無償使用、免租金期使用他人房產(chǎn)稅務(wù)處理有差異（5篇可選）

第一篇：無償使用、免租金期使用他人房產(chǎn)稅務(wù)處理有差異

無償使用、免租金期使用他人房產(chǎn)稅務(wù)處理有差異營業(yè)稅(稅種->營業(yè)稅), 企業(yè)所得稅(稅種->企業(yè)所得稅), 房產(chǎn)稅(稅

種->房產(chǎn)稅), 城鎮(zhèn)土地使用稅(稅種->城鎮(zhèn)土地使用稅)

2011-04-20所屬分類發(fā)文日期作者田天

正文內(nèi)容

近日財(cái)政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第二條規(guī)定了免租金期使用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅問題。無償使用與免租金期使用他人房產(chǎn)的稅務(wù)處理的討論又引起了關(guān)注。筆者就納稅人無償使用、免租金期使用他人房產(chǎn)的稅務(wù)處理作比較，以供納稅人參考。

一、無租使用與免租金期使用的區(qū)別

納稅人無償使用他人房產(chǎn)與免租金期使用他人房產(chǎn)，表面看來納稅人都無需支付租金給房產(chǎn)所有人，但兩者有著本質(zhì)的區(qū)別，因而雙方的稅務(wù)處理也是不同的。

無租使用一般視為無償出借，而非租賃交易行為，其一個(gè)明顯的特征是使用人無需支付租金給產(chǎn)權(quán)所有人。

免收租金期間則應(yīng)基于發(fā)生的租賃事實(shí)，并在租賃交易中，租賃雙方約定一定時(shí)期租金為零的行為，從形式上可以表現(xiàn)為出租方根據(jù)約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，承租方根據(jù)租賃約定在一定的期限內(nèi)當(dāng)然享受免予支付租金的權(quán)利。

因此，無租使用與免租金期使用他人房產(chǎn)表現(xiàn)形式是一樣的，即使用人無需支付對價(jià)。但實(shí)質(zhì)上是不同的，前者屬于無償使用，可視為無償出借，后者是一項(xiàng)租賃交易。

二、房產(chǎn)稅稅務(wù)處理

（一）無租使用的房產(chǎn)稅處理

《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

可見，房產(chǎn)稅原值上由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。但對無租適應(yīng)他人房產(chǎn)由特殊規(guī)定，《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定（[86]財(cái)稅地字第008號(hào)）第七條規(guī)定，納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代繳納房產(chǎn)稅?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2009]128號(hào)）第一條規(guī)定，無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個(gè)人，依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

由于出租人無償?shù)靥峁┝朔慨a(chǎn)給別人使用，導(dǎo)致無出租收入。無法進(jìn)行從租征收房產(chǎn)

稅，但也不能由于出現(xiàn)無租使用行為，而不征收房產(chǎn)稅，采用房產(chǎn)余值征收，便于管理。但根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》以及財(cái)稅[2009]128號(hào)的規(guī)定，在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。

（二）免租金期間房產(chǎn)稅處理

含有免租期的經(jīng)營租賃方式與無租使用有著本質(zhì)的區(qū)別，出租方提供免租期的目的還是為了獲得租金，并不是以不獲取租金為目的的無租租賃的。而租賃行為中，除特殊規(guī)定外，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人，承租方無需繳納和承擔(dān)房產(chǎn)稅。《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

例如，企業(yè)A于2008年1月1日將自有某房產(chǎn)出租給B公司用于生產(chǎn)經(jīng)營，雙方簽訂了一份租期為20年并且金額固定的租賃合同，雙方在合同中約定，前兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。也就是說在2008年1月1日～2010年12月31日之間為免收租金期限的，由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、營業(yè)稅稅務(wù)處理

（一）無租使用的營業(yè)稅處理

《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。無租使用下，出租方無償提供房產(chǎn)給使用方，出租方未取得有償收入，因此，出租方不是營業(yè)稅稅納稅義務(wù)人。

（二）免租金期間營業(yè)稅處理

《營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定，《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。

《營業(yè)稅暫行條例》第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。

由于免租金期間租賃合同約定不支付租金，如上例中，租賃合同約定兩年（2008年1月1日～2010年12月31日）免收租金。2011年起，每年6月30日收取租金5000萬元，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第十二條與《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條的規(guī)定，該企業(yè)應(yīng)在2011年申報(bào)納稅繳納營業(yè)稅2500元（50000×5%）。

四、企業(yè)所得稅處理

（一）無租使用的企業(yè)所得稅處理

無租使用房產(chǎn)的企業(yè)所得稅稅務(wù)處理主要取決于是否是關(guān)聯(lián)方。一般情況下基本上是關(guān)聯(lián)方無租使用房產(chǎn)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！庇指鶕?jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百二十三條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則，或者企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅年度起10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整。”

因此，關(guān)聯(lián)方無租使用房產(chǎn)，應(yīng)按照經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整后的價(jià)格確認(rèn)租金收入，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。如果無償提供房屋給其他單位使用如不屬于關(guān)聯(lián)交易，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

此外，無租使用中，適用房依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅是否可以稅前列支呢，筆者認(rèn)為在無租使用情況下，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。為房產(chǎn)所有權(quán)人代繳的房產(chǎn)稅當(dāng)然也不允許在稅前扣除。

（二）免租金期間企業(yè)所得稅處理

《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?？梢姡镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》對租金收入的規(guī)定不是完全按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)的，更接近于收付實(shí)現(xiàn)制。

