第一篇：社會經濟調查日記

社會經濟調查（學年論文）日記

派斯學院會計學系

社會經濟調查（學年論文）

日記

學號： 姓名：

派斯學院會計學系制

社會經濟調查（學年論文）日記

年月日第篇

年月日第派斯學院會計學系制

第二篇：社會經濟調查（本站推薦）

關于XXXX大學在校生對淘寶網安全信任程度的調查

一、調查目的與內容

目的：了解XXXX大學在校生對淘寶網安全的滿意程度，收集學生們對網購安全的建議，進而對網購的安全進行改進和完善。

內容：調查XXXX大學在校生對淘寶網安全的信任程度。

二、調查總體、樣本和資料收集和分析方法

調查的總體為XXXX大學大一至大三的在校生。

調查的樣本規(guī)模為：對XXXX大學大一到大三每個年級隨機抽查60人，3個年級總共成功抽查180位同學。

調查分析單位為個人。

三、抽樣程序

樣本抽取采用多階段隨機抽樣方法進行

1、從每個年級中隨機抽取12個班級。

2、從每個班級中隨機抽取5位同學。

四、抽樣的具體步驟與方法

第一階段：從每個年級中抽取班級。

采用簡單隨機抽樣的方法，列出學校所有的學院名單，順序編號，用寫小紙條抽簽的方式抽出12個班級。

第二階段：從每個班級中抽取同學。

采用簡單隨機抽樣的方法，列出班級所有的學生名單，順序編號，用寫小紙條抽簽的方式每班抽出5位同學。

五、調查實施

1、挑選調查員——每個年級的調查員最好由3~4名不同學院的學生組成。男女比例最好相當。調查員具有誠實、認真、吃苦、耐勞的品質，以及較強的與人交往能力、口頭表達能力、自我保護能力。

2、保證調查質量——調查最好在周一到周四的晚上9點到10點進行。以避免很多學生上課或者聽報告的情況發(fā)生。

3、注意調查員的人身安全——最好調查時至少兩人同行，男女搭配，不能單獨行動，23點前必須返回。

六、進度安排

1、準備階段：6月1日—6月10日。

具體工作為設計調查問卷、組織調查員隊伍、抽取好每個年級的學院和班級，試調查。

2、調查實施階段：6月11日—6月15日。

具體工作為按調查計劃安排，進入樣本學院和班級開展調查；實地抽取班級的同學；以結構式訪問完成調查問卷。

3、資料整理階段：6月15日—6月26日。

將調查好的問卷統(tǒng)一收集和整理。整理后保存文本材料一份，計算機材料一份。并進行分析。

4、分析資料和撰寫研究報告階段：6月27日—6月30日。

經過調查問卷的整理和分析，完成調查報告一份，專題論文一篇。

第三篇：社會經濟調查實施方案

一、目的 社會經濟調查是工商管理專業(yè)本科學生整個學習過程中一個極其重要的教學環(huán)節(jié)，是學生運用在校學習的基本知識和基礎理論，去研究和探討實際問題的實踐鍛煉，是培養(yǎng)學生養(yǎng)成運用專業(yè)的眼光去觀察經濟現(xiàn)象的一個重要手段。可以增強學生對管理實踐活動的了解，鍛煉學生的協(xié)調能力、溝通能力和對理論知識的綜合運用能力，培養(yǎng)學生的專業(yè)素養(yǎng)。通過撰寫社會

3、社會實踐可使用經管系提供的參考選題，也可由學生本人自定選題，但選題應在本專業(yè)范圍內。學生應盡量結合本職工作及（1）不能按要求完成社會調查各項工作；

（2）選題偏離專業(yè)；

（3）各項材料不齊或虛假；

（4）調查報告（項目報告或項目體會）存在明顯的觀點錯誤或基本理論錯誤，數據不正確或偽造，邏輯混亂，結構不完整，格式不規(guī)范，文字達不到寫作基本要求；

（5）調查報告（項目報告或項目體會）字數不足3000字；

（6）社會實踐時間不足二周；

（7）調查報告（項目報告或項目體會）屬抄襲。

3、社會實踐成績經審核達到60分及以上者給予2學分。沒有參加社會實踐工作、未交調查報告（或項目報告、項目體會等）者不計學分。

八、報告寫作基本內容

報告的格式一般由：標題、目錄、概述、正文、結論與建議、附件等幾部分組成。

1、標題

關于標題，一般要在與標題同一頁，把被調查單位、調查內容明確而具體地表示出來，如《關于哈爾濱市家電

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第四篇：昆明社會經濟調查

昆明市社會經濟發(fā)展狀況調查

世間亙古不變的是一切都在變，當人們回首走過的足跡，歷史匆匆的腳步與時間的逝去伴隨的總是或觸目驚心，亦或是點點滴滴的蛻變，也留下或深或淺的記號。一個人的成長、一個故事的發(fā)展、一段歷史的傳承、一個時代的變遷，總是述說著一個城市高速發(fā)展的經濟、多姿的人文情懷、秀麗的異域風光、華燈初上的繁華、追逐潮流的旋律。昆明一個古老的傳說、一個民族和諧的家園，每個人都見證著她從貧窮落后到風生水起的滄桑巨變，百年風云。作為一個生存在這片土地上的人們，我們的生活起居都與這個城市有著休戚相關的聯(lián)系，關注這個城市社會經濟跳動的脈搏是我們應盡的責任，昆明的興衰來自人們共同的奮斗。讓我們走進昆明、體會昆明、認識昆明。

一、昆明市概況(一)地理位置概況

昆明是云南的省會，是全省的政治、經濟、文化、社會事業(yè)發(fā)展中心和交通、通訊樞紐。全市轄6區(qū)1市7縣，133個鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道辦事處)?？偯娣e2.1萬平方公里，總人口726萬，其中常住人口643.2萬。昆明區(qū)位優(yōu)越，交通便利。是中國面向東南亞、南亞的前沿和重要門戶，滇中城市經濟圈的中心，具有“東連黔桂通沿海，北經川渝進中原，南下越老達泰柬，西接緬甸連印巴”的獨特區(qū)位。作為區(qū)域性國際交通樞紐，昆明公路、鐵路、民航、管道、航運五大綜合交通體系日益完善。5000多公里等級公路通達省內各地和鄰省鄰國，6條高速公路輻射全省，4條國道通向四川、貴州、廣西和越南、老撾、緬甸。8條國內鐵路交匯，4條國際鐵路出境，構筑起昆明“八出省、四出境”的鐵路大通道。設計旅客吞吐量6500萬人次的昆明長水國際機場即將竣工投用。(二)人文情懷

