第一篇：物業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)筆記

《物業(yè)管理?xiàng)l例》學(xué)習(xí)筆記

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

行政監(jiān)督的主體：縣級(jí)以上的房地產(chǎn)行政主管部門

一、業(yè)主的資格認(rèn)定：

a.業(yè)主為房屋所有權(quán)人

b.房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人可以享有業(yè)主資格，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。

業(yè)主的主要權(quán)利：

（1）接受物業(yè)服務(wù)；

（2）提議召開業(yè)主大會(huì)，參加業(yè)主大會(huì)，選舉權(quán)和被選舉權(quán)，（3）監(jiān)督權(quán)（對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，專項(xiàng)維修基金使用的監(jiān)督），知情權(quán)（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地）

（4）業(yè)主享有侵害請(qǐng)求權(quán)

業(yè)主的義務(wù)：

（1）遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，物業(yè)企業(yè)制定的管理制度；

（2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的決定；

（3）按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金及其他約定或法律規(guī)定的費(fèi)用。

二、業(yè)主大會(huì)：

（1）一個(gè)物業(yè)區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)；（業(yè)主較少可不成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可自行管理）

（2）業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)：

a制定或修改議事規(guī)則、管理規(guī)約；b選舉或更換業(yè)委會(huì)成員；c選聘和解聘物業(yè)企業(yè) d籌集或使用專項(xiàng)維修資金e改建、重建建筑物及附屬設(shè)施f其他事項(xiàng)

（3）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，業(yè)主可委托代理人

（4）關(guān)于維修資金和改建、重建建筑物及附屬設(shè)施需有專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；一般重大事項(xiàng)需經(jīng)總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；

定期會(huì)議：按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的時(shí)間召開

臨時(shí)會(huì)議：20%以上業(yè)主提議召開

業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)提前15日以前通知全體業(yè)主，同時(shí)應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉成立之日起30日起，向物業(yè)所在地的房管部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

議事規(guī)則：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

管理規(guī)約：

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違

反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

三、前期物業(yè)管理

1、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面方式簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；制定臨時(shí)管理規(guī)約；

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售之前訂立臨時(shí)管理規(guī)約，但不得侵害買受人的合法權(quán)益，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約予以書面的承諾。

3、國家提倡通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的可以采用協(xié)議方式選聘。

4、買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止

6、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

7、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

8、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

四、物業(yè)管理服務(wù)

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)，從業(yè)人員有相應(yīng)的資格證書，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

2、物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

3、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

6、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

7、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

9、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

10.專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

11、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

12、業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

五、法律責(zé)任

1、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

2、違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

3、違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

4、違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

5、違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

6、違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

7、違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。

8、違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

9、違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

10、違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部

門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。

個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

11、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

第二篇：物業(yè)管理部門經(jīng)理培訓(xùn)學(xué)習(xí)筆記

尊敬的領(lǐng)導(dǎo)：

在處長的關(guān)心下，我有幸參加了這期物業(yè)管理部門經(jīng)理的培訓(xùn)，受益非淺，把一些課堂我所關(guān)注的提問和老師所授的知識(shí)加以匯總，向處長報(bào)告所學(xué)的體會(huì)和淺薄分析：

培訓(xùn)期間涉及到一些社會(huì)物業(yè)管理的熱門話題，同學(xué)之間和老師都在課堂上進(jìn)行了很好的交流和互動(dòng)。比如我很注意的一個(gè)案例事件：物業(yè)小區(qū)一位業(yè)主家中被盜，派出所民警接到報(bào)警后及時(shí)趕到，但很遺憾沒有當(dāng)場抓住竊賊，業(yè)主丟失金錢及手飾，此案正在偵破之中。業(yè)主表明，自己按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，要求物業(yè)公司賠償失竊的財(cái)物。此案例很實(shí)際，而且我參加物業(yè)管理工作之時(shí)就在南院碰到過，雖然李副處長處理了很完善，但我想就以后物業(yè)處走向社會(huì)化，承接純商業(yè)性物業(yè)管理后，從法律這個(gè)角度上和管理制度上做如下摘錄和淺顯評(píng)析：

