)狀態(tài)，流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶之間自發(fā)地進(jìn)行。與此相反，一些地方鄉(xiāng)政府和村社集體經(jīng)濟(jì)組織，出于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模而急于求成，不尊重農(nóng)民的意愿，隨意收回農(nóng)民的承包地，進(jìn)行重新發(fā)包，出租或集體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，鄉(xiāng)政府和村社集體經(jīng)濟(jì)組織扮演了土地流轉(zhuǎn)的主導(dǎo)者角色，強(qiáng)制性推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)。個(gè)別地方為了使土地相對(duì)集中連片，在部分農(nóng)戶不情愿的情況下實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)的辦法強(qiáng)行集中，或者以人子集中一定數(shù)量的土地向外出租。

3．合同不科學(xué)，流轉(zhuǎn)不規(guī)范，業(yè)主經(jīng)營(yíng)具有較大的盲目性

目前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同不科學(xué)，不完善的現(xiàn)象相當(dāng)突出，合同內(nèi)容沒(méi)有統(tǒng)一和規(guī)范。據(jù)調(diào)查，有的地方農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無(wú)約定或只有口頭約定合同的占到了60％以上，簽訂合同但并未經(jīng)合同管理機(jī)構(gòu)審查監(jiān)證的占1/4，也就是說(shuō)，沒(méi)有法律效率的無(wú)效合同幾乎占到土地流轉(zhuǎn)合同的近90％。還有一些地方的土地流轉(zhuǎn)合同業(yè)主與農(nóng)戶之間的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系都沒(méi)有明確的規(guī)定，也無(wú)違約責(zé)任和保障條款，流轉(zhuǎn)期限與土地第二輪承包期不一致，也沒(méi)有充分考慮今后市場(chǎng)變化的因素。有的合同沒(méi)有明確業(yè)主的生產(chǎn)共同費(fèi)的負(fù)擔(dān)主體和業(yè)主所進(jìn)行的臨時(shí)建筑物將來(lái)復(fù)耕費(fèi)用的負(fù)擔(dān)主體，有的合同甚至與現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策相違背。并且，大多數(shù)的合同在租金、生產(chǎn)性、公益性投入、基礎(chǔ)設(shè)施投入、國(guó)家稅費(fèi)調(diào)整等重大問(wèn)題上都缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，留下了許多隱患。與之相關(guān)聯(lián)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也不規(guī)范。一方面是流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范。不通過(guò)村社集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)便私自轉(zhuǎn)包租賃土地者有之，不通過(guò)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)討論通過(guò)便將集體的“四荒地”與機(jī)動(dòng)地轉(zhuǎn)出去的村集體經(jīng)濟(jì)組織亦有之。另一方面是流轉(zhuǎn)的主體不規(guī)范。在一些地方，業(yè)主不是與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶等農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)者、使用權(quán)擁有者簽訂協(xié)議，而是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或縣級(jí)某部門簽訂協(xié)議，與農(nóng)村土地集體所有制及相關(guān)的法律、政策相違背。由于部分業(yè)主并不熟悉農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程，在項(xiàng)目選擇上并未進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，在品種選擇上缺乏科學(xué)性，既不經(jīng)引種試驗(yàn)，又不經(jīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)技推廣部門認(rèn)可，盲目的從外地，從差異甚大的不同氣候類型區(qū)引進(jìn)并大面積種植，缺乏必要的技術(shù)指導(dǎo)。此外，還有的業(yè)主管理水平低，項(xiàng)目選擇不準(zhǔn)，科技含量不高，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一，造成了種植失敗、經(jīng)營(yíng)虧損，投資無(wú)法收回，租賃費(fèi)無(wú)法兌現(xiàn)。經(jīng)營(yíng)盲目性、項(xiàng)目無(wú)利可圖，使得一些業(yè)主撕毀合同撒手而去，給農(nóng)民丟下了爛攤子。

4．農(nóng)民的合法權(quán)益缺乏有效保障，存在著改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象

