第一篇：業(yè)主欠費物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù)

業(yè)主欠費物業(yè)公司仍應(yīng)履行消防設(shè)施管理義務(wù) 作者：姚明平鄒德勝

發(fā)布時間：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小區(qū)業(yè)主，被告系該小區(qū)物業(yè)公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未繳納物業(yè)費。2013年6月26日原告房屋失火，消防員雖及時趕到現(xiàn)場，但消防栓缺水，20分鐘后，被告才打開消防泵供水系統(tǒng)。原告認(rèn)為，被告未管理好消防設(shè)施設(shè)備，導(dǎo)致滅火遲延給其造成損失，要求被告賠償。被告辯稱，原告已拖欠13個月的物業(yè)費，被告有權(quán)拒絕為其提供物業(yè)服務(wù)，對其損失不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

【爭議】

本案爭議焦點在于，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否以業(yè)主拖欠物業(yè)費為由拒絕履行管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)。

【評析】

對此，筆者持否定意見，理由如下：

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的對象具有整體不可分性

物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按約定對同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)的所有房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地實施物業(yè)管理和服務(wù)，業(yè)主按約定支付物業(yè)服務(wù)費的合同。對包括消防設(shè)施設(shè)備在內(nèi)的全體業(yè)主區(qū)分共有的部分實施物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)。但是，同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)，全體業(yè)主對配套的公共設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地等共有部分享有的區(qū)分共有權(quán)，僅有觀念層面上的份額多少之分，而不能在具體位置或具體對象上加以區(qū)分，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能區(qū)分各個具體的業(yè)主其區(qū)分共有權(quán)所指向的對象。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理的對象具有整體性和不可分性，當(dāng)個別業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能對拖欠物業(yè)費的業(yè)主的區(qū)分共有部分予以特定化，故物業(yè)服務(wù)企業(yè)無從行使抗辯權(quán)。否則，勢必?fù)p害其他未拖欠物業(yè)費的業(yè)主的合法權(quán)益。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理消防設(shè)施設(shè)備的義務(wù)具有公共應(yīng)急性

物權(quán)法第八十一條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維護、養(yǎng)護、管理，以及環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的維護，業(yè)主既可自行管理，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。但是，與其他物業(yè)配套的設(shè)施設(shè)備相比，消防設(shè)施設(shè)備具有一定的特殊性，其建設(shè)和配備是為了預(yù)防和減少火災(zāi)危害，加強應(yīng)急救援工作，保護人身、財產(chǎn)安全，維護公共安全?；诖?，立法在維護管理消防設(shè)施設(shè)備方面給予了特別關(guān)注。消防法第十八條第二款規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進行維護管理，提供消防安全防范服務(wù)?？梢?，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施設(shè)備進行維護管理，既是一種

合同義務(wù)，同時又是一種具有強制性的法定義務(wù)。因此，無論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會還是業(yè)主，都無權(quán)通過合同約定方式排除物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有消防設(shè)施設(shè)備的法定職責(zé)，并且業(yè)主拖欠物業(yè)費，存在違反物業(yè)服務(wù)合同的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、維護共用消防設(shè)施設(shè)備的法定義務(wù)亦不能免除。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟途徑具有衡平限定性

從形式上看，物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主委員會主張權(quán)利。但從實質(zhì)上看，業(yè)主是物業(yè)服務(wù)合同項下權(quán)利義務(wù)的實際享有者和承擔(dān)者，是物業(yè)服務(wù)合同的實質(zhì)當(dāng)事人。為維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利，有限突破合同相對性原則，規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)可訴請拖欠物業(yè)費的主業(yè)支付物業(yè)費，是落實權(quán)利義務(wù)相一致原則的必然，不乏權(quán)利平衡之意。同時，物業(yè)管理涉及同一物業(yè)管理區(qū)域之內(nèi)全體業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，甚至涉及更大區(qū)域、更廣范圍的公共安全，具有明顯的涉眾性和公共性，故在業(yè)主拖欠物業(yè)費或有其他違約行為時，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利救濟途徑進行必要的限制，亦有價值平衡之義。具體而言，當(dāng)個別業(yè)主拖欠物業(yè)費時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依物業(yè)管理條例第六十七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定向人民法院起訴，但不能行使抗辯權(quán)進而拒絕提供物業(yè)服務(wù)。即使多數(shù)業(yè)主甚至全體業(yè)主均拖欠物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)雖可依法訴請拖欠物業(yè)費的業(yè)主支付物業(yè)費或訴請業(yè)主委員會解除物業(yè)服務(wù)合同，但在物業(yè)服務(wù)合同解除之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對事關(guān)全體業(yè)主生命

財產(chǎn)安全的消防設(shè)施設(shè)備仍負(fù)有以“善良管理人”身份進行謹(jǐn)慎管理的法定義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反該義務(wù)而造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。

（作者單位：重慶市第二中級人民法院 重慶市忠縣人民法院）

第二篇：物業(yè)公司能否直接起訴欠費業(yè)主

【周一警戒線145：物業(yè)公司能否直接起訴欠費業(yè)主？】

A項目有若干業(yè)主欠繳物業(yè)費，但物業(yè)公司起訴至法院后，對方律師認(rèn)為：此物業(yè)公司從未向業(yè)主書面催繳欠費，法院不應(yīng)當(dāng)支持。

