第一篇：美國考察軟文：“本土化經(jīng)營,全球化競爭”中國企業(yè)如何突圍

“本土化經(jīng)營，全球化競爭”中國企業(yè)如何突圍

我國從引進(jìn)各類消費(fèi)品到引進(jìn)先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)、資金、人才以及管理模式，在內(nèi)向國際化方面取得了巨大的成就。但在外向國際化方面，步伐則明顯遲緩。因此，在全球化競爭到來的今天，正是我國企業(yè)大跨步“走出去”、勇闖國際市場、開展外向國際化經(jīng)營的大好時機(jī)。

未來的中國要面臨的是本土化經(jīng)營，全球化競爭。怎么這樣說呢？外國整個社會福利都非常好，他們能夠今天花明天的錢，國家大量地發(fā)行債券，跟咱們老百姓相反，咱們中國老百姓是有錢不敢花，咱們老百姓對中國這整個政治、經(jīng)濟(jì)、文化造成我們對未來沒有信心，越?jīng)]有信心的人越不敢花錢，造成了整個中國經(jīng)濟(jì)不好。這些外部的環(huán)境不好,中國在經(jīng)濟(jì)不好的環(huán)境下還算好。隨著跨國企業(yè)大批的涌入國內(nèi)市場，未來的中國市場將是世界經(jīng)濟(jì)的中心，我們不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)今所有在中國市場做得稍微好一點(diǎn)的企業(yè)，他們已經(jīng)跟國際市場在競爭了，這也導(dǎo)致了我們本土的企業(yè)不知道他們的競爭對手是誰。

現(xiàn)在的跨國公司都是在工業(yè)文明里熏陶了兩三百年的企業(yè)。他們都是“職業(yè)殺手”中國的民營企業(yè)你要跟他們怎么競爭？所以說我們已經(jīng)是本土經(jīng)營全球化競爭。在這種大背景下我們英盛培訓(xùn)網(wǎng)2013年度第一批美國本土游學(xué)考察團(tuán)即將向美國這個全世界金融最發(fā)達(dá)的地方深度考察，我們前往美國西北大學(xué)凱洛格商學(xué)院全世界MBA教育第一名。我們都知道，菲利普·科特勒在西北大學(xué)創(chuàng)辦了營銷學(xué)，而今天擔(dān)任這個系的系主任就是波比·卡爾德，他會告訴你怎么跟人家競爭。打造屬于咱們的品牌是在世界能夠做大做強(qiáng)的唯一的突圍。本文內(nèi)容信息相關(guān)介紹：

第二篇：中國企業(yè)如何創(chuàng)造跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢

中國企業(yè)如何創(chuàng)造跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢

來源： 更新時間：2008-8-20 點(diǎn)擊數(shù)：182

內(nèi)容提要：根據(jù)中國企業(yè)跨國經(jīng)營的現(xiàn)狀，詳細(xì)分析了中國企業(yè)跨國經(jīng)營所處的歷史背景以及缺乏競爭優(yōu)勢的成因，提出了構(gòu)建中國企業(yè)跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢的相關(guān)策略。

關(guān)鍵詞：跨國經(jīng)營，競爭優(yōu)勢

具有強(qiáng)大競爭優(yōu)勢的跨國公司是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主角，國家間的經(jīng)濟(jì)競爭實(shí)質(zhì)上是各國跨國公司的競爭。但是，作為中國經(jīng)濟(jì)主體的500強(qiáng)企業(yè)，絕大部分處于產(chǎn)品出口階段，進(jìn)行海外投資的極少，能夠利用全球性資源跨國經(jīng)營、進(jìn)行全球性生產(chǎn)銷售、具備全球性發(fā)展戰(zhàn)略和組織管理的企業(yè)更少，與世界水平相差甚遠(yuǎn)。

要提高我國的國家競爭力，就必須積極培育中國的跨國公司。研究中國企業(yè)跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢對培育中國跨國公司和中國企業(yè)的國際競爭力具有重要的戰(zhàn)略意義。

一、跨國經(jīng)營與競爭優(yōu)勢

跨國經(jīng)營和國際化經(jīng)營是兩個不同的企業(yè)經(jīng)營學(xué)概念，它們分別從不同的角度描述了企業(yè)跨越國界從事生產(chǎn)經(jīng)營活動這一現(xiàn)象。

跨國經(jīng)營是指企業(yè)以母國企業(yè)為基地，通過對外直接投資，在其他國家和地區(qū)建立子公司或分支機(jī)構(gòu)，并以此為基礎(chǔ)所展開的跨國界的以贏利為目的的生產(chǎn)經(jīng)營活動。在全球化的環(huán)境中，一個僅在國內(nèi)配置生產(chǎn)要素的企業(yè)，面對許多在全球范圍內(nèi)調(diào)配生產(chǎn)要素的競爭企業(yè)，是難以生存和發(fā)展的，跨國經(jīng)營已成為企業(yè)成長的一般方式。企業(yè)面臨的已經(jīng)不是能否跨國經(jīng)營的問題，而是在全球化的市場競爭中如何贏得優(yōu)勢的問題。

企業(yè)從事跨國經(jīng)營的首要戰(zhàn)略問題就是：如何建立持續(xù)的競爭優(yōu)勢?即憑借什么去參與國際市場競爭并立于不敗之地?由于跨國經(jīng)營比之于國內(nèi)經(jīng)營有更大的風(fēng)險性和不確定性，需要更多的額外成本，因此，跨國經(jīng)營企業(yè)必須通過各種優(yōu)勢的發(fā)揮，克服國際市場的分割性和不完全性，最終取得競爭優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。

跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢是指跨國公司(跨國經(jīng)營企業(yè))在跨國經(jīng)營活動中相對于本國國內(nèi)企業(yè)、東道國和第三國企業(yè)所具有的生產(chǎn)、營銷、組織、技術(shù)(研究開發(fā))、管理等方面的優(yōu)勢?？鐕?jīng)營優(yōu)勢必定有一個形成、發(fā)展和演變的過程。一家原來沒有優(yōu)勢的企業(yè)，可以通過對外直接投資、跨國經(jīng)營學(xué)習(xí)和積累國際經(jīng)驗(yàn)，逐步形成和發(fā)展自己的優(yōu)勢。而原來具有某些經(jīng)營優(yōu)勢的企業(yè)，隨著國際經(jīng)營環(huán)境的變化，其經(jīng)營優(yōu)勢也會發(fā)生變遷。