昆明歷史悠久，人文薈萃。具有悠久的歷史、燦爛的文化，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，具有3萬多年的人類生活史、2400多年的滇中文化史、1240多年的建城史，擁有獨特的歷史文化、民族文化、生態(tài)文化、佛教文化、都市時尚文化和邊疆異域文化。公元765年，南詔國修筑拓東城，為昆明建城之始。13世紀，意大利旅行家馬可?波羅將昆明譽為“壯麗大城”。昆明是世界偉大航海家鄭和、人民音樂家聶耳的故鄉(xiāng)，“重九起義”、“護國首義”、“西南聯(lián)大”、“一二?一”運動等重大歷史事件在這里發(fā)生。現(xiàn)有各級文物保護單位432項，其中全國重點文物保護單位16項，省級重點文物保護單位59項。“滇劇”、“花燈”等地方戲曲廣為人知，“昆明斑銅”工藝品獨具特色，“滇菜”蜚聲海外。

昆明民族眾多，風情濃郁。是一個多民族匯集的城市，有3個民族自治縣、5個民族鄉(xiāng)、47個少數民族村委會、2196個民族雜居村，世居民族26個，少數民族人口88.98萬，占常住人口的13.84%，呈大分散、小聚居的特點。各民族長期和睦相處，既相互影響、融會貫通，又保持著各自的民族傳統(tǒng)、生活方式、民俗習慣和文化藝術，延續(xù)著各具特色的習俗、風味獨特的飲食、風情濃郁的歌舞、絢麗多彩的服飾、風格各異的建筑。彝族的“火把節(jié)”，白族的“三月街”、“繞三靈”，傣族的“潑水節(jié)”，苗族的“踩花山”，回族的“開齋節(jié)”，傈僳族的“刀桿節(jié)”等久負盛名，具有鮮明的少數民族民風、民俗、民情。

(三)地域風光

昆明四季如春，風光秀美。地處云貴高原，市中心海拔1895米，三面環(huán)山，南瀕滇池，湖光山色交相輝映，是鑲嵌在祖國西南邊陲的一顆靚麗明珠?！疤鞖獬Ｈ缍拢ㄖΣ粩嗨臅r春”，屬低緯度高原山地季風氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，年平均氣溫15.1℃，年均降雨量1075毫米，年均日照2200小時，無霜期240天以上。鮮花常年開放、草木四季常青，無處不飛花、處處都是景，是享譽世界的“春城”、“花都”。作為首批中國優(yōu)秀旅游城市，昆明現(xiàn)有國家級風景名勝區(qū)3個，國家級旅游度假區(qū)1個，省級旅游度假區(qū)1個，擁有世界自然遺產和世界地質公園石林、世界園藝博覽園、“高原明珠”滇池、“東方雕刻藝術寶庫”筇竹寺五百羅漢、云南民族村、云南陸軍講武堂等著名景區(qū)景點，是休閑、旅游、度假、居住的理想之地。

(四)自然資源

昆明資源豐富，物產豐饒。地處“動物王國”、“植物王國”，有脊椎動物500余種，野生植物1200余種、花卉460余種，花卉、藥材等資源具有較高的開發(fā)利用價值。礦藏資源主要有磷、鹽、鐵、鈦、煤、石英砂、粘土、硅石、銅等，以磷、鹽礦最為豐富，磷礦探明儲量22.77億噸，巖鹽儲量12.22億噸，芒硝儲量19.08億噸，東川是我國六大產銅基地之一。有滇池、陽宗海等高原淡水湖泊及眾多大小河流，多年平均地表水資源量64.95億立方米，水能資源132.3萬千瓦，可開發(fā)量39.7萬千瓦。地熱資源分布較廣，出露的溫泉有50多處。日照時間長，陽光充足，太陽能資源十分豐富。

(五)產業(yè)結構

昆明地位特殊，產業(yè)集中。作為全省唯一的特大型城市，2011年，昆明以全省5.3%的面積，集中了13.9%的人口，實現(xiàn)了28.68%的GDP，固定資產投資占37.99%，社會消費品零售總額占42.39%，外貿進出口總額占74.9%。農業(yè)形成了糧、煙、畜、菜、花、果等六大特色產業(yè)和優(yōu)勢產品，建成了中國花卉種苗繁育中心和亞洲最大的花卉市場。被列為“兩化融合”、“三網融合”國家級實驗區(qū)，工業(yè)化和信息化融合步伐加快。工業(yè)以4個國家級、16個省級園區(qū)為主的產業(yè)園區(qū)體系為支撐，形成了以煙草、冶金、機電、醫(yī)藥、化工、電力為支柱，門類齊全、綜合性較強的工業(yè)體系，名優(yōu)卷煙、精密機床、光學儀器、磷化工產品、天然香料、云南白藥等產品馳名中外。以商貿、旅游、文化、金融、信息、會展和現(xiàn)代物流為主體的服務業(yè)發(fā)展迅速。

昆明政策優(yōu)惠，充滿活力。享有國家西部大開發(fā)、橋頭堡建設和云南省綜合改革試點市的政策支持。通過持續(xù)推進軟環(huán)境整建和深化行政管理體制改革，精簡行政審批事項420項，行政審批事項和收費項目始終保持全國同類城市最少水平，投資發(fā)展環(huán)境寬松優(yōu)越。全市共有49家銀行業(yè)金融機構(含分支機構)，30家保險公司，2家證券公司，42家證券公司營業(yè)部，各類駐昆商會140多個。有高等院校13所，在昆中央、省屬重點科研院所12家。近年來，沃爾瑪、百事可樂、波音、家樂福、卡特比勒、巴斯夫等世界500強和中鐵、中鋁、武鋼、南車等中國500強企業(yè)相繼落戶昆明。

二、現(xiàn)代新昆明建設情況

2003年5月，省委、省政府在昆明召開城市規(guī)劃與建設現(xiàn)場辦公會議，明確了“一湖四片”、“一湖四環(huán)”的規(guī)劃方向，作出了建設現(xiàn)代新昆明的重大戰(zhàn)略決策。近年來，在黨中央、國務院和省委、省政府的正確領導下，在社會各界的關心支持下，昆明市委、市政府團結帶領全市各族人民，堅定不移貫徹落實科學發(fā)展觀，大力解放思想，銳意改革創(chuàng)新，全市經濟社會又好又快發(fā)展，圓滿完成“十一五”規(guī)劃確定的各項目標任務，現(xiàn)代新昆明建設取得重大進展?！笆晃濉逼陂g，全市地區(qū)生產總值從2005年的1080.13億元增加到2010年的2120.37億元，年均增長12.7%；地方財政總收入從227億元增加到559.6億元，年均增長19.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到18876元，農民人均純收入達到5810元，年均實際增長10.5%和8.5%。

2011年，面對復雜多變的國際環(huán)境和嚴峻的經濟形勢，全市各族人民圍繞科學發(fā)展這一主題，緊扣轉變經濟發(fā)展方式這一主線，搶抓橋頭堡建設機遇，積極應對各種不利因素與挑戰(zhàn)，銳意進取、奮力拼搏，“十二五”實現(xiàn)良好開局。

