第一篇：夫妻一方擅自處分共有經(jīng)濟(jì)適用房,另一方可否申請?zhí)幏中袨闊o效

夫妻一方擅自處分共有經(jīng)濟(jì)適用房，另一方可否申請?zhí)幏中袨闊o效 鄭州市劉女士打電話咨詢：

我的丈夫于2006年元月份在我市購買了一套經(jīng)濟(jì)適用房，是婚內(nèi)購買的，并在半年后拿到了房產(chǎn)權(quán)證。在今年他與其公司的一同事王某簽訂了房屋買賣合同。合同約定王某向我丈夫一次性付清全部房款，我丈夫?qū)⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給王某。當(dāng)我向丈夫及其王某要求此房不得轉(zhuǎn)讓時，我丈夫說這套經(jīng)濟(jì)適用房是王某利用自己的名義購買的，因?yàn)橥跄巢皇青嵵輵艨?，不符合購房條件，所以，在購買此經(jīng)濟(jì)適用房前，兩人就已經(jīng)約定了此房歸王某所有。請問，我是否可以訴請法院，主張我丈夫和王某的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效？我丈夫和王某先前的合謀購買經(jīng)濟(jì)適用房的協(xié)議是否有效？

劉輝律師解答：

這種案件是在經(jīng)濟(jì)適用房買賣中非常典型的，由于我國各地對于經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件都進(jìn)行了不同程度的限定，且隨著房地產(chǎn)市場的逐步升溫其購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件也是愈加苛刻，于是有些人為了歸避這些限制而與他人合謀借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，然后再將其轉(zhuǎn)讓到自己名下，往往這時，隨著時間和各種問題的出現(xiàn)，矛盾也就出現(xiàn)了。由于經(jīng)濟(jì)適用房在很大程度上是一種國家福利，屬于社會保障制度的一部分，鄭州市把經(jīng)濟(jì)適用房的購買者只限定在其有本市常住城鎮(zhèn)戶口若干年的公民，同時對經(jīng)濟(jì)適用的購買和轉(zhuǎn)讓規(guī)定了一系列的實(shí)體和程序要件。只有符合了這些要件，購買和轉(zhuǎn)讓行為才發(fā)生法律效力。

在本案當(dāng)中，你的丈夫符合經(jīng)濟(jì)適用房的購買條件，同時也領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，依據(jù)物權(quán)的登記公示原則，你的丈夫是此經(jīng)濟(jì)適用房屋的合法購買者，同樣也是合法的產(chǎn)權(quán)人。且依據(jù)我國《婚姻法》的相關(guān)規(guī)定，你的丈夫取得此經(jīng)濟(jì)適用房所有權(quán)的時間是在你們婚姻關(guān)系存續(xù)期間，如果你們夫妻二人沒有特別的約定的情況下，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定此房屋為夫妻共有財產(chǎn)。依據(jù)我國《婚姻法解釋

（二）》第十七條第二項(xiàng)之規(guī)定：“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共有財產(chǎn)做重要處理，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見?！蹦愕恼煞蛟谀悴恢榈那闆r下與王某簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)視為擅自處分夫妻共有財產(chǎn)，侵犯了你作為妻子的合法權(quán)益，如果你訴至法院主張?jiān)摻?jīng)濟(jì)適用房買賣協(xié)議無效，于法有據(jù)，法院應(yīng)予支持。

關(guān)于你丈夫與王某在購買經(jīng)濟(jì)適用房時簽訂的協(xié)議，如果不存在違反我國《合同法》第五十二條的情形，應(yīng)該認(rèn)定合法有效，當(dāng)然在符合經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定的實(shí)體和程序條件時，可以依約履行。但是由于此房屋是夫妻共有財產(chǎn)，無論是在先的購買經(jīng)濟(jì)房的協(xié)議還是在后的轉(zhuǎn)讓合同都不具備法律效力。如果王某已經(jīng)支付了購房款，只能按不當(dāng)?shù)美蠓颠€。也就是說如果本案不涉及夫妻共有財產(chǎn)，王某有權(quán)要求你的丈夫履行雙方的約定，在符合經(jīng)濟(jì)適用房的購買和轉(zhuǎn)讓符合法當(dāng)?shù)胤梢?guī)定，可以將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓到自己名下。