跨國經(jīng)營不僅是企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢的活動，也是企業(yè)在更大的空間范圍內(nèi)尋求優(yōu)勢的活動。獲得國外有利的經(jīng)營條件從而增加自己的優(yōu)勢，實(shí)際上是各種類型企業(yè)開展跨國經(jīng)營普遍存在的動因。中國企業(yè)不僅要關(guān)注獲得跨國經(jīng)營的條件，更要關(guān)注如何通過跨國經(jīng)營增強(qiáng)自己的競爭優(yōu)勢。

二、中國企業(yè)跨國經(jīng)營的特點(diǎn)

改革開放以來，中國企業(yè)跨國經(jīng)營大致經(jīng)歷了以下幾個發(fā)展階段：嘗試性起步階段、緩慢發(fā)展階段和快速發(fā)展階段。經(jīng)過20多年的發(fā)展，跨國經(jīng)營已初具規(guī)模。到2002年6月底，我國在境外投資設(shè)立非金融類經(jīng)營機(jī)構(gòu)6758家，協(xié)議投資總額132億美元，中方投資額近100億美元。

中國企業(yè)跨國經(jīng)營，有著既不同于發(fā)達(dá)國家也不完全同于其他發(fā)展中國家的背景和特點(diǎn)。中國企業(yè)跨國經(jīng)營與其他國家企業(yè)相比，是在兩個特殊條件下層開的：

1．作為發(fā)展中國家企業(yè)，屬于后發(fā)展型的，在競爭優(yōu)勢等方面與傳統(tǒng)跨國公司明顯不同

(1)加入WTO使中國企業(yè)按照WTO的規(guī)則普遍享有各成員國提供的最惠國待遇，增加有比較優(yōu)勢的產(chǎn)品出口。許多國家對原有的國家壟斷行業(yè)陸續(xù)放松管制，區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化以及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡為發(fā)展中國家的跨國公司提供了一定的發(fā)展空間。

(2)國際貿(mào)易壁壘的重點(diǎn)正向技術(shù)壁壘轉(zhuǎn)移。發(fā)展中國家因其產(chǎn)品質(zhì)量、技術(shù)水平和檢驗(yàn)?zāi)芰^低，明顯處于不利地位。技術(shù)壁壘正以一種超乎關(guān)稅壁壘的力量，阻擋著發(fā)展中國家大量的弱勢企業(yè)進(jìn)入國際市場。

(3)加入WTO后，我國有關(guān)國際投資的政策性壁壘將逐步拆除，國內(nèi)企業(yè)間的競爭必然被不同國家企業(yè)間的競爭所代替，國內(nèi)企業(yè)將無法獨(dú)享本國資源稟賦的比較優(yōu)勢，自然資源、人力資源、投資環(huán)境等方面的優(yōu)勢都將由國內(nèi)外企業(yè)分享，尤其是激烈的人才競爭。競爭環(huán)境更為公平，我國企業(yè)的資源優(yōu)勢將受到影響，競爭更為激烈。

(4)我國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，“走出去”是我國國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要措施。20世紀(jì)90年代中期以來，結(jié)構(gòu)性的生產(chǎn)能力過剩，有效需求不足。如紡織品的生產(chǎn)能力已高出市場需求40％，彩電生產(chǎn)能力高出 60％，1996年空調(diào)生產(chǎn)廠家的開工率只有30％，洗衣機(jī)廠的開工率只有43．4％：電子產(chǎn)品中，供求基本平衡的已由 1995年的18．3％下降到1996年的15％，供不應(yīng)求的產(chǎn)品已由14．4％下降到10％，供大于求的產(chǎn)品已由66．3％上升到75％。一批企業(yè)開始眼睛向外，到國際市場尋求出路。國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部等各有關(guān)部門及時出臺了一系列配套政策來推動境外加工貿(mào)易的發(fā)展。根據(jù)外經(jīng)貿(mào)部的統(tǒng)計，到1999年底，我國的境外加工貿(mào)易投資項(xiàng)目共有151個。主要集中在發(fā)展中國家和地區(qū)，集中在輕工、紡織、服裝、機(jī)械、電子等行業(yè)。

2．中國是一種過渡經(jīng)濟(jì)體制，在由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變過程中，政府和企業(yè)都面臨著逐漸轉(zhuǎn)變職能，以適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)要求的問題

(1)我國企業(yè)的跨國經(jīng)營普遍具有為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)成長服務(wù)的傾向，這同我國跨國經(jīng)營的主體?*****兄破笠滌泄?。国右作晰芋业资产幽塌有諗]豢贍懿揮米約旱睦孀非罄從跋炱笠檔木霾擼繞涫且恍┐笮推笠島推笠導(dǎo)牛潿醞饌蹲駛疃苯擁毓岢購?fù)体现了国尤~醞餼梅⒄溝惱鉸砸饌肌Ｒ虼耍幼芴逕峽矗夜笠檔畝醞饌蹲屎涂綣⒉喚黿魷抻諛鼻篤笠當(dāng)舊淼母霰鷯攀疲悄鼻笪夜梅⒄購?fù)参訝邮分工的综合优势?/FONT>

(2)國有企業(yè)改革不斷深化，現(xiàn)代企業(yè)制度逐步建立，企業(yè)經(jīng)營機(jī)制進(jìn)一步轉(zhuǎn)換。相當(dāng)一部分企業(yè)進(jìn)行了公司制改革，到2002年，520戶國家重點(diǎn)企業(yè)改制面達(dá)到83．7％，一批國有大型企業(yè)相繼在海外上市，得到國際資本市場和戰(zhàn)略投資者的認(rèn)可。但是，國有企業(yè)改革中一些深層次的問題和矛盾遠(yuǎn)未得到根本解決，大部分企業(yè)還不是嚴(yán)格意義上的市場經(jīng)營的主體，政企不能從根本上分開，行政干預(yù)因素較多，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，產(chǎn)權(quán)界定不清晰，國有企業(yè)內(nèi)部的激勵機(jī)制和約束機(jī)制尚未健全，使跨國經(jīng)營的國有企業(yè)機(jī)制僵化，難以適應(yīng)變化莫測的國際經(jīng)營環(huán)境。

