第一篇：2009講座讀書(shū)筆記之馮侖“老板十大錯(cuò)誤”

2009講座讀書(shū)筆記之馮侖“老板常犯的十大錯(cuò)誤”

2009講座讀書(shū)筆記之

馮侖“老板常犯的十大錯(cuò)誤”

1、企業(yè)老總常犯的十個(gè)錯(cuò)誤：讓別人做決定；盲目相信下屬的忠誠(chéng)

2、先上車(chē)、后加油、再踩油門(mén)。

3、不能讓標(biāo)桿成為你做決策的一個(gè)判斷，不能讓別人的經(jīng)驗(yàn)成為你做決策的一個(gè)判斷。

4、投資的笨辦法：一是確定標(biāo)桿，二是確定標(biāo)準(zhǔn)，三是挖標(biāo)桿的人，四是形成本地行業(yè)業(yè)務(wù)

***在學(xué)習(xí)中要強(qiáng)化變革意識(shí)。

5、中國(guó)人經(jīng)?；钤趧e人的關(guān)注中，都是為別人活的，特別在乎群眾的眼睛是否雪亮，基本上是從外部的要求來(lái)看到自己的內(nèi)心。

6、你搶錢(qián)的對(duì)象很多，在困難的時(shí)候借錢(qián)的人不超過(guò)十人。

7、對(duì)自己負(fù)責(zé)：一是要把握好自己的節(jié)奏。比如爬山走路的節(jié)奏。

8、哭喪的有時(shí)把不該死的也哭死了。

9、人生不同的蜜月，應(yīng)該是在不同的地點(diǎn)、不同的時(shí)間、不同的人。下一次房地產(chǎn)的蜜月不會(huì)在你這一次的蜜月的時(shí)間發(fā)生。

***馮侖關(guān)于蜜月的比喻，給我一些啟發(fā)：房地產(chǎn)還會(huì)贏來(lái)

下一個(gè)蜜月的。這個(gè)蜜月不會(huì)出現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了很多蜜月的地方。那么，重慶或許會(huì)成為下一個(gè)蜜月的地方；我們可以購(gòu)進(jìn)一些底價(jià)房。沒(méi)錯(cuò)的，這一波的冒險(xiǎn)，正是贏得下一波的必須。

10、在商業(yè)活動(dòng)中不要盲目去聽(tīng)媒體、專(zhuān)家和偉大人的話(huà)。要有自己的獨(dú)立判斷。

11、正杠桿是用1元錢(qián)去翹動(dòng)100元，負(fù)杠桿是用1元去翹動(dòng)100元的虧損。

12、馮侖講，最忠誠(chéng)的人往往是最危險(xiǎn)的。只有死人和自己是可以相信。

13、為什么領(lǐng)導(dǎo)對(duì)部屬的忠誠(chéng)要求很高？

（1）因?yàn)橥獠康闹贫?、?guī)范缺失，只有靠?jī)?nèi)部的忠誠(chéng)來(lái)彌補(bǔ)。1993年公司法沒(méi)頒布之前，民企的錢(qián)被卷走了公安和法院也不過(guò)問(wèn)，只有要求內(nèi)部超常穩(wěn)定。

**當(dāng)外部環(huán)境不穩(wěn)定的時(shí)候，法制不健全的時(shí)候，老板對(duì)內(nèi)部的穩(wěn)定性要求就特別高。

（2）社會(huì)轉(zhuǎn)型多變。昨是今非，今是昨非。如任志強(qiáng)二十年前坐過(guò)牢，罪名是投機(jī)倒把，現(xiàn)在沒(méi)有這個(gè)罪名。是非標(biāo)準(zhǔn)不斷地變。

（3）需要忠勇之人做不尋常之事。相當(dāng)于需要黃繼光、董存瑞這樣的人。因?yàn)樯鐣?huì)轉(zhuǎn)型，有很多不規(guī)范的因素。需要一些人做一些不同尋常的事。

美國(guó)就不怎么強(qiáng)調(diào)可靠，因?yàn)樗ㄖ平∪?，辦事透明高效。

14、老板有安全需要、忠誠(chéng)需要的時(shí)候，內(nèi)部的奴才就會(huì)多起來(lái)。

15、老板片面追求忠誠(chéng)的危害：以老板為市場(chǎng)、以銀行為客戶(hù)、以籠絡(luò)為管理、以調(diào)賬為經(jīng)營(yíng)。

16、帶兵如帶狼。

**在團(tuán)隊(duì)中把寶壓在對(duì)方忠誠(chéng)上是極不可靠的，也是極危險(xiǎn)的。

17、忠誠(chéng)抑制公司的進(jìn)步，對(duì)組織的進(jìn)化有負(fù)面作用。

（1）形成利益集團(tuán)，引發(fā)組織內(nèi)部分裂?？煽康娜吮愠衫婕瘓F(tuán)，不可靠的分成兩種，一種混進(jìn)圈子當(dāng)假可靠的人，一種離開(kāi)公司或消極怠工。

只要是可靠，就要刀下留人、法外開(kāi)恩，不可靠的就公事公辦。公司形成兩套是非標(biāo)準(zhǔn)。

（2）超越規(guī)則，引發(fā)組織管理混亂。只要是可靠，就要刀下留人、法外開(kāi)恩，不可靠的就公事公辦。公司形成兩套是非標(biāo)準(zhǔn)。老同志叫“馮哥”，別人會(huì)怎么想？會(huì)覺(jué)得你和馮董很近。讓他辦一件事，他隨便把自己的事也辦了。

18、為什么要對(duì)老板忠誠(chéng)？

可靠與不可靠是利益搏弈的過(guò)程。一個(gè)人對(duì)老板忠誠(chéng)的原因，一是要在組織內(nèi)獲得安全感，二是希望在組織內(nèi)有特權(quán)，三是有超過(guò)工資回報(bào)的特殊預(yù)期。他去辦事，辦完了你忘了他都記著。等到你喜歡別的兄弟時(shí)，就說(shuō)出來(lái)。

**所有人愿意忠誠(chéng)，他一定是要額外回報(bào)的。當(dāng)你沒(méi)有額外回報(bào)的時(shí)候，忠誠(chéng)就變成了所有與你對(duì)抗的資本。他掌握的秘密，就是你發(fā)展過(guò)程中的定時(shí)炸彈。

19、女人近之則不遜，遠(yuǎn)之則怨。

20、萬(wàn)通2002年對(duì)公司內(nèi)執(zhí)行制度的情況進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果是離馮侖越近的地方執(zhí)行制度差，越遠(yuǎn)的地方越遵守制度好。比如普通員工上班就打卡，那些熟悉的人就不打卡。生人執(zhí)行制度好，熟人執(zhí)行制度差。

21、跳出忠誠(chéng)陷阱的辦法：（1）提倡“生人文化”，不搞“熟人文化“，不再用忠誠(chéng)的人，而是用能干的人。組織內(nèi)部就變成生人。（2）加強(qiáng)制度文化。業(yè)務(wù)要規(guī)范，變成陽(yáng)光下的業(yè)務(wù)，合規(guī)合法的業(yè)務(wù)。萬(wàn)通目前所有的人，都是在市場(chǎng)上找的。普通員工不準(zhǔn)大家推薦，除非高級(jí)管理員或技術(shù)人員。推薦人要負(fù)連帶責(zé)任，出問(wèn)題要負(fù)責(zé)任。

