第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃試題二

綜合試題一

一、名詞解釋：（每小題4分，共24分）

1、成本導(dǎo)向定價(jià)法

2、垂直價(jià)差

3、主題策劃（廣義）

4、復(fù)合策劃

5、理解價(jià)值定價(jià)

6、軟質(zhì)景觀

二、填空題：（每空1分，共8分）

1、策劃學(xué)的本質(zhì)涵義是，揭示個(gè)人、組織創(chuàng)造性地組合運(yùn)用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導(dǎo)權(quán)，達(dá)支預(yù)期目標(biāo)的規(guī)律的學(xué)問。

2、房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇三種目標(biāo)市場市場覆蓋策略,既無差異性營銷策略、差異性營銷策略以及（）。

3、利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一普通住宅，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的盈虧平衡銷售量為20000平方米，每平方建筑面積的變動成本為1000元，假設(shè)開發(fā)期的固定成本為1億元，試運(yùn)用盈虧平衡法計(jì)算該開發(fā)項(xiàng)目的單位銷售價(jià)格（）。

4、消費(fèi)者的購房動機(jī)，根據(jù)理性程度的差異可以劃分為理智動機(jī)和情感動機(jī)。老王經(jīng)過多盤比較，決定還是購買萬科四季花城的樓盤，因?yàn)樵摌潜P不僅品質(zhì)過硬、配套齊全，其價(jià)格也比較合理等等。請問他的購買動機(jī)屬于（）。

5、房地產(chǎn)市場細(xì)分的變量包括人口因素、地理因素、行為因素和心理因素，其中萬科地產(chǎn)公司根據(jù)客戶消費(fèi)頻率的高低和對萬科公司貢獻(xiàn)的大小，將客戶會員分為金卡用戶、銀卡用戶、藍(lán)卡用戶。請問這一市場細(xì)分的變量是（）。

6、人的居住行為由四大部分組成：他們分別是基本行為、家務(wù)行為、文化行為和（）。

7、住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循的三大原則是社區(qū)發(fā)展原則、生態(tài)優(yōu)化原則和（）。

8、某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為20萬平方米的小區(qū)，估計(jì)未來在市場上可實(shí)現(xiàn)銷售16萬平方米，其總投資額為5億元，企業(yè)的目標(biāo)收益率為投資利潤率20%，問該小區(qū)的單位售價(jià)是（）。

三、不定項(xiàng)選擇題（每題給出若干個(gè)選項(xiàng),選項(xiàng)中有一個(gè)或一個(gè)以上的答案是正確的，多選、少選或不選均不得分每題中至少有一項(xiàng)是正確的，每小題1分，共20分）。

1.以下哪幾項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（）。

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)C、消費(fèi)水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

2、可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批（）的依據(jù)。

A、審核

B、投資

C、決策

D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

3、以下哪幾項(xiàng)屬于政策環(huán)境調(diào)研（）。

A、金融政策B、土地政策C、住房政策

D、貸款政策E、人口政策F、財(cái)政政策

4、策劃的基本方法包括（）。

A、創(chuàng)意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價(jià)值附加策劃

5、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（）。

A、詢問調(diào)查法B、深度訪談法C、觀察調(diào)查法D、試驗(yàn)調(diào)查法E、統(tǒng)計(jì)分析法

6、土地出讓方式主要包括（）。

A、拍賣B、掛牌C、協(xié)議D、招標(biāo)E、行政劃撥

7、品牌策劃推廣的五種方法（）。

A、筑巢引鳳法B、盆景示范法C、借花獻(xiàn)佛法

D、馬良神筆法E、巨量廣告法F、戰(zhàn)略目標(biāo)法

8、品牌提升要注意（）。

A、軟性推廣工程B、公關(guān)活動工程C、賣場包裝工程

D、口碑工程E、公關(guān)危機(jī)工程F、廣告策劃工程

9、房地產(chǎn)商品價(jià)格的組成包括以下部分（）。

A、土地費(fèi)用及其前期費(fèi)用B、管理費(fèi)用

C、銷費(fèi)費(fèi)用配套費(fèi)用D、建安成本E、利潤

10．一個(gè)完整的房地產(chǎn)營銷計(jì)劃應(yīng)包括（）。

A、開發(fā)前營銷策劃B、開發(fā)階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業(yè)管理階段的營銷策劃

11、下列屬于成本導(dǎo)向定價(jià)方法的有（）。

A、成本加成定價(jià)法B、隨行就市法C、直接競爭定價(jià)法

D、理解價(jià)值定價(jià)法E、目標(biāo)收益定價(jià)法F、盈虧平衡定價(jià)法

12、項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容具體包括（）。

A、功能定位B、環(huán)境定位C、戶型定位

D、文化定位E、價(jià)格定位F、主題概念定位

13、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下哪些階段（）。

A、個(gè)人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復(fù)合策劃E、整合策劃

14、土地價(jià)值研判分析需要從哪些方面進(jìn)行分析（）。

A、地理位置B、周邊景觀

C、環(huán)境、污染D、市政配套設(shè)施

E、鄰近樓盤素質(zhì)

15、競爭者調(diào)研具體包括（）。

A、樓盤質(zhì)量成本情況的調(diào)研；B、開發(fā)歷史、現(xiàn)狀及趨勢的調(diào)研；

C、經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略和模式的調(diào)研；D、競爭者與政府關(guān)系的調(diào)研。E、競爭者價(jià)格策略的調(diào)研F、土地儲備情況調(diào)研

16、戶型設(shè)計(jì)的基本原則（）。

A、實(shí)用性原則；B、安全性原則C、舒適性

D、地域性原則E、彈性原則F、高檔原則

17、國內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司對其新設(shè)計(jì)開發(fā)的loft戶型住宅制定了上市策劃方案。經(jīng)過市場調(diào)查分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)豯oft住宅市場現(xiàn)實(shí)的競爭較小。在定價(jià)上，該公司考慮到新產(chǎn)品在市場暫時(shí)沒有替代品，價(jià)位相對較高。請問這一公司的定價(jià)策略是（）。

A、高價(jià)撇脂策略；B、中價(jià)策略C、低價(jià)滲透策略

D、心理定價(jià)策略E、差別定價(jià)策略F、過程定價(jià)策略

18、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括（）。

A、市場環(huán)境調(diào)研；B、消費(fèi)者調(diào)研；C、周邊競爭樓盤調(diào)研；

D、競爭對手調(diào)研；E、項(xiàng)目自身研究

19、影響房地產(chǎn)價(jià)格策劃的因素包括（）。

A、成本因素B、競爭因素C、產(chǎn)品差異

D、政府的宏觀調(diào)控作用E、項(xiàng)目周邊環(huán)境因素F、消費(fèi)者的心理預(yù)期

20、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷控制的內(nèi)容主要有（）。

A、成本控制B、年度計(jì)劃控制C、贏利性控制D、戰(zhàn)略控制

四、簡答題：（每小題6分，共24分）

1、簡述房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)。

2、從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的人員必須具備的條件主要有哪些？

3、簡述房地產(chǎn)市場壽命周期及其各階段的營銷策略？

4、簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特點(diǎn)。

五、論述題（12分）

1.要進(jìn)行主題策劃，需要尋找主題概念的源頭，請問可以從哪些方面尋找主題概

念的來源?

六、案例分析（12分）

廣州“光大花園”是一個(gè)占地30公頃，總建筑面積35萬平方米的大型樓盤。在樓盤策劃之初，怎么獲取項(xiàng)目的主題概念呢？為此，策劃小組通過兩大方面來進(jìn)行分析：一是問卷調(diào)查，內(nèi)容是市民在目前的生活環(huán)境下最重視什么？反饋回答是“身體健康”。二是對項(xiàng)目進(jìn)行分析，找出項(xiàng)目現(xiàn)狀最有價(jià)值的方面。經(jīng)過深入的了解，項(xiàng)目地塊最有價(jià)值、可以大做文章的是幾十顆50多年的大榕樹。策劃人通過思想碰撞，“身體健康”與“生態(tài)環(huán)境”有關(guān)；而項(xiàng)目中“生態(tài)環(huán)境”最有特點(diǎn)的是幾十顆50多年的大榕樹。于是“大榕樹下，健康人家”

應(yīng)運(yùn)而生，榕樹風(fēng)景成為光大花園發(fā)揮的絕佳題材。

思考分析：廣州光大花園“大榕樹下，健康人家”的策劃主題是如何獲取的？

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是指根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場調(diào)研為基礎(chǔ)，優(yōu)選最佳的項(xiàng)目市場定位，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性地構(gòu)思，并以具有可操作性的策劃文本作為結(jié)果的活動。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益（2）能為項(xiàng)目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競爭力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源（5）預(yù)測未來市場（6）滿足購房者需求。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的特征（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告的基本結(jié)構(gòu)

（1）市場調(diào)研a宏觀環(huán)境調(diào)查與分析b區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析c微觀環(huán)境調(diào)查與分析

（2）項(xiàng)目定位分析a項(xiàng)目swot分析b客戶定位c產(chǎn)品定位d形象定位

（3）產(chǎn)品策劃a規(guī)劃布局b建筑與公共設(shè)施策劃

（4）項(xiàng)目投融資分析a技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析b土地價(jià)值及開發(fā)價(jià)值研判c投資估算d融資分析e財(cái)務(wù)評

價(jià)f不確定性分析

（5）形象策劃a項(xiàng)目cis系統(tǒng)設(shè)計(jì)b項(xiàng)目品牌名稱設(shè)計(jì)c工地與銷售現(xiàn)場形象設(shè)計(jì)

（6）市場推廣策劃a營銷分期安排b推廣主題與方式c價(jià)格策略d促銷策略與活動推廣策劃e推廣預(yù)

算f廣告策劃。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告編寫的注意事項(xiàng)（1）結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，緊扣目標(biāo)主題（2）簡明扼要，突出重點(diǎn)（3）定性分析與定量分析相結(jié)合（4）準(zhǔn)確分析，明確結(jié)論（5）不偏不倚，客觀公正（6）理性表達(dá)，邏輯思維（7）可執(zhí)行性。

第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃

居住項(xiàng)目選址（1）市場狀況（2）地塊背景及區(qū)域規(guī)劃方向（3）自然環(huán)境（4）交通條件（5）生活配套設(shè)施（6）市政基礎(chǔ)設(shè)施（7）房地產(chǎn)相關(guān)政策（8）用地成本。

商業(yè)項(xiàng)目選址1零售商業(yè)項(xiàng)目（1）消費(fèi)市場（2）商業(yè)環(huán)境（3）商業(yè)輻射范圍（4）潛在商業(yè)價(jià)值（5）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件2寫字樓項(xiàng)目選址（1）周邊環(huán)境狀況（2）交通便捷程度。工業(yè)項(xiàng)目選址（1）城市規(guī)劃（2）區(qū)域位置（3）交通條件。

土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，又稱批租，屬于房地產(chǎn)一級市場。住宅70年，工業(yè)50年（不包括采礦），科教文衛(wèi)50年，商業(yè)旅游娛樂40年，綜合其他用地50年。

土地使用權(quán)出讓的方式（1）招標(biāo)出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。過程：a投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱b出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)，并邀請所有投標(biāo)人參加（少于三人應(yīng)終止）c評標(biāo)小組進(jìn)行評標(biāo)（五人以上單數(shù)）d招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人（2）拍賣出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。（3）掛牌出讓是指人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場競價(jià)結(jié)果確定國有建設(shè)用的使用權(quán)人的行為。（4）協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是獲得國有土地使用權(quán)的受讓人，在投資開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，對出讓土地的在轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。

土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用之后將該幅土地交付其使用，或者將土地的使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。

土地投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作（1）密切關(guān)注土地招標(biāo)信息（2）組建土地競標(biāo)小組（3）進(jìn)行現(xiàn)場踏勘和項(xiàng)目分析（4）搜集競爭者信息（5）測算土地成本，制定心理價(jià)位（6）編制投標(biāo)文件及各種資料，準(zhǔn)備參加競標(biāo)。

競標(biāo)土地的估價(jià) 假設(shè)開發(fā)法公式

待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費(fèi)

第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查是指為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目特定的經(jīng)營目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)方法和手段，以客觀的態(tài)度，有目的，有計(jì)劃，系統(tǒng)地通過各種途徑收集有關(guān)房地產(chǎn)市場的信息資料，通過對資料的整理和分析，來正確的判斷和把握房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，從而為開發(fā)商預(yù)測房地產(chǎn)市場未來發(fā)展趨勢、制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作的前提和基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）針對性（3）時(shí)效性（4）方法的多樣性與專業(yè)性（5）結(jié)果的局限性

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的作用（1）是項(xiàng)目策劃者認(rèn)識市場，捕捉新的市場機(jī)會的前提（2）是項(xiàng)目策劃者感知市場，了解消費(fèi)者需求的主要手段（3）是項(xiàng)目策劃者了解市場、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要前提（4）是項(xiàng)目投資機(jī)會研究，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，項(xiàng)目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的程序