(一)是經濟綜合實力明顯提升。全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值2509.58億元，同比增長14%。地方財政總收入700.9億元，增長25.3%。全社會固定資產投資完成2701.11億元，增長25%。實現(xiàn)社會消費品零售總額1271.73億元，增長20%。一、二、三產業(yè)分別增長6.1%、16.7%、12.3%，三次產業(yè)結構調整為5.3：46.3：48.4。非公經濟占比達到44.8%。實際利用外資12.74億美元、引進市外資金1100億元，分別增長26.3%、15.75%。實現(xiàn)進出口貿易總額120.22億元，增長18.3%。國家創(chuàng)新型試點城市建設成效明顯，科技進步對國民經濟增長的貢獻率達56%，科技成果轉化率達39%。

(二)是基礎設施建設取得突破。主城支次道路改造穩(wěn)步推進，環(huán)湖公路和三環(huán)閉合通車。地鐵6號線一期工程即將投運，1、2、3號線快速推進，安寧至嵩明市域鐵路開工建設。長水國際機場即將投運。昆明鐵路樞紐、滬昆客專、云桂鐵路、中緬油氣管道工程暨云南煉油等重大項目加快推進。主城公交出行分擔率達40%，行政村公交覆蓋率達93%。以水利為重點的農村基礎設施建設穩(wěn)步推進，536件抗旱應急工程啟動實施，解決8.11萬農村人口飲水安全問題。

(三)是城鄉(xiāng)面貌發(fā)生明顯變化。強化城市規(guī)劃建設管理，主城功能不斷完善，城市品質穩(wěn)步提升?！八膭?chuàng)兩爭”扎實推進，榮獲“國家衛(wèi)生城市”、“國家節(jié)水型城市”稱號。加快呈貢新區(qū)建設，市級行政中心順利搬遷。用足用好“綜合改革試點市”政策，開展擴權強縣、擴權強鎮(zhèn)試點，縣域經濟發(fā)展加快。以全域城鎮(zhèn)化為抓手，山地城鎮(zhèn)和新農村建設穩(wěn)步推進，實施新農村省級重點建設村項目140個，全市城鎮(zhèn)化率達65.4%。

(四)是人民群眾生活不斷改善。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到21965元，農民人均純收入6985元，分別實際增長11%和13.3%。城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員13.15萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4%以內。教育、科技、衛(wèi)生、文化等社會事業(yè)全面進步。新農合參合率達到96.49%，城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險覆蓋率達到90%，21萬城鄉(xiāng)困難群眾納入最低生活保障，社會保障體系更加健全。開工建設保障性住房11.29萬套，解決4.43萬戶城市低收入家庭住房困難。扶貧工作成效明顯，解決4.92萬貧困人口溫飽問題。

(五)是生態(tài)文明建設步伐加快。推進市域水環(huán)境綜合治理，滇池水質惡化趨勢得到遏制，陽宗海水質達到III類水標準。強化污水收集處理，主城污水日處理能力達到110.5萬噸。新增城市綠地1370公頃，綠化覆蓋率達到43.6%。植樹造林37.16萬畝，森林覆蓋率達到46.06%。狠抓節(jié)能減排，單位生產總值能耗、二氧化硫排放量、化學需氧量均完成目標任務。

(六)是黨的建設富有成效。深入開展創(chuàng)先爭優(yōu)活動，各級黨組織戰(zhàn)斗堡壘作用和廣大黨員先鋒模范作用得到充分發(fā)揮。圓滿完成市、縣(市)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委換屆工作，各級領導班子建設得到加強。深化干部人事制度改革，加強干部教育培訓，干部隊伍綜合素質不斷提升。深入開展反腐倡廉建設，懲治和預防腐敗體系進一步健全。人大、政協(xié)工作成效顯著，民主法制建設不斷加強。宣傳、統(tǒng)戰(zhàn)、民族宗教、雙擁、老干、國防后備力量建設等工作取得新成績，工會、共青團、婦聯(lián)等人民團體和社會組織作用得到充分發(fā)揮。

三、存在的問題和短板

近年來，我市工業(yè)經濟工作在市委、市政府的正確領導下，通過認真貫徹落實省、市工業(yè)經濟發(fā)展和非公經濟發(fā)展會議精神，搶抓機遇，努力拼搏，真抓實干，圓滿完成了各項目標任務，但還存在不少的困難和問題，主要表現(xiàn)在：

（一）工業(yè)企業(yè)“小而弱”的特征比較突出，整體競爭力不強。不僅缺乏具有較強競爭力大中型企業(yè)，更缺乏小巨人式的小企業(yè)群體，在眾多小型企業(yè)中，普通小型加工企業(yè)仍占主要地位。

（二）在新一輪深化股份合作制企業(yè)改革中，絕大多數企業(yè)對改革積極性都較高，但因企業(yè)負債高、凈資產少或是完全處在負資產狀態(tài)，職工身份置換補償金支付困難，使部分企業(yè)改革推進步伐緩慢。

（三）我市的工業(yè)起點比較低，經濟總量小。企業(yè)技術含量低、技術創(chuàng)新機制尚未形成，創(chuàng)新能力不強，研究與開發(fā)的投入少、力量不足，具有自主知識產權的產品不多，企業(yè)核心、競爭力不強。

（四）工業(yè)企業(yè)產品結構調整滯后，品種單一，技術落后、經營粗放、市場份額小，缺乏市場競爭力，企業(yè)發(fā)展后勁不足。特別是對農業(yè)和自然資源依賴過重，缺乏深加工的項目，產業(yè)鏈短、附加值低。

（五）工業(yè)企業(yè)缺乏技術人才，特別是缺乏現(xiàn)代企業(yè)管理必須的職業(yè)經理人。

四、發(fā)展規(guī)劃

（一）加強對重點項目、重點企業(yè)聯(lián)系幫扶掛鉤工作：重點協(xié)調解決資金、土地、煤、電、油、運等存在困難和問題，幫助停產半停產、負增長企業(yè)盡快復產、達產和擴產，切實為企業(yè)排憂解難。

（二）深入貫徹落實省推進新型工業(yè)化發(fā)展會議精神：結合實際，加強工業(yè)運行調節(jié)，促進工業(yè)經濟又好又快發(fā)展。省相繼制定了工業(yè)發(fā)展的政策措施，我區(qū)將出臺配套的工業(yè)發(fā)展實施方案。

（三）努力保持工業(yè)經濟平穩(wěn)運行：準確、全面做好經濟運行的分析、預警，加強監(jiān)測分析，重點關注重點行業(yè)、重點企業(yè)的運行情況，監(jiān)測規(guī)模企業(yè)綜合效益指數的變化。