1、對(duì)于這個(gè)問題，首先要明確業(yè)主和物業(yè)公司之間的關(guān)系。一般來說，開發(fā)商交付房屋以后，購房者在入住的時(shí)候，要辦理有關(guān)手續(xù)，其中一項(xiàng)就是和物業(yè)公司簽訂“業(yè)主公約”，屬于合同的性質(zhì)。在公約中，明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，明確了物業(yè)公司的職責(zé)。簡而言之，一般是業(yè)主要按期繳納管理費(fèi)，遵守有關(guān)規(guī)定；物業(yè)公司收取費(fèi)用，提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安等服務(wù)。（學(xué)習(xí)明白“保安員”以后叫“秩序維護(hù)員”有利于物業(yè)公司）

2、如果要物業(yè)公司承擔(dān)賠償失竊物品的責(zé)任，則要看是否存在過錯(cuò)行為。這就要看“業(yè)主公約”中是否明確了物業(yè)公司在業(yè)主失竊的情況下要賠償損失。如果有這樣的約定而且物業(yè)公司的工作中存在過錯(cuò)，業(yè)主才可以向物業(yè)公司要求賠償。由于業(yè)主與物業(yè)公司是合同關(guān)系，發(fā)生糾紛以后要按照合同執(zhí)行，如果有證據(jù)證明是物業(yè)公司管理、服務(wù)不到位，那么屬于物業(yè)公司違約，可以就此到人民法院起訴，由人民法院依法判決。

3、需要說明的是，鑒于上述失竊案件正處于公安機(jī)關(guān)偵破過程中，一般也要等偵查終結(jié)或偵查無結(jié)果后再進(jìn)行處理比較妥當(dāng)。

4、業(yè)主與物業(yè)公司簽訂入住手冊，該合同是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的承諾以及業(yè)主愿意接受服務(wù)和物業(yè)管理的明確表示。但是雙方并未就業(yè)主的財(cái)產(chǎn)由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司也就無保管該業(yè)主家庭財(cái)物的義務(wù)。因此，盡管物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的安全負(fù)有日常管理義務(wù)，但其所承擔(dān)的小區(qū)安全防范只是協(xié)助義務(wù)。而且物業(yè)服務(wù)公司是以盈利為目的的，誰付線誰受益的原則，那么可以提供針對(duì)業(yè)主需要提供安全服務(wù)的業(yè)主進(jìn)行收費(fèi)特殊手段保護(hù)安全，這也就是符合經(jīng)濟(jì)市場化的要求的，是可以區(qū)別對(duì)待服務(wù)的。

實(shí)際上，最近社會(huì)各層就有很多爭論和看法，對(duì)當(dāng)前，社會(huì)治安環(huán)境比較嚴(yán)峻，賊盜者的作案手法越趨專業(yè)化，政府懲治犯罪人員的條例法規(guī)較為寬松，外來流動(dòng)人口激增，業(yè)主財(cái)產(chǎn)被盜事件時(shí)有發(fā)生。在這種情況下許多業(yè)主把物業(yè)公司理解為“第二警力”，這是片面的，甚至把物業(yè)公司誤以為保險(xiǎn)公司，業(yè)主財(cái)產(chǎn)遭損，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任，這個(gè)問題需要具體事情具體分析，如物業(yè)公司履行了正常的治安任務(wù)，則物業(yè)公司可不用負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。

