第一篇：天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)(三級、四級)

執(zhí)行的指導(dǎo)價格分別為1.2元、0.9元、0.7元和0.5元，協(xié)商確定時上下浮動幅度不得超過20%。

如果業(yè)主報修，執(zhí)行一、二級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)實行的是24小時值班，要求急修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，三、四級是1小時以內(nèi)。而像清潔衛(wèi)生這樣的日常服務(wù)，一級要求地面每天清掃1次、擦拭1次；窗臺、欄桿、扶手每天擦拭2次；二級每天清掃地面1次，扶手、欄桿、窗臺擦拭1次；

三、四級要求地面每天清掃1次，但像扶手、欄桿、窗臺的擦拭只做每周2次和1次的要求。

☆天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)（三級、四級）☆ 小區(qū), 住宅, 四級, 物業(yè)管理, 天津市

服務(wù)等級三級

收費標(biāo)準(zhǔn)0.50元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎(chǔ)條件

小區(qū)封閉；有固定管理服務(wù)用房；綠化率25%以上；綠化、休閑活動中心、場地500平方米以上；固定活動館所100平方米以上；有簡單的體育活動器械、設(shè)施。

服務(wù)內(nèi)容

房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

2、小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖、宣傳欄。主要路口設(shè)有路標(biāo)，棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)識。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。

5、陽臺封閉統(tǒng)一。

6、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設(shè)施設(shè)備

維修養(yǎng)護

1、維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

2、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。

3、實

行24小時報修值班制度。急修報修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率75%以上。

4、設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

5、道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。

6、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

7、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

8、雨水井、化糞井每半年檢查1次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

9、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。

公共秩序

維護

1、門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設(shè)專人24小時值勤，其中主出入口不少于8小時立崗值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時間巡邏,其中夜間巡邏不少于5次，每次巡邏不少于1小時，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時報告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機動車輛進行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。

5、看管公共財產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。

保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每半個月擦拭1次。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗2次，保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔2次，無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每月擦洗1次。

8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。

綠化養(yǎng)護

管理

1、布局合理，符合規(guī)劃要求。植物生長一般，無枯枝、死樹，無樹掛。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在半月內(nèi)清除，并適時補種。

2、草坪平整，無垃圾、無煙頭紙屑。

3、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

4、綠籬適時進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

5、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢較好。

6、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，無病害引起枯枝死亡現(xiàn)象。

7、綠化地設(shè)有提示人們愛護綠化的宣傳牌。

綜合管理

服務(wù)

1、建立物業(yè)管理制度，制定管理方案并組織實施。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)

合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。

3、服務(wù)人員佩戴標(biāo)志、語言規(guī)范、文明服務(wù)。

4、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

5、運用計算機進行簡單的日常辦公管理。

6、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。

7、公示服務(wù)聯(lián)系電話，每周五天白天有管理人員接待住戶，處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

8、提供有償特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費標(biāo)準(zhǔn)。

9、開展回訪工作，回訪率70%以上，對薄弱環(huán)節(jié)進行改進。

10、建立健全財務(wù)管理制度，每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。

11、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

12、召集首次業(yè)主會會議，協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其工作。

服務(wù)等級四級

收費標(biāo)準(zhǔn)0.35元/月.平方米(已包含稅、費)

基礎(chǔ)條件

小區(qū)基本封閉；有固定管理服務(wù)用房；有簡單的綠地、樹木、植物。

房屋管理

1、按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

2、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關(guān)部門依法處理。

3、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務(wù)制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴(yán)重的報有關(guān)部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

設(shè)施設(shè)備

維修養(yǎng)護

1、共用設(shè)施設(shè)備按照項目配套建設(shè)管理責(zé)任分工運轉(zhuǎn)正常，維護良好，保養(yǎng)檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄，對設(shè)備故障及重大事故有處理記錄。

2、急修報修三小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，回訪率60%以上。

3、設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

4、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率85%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

5、設(shè)備用房整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

6、雨水井、化糞井根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。

7、在接到相關(guān)部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶電。

公共秩序

維護

1、配備門崗室，設(shè)專人24小時值勤。對本區(qū)機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。

2、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

3、消防通道通暢，消防器材可隨時啟用。

保潔服務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域（硬化地面、主次干道）每天清掃1次，干凈整潔。