（1）準(zhǔn)備階段a確定調(diào)查目的b建立調(diào)查組織c初步情況分析

（2）實(shí)施階段a制定調(diào)查方案b收集資料（二手資料，一手資料）c資料的甄別與審查

（3）分析和總結(jié)階段a分析數(shù)據(jù)b編寫調(diào)查報(bào)告c總結(jié)反饋

其中，調(diào)查報(bào)告要求如下（1）客觀真實(shí)（2）簡明扼要（3）結(jié)論明確（4）制作美觀

調(diào)查報(bào)告主要內(nèi)容如下（1）調(diào)查目的方法步驟時(shí)間等的說明（2）調(diào)查對象的基本情況介紹

（3）所調(diào)查問題的實(shí)際情況與分析說明（4）對調(diào)查對象的基本認(rèn)識（5）提出建設(shè)性的意見和建議（6）統(tǒng)計(jì)資料，圖標(biāo)等必要附件

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的主要內(nèi)容

1房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）宏觀環(huán)境調(diào)查a政治法律環(huán)境b宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境c房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況d人口環(huán)

境e技術(shù)環(huán)境f對外開放程度

（2）區(qū)域環(huán)境調(diào)查a經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平b城市發(fā)展規(guī)劃c房地產(chǎn)市場供需狀況d社會文化環(huán)

境e房地產(chǎn)企業(yè)情況f專業(yè)機(jī)構(gòu)與中介商情況g城市或區(qū)域的交通條件研究h影響區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件

（3）微觀環(huán)境調(diào)查a用地現(xiàn)狀調(diào)查與分析b項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查與分析c競爭性樓盤調(diào)查

與分析

2房地產(chǎn)市場需求調(diào)查

（1）市場需求容量調(diào)查a項(xiàng)目所在城市人口總量、家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)b有購房需求的人口

數(shù)量和整體特征c居民對各類房地產(chǎn)商品的需求總量d居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)e居民的收入水平、儲蓄余額和支付能力f影響房地產(chǎn)市場需求的因素

（2）消費(fèi)者調(diào)查a消費(fèi)者個(gè)人特征b消費(fèi)者購買動機(jī)c消費(fèi)者購買李水平

3房地長市場供給調(diào)查

（1）房地長市場供給總體調(diào)查

（2）競爭樓盤調(diào)查a競爭樓盤的產(chǎn)品調(diào)查（區(qū)位、產(chǎn)品特征、交房時(shí)間）b競爭樓盤的價(jià)格調(diào)查（單價(jià)、總價(jià)、付款方式）c競爭樓盤的促銷手段調(diào)查（廣告促銷、活動促銷、人員促銷、客戶關(guān)系促銷）d競爭樓盤的銷售情況調(diào)查（銷售率、銷售次序、客戶群分析）e競爭樓盤的物業(yè)管理調(diào)查

（3）競爭對手調(diào)查a專業(yè)化程度b品牌知名度c推動度或拉動度d開發(fā)經(jīng)營方式e樓盤質(zhì)量f縱向整合度g成本狀況h價(jià)格策略i與當(dāng)?shù)卣块T的關(guān)系j項(xiàng)目開發(fā)情況

4房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告環(huán)境調(diào)查a公共傳播形式（報(bào)刊雜志互聯(lián)網(wǎng)電視廣播）b印刷品傳播形

式（海報(bào)圖冊）c戶外傳播形式（看板旗幟指示牌）

（2）房地產(chǎn)營銷中介機(jī)構(gòu)調(diào)查

（3）房地產(chǎn)營銷媒體調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的方法

1訪問法（1）人員訪問（2）電話訪問（3）郵寄訪問（4）網(wǎng)上訪問

2觀察法（1）直接觀察法（2）親身經(jīng)歷發(fā)（3）痕跡觀察法（4）行為記錄法

3定性研究法（1）焦點(diǎn)小組座談會（2）深度訪談法（3）投影技法

4實(shí)驗(yàn)法

5創(chuàng)新方法（1）主題式調(diào)查（2）論壇式調(diào)查（3）記者式調(diào)查

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查問卷分類（1）結(jié)構(gòu)式問卷，又稱標(biāo)準(zhǔn)式問卷，是按照調(diào)查目的和內(nèi)容精心設(shè)計(jì)的具有嚴(yán)密組織結(jié)構(gòu)的問卷，問卷中的問題是按一定的提問方式和順序進(jìn)行安排的，又分封閉式，開放式，半封閉式。（2）非結(jié)構(gòu)式問卷，沒有在組織結(jié)構(gòu)中加以嚴(yán)密的設(shè)計(jì)與安排（3）半結(jié)構(gòu)式問卷

問卷結(jié)構(gòu)（1）問卷編號與問卷標(biāo)題（2）問卷說明（3）甄別問卷（4）主體問卷（5）背景資料（6）作業(yè)記載

問卷注意問題（1）避免一般性問題（2）避免過于專業(yè)術(shù)語（3）避免含義不確切的用詞（4）避免導(dǎo)向性的提問（5）避免敏感性的問題（6）注意問題設(shè)置的順序。

第四章 房地產(chǎn)項(xiàng)目stp策劃

市場細(xì)分是指營銷者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者需求的差別出發(fā)，以消費(fèi)者的需求為立足點(diǎn)，根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異性，把消費(fèi)者市場劃分為具有類似性的若干不同的購買群體—子市場，使企業(yè)可以從中認(rèn)定目標(biāo)市場的過程和策略。

房地產(chǎn)市場細(xì)分是指營銷者通過市場調(diào)研，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，把房地產(chǎn)整體市場劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的市場分類過程。

房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法（1）地理細(xì)分（地區(qū)，地域特征，人口密度，地區(qū)自然環(huán)境，生活環(huán)境，交通環(huán)境）（2）人口細(xì)分（家庭人口，家庭生命周期，家庭代表數(shù)）（3）心里細(xì)分（生活方式，個(gè)性，購買動機(jī)）（4）行為細(xì)分（追求利益，品牌忠實(shí)度）

目標(biāo)市場選擇考慮因素（1）市場規(guī)模（2）資源條件（3）環(huán)境條件（4）政策性因素（5）盈利性因素（6）風(fēng)險(xiǎn)性因素

目標(biāo)市場選擇的主要模式（1）單一目標(biāo)市場化（2）多目標(biāo)市場化

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位是指在房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場環(huán)境，企業(yè)資源及項(xiàng)目自身?xiàng)l件特征，選定目標(biāo)市場，確定消費(fèi)群體，明確項(xiàng)目檔次，功能和設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)，是房地產(chǎn)開發(fā)的重要功能工作內(nèi)容。

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位的主要內(nèi)容（1）客戶定位（2）產(chǎn)品定位（3）形象定位

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃是指開發(fā)商對擬建項(xiàng)目提出的一種開發(fā)概念與意圖，是一種可以為人們

切實(shí)感知到的生活方式和居住理念，體現(xiàn)了項(xiàng)目開發(fā)的總體指導(dǎo)思想。

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的作用（1）主題策劃是項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的總體指導(dǎo)思想（2）主題策劃能體現(xiàn)出項(xiàng)目產(chǎn)品的價(jià)值（3）主題策劃能使項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的原則（1）創(chuàng)新新原則（2）領(lǐng)先性原則（3）整合性原則

房地產(chǎn)項(xiàng)目主題策劃的方法（1）結(jié)合文化內(nèi)涵挖掘主題項(xiàng)目（2）結(jié)合科技進(jìn)步（3）結(jié)合自然環(huán)境（4）結(jié)合顧客需求（5）通過營造新觀念（6）結(jié)合建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)新理念

第五章 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

房地產(chǎn)產(chǎn)品凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)者或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型（1）居住房地產(chǎn)項(xiàng)目（普通商品住房，限價(jià)商品房，經(jīng)濟(jì)適用住房，廉租房，高檔商品住房，別墅）（2）商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（商業(yè)用房，寫字樓，酒店，酒店式公寓，主題公園）（3）工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目（工業(yè)廠房，研究與發(fā)展用房，倉儲用房，工業(yè)園區(qū)）（4）特殊用途房地產(chǎn)項(xiàng)目

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品差異化策略（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)與自然生態(tài)相結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計(jì)與社會發(fā)展相結(jié)合。規(guī)劃設(shè)計(jì)與用戶需求變化相結(jié)合）（2）新技術(shù)與新材料（3）產(chǎn)品價(jià)格和營銷服務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品組合策略（1）不同物業(yè)類型組合（2）相同物業(yè)類型，不同產(chǎn)品品目組合 房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的原則（1）市場化原則（2）差異化原則（3）前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間的不可替代性

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的限制條件（1）土地（2）城市規(guī)劃（3）顧客需求（4）資金供應(yīng)（5）市場條件（6）開發(fā)商思維

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位的方法（1）房地產(chǎn)市場分析方法（2）swot分析方法（3）建筑策劃方法（4）目標(biāo)客戶需求定位法（5）頭腦風(fēng)暴法

房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃

1規(guī)劃布局

（1）遵循原則a方便居民生活，有利組織管理b組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動

中心，方便經(jīng)營使用和社會化服務(wù)c合理組織人流車流，有利于安全防衛(wèi)d構(gòu)思新穎，體現(xiàn)地方特色e建筑應(yīng)體現(xiàn)地方風(fēng)格，突出個(gè)性f合理設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施，避免煙氣塵及噪聲對居民的干擾g精心設(shè)置建筑小品，豐富與美化環(huán)境h注重景觀和空間的完整性i公共活動空間的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)處理好周邊環(huán)境育人活動之間的相互關(guān)系

（2）常見形式a行列式b周邊式c混合式d自由式

2建筑類型

（1）按建筑層數(shù)劃分a低層住宅（單層住宅，獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅）b多層住宅c高層

住宅

（2）按平面特點(diǎn)劃分a點(diǎn)式住宅b條式住宅

（3）按結(jié)構(gòu)類型劃分a磚混結(jié)構(gòu)b框架結(jié)構(gòu)c框架剪力墻結(jié)構(gòu)

（4）按戶內(nèi)空間布局分布a平層式住宅b錯(cuò)層式住宅c復(fù)式住宅

3住宅戶型

（1）住宅功能分區(qū)原則a內(nèi)外分區(qū)b動靜分區(qū)c潔污分區(qū)

（2）住宅功能分區(qū)a私人行為空間（主臥，單人次臥，客房）b公共行為空間（起居室，客廳，餐廳，工作室，健身房，過廳）c家庭行為空間，衛(wèi)生行為空間（廚房，洗衣房，衛(wèi)生間）d交通空間，室外過渡空間（過道走廊，戶內(nèi)樓梯，陽臺，露臺）

（3）住宅功能分區(qū)的技術(shù)要點(diǎn)a每套住宅具有良好通風(fēng)采光日照隔熱保溫隔聲等性能b

套內(nèi)功能空間應(yīng)具有一定的適應(yīng)性可變性c臥室設(shè)計(jì)應(yīng)該避開來自戶內(nèi)其他房間或周圍鄰居的實(shí)現(xiàn)干擾d必須設(shè)置戶內(nèi)的室外空間陽臺

4綠地規(guī)劃與景觀規(guī)劃

（1）綠地規(guī)劃 綠地率是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠化用地總面積占居住住區(qū)用地總面

積的比例。

（2）景觀規(guī)劃a步行環(huán)境b鋪地環(huán)境c水體環(huán)境d戶外設(shè)施環(huán)境

5小區(qū)道路

（1）交通組織方式a人車分行b人車混行結(jié)合布局分行

（2）網(wǎng)路規(guī)劃原則a順而不穿，保持居住區(qū)內(nèi)居民生活的完整性和舒適b分級布置，逐

級銜接，保證居住區(qū)交通安全環(huán)境安靜以及居住空間領(lǐng)域的完整c因地制宜，使居住區(qū)的路網(wǎng)布局合理建設(shè)經(jīng)濟(jì)d功能復(fù)合化，營造人性化的街道空間e構(gòu)筑方便系統(tǒng)豐富整體的居住區(qū)交通空間和景觀網(wǎng)絡(luò)f避免影響城市交通

（3）道路交通規(guī)劃要求a寬度（居住區(qū)級道路紅線寬20-30，車行道9，考慮通公交為

10-14，人行道2-4,）（居住小區(qū)級道路紅線寬10-14，車5-8，紅線寬于12考慮設(shè)1.5-2人行道）（居住組團(tuán)級道路紅線8-10，車行道5-7，一般不設(shè)人行道）（宅間小路2.5）b其他要求（居住區(qū)道路線形有方格形曲折型風(fēng)車形s型y型弧形）（一個(gè)較大規(guī)模居住區(qū)一般至少需要兩個(gè)出入口）（居住區(qū)內(nèi)主要道路與城市道路相接處交角不應(yīng)小于75度）（應(yīng)考慮為殘疾人設(shè)置無障礙通道，寬2.5，坡不大于2.5%）（盡端式道路不應(yīng)長于120米）

6配套設(shè)施

（1）公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃a商業(yè)設(shè)施（菜場超市旅店飯館銀行）b教育設(shè)施（幼兒園小學(xué)