綜上所述，是整理課堂筆記和自己的拙劣看法，不足之處，請(qǐng)?zhí)庨L指評(píng)！

第三篇：物業(yè)管理筆記縮印版

法的本質(zhì)：（1）體現(xiàn)執(zhí)政階級(jí)意志（2）最終決定法的適用性：（1）平等原則（2）以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩（3）司法機(jī)關(guān)獨(dú)立行使的原則法的特征：（1）意志性（2）普遍性（3）強(qiáng)制性（4）公開性（5）權(quán)利和義務(wù)法律責(zé)任：（1）民事責(zé)任（2）刑事責(zé)任（3）行政責(zé)任（4）違憲責(zé)任（5）國家賠償責(zé)任立法的必要性：（1）促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展（2）規(guī)范行業(yè)行為（3）完善法律，適應(yīng)市場需要物權(quán)的種類：（1）自物權(quán)和他物權(quán)（2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（3）完全物權(quán)與限制物權(quán)抵押權(quán)與質(zhì)押權(quán)的區(qū)別：（1）抵押通常為不動(dòng)產(chǎn)，質(zhì)押通常是動(dòng)產(chǎn)（2）抵押物登記才有效，質(zhì)押不需要登記（3）抵押無使用權(quán)，質(zhì)押有使用權(quán)（4）抵押需向法院申請(qǐng)才可使用，質(zhì)押不需占有：主體對(duì)物進(jìn)行事實(shí)上的管領(lǐng)和控制的狀態(tài)。占有的主體：自然人或法人 占有的客體：包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn) 主觀要件：占有的心素 客觀要件：占有的體素占有的法律特征：（1）占有是一種法律保護(hù)的實(shí)事狀態(tài)（2）占有的對(duì)象僅限于物（3）占有是對(duì)物具有事實(shí)上的管領(lǐng)權(quán) 占有取得：（1）占有的原始取得（2）占有的繼受取得 占有的分類：

（一）依本權(quán)分：①有權(quán)占有：即指有本權(quán)的占有,主要指基于同等債的關(guān)系而產(chǎn)生的占有。②無權(quán)占有：無權(quán)的占有主要發(fā)生在占有人對(duì)動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的占有物正當(dāng)法律關(guān)系，或者原法律關(guān)系被撤銷或無效時(shí)，占有人對(duì)占有物的占有。物權(quán)的善意取得：善意取得也稱及時(shí)取得，是指無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)占有人在不法將其占有的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人之后，如果受讓人在取得該財(cái)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即依法取得該財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，原財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人不得要求受讓人返還財(cái)產(chǎn)，只能請(qǐng)求轉(zhuǎn)讓人賠償損失的制度。善意取得的條件：（1）支付了合理的價(jià)格，且買受人不知情（2）出讓人必須是動(dòng)產(chǎn)的占有人或不動(dòng)產(chǎn)的名義登記人。（3）受讓人最終占有該物或取得不動(dòng)產(chǎn)登記。孳息的作用：（1）用于確定孳息物的歸屬，除法律規(guī)定或有約定外，物的所有人將原物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，孳息物的收取權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。（2）確定賠償范圍，當(dāng)原物的所有權(quán)受到侵害，使孳息不能收取的應(yīng)當(dāng)賠償原物的損失并賠償孳息物的損失。物業(yè)產(chǎn)權(quán)的取得：（1）原始取得：建造取得、沒收取得、無主取得（2）繼受取得：買賣取得、贈(zèng)送取得、交換取得、繼承取得。物業(yè)權(quán)屬的分類：①房改房②商品房③經(jīng)濟(jì)適用房④集資房⑤廉租房房屋登記的程序：①申請(qǐng)②受理③審核④記載于登記?、莅l(fā)證注意：（1）對(duì)于共有的房屋應(yīng)當(dāng)由共有人申請(qǐng)登記（2）未成年人的房屋由監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記（3）受理時(shí)，國有土地所有權(quán)的登記30個(gè)工作日（一星期5天）、集體房屋60個(gè)工作日、抵押權(quán)和地役權(quán)10個(gè)工作日、預(yù)告登記和更正登記10個(gè)工作日、異議登記1個(gè)工作日。房屋登記的內(nèi)容：①登記和發(fā)證②測繪③檔案管理 房屋登記的種類：①總登記②初始登記③預(yù)告登記④更正登記⑤異議登記⑥轉(zhuǎn)移登記⑦變更登記⑧他項(xiàng)權(quán)利登記⑨注銷登記處理相鄰關(guān)系的原則：（1）有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)活動(dòng)（2）依法處理，兼顧習(xí)慣的原則相鄰權(quán)的法律特征：（1）是以限制供役地所有權(quán)權(quán)能為基礎(chǔ)的一種民事權(quán)利。（2）相鄰權(quán)是以需役地和供役地相鄰為必要條件（3）相鄰權(quán)是一種從權(quán)利共有的法律特征：（1）共有的主體是兩個(gè)以上的民事主體（2）共有的客體是同一物（3）共有人對(duì)其共有物按份額或者平等的享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，并不受其他共有人的侵犯，共有分為按份共有和共同共有。按份共有：又稱分別共有，指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額對(duì)其共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。共有的法律特征：（1）主要基于共有人的共同意志而發(fā)生，共有人之間不必存在某種共有關(guān)系，如夫妻關(guān)系。（2）按份共有人對(duì)共有物按份額享有所有權(quán)，其份額一般由共有人事先約定或者按出資比例決定（3）各共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的多少是按照他們的份額決定的。共同共有：指數(shù)人基于法律規(guī)定或者依合同約定而成立的共同關(guān)系，共有人之間不按份額地對(duì)某物共同享有所有權(quán)。共同共有的法律特征：（1）根據(jù)共同共有關(guān)系而產(chǎn)生，必須以共同關(guān)系、繼承關(guān)系而產(chǎn)生。（2）共有財(cái)產(chǎn)不分份額，共有關(guān)系主要因共同關(guān)系（如婚姻關(guān)系）的終止而解除。（3）共同共有人平等地享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。拒交物業(yè)費(fèi)的原因：（1）物業(yè)設(shè)計(jì)不合理或嚴(yán)重質(zhì)量問題（2）物業(yè)公司服務(wù)管理不規(guī)范（3）服務(wù)水平與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致（4）業(yè)主或使用人自身的原因 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有效催繳：（1）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用（2）提高業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)（3）催繳方式靈活多樣（4）保存各種催繳證據(jù)（5）通過法律途徑解決欠費(fèi)問題