2、公共樓道每天清掃1次；扶手每周擦洗1次，保持干凈整潔。

3、根據(jù)小區(qū)實際情況合理布設(shè)垃圾桶、果皮箱。

4、按樓棟口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清運日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現(xiàn)象。

6、垃圾設(shè)施每周清潔1次，無異味。

7、公共區(qū)域玻璃每2個月擦洗1次。

8、對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。

9、根據(jù)實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

10、飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定，對違反者進行勸告，并報告有關(guān)部門進行處理。

綠化養(yǎng)護

管理

1、綠籬適時修剪，長勢良好，無垃圾、樹掛及堆物。

2、草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生。

3、根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土。

4、適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害。

綜合管理

服務(wù)

1、建立日常物業(yè)管理制度。

2、按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)。

3、管理人員60%持有物業(yè)管理上崗證書，特種作業(yè)員工應(yīng)100%持有政府或?qū)I(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。

4、建立檔案管理制度（包括物業(yè)竣工驗收資料、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料、日常管理檔案等），各種基礎(chǔ)資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。

5、受理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的咨詢和投訴，有效投訴處理率100%。

6、開展回訪工作，回訪率60%以上。

7、每年至少公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支情況。

8、建立共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金臺賬，賬目清楚、準(zhǔn)確，按規(guī)定使用共用部位設(shè)施設(shè)備維修基金，定期公布維修基金繳存和使用情況。

9、召集首次業(yè)主會會議，協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其工作。

第二篇：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)

普通住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞等級標(biāo)準(zhǔn)〔試行〕

一

級

項

目

內(nèi)

容

與

標(biāo)

準(zhǔn)

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接工程時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動、熱情。

6、設(shè)有效勞接待中心，公示24小時效勞

。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況。

9、按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率80%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約〔業(yè)主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和考前須知。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團、棟及單元〔門〕、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

〔三〕

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護

1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護〔依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外〕。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯24小時正常運行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)。

9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。

10、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

〔四〕

協(xié)助

維護

公共

秩序

1、小區(qū)主出入口24小時站崗值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有平安監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。

3、對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

〔五〕

保

潔

服

務(wù)

1、高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。

2、合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。

3、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時去除道路積水、積雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

5、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

6、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

〔六〕

綠化

養(yǎng)護

管理

1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2、草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。

3、花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持欣賞效果。

4、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

二

級

項

目

內(nèi)

容

與

標(biāo)

準(zhǔn)

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接工程時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動、熱情。

6、公示16小時效勞

。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況。

9、按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項維修資金。

10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率75%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約〔業(yè)主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和考前須知。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元〔門〕、戶有明顯標(biāo)志。

〔三〕

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護

1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護〔依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外〕。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

3、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、標(biāo)準(zhǔn)，責(zé)任人明確；操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

8、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。

10、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

〔四〕

協(xié)助

維護

公共

秩序

1、小區(qū)主出入口24小時值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。

3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。

5、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

〔五〕

保

潔

服

務(wù)

1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。

2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時去除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定期清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

5、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅蟲除害。

〔六〕

綠化

養(yǎng)護

管理

1、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

3、定期去除綠地雜草、雜物。

4、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

5、適時噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。

三

級

項

目

內(nèi)

容

與

標(biāo)

準(zhǔn)

〔一〕

基

本

要

求

1、效勞與被效勞雙方簽訂標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、承接工程時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。

3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。

4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理效勞人員佩戴標(biāo)志，行為標(biāo)準(zhǔn)，效勞主動、熱情。

6、公示8小時效勞

。報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修記錄。

7、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況。

8、按合同約定標(biāo)準(zhǔn)使用住房專項維修資金。

9、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率70%以上。

〔二〕

房

屋

管

理

1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

2、根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。

3、每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。

4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約〔業(yè)主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和考前須知。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

6、各組團、棟、單元〔門〕、戶有明顯標(biāo)志。

〔三〕

共用

設(shè)施

設(shè)備

維修

養(yǎng)護

1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護〔依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外〕。

2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全。

3、操作維護人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；設(shè)施設(shè)備運行正常。

4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。

5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。

6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。

8、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

〔四〕

協(xié)助

維護

公共

秩序

1、小區(qū)24小時值勤。

2、對重點區(qū)域、重點部位每3小時至少巡查1次。

3、車輛停放有序。

4、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。

〔五〕

保

潔

服

務(wù)