（四）引導和支持企業(yè)做精做專，做強做大：按照市場導向、政府推動、資源優(yōu)化配置的原則，對我市非公有制經濟、中小企業(yè)中有一定規(guī)模、成長性好、科技含量高、市場占有率大、吸納勞動力多的企業(yè)實行跟蹤扶持和服務，進行重點幫扶，引導企業(yè)向“專、精、特、新”方向發(fā)展。選擇部分重點企業(yè)和項目作為“龍頭企業(yè)”培育對象。用足用活促進中小企業(yè)發(fā)展的政策措施，幫助中小企業(yè)發(fā)展。積極建議市財政根據財力，每年在已安排的中小企業(yè)發(fā)展專項資金的基礎上，在財政預算中逐年增加中小企業(yè)發(fā)展專項資金，用于重大工業(yè)項目，技術改造和創(chuàng)新，中小企業(yè)、非公經濟、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展、工業(yè)園區(qū)建設、工業(yè)循環(huán)經濟等的貸款貼息、資金補助和獎勵。

（五）努力培植大企業(yè)、大集團，增強我市工業(yè)發(fā)展后勁：一是培育一批技術含量高、產業(yè)關聯(lián)度大、帶動作用明顯、市場競爭力強、經濟效益好的優(yōu)勢項目，利用大企業(yè)帶動我市工業(yè)企業(yè)質量的整體提檔升級。二是實施產業(yè)升級工程，重點發(fā)展以永保水泥金山分公司為代表的建材產業(yè)集群；以大研糧貿代表的糧油加工產業(yè)集群；以黑白水電力為代表的水電產業(yè)集群；以毛紡織品、民族服飾為代表的服裝紡織產業(yè)集群；以先鋒糕點為代表的農產品加工產業(yè)集群；以貢和實業(yè)為代表的生物資源開發(fā)產業(yè)集群；以旅游標識及產品征集為代表的旅游產品開發(fā)產業(yè)集群。加快傳統(tǒng)產業(yè)升級改造，鼓勵引導企業(yè)以高新技術、先進適用技術改造傳統(tǒng)產業(yè)，提升檔次、提高產品附加值，增強企業(yè)核心競爭力。加快新興產業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵引導企業(yè)，加強研發(fā)投入，加快重點項目的開發(fā)建設，形成產業(yè)鏈優(yōu)勢，發(fā)揮產業(yè)集群效應。

（六）積極推進企業(yè)技術創(chuàng)新和管理創(chuàng)新：一是推動企業(yè)技術創(chuàng)新。加強技術創(chuàng)新體系和運行機制建設，增強企業(yè)技術創(chuàng)新能力。二是引導企業(yè)強化管理。重點是加強成本管理和財務管理，通過嚴格的成本核算，向管理要效益。一要拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資模式，進一步加強銀企合作，努力爭取長期穩(wěn)定的信貸支持，二要引入戰(zhàn)略（投資，充裕資本金，降低資產負債率。三要嚴格資金管理，強化財務預算，防范財務風險。推進企業(yè)信息化，實現(xiàn)生產經營方式的根本性變革。

（七）促進工業(yè)園區(qū)規(guī)劃打造工業(yè)經濟發(fā)展新亮點：發(fā)展工業(yè)園區(qū)是經濟結構調整的助推器、推進城市化的重要動力，目前金山工業(yè)園區(qū)項目穩(wěn)步推進，進一步對工業(yè)園區(qū)進行專題規(guī)劃，以工業(yè)園區(qū)形成產業(yè)集聚，爭取列入省級工業(yè)園區(qū)，最終推動市工業(yè)經濟水平整體升級。

（八）進一步抓好循環(huán)經濟和節(jié)能降耗、清潔生產工作：以“降低能耗、循環(huán)利用”為準則，逐步建立起工業(yè)生態(tài)化、資源節(jié)約化、廢物資源化、能源清潔化的技術體系，最大限度地減少能源和原材料的使用，實現(xiàn)資源型經濟向生態(tài)型經濟轉變。重點抓好水泥有限公司實施“節(jié)能減排、淘汰落后”轉產發(fā)展工作，根據省政府文件規(guī)定，力求按期完成淘汰落后產能關停工作。確保完成省政府下達的節(jié)能減排目標任務。

（九）突出抓好機關管理，努力提高干部隊伍素質：以創(chuàng)建“學習型、服務型、務實型、創(chuàng)新型、高效型”機關為載體，建立健全機關工作各項制度，以制度管人管事；建立機關爭先進位獎罰方案，促進機關工作全面進步，建立機關干部工作量化考核體系，推進機關工作上水平；建立黨委成員聯(lián)系重點企業(yè)責任制，機關干部聯(lián)系規(guī)模企業(yè)責任制，加大服務企業(yè)力度。以科學發(fā)展觀要求樹立干部的政績觀，強化干部隊伍思想建設、作風建設，提高干部干事創(chuàng)業(yè)，履行職責的素質能力，建立一支政治過硬、業(yè)務精湛、作風優(yōu)良的干部隊伍。

（十）深入開展黨建工作：認真宣傳貫徹落實“十八大”精神，堅持“圍繞經濟抓黨建、抓好黨建促發(fā)展”的指導思想，以加強黨建工作為重點，切實抓好黨的思想建設、組織建設和作風建設。繼續(xù)抓好領導班子建設，深入開展好“科學發(fā)展觀”活動；堅持黨內民主生活會制度，切實提高班子的整體合力；努力構建保持黨員先進性的長效機制，鞏固和深化科學發(fā)展觀活動成果；以“提高黨員素質、增強黨員能力、發(fā)揮黨員作用”為目標，深入開展“雙培雙帶”活動；深化黨員設崗定責，全面推進“黨員承諾制”，抓好《關于做好黨員聯(lián)系和服務群眾工作的意見》的貫徹落實；切實加強基層組織建設，深入實施企業(yè)“黨員先鋒”工程，“素質提升”工程、“暖人聚心”工程和“三百”工程，完善企業(yè)黨建工作聯(lián)系點制度，改善非公有制企業(yè)黨建工作的運行機制。

今天，當我們站在新世紀的春風里，沐浴在新時代的陽光下，面對新形勢和新任務賦予我們新的時代歷史使命，為我們提出了更新的更高的要求。作為大學生我們要以先進的思想、理論武裝自己，端正人生態(tài)度，為自己的學習、生活、工作奠定扎實的基礎，確定正確的方向。同時堅定發(fā)揚大山品質、高原情懷的精神，相信只要我們每個人都堅定信仰，努力為我們的共同家園而奮斗，總有一天，也會用碩果給歷史奉獻一份滿意的答卷，并自信地說，我們沒有負于我們的時代。我們始終堅信，在市委市政府的正確領導下，依靠廣大人民的共同努力，昆明的社會經濟將會步入一個更好更快發(fā)展的新時期。昆明將會書寫更輝煌的歷史篇章，昆明的明天會更好！

您好春城，您好昆明！

第五篇：社會經濟調查與研究報告

投資學專業(yè)