業(yè)主拒交物業(yè)費，物業(yè)公司要起訴業(yè)主，是否必須先向業(yè)主書面催繳？

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》自2009年10月1日起施行，該解釋第六條規(guī)定 “經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持”。顯然，該規(guī)定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)以訴訟方式向業(yè)主催交物業(yè)費提出了一個條件： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須以書面形式向業(yè)主催交物業(yè)費； 據(jù)此，有人認(rèn)為，如物業(yè)公司未先催繳物業(yè)費，就可能會面臨敗訴的結(jié)果。

雖然，上述觀點仍存在爭議，也有人認(rèn)為，根據(jù)法律的通行理解，物業(yè)公司的起訴權(quán)并不受是否書面催繳過物業(yè)費的影響。但是，鑒于此項規(guī)定對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的催交欠費工作提出了明確具體的要求，且在實務(wù)中可能對部分法院產(chǎn)生影響，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在起訴前，做好催交物業(yè)費的工作，并且做好訴訟證據(jù)的保存工作：

1、要以書面形式催繳，比如特快專遞，或者郵件方式催繳。但寄送的地址必須是業(yè)主確認(rèn)過的地址。

2、要保存催繳的證據(jù)，比如保留快遞回執(zhí)（回執(zhí)上的文件內(nèi)容必須詳細明確是催繳業(yè)主欠費，或者對郵件作公證。

3、在催繳中，應(yīng)當(dāng)為業(yè)主限定一個合理期限內(nèi)交納物業(yè)費。

4、催繳應(yīng)當(dāng)在訴訟時效之內(nèi)，爭取同時起到中斷訴訟時效的作用。

第三篇：物業(yè)公司《業(yè)主臨時管理規(guī)約》

業(yè)主臨時管理規(guī)約

第一章 總則

第一條

為了維護本物業(yè)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)的安全與合理使用，維護公共秩序，創(chuàng)造良好的環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《重慶市物業(yè)管理條例》以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定制訂本臨時規(guī)約。

第二條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前將本臨時規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，對本臨時規(guī)約予以書面承諾，表示認(rèn)可本臨時規(guī)約的內(nèi)容。

建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主利益的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以本臨時規(guī)約為準(zhǔn)。

第三條 本規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人均有約束力。物業(yè)使用人違反本規(guī)約的規(guī)定，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

物業(yè)的所有權(quán)發(fā)生變更時，原業(yè)主對本臨時規(guī)約書面承諾的效力賦予新的物業(yè)繼受人。

第四條 本臨時規(guī)約的解釋適用中華人民共和國的法律、法規(guī)和有關(guān)政策以及本物業(yè)所在地的法規(guī)政策。本規(guī)約與相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)政策相抵觸部分無效，但不影響本規(guī)約其他部分的效力。

第二章

物業(yè)管理小區(qū)概況

第五條

本臨時規(guī)約所涉及物業(yè)管理小區(qū)的基本情況如下： 物業(yè)名稱:

坐落位置：

總建筑面積：

物業(yè)類型：

第六條

按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)：

1.由單棟建筑物的全體業(yè)主共同享有的共用部位，包括該棟建筑的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板等）、公共門廳、走廊通道、樓梯間、戶外墻面、屋頂?shù)取?/p>

2.由單棟建筑物的全體業(yè)主共同享有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該棟建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、冷暖氣設(shè)備、照明設(shè)施、消防設(shè)施、避雷裝置、訊視網(wǎng)絡(luò)等。

3.由物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同享有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括道路、圍墻、綠地、溝渠、池井、照明設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、景觀、監(jiān)控設(shè)施等。

第七條

建設(shè)單位的基本情況如下：

名稱：

法定代表人：

郵編：

聯(lián)系電話：

第八條

本物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理用房由建設(shè)單位按照規(guī)定配置，由該物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理合同期限內(nèi)無償使用。

第三章

物業(yè)的使用

第九條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得妨礙建筑物的正常使用，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十條

業(yè)主應(yīng)按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全方便等原則，妥善處理供電、供水、排污、通行、通風(fēng)、采光、裝飾、裝修、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系。

第十一條

業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定的房屋用途使用房屋。需要改變房屋用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主同意后，報有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

第十二條

業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》。業(yè)主應(yīng)繳納裝修保證金，裝修驗收完畢且入住3個月后房屋無無違約之處退還裝修保證金（無利息）。業(yè)主應(yīng)按照《裝飾裝修管理協(xié)議》，遵守裝修注意事項，不得從事裝飾裝修中的禁止行為。

第十三條 因裝飾裝修房屋影響共用部位，共用設(shè)備設(shè)施的安全使用和維修養(yǎng)護以及侵害相鄰業(yè)主的合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第十四條 業(yè)主應(yīng)在指定的地點放置裝飾裝修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共場所。業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守裝修施工時間： 上午：