1、小區(qū)內(nèi)設(shè)有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。

2、小區(qū)公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。

3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。

〔六〕

綠化

養(yǎng)護

管理

1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。

2、定期去除綠地雜草、雜物。

3、預(yù)防花草、樹木病蟲害。

第三篇：天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法

天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法

第一條 為了規(guī)范我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《天津市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)普通商品住宅小區(qū)(不含別墅)確定前期物業(yè)管理服務(wù)費，以及保障性住房小區(qū)(經(jīng)濟適用住房小區(qū)、限價商品住房小區(qū)和公共租賃住房小區(qū))確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

第四條 物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費用。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。

物業(yè)管理基本服務(wù)費是指物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位養(yǎng)護五項服務(wù)所發(fā)生的費用。

機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費是指物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)(電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護的費用。

第六條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理基本服務(wù)費和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)實行級別管理，各等級收費標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價格。

開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費時可在中準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

第七條 普通住宅小區(qū)和保障性住房小區(qū)機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費，由開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)機電設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)或者實際運行成本據(jù)實收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)單獨立賬，?？顚Ｓ?，滾動使用，每年定期公布收支賬目。

第八條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)管理基本服務(wù)費和保障房小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門適時調(diào)整，并向社會公布。

物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主會同意的其它費用構(gòu)成。

第九條 前期物業(yè)管理基本服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位與通過招標(biāo)程序選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《天津市普通住宅小區(qū)年物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》，從四個等級中選擇相應(yīng)級別的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，并在雙方簽訂的《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以明確。

第十條 開發(fā)建設(shè)單位在售房時應(yīng)當(dāng)向購房人明示《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)首先對《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》的內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并受其約束。

第十一條 已成立業(yè)主大會或業(yè)主入住兩年以上且未成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)和保障房小區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)或服務(wù)等級需要調(diào)整的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化，擬定調(diào)價方案并在小區(qū)顯著位置向全體業(yè)主進行公示。調(diào)價方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意后方可實施。

第十二條 物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑 面積計算，按月交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。

第十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第十四條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。

第十五條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù),向最終用戶收取有關(guān)費用,并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維護、養(yǎng)護責(zé)任。業(yè)主、使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的其它服務(wù)所支付的費用由委托雙方協(xié)商確定。

第十六條 建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，在銷售場所或物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公開標(biāo)示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示場地占用費和其他利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益和使用情況。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)或內(nèi)容相同的費用。

第十八條 價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第十九條 本辦法自2015年7月1日起施行。原天津發(fā)展改革委員會、天津市國土資源和房屋管理局印發(fā)的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》(津發(fā)改價房地〔2009〕1100號)同時廢止。

第四篇：天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法

天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法

第一條 為了規(guī)范我市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）和《天津市物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)除別墅、酒店型公寓等高檔住宅以及廉租住房、整修后實施物業(yè)管理的舊樓區(qū)以外的住宅小區(qū)，且采取包干制形式確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。

第三條 物業(yè)管理實行有償服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。

第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費包括物業(yè)管理服務(wù)費、特約服務(wù)費和代辦服務(wù)費等。

第五條 物業(yè)管理服務(wù)費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費用。

物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。物業(yè)管理基本服務(wù)費是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護、綠化養(yǎng)護、共用部位養(yǎng)護五項服務(wù)所發(fā)生的費用。

機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)（電子防盜門、可視對講門、電子巡更系統(tǒng)、住戶報警、周界報警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等）、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景（包括噴泉）等機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護的費用。

第六條 代辦服務(wù)費是指供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，將服務(wù)和收費事項委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費用。代辦服務(wù)費由委托雙方協(xié)商確定，并在代辦協(xié)議中明確，不得向業(yè)主收取。

第七條 特約服務(wù)費是指業(yè)主、使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)所支付的費用。特約服務(wù)費由委托雙方協(xié)商確定。

第八條 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對應(yīng)的收費標(biāo)準(zhǔn)實行級別管理，各等級收費標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價格。

開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費時可在中準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。

第九條 普通住宅小區(qū)機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費，由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)具體情況另行協(xié)商確定。

第十條 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門適時調(diào)整，并向社會公布。

第十一條 實行前期物業(yè)管理的普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)從四個等級中選擇相應(yīng)級別的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，并在雙方簽訂的《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以明確。

第十二條 開發(fā)建設(shè)單位在售房時應(yīng)當(dāng)向購房人明示《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)首先對《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》的內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并受其約束。