社會經濟調查與研究報告

（2020-2021學年第2學期）

學 院： 經濟管理學院

系 別： 財政投資系

專業(yè)班級： 投資學2019-1班

學生姓名： 陳沿任

學 號： 201901081101

指導教師： 陳昕

山東科技大學

投資性房地產資產評估及其社會影響研究

摘 要：伴隨著社會經濟的不斷發(fā)展，房地產的投資與房地產行業(yè)的波動情況，成為了社會關注的焦點。自國家財政部頒布新會計準則以后，在政策影響之下，我國房地產逐漸向投資方向發(fā)展，在此基礎上，房地產資產的評估就顯得額外的重要，做好房地產的資產評估，方便對房地產投資的整體把握和對房地產行業(yè)發(fā)展情況的把控，也方便對未來房地產投資的趨勢有更加系統(tǒng)的預測與分析。與此同時，本文在對投資性房地產的資產評估進行探討后，更多的關注著房地產的投資對于整個社會在經濟發(fā)展和產業(yè)結構完善等多個方面產生的影響。

關鍵詞：房地產投資；資產評估；經濟增長；居民消費；產業(yè)結構

1引言1.1調查背景在社會發(fā)展過程，行業(yè)制度日益規(guī)范，促使房地產行業(yè)得到快速發(fā)展。我國房地產行業(yè)已經初步實現(xiàn)投資性這一發(fā)展目標，在投資性房產當中，資產評估具有重要應用價值，因此，研究評估方法的實踐應用具有現(xiàn)實意義。房地產行業(yè)，作為我國很多地區(qū)經濟收入的重要組成部分，對社會各個領域都有較大的影響，所以，對其造成的影響進行分析研究，是解決社會經濟鄰域中出現(xiàn)的問題的重要途經。投資性房地產對居民消費，社會消費的影響，和對社會中產業(yè)結構，產業(yè)規(guī)模的，影響是在本文中探討的重點，通過對投資性房地產在社會多方面產生的影響的研究，我們能夠更好的對房地產相關鄰域的發(fā)展趨勢進行分析預測。由于在現(xiàn)今經濟發(fā)展趨勢下房地產的發(fā)展的合理性出現(xiàn)一定的問題，房地產的發(fā)展畸形在社會中暴露出來，由此，其對社會多領域負面影響的分析探討迫在眉睫。1.2調查目的通過對投資性房地產的資產評估的研究，調查市場上多個資產評估的案例，從而探尋出對于投資性房地產普遍使用的資產評估方法和技巧，并探索投資性房地產與其他項目的資產評估的不同點，最終通過整體的匯總，得出投資性房地產對房地產行業(yè)的多方面的影響，從而為房地產行業(yè)的發(fā)展提供建議和思路。通過對房地產投資在社會的不同層面，不同角度產生的影響的調查，以及房地產投資對經濟的發(fā)展影響的探究，從而得到房地產投資對社會的積極與消極作用，以及與市場的發(fā)展趨勢的吻合情況，最終通過對數據的匯總和研究，為發(fā)揮房地產投資的積極作用，提供合理的建議和方法。1.3調查內容 本次調查進行的時間為八月六日-八月十八日，調查地點不定，調查對象為投資性房地產資產評估的報告案例，以及國家或地方的房地產投資對社會影響的數據，調查方式為數據匯總和資料查詢。1.4調查過程在對投資性房地產資產評估的調查中，首先通過對網絡上以及社會現(xiàn)實中多個資產評估報告案例進行匯總，找出具有代表性的，影響意義較大的報告案例，并對其中使用的方法技巧進行整理，探究其中對投資性房地產全方位的評估方式，最終對其為社會中房地產行業(yè)產生的具體影響和存在的問題進行匯總分析。在對房地產投資對社會的多方面影響的調查中，通過對多方面的資料和數據的整理，分析在社會的不同層面中，房地產投資產生的影響的不同，以及對多個時間區(qū)間中，數據所呈現(xiàn)的房地產投資的影響的不同的探究和分析，得出房地產投資對社會的國民經濟和產業(yè)結構的具體影響，并為其中產生的問題和未來的房地產行業(yè)的發(fā)展提供解決思路和明確建議。2 對投資性房地產的資產評估的調查分析2.1 投資性房地產資產評估的基本現(xiàn)狀2.1.1 投資性房地產的基本概念

（1）投資性房地產界定范圍：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產是企業(yè)為完成經營目標所從事的一種經營性活動。它的范圍界定包括：已出租的土地使用權；已出租的建筑物（前兩點的前提是企業(yè)土地使用權或建筑物擁有產權）。持有并準備增值后轉讓的土地使用權（持有并準備增值后轉讓的房產不屬于投資性房地產）。不包括：自用房地產（固定資產或無形資產）；作為存貨的房地產（專指房地產開發(fā)企業(yè)）。以及特殊情況：持有以備經營出租空置建筑物或在建建筑物；向承租人提供相關輔助服務；房地產開發(fā)企業(yè)依法取得的土地使用權；部分自用或出售、部分用于賺取租金或增值；能分開，各自核算：用于賺取租金或增值的確認為投資性房地產，自用的作為固定資產或無形資產；不能分開，都作為固定資產或無形資產核算；母公司以經營租賃向子公司租出的房地產（對于母公司個別報表而言，作為投資性房地產；從合并報表角度，為企業(yè)集團自用的固定資產或無形資產）；已出租租期已滿暫時空置繼續(xù)用于出租；（作為投資性房地產核算）；企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。（屬于自用的固定資產）

（2）投資性房地產產生條件：1、與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；與投資性房地產有關的經濟利益包括用于出租的房地產的租金收入，或者用于資本增值的房地產的增值收益。企業(yè)確定投資性房地產產生的經濟利益是否很可能流入企業(yè)，需要進行職業(yè)判斷，判斷時需要考慮相關市場因素的變化。2、該投資性房地產的成本能夠可靠地計量；取得投資性房地產時，應當按實際成本進行計量。成本不能可靠計量，就無法予以確認。3、該投資性房地產為可靠房產商提供。

（3）投資性房地產價值涵義：本科目核算投資性房地產的價值，包括采用成本模式計量的投資性房地產和采用公允價值模式計量的投資性房地產

2.1.2 投資性房地產資產評估的對象和方法

（1）評估對象：所謂的投資性房地產是指用于賺取租金或資本增值或兩者兼有的房地產，可以單獨計量和出售。企業(yè)會計準則第3號明確規(guī)定以下三項 為投資性房地產：（1）已出租的土地使用權；（2）增值后持有并準備轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

（2）評估方法：

收益法：即收益乘數法，收益乘數法是直接資本化法轉換后的一種特殊形式。使用收入乘數法時，估計的投資性房地產估計值=未來的預期值 * 收入的乘數，收益乘數=投資房地產替代/替代的年收入估計。收益乘數法包括四種：總租金乘數法，潛在總收入乘數法，有效總收入乘數法和凈收入乘數法。土地及出租型公寓的估價一般采用毛租金乘數法，方便易行且數值客觀，但計算方法較粗糙，只能作為計算收益過程中的一個部分。潛在的總收入乘數法比總租金乘數法更全面，但不考慮空置率和經營費用。有效總收入乘數法考慮空置率高于潛在總收入乘數法。凈收入法乘數法和資