對(duì)非惡意欠費(fèi)者的催繳方式：（1）善待一貫良好的業(yè)主（2）靈活處理外地業(yè)主（3）解釋說明消除誤會(huì)（4）顧全大局著眼整體。物業(yè)管理早期介入四個(gè)階段：立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收。前期物業(yè)管理的主要業(yè)務(wù)有：物業(yè)管理招標(biāo)和投標(biāo)、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住和裝修管理。時(shí)間：招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清和修改的應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交招標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前書面形式通知招標(biāo)文件收受人。；通過招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，招標(biāo)人應(yīng)按以下規(guī)定時(shí)間限完成投標(biāo)工作：新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成。；預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；非出售的新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。評(píng)標(biāo)：專家成員5人以上，招標(biāo)人代表以上的專家不得少于總數(shù)的2/3。新建房屋接管驗(yàn)收的條件：（1）

竣工驗(yàn)收合格（2）設(shè)備和設(shè)施能正常使用（3）房屋

幢、號(hào)、編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn) 原有房屋接管驗(yàn)收的條件：（1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚（2）土地使用范圍明確 新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批注文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料（2）竣工驗(yàn)收資料（3）技術(shù)資料 原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)證書（2）技術(shù)資料 接管驗(yàn)收的程序：15日內(nèi)簽收驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證并及時(shí)簽發(fā)接收文件。危險(xiǎn)和損壞問題的處理：（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后才能接管。（2）屬有損害的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，即可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式（3）屬法院判決沒收并通知和承接的房屋按法律判決處理。裝修管理的內(nèi)容與程序：①申報(bào)登記②審批登記③裝修施工管理④裝修工程的驗(yàn)收裝修施工時(shí)間一般不超過3個(gè)月裝修施工人員留宿需經(jīng)業(yè)主和使用人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方同意，并辦理暫住手續(xù)后方可留宿。使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。罰款：業(yè)主和使用人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，處以500-1000元罰款（關(guān)于業(yè)主都是）。關(guān)于企業(yè)都是1000-10000元，特殊情況：改變原有節(jié)能設(shè)施或降低節(jié)能效果的1000-5000，使用明火或進(jìn)行焊接作業(yè)1000-10000，情節(jié)嚴(yán)重10000-30000物業(yè)服務(wù)企業(yè)知情不報(bào)罰裝修管理服務(wù)費(fèi)2—3倍罰款。