8：00 時至

12：00

時 下午：

14：00 時至

18：00

時

午休期間及夜間不得有噪聲裝修作業(yè)，以免噪音擾民。第十五條

業(yè)主安裝空調(diào)，應(yīng)當(dāng)按照房屋設(shè)計預(yù)留的位置安裝，沒有預(yù)留位置的，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理企業(yè)事先指定的位置安裝，并按要求做好空調(diào)噪音及冷凝水的處理措施。

第十六條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，為確保安全，兒童應(yīng)在大人的陪同下乘坐電梯；運送貨物應(yīng)使用載貨電梯，拆除、損壞電梯設(shè)備的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十七條

本物業(yè)小區(qū)的臨時停車場公用于停泊機動車，車位的業(yè)主或使用人應(yīng)遵守小區(qū)臨時停車庫的有關(guān)規(guī)定。

第十八條

業(yè)主和物業(yè)使用人飼養(yǎng)動物，應(yīng)當(dāng)遵守我市相關(guān)的政策法規(guī)，不得妨礙公共衛(wèi)生，公共安寧及公共安全。

第十九條

在物業(yè)使用時，禁止下列行為：

1.未經(jīng)相關(guān)業(yè)主許可并依法辦理有關(guān)手續(xù)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和外貌。

2.擅自占用或損壞公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、外墻、屋面等共用部位，擅自移動或損壞共用設(shè)施設(shè)備。

3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、綠地、道路等共用部位、共用場地搭建建筑物、構(gòu)筑物、業(yè)主/住戶不得占用地上或地下空間違法修建建筑物、構(gòu)筑物，以及擅自加層增層，如自行強建后果自負(fù)。

4.侵占或損壞道路、綠地、花卉樹木、藝術(shù)景觀及文體休閑設(shè)施。5.高空拋物，在非指定的位置傾倒或拋棄垃圾雜物。

6.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒物或超標(biāo)噪音。7.未經(jīng)許可或未辦理相關(guān)手續(xù)，在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)私設(shè)攤點。8.在外墻上私開窗或亂安裝、亂張貼、亂涂畫。

9.利用物業(yè)從事危害社會公共利益和公序良俗的活動。10.隨意在公共小區(qū)敞放寵物或?qū)櫸镫S地大小便。11.法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第四章

物業(yè)的維護

第二十條

建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)，存在的質(zhì)量問題建設(shè)單位應(yīng)及時修復(fù)，建設(shè)單位拒絕修復(fù)或在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，業(yè)主可以自行或委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)處理保修事宜，雙方通過協(xié)議明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

第二十一條

保修期滿后，業(yè)主自行承擔(dān)物業(yè)專有部分維修養(yǎng)護的責(zé)任，但其維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的財產(chǎn)安全及生活安寧。業(yè)主因維修養(yǎng)護物業(yè)專有部分的需要，必須進入或使用相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。

第二十二條

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用，挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第二十三條

本小區(qū)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，相關(guān)業(yè)主可以提請物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十四條

物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施進行維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行，造成物業(yè)損壞及財產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十五條

物業(yè)管理企業(yè)為維修養(yǎng)護需要必須進入物業(yè)的專有部分時，應(yīng)事先通知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合和支持。

緊急情況下，無法通知相關(guān)業(yè)主的，為全體業(yè)主共同利益的需要，物業(yè)管理企業(yè)可在本地派出所或居民委員會的監(jiān)督下，進入物業(yè)的專有部分進行維修，并應(yīng)事后及時通知相關(guān)業(yè)主。

第二十六條

單幢建筑物的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任由該幢建筑物內(nèi)的全體業(yè)主承擔(dān)，維修養(yǎng)護費用按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積占該幢建筑物建筑面積的比例分?jǐn)偅晃飿I(yè)管理小區(qū)內(nèi)由全體業(yè)主共同享有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，由全體業(yè)主承擔(dān)，維修養(yǎng)護費用按照業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積占該幢建筑面積的比例分?jǐn)?。《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修養(yǎng)護，其費用從物業(yè)管理費用或物業(yè)服務(wù)資金中支付，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的其他更新改造費用從專項維修資金中列支。

第二十七條 本物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主繳納專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)按國家政策規(guī)定執(zhí)行，繳納方式為接房前自行到區(qū)房管局專項維修資金管理中心繳納，專項維修資金的收取、使用、管理按國家規(guī)定執(zhí)行。因建設(shè)單位或業(yè)主大會未批準(zhǔn)使用專項維修資金影響物業(yè)的大中修和更新改造的，免除物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。

第二十八條

物業(yè)所有權(quán)因買賣、交換、繼承、贈予等原因發(fā)生更改時，專項維修資金不予退還，原業(yè)主名下的專項維修資金歸物業(yè)繼受人所有。

第五章

物業(yè)的管理

第二十九條

在業(yè)主大會成立之前，業(yè)主同意由建筑單位在物業(yè)管理中代行業(yè)主大會的以下職責(zé)：

1.制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》

2.選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》 3.決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實施。4.制訂物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。