中學(xué)）c文化運(yùn)動設(shè)施d醫(yī)療設(shè)施e社區(qū)管理設(shè)施

（2）市政公用設(shè)施規(guī)劃a供水系統(tǒng)b排水系統(tǒng)c供電系統(tǒng)d通信系統(tǒng)e燃?xì)庀到y(tǒng)f冷熱

供應(yīng)系統(tǒng)g環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)h工程管線綜合（3）停車設(shè)置

（4）安全設(shè)置

（5）戶外場地設(shè)置

（6）服務(wù)管理設(shè)置

第六章 房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃是對樓盤的形象定位，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識等各要素的規(guī)范與整合的過程，開發(fā)理念，企業(yè)行為，視覺標(biāo)識等工作通過項(xiàng)目識別系統(tǒng)—cis來完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃目的旨在塑造項(xiàng)目整體形象的個(gè)別性，展示與競爭樓盤的差異性，激發(fā)消費(fèi)者對項(xiàng)目產(chǎn)生一致的認(rèn)同感，并贏得消費(fèi)者的信賴和肯定，以達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)營銷的目的。良好的項(xiàng)目形象對吸引顧客擴(kuò)大市場份額有極大的促進(jìn)作用。

房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃的主要內(nèi)容（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位是找到該房地產(chǎn)項(xiàng)目所特有的，不同與競爭對手的，能進(jìn)行概念化描述，能通過廣告表達(dá)并能為目標(biāo)客戶所接受而產(chǎn)生共鳴的特征，原則a項(xiàng)目形象易于展示和傳播b項(xiàng)目形象定位應(yīng)與項(xiàng)目產(chǎn)品特征符合c項(xiàng)目形象定位與項(xiàng)目周邊的資源條件相符合d項(xiàng)目形象與目標(biāo)客戶群的需求特征符合e項(xiàng)目形象定位應(yīng)充分考慮市場競爭的因素策劃要點(diǎn)a形象定位要結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢和客戶需求進(jìn)行分析b形象定位要與項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)相符合c形象定位要具有高度的創(chuàng)意性和審美意境d形象定位要尊重歷史傳承文化（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象識別是房地產(chǎn)形象策劃的核心部分，他幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目把樓盤開發(fā)理念，樓盤形象，文化內(nèi)涵以及樓盤的整個(gè)優(yōu)勢傳遞給公眾，讓消費(fèi)者對樓盤產(chǎn)

生好印象（cis與三個(gè)系統(tǒng)之間的聯(lián)系aMI理念識別系統(tǒng)，是cis的核心和源動力bBI行為識別系統(tǒng)把項(xiàng)目理念化作具體的可操作行為cVI視覺識別系統(tǒng)是在完成以上設(shè)計(jì)后對MIBI中視覺因素進(jìn)行全面統(tǒng)一的設(shè)計(jì)，包括項(xiàng)目案名標(biāo)志，文案用語，辦公用品等（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目形象包裝

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)要點(diǎn)（1）名實(shí)相符，個(gè)性突出（2）巧借歷史，滲透文化（3）朗朗上口，易于記憶

房地產(chǎn)項(xiàng)目案名設(shè)計(jì)思路（1）強(qiáng)調(diào)樓盤區(qū)位（2）強(qiáng)調(diào)人文積淀（3）強(qiáng)調(diào)自然環(huán)境（4）強(qiáng)調(diào)品牌形象（5）強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位（6）強(qiáng)調(diào)時(shí)尚創(chuàng)意

售樓部位置選擇（1）迎著主干道（2）設(shè)在人車都能方便到達(dá)且有停車位的位置（3）設(shè)在能方便到達(dá)樣板房的位置（4）設(shè)在與施工場地容易隔離，現(xiàn)場安全性較高的位置（5）設(shè)在環(huán)境和視線較好的位置（6）可以結(jié)合小區(qū)會所等公建設(shè)計(jì)進(jìn)行安排

售樓部設(shè)計(jì)與布置（1）功能分區(qū)明確（2）進(jìn)去售樓中心前有明確指示（3）入口廣場要有渲染氣氛的布置（4）銷售中心的內(nèi)外空間要盡可能通透（5）接待區(qū)要布置在離入口處較近，且方便業(yè)務(wù)員看到來往客戶的位置（6）在接待區(qū)要通過背景板營造視覺焦點(diǎn)（7）室內(nèi)燈光要明亮（8）要配合樓盤性質(zhì)營造氛圍（9）主賣點(diǎn)要有明確展示（10）內(nèi)部空間要盡可能通透（11）在必要的地方布置小飾品和綠植

樣板房選擇（1）主力戶型（2）朝陽視野好環(huán)境好（3）可方便售樓處到達(dá)（4）多層期房盡可能在一樓（5）高層現(xiàn)房一般在較高層（6）高層期房一般在4-6層（7）條件不夠時(shí)可把樣板房隔離出來

樣板房裝修（1）充分展示戶型優(yōu)勢（2）統(tǒng)一標(biāo)示系統(tǒng)（3）針對空間使用給客戶指引（4）裝修風(fēng)格和檔次要符合項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶定位（5）色彩明快溫馨能吸引眼球（6）家私的整體風(fēng)格要統(tǒng)一（7）做工要精細(xì)，光線要充足（8）門前要蛇鞋架或發(fā)放鞋套，最好可直接進(jìn)入

第七章 房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算（1）土地費(fèi)用（2）前期工程費(fèi)與城建費(fèi)用（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

（4）建筑安裝工程費(fèi)（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（6）開發(fā)間接費(fèi)（7）管理費(fèi)（8）銷售費(fèi)用（9）不可預(yù)見費(fèi)（10）稅費(fèi)（11）其他費(fèi)用（12）建設(shè)期利息

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式（1）自有資金籌集a資本金籌集b股票籌資（2）商品房預(yù)售（3）債務(wù)資金籌集a債券籌資（企業(yè)債，公司債）b信貸資金籌集（房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)信用）

（4）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新a住房抵押貸款證券化b房地產(chǎn)投資信托（5）其他方式a內(nèi)部認(rèn)購b承包商墊資

第九章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣策劃

渠道分類（1）零級渠道（房地產(chǎn)開發(fā)商自己），一級渠道（委托銷售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司），二級渠道（批發(fā)零售），三級渠道（二三級不適合房地產(chǎn)）（2）直接渠道和間接渠道（3）寬渠道和窄渠道

房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣主要渠道（1）開發(fā)商自行銷售a大型房地產(chǎn)開發(fā)公司b處于賣方市場c定向開發(fā)d節(jié)約成本（2）委托代理a聯(lián)合代理與獨(dú)家代理b買房代理，買房代理和雙重代理c首席代理和分代理

賣點(diǎn)是產(chǎn)品所具有，不易被競爭對手抄襲的，同時(shí)又是可以展示和能夠得到目標(biāo)客戶認(rèn)同的特點(diǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣三個(gè)主題（1）提煉物業(yè)主題（2）提煉市場主體（3）提煉廣告主題

各階段推廣主題（1）預(yù)熱期，突出物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況（2）強(qiáng)銷期，突出

市場主體為主，吸引大量目標(biāo)客戶群關(guān)注并產(chǎn)生共鳴（3）持銷期，以突出廣告主題為主，給人以豐富的聯(lián)想空間，在人氣聚集的配合下產(chǎn)生很好的效果（4）尾盤期，以樸素的宣傳為重點(diǎn)，突出項(xiàng)目功能性特點(diǎn)。

營銷成本構(gòu)成（1）資料模型費(fèi)（2）樣板房費(fèi)用（3）廣告費(fèi)（4）銷售管理費(fèi)（5）中介服務(wù)費(fèi)

市場推廣方式（1）廣告推廣（2）人員推廣（3）活動推廣（4）客戶關(guān)系管理

營銷分期以及工作要點(diǎn)

（1）預(yù)熱期，在項(xiàng)目正式進(jìn)入市場前，通過媒體宣傳引起客戶和潛在客戶注意，同時(shí)分

流競爭對手的部分客戶，又可對本項(xiàng)目目標(biāo)客戶進(jìn)行測試，為開盤時(shí)銷售策略實(shí)行和調(diào)整提供依據(jù)，該階段工作重點(diǎn)是溫和不火給后續(xù)工作打下良好基礎(chǔ)

（2）內(nèi)部認(rèn)購期，現(xiàn)已發(fā)展成營銷商檢驗(yàn)市場和聚合控制人氣的重要手段。一般定價(jià)，只告訴大致價(jià)格，吸引更多人支付定金，又可試探市場反應(yīng)，為后續(xù)工作提供大量真實(shí)市場依據(jù)。

（3）開盤，即項(xiàng)目正式銷售的開始。前期的大量工作都是為此作準(zhǔn)備，必須做好充分準(zhǔn)

備，形成足夠銷售勢能，保證開盤成功。開盤要集中人力物力財(cái)力，調(diào)動多種媒體宣傳，整合各種可利用資源形成有效和強(qiáng)勁的促銷勢頭，確保開盤成功及開盤期銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注意推出量控制，把一般性樓盤放在前面，保證后續(xù)階段持續(xù)銷售。

（4）強(qiáng)銷期是開盤正式銷售后1-2月，該階段投入大量廣告宣傳和促銷活動，此時(shí)銷量

和需求量較高，因此要掌握銷售勢頭，保證充足房源，注意賣點(diǎn)儲備，價(jià)格調(diào)整控制幅度，控制銷售現(xiàn)場氣氛，保持熱銷場面，關(guān)鍵是建立項(xiàng)目的市場形象，提高項(xiàng)目市場認(rèn)同感，維持續(xù)期銷售奠定基礎(chǔ)。

（5）持續(xù)期是項(xiàng)目進(jìn)入平穩(wěn)銷售狀態(tài)，此時(shí)廣告和促銷手段趨于平緩，上門看房購房的客戶趨于穩(wěn)定，大部分房源逐步售出。持續(xù)期要根據(jù)剩余房源特征不斷的挖掘新賣點(diǎn)，突出個(gè)性，有針對性的進(jìn)行宣傳和促銷，促使樓盤持續(xù)交易。

（6）尾盤期是項(xiàng)目的尾樓在該階段銷售速度下降十分明顯，一般生育的房源本身存在一

定缺陷，銷售困難，單位樓銷售額又是開發(fā)商利潤，因此尾樓常采用降價(jià)尋求新營銷方式和重新定義市場改進(jìn)產(chǎn)品等方法處理。

銷售準(zhǔn)備（1）審批資料準(zhǔn)備（建筑用地規(guī)劃許可證，國有土地使用權(quán)證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品房預(yù)售許可證，俗稱五證）（2）銷售資料準(zhǔn)備a售樓書b折頁（包括案名，logo，宣傳語，位置圖，規(guī)劃圖，戶型圖，物業(yè)管理）（3）平面圖（戶型圖）（包括樓盤名稱，logo，宣傳語，戶型局部不同，戶型銷售面積，規(guī)劃圖，坐標(biāo)，戶型優(yōu)點(diǎn)，所有插座電源承重墻非承重墻窗戶門，管道層層數(shù)，管道位置）（4）銷售文件（認(rèn)購合同，售樓須知，價(jià)目表，房地產(chǎn)買賣合同）

銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備（1）銷售中心（2）樣板房（3）項(xiàng)目模型（4）其他

第十章 房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策劃

廣告策劃原則（1）時(shí)代性（2）創(chuàng)新性（3）實(shí)用性（4）階段性（5）全局性

房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告常見類型（1）促銷廣告（2）形象廣告（3）觀念廣告（4）公關(guān)廣告

廣告基本要素構(gòu)成（1）樓盤名稱（2）廣告標(biāo)題（3）地理位置（4）項(xiàng)目賣點(diǎn)（5）價(jià)格（6）開發(fā)商，代理商，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工，物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)名稱及售樓電話

廣告策劃主要工作（1）市場分析（客戶分析，個(gè)案分析，競爭對手分析）（2）廣告目標(biāo)的確定（3）媒體發(fā)布計(jì)劃（報(bào)紙，雜志，廣播電視，戶外廣告，售點(diǎn)廣告，直郵廣告，傳單海報(bào)廣告，互聯(lián)網(wǎng)傳媒廣告）

第三篇：房地產(chǎn)策劃試題

房地產(chǎn)策劃師國家職業(yè)資格考試題

一、單選題

1、按照有關(guān)規(guī)范規(guī)定，用正投影方法，詳細(xì)準(zhǔn)確地畫出的圖樣，稱為“房屋建筑圖”，又稱為（）A、進(jìn)度圖 B、藍(lán)圖 C、施工圖 D、設(shè)計(jì)圖

2、建筑材料按化學(xué)組成分為無機(jī)材料、有機(jī)材料和（）A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、復(fù)合材料

3、材料在外力作用下抵抗破壞的能力稱為（）

A、孔隙率 B、密實(shí)度 C、硬度 D、強(qiáng)度

4、土地調(diào)查是為查清土地的數(shù)量、質(zhì)量、分布和（）而進(jìn)行的調(diào)查。A、權(quán)屬狀況 B、位置 C、土地用途 D、共用情況