22、皇上那么多老婆兒女，他用人往往是親里用賢、賢里用親。

23、馮侖在萬(wàn)通公司常講的四句話(huà)：“全球觀(guān)，中國(guó)心，專(zhuān)業(yè)能力，本土功夫。”專(zhuān)業(yè)能力還必須有本土功夫，如果本土是江湖，你就得有江湖功夫。

24、海南當(dāng)年18000家房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)通在倒數(shù)十名，18年后現(xiàn)在18000家所剩無(wú)幾，萬(wàn)通進(jìn)入前十名。有時(shí)候你跑到前面，不是你跑得快，而是你沒(méi)動(dòng)，別人都摔倒了。哪些公司死了呢？

爹太能干的死掉了，爹一走就煙消云散；個(gè)人太能干的活不下來(lái)。老實(shí)的，愿意學(xué)習(xí)的，反而活下來(lái)了。

在我單位走得遠(yuǎn)是哪些人呢？

25、多數(shù)老板開(kāi)公司容易，關(guān)公司難。就象生了孩子就不能弄死它。

26、中國(guó)民間江湖為什么做不大？因?yàn)樗慕M織、制度和文化不透明，陷入了忠誠(chéng)的陷阱。

27、

第二篇：讀書(shū)筆記-馮侖買(mǎi)房這些事兒 （3）

馮侖買(mǎi)房這些事兒3：房地產(chǎn)的新加坡模式，香港模式和美國(guó)模式

各位書(shū)友大家好，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書(shū)圈，今天我們繼續(xù)來(lái)講這本書(shū)，馮侖買(mǎi)房這些事兒，中國(guó)樓市進(jìn)入了市場(chǎng)化階段，也就20年，所以毛病很多也是正常，現(xiàn)在的供需矛盾，頂多再過(guò)10年20年，等現(xiàn)在這批老人去世后就會(huì)迎刃而解，政策如果太著急解決這個(gè)問(wèn)題，可能反而出問(wèn)題。就好比一個(gè)病，本身他自己就能痊愈，但是你卻著急下猛藥，結(jié)果可能反而不利身體健康。所謂長(zhǎng)效機(jī)制，就是要立足長(zhǎng)遠(yuǎn)。但作者說(shuō)，現(xiàn)在解決房?jī)r(jià)問(wèn)題不該看市場(chǎng)，而應(yīng)該看市長(zhǎng)。之前的全國(guó)人大調(diào)查顯示，地方政府在兌現(xiàn)保障房工作目標(biāo)的時(shí)候，只完成了26%，說(shuō)明之前，根本就不重視這塊，如今大環(huán)境才有所轉(zhuǎn)變，又是因城施策，又是各種限制，還要租購(gòu)?fù)瑱?quán)，房產(chǎn)稅，政府終于找到了問(wèn)題所在，不再把責(zé)任都推給開(kāi)發(fā)商，而是開(kāi)始從制度上去想辦法。也就是說(shuō)，普通老百姓的住房問(wèn)題，不應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商去扛的，而應(yīng)該是各位市長(zhǎng)的責(zé)任。

之前一開(kāi)始我們學(xué)的是香港，而香港模式大概就是美國(guó)模式，老齊有個(gè)比喻，你非得跟全世界最差的落后生去學(xué)，只是因?yàn)檫@個(gè)落后生跟好學(xué)生長(zhǎng)得比較像而已。后來(lái)發(fā)現(xiàn)美國(guó)模式有點(diǎn)失控，土地不能無(wú)限供給，所以出了大問(wèn)題，后來(lái)又開(kāi)始轉(zhuǎn)而去學(xué)新加坡，新加坡政府很好地解決了如何讓中低收入人群，住上房子的問(wèn)題。新加坡是80%的房子是政府提供的組屋，20%交給市場(chǎng)去做，這套制度新加坡持續(xù)做了50年，現(xiàn)在基本解決了買(mǎi)房難。此外，新加坡還有非常先進(jìn)的公寓出租和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，新加坡地方太小，所以他們更加注重空間的利用，每一個(gè)細(xì)節(jié)都做得非常好。作者這些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常組團(tuán)去考察學(xué)習(xí)。

新加坡最具特色的一個(gè)模式就是他的公積金賬戶(hù)，這屬于社會(huì)主義形式的模式，大概相當(dāng)于收入中35%的部分都會(huì)被強(qiáng)制扣下來(lái)，存到這個(gè)賬戶(hù)里，這里面25%是自己的，其他10%是政府補(bǔ)貼的，新加坡居民在努力工作幾十年之后，差不多公積金賬戶(hù)里存的錢(qián)就夠買(mǎi)下一套房子了。另外，政府還會(huì)給公民一部分國(guó)企股票和現(xiàn)金，醫(yī)療和教育服務(wù)也基本免費(fèi)，所以基本你也沒(méi)什么花費(fèi)的地方。我們這里的低保是政府直接給錢(qián)到個(gè)人，這些人基本啥活也不干，就靠低?；钪?，而新加坡是把錢(qián)補(bǔ)貼給企業(yè)，企業(yè)拿著這個(gè)錢(qián)，去招那些能干活的人，所以最窮的窮人，在國(guó)內(nèi)肯定活得更滋潤(rùn)，在新加坡完全不干活，就真的沒(méi)飯吃。相反雇主在新加坡是比較受到保護(hù)的，比如罷工或者跳樓威脅雇主，警方都會(huì)調(diào)查，在咱們這通常都會(huì)像雇主施壓，但是在新加坡，這些極端做法基本沒(méi)用。還很可能因?yàn)槲：舶踩蛔ァ?/p>

作者也承認(rèn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)太高主要是預(yù)期推動(dòng)，調(diào)控房?jī)r(jià)不如調(diào)控預(yù)期。我們現(xiàn)在各種各樣的房子越來(lái)越多，什么經(jīng)適房，公租房，廉租房，共產(chǎn)房等等，看似是要解決經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，但是定力往往不夠，每次經(jīng)濟(jì)一不好，就又要通過(guò)樓市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這就導(dǎo)致了政策左右搖擺，最后你再說(shuō)什么房住不炒，人家也不信了。因?yàn)橹疤嘈拍?，結(jié)果吃虧吃大了。這點(diǎn)還得說(shuō)新加坡，他們的國(guó)民就非常清楚，自己到底該進(jìn)什么系統(tǒng)，比如普通上班族，那肯定就是要買(mǎi)組屋的，這樣預(yù)期就非常穩(wěn)定。而絕大部分中國(guó)人則完全不知道自己該買(mǎi)房還是該租房，又或者買(mǎi)什么樣的房。甚至買(mǎi)了房，也還有預(yù)期，是不是該換個(gè)更好的，或者賣(mài)了換點(diǎn)錢(qián)，而新加坡人則不一樣，他們知道，只要把組屋賣(mài)了，就在也買(mǎi)不了了，所以他們不敢賣(mài)房，當(dāng)然不好的方面是，他們也不太敢創(chuàng)業(yè)。他們社會(huì)的犯錯(cuò)成本非常高，輕易不敢嘗試新的東西。作者說(shuō)這是優(yōu)點(diǎn)，但老齊覺(jué)得各有利弊吧，試錯(cuò)成本高，就意味著他以后發(fā)展的動(dòng)力會(huì)有問(wèn)題。但對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，可能是幸福的，穩(wěn)定的。而我們卻以犧牲絕大部分人的幸福為代價(jià)，換取了一個(gè)不穩(wěn)定的社會(huì)，但也同時(shí)生機(jī)勃勃，每個(gè)人要想買(mǎi)上房子，就得拼命的奮斗。甚至光上班都是不夠的，還得創(chuàng)業(yè)才行。