第三十條

本小區(qū)全體業(yè)主一致同意建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)進行以下物業(yè)管理服務(wù)工作：房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理、環(huán)境衛(wèi)生管理，綠化管理，公共秩序維護，車輛停放管理，檔案資料管理，公共物業(yè)經(jīng)營，等等。

第三十一條

為保證有效管理，全體業(yè)主同意在管理服務(wù)工作中授予物業(yè)管理以下權(quán)利：

1.根據(jù)本規(guī)約制定必要的規(guī)章制度，并以有效形式督促業(yè)主和使用人遵守。

2.采取批評、規(guī)勸、警告等措施制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反本規(guī)約及公眾管理制度的行為。

3.物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)公布違約業(yè)主的姓名及其違約情節(jié)。4.對欠費業(yè)主停止特約服務(wù)直至履行交費義務(wù)。

第三十二條

全體業(yè)主同意，在以下條件下造成的損失，可免除物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任： 1.因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害。2.因維修、養(yǎng)護共用部位共用設(shè)設(shè)備需要暫時停水停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用。3.因不可抗力導(dǎo)致的中斷服務(wù)。

4.因非物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任造成損失的供電、供水、供氣、通訊及其他共用設(shè)施設(shè)備的障礙和損失。

第三十三條 本物業(yè)管理小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物價局核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

住宅多層由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納；（不含公攤水電費用）。

非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米 元向乙方交納，具體是電梯住宅按建筑面積每月每平米 元向乙方交納；（不含電梯及公攤水電費用）。

業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費后，物業(yè)管理企業(yè)按前期服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)按預(yù)算方案，主要用于以下開支： 1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3.物業(yè)管理公共小區(qū)清潔、保潔費用； 4.物業(yè)管理公共小區(qū)綠化養(yǎng)護費用； 5.物業(yè)管理公共小區(qū)秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8.法定稅費； 9.不可預(yù)見費用； 10.合理利潤；

預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)全部用于本臨時規(guī)約約定的支出。

第三十四條

對物業(yè)服務(wù)資金收支情況有爭議的，建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)可以委托雙方共同認(rèn)可的專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金收支情況進行審計，審計費用由爭議方承擔(dān)。

第三十五條

共用的專項設(shè)備運行的能源消耗，應(yīng)獨立計量核算，據(jù)實向業(yè)主分?jǐn)傆嬍铡?/p>

第三十六條

業(yè)主同意自物業(yè)備案合格之日起承擔(dān)其所擁有物業(yè)的服務(wù)費用或服務(wù)資金。物業(yè)的服務(wù)費用服務(wù)資金按年、季、月繳納，各業(yè)主應(yīng)在每年、季、月前十日內(nèi)履行交費義務(wù)。

第六章

業(yè)主的共同利益

第三十七條

建筑物的外墻面、樓頂平臺、公共走道等，未經(jīng)相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)同意并依法辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主或物業(yè)使用人不得擅自占用，變更構(gòu)造和顏色或設(shè)置廣告物；物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的道路，綠地、圍墻等設(shè)施，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按設(shè)置目的與通常的使用方法使用，不得以任何形式占用公共地方作為私人用途。

第三十八條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營所得收益用于補充專項維修資金。

第三十九條

關(guān)于停車場地的約定：

1.本物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)公共停車場地由全體業(yè)主共同使用；業(yè)主使用公共停車場地，按物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)繳納相關(guān)費用。

2.車位產(chǎn)權(quán)人（含業(yè)主自行購置車位的）應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)繳納車位管理費。第四十條

因破舊、地震、火災(zāi)、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他重大變故致使建筑物存在危害公共安全的危險時，經(jīng)業(yè)主大會決議，可以拆除或重建。第四十一條

建筑物其附屬設(shè)施的拆除、重建、費用分?jǐn)?、收益分配等重大事項，?yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)2/3以上通過。

第四十二條

個別業(yè)主違反本規(guī)約，侵害全體業(yè)主共同利益的，在業(yè)主大會成立之前，可由建設(shè)單位或授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)向相關(guān)業(yè)主主張權(quán)利。

第七章

違約責(zé)任

第四十三條

業(yè)主、使用人違反本臨時規(guī)約及《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的約定，未能按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)按3‰天的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，業(yè)主未按規(guī)定繳納物業(yè)維修資金的，應(yīng)3‰天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。拖欠費用3個月以上的，物業(yè)管理企業(yè)可依據(jù)本臨時規(guī)約的授權(quán)，向違約業(yè)主提起訴訟。

第四十四條

業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護和管理的規(guī)定，妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損壞或損失的，相關(guān)業(yè)主可以授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)制止，也可依據(jù)本臨時規(guī)約自行向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向人民法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失、消除影響。

第四十五條

業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主的共同利益的規(guī)定，怠于履行應(yīng)盡義務(wù)的，導(dǎo)致公共利益受損的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，全體業(yè)主可授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)予以處理，必要時可向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向法院提起訴訟。

第四十六條 建設(shè)單位未能履行本臨時規(guī)約第二十條規(guī)定的，業(yè)主可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴，還可向重慶市仲裁委員會申請仲裁或向法院提起訴訟，請求賠償經(jīng)濟損失。