本化率是相互對應的，因此資本化率通常通過收入乘數法轉換為價值

直接資本化法：在收入方法中，直接資本化法是其中很常見的方法之一，這種方法是把投資性房地產在假定未來的某一段時期內所獲得的收益作為一個相對穩(wěn)定的變動甚微的數值，利用計算年金的方法對之

后永久的收益進行分析。在此基礎條件下，根據相關資料及對房地產行情進行預測，對投資性房地產預計未來一年的收益進行預估，投資性房地產的評估價值=未來一年的預估收益值/資本化率。在這個方法中，關鍵在于預期收益的預估值的選取，其中預估值的評估口徑可以是：凈收入，凈租金，總收入，總租金，潛在總收入等，因此，對評估口徑的選擇要根據實際情況，真實有效的反映出未來該投資性房地產合理的預期收益估值，不可高估且不可低估，對其價值進行嚴格謹慎的選擇。

市場對比法：利用市場對比法需要提前了解和待估房產具有相似性的同類房產，并且房產存在于市場之上，可通過對此類房產價格因素展開調查，將其作為參照物，并和待估房產展開對比。對比之后，即可找出待估房產、參照房產二者之間的差異性和相似點，以此為基礎，完成二次分析，對待估房產展開調整，重新確認基準日價格，完成現(xiàn)實資產的評估操作。使用此評估方法重點在于參照對象房產的選擇，應該保證參照物選擇的合理性，將其他客觀因素考慮其中，確保該方法能夠發(fā)揮成效。2.2 投資性房地產的報告案例分析2.2.1 對北京xx飯店房地產的資產評估報告分析

圖2-1房地產資產評估模板

圖表1是現(xiàn)今房地產資產評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產進行資產評估時，就是利用該種方式。

圖表1是現(xiàn)今房地產資產評估的基本模板和步驟，在對該北京xx飯店房地產進行資產評估時，就是利用該種方式。

表2-1房地產基本數據

圖表二是該飯店的具體數據，在對該房地產進行資產評估時，必須要了解和清晰其各方面的數據，這樣才能在資產評估中做到準確細致。

圖2-2房地產背景分析

圖表三體現(xiàn)的是在對房地產進行分析時，要對該房地產的背景情況，以及所在區(qū)域的市場情況，進行整體的探究分析，從而而做到資產評估與市場相適應。

表2-2飯店經濟數據表

圖2-3額外費用

在圖表四和圖表五中，通過對該飯店的多項費用的匯總，包括平時費用和額外費用，從而使得在進行資產評估時，避免遺漏關鍵數據。

圖2-4收益法評估

圖2-5成本法評估

在圖表六與圖表七中，體現(xiàn)了該報告利用了成本法與收益法對該房地產進行了資產評估，并利用這兩種方法，具體的分析了該房地產的各項具體費用。

2.2.2 對某投資性房產的資產評估分析

（1）項目概況

某項目為投資性房產，位于某城市中心購物廣場，在2017 年建成，建筑面積16000m2，地上結構2層。當前，該項目大部分房屋已經出租，按照會計準則，在2017年的2月末認定房產公允價值。

（2）分析評估對象

由管理層向中介機構委托，按照會計準則中的各項要求對于該房產展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在2018 年對于房產展開勘察，收集房屋產權證以及租賃合同相關信息，對于同商圈的房產租金水平以及出租情況展開全面市場調查。房產第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自2019年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 2017年7月1日開始。第二層面積剩余2000m2，到達基準日的時候，已經出租1000m2，租金每平方米150元/月，自2019年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設租期從2017年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產管理費用，每月20元/m2，該案例當中所有資金不包括房產管理稅前租金。

（3）收集市場信息

由評估師對于該房產的市場租金展開調查，并從公司數據庫內獲得市場租金信息，調查結果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產當中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產在2017年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產建成時間為2017年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處2015年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在2017年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在1602-300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

（4）選擇評估方法

結合投資性房產評估相關規(guī)定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產周圍存在較為活躍的房產交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業(yè)房產的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產的公允價值進行評估，并在2017年底完成。

（5）確認評估參數

針對大面積租賃單元，結合市場調研信息，第二處房產和委托房產的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產作為委估房產市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產當做對比案例，將上兩處房產租金作為基礎，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結合評估人員現(xiàn)場勘察結果，對于相關信息作出調整，認定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結合調查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認，按照調查結果，同類房產項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認定由于空置導致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當中規(guī)定，房產的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結果，年租金3%為房產管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現(xiàn)率10%，產權證適用終止日期為2055年12月30日，剩余收益年限38年。

（6）評估過程和結果

結合上述信息展開會計計量與核算，并對相關信息進行披露，對于所有房產展開評估，評估結果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠對于房產評估產生約束作用，利用該方法對于投資性房產的價值展開評估，結果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

2.3投資性房地產資產評估存在的問題

（1）相關法律法規(guī)體系不健全

法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產評估行業(yè)的一個比較嚴重的問題，這與我國房地產行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》，但這一法律中的相關條例大部分是針對整個房地產行業(yè)而制定的，與房地產評估相關的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據。為此，房地產評估行業(yè)在其業(yè)內制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產評估市場，從而導致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現(xiàn)象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的法律效力，導致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關規(guī)定規(guī)范自身行為。

（2）房產評估機構地位有待提高

貸款人本身是買評估報告的人，評估機構必須給其提供服務，但是也不能夠不重視銀行，若是房產評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構，甚至會封殺這個機構，所以，其面臨的風險比較大。

(3)評估人員綜合素質待提高

當前我國房地產評估人員的綜合素質較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產評估人員的培養(yǎng)上面，當前我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產評估人員的行業(yè)準入方面，當前我國房地產評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學合理的人才準入和考核機制，房地產評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導致了房地產評估工作質量水平無法得到保障，最終影響了房地產行業(yè)的總體形象。最后是在房地產評估人員的再教育、再培訓的力度不足。房地產評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且房地產價格也受許多方面的影響，這就要求房地產評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產評估的理論和技能知識，與時俱進，使得房地產評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當前房地產評估人員相關的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學習方面幾乎完全沒有，這一點也直接影響了房地產評估工作的質量