再說(shuō)說(shuō)美國(guó)模式，1998年我們搞住房改革的時(shí)候，中國(guó)人均GDP是1000美元，美國(guó)是3萬(wàn)美元，現(xiàn)在中國(guó)人均GDP快到1萬(wàn)美元了，而美國(guó)是6萬(wàn)美元。所以像作者這樣的開(kāi)發(fā)商，總想試圖研究美國(guó)，看看美國(guó)人均GDP一路上漲的時(shí)候，到底發(fā)生了什么，這樣他們也就知道自己該怎么干了。

二戰(zhàn)后美國(guó)就是人均GDP5000美元了，當(dāng)時(shí)也出現(xiàn)過(guò)一家類(lèi)似于我們今天萬(wàn)科一樣的地產(chǎn)大公司，占了當(dāng)時(shí)美國(guó)很大的市場(chǎng)份額，但是到今天這家公司已經(jīng)消失了。因?yàn)槭敲绹?guó)已經(jīng)過(guò)了住房建設(shè)期，大家不再需要住房了，再加上他也沒(méi)有轉(zhuǎn)型，結(jié)果就完蛋了。這讓作者很有感悟，他說(shuō)目前國(guó)內(nèi)也已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相對(duì)飽和的階段，主要有三個(gè)指標(biāo)，1是我們之前講的，新房和二手房的銷(xiāo)售比，一般過(guò)了1：1就有風(fēng)險(xiǎn)了，北京上海都過(guò)了2：3，2是人口增量，之前除了北上廣深之外，人口還保持增量的城市不超過(guò)10個(gè)，大部分城市人口都是負(fù)增長(zhǎng)的，現(xiàn)在北上控制人口，這些擠出的人口會(huì)流到二線(xiàn)和新一線(xiàn)去。但是總體來(lái)看，人口增長(zhǎng)的城市也肯定是極少數(shù)。第3個(gè)指標(biāo)就是經(jīng)濟(jì)，人均GDP達(dá)到8000美金以后，大部分住房問(wèn)題就都解決了?，F(xiàn)如今我們國(guó)家一線(xiàn)城市就不說(shuō)了，絕大部分二線(xiàn)也已經(jīng)過(guò)了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。所以根據(jù)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，我們基本已經(jīng)住宅飽和了?，F(xiàn)在能做的恐怕也就是細(xì)分市場(chǎng)了比如單親公寓，養(yǎng)老公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓等等。

最近一段時(shí)間，央行連續(xù)的在降準(zhǔn)，作者也解釋了一下，降準(zhǔn)和房地產(chǎn)的關(guān)系，首先降準(zhǔn)對(duì)于信貸端成本下降有作用，銀行層面可以提高利差，降低負(fù)債端的成本，第二流動(dòng)性影響中性，單憑降準(zhǔn)不能解釋為貨幣寬松。第三，降準(zhǔn)有利于改善抵押貸款，銀行成本下降，最終會(huì)傳導(dǎo)到資產(chǎn)端，抵押貸款利率會(huì)有所下降。老齊解釋下，銀行手頭有錢(qián)了，多放貸款出去，這樣就能對(duì)市場(chǎng)化的抵押貸款利率有平抑作用，所以去銀行申請(qǐng)房貸更容易了。第四龍頭企業(yè)優(yōu)勢(shì)被放大，他們可以憑借信貸額度上升，放大自己的融資優(yōu)勢(shì)。從歷史來(lái)看，降準(zhǔn)一般都被視為樓市的利好，2008年，2011年和2015年的樓市大放松，都是從降準(zhǔn)開(kāi)始的。降準(zhǔn)之后，銷(xiāo)售額都存在明顯復(fù)蘇的跡象。基本持續(xù)時(shí)間在一年以上。

那么最近又有什么新變化呢？房住不炒是一個(gè)重要的分界線(xiàn)，這句話(huà)提出之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向就徹底變了。

第一從政府角度來(lái)說(shuō)，未來(lái)住宅體系和居住政策，都會(huì)偏向于居住，盡量保證人民有房住，注意這里說(shuō)的是有房住，而不一定是產(chǎn)權(quán)。作者說(shuō)，這是正確的，之前我們總在傳遞錯(cuò)誤信號(hào)，告訴大家抑制房?jī)r(jià)，爭(zhēng)取讓大家都買(mǎi)上房，但這根本不可能達(dá)到，任何國(guó)家也不可能保證每人都能買(mǎi)得起房。如果我們總傳遞這個(gè)信號(hào)，那全社會(huì)都會(huì)瘋了心的想買(mǎi)房。最終反而擴(kuò)大了需求。

第二，強(qiáng)調(diào)住的屬性，將成為未來(lái)政策的基點(diǎn)，包括租賃房源和共有產(chǎn)權(quán)房的供應(yīng)，未來(lái)這塊還會(huì)持續(xù)。第三，中國(guó)房?jī)r(jià)一直上漲的時(shí)代過(guò)去了。以后會(huì)主動(dòng)分流很多購(gòu)房需求，到租房市場(chǎng)和共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)上來(lái)。之后會(huì)逐漸淡化產(chǎn)權(quán)的概念。讓居者有其屋，但不一定是擁有其屋。作者判斷，未來(lái)總體房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)定，不排除個(gè)別地方下降的局面。

第四，住房制度會(huì)更傾向于租賃，租賃市場(chǎng)會(huì)被當(dāng)成重點(diǎn)，越來(lái)越被重視。也會(huì)進(jìn)一步的降低租房者的負(fù)擔(dān)。

第五，樓市會(huì)出現(xiàn)明顯分化，一二線(xiàn)城市會(huì)向上面所說(shuō)的方向發(fā)展，而三四五線(xiàn)城市可能還有一段建設(shè)期要走。發(fā)展不平衡，將成為未來(lái)的主要表現(xiàn)形式。第六，三四五線(xiàn)沒(méi)什么租賃需求，所以可能還是以買(mǎi)房為主，這些地方政策會(huì)依舊配合去庫(kù)存。第七，政策以后會(huì)更加傾向于長(zhǎng)期范圍，并管理人民的住房預(yù)期，后面還有第八，第九，第十個(gè)變化，分別又是什么呢？咱們明天接著講。

第三篇：讀書(shū)筆記-馮侖買(mǎi)房這些事兒 （5）

馮侖買(mǎi)房這些事兒6：什么時(shí)候是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)？

各位書(shū)友大家伙，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書(shū)圈，今天我們繼續(xù)來(lái)講這本書(shū)，馮侖買(mǎi)房這些事兒，今天我們來(lái)談?wù)勝I(mǎi)房的時(shí)機(jī)和買(mǎi)房的準(zhǔn)備，太多人看見(jiàn)別人在房子上賺了大錢(qián)，于是就紅了眼，瘋了心的想買(mǎi)房，甚至完全不考慮自己的能力。首先買(mǎi)房要做好心理準(zhǔn)備，房?jī)r(jià)漲跌其實(shí)都是有可能的，沒(méi)人保證你房?jī)r(jià)一直漲。這也根本不可能發(fā)生。房?jī)r(jià)越高，他不漲反跌的可能性就越大。所以想到買(mǎi)房吃肉的時(shí)候，也要多想想，買(mǎi)房還可能會(huì)挨打。而且這個(gè)損失也許是你承擔(dān)不起的。比如有些人借了太多的錢(qián)湊的首付，就想房?jī)r(jià)漲兩年，賣(mài)掉之后也發(fā)一筆小財(cái)，但是房?jī)r(jià)一旦下跌20%，你自己的錢(qián)就虧光了，他幾年不漲，你的利息就無(wú)以為繼。最后就會(huì)財(cái)務(wù)破產(chǎn)。所以量力而行，是必須要考慮的。而且老齊多說(shuō)一句，一定要考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)，比如程序員，現(xiàn)在能月收入好幾萬(wàn)，那是因?yàn)槟隳贻p，體力好，腦子也靈活，等你上歲數(shù)了，拼不了體力了，也跟不上年輕人了，你的收入還可能會(huì)下降，而且互聯(lián)網(wǎng)公司的周期本身就很短，也很可能出現(xiàn)暫時(shí)失業(yè)的情況，這些都要考慮清楚，不能讓自己的財(cái)務(wù)崩的太緊。