第八章

附則

第四十八條

本臨時規(guī)約中物業(yè)的專有部分是指在建筑物中能夠單獨使用并具有排他性的獨立空間或小區(qū)，包括該空間或小區(qū)內(nèi)為實現(xiàn)房屋使用功能而設(shè)置的相關(guān)管線設(shè)施，物業(yè)的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的專有部分以外的，屬于單體建筑物所有業(yè)主或全體業(yè)主共同所有或共同使用的場所、空間、設(shè)施和設(shè)備。

第四十九條

建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)顯著地方設(shè)置公告欄，用于張貼各項管理規(guī)章制度以及本規(guī)約應(yīng)告知全體業(yè)主的通知及布告。除根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定需要當(dāng)面送達或以其他方式送達相關(guān)通知外，在公告欄上張貼通知手續(xù)48小時（時間）后，即視為已向每位業(yè)主及物業(yè)使用人送達相關(guān)通知。

第五十條

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)提前

7天

（時間）書面通知物業(yè)管理企業(yè)，并要求物業(yè)買受人簽署本臨時規(guī)約

承諾書或租賃合同中規(guī)定承租人應(yīng)遵守本臨時規(guī)約。

第五十一條

本規(guī)約由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解釋。本物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主大會依法成立后，可根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則制定業(yè)主規(guī)約，臨時規(guī)約作廢。

第五十二條

本規(guī)約正本一式三份，建設(shè)單位、物業(yè)管理企事業(yè)和物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份。本規(guī)約副本若干份，每個簽署承諾書的業(yè)主各執(zhí)一份。

第五十三條

本規(guī)約自物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門核準(zhǔn)備案之日起生效。

****物業(yè)有限公司

****年**月**日

請您關(guān)注如下規(guī)約：

水、電、氣管理規(guī)約

根據(jù)政府關(guān)于安全用電、用水、用氣管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)的具體情況，針對小區(qū)內(nèi)供電、供水、供氣管理，特制定本規(guī)約如下：

1.凡屬客服中心管轄范圍內(nèi)的供電、供水系統(tǒng)（即供電局、自來水公司向本管理小區(qū)供電、供水總表之后的部分），一律由物業(yè)管理公司管理，一戶一表后維修費用由業(yè)主自行承擔(dān)；由供電局、自來水公司直接抄表到戶的，由供電局、自來水公司管理；管道燃氣系統(tǒng)由燃氣公司負(fù)責(zé)管理。

2.小區(qū)水、電、氣管線均經(jīng)科學(xué)設(shè)計、精心安裝，未經(jīng)許可，不得隨意更改。若需更改現(xiàn)有給水、供電管線，包括給水、供電管線的延伸、拆遷、調(diào)整、增高、改造等，均應(yīng)向客服中心提出書面申請并附詳細的施工方案及圖示，經(jīng)批準(zhǔn)后方能實施。

3.業(yè)主/住房出門前應(yīng)當(dāng)將電器、燃氣和水閥開關(guān)關(guān)閉，避免發(fā)生事故。

4.業(yè)主/住戶如需增加電容量，必須先向客服中心提出書面申請，由客服中心報供電部門審核并確認(rèn)符合增容要求的，經(jīng)批準(zhǔn)后方可增容，同時應(yīng)按供電公司的規(guī)定繳納增容費。

5.每單元均有最大的設(shè)計使用功率，請住戶累計電器功率不要超過最大限度，否則，不可同時使用所有電器。

6.以下行為屬用水、用電、用氣的違規(guī)行為：

（1）未按規(guī)定辦理增容手續(xù)，私自增加電氣設(shè)備容量，且造成小區(qū)電氣線路故障；

（2）私自裝表、接電、接水、接通燃氣或繞表接電、接水、接通燃氣；

（3）私自開戶電表、水表、燃氣表的封印和改動電力運行回路，影響準(zhǔn)確計量；（4）私自啟用電表、水表、燃氣表；

（5）擅自改動上下水、燃氣通道、電氣線路（包括通信、有線電視系統(tǒng)）；（5）私自開（關(guān)）水、電、氣公共閥門的。

7.業(yè)主/住戶有義務(wù)為公共管、線的維修提供方便，保證維修工作正常進行。8.業(yè)主/住戶違反安全用水、電、氣規(guī)定，拒絕客服中心機電維修人員檢查，不采納安全用電、水、氣意見及措施而造成事故，影響供電、供水、供氣系統(tǒng)或?qū)ζ渌麡I(yè)主/住戶造成損失的，除按實際情況賠償損失外，還將按有關(guān)規(guī)定接受處理。

機動車停放管理服務(wù)規(guī)約

為了維護車輛停放的正常秩序，保證小區(qū)道路整潔、安全、暢通，充分利用和管理好本小區(qū)機動車為停車庫，有效地為住戶服務(wù)，維護車主的利益，結(jié)合對車輛管理的具體要求，特制定本規(guī)約。

1.本小區(qū)停車庫為室內(nèi)地下車庫，對小區(qū)（住戶）提供長期租用服務(wù)，車輛入內(nèi)按時收費。

2.本停車庫采取租用固定車位與臨時停車兩種方式，工作人員24小時值班，請各住戶先在客服中心辦理好車位租用相關(guān)手續(xù)，領(lǐng)取IC卡后，方可使用停車場。