2.4 總結

從以上的調查的結果來看，對投資性房地產的資產評估，絕大多數都遵循項目分析-確認評估對象-收集相關信息-選擇評估方法-確認評估參數-進行評估，得出結果。同時，面對在資產評估中產生的問題，法律法規(guī)不健全，評估人員專業(yè)能力和素質較低，評估機構較少且地位較低，要有具體的解決方案。首先，要建立健全相關法律法規(guī)體系，為資產評估的推進提供法律保障；其次，加強對商業(yè)房地產評估市場的監(jiān)管力度，減少資產評估中由于監(jiān)管不力而產生的問題；同時，要優(yōu)化完善房地產評估行業(yè)人員的資質認證系統(tǒng)，加強從業(yè)人員的培訓及再教育，提高從業(yè)人員專業(yè)素質。總之，在衡量投資性房產價值時，對其展開資產評估屬于重要方式之一，能夠影響房產出售，與此同時，還會對房地產出租或者經營活動的開展產生影響。對此，需要評估人員對于投資性房產評估過程有全面了解，合理確認評估對象，選擇評估方法，注意評估過程要點控制，使評估流程更加規(guī)范，提高評估有效性，發(fā)揮投資性房產評估價值。對房地產投資對社會多方面影響的調查研究

3.1房地產投資對經濟的影響

3.1.1 房地產價格波動的影響

圖3-1全國房地產價格波動情況

按照布倫博格和莫迪利亞尼的消費函數生命周期理論可以看出，個人消費既受當期收入影響又受消費者自身持有資產影響，這兩者都能夠轉化成購買力。消費比較理性的人對一生的總收入和持有總財富進行計算，并且按照預期的壽命對每一期消費進行平均，消費者持有財富包括金融財富和房地產等一些固定資產，房地產被視為財富，價格波動自然會對消費者購買力造成一定影響而且還會影響其消費。

首先，利用出租房或者是出售房地產而產生財富效應。房價上漲，房屋的持有者能夠利用出租住房或者是出售房地產等增加收入，收入增加能夠促使原房屋的持有者消費增加。我國利用此途徑產生房產財富的消費者一般都是將房屋視為投資的居民。對房屋持有者來說，居住除了是生活必需品之外，還是自己的固定資產和收入財富，可以通過購買較小住宅或者是搬遷等出售持有房產，這樣就能夠使財富增加。

其次，把房產視為抵押品進行消費。此影響機制被視為抵押效應。居民消費者能夠利用將房產抵押而獲得貸款，實現(xiàn)提前消費。對金融發(fā)達國家來講，房產持有者能夠利用反向住房貸款抵押等獲取消費信貸。消費者把持有住宅向銀行抵押，銀行按照預計到期的房產價值對貸款額度進行確定，房屋持有者如果搬遷或者是死亡，就能夠選擇房屋償還所有貸款，或者是由銀行全權處理房屋。我國的住房反向抵押房屋貸款的業(yè)務還沒有開展，此業(yè)務是否在我國具有可行性還有待考究。目前，我國居民利用抵押住房能夠獲得消費信貸只在汽車和住房等消費上可行，范圍十分有限。

3.1.2房地產投資份額和規(guī)模呈上升趨勢，城市，區(qū)域之間存在差異

圖3-2我國城市房地產投資占固定投資的比重

圖3-3我國城市人均房地產投資規(guī)模

如圖表九所示，我國城市人均房地產投資規(guī)模城市人均固定投資規(guī)模的比重呈上升趨勢，且在東、中、西不同區(qū)域城市以及不同規(guī)模城市中存在差異．總體而言，東部城市房地產投資規(guī)模Ａ城市固定資產投資的份額最高，西部城市次之，中部城市最??；而從不同規(guī)模的城市來看，中等規(guī)模城市房地產投資規(guī)模城市 固定資產投資的份額平均要高于小規(guī)模城市。如圖２所示，我國城市人均房地產投資規(guī)模逐年增加，并在東、中、西不同Ｋ域城屯以及不同規(guī)模城市中存在差異總體而言，東部坡電人均房地產投資規(guī)模最高，中部次之，西部最小，中等規(guī)模的人均房地產投資規(guī)模要低于小規(guī)模城市的人均房地產投資規(guī)模。

3.1.3房地產投資對經濟增長的影響

圖3-4房地產投資對經濟增長的影響

房地產投資對經濟增長的影響，能有效拉動經濟增長，有學者認為，房地產投資有利于企業(yè)的發(fā)展 企業(yè)持有房地產可以解決融資困難，增加原始資本四，可以助推企業(yè)的投資和進一步發(fā)展；也有學者認為，房地產投資過高，將會降低資源配置效率，不利于經濟增長，減少社會福利．房地產投資經濟活動依托房地產開發(fā)投資、房地產生產、房地產居民消費三個領域對經濟增長發(fā)生作用，房地產投資合理增長將有利于國民經濟持續(xù)健康發(fā)展．房地產投資過低與過高都會影響經濟增長：一方面，房地產投資過低不僅影響房地產銷售，還會直接影響到鋼材、水泥、玻璃等關聯(lián)產業(yè)，從而對經濟發(fā)展產生向下拉動作用；另一方面，如果在經濟發(fā)展過程中，房地產行業(yè)過度發(fā)展將會導致房價上漲過快，產生房地產泡沫、房地產信貸風險以及金融風險等，帶來對實體經濟的“抽血效應、對居民消費的“擠出效應以及對金融和經濟的“風險效應從而影響經濟的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展．房地產投資占比過高，將會抑制金融效率，從而減弱金融發(fā)展對經濟增長的促進作用且房地產價格過度上漲將增加企業(yè)人力成本降低工業(yè)企業(yè)利潤率，進而抑制經濟增長，合理的房地產投資占比將有利于金融支持實體經濟的發(fā)展。

房地產市場為我國城市經濟發(fā)展做出了巨大貢獻，通過房地產市場的發(fā)展拉動內需．房地產投資規(guī)模逐年擴大，房地產投資規(guī)模占固定資產投資規(guī)模的比重也逐年提升，房地產市場迅速成為拉動城市內需的重要力量。

3.1.3房地產投資對城鎮(zhèn)居民消費的影響

城鎮(zhèn)化的大力推進，住房的投資需求和寬松的信貸環(huán)境刺 激房地產投資増加，房地產市場的快速發(fā)展，房地產投資過熱，房地產價格快速上漲，從而提升城市要素資源的使用成本，過高的房價也會降低大量的城市居民收人，減弱消費對經濟的基礎性作用 ．房地產價格上升主要通過三種機制影響居 民消費，一是由于“房產財富效應”，房產升值使有房者擁有更多財富，導致消費増加；二是由于“房產抵押信貸效應”，房產價值升高而可以獲得更多貸款，導致消費増加三是由于“購房支出壓力效應”，租房者和潛在購房者支付更多房款，導致消費減少，而對于我們國家而言，由于我國的特殊國情，住房是普通家庭的必需品，老年人遺贈動機較強，中國住房資產不存在“ 財富效應”租房者或潛在購房者在消費群體比重較大，“ 購房支出壓力效應”起到主導作用，從而抑制居民消費。