第二篇：夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題（范文模版）

夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題

摘要：現(xiàn)實(shí)生活中由于傳統(tǒng)婚姻的影響，夫妻共同財產(chǎn)對外不透明性加上我國房屋登記制度的不健全，導(dǎo)致夫妻擅自抵押共有的不動產(chǎn)的現(xiàn)象時有發(fā)生，如何處理好房屋的真正權(quán)利人、共有人及抵押人之間的權(quán)益糾紛成為了一個炙手可熱的問題。解決好這個問題對于社會主義以市場經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，家庭生活的和諧完整意義重大。本文圍繞一個現(xiàn)實(shí)生活中的典型案例就發(fā)妻一方擅自處分共有不動產(chǎn)展開了詳細(xì)介紹，對案件所折射出的有關(guān)合同效力，夫妻共有財產(chǎn)的界定，善意取得等問題進(jìn)行了探究。

關(guān)鍵詞：夫妻共同財產(chǎn)； 合同效力 ；物權(quán)；善意取得

一、引言

結(jié)合一個案例我們更好的研究一下夫妻一方擅自處分共有財產(chǎn)的問題。鄧先生與張女士是夫妻，2013年3月，鄧某與張某二人共同出資70萬元購買了一套商品房，房屋所有權(quán)人登記為鄧某一人。2014年10月21日，鄧某利用虛假的離婚證明與王某簽訂房屋買賣協(xié)議，協(xié)議約定：鄧某以85萬元的價格把房屋賣給王某，王某需要先行支付35萬元，當(dāng)王某付清余款的時候，即取得該房屋的所有權(quán)。‘五周后王某搬進(jìn)該房屋并付清余款，然后雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。2015年2月，一直不知情的張女士發(fā)現(xiàn)此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以85萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒絕搬出該房屋。張女士與王某爭執(zhí)不下，于是張女士一紙?jiān)V狀將遂將王某、鄧某訴至法院，要求法院判令王、鄧二人簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，并判令王某和鄧某為原告辦理在該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記上增加原告為共有人的手續(xù)。

二、鄧某與王某簽訂合同效力的不同觀點(diǎn)及法律依據(jù)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，鄧某與王某買賣合同無效，撤銷王某對房屋所有權(quán)?！段餀?quán)法》規(guī)定處分共有的不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。鄧某在妻子張女士不知道的情況下將房屋賣給王某，是無權(quán)處分行為，合同效力待定?，F(xiàn)另一方共有人不予以追認(rèn)，則鄧某與王某之間的房屋買賣合同無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為鄧某與王某買賣合同無效，但王某基于善意取的而獲得房屋所有權(quán)。被告鄧某基于無權(quán)處分簽訂的買賣合同無效，但是根據(jù)物權(quán)法關(guān)于善意取得制度的規(guī)定，王某符合善意取得的條件，取得的所有權(quán)為物權(quán)位階高于因合同而產(chǎn)生的債權(quán)，不應(yīng)該因?yàn)楹贤臒o效撤銷其所有權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為鄧某與王某房屋買賣合同有效。訂立的合同當(dāng)事人意思表示真實(shí)有效，形式和內(nèi)容合法，合同有效，王某享有對房屋的所有權(quán)。我同意第三種觀點(diǎn)，鄧某擅自處分房產(chǎn)屬于無權(quán)處分，但這并不影響合同效力，合同有效。具體原因，闡述如下。