5、根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定稅率分別為7%、5%和（）A、1% B、2% C、10% D、8%

6、城市規(guī)劃應(yīng)根據(jù)人居環(huán)境科學(xué)理論，實(shí)現(xiàn)自然、人文、社會、居住和（）共五個(gè)系統(tǒng)的有機(jī)統(tǒng)一。A、藝術(shù) B、生態(tài) C、科技 D、支撐

7、房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、（）及施工圖設(shè)計(jì)等。

A、初步設(shè)計(jì) B、外立面設(shè)計(jì) C、價(jià)格估算 D、微觀設(shè)計(jì)

8、房地產(chǎn)管理部門在接到開發(fā)企業(yè)申請后，經(jīng)審查合格的，應(yīng)在接到申請后10日內(nèi)核發(fā)（）A、《國有土地使用證》 B、《商品房預(yù)售許可證》 C、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 D、《建設(shè)工程施工許可證》

9、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化表外處理是指房地產(chǎn)公司將（）出售給SPV.A、自有資產(chǎn) B、資產(chǎn)收益 C、租賃合同 D、股票

10、ABS融資是指（）A、建設(shè)—運(yùn)營—移交 B、互助基金 C、按揭貸款 D、資產(chǎn)支撐證券化

11、PM2系統(tǒng)以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項(xiàng)目 D、建安成本

12、調(diào)研計(jì)劃實(shí)施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（）三個(gè)步驟。A、分析 B、統(tǒng)計(jì) C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批（）的依據(jù)。A、審核 B、投資 C、決策 1 D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

14、已知售價(jià)增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價(jià)的敏感系數(shù)為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為（）A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態(tài)分析

11、PM2系統(tǒng)以（）為控制核心。A、籌資成本 B、合同成本 C、收支項(xiàng)目 D、建安成本

12、調(diào)研計(jì)劃實(shí)施包括數(shù)據(jù)資料的收集、加工處理和（）三個(gè)步驟。A、分析 B、統(tǒng)計(jì) C、歸納 D、建檔

13、可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批（）的依據(jù)。A、審核 B、投資 C、決策 D、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議合同

14、已知售價(jià)增加15%，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加30%，則售價(jià)的敏感系數(shù)為（）A、0.5 B、2 C、3 D、4

15、風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為（）

A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、動態(tài)分析

16、策劃學(xué)的本質(zhì)涵義是，揭示個(gè)人、組織創(chuàng)造性地組合運(yùn)用一切可以利用的（）三大基本要素，從而掌握行動的主導(dǎo)權(quán)，達(dá)支預(yù)期目標(biāo)的規(guī)律的學(xué)問。A、信息、物流、技術(shù) B、信息、資源、時(shí)間 C、概念、資源、人力資源 D、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、廣告學(xué)

17、發(fā)展商策劃模式又稱為（）A、品牌策劃模式 B、全程策劃模式 C、產(chǎn)品策劃模式 D、“非策劃”模式

18、市場細(xì)分的客觀基礎(chǔ)是（）A、心理因素 B、區(qū)域因素 C、購買動機(jī) D、消費(fèi)者需求差異性

19、營銷策略分為整體市場策略、市場細(xì)分化策略和（）A、價(jià)格策略 B、差異性市場策略 C、市場密集型策略 D、無差別策略 20、房地產(chǎn)企業(yè)把人、財(cái)、物集中起來為少數(shù)有限的細(xì)分市場服務(wù)稱為（）A、整體市場策略 B、集中營銷策略 C、市場細(xì)分化策略 D、無差別策略

21、經(jīng)濟(jì)適用房營銷策略一般采用（）2

A、市場細(xì)分化策略 B、市場整體性策略 C、市場密集型策略 D、價(jià)格策略

22、在樓盤的強(qiáng)銷期和持續(xù)期，（）往往成為廣告的主要內(nèi)容。

A、規(guī)劃理念 B、地段特征 C、概念賣點(diǎn) D、價(jià)格攻勢

23、房地產(chǎn)營銷第三階段又稱為（）A、產(chǎn)品營銷 B、滿足營銷 C、中級營銷 D、導(dǎo)向型營銷

24、TOWHOUSE又稱為（）A、別墅 B、商務(wù)公寓 C、聯(lián)排別墅 D、產(chǎn)權(quán)式酒店

25、成長型公司適宜選擇（）作為辦公場所 A、酒店式公寓 B、商務(wù)公寓

C、TOWNHOUSE D、普通住宅

26、物業(yè)管理已成為（）構(gòu)成的重要要素之一。A、物業(yè)品牌 B、產(chǎn)品品牌 C、物業(yè)價(jià)值 D、企業(yè)競爭

27、房地產(chǎn)營銷中的公關(guān)活動也稱為（）A、主題營銷 B、媒介營銷 C、價(jià)格策略 D、事件營銷

28、顧客在購買過程中能夠?qū)嶋H擁有的展示稱為（）A、實(shí)物展示 B、邊緣展示 C、核心展示 D、物業(yè)展示

29、頭腦風(fēng)暴法屬于（）A、整合策劃 B、精神價(jià)值附加策劃 C、文化策劃 D、創(chuàng)意策劃

30、項(xiàng)目策劃的造勢原理是指利用一 定的（）進(jìn)行造勢。

A、活動項(xiàng)目 B、價(jià)格策略 C、會展 D、概念炒作

31、所謂初次現(xiàn)象是指一種（）的思想方法 A、概念創(chuàng)意 B、信息整合 C、主題設(shè)定 D先入為主

32、產(chǎn)品營銷的先弱后強(qiáng)原則是指（）

A、先從低價(jià)盤做起，再做高價(jià)盤 B、先從低附加值產(chǎn)品做起，再做高附加值產(chǎn)品

C、先從弱少客群產(chǎn)品做起，再做強(qiáng)勢客群產(chǎn)品 D、先從低品牌產(chǎn)品做起，再做高品牌產(chǎn)品

33、在產(chǎn)品引導(dǎo)期和公開期，廣告主題多以產(chǎn)品的（）為主。A、物業(yè)管理 B、規(guī)劃優(yōu)勢和地段特征 C、價(jià)格攻勢 D、配套設(shè)施

34、廣告強(qiáng)銷期廣告預(yù)算約占總量的（）3

A、20% B、30% C、40% D、50%

35、營銷計(jì)劃包括（）和營銷計(jì)劃安排 A、營銷策略制定 B、營銷渠道選擇 C、營銷計(jì)劃制定 D、營銷人員培訓(xùn)

36、（）是市場營銷控制的中樞。A、營銷計(jì)劃 B、客戶管理 C、分銷渠道 D、信息溝通37、2004年4月27日，國務(wù)院通知，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目）資本金比例由20%提高到（）以上。A、30% B、35% C、40% D、45%

38、房地產(chǎn)策劃包括概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目策劃和（）A、價(jià)格策劃 B、物業(yè)策劃 C、營銷策劃 D、區(qū)域策劃

39、通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越少，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越（），樣本平均數(shù)的可靠性就越（）A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定 40．（B）是當(dāng)今世界發(fā)展的普遍趨勢和潮流，是目前公認(rèn)的最顯著的社會經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。A、產(chǎn)業(yè)化 B、城市化 C、工業(yè)化 D、信息化 41．（）的房地產(chǎn)理念是人、城市空間、自然、健康的共有與融合的理念。

A、城市化 B、生態(tài)化 C、可持續(xù)發(fā)展 D、信息化 42． 城市運(yùn)營的基本要求是：無論城市大小，都必須從（）上定位。A、規(guī)劃 B、價(jià)格 C、文化 D、戰(zhàn)略 43．詳細(xì)可行性研究是指在決策前對項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、（）環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析。A、產(chǎn)業(yè) B、人文 C、經(jīng)濟(jì) D、人口 44．消費(fèi)者對于是否朝陽、面積指標(biāo)等的疑慮屬于（）。A、質(zhì)量疑慮 B、價(jià)格疑慮 C、產(chǎn)品疑慮 D、承諾疑慮 45．產(chǎn)品定位受（）因素的影響。A、硬件、軟件B、經(jīng)濟(jì)、社會 C、人口、收入水平D、城市規(guī)劃、資金

46、房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)可以稱為（）。A、宏觀設(shè)計(jì) B、微觀設(shè)計(jì) C、中觀設(shè)計(jì) D、總設(shè)計(jì)

47、股權(quán)融資的缺點(diǎn)是（）。

A、融資渠道狹窄 B、流動性高、風(fēng)險(xiǎn)大 C、缺 乏流動性、募集難度大 D、認(rèn)購環(huán)節(jié)復(fù)雜 4

48．抵押貸款證券化屬于（）。

A、表外處理 B、表內(nèi)處理 C、ABS融資 D、信托收益憑證

49、以下哪種方法在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)（）。A、人員調(diào)查法 B、通訊調(diào)查法 C、觀察法 D、電話調(diào)查法 50、盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱（）分析。A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投資

51、大勢把握——理念創(chuàng)新——策略設(shè)計(jì)——資源整合——動態(tài)顧問這一策劃流程是（）A、全程策劃模式B、品牌策劃模式C、戰(zhàn)略策劃模式D、產(chǎn)品策劃模式

52、營銷組織必須考慮三大方面的問題（）A、組織構(gòu)架及激勵機(jī)制；上市時(shí)機(jī)及銷售節(jié)奏；銷售培訓(xùn)； B、組織構(gòu)架及激勵機(jī)制；約束機(jī)制；績效考核； C、銷售培訓(xùn)；企業(yè)文化；激勵機(jī)制； D、約束機(jī)制；人員培訓(xùn)；績效考核；

二、多選題：

1、一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括：（）。

A、圖紙目錄 B、設(shè)計(jì)總說明 C、建筑施工圖 D、結(jié)構(gòu)施工圖 E、設(shè)備施工圖

2、建筑從采用的結(jié)構(gòu)墻體材料上分，主要有（）。

A、砌體結(jié)構(gòu) B、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C、輕鋼結(jié)構(gòu) D、框架結(jié)構(gòu) E、剪力墻結(jié)構(gòu)

3、建設(shè)強(qiáng)度指標(biāo)包括：（）。A、套密度 B、綠地率 C、容積率 D、建筑密度 E、總建筑面積 F、分類建筑總面積

4、以下屬于一級地類的是（）。A、旅游業(yè) B、市政用地 C、住宅用地 D、農(nóng)業(yè)用地

5、土地價(jià)值發(fā)現(xiàn)宏觀分析包括該土地的（）。A、性質(zhì) B、權(quán)屬關(guān)系 C、測繪情況 D、土地契約限制 E、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計(jì)開發(fā)計(jì)劃是否相符

6、項(xiàng)目可行性研究包括（）。A、一般機(jī)會研究 B、特定機(jī)會研究 C、方案策劃 D、初步可行性研究 E、詳細(xì)可行性研究 F、市場調(diào)研

7、目標(biāo)客戶消費(fèi)心理有（）。A、認(rèn)知心態(tài) B、疑慮心態(tài) C、利益心態(tài) D、期望心態(tài)

8、房地產(chǎn)工程管理主要有以下要素（）。A、成本 B、收益 C、質(zhì)量 D、進(jìn)度 E、安全 F、技術(shù)支持 5

9、以下屬于傳統(tǒng)融資模式的是（）。A、開發(fā)貸款 B、按揭貸款 C、股權(quán)融資 D、專項(xiàng)貸款

10、spv是指（）。A、信托投資機(jī)構(gòu) B、商業(yè)銀行 C、債券承銷商 D、特設(shè)交易機(jī)構(gòu) E、特設(shè)信托機(jī)構(gòu)

11、房地產(chǎn)開發(fā)成本可分為以下部分（）。A、土地費(fèi)用 B、前期費(fèi)用 C、建安成本 D、配套費(fèi)用 E、籌資成本 F、管理費(fèi)用 G、銷費(fèi)費(fèi)用

12、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)是（）。

A、減少成本 B、減少風(fēng)險(xiǎn)因素 C、減少風(fēng)險(xiǎn)事故 D、減少風(fēng)險(xiǎn)損失

13、物業(yè)管理的特點(diǎn)是（）A、社會化 B、專業(yè)化 C、企業(yè)化 D、經(jīng)營性 E、公益性

14、房地產(chǎn)調(diào)研的內(nèi)容包括：（）A、市場研究 B、產(chǎn)品研究 C、市場銷售環(huán)境研究 D、消費(fèi)者購買行為研究 E、廣告及促銷研究 F、銷售研究 G、競爭者研究 H、政策研究

15、依照調(diào)查方式的不同，將市場調(diào)查分為（）A、詢問調(diào)查法 B、深度訪談法 C、觀察調(diào)查法 D、試驗(yàn)調(diào)查法 E、統(tǒng)計(jì)分析法

16、市場調(diào)查的流程分（）幾個(gè)階段 A、戰(zhàn)略規(guī)劃B、確定調(diào)研專題 C、確定調(diào)研目標(biāo) D、制定調(diào)研計(jì)劃 E、調(diào)研計(jì)劃實(shí)施 F、提出調(diào)研報(bào)告

