第一篇：因拍賣產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)能否對抗預(yù)告登記的效力(楊倉倉江西省石城縣人民法院)

因拍賣產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)能否對抗預(yù)告登記的效力

楊倉倉江西省石城縣人民法院

上傳時間:2007-11-10

［案情］

甲委托拍賣行拍賣其房屋一棟,經(jīng)拍賣后,競買人乙要求甲辦理房產(chǎn)登記。在拍賣期間，甲見房地產(chǎn)漲價又以更高的價格將房屋賣給了丙，并辦理了預(yù)告登記,丙亦要求甲辦理房屋權(quán)屬登記。

［觀點］

第一種觀點認為，競買人乙競拍到房屋，此時乙有權(quán)要求甲辦理權(quán)屬登記，法院應(yīng)判甲向乙履行權(quán)屬登記。第二種觀點認為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。因此，若丙要求享有房屋所有權(quán)，那么只能歸丙所有。

［分析］

這是一個典型的“一房二賣”案例。甲與乙之間形成的是債權(quán)關(guān)系，而甲與丙之間形成的是物權(quán)關(guān)系。我國《物權(quán)法》對不動產(chǎn)權(quán)屬變動采債權(quán)形式主義，即要求當(dāng)事人之間具有債權(quán)意思且履行了登記行為?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，甲仍為房屋所有權(quán)人。為了防止“一房二賣”等違約行為，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。本案中，甲與丙簽訂房屋買賣合同并辦理了預(yù)告登記，只要丙自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請權(quán)屬登記，則預(yù)告登記有效，具有對抗競買人丙的債權(quán)請求權(quán)的效力。

［啟示］

1、不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)提供拍賣登記

既然債權(quán)請求權(quán)不能對抗預(yù)告登記的效力，那么我們期望拍賣行在市場經(jīng)濟下發(fā)揮它的效用，就必須尋求一種能夠解決問題的有效方法，彌補這一立法漏洞。方法主要有兩種：一是特別立法確定因拍賣產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)可以對抗預(yù)告登記的效力；二是對拍賣的債權(quán)請求權(quán)采用物權(quán)的保護方法。第一種方法與我國當(dāng)前的物權(quán)理論和立法政策不合，因此采用的可能性不大。第二種方法是將拍賣登記確定為不動產(chǎn)的登記范圍,將來在制訂《不動產(chǎn)登記法》時規(guī)定委托人委托拍賣時應(yīng)辦理拍賣登記，以此來限制所有權(quán)人行使其權(quán)屬變動的權(quán)利，并且規(guī)定拍賣登記與預(yù)告登記以設(shè)立的時間先后順序行使權(quán)利。

2、委托拍賣時應(yīng)提供已辦理拍賣登記證明

根據(jù)《拍賣法》第41條的規(guī)定：委托人委托拍賣物品或者財產(chǎn)權(quán)利，應(yīng)當(dāng)提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的的所有權(quán)證明或者依法可以處分拍賣標的的證明及其他資料。因委托人在未辦理權(quán)屬登記前仍有權(quán)與他人辦理預(yù)告登記,從而排斥競買人行使權(quán)利，所以應(yīng)規(guī)定委托拍賣時委托人應(yīng)當(dāng)辦理拍賣登記，若委托人未提供拍賣登記證明則拍賣行不 1

應(yīng)受理拍賣。

3、拍賣行有義務(wù)審查委托人是否有拍賣登記

為了維護正常經(jīng)濟秩序，保證拍賣的公信力，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展，根據(jù)《拍賣法》規(guī)定,拍賣行有權(quán)利在接受委托人的委托時要求委托人提供拍賣標的相關(guān)信息，因此要求委托人提供拍賣標的已辦理拍賣登記證明應(yīng)為委托人提供的信息之一，以此確保委托人對拍賣標的處分權(quán)利受到限制，保證拍賣這種特殊的商品交易方式順利進行，保證競買人能確保交易成功，避免不必要的糾紛。如果拍賣行未盡審查義務(wù)，應(yīng)負賠償責(zé)任。