農(nóng)民獲得了土地使用權(quán)，擁有對(duì)承包土地自主經(jīng)營(yíng)的權(quán)利及其相關(guān)利益。而現(xiàn)實(shí)是，由于一些外來(lái)企業(yè)不愿與村社及眾多農(nóng)產(chǎn)打交道，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府急于招商引資，不經(jīng)農(nóng)戶同意擅自與業(yè)主簽訂土地包租合同，并代企業(yè)先行墊付土地租金；還有一些村社以集體的名義隨意終止承包合同，無(wú)償收回或強(qiáng)迫農(nóng)民轉(zhuǎn)讓、出租承包地，從而使承包農(nóng)戶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)無(wú)形中被基層政府剝奪了。同時(shí)，農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)利益也缺乏可靠保障。如一些外來(lái)業(yè)主開(kāi)發(fā)、租賃農(nóng)民和集體的土地，出于自身經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期，對(duì)農(nóng)戶和集體土地收益的補(bǔ)償絕大多數(shù)都采取一年一給付的辦法，由于農(nóng)業(yè)的自然風(fēng)險(xiǎn)尤其是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大，業(yè)主一旦經(jīng)營(yíng)失利，多數(shù)情況下是逃之夭夭，不能履行合同義務(wù)，無(wú)法兌現(xiàn)農(nóng)民的承包和補(bǔ)償費(fèi)用。并且，許多地方在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時(shí)價(jià)格偏低，而且一訂就是20年、30年、50年，雖然農(nóng)民眼前得到了實(shí)惠，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在業(yè)主經(jīng)營(yíng)收益大幅度增長(zhǎng)時(shí)，農(nóng)民的土地租金卻只能維持原來(lái)的水平，必然影響農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。不能忽視的是，有的業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。

二、推動(dòng)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策措施

1．提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入各級(jí)黨和政府的重要工作日程

土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，已在事實(shí)上成為我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，是農(nóng)村土地使用權(quán)合理健康流轉(zhuǎn)的基本前提。各級(jí)黨和政府應(yīng)按照“三個(gè)代表”的要求，把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提高土地利用效率，增加農(nóng)民收入的高度上來(lái)，擺上農(nóng)村工作的重要日程。抓住有利時(shí)機(jī)，以開(kāi)拓創(chuàng)新的精神，切實(shí)探索放活農(nóng)村土地使用權(quán)的有效途徑。政府的主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過(guò)問(wèn)，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，農(nóng)業(yè)主管部門具體抓，相關(guān)部門配合抓，積極發(fā)揮典型的帶動(dòng)和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要的外部環(huán)境和條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。

2．制定相關(guān)政策和法律，規(guī)范、引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，而且勢(shì)必隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展不斷加快，政策扶持、法律規(guī)范和引導(dǎo)已是當(dāng)務(wù)之急。必須在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地制定出與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的政策措施，促進(jìn)土地使用權(quán)合理、健康、迅速流轉(zhuǎn)。在堅(jiān)持平等協(xié)商、自愿有償，保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)和流轉(zhuǎn)利益，不改變土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途，流轉(zhuǎn)期限不超過(guò)承包期限，受讓人必須具備經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的基本能力等基本原則的基礎(chǔ)上，任何企業(yè)和個(gè)人，不受地域和所有制限制，都可以到農(nóng)村通過(guò)合法的途徑獲得土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則，到農(nóng)村取得土地使用權(quán)的單位、組織、個(gè)人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的投資與收益受法律保護(hù)；在合同有效期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，遇到國(guó)家征占或退耕還林，其土地補(bǔ)償費(fèi)或退耕還林補(bǔ)償歸原承包戶，土地上附著物補(bǔ)償歸經(jīng)營(yíng)業(yè)主。獲農(nóng)村土地使用權(quán)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。業(yè)主在獲得使用權(quán)的土地修建直接用于生產(chǎn)和管理服務(wù)，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設(shè)施，占地不視為建設(shè)用地，免去相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用。對(duì)到農(nóng)村經(jīng)營(yíng)土地的業(yè)主，各相關(guān)部門的收費(fèi)能減的要減，能免的要免。金融部門要根據(jù)有關(guān)政策對(duì)經(jīng)營(yíng)土地的業(yè)主盡可能的給予信貸支持。對(duì)撂荒土地，集體應(yīng)收回使用權(quán)重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)。《農(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理?xiàng)l例》等法律修改時(shí)，要把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其相關(guān)內(nèi)容納入其中。條件成熟時(shí)應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等專門法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的形式固定下來(lái)，實(shí)現(xiàn)有法必依，確保農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、合理、健康、順利地進(jìn)行。

3．把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村勞動(dòng)力有機(jī)結(jié)合起來(lái)

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件，同時(shí)，只有農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定、大規(guī)模的轉(zhuǎn)移，才能加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程，促進(jìn)土地適度集中、規(guī)模經(jīng)營(yíng)。如果農(nóng)村勞動(dòng)力沒(méi)有新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持基本生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無(wú)所事事的農(nóng)村勞動(dòng)人口過(guò)多也是農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)定的隱患，而且很可能成為整個(gè)社會(huì)不穩(wěn)定的一種因素。因此，加快城市(鎮(zhèn))發(fā)展進(jìn)程，努力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)村城市(鎮(zhèn))化，著力解決農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)就業(yè)問(wèn)題。大規(guī)模地減少農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。各級(jí)政府都應(yīng)建立專門機(jī)構(gòu)，研究和組織農(nóng)村勞務(wù)輸出，做好勞動(dòng)力需求的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)。積極進(jìn)行勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的組織指導(dǎo)工作，把有組織、成建制的勞務(wù)輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出結(jié)合起來(lái)，依法保護(hù)外出務(wù)工人員的合法權(quán)益。大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，著力抓好中、小城市，特別是建制鎮(zhèn)和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)，為農(nóng)村勞動(dòng)力就地、就近轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。實(shí)行城鄉(xiāng)通開(kāi)，允許、鼓勵(lì)在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進(jìn)城落戶，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