(3)國家政策導(dǎo)向不明，缺乏統(tǒng)一的管理。雖然原則上鼓勵企業(yè)跨國經(jīng)營，但是尚無對外投資的整體戰(zhàn)略和明確的傾斜政策。《對外投資法》尚未出臺。對境外投資企業(yè)的管理缺乏一個權(quán)威機(jī)構(gòu)來統(tǒng)一協(xié)調(diào)，境外投資項(xiàng)目審批程序繁瑣，多部門、多層次，限制很多，時間過長，通常一個項(xiàng)目審批需要4～6個月時間。

有關(guān)部門的問卷調(diào)查結(jié)果及其他資料顯示：中國企業(yè)跨國經(jīng)營只是處于發(fā)展中國家企業(yè)跨國經(jīng)營的初級階段，投資規(guī)模小，產(chǎn)品技術(shù)含量低且主要屬于勞動密集型，如服裝和紡織、簡單食品加工等，缺少名牌產(chǎn)品，較少的廣告費(fèi)用支出，并且大多數(shù)采用合資經(jīng)營的形式等等，尚處于跨國經(jīng)營后起者地位。

三、中國企業(yè)跨國經(jīng)營中的問題及其成因

雖然中國企業(yè)跨國經(jīng)營有著廣闊的空間，也取得了一定的成就，但中國企業(yè)普遍缺乏跨國經(jīng)營的競爭優(yōu)勢卻是不爭的事實(shí)，具體表現(xiàn)在：

1．投資規(guī)模小，海外企業(yè)效益差

目前我國企業(yè)所進(jìn)行的海外投資規(guī)模較小，近90％的海外投資項(xiàng)目在300萬美元以下，技術(shù)水平及設(shè)備要求不高，基本上是投資于勞動密集型行業(yè)，主要集中在家用電器、機(jī)械、輕工和紡織服裝等幾個行業(yè)?，F(xiàn)階段尚不具備進(jìn)行大規(guī)模海外投資的能力。

大多數(shù)海外企業(yè)僅?*****讜諭獾拇翱諍徒喲荊滴窈苣顏箍＞薟煌耆臣疲Ｍ餛笠抵杏惱?55％，其中多為非生產(chǎn)性企業(yè)：盈虧平衡的占28％，虧損企業(yè)占17％，以生產(chǎn)性企業(yè)居多。從上海市的情況看，到 1999年底，上海獲正式批準(zhǔn)的境外投資項(xiàng)目達(dá)545家，投資總額為4．27億美元。但其整體效益為，大約2／3的海外企業(yè)步履維艱，甚至虧損。在國際市場上難與大型跨國公司相抗衡。

境外企業(yè)的效益不理想，這一方面由于在跨國經(jīng)營的初期階段，跨國經(jīng)營時間短，缺少經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)內(nèi)部管理體制難以適應(yīng)國際市場的競爭，另一方面與我國政府的海外投資管制和外匯管理制度有直接關(guān)系。使得不少企業(yè)化整為零，采取先生存后發(fā)展的策略。

2．研發(fā)水平低、缺乏技術(shù)優(yōu)勢

我國大中型工業(yè)企業(yè)的研發(fā)費(fèi)用占產(chǎn)品銷售收入的比重只有1％～2％，即使是2002年中國電子百強(qiáng)企業(yè)，研究開發(fā)的投入平均也只占到3．8％。而“全球500強(qiáng)”美方上榜企業(yè)是5％～20％。現(xiàn)在，約有2／3的國有大中型企業(yè)沒有建立研發(fā)機(jī)構(gòu)，新產(chǎn)品銷售額的比重平均只有8％。這表明一個基本的事實(shí)：國內(nèi)企業(yè)還遠(yuǎn)沒有成為技術(shù)創(chuàng)新的主體，其直接結(jié)果就是，我國的對外投資多數(shù)為貿(mào)易加工型，產(chǎn)品也大多進(jìn)入低端市場。

由于全球化和新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得傳統(tǒng)的自然資源和勞動力在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用相對下降，而技術(shù)和制度創(chuàng)新能力的作用急劇增大，導(dǎo)致了中國企業(yè)跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢的減弱。

3．許多跨國經(jīng)營成功的企業(yè)尚未建立起持久的競爭優(yōu)勢來源

我國大多數(shù)企業(yè)缺少跨國經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)，管理手段落后，高層次的跨國經(jīng)營人才匱乏，受技術(shù)和資金的局限，中國產(chǎn)品在國際市場上缺乏品牌優(yōu)勢。加之信息不靈和語言文化方面的障礙，使許多企業(yè)在跨國經(jīng)營中步履維艱。此外，企業(yè)管理水平較低，缺乏制度化的管理系統(tǒng)平臺。如許多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人都有自己的遠(yuǎn)景，但是這些個人遠(yuǎn)景卻沒有轉(zhuǎn)化為大家共同的遠(yuǎn)景進(jìn)入組織的血液。