第十三條 成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)，業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)前期物業(yè)管理情況和設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀，協(xié)商確定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。協(xié)商時，可以分單項跨等級選擇組合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，也可以直接選擇某一等級的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超出或低于《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定范圍的，物業(yè)管理基本服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)另行協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)以書面形式將本住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等情況送項目所在區(qū)縣價格主管部門。

第十六條 物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第十七條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主承擔(dān)；但開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照明碼標(biāo)價的規(guī)定，在經(jīng)營場所或辦公地點醒目位置公開標(biāo)示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況。第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得向業(yè)主重復(fù)收取性質(zhì)或內(nèi)容相同的費用。

第二十條 價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理基本服務(wù)費政府指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)情況的監(jiān)督和指導(dǎo)。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反國家和本市物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門或相關(guān)行政主管部門根據(jù)國家與本市的有關(guān)規(guī)定予以處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定自行提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；向業(yè)主收取代辦服務(wù)費的；不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價的價格違法行為，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。

第二十二條 本辦法自2009年12月1日至2014年11月30日施行。原天津市物價局、天津市房管局印發(fā)的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》（津價房地〔2003〕394號）同時廢止。

第五篇：吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格

吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價

格

一、我省各類住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費（指提供房屋，設(shè)施維修，綠化的養(yǎng)護，環(huán)境衛(wèi)生，維護秩序，檔案資料管理等服務(wù)費）政府指導(dǎo)價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：

1、普通住宅

一級：每平方米1.00－1.50元；

二級：每平方米0.70－1.00元；

三級：每平方米0.50－0.70元；

四級：每平方米0.30－0.50元；

五級：每平方米0.30元

2、高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)主要依據(jù)業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商議定。

二、非住宅物業(yè)服務(wù)價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H經(jīng)濟發(fā)展水平和社會承受能力，按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則（試行）》規(guī)定的原則，制定本地區(qū)非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格。

三、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》由雙方協(xié)商議定，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。非住宅物業(yè)服務(wù)收費具體標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)參照當(dāng)?shù)胤亲≌飿I(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價格協(xié)商議定，并報當(dāng)?shù)貎r格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)難以確定的，報當(dāng)?shù)貎r格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)。

附件3：

吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn) 一、一級物業(yè)管理服務(wù)等級：

1、基本要求

（1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應(yīng)持有二級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區(qū)經(jīng)歷的三級物業(yè)管理企業(yè)。

（2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實到位，按規(guī)范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

（4）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

（5）80%以上物業(yè)管理人員應(yīng)具有大專以上學(xué)歷。

（6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)戶檔案、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。

（7）小區(qū)設(shè)有“服務(wù)中心”，實行24小時物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話。適應(yīng)業(yè)主需求，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費價目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，保證每年與50%以上業(yè)戶作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到95%。

（8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

（9）適應(yīng)業(yè)主需求，組織、配合社區(qū)開展文化活動。

（10）建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

（11）按規(guī)定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

（1）按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

（2）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，整齊有序。

（3）對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

（4）空調(diào)安裝統(tǒng)一有序，支架無銹蝕。

（5）陽臺封閉符合市容管理規(guī)定，規(guī)格色調(diào)一致，不超出外墻面。

（6）無超出設(shè)計或統(tǒng)一設(shè)置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。

（7）房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，并報告有關(guān)部門。

（8）小區(qū)主出口設(shè)小區(qū)房屋、道路平面分布圖，小區(qū)內(nèi)各路口、棟、門、戶及其他公共配套設(shè)施場地標(biāo)識齊全、規(guī)范、美觀。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

（1）共用設(shè)施設(shè)備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設(shè)備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。

（2）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場。維修回訪率達(dá)到90%以上。

（3）水、電、電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)備運行管理人員技能熟練，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。

（4）道路、停車場平整通暢，交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

（5）路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在98%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

（6）維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示。工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

（7）對設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

（8）辦理房屋及公共設(shè)備設(shè)施損壞險及公共責(zé)任險。

（9）各設(shè)備場所衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全。

（10）各設(shè)備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

（1）小區(qū)主出入口24小時值班。

（2）對小區(qū)重點部位按合同約定巡查。

（3）中央監(jiān)控室對小區(qū)實施24小時監(jiān)控，監(jiān)控員不得離崗。

（4）對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設(shè)置安全防范警示設(shè)施和標(biāo)志。（5）對進出小區(qū)的車輛實施登記管理，并引導(dǎo)車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。