4．營(yíng)造外部環(huán)境，推動(dòng)業(yè)主開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)

實(shí)踐表明，業(yè)主已成為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本途徑，積極營(yíng)造業(yè)主開(kāi)發(fā)的外部環(huán)境和條件，大力推動(dòng)業(yè)主參與農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有重要意義。首先，統(tǒng)一安排好農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金，積極改善業(yè)主投資硬環(huán)境。調(diào)查表明，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施好，硬環(huán)境好的地區(qū)，業(yè)主的積極性就高，土地流轉(zhuǎn)的步伐就快。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就困難且緩慢。為了充分調(diào)動(dòng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)土地、開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的積極性，應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際搞好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金重點(diǎn)放在區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項(xiàng)目資金的投資效益，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。尤其要加大對(duì)農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，實(shí)現(xiàn)路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開(kāi)發(fā)提供良好的硬環(huán)境。其次，做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，為業(yè)主開(kāi)發(fā)提供良好的軟環(huán)境。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評(píng)估等方面要簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行一站式服務(wù)，只收工本費(fèi)。用稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)。把業(yè)主作為私營(yíng)企業(yè)主對(duì)待，實(shí)行掛牌保護(hù)，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營(yíng)的各種違法犯罪行為。把業(yè)主經(jīng)營(yíng)土地的水利灌溉、中低產(chǎn)田地改造等設(shè)施納入政府扶持的范疇。金融部門要增加對(duì)符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。做好農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。再次，明確土地權(quán)屬，保證業(yè)主投資權(quán)益。凡所有權(quán)屬于村社集體經(jīng)濟(jì)的非耕地流轉(zhuǎn)應(yīng)征得農(nóng)民同意。

5．充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益

土地是農(nóng)民的命根子，不但是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障和社會(huì)保障，是農(nóng)民最大的利益所在，也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的實(shí)際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進(jìn)，任何單位和個(gè)人，都不能強(qiáng)迫命令，一刀切、刮風(fēng)式地強(qiáng)制性推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。積極探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，確保農(nóng)民持續(xù)增收。只有合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，才能統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)有效地促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)而從整體上發(fā)揮土地的使用效益。流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格，應(yīng)堅(jiān)持合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計(jì)價(jià)方式。不斷探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)評(píng)工作，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一和眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價(jià)值得到較為客觀的體現(xiàn)。根據(jù)市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和受讓方的投資收益情況，確定相應(yīng)的收益分配辦法，不但要更好的反映投資成本，而且要保證農(nóng)民收益穩(wěn)定增長(zhǎng)，使農(nóng)民目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)都能增收。建立業(yè)主投資保證金。農(nóng)業(yè)是周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營(yíng)失敗，不僅業(yè)主的基本投資無(wú)法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會(huì)落空，同時(shí)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后進(jìn)行復(fù)耕帶來(lái)不便。為防止業(yè)主經(jīng)營(yíng)失敗對(duì)農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，從而使農(nóng)民的利益損失補(bǔ)償和農(nóng)民承包地復(fù)耕具有基本保障。

6．建立、健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理機(jī)制，強(qiáng)化管理與服務(wù)

建立、健全合理機(jī)制，強(qiáng)化管理，特別是合同管理，提高服務(wù)水平與質(zhì)量，是加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。明確農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開(kāi)發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，負(fù)責(zé)合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。建立、健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)聯(lián)的信息、咨詢、評(píng)估系統(tǒng)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開(kāi)發(fā)的規(guī)范化、有序化。其次，必須嚴(yán)格合同管理。土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格按法律程序履行合同手續(xù)，必須在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意后簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理部門鑒證備案后生效。應(yīng)以縣(區(qū))為單位，制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書(shū)，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊(cè)登記工作，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，調(diào)解合同糾紛，維護(hù)合同嚴(yán)肅性。第三，不斷提高服務(wù)水平與質(zhì)量。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國(guó)土及其相關(guān)部門，必須通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)服好務(wù)，進(jìn)行具體指導(dǎo)與監(jiān)督，及時(shí)幫助土地經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)者解決各種實(shí)際問(wèn)題與困難，嚴(yán)禁任何單位和部門在土地流轉(zhuǎn)中借機(jī)亂收費(fèi)和亂攤派。