四、構(gòu)建中國企業(yè)跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢的對策

考察20世紀(jì)80年代以來發(fā)展中國家跨國公司的迅速發(fā)展，可以發(fā)現(xiàn)，在世界經(jīng)濟(jì)一體化的條件下，企業(yè)可進(jìn)行跨國經(jīng)營的優(yōu)勢已經(jīng)多元化，除技術(shù)和資金優(yōu)勢外，銷售能力、區(qū)位因素、低成本生產(chǎn)、綜合經(jīng)營能力等價值鏈上的任何一個環(huán)節(jié)，均可以成為跨國經(jīng)營的競爭優(yōu)勢來源。比如我國的海爾和海信，在進(jìn)入國際市場的初期沒有能力也沒有必要像大型跨國公司那樣創(chuàng)造企業(yè)的全球價值網(wǎng)，其現(xiàn)實(shí)的選擇就是根據(jù)企業(yè)已有的能力系統(tǒng)和外部環(huán)境選擇價值鏈上的一兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，集中資源，建立相對競爭優(yōu)勢。海爾選擇的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，即市場銷售和服務(wù)環(huán)節(jié)。而海信則將關(guān)鍵環(huán)節(jié)選在輔助活動的技術(shù)開發(fā)環(huán)節(jié)和基本活動的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)，以形成強(qiáng)大的技術(shù)開發(fā)能力，生產(chǎn)出性能價格比極優(yōu)的產(chǎn)品打入國際市場。

中國企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是加快內(nèi)部管理機(jī)制和運(yùn)行機(jī)制的現(xiàn)代化改造，建立健全公司治理、財務(wù)管理和內(nèi)部監(jiān)控，這是當(dāng)前我國企業(yè)跨國經(jīng)營發(fā)展的前提條件。

1．建立母國的體制優(yōu)勢：盡快確定國家的對外投資模式

企業(yè)競爭優(yōu)勢的實(shí)現(xiàn)僅靠企業(yè)本身是無法完成的。競爭優(yōu)勢已不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)概念，它還是一個社會范疇的概念，它反映一個國家政治體制優(yōu)勢對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的適應(yīng)能力和組織協(xié)調(diào)能力。母國優(yōu)勢對企業(yè)跨國經(jīng)營的成功起到非常重要的作用，具體體現(xiàn)在兩個方面：(1)制定政策，幫助本國企業(yè)提高跨國經(jīng)營的競爭能力；(2)與東道國談判，為本國企業(yè)跨國經(jīng)營爭取比較好的待遇和條件。如法國電信、雷諾、威望迪等法國國有跨國公司，其優(yōu)勢是具有政府背景，可與東道國政府直接洽商，解決在當(dāng)?shù)厮龅降膯栴}。為了體現(xiàn)法國經(jīng)濟(jì)的國際競爭力，法國政府對企業(yè)的海外投資表現(xiàn)出前所未有的熱情和鼓勵，支持它們與美、英等國的跨國公司爭奪國際市場。在必要的時候，政府甚至挺身為本國企業(yè)做資信擔(dān)保，大大加快了法國跨國公司的發(fā)展速度。

中國企業(yè)跨國經(jīng)營業(yè)績同樣得益于不斷改善的宏觀政策環(huán)境，但現(xiàn)行的對外投資管理體制中“部門多、手續(xù)繁、效率低、周期長”的無序狀況使不少企業(yè)坐失良機(jī)。因此，(1)有必要加快制定和完善我國對外投資的法律規(guī)范，建立全國統(tǒng)一高效的對外投資管理機(jī)構(gòu)，實(shí)施有關(guān)促進(jìn)、保護(hù)、監(jiān)管境外投資的政策措施，使企業(yè)能及時獲取權(quán)威性政策咨詢服務(wù)。(2)落實(shí)企業(yè)的跨國經(jīng)營自主權(quán)，盡快使具備“走出去”條件的企業(yè)享有外貿(mào)、外經(jīng)、外事審批權(quán)、資金融通等自主權(quán)，使企業(yè)得以在國際市場上求生存、求發(fā)展。(3)財金政策的配套改革。通過稅收、信貸和保險等手段鼓勵跨國公司的發(fā)展。(4)政府應(yīng)積極推進(jìn)國家間的經(jīng)濟(jì)和文化交流，建立良好的國家間的關(guān)系，中國企業(yè)跨國經(jīng)營實(shí)踐證明，良好的政府之間的關(guān)系以及民間文化的交流和認(rèn)同往往為企業(yè)跨國經(jīng)營敲開大門，提供強(qiáng)有力的保障和保護(hù)。

2．增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢：跨國并購

(1)基于中國跨國經(jīng)營企業(yè)的平均規(guī)模不大，應(yīng)先在國內(nèi)同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)形成內(nèi)聚力強(qiáng)大的幾個產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，通過市場化的方式如企業(yè)之間的橫向兼并與收購等，使企業(yè)在較短時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢，尤其是跨國并購國外的中小企業(yè)，能拓展經(jīng)營能力，以較小的代價獲得對方的市場份額，了解目標(biāo)企業(yè)所在國的情況。通過兼并、收購、控股、中外合資等多種形式與國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略聯(lián)盟，形成優(yōu)勢互補(bǔ)。例如，浙江萬向集團(tuán)生產(chǎn)的汽車萬向節(jié)1984年由美國舍勒公司領(lǐng)進(jìn)門，打進(jìn)美國市場。在經(jīng)歷了“產(chǎn)品走出去”、“人員走出去”階段，于1994年建立了萬向美國公司，開始了“企業(yè)走出去”的歷程。萬向美國公司勇于創(chuàng)新，以“股權(quán)換市場、參股換市場、設(shè)備換市場、市場換市場、讓利換市場”等多種形式，迄今已成功收購了英國AS公司、美國舍勒公司、ID公司、LT公司、QAI公司和UAI公司等8家海外公司。先后在美國、英國、德國加拿大等歐美7個國家設(shè)立、并購、參股了18家公司，構(gòu)建了覆蓋全球50多個國家和地區(qū)的國際營銷網(wǎng)絡(luò)。

(2)品牌的策略性收購是許多跨國公司在外國市場攻城掠地的有效途徑。在進(jìn)入他國市場時，應(yīng)用品牌兼并的方法購買當(dāng)?shù)氐闹放瓶梢员荛_當(dāng)?shù)氐姆N種心理和行業(yè)中的進(jìn)入障礙，迂回進(jìn)攻，最終占領(lǐng)市場并從對當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)品牌的戰(zhàn)略投資中獲利。如新疆德隆，在美歐擁有3家企業(yè)和銷售網(wǎng)絡(luò)，其主導(dǎo)產(chǎn)品番茄醬產(chǎn)量已經(jīng)占到了全球市場的 10％。