一、早期介入與前期物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別

（一）聯(lián)系：早期介入是前期物業(yè)管理的重要鋪墊。

（二）區(qū)別：1早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，主要是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持；而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。2早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象，服務(wù)對(duì)象主要是建設(shè)單位，并由建設(shè)單位根據(jù)約定支付早期介入的費(fèi)用；而前期物業(yè)管理有明確的管理對(duì)象，服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。3在早期介入工作中，物業(yè)服用企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)起主導(dǎo)作用。

二、接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別1主體：接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是對(duì)物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收的主體是開發(fā)商和建設(shè)單位2性質(zhì)：接管驗(yàn)收是為了再次檢驗(yàn)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的狀況；竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)工程是否達(dá)到要求。3目的：接管驗(yàn)收是物業(yè)公司為分清管理責(zé)任，對(duì)即將進(jìn)行管理的物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收；竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目建成后，對(duì)工程質(zhì)量合格與否的驗(yàn)收。4移交對(duì)象：接管驗(yàn)收后，物業(yè)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)交給房管部門或物業(yè)公司；竣工驗(yàn)收后，物業(yè)有施工單位移交給建設(shè)單位。

住宅專項(xiàng)維修基金

一、住宅專項(xiàng)維修基金的原則：專戶存款、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督

二、住宅專項(xiàng)維修基金的交存額度1商品住宅非住宅的業(yè)主5%-8%2出售公有住房的：①售房單位多層20%，高層30%②業(yè)主每平米為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%公有住宅售房單位在30日內(nèi)存錢業(yè)主分賬戶賬面住宅專項(xiàng)維修基金余額不足30%及時(shí)續(xù)交

三、住宅專項(xiàng)維修基金的保管1業(yè)主大會(huì)成立前：由所在地政府主管部門代管、委托銀行、開立住宅專項(xiàng)維修基金專戶2業(yè)主大會(huì)成立后：①業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項(xiàng)維修基金專戶②業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地政府主管部門③所在地政府主管部門或負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)在手段通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修基金余額劃至業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)④住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度

四、住宅專項(xiàng)維修資金的使用原則：方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則

五、住宅專項(xiàng)維修資金的程序1業(yè)主大會(huì)成立前①物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修、更新、改造項(xiàng)目提出使用建議，沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議②住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二的業(yè)主且占總?cè)丝谌种臉I(yè)主討論通過使用建議③物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案④物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向所在地政府主管部門申請(qǐng)列支，其中動(dòng)用公有住宅住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支⑤所在地政府主管部門或負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知⑥專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位2業(yè)主大會(huì)管理后①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案②業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案③物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案④物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料想業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，其中動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支⑤業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)所在地政府主管部門備案，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意，所在地

政府主管部門或負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資

金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)責(zé)令改正⑥業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門想專戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知⑦專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位

六、住宅專項(xiàng)維修資金使用的禁止行為1禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國債，委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為2下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支①合同期內(nèi)②市政部門負(fù)擔(dān)③人為損壞由當(dāng)事人承擔(dān)④其他

七、房屋轉(zhuǎn)讓、滅失時(shí)，住宅專項(xiàng)維修資金的處理1轉(zhuǎn)讓時(shí)，A直接過戶給B，同時(shí)到專戶管理銀行辦理更名手續(xù)2滅失時(shí)，提出剩余的住宅專項(xiàng)維修資金

物業(yè)管理市場管理體制概述

一、政府的作用1審批物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)2對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理3對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理4組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)

二、自我管理協(xié)會(huì)1強(qiáng)化職業(yè)道德規(guī)范，保護(hù)業(yè)主利益2會(huì)員資格審查和登記3監(jiān)督已登記注冊會(huì)員的經(jīng)營、管理、服務(wù)情況4調(diào)節(jié)、仲裁糾紛5物業(yè)管理知識(shí)普及、經(jīng)驗(yàn)介紹、相關(guān)法律宣傳