17、以下屬于調(diào)查法的是（）A、隨機(jī)抽樣 B、人員調(diào)查法 C、電話調(diào)查法 D、通訊調(diào)查 E、觀察法

18、可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的資源（）等各方面進(jìn)行全面的分析、論證和評價(jià)。A、技術(shù)B、市場C、經(jīng)濟(jì)D、社會E、人口

19、可行性研究報(bào)告包括（）A、封面B、摘要C、目錄D、正文E、附件F、付圖

20、不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析包括（）

A、SWOT分析B、盈虧平衡分析C、敏感性分析D、概率分析

21、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算包括（）A、營銷開支概算B、工程開支概算C、土地征用開支概算D、金融成本開支概算E、人員開支概算

22、成本估算方法包括（）

A、經(jīng)驗(yàn)估算法B、因素估算法C、工料清單法D、平均成本法

23、策劃的基本特征是（）

A、功利性B、社會性C、創(chuàng)造性D、時(shí)效性E、前瞻性

24、策劃的原理有（）6

A、心理原理B、情感原理C、創(chuàng)新原理D、人文原理E、造勢原理F、概念原理

25、策劃的基本方法包括（）

A、創(chuàng)意策劃 B、全程策劃 C、整合策劃 D、精神價(jià)值附加策劃

26、以下哪幾項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（）

A、產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)C、消費(fèi)水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

27、品牌提升要注意（）A、軟性推廣工程B、公關(guān)活動工程C、賣場包裝工程D、口碑工程E、公關(guān)危機(jī)工程F、廣告策劃工程

28、一個(gè)完整的房地產(chǎn)營銷計(jì)劃應(yīng)包括（）A、開發(fā)前營銷策劃B、開發(fā)階段的營銷策劃C、銷售階段的營銷策劃D、物業(yè)管理階段的營銷策劃

29、有效的市場營銷控制應(yīng)遵循的以下步驟：確定控制對象設(shè)立控制目標(biāo)，建立衡量尺度、決定控制標(biāo)準(zhǔn)（）A、收集信息B、檢查與對比C、分析偏差的原因D、采取改業(yè)措施 30、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷控制的內(nèi)容主要有（）A、成本控制B、計(jì)劃控制C、贏利性控制D、戰(zhàn)略控制

31、市場占有率分析指標(biāo)有（）A、絕對市場占有率B、全部市場均占有率C、有限地區(qū)市場占有率D、相對市場占有率

32、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)（）等。

A、環(huán)境設(shè)計(jì)B、戶型設(shè)計(jì)C、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)D、配套設(shè)計(jì)E、物業(yè)服務(wù)

33、概念規(guī)劃包括項(xiàng)目開發(fā)理念、規(guī)劃理念、總體布局建議道路交通建議、景觀規(guī)劃建議和（）A、建筑單體規(guī)劃建議B、基礎(chǔ)設(shè)施配套建議C、安防D、物業(yè)管理E、環(huán)保系統(tǒng)建議

34、以下哪幾項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研（）

產(chǎn)業(yè)政策B、區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)C、消費(fèi)水平D、城市規(guī)則E、銀行貨款

35、完整的價(jià)格策略應(yīng)該由預(yù)定銷售起步價(jià)（）以及付款方式等構(gòu)成。A、銷售均價(jià)B、最高銷售價(jià)C、折扣價(jià)格D、銷售總價(jià)E、提價(jià)幅度F、價(jià)格優(yōu)惠G、促銷價(jià)格

36、完整的廣告周期由（）這幾個(gè)部分組成。

A、策略期B、公開期C、增長期D、強(qiáng)銷期E、持續(xù)期

37、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)包括（）A、稅金計(jì)算B、損益表與靜態(tài)盈利分析C、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析D、資金來源與運(yùn)用表的貨款償還能力分析E、效益分析

38、確定房地產(chǎn)營銷控制對象的內(nèi)容和范圍具體包括（）7

A、消費(fèi)性控制B、贏利性控制C、專項(xiàng)營銷組合因素控制D、戰(zhàn)略性控制

39、別墅項(xiàng)目至勝的五大支柱（）

A、建筑藝術(shù)風(fēng)格B、私密性C、配套會所D、自然資源和人文資源E、價(jià)格策略F、市場性 40、產(chǎn)權(quán)酒店的類型有（）A、時(shí)權(quán)酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投資型酒店

41、房地產(chǎn)常用廣告媒體一般為（）A、電視、廣播媒體B、戶外媒體C、印刷媒體D、報(bào)刊媒體

42、以下哪能些屬于房地產(chǎn)營銷推廣策略（）A、新聞抄作B、折扣價(jià)格C、公關(guān)活動D、導(dǎo)購E、售后服務(wù)

43、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)是指采用（）先進(jìn)的生產(chǎn)工藝保證產(chǎn)品質(zhì)量。

A、新技術(shù)B、新材料C、新設(shè)備D、新信息

44、SWOT分析是指（）A、優(yōu)勢B、價(jià)格C、劣勢D、機(jī)會E、威脅

45、我國房地產(chǎn)策劃經(jīng)歷了以下階段（）A、個(gè)人策劃B、單一策劃C、綜合策劃D、復(fù)合策劃E、新產(chǎn)品主義

46、項(xiàng)目營銷策劃包括（）A、賣點(diǎn)策劃B、營銷策略C、價(jià)格策略D、銷售形勢E、付 款方式F、促銷手段

47、項(xiàng)目不確定性分析包括（）A、盈虧平衡分析B、敏感性分析C、決策樹概率分析D、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和控制措施E、項(xiàng)目效益評價(jià)

48、戰(zhàn)略控制有以下的是（）

A、市場占有率分析B、營銷效益等級評定C、營銷審計(jì)D、價(jià)格策略

49、平均調(diào)研中選擇樣本比較常用的方法有（）A、總體抽樣法B、隨機(jī)抽樣法C、計(jì)劃抽樣法D、分層抽樣法

三、論述題：

1、論物業(yè)管理的社會性。

2、簡述房地產(chǎn)營銷的六大步驟。

3、簡述房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征。

4、概述常見營銷傳播工具的主要優(yōu)缺點(diǎn)。8

一.單項(xiàng)選則

1、()是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售出租的房屋。B.經(jīng)濟(jì)合用房B.廉包房D.商品房D.信貸房

2、()的創(chuàng)新首先是在開發(fā)理念上的創(chuàng)新。B.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目B.房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目D.房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目D.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

3、發(fā)展規(guī)劃是當(dāng)局對()的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的舉動。A.屯子地盤、空間布局、屯子性質(zhì)B.城市地盤、城市布局、城市性質(zhì) C.城市地盤、空間布局、城市性質(zhì)D.屯子地盤、屯子布局、屯子性質(zhì)

4、策劃是按特定()的系統(tǒng)工程 A.程序運(yùn)作B.目的C.機(jī)構(gòu)D.規(guī)劃

5、()是為了更好地了解市場，明確項(xiàng)目成敗的緣故原由或削減決策中的不確定性。A.問卷調(diào)查B.消費(fèi)者調(diào)查C.項(xiàng)目調(diào)查D.市場調(diào)查

六、項(xiàng)目的()調(diào)研又稱為項(xiàng)目開發(fā)條件分析。A.宏觀環(huán)境B.市場環(huán)境C.自然環(huán)境D.微觀環(huán)境

7、()的目的是為了滿意方針消費(fèi)者的需要和欲望。A.市場調(diào)查B.市場營銷C.品牌營銷D.市場評估

8、房地產(chǎn)市場()數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A.調(diào)盤問卷B.策劃C.收集調(diào)查D.調(diào)查數(shù)據(jù)

9、一般來講，()以市場供需為立足點(diǎn)。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究

10、在房市場中，()對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場細(xì)分的依據(jù)。A.需求者或銷售者B.購買者或租賃者C.購買者或求租者D.租賃者或銷售者

十一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一個(gè)從市場到市場的歷程：()A.市場需求--研發(fā)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 B.市場調(diào)查--生產(chǎn)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 C.市場調(diào)查--研發(fā)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品 D.市場需求--生產(chǎn)產(chǎn)品--銷售產(chǎn)品

十二、()是對已找出的問題作如實(shí)的反映和詳細(xì)的回答。A.摸索性調(diào)查B.描述性調(diào)查D.因果性調(diào)查D.推測性調(diào)查

13、()是由調(diào)查者按照調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計(jì)調(diào)盤問卷，之后向被調(diào)查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。A.實(shí)驗(yàn)法B.觀察法C.訪問法D.問卷法 9

14、市場調(diào)查常常采用的抽樣方法主如果()。A.簡樸隨機(jī)抽樣、分層抽樣、鑒定抽樣 B.簡樸隨機(jī)抽樣、重點(diǎn)抽樣、非隨機(jī)抽樣 C.分層抽樣、重點(diǎn)抽樣、非隨機(jī)抽樣 D.重點(diǎn)抽樣、鑒定抽樣、簡樸隨機(jī)抽樣

15、房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成主如果由三方面組成：()A.租子年數(shù)總額、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 B.地盤開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 C.地盤開發(fā)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅 D.地盤價(jià)格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅

1六、對樓盤來說質(zhì)量的特性包括：()A.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì) B.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、美化率 C.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、美化率和四周環(huán)境 D.樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計(jì)、四周環(huán)境

17、市場細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的()的有效手段 A.營銷計(jì)劃B.方針市場C.營銷方案D.市場機(jī)會

18、()的人的勞力、物力、財(cái)力和信息資源有限，在群體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。A.小型房地產(chǎn)企業(yè)B.中型房地產(chǎn)企業(yè)C.大型房地產(chǎn)企業(yè)D.中、小型房地產(chǎn)企業(yè)

19、購房的敏銳點(diǎn)和動機(jī)在于：對()要求很高。則其為為休閑國假日購買。A.交通和配套B.環(huán)境和交通C.環(huán)境和經(jīng)濟(jì)D.環(huán)境和配套 20、蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析法的要點(diǎn)是需要不錯(cuò)估計(jì)各變量的變化()。A.范圍及概率 B.區(qū)分及概率 C.數(shù)量及機(jī)率 D.范圍及數(shù)量

21、房地產(chǎn)定位不是對()本身作實(shí)質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)。A.消費(fèi)者B.樓盤C.環(huán)境D.經(jīng)濟(jì)

22、房地產(chǎn)()的構(gòu)成主要體此刻以下兩個(gè)方面“質(zhì)”和“用”。A.產(chǎn)品營銷B.經(jīng)營規(guī)劃C.策劃D.產(chǎn)品規(guī)劃 10

23、()的最后一步是尋找最佳切入點(diǎn)。A.市場定位準(zhǔn)則B.市場定位方針C.市場定位流程D.市場定位策略

24、項(xiàng)目的()是房地產(chǎn)市場調(diào)查中的焦點(diǎn)問題之一。要舉行項(xiàng)目成本調(diào)查，必須了解房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。A.成本調(diào)查B.問卷調(diào)查C.收益調(diào)查D.費(fèi)用調(diào)查

25、形成市場差異化產(chǎn)品的()是形象定位。A.房地產(chǎn)流程定位B.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位C.房地產(chǎn)價(jià)格定位D.房地產(chǎn)市場定位

2六、發(fā)展規(guī)劃是當(dāng)局對城市地盤、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種()舉動。A.行政的B.經(jīng)濟(jì)的C.人為的D.法律的

27、在物業(yè)治理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)中，介紹()屬于申明性設(shè)計(jì)。A.景點(diǎn)與景物B.景區(qū)C.戶型D.設(shè)計(jì)風(fēng)格

28、建筑是()的同一體，它要達(dá)到實(shí)用和睦美滿觀兩個(gè)目的。A.內(nèi)容和設(shè)計(jì)B.內(nèi)容和情勢C.設(shè)計(jì)和情勢D.風(fēng)格和情勢

29、在房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)準(zhǔn)則中，()是住區(qū)的主體，()而是住區(qū)的基礎(chǔ)。A.住宅、環(huán)境B.環(huán)境、經(jīng)濟(jì)C.住宅、經(jīng)濟(jì)D.環(huán)境、住宅 30、()又稱算術(shù)分析法，是在據(jù)有多種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，按照推測的目的、要求選擇合適的算術(shù)模式舉行推測，之后按照企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以分析，以取得推測值的方法。A.可進(jìn)入性推測方法B.可行性推測方法C.定性推測方法推測方法 多選題

1、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)創(chuàng)新可以從()等方面加以體現(xiàn) B.建筑風(fēng)格、B.景觀設(shè)計(jì)D.會所與配套設(shè)施D.戶型設(shè)計(jì)

2、政策限制包括()B.價(jià)格限制B.貨物的價(jià)格水平限制D.征稅收入限制D.地盤限制

3、開發(fā)上得到地盤的主要路子有()A.劃撥B.轉(zhuǎn)讓C.生意D.招標(biāo)

4、物業(yè)治理包括：()A.物業(yè)治理的內(nèi)容B.治理情況C.治理費(fèi)D.治理公司

5、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀包括()A.地盤的成熟度B.地塊附著物C.城市管理工作配套情況D.項(xiàng)目的進(jìn)展