認(rèn)定合同有效的原因。第一，根據(jù)物權(quán)的原因行為與結(jié)果行為分開的原則，鄧某與王某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實(shí)意思表示，而且已經(jīng)實(shí)際履行。買賣合同是物權(quán)變動的原因，即使鄧某的行為屬于無權(quán)處分，也不影響引起物權(quán)變動的買賣合同的效力。最高人民法院在制定關(guān)于買賣合同糾紛的司法解釋時，也是從物權(quán)的原因行為與結(jié)果行為區(qū)分的角度，確認(rèn)了無權(quán)處分人簽訂買賣合同的效力。第二，合同相對人基于善意產(chǎn)生的對無權(quán)處分人有權(quán)簽訂合同的誤認(rèn)。房屋所有權(quán)登記證書上登記的權(quán)利人僅為鄧某一人，鄧某提供了虛假的婚姻狀況證明，王某在無法判斷上述證書真?zhèn)吻樾蜗潞炗喠朔课葙I賣合同，可以認(rèn)為其簽訂合同是善意的。第三，根據(jù)過錯承擔(dān)和救濟(jì)途徑平衡原則。作為夫妻一方的原告在明知只有經(jīng)過登記才享有所有權(quán)情形下，仍同意房屋僅僅登記在被告鄧某名下，可以推定其已經(jīng)授權(quán)鄧某代為處理有關(guān)房屋等相關(guān)事宜。

三、我國夫妻處分共同財產(chǎn)時存在的問題。第一，夫妻共同財產(chǎn)外觀上不清晰。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中雖然明確要求在房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，要進(jìn)行登記，但由于我國狹隘的婚姻傳統(tǒng)和對法制觀念的淡漠化，現(xiàn)實(shí)生活中很少夫妻會在登記結(jié)婚時注重權(quán)屬的確認(rèn)登記。此外，根據(jù)婚姻法的相關(guān)規(guī)定，夫妻共同財產(chǎn)的取得，是基于婚姻關(guān)系。而按照傳統(tǒng)物權(quán)法理論，基于法律行為以外的原因取得的不動產(chǎn)物權(quán)不進(jìn)行登記也可以取得不動產(chǎn)所有權(quán)。綜上種種原因，導(dǎo)致了現(xiàn)實(shí)中在制度層面上，大量的夫妻共有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記薄登記的所有權(quán)人與實(shí)際所有人不符?！钡诙ν庳敭a(chǎn)責(zé)任不明確。我國《婚姻法》第17條、18條、19條劃定了夫妻共同財產(chǎn)的范圍。但縱觀整個法律體系內(nèi)容，法律只對共同財產(chǎn)的權(quán)利做了規(guī)定并，沒有規(guī)范行使共同財產(chǎn)的權(quán)利與責(zé)任。

四、善意取得問題

善意取得是指受讓人以財產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對價受讓且占有該財產(chǎn)，即使出讓人沒有轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的權(quán)利，受讓人仍取得其所有權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》受讓人按照前款規(guī)定取得動產(chǎn)不動產(chǎn)所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無權(quán)處分人請求賠償損失。此外，我國物權(quán)法也規(guī)定了除所有權(quán)之外的其他物權(quán)也適用善意取得制度。我認(rèn)為保護(hù)善意第三人，側(cè)重合同關(guān)系的保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展的重要保證。只有維護(hù)善意第三人權(quán)益，財產(chǎn)的流通才能更加便利高效快捷，社會資源才能被充分的利用，才能創(chuàng)造出更多的財富。如果沒有善意取得制度對第三人的保護(hù)，那么在現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，每一個民事主體進(jìn)入到市場進(jìn)行交易，都要膽戰(zhàn)心驚，小心翼翼，防止購買財產(chǎn)之后，財產(chǎn)實(shí)際所有人可能會對所有物行使返還請求權(quán)。長此以往，必然將增加交易中的成本，使得交易進(jìn)程變得緩慢不堪，從而阻礙了交易流轉(zhuǎn)的正常有序進(jìn)行，社會的經(jīng)濟(jì)效益必然受到損害。（作者單位：西北政法大學(xué)法律碩士教育學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第300頁。

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[3]孫鵬：《論無權(quán)處分》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2000年第4期。

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[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》，載《人民法院報》，2000年1月8日。

第三篇：夫妻一方擅自處分房產(chǎn)案件民事上訴狀

【案情簡介】本案涉及幾個問題：

1、正在建設(shè)未建成的房屋，簽訂購買合同后，再轉(zhuǎn)讓給他人，轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的是房產(chǎn)還是購買權(quán)？