（6）對進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。

（7）對火災(zāi)、消防設(shè)施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年預(yù)演一次）。

(8)消防設(shè)施符合公安消防部門的要求，標(biāo)明防火疏散通道。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

（1）小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

（2）室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每兩周擦拭一次。

（3）及時清掃積水、積雪。

（4）清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

（5）根據(jù)物業(yè)實際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

（7）設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

（8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

（9）對小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

（10）對小區(qū)內(nèi)的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。

（11）禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關(guān)部門，協(xié)助有關(guān)部門進行處理。

（12）建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護

（1）有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。（2）小區(qū)內(nèi)綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計要求。

（3）花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)的死樹，應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。

（4）綠籬超過平齊線10公分時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。

（5）造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

（6）根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長勢良好。

（7）及時組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。

（8）綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠地。二、二級物業(yè)管理服務(wù)等級：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有三級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)建立完善的管理服務(wù)制度，并落實到位，按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。

(3)物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

(4)70%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證。

(5)70%以上物業(yè)管理人員要具有大專以上學(xué)歷。

(6)物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。

(7)對業(yè)主實行每天12小時物業(yè)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話）。

(8)根據(jù)小區(qū)實際條件，根據(jù)業(yè)主需要，開展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項目及收費價目）。

(9)采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達(dá)到90%。

(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統(tǒng)一規(guī)劃，整齊有序。

(11)建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實到位。

(12)根據(jù)小區(qū)實際條件，配合社區(qū)開展必要的文化活動。

(13)建立健全財務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

(14)按規(guī)定管理、使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定，對房屋及配套設(shè)施進行管理服務(wù)。

(2)房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(3)空調(diào)安裝位置統(tǒng)一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。

(4)封閉陽臺統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面。

(5)除建筑設(shè)計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺護欄等。

(6)房屋裝修符合規(guī)定，有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等，對危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止，及時報告有關(guān)部門，并協(xié)助有關(guān)部門處理。

(7)小區(qū)主出入口設(shè)小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)，小區(qū)內(nèi)組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設(shè)施場地有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

(1)共用配套設(shè)備設(shè)施良好，運行正常，無事故隱患，保養(yǎng)、檢修制度完備，有設(shè)備運行記錄。

(2)實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，預(yù)約維修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，維修回訪率達(dá)到80%。

(3)水、電、電梯等設(shè)備運行人員嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，消防設(shè)備設(shè)施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應(yīng)急方案，進行消防演練。

(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標(biāo)志規(guī)范、齊全。

(5)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率95%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。(6)維修養(yǎng)護制度健全，并在工作場所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。

(7)對設(shè)備故障及重大或突發(fā)性事件有應(yīng)急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。

(8)各設(shè)備房衛(wèi)生整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識清楚齊全，設(shè)備房管理制度明確。

(9)具有危及人身安全隱患的設(shè)備設(shè)施場所、公共場所、場地，要有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1)小區(qū)主出入口24小時值班。

(2)對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次。

(3)應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等危險隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。

(4)進出小區(qū)的車輛實施登記管理，引導(dǎo)車輛有序停放。

(5)進出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實施發(fā)放臨時出入證管理。

(6)對火災(zāi)、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案（每年演練一次）。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1)小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。

(2)室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區(qū)樓道玻璃每月擦拭一次。

(3)及時清掃積水、積雪。

(4)清潔區(qū)域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現(xiàn)象。

(5)根據(jù)物業(yè)管理實際需要，合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。

(6)垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象。

(7)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的，根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。

(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。(9)對小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

疏通一次，保證排放管道的暢通。

(10)小區(qū)內(nèi)的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。

(11)小區(qū)內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關(guān)部門進行處理。

(12)建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預(yù)防控制，適時投放消殺藥物。

6、綠化管理及養(yǎng)護

(1)有綠化專業(yè)人員，管理制度落實。

(2)小區(qū)內(nèi)綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹木與建筑配置得當(dāng)，小區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到規(guī)劃設(shè)計要求。

(3)花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，必須在半月內(nèi)清除，并適時補種。

(4)綠籬超過平齊線時應(yīng)進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

(5)造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。

(6)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。

(7)適時組織防凍保暖、防沙，預(yù)防病蟲害。

(8)綠地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛護綠地。三、三級物業(yè)管理服務(wù)等級：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