3.本著對車主負(fù)責(zé)的原則，車輛停放停車庫時，車主需協(xié)同工作人員檢查車輛外觀是否擦傷、碰傷痕跡及車輛牌照、標(biāo)志是否齊全，并如實做好登記，未配合物業(yè)服務(wù)人員進行查驗登記者，責(zé)任自負(fù)。

4.車輛進出停車庫時，請車主允許工作人員認(rèn)卡對車，若IC卡與車輛牌號不符，為了保護車主利益，只有暫時禁止車輛出入，所以請車主（司機）認(rèn)真保管好IC卡，并隨身攜帶。如IC卡一旦丟失或損壞，車主應(yīng)及時書面報請客服中心進行處理，以避免產(chǎn)生不良后果。

5.車輛內(nèi)請不要遺留貴重物品、重要文件等，離車時鎖好門窗，以避免其他后果發(fā)生。

6.本停車庫禁止大客車、載重量超過2.5噸的貨車和高度超過2.2米的車輛進入。車輛進入停車場時時速不能超過5公里/時。

7.嚴(yán)禁酒后駕駛車輛進入車庫；進出本停車庫的所有車輛不允許有任何原因的沖欄行為。對于沖欄行為，工作人員將按破壞和盜車嫌疑堅決予以扣車，并進行調(diào)查、索賠、處理或送公安機關(guān)處理。

8.進入管理小區(qū)的車輛請勿鳴笛，接受安防人員指揮、調(diào)度，按規(guī)定車位停放，不得越位，更不得停放在通道位置，對不按規(guī)定停放車輛且不聽勸阻者，將按有關(guān)規(guī)定處理。

9.停放車輛時應(yīng)愛護公共設(shè)施、設(shè)備，因駕駛員駕車導(dǎo)致車庫內(nèi)設(shè)施損壞及碰撞其他車輛所造成損失，車主應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。

10.裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物品的車輛不得進入本小區(qū)停放。11.不得在車位上停放雜物，且應(yīng)保持車輛清潔、無油污。

12.請勿在車庫內(nèi)吸煙；車輛不得在停車場內(nèi)維修、加油、清洗，違者扣除違約金100-200元。

13.車主不得刁難、辱罵、威脅安防人員，不得妨礙其正常管理工作。

14.根據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，本停車場只提供車位使用，不承擔(dān)車輛保管和保險責(zé)任，如車主有特殊保管或保險需要，可另行寫上擬定收費標(biāo)準(zhǔn)，簽署協(xié)議。凡駛?cè)氡就＼噲龅能囕v必須參加車輛保險。

15.購買私家車位的車輛管理，參照上述管理規(guī)約。

16.停車場車位使用收費標(biāo)準(zhǔn)，按照物價部門核定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。17.請各位車主隨時對我們的管理服務(wù)提出合理改進意見。

環(huán)衛(wèi)、綠化管理規(guī)約

為保持本小區(qū)干凈、整潔，使住戶享有優(yōu)雅舒適、有益健康的生活環(huán)境，特制定本規(guī)約。

1.進入本小區(qū)的人員均有保護和美化環(huán)境的權(quán)利和義務(wù)，不得損害公共環(huán)境和綠化。

2.住宅公共小區(qū)內(nèi)的綠化和清掃保潔，由客服中心統(tǒng)一組織實施。3.小區(qū)實行垃圾袋裝化丟棄管理，各位住戶丟棄垃圾時請系好垃圾袋口，并于規(guī)定時間內(nèi)將垃圾袋放到各樓層設(shè)置的垃圾桶（袋）內(nèi)。

4.請勿亂倒垃圾、污水、雜物，不準(zhǔn)隨地吐痰和大小便；請勿從窗戶等亂拋雜物。5.公共場所請勿亂涂亂畫、亂張貼、亂搭掛（如廣告、標(biāo)語、傳單等），請勿在公共小區(qū)內(nèi)拉繩晾曬衣物；請勿占公共樓梯間、通道、平臺等堆放雜物；請勿在底層或頂層搭搭建建筑或構(gòu)筑物。

6.飼養(yǎng)寵物的住戶應(yīng)先向政府機關(guān)申領(lǐng)許可證并妥善管理好自己的寵物，并請避免寵物大聲號叫、傷及或驚擾他人，請勿讓寵物在公共場所大小便。

7.請勿攀折花木、踐踏、占用綠化地，損壞、涂改建筑小品，愛護大家共同的環(huán)境和財產(chǎn)。

8.請勿隨意移動垃圾桶的擺放位置；住戶澆花、晾曬拖把時應(yīng)注意不要將水滴到樓下。

9.住戶在裝修過程中應(yīng)將裝修垃圾及廢物堆放在指定位置，請勿棄于走廊及公共部位，并請勿與生活垃圾混裝，保持環(huán)境清潔。

10.保持管理小區(qū)安靜，請勿在公眾休息時間（12：00-14：00，20：00-次日8：00）制造噪音影響他人休息，小區(qū)內(nèi)請勿鳴號、燃放煙花爆竹。