2、夫妻雙方的房產(chǎn)或者重大財產(chǎn)利益，未經(jīng)另一方同意簽訂的處分協(xié)議是否有效？

3、第三方是善意的舉證責(zé)任如何分配？本上訴狀中都進(jìn)行了詳細(xì)論述。

民事上訴狀

上訴人（原審被告）：趙某某，男，19××年×月×日生，漢族……。被上訴人（原審原告）：陳某某，男，19××年×月×日生，漢族……。上訴人因房屋買賣合同糾紛一案，不服某某市某某區(qū)人民法院（2012）某某初字第×××號《民事判決書》，現(xiàn)提出上訴。上訴請求：

撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求，一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)和理由：

一、雙方合同的標(biāo)的是房產(chǎn)，而不是購房權(quán)。依照合同標(biāo)的作為合同分類依據(jù)，屬于房屋買賣合同。一審判決認(rèn)定雙方合同標(biāo)的是購房權(quán)的觀點(diǎn)與基本的法理相悖。

合同屬于民事法律行為，民事法律行為有三個要素：合同的主體、合同的客體（標(biāo)的）、合同的內(nèi)容。合同的內(nèi)容是指民事權(quán)利主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。合同的標(biāo)的是權(quán)利義務(wù)指向的對象，包括物、行為、智力成果。根據(jù)合同法原理，合同標(biāo)的與合同權(quán)利屬于合同三要素的不同要素，一審判決將權(quán)利（一審判決所稱的?購房權(quán)?）作為合同的標(biāo)的，顯然違背了合同法的基本原理。

雙方合同權(quán)利義務(wù)最終指向的對象，就是房產(chǎn)。以合同標(biāo)的物作為劃分依據(jù)，雙方合同屬于房屋買賣合同。二、一審判決關(guān)于“房屋沒有建好，所以本案標(biāo)的不是房產(chǎn)”，以及“雙方是債權(quán)債務(wù)關(guān)系”的觀點(diǎn)，讓人費(fèi)解。

合同約定的標(biāo)的物就是合同權(quán)利義務(wù)所指向的對象，不論標(biāo)的物是已經(jīng)存在的，還是正在制造的。就像機(jī)械設(shè)備買賣合同一樣，設(shè)備還沒有制造出來，不能說機(jī)械設(shè)備就不是合同的標(biāo)的。一審判決因?yàn)榉课輿]

第 1 頁 有建成，而否認(rèn)標(biāo)的物就是房屋的觀點(diǎn)令人費(fèi)解。

一審判決關(guān)于?原被告雙方簽訂合同后形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非房屋買賣合同關(guān)系?的觀點(diǎn)，更是有悖于合同法的基本原理和邏輯規(guī)律。所有的合同關(guān)系產(chǎn)生的都是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不論買賣的是房屋，還是其他什么東西，合同關(guān)系是產(chǎn)生債權(quán)的原因之一，稱之為合同之債。房屋買賣合同關(guān)系中，買受人享有的是交付房屋的請求權(quán)，而交付房屋的請求權(quán)就是債權(quán)，而不是物權(quán)。?房屋買賣合同關(guān)系?包含于?債權(quán)債務(wù)關(guān)系?之中，這兩個概念是種概念和屬概念的邏輯關(guān)系，而非非此即彼的全異邏輯關(guān)系，一審判決關(guān)于?原被告雙方簽訂合同后形成的是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非房屋買賣合同關(guān)系?這句話本身就違反邏輯。三、一審從立案到判決，寫明的案由都是“房屋買賣合同糾紛”，一審判決書在“本院認(rèn)為”中又稱系“購房權(quán)”糾紛，既前后矛盾，也又失于司法文書的嚴(yán)肅性。