因此，租金收入的企業(yè)的所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)為租賃合同或協(xié)議中約定的支付租金日期。由于免租金期間約定無須支付租金，因此，免租金期間項(xiàng)租賃無企業(yè)所得稅納稅義務(wù)。

LexisNexis-法規(guī)解析/Law watch

無償使用、免租金期使用他人房產(chǎn)稅務(wù)處理有差異

第二篇：房屋無償提供給其他單位使用的涉稅處理

房屋無償提供給其他單位使用的涉稅處理

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營業(yè)稅。第七條規(guī)定：“納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其營業(yè)額?！?/p>

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條條例第一條所稱提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供條例規(guī)定的勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為（以下稱應(yīng)稅行為）。但單位或者個(gè)體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供條例規(guī)定的勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

前款所稱有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第四十一條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。”

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第一百二十三條規(guī)定：“企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立交易原則，或者企業(yè)實(shí)施其他不具有合理商業(yè)目的安排的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該業(yè)務(wù)發(fā)生的納稅起10年內(nèi)，進(jìn)行納稅調(diào)整?！?/p>

根據(jù)《特別納稅調(diào)整實(shí)施辦法（試行）》（國稅發(fā)〔2009〕2號(hào)）第三十條實(shí)際稅負(fù)相同的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方之間的交易，只要該交易沒有直接或間接導(dǎo)致國家總體稅收收入的減少，原則上不做轉(zhuǎn)讓定價(jià)調(diào)

查、調(diào)整。

因此，無償提供房屋給其他單位使用如不屬于關(guān)聯(lián)交易，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

第三篇：主題房屋無償借與他人使用之證明及相關(guān)課稅問題

稅務(wù)小常識(shí)

（本單元全部資料由臺(tái)北市國稅局中北稽徵所提供）主題：房屋無償借與他人使用之證明及相關(guān)

課稅問題

財(cái)政部臺(tái)北市國稅局表示，個(gè)人以自有房屋出租，其租金收入應(yīng)申報(bào)綜合所得稅，若係無償借與他人使用，必須訂立無償使用契約，同時(shí)到法院公證，且須符合非供營業(yè)或執(zhí)行業(yè) 務(wù)使用之條件，才可以免設(shè)算租賃所得。

該局說明，按現(xiàn)行所得稅法第14條第1項(xiàng)第5類第4款、第5款規(guī)定，將財(cái)產(chǎn)借與他人使用，除經(jīng)查明確係無償且非供營業(yè)或執(zhí)行業(yè)務(wù)者使用外，應(yīng)參照當(dāng)?shù)匾话阕饨鹎闆r，計(jì) 算租賃收入，繳納所得稅。財(cái)產(chǎn)出租，其約定之租金，顯較當(dāng)?shù)匾话阕饨馂榈?，稽徵機(jī)關(guān)得參照當(dāng)?shù)匾话阕饨鹫{(diào)整計(jì)算租賃收入。該局受理納稅義務(wù)人甲君94綜合所得稅事件復(fù)查案，主張自有房屋係無償提供予前夫乙君經(jīng)營裝潢行使用，並無收取租金等情事。經(jīng)該局以系爭房屋既有商號(hào)設(shè) 籍營業(yè)，亦為甲君所不爭，依前揭所得稅法第14條第1項(xiàng) 第5類第4款規(guī)定，仍應(yīng)參照當(dāng)?shù)匾话阕饨饦?biāo)準(zhǔn)，設(shè)算租賃收入，申經(jīng)復(fù)查結(jié)果，仍未準(zhǔn)變更。

該局強(qiáng)調(diào)，將財(cái)產(chǎn)借與他人使用，除經(jīng)查明確係無償且非供營業(yè)或執(zhí)行業(yè)務(wù)者使用外，應(yīng)參照當(dāng)?shù)匾话阕饨鹎闆r，計(jì)算租賃收入，繳納所得稅。所以，個(gè)人把房屋借給「他人」作營業(yè)使用，或借給醫(yī)師、會(huì)計(jì)師等執(zhí)行業(yè)務(wù)者使用，雖然是

無償借用，仍然要按照「當(dāng)?shù)匾话阕饨稹骨闆r，計(jì)算租賃收入，申報(bào)所得稅。至將房屋無償借與非營業(yè)或執(zhí)行業(yè)務(wù)的其他個(gè)人作住家使用，必須提出雙方當(dāng)事人訂立之無償借用契約，該契約須經(jīng)雙方當(dāng)事人以外的二人證明確係無償借用，並經(jīng)法院公證，否則仍應(yīng)該按照「當(dāng)?shù)匾话阕饨稹骨闆r，計(jì) 算租賃收入，申報(bào)所得稅。上面所提到的「他人」是指納稅義務(wù)人本人、配偶及直系親屬以外的個(gè)人或法人而言。該局指出，另有一種情況亦相當(dāng)普遍，即公司股東將自己所有房屋供公司使用，雖未收取租金或押金，仍要按照上述的規(guī)定計(jì)算租賃收入；同時(shí)如經(jīng)約定由公司負(fù)擔(dān)該房屋之稅捐者，仍視同租金，惟此類約定由借用人代付之費(fèi)用，既未給付與出借人，可免予扣繳稅款，但應(yīng)申報(bào)免扣繳憑單，由出借人併計(jì)租賃收入，申報(bào)所得稅。又公司借用上述房屋期間，因借用人使用而代付之水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)及因借用人使用而發(fā)生之修繕費(fèi)，如非變相對出借人為補(bǔ)償者，得按其支出科目列支，並免視為出借人之租金收入。