11.本管理小區(qū)配有專人專車負(fù)責(zé)日常生活垃圾的收集、中轉(zhuǎn)、清倒（如有更改，管理處會另行通知住戶）。12.生。

全體業(yè)主均有權(quán)監(jiān)督、檢查本規(guī)約的履行情況，并有義務(wù)制止不良行為的發(fā)

小區(qū)出入及公共秩序管理規(guī)約

為保障本小區(qū)公共秩序，根據(jù)《中華人民共和國治安管理處罰條例》及物業(yè)管理法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)約。

1.住戶應(yīng)認(rèn)真填報《家庭常住人口登記表》，辦理小區(qū)住戶證或IC卡。

2.住戶和來訪人員不得攜帶易然、易爆、劇毒或有污染的物品進入本小區(qū)。外來人員請主動出示有效證件。

3.為保證住戶利益，凡租憑戶攜帶較大件手提箱、包裝箱等物品出小區(qū)，應(yīng)提前報《物品清單》到客服中心辦理《貨物出門證》；由物業(yè)服務(wù)人員驗證方可出門，從而有效地保護業(yè)主的利益。

4.小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁進行一切違反《治安管理條例》和觸犯法律的活動。

5.物業(yè)服務(wù)員有權(quán)對違反小區(qū)管理規(guī)定的行為進行檢查、糾正；物業(yè)服務(wù)員有違紀(jì)、違章或無禮、刁難住戶的現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)者可通過各種方式及時向管理處負(fù)責(zé)人投訴。

電梯使用管理規(guī)約

為保證本小區(qū)電梯的正常運行和安全使用，延長電梯的使用壽命，更好地方便廣大住戶，特制定本規(guī)約。

1.使用電梯時應(yīng)文明操作，請勿用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

2.使用電梯搬運貨物，嚴(yán)禁開啟轎頂安全窗裝運超長物件，請勿超過其額定載重量、長度、安全使用電梯。

3.請勿超載運行，當(dāng)超載信號鈴聲響時，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，請勿采取任何形式的強制關(guān)門手段。

4.禮貌乘梯，老人、兒童，行動不便者須由家人監(jiān)護、陪同乘梯；請勿在轎廂內(nèi)嬉戲、打鬧、小便。

5.為了您和大家的健康，請不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、棄物和損壞箱體和宣傳提示。

6.當(dāng)電梯在運行中突然發(fā)生停運等故障時，乘客不必不緊張，可按警鈴或電話報警，耐心等待維修人員的到來，請勿采取拍打按鈕、箱體以及強行橇門等急躁行為。

7.乘客看到停運標(biāo)志時請勿采取任何令其開啟和移動標(biāo)志牌的行為，以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

8.請勿用水沖洗樓道，以防電梯滲水，危及乘客安全或造成設(shè)備損毀。

9.火災(zāi)、地震時嚴(yán)禁乘坐電梯。

業(yè)主行為道德規(guī)約

為把本小區(qū)建成一個安全、文明、清潔、舒適、優(yōu)美、高尚的新時代住宅小區(qū)，特制定本行為道德規(guī)約，希望在本小區(qū)工作、生活的業(yè)主或住戶及出入人員共同遵守、維護與監(jiān)督。

一、自覺遵守中華人民共和國法律、法規(guī)及《市民

行為道德規(guī)范》，做遵紀(jì)守法的公民。

二、各業(yè)主或住戶之間應(yīng)和睦相處，互相關(guān)心，互相尊重，互相禮讓，做到不打罵、不吵鬧，發(fā)生糾紛時，自覺服從物業(yè)管理公司的調(diào)解，共同維護小區(qū)公共秩序。

三、愛護并正確、文明地使用消防、照明、給排水、電梯、供電、供水、通信、監(jiān)控等各類共享設(shè)施，使小區(qū)的公共財產(chǎn)得到保值、增值和延長使用壽命。

四、講究公共衛(wèi)生，不亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，不隨地吐痰和大小便。

五、共享場地要尊重大家，切忌私自占用、堆放、吊掛雜物，請勿亂搭、亂建、亂張貼、亂涂畫，如確因生活、工作需要臨時占用公共場地，需事先向物業(yè)管理公司書面申請，經(jīng)同意并核交“公共場地臨時占用費”后方可使用。

六、加強陽臺、露臺的雜物或花盆管理，嚴(yán)禁高空拋物、墜物、倒水。

七、休息時間請勿使用高音喇叭，制造超標(biāo)準(zhǔn)噪音，以免影響其他業(yè)主或住戶休息。

八、小區(qū)公共場地、通道請勿燃燒各類物品，如香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品等。

九、愛護小區(qū)綠化及雕塑小品，不踐踏草坪，不摘花、攀樹及占用綠化地。

十、不將垃圾、剩飯、茶渣倒入廁所、水池等渠道內(nèi)，確保各種管道暢通。

十一、養(yǎng)成出門檢查及關(guān)閉水管、燃氣、電器開關(guān)的良好習(xí)慣，避免發(fā)生意外事故。

十二、不在小區(qū)內(nèi)從事賭博、色情活動，不吸食、販賣毒品，不將違禁品帶進小區(qū)，不參加非法團體、組織和非法集會，不在小區(qū)內(nèi)亂張亂貼，散發(fā)傳單等。