3．培育管理優(yōu)勢：戰(zhàn)略與變革

(1)適當(dāng)?shù)目鐕?jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，跨國公司的成長將經(jīng)歷跨國經(jīng)營、多國化和全球化等主要階段，企業(yè)應(yīng)從長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略管理高度不斷強(qiáng)化跨國經(jīng)營戰(zhàn)略意識，制定出行之有效的市場進(jìn)入戰(zhàn)略和循序漸進(jìn)的市場拓展戰(zhàn)略。

企業(yè)應(yīng)對自身的能力系統(tǒng)進(jìn)行詳細(xì)分析，充分考慮企業(yè)的各種資源的客觀能力和企業(yè)文化、經(jīng)營理念、領(lǐng)導(dǎo)者風(fēng)格等主觀能力，并結(jié)合企業(yè)所在行業(yè)的結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)，作出最優(yōu)抉擇，然后集中優(yōu)勢，選定全球目標(biāo)市場，確定相應(yīng)的戰(zhàn)略。作為后發(fā)展型企業(yè)，要在國際市場上取得成功，必須注意“避實(shí)就虛”、“以速度抗擊規(guī)模”，選擇關(guān)鍵環(huán)節(jié)，爭取形成相對競爭優(yōu)勢。TCL在國際市場推廣自己品牌時采取了避實(shí)就虛的策略。李東生說，在歐美、日本這樣比較成熟的市場，自己打品牌風(fēng)險很大，勝算不大，TCL就以外包、OEM、ODM為主，來擴(kuò)大市場份額，而在東南亞、中東、俄羅斯、東歐，就以推廣自己的品牌為主。

(2)組織的靈活性。國際經(jīng)驗(yàn)表明，從開始從事單一產(chǎn)品的出口貿(mào)易到最終成為一個著名的跨國公司，需要幾十年甚至上百年的時間，期間企業(yè)不僅需要進(jìn)行發(fā)展戰(zhàn)略的重大轉(zhuǎn)型，而且需要管理體制的不斷創(chuàng)新。只有具備持續(xù)創(chuàng)新的能力，企業(yè)在關(guān)鍵環(huán)節(jié)上形成的競爭優(yōu)勢才不能被模仿，企業(yè)優(yōu)勢才得以保持。如完善組織機(jī)構(gòu)，增加組織結(jié)構(gòu)調(diào)整的靈活性，建立信息網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)控制和績效考核：與西方跨國公司在某些領(lǐng)域結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟等等。

4．提升技術(shù)優(yōu)勢：揚(yáng)長避短

中國企業(yè)在適用技術(shù)上比較成熟，集中體現(xiàn)在家電、紡織、輕工、電訊設(shè)備制造等產(chǎn)業(yè)。低成本優(yōu)勢較為突出。雖然在附加值高的技術(shù)或資金密集型產(chǎn)業(yè)方面的競爭力尚處于劣勢，但勞動密集型的低技術(shù)行業(yè)已具高水平競爭力。在中國向海外的投資當(dāng)中，有相當(dāng)一部分來自制衣、鞋類和電器等行業(yè)。他們瞄準(zhǔn)產(chǎn)品市場的低端，這些公司在這一領(lǐng)域具有競爭優(yōu)勢。

(1)實(shí)施錯位競爭，發(fā)揮適用技術(shù)和產(chǎn)品的優(yōu)勢。任何市場都不是鐵板一塊，而是存在差異性。產(chǎn)品有不同技術(shù)層次的差異，同種產(chǎn)品也有質(zhì)量，價格、花色品種等方面的差異。在競爭力相當(dāng)有限的條件下，企業(yè)應(yīng)實(shí)施錯位競爭戰(zhàn)略以開拓市場空間，建立自身的競爭優(yōu)勢。如應(yīng)用產(chǎn)品差異化策略，以產(chǎn)品的差異化來開發(fā)企業(yè)的生存空間不失為一個低成本的方法，這種差異的機(jī)會在一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中比比皆是，可以是價格的差異、性能的差異、銷售渠道的差異等等。

(2)增強(qiáng)企業(yè)跨國經(jīng)營的技術(shù)優(yōu)勢。雖然中國企業(yè)跨國經(jīng)營的技術(shù)優(yōu)勢主要是小規(guī)模、靈活性和勞動密集型的低成本技術(shù)優(yōu)勢，這在對經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)或落后的發(fā)展中國家的跨國經(jīng)營中是有效的，但僅靠這種技術(shù)優(yōu)勢很難實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?、全球化的戰(zhàn)略目標(biāo)。即使這種優(yōu)勢本身，也需要加強(qiáng)投入，繼續(xù)保持和增強(qiáng)。另外，我國在中醫(yī)、中藥、餐飲等領(lǐng)域具有特有的技術(shù)優(yōu)勢。因此，企業(yè)應(yīng)提高科研開發(fā)能力，盡快成為技術(shù)創(chuàng)新的主體，把技術(shù)的商業(yè)化研究放在頭等重要地位，并重視和逐步開展海外企業(yè)的R&D活動，以進(jìn)一步拓寬投資技術(shù)的適應(yīng)性和競爭力。比如同仁堂在20世紀(jì)90年代逐步摸索出一條以“品牌、技術(shù)投資為主，部分資金投資為輔”的跨國經(jīng)營之路，發(fā)揮同仁堂優(yōu)勢，堅(jiān)持特色發(fā)展，以綠色藥品為切入點(diǎn)，揚(yáng)長避短繞開壁壘。1999年，北京同仁堂股份公司控股70％在美國成立了北京同仁堂(美國)有限公司，現(xiàn)已有4個產(chǎn)品完成了美國FDA的通關(guān)工作，并在美國各大超市開始銷售。