六、對樓盤來說質(zhì)量的特性包括()A.樓宇質(zhì)量B.建筑風(fēng)格C.四周環(huán)境D.美化率

7.房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具備()性質(zhì)。A.交通環(huán)境B.自然地輿環(huán)境C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟(jì)地輿環(huán)境

8、定量預(yù)先推測的常用方法有()。A.時(shí)間序列法B.顧客定見法C.統(tǒng)計(jì)需求分析法D德爾不法.9、下列采用頭腦風(fēng)暴法的又()A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C.正題定位的方法D.功能定位的方法

10、舉行價(jià)格定位的方法主要有()。A.市場比力法B.市場競爭法C.將來收益法D.成本定價(jià)法 十一、一般按照影響置業(yè)需求因素來細(xì)化市場的變數(shù)，主要可以概括為()。A.地輿變數(shù)B.人口變數(shù)C.心理變數(shù)D.行動變數(shù)

十二、建筑方案研究與解決項(xiàng)目的技術(shù)程序分為()。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.建筑設(shè)計(jì)D.動工制作

13、成本定價(jià)法的主要類型有()。A.收益成本定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.競爭成本定價(jià)法D.方針成本定價(jià)法

14、小區(qū)用地按功能性質(zhì)區(qū)分清楚為：()A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.美化用地

15、下列建筑風(fēng)格屬于現(xiàn)代風(fēng)格的事()A.中海名都B.東風(fēng)廣場C.江南世家D.錦城花園

1六、投資舉動的基本要素包括()。A.投資主體B.投資客體C.投資方針D.投資方式

17、按投資客體的性質(zhì)不同，可分為()。A.什物資產(chǎn)B.固定資產(chǎn)C.流動資產(chǎn)D.金融資產(chǎn)E.無形資產(chǎn)

18、社會環(huán)境要素包括()。A.社會軌制B社會保障.C社會服務(wù).D.社會信譽(yù)E.社會軌制

19、下列屬于文化要素的是()。A.風(fēng)俗習(xí)氣B.語言文字C.宗教信奉D.價(jià)值看法E.文化傳統(tǒng)F.教育水平20、財(cái)務(wù)比率包括()A.資產(chǎn)欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經(jīng)營率 20、財(cái)務(wù)比率包括()A.資產(chǎn)欠債率B.流動比率C.速動比率D.欠債經(jīng)營率 12

21、一般應(yīng)小企業(yè)易犯的“營銷近視癥”主要有()A.價(jià)格近視癥B.節(jié)奏近視癥C.效應(yīng)近視癥D.效勞近視癥

22、廣告時(shí)限策略包括廣告()策略。A.時(shí)序B.時(shí)效C.時(shí)機(jī)D.時(shí)點(diǎn)

23、下列屬于報(bào)紙傳媒的長處的事()。A.有廣泛地域性 B.有較高可信度 C.有快速的時(shí)效性 D.高質(zhì)量重演畫面

24、下列切合產(chǎn)品自身的特性的詳細(xì)表現(xiàn)時(shí)()。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C消費(fèi)品D.服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)

25、下列屬于電視機(jī)臺選擇相關(guān)的人文本質(zhì)是()。A.文化程度B.人口疏密程度C糊口水平.D.審美看法

2六、廣告流傳范圍可以將廣告區(qū)域分為()。A.地方型B.地區(qū)型C.全國型D.世界型

27、展覽(銷)會按性質(zhì)區(qū)分清楚，可分為()。A.純一展覽(銷)會B.貿(mào)易展覽(銷)會C.專題展覽(銷)會D.混淆展覽(銷)會

28、對房地產(chǎn)營銷渠道的評估一般采用()個(gè)方面來評估。A經(jīng)濟(jì)性 B.市場性 C.控制性 D.順應(yīng)性

29、下列屬于銷售推廣的缺點(diǎn)是()A.銷售推廣的應(yīng)用和實(shí)行是局限性的 B.侵害樓盤自體態(tài)象 C.被競爭者模擬 D.傷害?？?30、下列不屬于低廉開盤策略的長處是()。A.便于市場滲透

B.便于日后的價(jià)格控制 C.便于加速資金回籠 D.便于樓盤形象的提升 鑒定題：

1、一般來說，項(xiàng)目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。()

2、地盤承載力越小，越輕易舉行地基處理，建設(shè)費(fèi)用越省，所以地盤承載力越小，越應(yīng)作為宜的投資地段來對待。()

3、拆遷安放費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單元對被拆除房屋的占有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給與補(bǔ)償所需的費(fèi)用。()

4、舉動參數(shù)是指人們對住宅的知識、立場、施用或反映。()13

5、可營利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)有可能進(jìn)入所選定的分市場的程度。()

六、形象定位內(nèi)容主要包括對產(chǎn)品與客戶的訴求。()

7、建筑策劃流程一般包括尋求方針、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個(gè)程序。()

8、按投資主體分類分為直接投資和間接投資。()

9、市場機(jī)制就是價(jià)值規(guī)律作用的機(jī)制，即市場機(jī)體內(nèi)的價(jià)格、供應(yīng)、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的歷程和結(jié)果。()

10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格純粹依靠于地產(chǎn)價(jià)格和生產(chǎn)資本。()

十一、在我國，所謂房地產(chǎn)，是指地盤建筑物及固著在地盤、建筑物上不成分散的部分和附著于其上的各類權(quán)益(權(quán)力)的總和。()

十二、房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)同樣也具備周期性，其變化的基本規(guī)律也是：蓬勃--調(diào)整--衰退--調(diào)整--復(fù)蘇--蓬勃。()

13、階段性是社會組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特性。()

14、利潤分析法是貿(mào)易項(xiàng)目操盤習(xí)用手法，路程經(jīng)過過程緊緊捉住消費(fèi)者的最要害的好處點(diǎn)(合法性、投資性)舉行操盤。()

15、營銷方針評估模式的重點(diǎn)是評估房地產(chǎn)營銷組織完成計(jì)劃方針的能力。()

1六、銷售利潤率=利潤總額/銷售收入水平()

17、項(xiàng)目營銷策劃是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣的基本出發(fā)點(diǎn)，也是該項(xiàng)目能否取得成功的要害所在。()

18、培訓(xùn)步驟主如果：擬定培訓(xùn)計(jì)劃--組織銷售講習(xí)--實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)以強(qiáng)帶弱、以老帶新--培訓(xùn)成效調(diào)查()

19、承接驗(yàn)收是當(dāng)局舉動，是由當(dāng)局建設(shè)行政主管部分負(fù)責(zé)，組成綜合驗(yàn)收小組，對動工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量舉行周全檢驗(yàn)和質(zhì)量評騭。()20、物業(yè)治理的基本業(yè)務(wù)就是對物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作。()技能題

一、問答題3-10分/題 1.某房地產(chǎn)公司近幾個(gè)月來的銷售量降落，公司一時(shí)沒有辦法搞清晰是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好的緣故原由，還是廣告支出削減、銷售代辦署理效率低的緣故原由，抑或是消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)變等緣故原由。在這種情況下，可以采用哪種市場調(diào)查設(shè)計(jì)?它與另外一種市場調(diào)查設(shè)計(jì)的主要區(qū)分是啥子? 2.某公司財(cái)務(wù)資料如表6-5所示，試據(jù)此分析其財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。表：×公司財(cái)務(wù)資料表 項(xiàng)目 數(shù)額 14

備注 普通股數(shù)量 債券錢數(shù) 資本總額 稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅 120萬股 1200.00萬元 2400.00萬元 360.00萬元 96.00萬元 87.12萬元 10元/股 利率8% 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 176.88萬元 續(xù)表 項(xiàng)目 數(shù)額 備注 稅前利潤增長率 增長后稅前利潤 支付債券利錢 繳納所得稅

20% 432.00萬元 96.00萬元 15

110.88萬元 利率8% 稅額比率33% 凈利潤 225.12萬元 3.某房地產(chǎn)開發(fā)公司制作并出售了一幢寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的綜合稅額比率為6.43%。該公司為制作寫字樓支付了100萬元地價(jià)款，制作此樓是又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。由于種種緣故原由該公司不克不及提供出不錯(cuò)的利錢支出情況。試計(jì)較轉(zhuǎn)讓此寫字樓的地盤增值稅。(假設(shè)房地產(chǎn)所在地主管征稅收入工作局確定的費(fèi)用扣減比例為10%；財(cái)務(wù)部規(guī)定的其他扣減項(xiàng)目，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣減為開發(fā)成本的20%)4.嘉和苑，其發(fā)展商--香港嘉華集團(tuán)本著“在最佳之處建最佳的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨(dú)厚的流花湖畔開發(fā)高等房地產(chǎn)品業(yè)。他們了解到：跟著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來的不斷加強(qiáng)，愈來愈多的香港公司和香港城市居民會到廣州市置業(yè)。于是，其首期的方針便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度舉行物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)。結(jié)果，其貿(mào)易中央很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高等豪宅也迅即售馨，其中的80%以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營銷的哪個(gè)戰(zhàn)略?簡要申明這一戰(zhàn)略的思路和風(fēng)險(xiǎn)分析。

二、簡答題3-10分/題 1.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的瓜葛。2.簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目籌集聚資金金中按資金來源渠道分類的籌集聚資金金方式。3.簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷的機(jī)會分析。

三、例分析題2 20分/題

1、某項(xiàng)目為姑蘇市近郊區(qū)大戶型住宅，三面環(huán)湖，面積180~450m2。產(chǎn)品布局：山莊TOWNHOUSE、多層住宅?？蛻籼匦裕浩骄挲g在35~50歲之間；成熟、慎重；追求當(dāng)時(shí)的風(fēng)尚、個(gè)性的糊口情調(diào)；收入高；以車代步；講究身份地位和功利享受；體貼權(quán)力與財(cái)富；喜歡安靜環(huán)境，偏向郊區(qū)化居住糊口。生業(yè)多數(shù)為公務(wù)員、企業(yè)店主、演藝圈人士。請問該項(xiàng)目定位應(yīng)側(cè)重哪個(gè)方面?并分析該項(xiàng)目定位思路。

2、某項(xiàng)目甲、乙兩個(gè)投資方案的費(fèi)用支出及收人情況如下表所示。設(shè)基準(zhǔn)貼現(xiàn)帛io=10%，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)生存的年限以7年計(jì)，項(xiàng)目建設(shè)期2年。嘗試使用凈現(xiàn)值法舉行方案評價(jià)。表：項(xiàng)目投資費(fèi)用及收入情況統(tǒng)計(jì)(單元：萬元)16 年份 甲方案 乙方案 投資 收入 成本 凈收入 投資 收入 成本 凈收入 1 2500 2000 17

第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告

目錄

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢·················2

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題 ··············6

三、對策措施 ··························9

瀘州市2011年房地產(chǎn)市場調(diào)研分析及對策

自2005年以來，國家對房地產(chǎn)市場實(shí)施了以增加有效供應(yīng)、降低房價(jià)、強(qiáng)化市場監(jiān)管、提高貸款利率、緊縮銀根為主要內(nèi)容的一系列宏觀調(diào)控措施。今年，這些調(diào)控措施對我市房地產(chǎn)市場的影響開始顯現(xiàn)，主要體現(xiàn)在：房地產(chǎn)市場商品房、二手房成交量明顯萎縮；房價(jià)在高位上調(diào)整，上漲幅度顯著減少，房價(jià)得到有效控制；可售房源持續(xù)增長，已經(jīng)形成供大于求的局面，消費(fèi)者持幣觀望；開發(fā)企業(yè)普遍缺少資金，開發(fā)商信心受挫；土地市場需求下降。同時(shí)，受全國房地產(chǎn)市場大氣候影響，我市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨比較嚴(yán)峻的形勢。因此，必須對房地產(chǎn)市場給予新的認(rèn)識、考慮新的對策，以防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“崩盤”，影響經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，影響社會的和諧穩(wěn)定。

一、房地產(chǎn)市場運(yùn)行態(tài)勢

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增加，銀行開發(fā)貸款繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)面臨資金困難 1、2006年年初住宅投資同比增幅較大，達(dá)到39．84％，5月份開始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比減少至7．21％，隨后逐月增加，到2008年6月同比增幅達(dá)到99．3％。投資量的變化確定了房地產(chǎn)上市量的顯著變化，開發(fā)投資的大量增加導(dǎo)致隨后的供應(yīng)量大量增加，開發(fā)投資變化也是房價(jià)變化的主要原因之一，房價(jià)在開發(fā)投資大量增加情況下會有所回落，其

變化比開發(fā)投資要滯后。2、2006年末全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額10655萬元，比年初減少 12430萬元；2007年末余額為11100萬元，比年初增加445萬元；2008年6月末余額為8850萬元，比年初減少1128萬元。2006年至今開發(fā)貸款余額凈減少 13113萬元。