十三、飼養(yǎng)寵物應(yīng)符合《重慶市飼養(yǎng)寵物管理條例》的規(guī)定。

十四、遵守重慶市市民規(guī)約。

說明：以上《小區(qū)出入及公共秩序維護管理規(guī)約》，目的是加強防范，而絕不是“管”各位業(yè)主。它需要全體住戶共同履行、配合才能有效執(zhí)行，若住戶對以上規(guī)約有意見，可口頭或書面告知我們，以便根據(jù)大家意見修改、完善。

承

本人______________ 小區(qū)______棟______單元_______樓_______號業(yè)主，確認(rèn)已知《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)管理合同》中的全部內(nèi)容與條款，并鄭重承諾，為了維護全體業(yè)主和本物權(quán)人的利益，愿自覺遵守《業(yè)主臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)服務(wù)管理合同》中規(guī)定的各項公眾制度。

承諾人簽名：

諾 書

年 月 日

第四篇：電梯使用管理單位依法履行責(zé)任義務(wù)承諾書

附件1：

電梯使用管理單位依法履行安全責(zé)任義務(wù)承諾書

根據(jù)國務(wù)院《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《山東省特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《青島市電梯安全監(jiān)督管理辦法》以及《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(TSG T5001-2009)等法規(guī)、規(guī)章和安全技術(shù)規(guī)范（以下簡稱電梯法規(guī)）的規(guī)定，作為電梯使用管理單位，承諾履行以下安全責(zé)任義務(wù)：

1、設(shè)置電梯安全管理機構(gòu)或者配備電梯安全管理人員，單位主要負(fù)責(zé)人對本單位電梯安全全面負(fù)責(zé)，至少有一名取得特種設(shè)備作業(yè)人員證的電梯安全管理人員承擔(dān)相應(yīng)的管理職責(zé)。

2、根據(jù)本單位實際情況，建立以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運營安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括：相關(guān)人員的職責(zé)；安全操作規(guī)程；日常檢查制度；維保制度；定期報檢制度；電梯鑰匙使用管理制度；意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度；安全技術(shù)檔案管理制度。

3、在電梯投入使用前或者投入使用后30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理使用登記。維保單位變更時，在新合同生效后30日內(nèi)到原登記部門辦理變更手續(xù)，并且更換電梯轎廂內(nèi)維保單位相關(guān)標(biāo)識。

4、電梯使用管理單位應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：

（1）保持電梯緊急報警裝置能夠隨時與使用管理機構(gòu)或管理人員實現(xiàn)有效聯(lián)系；

（2）在電梯轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的《安全檢驗合格》標(biāo)志；

（3）將電梯使用的安全注意事項和警示標(biāo)志置于乘客易于注意的顯著位置；

（4）在電梯顯著位置標(biāo)明使用管理單位名稱、應(yīng)急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話；

（5）制定出現(xiàn)突發(fā)事件或者事故的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，適時進行救援演練；

（6）電梯發(fā)生困人時，及時采取措施，安撫乘客，組織電梯維修作業(yè)人員實施救援；

（7）在電梯出現(xiàn)故障或者發(fā)生異常情況時，組織對其進行全面檢查，消除事故隱患后，方可重新投入使用；

（8）電梯發(fā)生事故時，按照應(yīng)急救援預(yù)案組織應(yīng)急救援，排險和搶救，保護事故現(xiàn)場，并且立即報告當(dāng)?shù)氐馁|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門和其他有關(guān)部門；

（9）監(jiān)督并且配合電梯安裝、改造、維修和維保工作；

（10）對電梯安全管理和操作等作業(yè)人員進行安全教育和培訓(xùn)。

5、建立電梯安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案至少包括：日常檢查與使用狀況記錄、維保記錄、自行檢查記錄或者報告、應(yīng)急救援演習(xí)記錄；定期檢驗報告；設(shè)備運行故障

記錄至少保存2年，其他資料應(yīng)當(dāng)長期保存。使用管理單位變更時，應(yīng)當(dāng)隨機移交安全技術(shù)檔案。

6、按照安全技術(shù)規(guī)范的要求，對在用電梯每年進行一次定期檢驗，并在《安全檢驗合格》標(biāo)志規(guī)定的檢驗有效期屆滿前1個月，向電梯檢驗機構(gòu)提出定期檢驗申請。未經(jīng)定期檢驗或者檢驗不合格的電梯，不得繼續(xù)使用。

7、委托取得相應(yīng)電梯維修項目許可的單位進行維保，并且與維保單位簽訂電梯維保合同，約定電梯維保的期限、要求和雙方的權(quán)利義務(wù)等。

二○一一年十一月七日

承諾單位：（蓋章）固定電話： 電梯安全管理人員：手機號：

使用管理電梯數(shù)量：是否到辦理注冊登記： 電梯維保單位：

現(xiàn)場維保人員：24小時維保電話：