一級(jí)資質(zhì)：500萬，30、20，多層200萬平方米，高層100萬平方米，獨(dú)立15萬平方米，辦公樓50萬平方米；二級(jí)資質(zhì)：300萬，20、10，多層100萬平方米，高層50萬平方米，獨(dú)立8萬平方米，辦公樓20萬平方米；三級(jí)資質(zhì)：50萬，10、5

三、物業(yè)服務(wù)公司設(shè)立程序1向上級(jí)主管部門提出設(shè)立物業(yè)服務(wù)公司的申請(qǐng)2全體股東共同設(shè)立公司章程3驗(yàn)資申請(qǐng)4公司名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請(qǐng)5物業(yè)服務(wù)公司的申報(bào)資料6確定物業(yè)服務(wù)公司的組織機(jī)構(gòu)7物業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立登記

物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，罰5萬-20萬

新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)30日內(nèi)到注冊所在地的政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)驗(yàn)資，資質(zhì)審批20日，企業(yè)發(fā)生分立合并時(shí)變更手續(xù)30日后辦理注銷手續(xù)，企業(yè)名稱、法定代表人變更30日，企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或終止15日，余額及承接罰1-3萬，出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的罰1-3萬，未及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)2萬以下

四、業(yè)主委員會(huì)資格取消1因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的2無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的3因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的4有犯罪行的5以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭呈的6拒不履行業(yè)主義務(wù)的7其他原因

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書面形式通知全體業(yè)主；第一次業(yè)主大會(huì)召開籌備組30日；業(yè)委會(huì)應(yīng)自產(chǎn)生之日30日內(nèi)去備案；業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選擇之日起3日內(nèi)召開會(huì)議；業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，做出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意；業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；原業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將資料等移交給下一屆委員。

房屋查勘鑒定分為定期（每隔1-3年逐幢普查）、季節(jié)性、工程查看鑒定。房屋完損登記：完好房、基本完好房、一般損害房、嚴(yán)重?fù)p害房、危險(xiǎn)房。危險(xiǎn)房的處理：1觀察使用2處理使用3停止使用4整體拆除。房屋修繕工程的分類：按完損狀況，翻修、大修、中修、小修和綜合維修；大修、中修保修期半年，翻修1年。三級(jí)保養(yǎng)制：日常維護(hù)養(yǎng)護(hù)、一級(jí)養(yǎng)護(hù)、二級(jí)養(yǎng)護(hù)。供給供暖溫度不低于16度，電梯維修12個(gè)月；停止供水，提前24小時(shí)通知。

第四篇：物業(yè)管理基本政策與制度復(fù)習(xí)筆記

第一章物業(yè)管理概述

一、物業(yè)管理的概念

1、對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，2、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)：

①清潔衛(wèi)生

②安全防范

③裝飾裝修

二、業(yè)主對(duì)于房屋等建筑物的管理，主要有三種方式：

1、自己進(jìn)行管理；

2、委托給不同的專業(yè)公司。

3、選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。

三、《條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于：業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

四、業(yè)主可行使對(duì)建筑物的（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）。

五、物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)：是物業(yè)服務(wù)合同

六、物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)：是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標(biāo)的所進(jìn)行的一項(xiàng)交易。

七、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。

1、物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。

2、物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內(nèi)容。

3、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

八、物業(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

九、物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：

1、是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理；

2、是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

十、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費(fèi)用。

十一、《條例》調(diào)整的范圍

1、既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

2、也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

十二、《條例》第二十四條規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過招標(biāo)投標(biāo)方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對(duì)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位，就沒有這一要求；

《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，而對(duì)非住宅物業(yè)則未作強(qiáng)制性規(guī)定。

十三、《條例》的適用范圍，1、既包括城市，2、也涵蓋鄉(xiāng)村

十四、物業(yè)管理的市場化特征

1．狀況的演變

2．形式與之相適應(yīng)