2006年商品房按揭貸款余額 141376萬元，比年初增加16655萬元； 2007年末余額為184710萬元，比年初增加43334萬元；2008年6月末余額為 229288萬元，比年初增加44578萬元，商品房按揭貸款全市保持了穩(wěn)定增幅，2006年至今按揭貸款余額總計(jì)增加 64567萬元。

3、開發(fā)投資大量增加，開發(fā)貸款持續(xù)減少，商品房按揭穩(wěn)定增長，表明我市房地產(chǎn)開發(fā)資金目前主要來源，一是自籌自有資金，二是商品房預(yù)售資金以及商品房按揭。今年6月份以來，由于市場疲軟，靠預(yù)售資金支撐項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)因市場銷售出現(xiàn)問題，銀行銀根緊縮，資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)資金非常緊缺，已出現(xiàn)經(jīng)營困難的局面。

(二)房地產(chǎn)交易量顯著萎縮，買方市場已經(jīng)呈現(xiàn)

1、今年截至8月底，市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售許可面積 107．73萬平方米、住宅面積90．77萬平方米，與去年同期批準(zhǔn)預(yù)售許可面積68．85萬平方米、住宅面積60．50萬平方米分別增長156．47％和150．03％。市區(qū)商品房銷售面積 79．98萬平方米，比今年同期上市量少近28萬平方米，僅是上市量的74．41％。

2、今年1、2月份由于房交會和春節(jié)購房帶動，商品房(主要是住宅)銷量大幅增加；

3、4月份在一些高品質(zhì)大盤開盤的拉動下，銷量繼續(xù)增長；“5．12”地震的影響在5月末6月份開始顯現(xiàn)，隨后7、8月份在全國大氣候，地震和傳統(tǒng)淡季綜合影響下，市場開始觀望、銷售大幅下滑。據(jù)最近到幾個(gè)比較大型的樓盤實(shí)地了解，銷售情況的確很不令人滿意，一周住房僅能銷售三、四套。

(三)房價(jià)在高位上微調(diào)

2006年以來，我市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)飆升，房價(jià)大幅度上漲。今年以來上漲幅度減緩。1-8月房屋銷售價(jià)格累計(jì)上漲3．1％，平均售價(jià)為2378元／平方米。從銷售類別看，新建房價(jià)格累計(jì)上漲3．3％，平均售價(jià)為2535元／平方米；二手房價(jià)格累計(jì)上漲2．7％，平均價(jià)格為1983元／平方米。在新建房中，普通住宅價(jià)格漲幅領(lǐng)跑仍然是拉動房屋價(jià)格上漲的主要因素。其中，普通多層住宅價(jià)格累計(jì)上漲 4．8％，普通高層住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．1％，高檔住宅價(jià)格累計(jì)上漲2．4％；非住宅中辦公樓價(jià)格累計(jì)上漲2．2％、商業(yè)用房價(jià)格累計(jì)上漲2．8％、其它用房價(jià)格微跌0．1％。

從分月走勢看，房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比漲幅沖高回落，3月份和5月份兩次同比上漲3．6％，為上半年最高漲幅，然后逐漸回落。6月份起房屋銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比逐月下跌，6、7、8月

份環(huán)比分別下跌0．2％、0．3％、0．2％。

當(dāng)前房價(jià)主要受以下原因影響：

一是瀘州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和居民收入增長使居民對房屋的剛性需求增加，居民改善居住條件和新購住房的剛性需求使房價(jià)同比上漲。2008年上半年瀘州GDP達(dá)到232億元，同比增長15．3％，增速列全省第2位；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增加額323元，同比增長16．7％；城鎮(zhèn)居民可支配收入 6432元，同比增長22．9％。收入的增長為瀘州居民改善居住條件、將購房意愿轉(zhuǎn)化成購房行為提供了經(jīng)濟(jì)支持。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，瀘州城市化進(jìn)程日益加快，城鎮(zhèn)人口日益增加，這些新增的城鎮(zhèn)人口必然帶來對城市住房的實(shí)在需求。

二是房屋供求狀況逐漸轉(zhuǎn)變，新建房尤其是住宅投資增加，供應(yīng)量快速增長，供求狀況轉(zhuǎn)變是房價(jià)高位回落的根本原因。上半年瀘州市新建房施工面積達(dá)到478．3萬平方米，同比增長67．6％，其中住宅414．6萬平方米，同比增長 75．4％。房屋竣工面積66．7萬平方米，同比增長81．4％，其中住宅68．65萬平方米，同比增長131．1％。前兩年政府放量供應(yīng)土地為房屋供應(yīng)量大幅增長和房價(jià)趨于穩(wěn)定提供了條件。

三是去年房產(chǎn)價(jià)格強(qiáng)勁漲勢慣性推動和年初幾個(gè)優(yōu)質(zhì)樓盤(鐘鼓世家、空間愛情海、香頌半島、維多利亞等)開盤，房價(jià)繼續(xù)小幅增長。

四是房屋的建安成本持續(xù)增加，房價(jià)在短期內(nèi)不可能下跌。

鋼材由去年的每噸2700元左右上漲到今年的近每噸 6000元，上漲100％還強(qiáng)；水泥由每噸250元左右上漲到每噸400多元，漲幅也接近100％，其他材料、人工等費(fèi)用也都有較大漲幅，致使小區(qū)品質(zhì)稍好的多層房屋建造成本達(dá)到每平方米近2000元，高層達(dá)到每平方米2200元，一般小區(qū)多層建造成本也將達(dá)到每平方米1600元，高層每平方米1800元。按照國際流行的房價(jià)收入比衡量以及與同等城市相比，我市目前房價(jià)基本是正常水平，沒有泡沫。

(四)待建面積數(shù)量較多，土地需求銳減 1、2006年全年出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地1941．35畝，其中11—12月出讓1588畝，占全年的81．80％。2007年總計(jì)出讓土地592．99畝，與上年同比減少69．45％。今年1—8月共出讓土地59．77畝，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地僅有59．77畝，同時(shí)部分地塊在拍賣時(shí)無人問津。這一方面是因?yàn)殚_發(fā)商對市場信心不足，一方面也表明開發(fā)企業(yè)資金確實(shí)存在困難。2、2006年7月至今，規(guī)劃審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證)面積為419．32萬平方米，其中： 2006年7—12月為71．94萬平方米，占17．16％；2007年為 191．57萬平方米，占45．69％，今年1—8月為155．81萬平方米，占37．16％。同時(shí)，“規(guī)委會”在2006年9月至 2008年6月期間審定通過的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積697．47萬平方米(未含地下車

庫等)中，有近40％即近280萬平方米還未動工建設(shè)，而我市2000年以來規(guī)劃區(qū)商品房每年上市量只在110萬平方米左右，可見待建面積足夠今后市場兩年的供應(yīng)，這也是導(dǎo)致土地需求銳減的主要原因。

(五)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)地位繼續(xù)提升，下滑態(tài)勢開始出現(xiàn)(1)2005年以來房地產(chǎn)稅收逐年增加，上漲幅度較大。2006年比2005年增長37．63％，2007年比2006年增長 61．03％，2008年1-8月同比增長10％。

(2)房地產(chǎn)稅收占地稅部門市本級總稅收的份額也逐年增長，2005年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的15．4％，2006年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的17．5％，2007年末房地產(chǎn)稅收占市本級稅收的22．1％，2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％。

(3)今年以來，房地產(chǎn)稅收雖然繼續(xù)增長，但由于受房地產(chǎn)市場疲軟影響和增加稅收的相關(guān)政策已進(jìn)入穩(wěn)定的作用期，增長幅度已經(jīng)顯著減緩，下滑態(tài)勢已經(jīng)出現(xiàn)。主要體現(xiàn)在：2008年1—8月同比僅增長10％，比上一年的 61．03％增幅減少50％個(gè)百分點(diǎn)；2008年1—8月房地產(chǎn)稅收占同期總稅收的18．5％，比上一年的22．1％減少3．6％個(gè)百分點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)市場面臨的問題

(一)購買力明顯減弱，需進(jìn)一步培育和激活。購買力明顯減弱主要體現(xiàn)在：沿海城市及大城市房價(jià)的走低，我市消費(fèi)者開始

持幣觀望是影響購買力的主要原因，直接導(dǎo)致商品房、二手房交易減少；整個(gè)物價(jià)的上漲特別是生活必需品價(jià)格的上漲削弱了房地產(chǎn)的購買力；2006年以來的房地產(chǎn)市場火爆使購買力已得到部分釋放，市場需要利好消息的激活。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)負(fù)擔(dān)過重，軟環(huán)境需進(jìn)一步改善。一是各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)太重。在開發(fā)建設(shè)過程中開發(fā)企業(yè)需要支付的各種稅費(fèi)負(fù)擔(dān)大約要達(dá)到建筑面積每平方米近100元；二是保證金額偏大。民工保證金(工程建造總額的2．5％)、資本保證金(多層60元／平方米，高層120元／平方米)等前期需繳納的保證金較多，這些保證金一方面讓開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金更加緊張，另一方面也增加了開發(fā)成本；三是政府相關(guān)管理部門效率太低，極大地降低了資金周轉(zhuǎn)效率。比如，有好幾個(gè)項(xiàng)目從獲得土地到開工建設(shè)，由于電力拆遷或舊房拆遷、規(guī)劃審批、辦理各種建設(shè)手續(xù)等原因均耗費(fèi)了一年以上的時(shí)間。四是在開發(fā)企業(yè)未全部賣完商品房為小區(qū)辦理初始登記時(shí)，未賣完的住房和營業(yè)房的維修資金(我市目前是銷售額的2％)要由企業(yè)墊支，不合理，增加了企業(yè)資金占用。

(三)開發(fā)資金緊張，影響城市建設(shè)進(jìn)程。

(四)商品房開發(fā)量過大，造成資源閑置。前兩年政府為調(diào)控房地產(chǎn)市場增大了土地供應(yīng)量，加上房地產(chǎn)市場的火爆，社會資金紛紛涌向房地產(chǎn)開發(fā)，使商品房開發(fā)大量增加，在市場出現(xiàn)疲軟時(shí)，必然導(dǎo)致空置房產(chǎn)生，形成資源閑置。

(五)商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，高層比例過大，加上地震影響，使高層商品房嚴(yán)重滯銷。

三、對策措施

(一)采取有效措施進(jìn)一步激活與繁榮房地產(chǎn)市場。

1、財(cái)政政策：為有效激活房地產(chǎn)市場，建議市政府實(shí)施給予老百姓購房一定補(bǔ)貼的政策。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)建議為：購買商品住房建筑面積在90平方米以內(nèi)的和購買高層住房的，按購房款總額的2％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在 90-140(含140)平方米的，按購房獻(xiàn)總額的1．5％予以補(bǔ)貼；住房建筑面積在140平方米以上的，按購房款總額的1％予以補(bǔ)貼；購買二手房(即已辦所有權(quán)證的存量房)住房的1％予以購房補(bǔ)貼。

2、稅收政策：實(shí)施在地方權(quán)力允許范圍內(nèi)的房屋開發(fā)、買賣的稅收優(yōu)惠。其一稅務(wù)部門按照財(cái)政部、國家事務(wù)總局《關(guān)于認(rèn)真落實(shí)抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建稅收政策問題的通知》(財(cái)稅[2008]62號)的精神，充分考慮我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑安裝企業(yè)的實(shí)際困難，落實(shí)好可以適用于我市的抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，幫助企業(yè)共渡難關(guān)，培育搞活房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定稅源。其二購買普通商品住房和高層商品住房，按所交契稅的地方所得部分(契稅總額的65％)返還40％給購房人。

3、土地及規(guī)劃政策：土地管理部門和規(guī)劃管理部門應(yīng)實(shí)施寬松的土地出讓和規(guī)劃政策。建議包含：減少土地拍賣保證金的繳交比例，按總評估額的5％；繳交最高一宗土地的競買保證金

后可同時(shí)參加多宗地的競買；分宗辦理土地使用權(quán)證和分幢辦理規(guī)劃許可證；土地面積較大的可提供整體出讓和分宗出讓的兩套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；土地款的繳交可分宗辦證分期繳交；對企業(yè)通過出讓獲得土地使用權(quán)又約定與他人聯(lián)合開發(fā)的，國土部門應(yīng)為其辦理加名或變更登記手續(xù)，相關(guān)部門也應(yīng)為其辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)；因不可抗因素如地震災(zāi)害導(dǎo)致企業(yè)資金短缺無力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，國土部門應(yīng)允許其轉(zhuǎn)讓，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助辦理建設(shè)手續(xù)。國土部門盡量保證出讓土地是“熟地”，讓企業(yè)購買土地后能及時(shí)用地。

4、金融政策：(1)各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關(guān)于全力作好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》(銀發(fā)[2008]152號)的精神，繼續(xù)給予房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。(2)鼓勵各專業(yè)銀行為我市建設(shè)項(xiàng)目向上級銀行爭取信貸指標(biāo)。各國家專業(yè)銀行為我市發(fā)放1000萬元(含1000萬元)以上貸款的可視同招商引資，參照相關(guān)招商引資政策予以獎勵。(3)住房公積金應(yīng)加大對職工購買住房的支持力度，建議：降低首付款比例至20％；調(diào)高最高貸款額度至30萬元；延長貸款期限為30年；貸款利率優(yōu)惠1％；外地繳存住房公積金的職工在我市購、建住房的可在我市申請住房公積金貸款。