上訴人仔細(xì)查看了一審法院發(fā)出的“傳票”和“一審判決書”，寫明的案由都是“房屋買賣合同糾紛”。一審法院認(rèn)為是“購房權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛”，卻又不名正言順的寫明，在需要寫明案由的地方，寫明是“房屋買賣合同糾紛”，而在“本院認(rèn)為”中又遮遮掩掩地寫明是“購房權(quán)糾紛”，這種做法既讓人費(fèi)解，也又失于司法文書的嚴(yán)肅性。另外，最高法《民事案件案由規(guī)定》從頭查到尾，也沒有查到“購房權(quán)糾紛”這個案由。

四、雙方簽訂的合同不具有法律效力，一審判決認(rèn)為雙方合同有效的觀點(diǎn)錯誤。

1、從事實(shí)判斷看，因合同標(biāo)的物不能確定，雙方合同不成立?！蹲罡叻ê贤ń忉尪逢P(guān)于合同的訂立一節(jié)、第一條規(guī)定：?當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。?合同當(dāng)事人、標(biāo)的、數(shù)量是合同成立的基本要件，缺乏基本要件，合同就難以履行，合同就不成其為合同了。根據(jù)最高法的上述司法解釋，若合同的當(dāng)事人、或者標(biāo)的、或者數(shù)量，這三項(xiàng)有一項(xiàng)不能確定，合同就無法成立。

第 2 頁 本案中，合同的標(biāo)的物是不確定的，合同指向的房產(chǎn)，在簽訂合同時并不確定，直到進(jìn)入二審程序的今天，仍然是不確定的。因?yàn)闋幾h的房屋系上訴人單位集體建房的產(chǎn)物，具有人身性。房屋的取得和確定，取決于是否是單位人員，以及職務(wù)、工齡、局齡等條件。從這一點(diǎn)看，雙方之間的合同依法不成立。

2、根據(jù)本案事實(shí)，從法律判斷看，雙方簽訂的合同屬于無效合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<婚姻法>若干問題的解釋

（一）》第十七條規(guī)定：?婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)’的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。?

一審判決也認(rèn)定?處分單位團(tuán)購權(quán)利系非因日程生活需要做出的家庭重要事項(xiàng)處理決定?，那么，根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，被上訴人必須?有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示?，本案涉及的合同才有效。而且，?有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示?這個事實(shí)的證明責(zé)任在被上訴人一方。

本案中，被上訴人沒有提供一份證據(jù)證明其?有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示?，而且，從上訴人的年齡上看，作為一個稍具社會常識的一般的社會人，就應(yīng)當(dāng)判斷出上訴人應(yīng)該已婚，本案訴爭的房產(chǎn)（或者稱為?非因日常生活的財產(chǎn)?）應(yīng)該是夫妻共同財產(chǎn)。被上訴人沒有理由相信本案訴爭的房產(chǎn)是上訴人的個人財產(chǎn)。在沒有取得上訴人妻子授權(quán)或者其他證明其同意處分的文件的情況下，被上訴人沒有理由相信，處分房產(chǎn)是夫妻雙方共同的意思表示。所以，對簽訂本案購房合同的行為，被上訴人并非出于善意，被上訴人不是善意第三人。

一審法院的關(guān)于?被告之妻與被告自單位集資建房至分房完畢一直一起居住，其所稱對被告與原告所簽購房合同不知情與常理相悖?的觀點(diǎn)及以此來認(rèn)定事實(shí)，顯然是錯誤的。錯誤之一是違背了舉證規(guī)則，被

第 3 頁 上訴人負(fù)有舉證證明?有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示?，上訴人沒有提供任何證據(jù)的前提下，應(yīng)當(dāng)做出對其不利的判決；錯誤之二是，在夫妻一方不再依附于另一方生存的當(dāng)今社會，一審判決所謂的常理，并不是常理。

另外，夫妻一方擅自處分房產(chǎn)等重大財產(chǎn)利益，被判無效的案例比比皆是，一審判決也與司法實(shí)踐不相符合。

綜上，一審法院的做法錯誤，請二審法院依法糾正。

此 致 某某市中級人民法院

上訴人：

二〇一二年六月十八日

附：本狀副本1份。

第 4 頁