3．遵循市場原則

4．非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

十五、雙方在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。

物業(yè)管理是一種（市場行為、市場關(guān)系、市場活動(dòng)）

十六、市場原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

1、是強(qiáng)調(diào)業(yè)主在市場活動(dòng)中的自主權(quán)，2、是強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場秩序

十七、保留著行政管房的本質(zhì)特征，從嚴(yán)格意義上來講，它不是一種市場關(guān)系，不屬于《條例》調(diào)整的范疇。

十八、物業(yè)管理的三個(gè)基本特征：

1、社會(huì)化

社會(huì)化管理(自建自管)實(shí)現(xiàn)（社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益）

物業(yè)管理社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：

一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；

二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件：現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工

2、專業(yè)化

①有專業(yè)的人員配備；

②有專門的組織機(jī)構(gòu)；

③有專門的管理工具設(shè)備；

④有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；

⑤運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。

3、市場化

市場化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。

物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償

物業(yè)管理市場化的集中體現(xiàn)：雙向選擇和等價(jià)有償

十九、物業(yè)管理的起源與發(fā)展

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。一位名叫奧克維婭·希爾的女士

英國還成立了非盈利性行業(yè)組織——皇家特許屋宇經(jīng)理學(xué)會(huì)，20世紀(jì)初，美國也成立了第一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)——芝加哥建筑管理人協(xié)會(huì)。

二十、城鎮(zhèn)住房及住房制度改革

公有住宅的總量經(jīng)歷了：一個(gè)由小到大、再由大到小的演變過程

城鎮(zhèn)住房制度主要包括五方面：

城鎮(zhèn)住宅

①建設(shè)投資方式

②住房管理方式

③住房分配方式

④住房消費(fèi)方式

⑤住房交換關(guān)系

二十一、我國改革開放前的城鎮(zhèn)住房制度主要呈現(xiàn)三個(gè)特征：

1、企業(yè)統(tǒng)包；

2、實(shí)物分配；

3、包修包養(yǎng)。

其弊端表現(xiàn)：

在建設(shè)資金有投入無回收，形不成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，制約了住宅建設(shè)的發(fā)展，住房供應(yīng)極其短缺，人均住房面積下滑。

收取的房租過低，不能維持房屋的維修養(yǎng)護(hù)，房屋損壞嚴(yán)重，大量的危舊破房得不到改造，危及群眾的居住安全

1978年，房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了三項(xiàng)改革：

1、城鎮(zhèn)住房制度改革

2、城市土地使用制度改革

3、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革

1979年，國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革，開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。

1994年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，全面開展公有住房向居民和職工出售工作。

1998年，國務(wù)院發(fā)布了《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消住房實(shí)物分配，開始實(shí)施住房分配貨幣化。

二十二、我國物業(yè)管理的產(chǎn)生1、1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。建立了“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我完善”的運(yùn)行機(jī)制。二

十三、我國物業(yè)管理的發(fā)展1、1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行制度規(guī)范。

2、建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)（深圳和廣州）經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。由此，確立了物業(yè)管理新體制，為我國房地產(chǎn)管理體制的改革指明了方向。3、2000年，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用。

4、召開物業(yè)工作會(huì)議：

1995第一次在青島

1997第二次在大連

1999第三次在深圳

二十四、物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用

1、有利促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長

住房消費(fèi)促進(jìn)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型

促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速增長

2、有利于提高人民群眾居住質(zhì)量

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。

3、有利于增加就業(yè)

我國宏觀調(diào)控的四大主要目標(biāo)：增長就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、穩(wěn)定物價(jià)、保持國際收支平衡

4、有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定

物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于維護(hù)社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。

5、有利于推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)市場價(jià)格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時(shí)升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產(chǎn)的價(jià)值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會(huì)直接或間接地影響房地產(chǎn)的保值、增值。

二十五、我國物業(yè)管理制度的歷史沿革

政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個(gè)原因：

1、我國當(dāng)前仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型期，需要政府發(fā)揮應(yīng)有的作用；

2、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，從城市管理職能角度考慮，政府必須對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行適度干預(yù)；

3、（普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，需要政府從全局的高度進(jìn)行必要的監(jiān)管。