圖3-5房價與城鎮(zhèn)居民收入波動情況

3.1.4房地產投資對居民消費會產生抑制作用

房地產除可能被用來投資之外，對大部分居民來說主要是發(fā)揮消費作用，有房消費者能夠選擇對住房條件進行改善或者是繼續(xù)使用該住房，無房消費者能夠選擇租房或者是購買較小房地產，住房消費只是消費一個層面。消費者需要在其他消費和住房消費間進行明智選擇。按照微觀經濟學的消費者決策理論，消費品的價格出現(xiàn)上漲一般會產生兩方面效應：第一，收入效應，價格上漲會促使需要購買消費品消費者降低實際收入；第二，替代效應，當一種消費品與另一種消費品進行對比時，價格有所上漲或者大幅度上漲都會促使消費者選擇消費另一種商品。收入價格和效應是反方向還是同方向變動以及是替代效應還是收入效應與商品性質息息相關。住房之外其他商品整體上來說體現(xiàn)正常商品特點，所以對于可能針對房屋產生消費的居民來講，因為收入效應，當房地產的價格上漲時可能會造成居民其他消費縮減。另外房價上漲也會促使其他商品比較便宜，所以替代效應對消費者購房需求造成抑制作用，對居民消費產生影響

3.2 房地產投資的消極影響

3.2.1房地產投資的缺點

1.對大部分置業(yè)人士而言，置業(yè)相當于被物業(yè)綁住，沒有余錢投資。

2.如果房價下跌，業(yè)主可能變成負資產。

3.買房彈性不及租房，跳槽時難以搬至離公司較近的房子，難以減少上班路途勞累及交通費。

4.買房套現(xiàn)較難，如果急于賣房，更難以賣個好價錢。

5.買房首付期及按揭負擔不輕，每月按揭支出大多比租房的房租貴，買新房物業(yè)管理費又貴，買二手房維修費不便宜。

6.買房出租有可能遇到“租”，最終可能損失慘重，得不償失。

3.2.2房地產投資對技術創(chuàng)新有阻礙作用

第一，政府與房企“利益合謀”不利于創(chuàng)新。在財政分權約束下，地方政府傾向于擴大預算外收入用于固定資產投資以實現(xiàn)經濟增長。地方政府與房地產企業(yè)之間通過利益合謀方式促進房地產行業(yè)的繁榮，進而獲取大量的土地財政收入，是房地產業(yè)投資擴張的重要原因

圖3-6 房地產投資依賴對技術創(chuàng)新的影響機理

第二，擠壓創(chuàng)新型中小企業(yè)融資。金融資本具有天然的逐利性，房地產行業(yè)公司的規(guī)模相對較大、盈利能力強，激勵商業(yè)銀行體系偏向于將有 限的貸款資金優(yōu)先提供給房地產部門，同時，社會資本也會涌入房地產行業(yè)。相反，中小企業(yè)融資難、融資貴問題突出，而房地產投資的快速膨脹通過利率效應，對其他部門的投資特別是長期投資形成顯著的擠占效應，尤其導致了中小企業(yè)縮減研發(fā)投入資金，進而影響到中小企業(yè)的技術創(chuàng)新水平。

圖3-7房地產投資對技術創(chuàng)新的影響曲線示意圖

3.2.3房地產投資產生的風險

圖3-8房地產投資風險類型圖

（1）產生原因

所掌握信息不全、不準，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險。這在近年的經濟生活中也經常遇到。表現(xiàn)為：一是前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；二是貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策；三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業(yè)的支持重點從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產項目的開展。

（2）風險種類

1：市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現(xiàn)主要是由于開發(fā)者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足。銷售風險是市場競爭能力的主要風險。

2：購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。

3：流動性和變現(xiàn)性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現(xiàn)性，即房地產投資者在急需現(xiàn)金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現(xiàn)收益上的風險。

4：利率風險。是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現(xiàn)會影響房地產的凈現(xiàn)值收益。二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發(fā)成本，加重其債務負擔。

5：經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性。產生經營性風險主要有3種情況：一是由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤；二是由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規(guī)劃條例及稅負規(guī)定等不甚了解造成的投資或交易失??；三是因企業(yè)管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業(yè)脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。

6：財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款；二是投資者運用財務杠桿，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

7：社會風險。是指由于國家的政治、經濟因素的變動，引起的房地產需求及價格的漲跌而造成的風險。當國家政治形勢穩(wěn)定經濟發(fā)展處于高潮時期時，房地產價格上漲；當各種政治**出現(xiàn)和經濟處于衰退期時，房地產需求下降和房地產價格下跌。

8：自然風險。是指由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常變化，如地震、火災、滑坡等，給投資者帶來損失的可能性。這些災害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就必然會對房地產業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。

3.3 總結

從以上調查結果來看，房地產投資對社會的影響并不是單一的，直接的，而是多層次的，間接的。房地產投資在推動社會經濟發(fā)展，促進消費增加，實現(xiàn)地區(qū)GDP的提高方面，的確發(fā)揮了十分積極的作用，但同時，房地產投資的不斷增加，和社會對房地產行業(yè)的過熱反應勢必會對其他第三產業(yè)造成不利的影響，阻礙社會在科技創(chuàng)新和教育投入方面的發(fā)展，從而使得社會的產業(yè)結構的調整和國家經濟的進一步發(fā)展有著較大的困難。因此，再往后房地產投資行業(yè)的發(fā)展中，要做到揚長避短，時刻要做好對房地產過熱產生危害社會的防范，控制好社會中房地產行業(yè)的風險，盡量減少對社會發(fā)展的阻礙。同時，要使房地產適應社會潮流，符合社會經濟發(fā)展的趨勢，推動國民經濟的不斷發(fā)展和社會產業(yè)結構的調整。結束語

本文通過對投資性房地產的資產評估和對房地產投資的社會多方面影響的研究，關注了在房地產行業(yè)中，與廣大人民群眾息息相關的問題，并從多個角度入手，全方位的對問題進行了分析和探索。

資產評估在投資性房地產經營與出售過程中起著至關重要的作用，其作用可為投資性房地產提供客觀公正的價值計量基礎，所以對投資性房地產的資產評估進行系統(tǒng)的探究有著重要的意義。房地產作為中國經濟命脈的重要組成部分，可以使房地產業(yè)在房地產價值的正確合理評價中 更快更好地發(fā)展。盡量減少房地產泡沫的產生，力求建設一個更加健康迅穩(wěn)發(fā)展的房地產市場。

通過對房地產投資對社會多方面影響的分析,我們知道房地產投資對我國國民經濟增長以及社會產業(yè)結構的進一步完善有顯著的促進作用,但與國民經濟發(fā)展不協(xié)調，與社會發(fā)展潮流背道而馳的房地產投資也會對國民經濟增長產生嚴重阻礙作用。由此，本文為發(fā)揮房地產投資的優(yōu)勢作用，促進社會的進一步發(fā)展，提出三點建議：（1）制定區(qū)域性長、短期政策,合理引導房地產投資;(2)開拓多元化的融資渠道,優(yōu)化房地產投資結構;(3)建立健全房地產預警體系,防止投資過熱或不足。

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