買(mǎi)房要想清楚自己，你是非買(mǎi)不可，沒(méi)房就過(guò)不下去，還是等等也可以。非買(mǎi)不可的是剛需，只要能接受，就盡量早買(mǎi)，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)再漲你可能會(huì)心態(tài)崩潰。而如果可以再等等的，通常都不是剛需，只是看著別人賺錢(qián)，自己心生了貪念，這種人就沒(méi)必要湊這個(gè)熱鬧，人多的地方肯定風(fēng)險(xiǎn)大于收益。天下也沒(méi)什么生意是必須做的，也沒(méi)有什么錢(qián)是必須要賺的，有可能在樓市上還能賺錢(qián)，但是這個(gè)錢(qián)賺的也會(huì)很沒(méi)有性?xún)r(jià)比。甚至未來(lái)投資樓市，還不如投資債券和銀行理財(cái)，賺的更多。

如果你有創(chuàng)業(yè)的打算，那最好就先別買(mǎi)房，因?yàn)閯?chuàng)業(yè)本身就是不確定的，買(mǎi)房更是不確定，兩個(gè)不確定的事情加在一起，你以后會(huì)出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，月供很可能突然被中斷。最后事業(yè)生活雙雙陷入窘境。在軍事上最怕的就是雙線(xiàn)作戰(zhàn)，兩面被夾擊，現(xiàn)實(shí)中也是如此，最怕的是生活上和事業(yè)上雙線(xiàn)作戰(zhàn)，壓力不是一般的大。如果你想奮斗事業(yè)，生活上就要選擇一種最低的消耗方式。另外，也要算清楚自己的承受能力，通常月還貸別超過(guò)自己月收入的一半。

選房子也是一門(mén)學(xué)問(wèn)，盡可能的考慮地段的問(wèn)題，比如上班近，娛樂(lè)，醫(yī)療，教育等資源，升值最多的其實(shí)是地段，讓你舒服的也是生活的配套，房子的大小，其實(shí)你很快就能適應(yīng)。但通勤的煩惱，卻會(huì)越來(lái)越折磨。不過(guò)老齊也多說(shuō)一句，找個(gè)交通方便的地方就行，也未必一定離單位近，因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人工作也很不穩(wěn)定，經(jīng)常會(huì)換工作，你的房子卻不可能經(jīng)常換。所以這個(gè)東西是你預(yù)期不了的。

作者也說(shuō)，現(xiàn)在的調(diào)控基本強(qiáng)調(diào)的是一個(gè)穩(wěn)字，追求的最理想狀態(tài)是讓房?jī)r(jià)穩(wěn)步調(diào)整，基本面不變，該降的繼續(xù)降，該去庫(kù)存的也繼續(xù)去庫(kù)存，樓市成交火爆的三四線(xiàn)，已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn)，要警惕出現(xiàn)庫(kù)存過(guò)剩的情況。與此同時(shí)，政策還會(huì)盡量的削峰填谷，讓之前沒(méi)怎么漲的地方，漲一下，讓之前漲很多的地方，進(jìn)一步的得到抑制。防止再出現(xiàn)反彈，樓市陷入死循環(huán)的狀況。

之前有句話(huà)，叫做年底不買(mǎi)房，一年又白忙，說(shuō)的是春節(jié)前后大家拿到了一年的辛苦錢(qián)，都開(kāi)始考慮買(mǎi)房的事，而過(guò)年之前，由于外來(lái)人口返鄉(xiāng)，所以樓市會(huì)相對(duì)比較清淡，這正好是一個(gè)買(mǎi)房的時(shí)間點(diǎn)。所以在春節(jié)前的帶看量和成交量都不低。而春節(jié)回來(lái)之后，一般都會(huì)有一個(gè)小陽(yáng)春，一方面是供應(yīng)會(huì)增加，另一方面，購(gòu)房的熱情也會(huì)增加。還有更重要的一方面，一般央行的貨幣政策都是前松后緊，在年初的時(shí)候，會(huì)釋放更多的貨幣出來(lái)，所以各家銀行的貸款額度也比較充裕，支持了買(mǎi)房這個(gè)事。

在中國(guó)的樓市上，有很多奇葩事情，比如有些人壓上了一輩子的錢(qián)，去買(mǎi)房，但買(mǎi)完之后，就遇到了樓市調(diào)控，結(jié)果房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，這些人就開(kāi)始哭著鬧著打雜售樓處，跟開(kāi)發(fā)商死磕，但是磕著磕著，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)又漲了，于是就趕緊撤訴。很多人都希望最好不經(jīng)過(guò)這樣的折磨，一買(mǎi)就漲，是最幸福的，所以不斷的會(huì)有人提問(wèn)，什么時(shí)候買(mǎi)房最合適。但即便是作者這樣的開(kāi)發(fā)商，也沒(méi)辦法回答你這個(gè)問(wèn)題，他說(shuō)就好比哪個(gè)姑娘跟你結(jié)婚最合適一樣，根本就沒(méi)有答案，遇上差不多的就得了。找那個(gè)最合適的機(jī)會(huì)，其實(shí)根本就是徒勞的。在老齊看來(lái)，房子其實(shí)跟股票指數(shù)一樣，即便你買(mǎi)的很高，但只要你一直住著不賣(mài)，最后他都會(huì)漲起來(lái)。在一個(gè)長(zhǎng)期范圍，不太可能存在虧損一說(shuō)。所以房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲這句話(huà)是正確的，但長(zhǎng)期上漲，并不意味著中間不會(huì)波動(dòng)，你買(mǎi)房來(lái)自己住的，可能不太會(huì)關(guān)注波動(dòng)，但是如果你是投資客，甚至資金是借來(lái)的杠桿，那么很可能會(huì)因?yàn)椴▌?dòng)而損失慘重。所以我們一直勸大家，剛需就盡量早買(mǎi)，而如果是投資的，現(xiàn)在顯然不是一個(gè)好時(shí)機(jī)了。至少有很多投資機(jī)會(huì)要比買(mǎi)房更好，更劃算。