(3)開拓小規(guī)模市場，不斷開發(fā)這類市場所需的生產(chǎn)技術(shù)以獲得競爭優(yōu)勢。

(4)在主要市場或技術(shù)先進(jìn)地區(qū)建立研究設(shè)計中心。如華為在美國硅谷、達(dá)拉斯等地建立了研發(fā)中心。

5．挖掘區(qū)位優(yōu)勢：尋找國際市場的突破口

企業(yè)應(yīng)根據(jù)所處的產(chǎn)業(yè)及自我的跨國經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略來選擇區(qū)位。一般地，原料開發(fā)利用型的產(chǎn)業(yè)區(qū)位在澳大利亞、拉美和非洲；成熟的加工制造業(yè)適宜選擇非洲、東歐、中亞和東南亞，第三產(chǎn)業(yè)如金融、信息業(yè)，適宜選擇美國、中西歐和東亞。

廣東省對“走出去”企業(yè)的調(diào)查表明，歐、美、日等發(fā)達(dá)國家是設(shè)立貿(mào)易公司和科研開發(fā)機(jī)構(gòu)的首選地，東南亞、非洲等地的發(fā)展中國家則是開展境外加工貿(mào)易的熱點(diǎn)地區(qū)。

上海市經(jīng)委在2000年底對該市企業(yè)海外投資的調(diào)研報告中提到，上海企業(yè)發(fā)展海外經(jīng)濟(jì)首先是開拓東南亞市場，主要集中在印尼，馬來西亞、泰國等國家，其次是開拓南非市場，在南非興辦了20多家生產(chǎn)加工企業(yè)，把上海的零部件和原材料帶出去，在當(dāng)?shù)亟M裝和加工生產(chǎn)，銷往南非和非洲南部市場。

據(jù)統(tǒng)計，目前中國在越南的投資項(xiàng)目達(dá)142個，合同投資金額達(dá)到2億多美元，像TCL集團(tuán)、新希望集團(tuán)、江蘇江動集團(tuán)等，在越南市場已取得了較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。力帆從1999年進(jìn)入越南摩托車市場，在2001年銷售額達(dá)1．17億美元。力帆、海信、華為、廣州卷煙一廠等在發(fā)展中國家以較低的代價創(chuàng)出了名牌。海爾的跨國經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)不是出口創(chuàng)匯，而是出口創(chuàng)牌，海爾的張瑞敏認(rèn)為，美國、日本、西歐市場與我國市場的互補(bǔ)性強(qiáng)，如果我們“避實(shí)就虛”，低端產(chǎn)品高端市場走，就會找到生存空間。因此，海爾在市場開拓上先難后易，在發(fā)達(dá)國家打響品牌。

6．充分利用比較優(yōu)勢：加入跨國公司全球制造網(wǎng)

通過有策略地與有實(shí)力的大型跨國公司建立合資企業(yè)，進(jìn)入跨國公司全球制造網(wǎng)，作為網(wǎng)中的一個節(jié)點(diǎn)，可以分享、獲得和利用更多的資源：利用網(wǎng)的接近資源的能力，實(shí)現(xiàn)自身的資源，利用網(wǎng)的學(xué)習(xí)能力，獲得更多的學(xué)習(xí)機(jī)會，利用網(wǎng)的技術(shù)轉(zhuǎn)移機(jī)制，獲得更多的先進(jìn)技術(shù)：利用網(wǎng)的市場反應(yīng)能力，提高市場意識和市場運(yùn)作水平，利用網(wǎng)的本地化經(jīng)營，培養(yǎng)大量的技術(shù)和管理人才，利用網(wǎng)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式，轉(zhuǎn)換企業(yè)經(jīng)營機(jī)制，最終達(dá)到增強(qiáng)我國企業(yè)跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢的目的。如創(chuàng)維集團(tuán)和格蘭仕的OEM(定牌生產(chǎn))，即外方的品牌+中國的制造能力，大大加快了企業(yè)打入國際市場的步伐。

7．保持跨國經(jīng)營競爭優(yōu)勢：本土化管理

隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，為建立持久的競爭優(yōu)勢，各大跨國公司從90年代末，紛紛實(shí)施本土化戰(zhàn)略。本土化戰(zhàn)略最關(guān)鍵的因素有三個：高中級經(jīng)理的當(dāng)?shù)鼗?、研究與開發(fā)當(dāng)?shù)鼗?、公司風(fēng)格當(dāng)?shù)鼗?/p>

海爾在海外發(fā)展的“三位一體本土化”模式，即設(shè)計、制造、營銷都要在當(dāng)?shù)剡M(jìn)行，通過當(dāng)?shù)厝谫Y、融智、融文化，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造本土化名牌的目標(biāo)。在人力資源本土化方面，海爾的雇員上至經(jīng)理下至普通員工沒有一個中國人，主要依靠近400名全球聘用的“洋經(jīng)理”運(yùn)作其海外網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)?！把杆俜磻?yīng)，馬上行動”等獨(dú)特的“海爾文化”已成為維系海爾海外員工的紐帶。

8．建立持久的競爭優(yōu)勢：核心競爭力

企業(yè)的持續(xù)競爭優(yōu)勢根源于其內(nèi)部長期成長過程中所積累的核心知識和能力的差異。在當(dāng)前的超強(qiáng)競爭時代，企業(yè)之間的對抗已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的競爭，表現(xiàn)出明顯的層次性。即在任一時刻，企業(yè)之間的競爭都是層次展開的。

在動態(tài)的環(huán)境下，企業(yè)的整體競爭優(yōu)勢是一個由最深層的基于戰(zhàn)略邏輯與遠(yuǎn)景的競爭優(yōu)勢、中間層的基于戰(zhàn)略資產(chǎn)與核心能力層面的競爭優(yōu)勢、基于作業(yè)流程與價值鏈配置層面的競爭優(yōu)勢以及表層的基于最終產(chǎn)品與市場層面的競爭優(yōu)勢相互作用、相互轉(zhuǎn)化、相互支撐而構(gòu)成的動態(tài)的層次體。