(4)物業(yè)管理項目經(jīng)理應(yīng)具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

(5)50%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。(6)物業(yè)管理企業(yè)實施每天8小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

(7)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%。

(8)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(9)建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

(10)按規(guī)定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設(shè)施進行管理、服務(wù)。

(2)房屋外觀良好、整潔。

(3)對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(4)空調(diào)安裝無安全隱患。

(5)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(6)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立24小時報修值班電話，急修一小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。建立維修回訪制度，維修回訪率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運行人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(4)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(6)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率在90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

(7)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(8)保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備場所管理制 度。

(9)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(10)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

4、公共秩序維護

(1)小區(qū)主出入口24小時值班。

(2)對小區(qū)重要部位每4小時巡查一次。

(3)應(yīng)對小區(qū)公共娛樂設(shè)施、水池、設(shè)備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設(shè)置安全警示標(biāo)志。

(4)進出小區(qū)的車輛按指定位置有序停放。

(5)秩序維護員經(jīng)過突發(fā)事件應(yīng)急處理培訓(xùn)。

(6)每年進行消防培訓(xùn)一次。

5、衛(wèi)生保潔服務(wù)

(1)小區(qū)公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

(2)及時清掃積水、積雪。

(3)樓道玻璃每季擦拭一次。

(4)合理布設(shè)垃圾桶、果殼箱。

(5)垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

(6)設(shè)有垃圾中轉(zhuǎn)站的根據(jù)實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。

(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

(8)小區(qū)內(nèi)公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

(9)對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。

6、綠化管理及養(yǎng)護(1)花草樹木無枯死，發(fā)現(xiàn)死樹，及時清除，并適時按需要補種。

(2)綠籬每年應(yīng)進行修剪，及時清除修剪廢棄物。

(3)造型樹木應(yīng)根據(jù)樹木品種和生長情況，及時修剪整形。

(4)根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌，施肥和松土。

(5)適時組織防凍保暖、防沙、預(yù)防病蟲害。四、四級物業(yè)管理服務(wù)等級：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同。

(4)40%以上管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

(5)物業(yè)管理企業(yè)實施每天6小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

(6)每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達(dá)到80%。

(7)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(8)建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

(9)按規(guī)定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋進行管理服務(wù)。

(2)對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理。

(3)空調(diào)安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立24小時報修值班電話，急修1小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場。建立維修回訪制度，維修回訪率達(dá)到70%。

(3)設(shè)備運行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(5)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

(8)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備設(shè)施管理制

度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。五、五級物業(yè)管理服務(wù)等級：

1、基本要求

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有物業(yè)管理資質(zhì)證書。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)制定日常管理制度。

(3)按政策規(guī)定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

(4)管理人員應(yīng)持有物業(yè)管理上崗證書。

(5)物業(yè)管理企業(yè)實施每天6小時服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話號碼）。

(6)每年與業(yè)主作有效溝通。

(7)建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)戶資料檔案等）。

(8)建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時間公布物業(yè)管理費的收支狀況。

(9)按規(guī)定管理使用專項維修資金。

2、房屋管理

(1)按政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋進行管理服務(wù)。

(2)對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門依法處理

(3)空調(diào)安裝無安全隱患。

(4)房屋裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。

(5)小區(qū)主出口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)、小區(qū)內(nèi)各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標(biāo)志。

3、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

(1)供水、供電、通訊、照明設(shè)備設(shè)施齊全，設(shè)備運行正常，無事故隱患。

(2)設(shè)立報修值班電話，建立回訪制度。

(3)設(shè)備運行操作人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。

(5)消防系統(tǒng)設(shè)備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。

(6)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。

(7)路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好率達(dá)到90%以上，按規(guī)定時間定時開關(guān)。

(8)設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)、檢修制度完備，對設(shè)備故障及重大事件有處理記錄。

(9)保持設(shè)備設(shè)施場所整潔衛(wèi)生，制定設(shè)備管理制度。

(10)危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。

(11)在接到有關(guān)部門停水、停電通知后，及時通知用戶。

附件4：

城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表

小區(qū)面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數(shù)

5萬平方米 5 5 7 3 20

10萬平方米 8 12 14 5 39

15萬平方米 10 16 20 8 54

20萬平方米 17 30 30 15 92