下面作者還說(shuō)到了買(mǎi)房的幾個(gè)誤區(qū)，比如買(mǎi)二手房，有些人計(jì)算的首付有很大的差別，因?yàn)樵诙址康氖赘吨?，其?shí)還包括了稅費(fèi)和其他費(fèi)用，所以你不能光算凈首付，而且還有地區(qū)指導(dǎo)價(jià)影響，一套房子也可能標(biāo)價(jià)很高，地區(qū)指導(dǎo)價(jià)很低，這時(shí)候你其實(shí)也貸不了多少款，所以在計(jì)算的時(shí)候，一定多跟中介溝通，不要等到要出錢(qián)的時(shí)候才傻眼。定金都交了，才發(fā)現(xiàn)錢(qián)不夠，那就比較慘了。而買(mǎi)新房的時(shí)候，一定別被樣板間騙了，作者說(shuō)樣板間都是美顏之后的效果，他都是做了很多的視覺(jué)誤導(dǎo)，比如很多樣板間不放衣柜，這樣就顯得大很多，還有很多床和沙發(fā)都是特殊尺寸的，要比正常尺寸的小的多，就是為了給你一個(gè)視覺(jué)錨，從而影響你的判斷。而且還會(huì)在一些細(xì)節(jié)的地方寫(xiě)著，此處并非交房標(biāo)準(zhǔn)，等你拿到毛坯房之后，才發(fā)現(xiàn)上當(dāng)了，根本就做不成樣板間那樣。真正會(huì)買(mǎi)房的，看完樣板間都還要再看毛坯房，而且還得分不同時(shí)段去看，采光，潮濕，漏雨，隔音，是否進(jìn)風(fēng)都要好好看一下。收房子的時(shí)候最好帶個(gè)專(zhuān)業(yè)的工長(zhǎng)，驗(yàn)收一下開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量，這幾年開(kāi)發(fā)商建設(shè)的速度太快，為了回款，幾個(gè)月房子就蓋好了，質(zhì)量著實(shí)堪憂(yōu)。

在我們貸款中經(jīng)常會(huì)遇到等額本金，等額本息兩個(gè)貸款，他們有什么差別呢。等額本金，就是本金部分始終保持不變，利息另算，而等額本息，就是每月還本金加利息之和始終不變，所以等額本金前面還款壓力大，后面還款壓力小，而等額本息則一直是一個(gè)還款額。而通過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算我們也可以得到結(jié)論，貸款300萬(wàn)，時(shí)間30年，利率為4.9%的情況下，等額本息月還款，15921元，還款總額達(dá)到573萬(wàn)元，也就是說(shuō)刨除300萬(wàn)的貸款，你要多還273萬(wàn)的利息。而如果是等額本金，前面條件都不變，那么第一個(gè)月還款20583元，第139個(gè)月，等額本金的月均還貸將少于等額本息法，總計(jì)還款521萬(wàn)，也就是說(shuō)利息一共是221萬(wàn)元。顯然等額本金要比等額本息法少還利息50多萬(wàn)。這主要就是因?yàn)榈阮~本金，每個(gè)月都償還固定的本金，本金越還越少，利息也就越來(lái)越少，而等額本息則在一開(kāi)始大部分都是利息，所以本金償還的很少，那么就會(huì)源源不斷的產(chǎn)生利息。至于使用哪種方法，要看你的的實(shí)際情況，如果對(duì)于自己的收入預(yù)期強(qiáng)烈，可以選擇等額本息，這樣你前期的日子不會(huì)太緊張，但如果對(duì)于未來(lái)收入不確定，最好還是等額本金法。

如果你有意向提前還貸款，那么該選擇哪個(gè)貸款方式呢？一般來(lái)說(shuō)選擇等額本金更合適，等額本息的方式，前面還的利息多本金少，所以你提前還貸款，就比較吃虧了?；蛘哒f(shuō)等額本息就是讓你打持久戰(zhàn)的。所以這兩種還款方式，大家一定要算清楚?？梢詭湍闶∠虏簧俚腻X(qián)。那么買(mǎi)房子當(dāng)中，我們還有哪些賬要算清楚呢？咱們明天接著講。

第四篇：讀書(shū)筆記-馮侖買(mǎi)房這些事兒 （4）

馮侖買(mǎi)房這些事兒5：開(kāi)發(fā)商的貓膩

各位書(shū)友大家好，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書(shū)圈，今天我們繼續(xù)來(lái)講這本書(shū)，馮侖買(mǎi)房這些事兒，在最近2年時(shí)不時(shí)就會(huì)爆出房?jī)r(jià)下跌的消息，但是跟大家的感覺(jué)又明顯不一樣，這是怎么回事？這主要是統(tǒng)計(jì)的問(wèn)題，比如北京上海這樣的特大城市，核心區(qū)和郊區(qū)路程就很遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)也能差一倍，如果計(jì)算加權(quán)平均房?jī)r(jià)，就是相當(dāng)于把核心區(qū)和郊區(qū)的房?jī)r(jià)加起來(lái)然后平均計(jì)算，參考的價(jià)值不大，而且現(xiàn)在的房子建設(shè)主要都在郊區(qū)，核心區(qū)域已經(jīng)沒(méi)有什么地了，所以你會(huì)看到大量房子都在郊區(qū)開(kāi)盤(pán)，也就拉低了房?jī)r(jià)。但其實(shí)核心區(qū)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有下跌。

另外，現(xiàn)在由于新房限價(jià)很厲害，開(kāi)發(fā)商要想達(dá)到業(yè)績(jī)預(yù)期，就得搞點(diǎn)外科手段，比如捆綁精裝修，車(chē)位，以及配套設(shè)施，跟你簽兩份合同，所以盡管開(kāi)盤(pán)價(jià)很低，但是買(mǎi)房的費(fèi)用其實(shí)一點(diǎn)都不少。所以新房?jī)r(jià)格漲跌其實(shí)也沒(méi)有多少參考意義，去看新房?jī)r(jià)格，還不如去看全市的二手房?jī)r(jià)格更客觀(guān)，這才是購(gòu)房人賣(mài)房時(shí)候的價(jià)格，全市也比較分散，不會(huì)因?yàn)橐粌蓚€(gè)盤(pán)集中賣(mài)出，而影響數(shù)據(jù)。所以研究房地產(chǎn)的人，通常只看統(tǒng)計(jì)局每月公布的二手房?jī)r(jià)格漲跌數(shù)據(jù)。

樓市一般有金九銀十的說(shuō)法，一到9月就是銷(xiāo)售旺季，開(kāi)發(fā)商通常都提前蓄客，批量開(kāi)盤(pán)，然后制造幾百套上千套房源被一搶而光的假象，但是2019年的金九銀十基本已經(jīng)完蛋，由于政策并未按照預(yù)期放松，限購(gòu)限貸限售仍然壓制樓市，所以現(xiàn)在很難再出現(xiàn)銷(xiāo)售井噴的情況。

現(xiàn)在很多人都被樓市嚇怕了，之前經(jīng)常看到日光盤(pán)的報(bào)道，說(shuō)什么幾千套房源，一天就搶光了。還有什么購(gòu)房人攜帶巨款，徹夜排隊(duì)的事情，比如之前南京就有過(guò)類(lèi)似的報(bào)道，而且似乎還是真事，并非是開(kāi)發(fā)商請(qǐng)來(lái)的托，作者說(shuō)其實(shí)很多人都被忽悠了，首先，徹夜排隊(duì)的，都是之前確定好意向的，甚至都已經(jīng)交過(guò)定金的。其次，開(kāi)發(fā)商驗(yàn)資，也是為了加快回款速度，找到真實(shí)的客戶(hù)群，恰恰說(shuō)明開(kāi)發(fā)商有資金壓力。第三，新房?jī)r(jià)格被政府刻意壓低，形成了

套利空間。老齊多說(shuō)一句，現(xiàn)在大多數(shù)新盤(pán)火爆，都是因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格明顯低于周邊二手房造成的，大家看到有巨大的套利空間，才會(huì)不顧一切的去買(mǎi)房。所以政府限價(jià)，其實(shí)反而催生了樓市火爆。但是購(gòu)房人也要想想，二手房的價(jià)格是不是靠譜，雖然標(biāo)價(jià)很高，但等你賣(mài)出的時(shí)候，未必就是這個(gè)價(jià)格了，所以套利機(jī)會(huì)看起來(lái)很完美，但是不一定真的能夠?qū)崿F(xiàn)。