我們?nèi)绻タ创蠖鄶?shù)500強(qiáng)公司的成長過程，會發(fā)現(xiàn)他們通過企業(yè)家的某種創(chuàng)造才能獲得成功后，通常會采取三個步驟來獲得持續(xù)的能力：(1)為企業(yè)樹立一個長期的企業(yè)目標(biāo)，為員工樹立一個人性化的核心價值觀。之所以需要核心價值觀作為員工長期激勵的動力，原因在于只有價值觀才能提供超越時空的力量。(2)建立與比較競爭優(yōu)勢匹配的核心競爭力，在核心競爭力的基礎(chǔ)上建立企業(yè)擴(kuò)張模式，而不是盲目擴(kuò)張。比如SONY公司的核心競爭能力是精密技術(shù)的小型化能力，SONY的業(yè)務(wù)擴(kuò)張基本是圍繞這一核心競爭能力建立起來的，比如麥當(dāng)勞的核心競爭力是標(biāo)準(zhǔn)化的經(jīng)營管理能力與在不同分店的食品遞送能力，麥當(dāng)勞在全球的擴(kuò)張顯然都是依賴這一能力建立的。(3)建立基于今天、明天和后天的三層業(yè)務(wù)鏈?？鐕局阅軌虺掷m(xù)其強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢，很大程度上在于他們能夠同時考慮企業(yè)今天、明天和后天三個業(yè)務(wù)層面的發(fā)展機(jī)遇，即在第一層面發(fā)展和保有核心業(yè)務(wù)(今天的業(yè)務(wù))，在第二層面建立新業(yè)務(wù)(明天的業(yè)務(wù))，在第三層面選擇企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的新生業(yè)務(wù)(后天的業(yè)務(wù))。

第三篇：美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

建設(shè)部“赴美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估培訓(xùn)團(tuán)”于2002年4月赴美，對美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀(jì)代理、價格評估、行業(yè)管理等情況作了較為詳細(xì)的調(diào)研與實(shí)地考察。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)

1、美國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。

一是保障充分和公平競爭；二是市場機(jī)制調(diào)節(jié)價格；三是保護(hù)私有財產(chǎn)，法律保護(hù)業(yè)主所有權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。與我國房地產(chǎn)制度不同的是，美國房地產(chǎn)企業(yè)沒有資質(zhì)要求，沒有專門的產(chǎn)權(quán)面積測繪機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)屬證明不是房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，而是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書（warrant deed）（相當(dāng)于買賣合同）。房地產(chǎn)買賣成交后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人持轉(zhuǎn)讓書到房屋所在地政府登記辦公室備案，由登記辦公室給每一個轉(zhuǎn)讓書編一個號碼，并加蓋印章予以確認(rèn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。

由于不少美國人住在郊區(qū)別墅或?qū)挸ǖ淖》?，因此美國人均住房面積較大，至1999年底，美國27億人口，擁有11億個住房單位，67％的家庭擁有獨(dú)立的住房，人均居住面積近60m2，居世界榜首。在美國，中等收入以上家庭擁有一棟別墅（價值一般在20萬美元）是平常的事情。

美國住宅小區(qū)開發(fā)模式有如下幾個特點(diǎn)：

一是郊區(qū)化明顯。二是開發(fā)規(guī)模較大。開發(fā)商將開發(fā)用地劃分成很多小地塊，小業(yè)主既可購買現(xiàn)成的別墅，也可購買小地塊后按開發(fā)商規(guī)定的設(shè)計自己建造別墅。三是配套齊全。四是重視與自然和諧。在房地產(chǎn)開發(fā)時盡量保護(hù)原有的樹木和生態(tài)環(huán)境。五是社區(qū)活動豐富多彩。每年都有很多社會團(tuán)體舉辦各種各樣的活動。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在美國是一個信譽(yù)良好的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有較高的社會地位。其主要制度有：

1、執(zhí)業(yè)牌照制度。

美國法律規(guī)定經(jīng)紀(jì)人替人買賣房屋必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人牌照。經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)要有兩個條件：一是通過州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)牌照管理機(jī)構(gòu)（其性質(zhì)介于政府和協(xié)會之間）組織的考試，考試對象分銷售員資格和經(jīng)紀(jì)人資格兩種，銷售員報考沒有學(xué)歷條件限制，但只有獲得銷售員資格的人員才能報考經(jīng)紀(jì)人；二是必須在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作。對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，沒有資質(zhì)和注冊資本限制，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只要在有關(guān)部門獲準(zhǔn)登記后便可從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但機(jī)構(gòu)發(fā)起人必

須持有經(jīng)紀(jì)人牌照。為了防止經(jīng)紀(jì)人同時在兩個企業(yè)執(zhí)業(yè)，法律規(guī)定，經(jīng)紀(jì)人牌照必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)保管。目前美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會共有90多萬經(jīng)紀(jì)人會員。

2、首次簽約制度。

只要房屋實(shí)現(xiàn)了銷售，第一個與銷售方簽約的經(jīng)紀(jì)人就可獲得相應(yīng)的傭金（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從交易雙方共收取房屋成交價6％的傭金，簽約經(jīng)紀(jì)人可從經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得50％～90％的傭金）。這一制度保證經(jīng)紀(jì)人可以將房源信息完全公開，并借助計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)現(xiàn)房屋信息資源在全國范圍內(nèi)共享。美國各州都建立了multiple listing service 計算機(jī)服務(wù)系統(tǒng)，經(jīng)紀(jì)人會員可以通過密碼進(jìn)入該系統(tǒng)查詢房源。房源信息一旦進(jìn)入該系統(tǒng)，當(dāng)房屋實(shí)現(xiàn)銷售時，首次簽約經(jīng)紀(jì)人便可獲取傭金。

3、保險制度。

產(chǎn)權(quán)保險公司負(fù)責(zé)保障產(chǎn)權(quán)的合法性和真實(shí)性。保險公司設(shè)有工作過失保險的險種，該險種以一宗交易為一個保單，通過社會保險機(jī)制將經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司。