5、戶籍政策：凡在我市投資或購房的即充許將戶口遷至我市。

6、積極開展促銷活動，為房地產(chǎn)買賣雙方提供更多的接觸

交易機(jī)會。一是今年增加舉辦一次秋季房地產(chǎn)交易會；二是組織開發(fā)企業(yè)到畢節(jié)、赤水、習(xí)水、江安、南溪等周邊城市舉辦房地產(chǎn)推介會。

(二)進(jìn)一步改善房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展。

1、清理收費(fèi)項(xiàng)目，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。目前我市要求開發(fā)企業(yè)繳交的各種費(fèi)用和保證金較多，增加房屋建造成本達(dá)到每平方米近100元，因此，應(yīng)當(dāng)再次對這些繳費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行清理，該取消的取消，該減少的減少，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。

2、加強(qiáng)效能建設(shè)，提供優(yōu)質(zhì)高效的政務(wù)服務(wù)。對立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、建設(shè)、權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)辦理時(shí)限進(jìn)行清理，應(yīng)重點(diǎn)檢查投資額達(dá)到1000萬元以上項(xiàng)目的各種手續(xù)辦理時(shí)限，對超時(shí)限辦理的給予處罰，同時(shí)定期或抽查主協(xié)辦工作制、限時(shí)辦結(jié)制等制度的執(zhí)行情況。

3、改變維修資金的管理收繳模式。加強(qiáng)維修資金管理，使目前的按幢收繳管理到按戶收繳管理，在此基礎(chǔ)上，將在辦理初始登記時(shí)繳交維修資金，改為在購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)收繳購房人維修資金。從而避免由開發(fā)企業(yè)墊繳未出售房屋維修資金的情況，減輕企業(yè)資金壓力。

(三)輿論正確導(dǎo)向，堅(jiān)定市場信心

要求和鼓勵輿論大力向國內(nèi)外、市內(nèi)外宣傳瀘州的居住環(huán)境優(yōu)勢和瀘州房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的特點(diǎn)，吸引國內(nèi)外、市內(nèi)外人士到我市安居、置業(yè)。輿論應(yīng)客觀分析房地產(chǎn)市場，讓消費(fèi)

者和開發(fā)企業(yè)增強(qiáng)信心，為房地產(chǎn)市場健康發(fā)展?fàn)I造良好氛圍。(四)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，讓社會充分了解房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況。

一是做好房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)工作，準(zhǔn)確反映市場運(yùn)行情況；二是定期向社會發(fā)布市場相關(guān)信息；三是對商品房空置房(即辦理預(yù)售許可一年以上仍未出售的商品房)和購房人已購房產(chǎn)閑置房進(jìn)行調(diào)查，準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)市場容量，以便使政府有針對性地、更準(zhǔn)確地調(diào)控我市房地產(chǎn)市場。

(五)繼續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，防范市場風(fēng)險(xiǎn)，讓消費(fèi)者放心購房。

一是加強(qiáng)商品房網(wǎng)上簽約管理，切實(shí)防止“一房二賣”、屯房炒房等危害市場秩序的行為產(chǎn)生；二是制定和實(shí)施存量房網(wǎng)上簽約制度，保證二手房交易中的資金安全；三是加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管，主要是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可條件、嚴(yán)查違規(guī)預(yù)(銷)售行為；四是嚴(yán)格準(zhǔn)確地對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，切實(shí)防止因開發(fā)資金鏈斷鏈形成“爛尾樓”和開發(fā)商卷款潛逃的行為發(fā)生。擬定和推行政府監(jiān)管和商品房預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)交由市場擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)相結(jié)合的商品房預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，保證預(yù)售資金監(jiān)管到位

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃合同范本

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于的項(xiàng)目（以下簡稱本項(xiàng)目）的獨(dú)家策劃代理工作，特訂立以下合同條款：

第一部分委托策劃代理工作方式：

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售代理等工作。

第二部分委托策劃代理工作期限

委托期限由本合同簽訂生效之日起至本項(xiàng)目交付使用后個(gè)月止。

第三部分委托策劃代理工作范圍

甲方委托乙方策劃代理之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為平方米。

第四部分甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項(xiàng)目所有相關(guān)證明文件及策劃代理過程中所需的資料，并確保一切資料的及時(shí)性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目策劃代理過程中營銷推廣所需費(fèi)用，其中包括但不限于文本中所列部分：

（一）各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及發(fā)布等費(fèi)用。

（二）各類公關(guān)活動所需的展示場地（包括售樓部、展示會等）及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費(fèi)、電話費(fèi)等費(fèi)用，以及視項(xiàng)目需要赴外地進(jìn)行營銷活動所需的費(fèi)用。

（三）廣告制作費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

（四）廣告發(fā)布費(fèi)：本項(xiàng)目的廣告發(fā)布由甲方與媒體單位直接簽署發(fā)布合同，由甲方直接向發(fā)布方付款。

三、全案廣告推廣費(fèi)用控制在本項(xiàng)目可銷售總額的 %左右，分期投入。詳細(xì)廣告計(jì)劃及費(fèi)用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取購房人的定金、購房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時(shí)向乙方支付本合同約定的策劃代理費(fèi)。

六、甲方有權(quán)對乙方的策劃代理活動進(jìn)行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨(dú)家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時(shí)完成本項(xiàng)目的策劃代理工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃代理工作，其中包括但不限于文本中所列部分或視項(xiàng)目

實(shí)際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

（一）市場調(diào)研

1、（某地區(qū)）房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

2、（某地區(qū)）主要路段商業(yè)狀況。

3、消費(fèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運(yùn)現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調(diào)查分析。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目所在地塊的優(yōu)劣勢、機(jī)會點(diǎn)與威脅點(diǎn)分析。

2、項(xiàng)目產(chǎn)品定位。

3、項(xiàng)目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場定位

5、項(xiàng)目定價(jià)范圍建議

（三）產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項(xiàng)目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營銷策劃

（一）項(xiàng)目營銷總體策略；

（二）項(xiàng)目階段性營銷計(jì)劃；

（三）入市時(shí)機(jī)選擇；

（四）銷售分期控制；

（五）價(jià)格定位及策略；

三、廣告策劃

（一）項(xiàng)目推廣口號

（二）項(xiàng)目賣點(diǎn)整合包裝

（三）整體廣告計(jì)劃

（四）廣告預(yù)算及媒體組合

（五）項(xiàng)目形象策劃

1、項(xiàng)目基本形象設(shè)計(jì)：（1）標(biāo)志（2）標(biāo)準(zhǔn)字（3）標(biāo)準(zhǔn)色彩（4）標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項(xiàng)目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計(jì)：

（1）內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋；（2）銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計(jì)；

（3）戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

（六）傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計(jì)：

1、樓書創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

2、折頁及海報(bào)創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

3、報(bào)廣創(chuàng)作（創(chuàng)意、文案、設(shè)計(jì)）

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售代理

（一）建立銷售隊(duì)伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為；

（二）銷售文件及管理文件的制訂；

（三）銷售道具使用；

（四）銷售人員培訓(xùn)；

（五）制訂銷控計(jì)劃；

（六）銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序；

（七）客戶資源庫的建立；

（八）售后服務(wù)機(jī)制建立；

（九）定期報(bào)送各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

五、乙方針對本項(xiàng)目成立項(xiàng)目組，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目各階段策劃、計(jì)劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目經(jīng)理主持本項(xiàng)目具體運(yùn)作和計(jì)劃實(shí)施。項(xiàng)目組人員構(gòu)成：項(xiàng)目經(jīng)理名、策劃名、文案名、平面設(shè)計(jì)名、現(xiàn)場主管名、文檔管理專員名、置業(yè)顧問名。除策劃、文案、平面設(shè)計(jì)外，其他人員長駐項(xiàng)目所在地，并根據(jù)項(xiàng)目需要，適時(shí)不定期另行派遣人員到協(xié)助工作。乙方自行負(fù)責(zé)項(xiàng)目組的辦公費(fèi)用及其人員工資等各項(xiàng)開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計(jì)分析。

七、乙方獨(dú)家享有本項(xiàng)目的“”策劃代理的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃代理費(fèi)。

第六部分本項(xiàng)目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項(xiàng)目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。

第七部分策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃代理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項(xiàng)目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之（%）收取策劃代理費(fèi)。成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計(jì)算策劃代理費(fèi)的金額。

二、策劃代理費(fèi)計(jì)算及提取方式

（一）在本合同簽訂后，甲方同意在每月日先按人民幣元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項(xiàng)目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃代理費(fèi)中扣除。

（二）本項(xiàng)目正式開盤銷售后，乙方策劃代理費(fèi)按月結(jié)算。在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售代理成功，并計(jì)入銷售目標(biāo)考核業(yè)績。在甲方收到購房者支付的首期購房款（不低于合同總額的 %）時(shí)，即可進(jìn)行策劃代理費(fèi)的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價(jià)金額進(jìn)行計(jì)算。

（三）乙方總體銷售目標(biāo)是本項(xiàng)目可銷售面積（不含層商鋪）的 %以上，策劃代理費(fèi)的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表（按可售面積計(jì)算，不含層商鋪）：

階段時(shí)間銷售目標(biāo)

第一階段項(xiàng)目開盤后天內(nèi)可售面積的 %

第二階段項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂天內(nèi)可售面積的 %

第三階段項(xiàng)目交付使用后天內(nèi)可售面積的 %

2、乙方策劃代理費(fèi)的提取比例：

階段完成的銷售面積比例提取比例

第一階段可售面積的 %前已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第二階段可售面積的 % 已結(jié)算策劃代理傭金的 %

第三階段可售面積的 %以上已結(jié)算策劃代理傭金的 %

（四）層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實(shí)際銷售合同金額的 %向乙方支付策劃代理費(fèi)。

（五）策劃代理費(fèi)付款時(shí)間：策劃代理費(fèi)每月結(jié)算一次。在每月的日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項(xiàng)，在次月的日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃代理費(fèi)。

（六）若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的 %作為乙方該次的策劃代理費(fèi)（同時(shí)不重復(fù)計(jì)算該次成交的按 %提取的策劃代理傭金）。

三、溢價(jià)款（不含層部分）的結(jié)算、分成比例、提取時(shí)間的約定

（一）甲方根據(jù)乙方提供的定價(jià)策略所制定的各期銷售底價(jià)表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計(jì)算溢價(jià)款的依據(jù)。

（二）本項(xiàng)目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價(jià)以上。若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價(jià)出售，可視為底價(jià)銷售，統(tǒng)計(jì)溢價(jià)部分時(shí)的銷售金額以底價(jià)計(jì)算。

（三）本項(xiàng)目實(shí)際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價(jià)表計(jì)算的總額部分（合同期滿或終止時(shí)未售部分的單元以底價(jià)表金額視為實(shí)際成交金額）視為溢價(jià)。

（四）本項(xiàng)目之溢價(jià)部分，甲、乙雙方按比例分配。

（五）溢價(jià)款的結(jié)算及支付時(shí)間：在本合同期滿或終止的個(gè)工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價(jià)款的結(jié)算，在結(jié)算后的個(gè)工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價(jià)款一次性支付給乙方。

第八部分雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃代理計(jì)劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不

得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為，乙方指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為

.甲、乙雙方指令性文件均需項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對遞交的文件負(fù)責(zé)。雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交“項(xiàng)目工作計(jì)劃”，“項(xiàng)目工作計(jì)劃”將確定每一階段的執(zhí)行項(xiàng)目計(jì)劃。甲方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)對乙方提交之“項(xiàng)目工作計(jì)劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項(xiàng)目工作計(jì)劃”開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時(shí)，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項(xiàng)目工作產(chǎn)生延誤，并造成實(shí)際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對本項(xiàng)目的策劃代理方案均負(fù)有對外保密責(zé)任。

第九部分違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、如因甲方與發(fā)布、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體發(fā)布及廣告工具制作不能按計(jì)劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個(gè)人從事本項(xiàng)目的策劃代理活動。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澊砉ぷ鳠o法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣元給乙方作為補(bǔ)償金。若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣元給甲方作為補(bǔ)償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時(shí)間付款，若甲方延期支付策劃費(fèi)用超過個(gè)工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之的違約金支付給乙方。

七、在策劃代理期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨(dú)占、排它的本項(xiàng)目廣告媒體上的策劃代理署名權(quán)。非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個(gè)人或單位不得冠以“策劃代理”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前天內(nèi)決定。

第十部分其他事宜

一、在條件成熟時(shí)，本項(xiàng)目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價(jià)表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成時(shí)，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請?jiān)V訟解決。

三、本合同正文共8頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

合同簽署：

甲方：

乙方：

代表人簽章：

簽約日期：

通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：

代表人簽章：

簽約日期： 通訊地址：

聯(lián)系電話：

合同簽署地：