至于房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，作者提醒投資者可以關(guān)注一些房產(chǎn)中介的數(shù)據(jù)，比如掛牌量，如果持續(xù)增多，就說(shuō)明賣(mài)房的多，買(mǎi)房的少，供給大于需求，房?jī)r(jià)的議價(jià)空間加大，如果帶看量增加，則說(shuō)明賣(mài)房的增多，賣(mài)家又開(kāi)始占優(yōu)勢(shì)。帶看量增加的后幾個(gè)月，市場(chǎng)先是成交量復(fù)蘇，之后就是價(jià)格回暖。

接下來(lái)作者說(shuō)了一下首付貸，他的觀(guān)點(diǎn)跟老齊一樣，認(rèn)為首付貸比毒品還可怕，這東西讓買(mǎi)房人和開(kāi)發(fā)商都樂(lè)此不疲，有了首付貸買(mǎi)房人的購(gòu)房門(mén)檻降低了，緩解了前期自有資金不足的問(wèn)題，也放大了資金杠桿。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是單純的加了杠桿，增加客戶(hù)，提高銷(xiāo)售額，賺取更多的利息收入。

首付貸最大的特點(diǎn)就是幫助買(mǎi)房人，在正常的抵押貸款之外，再獲得一筆資金，他的來(lái)源都是一些消費(fèi)貸，民間金融，甚至不排除高利貸。說(shuō)到底就是反復(fù)抵押，加長(zhǎng)杠桿的操作。每加長(zhǎng)一個(gè)環(huán)節(jié)，也就更加脆弱，一旦出現(xiàn)一個(gè)裂縫，那就隨時(shí)暴雷。

首先，首付貸在房?jī)r(jià)上漲的階段，相安無(wú)事，反而會(huì)加速你賺錢(qián)的速度，也放了一批根本買(mǎi)不起房，資質(zhì)不夠的投資者入場(chǎng)，這個(gè)看起來(lái)就跟美國(guó)的次貸危機(jī)很像了。前期炒高價(jià)格，后期危害銀行金融安全

其次，房?jī)r(jià)一旦下跌，首付貸就會(huì)出現(xiàn)斷供和違約，整個(gè)金融系統(tǒng)會(huì)遭遇重創(chuàng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)之后會(huì)跟著倒霉。

第三，首付貸讓樓市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，之前跌5成都不會(huì)有問(wèn)題，首付貸后跌2成，可能就要出大問(wèn)題。

第四，他實(shí)際上就是假消費(fèi)，真買(mǎi)房，讓進(jìn)入消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的錢(qián)進(jìn)一步減少，同時(shí)催生樓市泡沫。所以首付貸其實(shí)一直都在打擦邊球，對(duì)于經(jīng)濟(jì)和樓市，有百害而無(wú)一利，打擊首付貸的決心，也就能看出調(diào)控樓市的決心。

現(xiàn)在還有一個(gè)問(wèn)題，也多次被提及，那就是小產(chǎn)權(quán)會(huì)不會(huì)復(fù)活，那些購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的人，依然抱有幻想，期待可以回到合法的軌道，美其名曰小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正。其實(shí)所謂的小產(chǎn)權(quán)，這都是老百姓的稱(chēng)呼，而真實(shí)的情況就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)，土地使用者沒(méi)有繳納土地出讓金，房屋也沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的產(chǎn)權(quán)證明。都是鄉(xiāng)政府和村政府的一紙合同而已。一直以來(lái)我們也沒(méi)管理這塊，讓小產(chǎn)權(quán)成了氣候，現(xiàn)在黑不提白不提的住著似乎一點(diǎn)問(wèn)題都沒(méi)有，有的還能私下里進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。也不必交任何稅費(fèi)。由于不涉及土地問(wèn)題，小產(chǎn)權(quán)要比我們說(shuō)的產(chǎn)權(quán)房屋便宜的不止一點(diǎn)。作者提醒，小產(chǎn)權(quán)不可能轉(zhuǎn)正，他也不是財(cái)產(chǎn)權(quán)，只是一個(gè)使用權(quán)，投資層面看，小產(chǎn)權(quán)房不具備變現(xiàn)的可能性。這點(diǎn)老齊也多說(shuō)一句，從法的精神來(lái)看，國(guó)家也絕不可能讓小產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)正，那樣就變成了鼓勵(lì)違法，懲罰守法，那以后誰(shuí)還當(dāng)良民。所以早早打消這個(gè)念頭為好?，F(xiàn)在北京一些地方，因?yàn)橐w合法的長(zhǎng)租房，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)開(kāi)始回收了。至于怎么回收，這就要看良心了，有良心的，給你一定補(bǔ)償，沒(méi)有良心的，直接把錢(qián)退你，就把房子拿回來(lái)了，至于你在房子上的投入，那就只能自認(rèn)倒霉。你沒(méi)地方說(shuō)理去。合同不可能對(duì)抗國(guó)家法律。

在你去售樓處咨詢(xún)售樓小姐的時(shí)候，基本都是一個(gè)答復(fù)，手慢無(wú)，這個(gè)房子已經(jīng)賣(mài)完了，就剩下一兩套了，逼迫你趕緊做決定，但其實(shí)根本不是這么回事，絕大多數(shù)房子根本就沒(méi)有賣(mài)出去，但是他們不會(huì)說(shuō)真話(huà)，因?yàn)槟菢幽憔透毁I(mǎi)了。他必須要營(yíng)造出緊俏的氛圍，然后時(shí)不時(shí)的告訴你，出了一個(gè)特價(jià)房，讓你以為撿到一個(gè)大便宜，在這里，作者以一個(gè)資深開(kāi)發(fā)商的身份，告訴我們五個(gè)常見(jiàn)的手法。

第一，就是剛才說(shuō)的特價(jià)房，這里面也分兩種，一種是房子自身原因造成的特價(jià)，比如位置，采光不好，所以打折處理。另一種是先提價(jià)再打折，跟雙十一甩賣(mài)商品是一個(gè)道理，這種情況下，開(kāi)發(fā)商就有更多的主動(dòng)權(quán)。比如全款的折扣大，貸款的折扣小等等。另外，這么做的好處是大大的，買(mǎi)房人明明被人賣(mài)了，但是心里也會(huì)很高興。以為自己占了個(gè)大便宜，還會(huì)到處跟人吹牛。

第二，首付分期，一般使用這種手法的開(kāi)發(fā)商都有年底沖業(yè)績(jī)的需求，甚至這種情況下，他們還會(huì)要求，購(gòu)房人后續(xù)無(wú)法支付首付款也無(wú)所謂，他們可以退錢(qián)。所以做業(yè)績(jī)的針對(duì)性非常明顯。

第三類(lèi)，免中介費(fèi)用，現(xiàn)在中介幫著開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售新房已經(jīng)不是新鮮事了，甚至賣(mài)新房比賣(mài)二手房他們賺的還要更多，所以中介會(huì)非常熱衷于給購(gòu)房人推薦新房。這確實(shí)增加了新房的銷(xiāo)售效率，開(kāi)發(fā)商相當(dāng)于按照效果付費(fèi)，省去了大把的無(wú)效營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，目前，開(kāi)發(fā)商給中介的返點(diǎn)傭金能達(dá)到房款的5%，也就是說(shuō)大城市中，一套標(biāo)價(jià)500萬(wàn)的新房，中介能拿到25萬(wàn)。同樣是買(mǎi)房，買(mǎi)二手房買(mǎi)家要出中介費(fèi)，而買(mǎi)新房開(kāi)發(fā)商替你負(fù)擔(dān)中介費(fèi)，所以你也會(huì)覺(jué)得相當(dāng)劃算。