4、協(xié)會自律制度。

美國經(jīng)紀(jì)人協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)中扮演重要角色，它分為全國、州、區(qū)域三個層次。經(jīng)紀(jì)人協(xié)會主要職責(zé)有：一是與各級議會溝通，保證有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方面法律法規(guī)制定的合理性，并維護(hù)經(jīng)紀(jì)人合法權(quán)益；此外還通過組織會員投票選舉他們所支持的參選議員，在政治上起到影響作用。二是為會員提供業(yè)務(wù)、法律、計算機(jī)等方面培訓(xùn)。三是制定行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員職業(yè)道德準(zhǔn)則。四是處理消費(fèi)者投拆。協(xié)會除依法進(jìn)行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)需要出發(fā)對會員提出高于法律的要求，協(xié)會可對會員進(jìn)行罰款或勸其退會，由于協(xié)會在行業(yè)的影響，受過處罰的人將很難再在經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)。

（三）房地產(chǎn)價格評估

目前美國共有注冊的房地產(chǎn)估價師8萬余人，及一定數(shù)目的實(shí)習(xí)估價員。在注冊的房地產(chǎn)估價師中，分為“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三種。其中“G”級為高級的估價師，可以進(jìn)行任何房地產(chǎn)的評估；“R” 級房地產(chǎn)估價師只能進(jìn)行住宅的評估；“L”級是最初級的房地產(chǎn)估價師，為有限資格，這類評估師的評估業(yè)務(wù)有相當(dāng)大的限制。房地產(chǎn)估價師的考試、注冊與頒發(fā)執(zhí)照由州政府組織。取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的過程與條件一般都很復(fù)雜，要經(jīng)過相當(dāng)長時間的理論學(xué)習(xí)與實(shí)際操作。

目前美國的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)總共有數(shù)千家，按業(yè)務(wù)來源可分為商業(yè)房地產(chǎn)與居住房地產(chǎn)兩類估價機(jī)構(gòu)。估價機(jī)構(gòu)并未按規(guī)?；驑I(yè)績劃分級別，每個估價機(jī)構(gòu)只能按其信譽(yù)與自由競爭自行確立其市場份額。

美國房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)基本上是個人合伙制及個人獨(dú)資的公司。美國房地產(chǎn)估價最主要的操作規(guī)范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。評估師資質(zhì)審查發(fā)證、政府評估管理、評估服務(wù)機(jī)構(gòu)以及評估師本人都需嚴(yán)格遵守《USPAP》標(biāo)準(zhǔn)?！禪SPAP》由美國評估基金會（THE APPRAISAL FOUNDATION）下屬的估價標(biāo)準(zhǔn)委員會

（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修訂一次?！禪SPAP》具有法律約束力，是1989年經(jīng)國會通過的FIRREA（金融協(xié)會改革法案）規(guī)定執(zhí)行的。

（四）政府的宏觀調(diào)控和管理

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理主要是靠宏觀調(diào)控，手段包括：

1、通過區(qū)域規(guī)劃管理，達(dá)到對土地最大限度地合理使用，并提供公共設(shè)施，保護(hù)環(huán)境等。

區(qū)域規(guī)劃管理主要由地方政府負(fù)責(zé)。調(diào)節(jié)工具主要有四種：一是分區(qū)制（Zoning Ordinance）。在統(tǒng)一規(guī)劃前提下，將土地劃分為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，除特殊情況外，通常不可以混雜。二是再分類制（Subdivision Regulation）。在分區(qū)制的基礎(chǔ)上，對土地的使用作出進(jìn)一步的細(xì)分。如在居民區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨(dú)戶住宅區(qū)、多戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。三是開發(fā)規(guī)劃（Growth Planning）。主要通過政府的預(yù)先規(guī)劃，引導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)程，以保護(hù)有限的資源和歷史古跡與風(fēng)貌。四是提供公共物品。主要是通過政府提供道路交通、下水道等公共物品，影響房地產(chǎn)的開發(fā)和使用。

2、通過稅收優(yōu)惠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

這項(xiàng)政策對中高收入者具有較大的吸引力。他們在房地產(chǎn)投資中，從政府的稅收優(yōu)惠中可以得到較大的經(jīng)濟(jì)利益。例如，居民購買住宅可獲得如下三方面的稅收優(yōu)惠：一是免稅，主要指免繳個人所得稅：因?yàn)?，不購買住宅者需支付房租，住宅購買者卻可以把這筆相當(dāng)于房租支付的額度抵減應(yīng)稅收入（這實(shí)際上是鼓勵人們買房而不是租房）。另外，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125萬美元，無須繳納個人所得稅，但要求他在銷售自用住宅的前5年中，必須至少有3年居住或使用該住宅（這實(shí)際上是鼓勵中高收入家庭購買高價值的新房，加快住房折舊）。二是減稅。住宅購買者在計算自己當(dāng)?shù)膽?yīng)稅收入時，可從自己的總應(yīng)稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應(yīng)稅收入，也就減少了納稅額。但這種稅收優(yōu)惠僅限于居民購買的第一二棟住宅，而且這兩棟住宅為自己所使用，不能出租給他人。同時扣減的貸款利息最高額為110萬美元貸款的利息額。三是延稅。居民如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，他可以將出售舊住宅的所得，不計入當(dāng)?shù)膽?yīng)稅收入總額中，享受此稅收優(yōu)惠的購房者必須是在出售舊住宅的前后兩年內(nèi)購買新的自用住宅，且新住宅的價格不得低于舊住宅的銷售價格。

3、為市場運(yùn)作提供有效的信息。

一是，美國政府提供如財產(chǎn)所有者的名單，評估財產(chǎn)的價值等信息服務(wù)，這一方面為政府收取財產(chǎn)稅提供了依據(jù)，另一方面也為明確交易主體和交易價格提供了保證；又如政府提供的家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息，有利于房地產(chǎn)的合理開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是，政府發(fā)起或資助成立房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)。如1971年由德州政府依法成立德克薩斯州農(nóng)工大學(xué)房地產(chǎn)中心，其主要任務(wù)是根據(jù)市民的需求開展研究活動，并將研究成果無償提供給社會。它的口號是“通過研究解決問題”。房地產(chǎn)中心主要通過雜志和網(wǎng)站公布研究成果。至2001年，該中心已完成了1500多份專著、書籍、報告或論文，對促進(jìn)德州房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。

(來源：《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》)