第四類(lèi)，團(tuán)購(gòu)，其實(shí)就是集中開(kāi)盤(pán)的變種，他只是一種形式，但是優(yōu)惠力度能有多大，并不好說(shuō)。第五類(lèi)就是眾籌，說(shuō)白了就是集資買(mǎi)房，這肯定是投資性質(zhì)的，但是卻沒(méi)有保本收益。買(mǎi)房者能不能拿回本金，也要看眾籌平臺(tái)的信用和實(shí)力了，這里面風(fēng)險(xiǎn)并不小。

很多人都在問(wèn)，地鐵馬上就要開(kāi)通了，會(huì)不會(huì)漲房?jī)r(jià)，大城市交通一塌糊涂，而且大家通勤時(shí)間都比較久，所以地鐵成了唯一的抓手，地鐵肯定是房?jī)r(jià)的一個(gè)重要參考因素，但是地鐵在規(guī)劃的時(shí)候，就基本已經(jīng)寫(xiě)在房?jī)r(jià)里了，有句話(huà)叫做，規(guī)劃漲房?jī)r(jià)，建成漲房租，所以地鐵修好后，并不能夠在拉升房?jī)r(jià)，只能夠拉升房租。另外，高鐵和機(jī)場(chǎng)，這種交通工具就讓人又愛(ài)又恨了，高鐵和機(jī)場(chǎng)修通，會(huì)讓這個(gè)地方的整體房?jī)r(jià)上漲，但是離的特別近的房子，反而因?yàn)樵胍粑廴竞腿巳好芗H值。明天我們?cè)賮?lái)談?wù)勱P(guān)于買(mǎi)房的時(shí)機(jī)和準(zhǔn)備。咱們明天再見(jiàn)。

第五篇：讀書(shū)筆記-馮侖買(mǎi)房這些事兒 （2）

馮侖買(mǎi)房這些事兒2：該怎么判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)還有沒(méi)有潛力

各位書(shū)友大家好，歡迎繼續(xù)做客老齊的讀書(shū)圈，今天我們還是繼續(xù)來(lái)講馮侖買(mǎi)房這些事兒，昨天我們說(shuō)到了，大城市買(mǎi)房要小心，小城市買(mǎi)大房子同樣也要小心，作者講，三四五線(xiàn)住房的新增供給越來(lái)越多，為這些小地方帶來(lái)了投資熱度，經(jīng)濟(jì)區(qū)域正在逐漸變得更好，按理說(shuō)，在這些地方買(mǎi)到核心地段，高端一點(diǎn)的產(chǎn)品，未來(lái)升值是有保障的。但是老齊也提醒一些，三四五線(xiàn)城市里面有很多收縮型城市，無(wú)論開(kāi)發(fā)商把當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的多好，人口只要持續(xù)流出，這個(gè)地方以后再賣(mài)房子都會(huì)很困難。

作者告訴大家，該怎么判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)還有沒(méi)有潛力，這就要看城市新房和二手房的比例關(guān)系，又叫做新房二手房成交比。是評(píng)判房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)不會(huì)大漲的標(biāo)準(zhǔn)，舉個(gè)例子北京的新房和二手房的成交比已經(jīng)是1：1，也就意味著樓市已經(jīng)基本飽和，而紐約新房二手房的大概是1:4，也就是說(shuō)賣(mài)出5套房，有4套都是二手房，這時(shí)候新房?jī)r(jià)格就很難上漲了。

還有一個(gè)指標(biāo)就是人口，人口絕對(duì)值在減少，那么房?jī)r(jià)就缺乏人口支撐，很難上漲，如果一個(gè)城市每年有大量的新增人口流入，那么樓市就還有希望。如果站在投資的角度去看房地產(chǎn)，這就變得十分簡(jiǎn)單了，你不要考慮結(jié)婚，和居住的問(wèn)題，他就是一筆賬，只要選擇一個(gè)城市發(fā)展足夠快，房子價(jià)格夠低，房子能夠租的出去，就可以去投資。這點(diǎn)老齊也是比較贊同的，我看空房?jī)r(jià)，主要是因?yàn)樗F了，但其實(shí)并非是死空頭，到了合適的位置也是可以買(mǎi)的，我在10幾年前也是買(mǎi)過(guò)房的。從這點(diǎn)看，也許新一線(xiàn)還有機(jī)會(huì)，比如成都，杭州，重慶，武漢，西安，南京，青島等地，這些城市正在爭(zhēng)搶人口，里面可能會(huì)有幾個(gè)，在未來(lái)脫穎而出，形成人口的持續(xù)流入，那么對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)也會(huì)有支撐作用，相反如果在這10幾年被其他城市搶走人口，那么房?jī)r(jià)就很難維持了。

下面我們說(shuō)說(shuō)學(xué)區(qū)房，前幾年學(xué)區(qū)房都已經(jīng)妖魔化了，一個(gè)10平米的過(guò)道，都能賣(mài)出大幾百萬(wàn)的價(jià)格，而且還一房難求。只是因?yàn)檫@個(gè)房子能上周邊的名校，這就是房?jī)r(jià)綁架教育的典型代表。很多家長(zhǎng)的邏輯就是，上不了好小學(xué)，就上不了好中學(xué)，沒(méi)有好中學(xué)也就沒(méi)有好大學(xué)，也找不到好工作，所以現(xiàn)在買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房上個(gè)好小學(xué)，比孩子考上了清華北大還露臉。但其實(shí)這中間的邏輯根本就不是線(xiàn)性，上了好小學(xué)也不一定就能進(jìn)好中學(xué)，所以好小學(xué)離好工作之間差了十萬(wàn)八千里，最后成功的概率可能只有百分之幾。

學(xué)區(qū)房的背后是什么？其實(shí)就是優(yōu)質(zhì)人才和優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，好學(xué)校永遠(yuǎn)是稀缺的，所以學(xué)區(qū)房也都必然是貴的離譜的，但是他的邊際效用有沒(méi)有那么大就很那說(shuō)了。上了重點(diǎn)小學(xué)你就能在高考多考100分？恐怕未必，所以學(xué)區(qū)房更多是家長(zhǎng)們花錢(qián)買(mǎi)安心，我該做的都做了，以后你學(xué)習(xí)不好，就不賴(lài)我了。所以學(xué)區(qū)房其實(shí)也是家長(zhǎng)甩鍋的一個(gè)主要方式。教育孩子最重要的是什么，其實(shí)是塑造他健全的人格，培養(yǎng)他良好的品行，和主動(dòng)的持續(xù)的學(xué)習(xí)能力。這些都是學(xué)區(qū)房給不了的。老齊也多說(shuō)一句，其實(shí)有時(shí)候父母并不全是為孩子好，如果用買(mǎi)學(xué)區(qū)房的錢(qián)供他一路私立學(xué)校，請(qǐng)最好的老師，然后海外留學(xué)。對(duì)孩子的塑造應(yīng)該比上某個(gè)重點(diǎn)小學(xué)更有利。但家長(zhǎng)不這么干，其實(shí)想的就是，我先讓孩子上學(xué)，之后再把學(xué)區(qū)房賣(mài)掉，再賺一大筆錢(qián)。所以這本身還是自己貪心。也就別說(shuō)為了孩子砸鍋賣(mài)鐵這事了。

房子漲價(jià)，大家會(huì)幸福嗎？不會(huì)，沒(méi)房的人肯定不幸福，因?yàn)槭杖敫咀凡簧戏績(jī)r(jià)，而有房的人其實(shí)也不幸福，因?yàn)榉孔由蹈约阂矝](méi)什么關(guān)系，除了慶幸買(mǎi)房買(mǎi)的早之外，沒(méi)有任何實(shí)惠。他也不敢賣(mài)，因?yàn)橘u(mài)了很可能就再也買(mǎi)不回來(lái)了。所以盡管房子價(jià)值千八百萬(wàn)，但是日子過(guò)的依舊很苦。有人說(shuō)他們把房賣(mài)了租房住，基本就吃喝不愁了，但是他們的思路還是買(mǎi)房的思路，所以永遠(yuǎn)不會(huì)這么考慮問(wèn)題，絕大部分人被洗腦洗了10幾年，現(xiàn)在接受不了租房這個(gè)現(xiàn)實(shí)，總覺(jué)得低人一等。老齊也有很多朋友，明明租的是一年大幾十萬(wàn)的高檔小區(qū)，但是也依然覺(jué)得不爽。感覺(jué)不如有套房，哪怕是個(gè)老破小都會(huì)更有底氣。現(xiàn)在其實(shí)你只需要把房子賣(mài)了，拿錢(qián)出來(lái)隨便做點(diǎn)保本投資，只需要利息的三分之一到二分之一，就可以租一套更好的房子了。所以顯然跟買(mǎi)房比，租房劃算的多。

但是為什么很多人還是不喜歡租房呢？就是他們窮的時(shí)候租怕了，那時(shí)候租非常差的房子，或者是合租房，經(jīng)常被房東驅(qū)趕，但其實(shí)你只要租高檔一點(diǎn)的小區(qū)，房東比房客更希望穩(wěn)定。他巴不得你跟他簽一個(gè)3-5年的長(zhǎng)約。甚至到期后，他還不愿意讓你走。所以對(duì)于租房來(lái)說(shuō)，越破的房子，房東越不好打交道，越好的房子，房東越友善。甚至有的豪宅，房東巨有錢(qián)，根本不在乎那點(diǎn)房租，前段時(shí)間有個(gè)段子，說(shuō)有的房東，都忘了手上還有這么一套房子。老齊也租房5年了，我的體會(huì)是，租房沒(méi)什么不同，自打我租房以來(lái)，房東都沒(méi)露過(guò)面。房子里的家具家電都是我自己換的，之前我買(mǎi)的房子才住了8年，現(xiàn)在租的房子只要想住也可以一直住下去。所以并沒(méi)有什么歸屬感不強(qiáng)的問(wèn)題。我也打算一直租下去，這里住煩了可以換個(gè)更好的地方再住幾年，現(xiàn)在唯一擔(dān)心的，就是不知道該怎么跟房東開(kāi)口。他肯定會(huì)挽留我。

所以老齊可以給大家一個(gè)忠告，租的房子好一點(diǎn)，租期長(zhǎng)一點(diǎn)，按時(shí)付房租，最好一年一付，基本沒(méi)問(wèn)題的。只有低端租房，才會(huì)有房東驅(qū)趕房客，沒(méi)事經(jīng)常漲價(jià)的情況。高端租房，租金很穩(wěn)定。大概3年漲一次，頂多漲10%左右，年化漲幅算下來(lái)也就3%而已。

之前網(wǎng)易做過(guò)一個(gè)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)女性名下有房的比男性的比例還高，其中女性公務(wù)員有房的比例達(dá)到82%，女性普遍認(rèn)為房產(chǎn)比存款更有安全感，女性支出方面住房支出排在第一，占總支出的14.75%，在男性的支出份額里，儲(chǔ)蓄理財(cái)排名第一，接近15%，住房排第二，其他消費(fèi)男性往往很少。之前結(jié)婚一般女方都要求男方家有房，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)實(shí)在是太高，所以現(xiàn)在雙方結(jié)婚的前提，一般都是男方家買(mǎi)房付首付，然后結(jié)婚后小兩口還貸款。從現(xiàn)在男女對(duì)房子的態(tài)度來(lái)說(shuō)，女性對(duì)于房子更加重視，而且他們?cè)谫?gòu)房的時(shí)候，30%的女性，偏愛(ài)全款支付。

在租房中男女雙方也存在不同，女性租房的時(shí)候更偏向合租，而且低端租房比例女性低于男性。在2000元以上的租金范圍，女性比例都要更高。所以可見(jiàn)，對(duì)于房子這個(gè)事上，女性的偏好要明顯超過(guò)男性。無(wú)論是租房還是買(mǎi)房。也正是這些心態(tài)，讓很多年輕人為房子所困擾，你不看重房子，覺(jué)得房子無(wú)所謂，但往往架不住你的另一半，看中房子，或者另一半的家里人看中房子。所以也就逐漸被這種事情所裹挾。

下面我們來(lái)說(shuō)說(shuō)調(diào)控，從2003年開(kāi)始，樓市就開(kāi)始了只漲不跌的神話(huà)，中間只出現(xiàn)過(guò)局部下跌，和短期下跌，從全國(guó)來(lái)看還是整體上漲的。作者稱(chēng)中國(guó)的樓市調(diào)控叫做無(wú)規(guī)律調(diào)控，在最密集的時(shí)候，政策密集發(fā)布，一個(gè)月一次，甚至半個(gè)月就一次，在2006年，2010年，2013年和2017年，這是房地產(chǎn)調(diào)控的主要四個(gè)時(shí)段，我們從中間也能總結(jié)一些規(guī)律，基本3-4年一次，調(diào)控兩年，松兩年，松的那兩年就會(huì)造成房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，然后就再次調(diào)控，只有這最近的一次調(diào)控，比較兇猛，已經(jīng)持續(xù)了2年多的時(shí)間，快跟下一次連上了。一開(kāi)始是國(guó)字號(hào)政策，比如我們熟悉的國(guó)八條，國(guó)五條，新國(guó)八條，330新政，317新政，后來(lái)開(kāi)始因城施策，各地開(kāi)始發(fā)布政策，比如京八條，滬九條。

之前我們講過(guò)，全球樓市分為3種類(lèi)型，美國(guó)式，新加坡式的和德國(guó)式，美國(guó)百分百靠市場(chǎng)，新加坡80%靠政府調(diào)控，德國(guó)基本一半一半，靠租房調(diào)控。中國(guó)樓市調(diào)控，這么多年來(lái)，也壓根就沒(méi)想好，在這三種模式之間來(lái)回切換，比如開(kāi)發(fā)商拿地，拿多少地，賣(mài)多少錢(qián)，政府都要管，初衷是好的，但是結(jié)果卻跟計(jì)劃經(jīng)濟(jì)一樣，越管越亂，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有了積極型，供給跟不上需求，購(gòu)房者也懵逼了。所以中國(guó)樓市就跟中國(guó)足球一樣，學(xué)的東西太多，但沒(méi)有一項(xiàng)學(xué)的深入，最后就是內(nèi)分泌紊亂。全都亂套了。反而價(jià)格越來(lái)越高。

作者認(rèn)為，不應(yīng)該叫房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)該叫住宅調(diào)控，所謂城市化就是其實(shí)就是聚集效應(yīng)，空間聚集，產(chǎn)業(yè)聚集，人口聚集，房地產(chǎn)除了住宅之外，還有很多其他的領(lǐng)域和功能，比如開(kāi)發(fā)商如果能夠把長(zhǎng)租公寓做好，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，給年輕人提供穩(wěn)定的租賃住房，也是一件好事。明天我們?cè)賮?lái)順著作者的思路，了解一下高房?jī)r(jià)到底該怎么解決。