可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)。

二十六、《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設(shè)

從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、是借鑒性，主要借鑒（新加坡、香港特區(qū)）等國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；

2、是過渡性，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；

3、是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法。

第五篇：學(xué)習(xí)筆記

我們的福音——“厲行節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)”有感

好客中國人，設(shè)宴必有剩?！边@是流傳在中國大部分地區(qū)的陳規(guī)陋習(xí)?？腿俗吆?，主家只有滿桌的剩菜、剩飯、剩酒，才能充分表達(dá)主人那顆虛榮的待客之心。席間末了，本來都吃不下了，主人還要吩咐家人、隨從再做上或點(diǎn)上幾個(gè)菜，高度顯示自己的盛情款待。結(jié)果，吃不了幾口就得剩掉，害的全家人不情愿地吃上好幾天剩宴，或者倒掉。公務(wù)招待更是肆無忌憚，浪費(fèi)現(xiàn)象非常嚴(yán)重，不知一年要浪費(fèi)掉多少個(gè)億？還有婚宴，每桌能吃掉三分之二的食物就不錯(cuò)了。有時(shí)我就不明白，中國人怎么就那么死要面子活受罪呢？要想真正杜絕中國式“剩宴”，需要每個(gè)人的努力！

李紳《憫農(nóng)二首》中的一首：“ 鋤禾日當(dāng)午，漢滴禾下土。誰知盤中餐，粒粒皆辛苦?！边@首通俗易懂的詩，在中國已經(jīng)流傳了兩千多年，連三歲孩童都耳熟能詳?shù)贡橙缌鳎渲泻馊巳私灾?提示人們：珍愛勞動(dòng)成果，愛惜糧食。可實(shí)際情況又如何呢？中國浪費(fèi)無度，全球聞名。據(jù)報(bào)道：全國一年僅餐桌上浪費(fèi)的食物可以供兩億人吃一年，數(shù)字相當(dāng)驚人。一切來之不易，消費(fèi)者浪費(fèi)的是錢財(cái)，可“被浪費(fèi)物”中包含的是辛苦、勞動(dòng)、價(jià)值。資源是屬于全人類的，白白浪費(fèi)掉實(shí)在可惜，還嚴(yán)重污染了環(huán)境。

黨的十八大以來，“厲行勤儉節(jié)約，反對(duì)鋪張浪費(fèi)”像一股徐徐春風(fēng)，吹遍祖國大地，傳入每一個(gè)人的心田。反對(duì)舌尖上的浪費(fèi)，光盤行動(dòng),堅(jiān)決反對(duì)講排場比闊氣、堅(jiān)決抵制享樂主義和奢靡之風(fēng)，已逐漸成為國人的實(shí)際行動(dòng)。中國有13多億人口，如果每個(gè)人都節(jié)約一滴水、一度電、一點(diǎn)油，餐桌上沒有了浪費(fèi)，那么，中華民族的文明程度將會(huì)有一個(gè)質(zhì)的飛躍。不管是公款、私款消費(fèi)，勤儉節(jié)約的好傳統(tǒng)都不能丟。艱苦樸素的好習(xí)慣，如果每個(gè)人能堅(jiān)持一輩子的話，也算對(duì)人類的可持續(xù)發(fā)展做出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)，也能對(duì)得起自己的子孫后代。

人無儉不立，家無儉不旺，黨無儉必?cái)?，國無儉必亡。愿十八大后的“厲行節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)”之風(fēng)，在中華大地蔚然成風(fēng)，給全國人民帶來福音。

讀《厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)》和《論群眾路線》心得體會(huì)

根據(jù)單位的統(tǒng)一安排，我采取集中學(xué)習(xí)與自學(xué)的方式，系統(tǒng)地閱讀了《論群眾路線——重要論述摘編》、《厲行節(jié)約、反對(duì)浪費(fèi)——重要論述摘編》。掩書而思，有對(duì)黨未來的憧憬，有對(duì)幸福生活的向往，但更多的是對(duì)現(xiàn)實(shí)問題和個(gè)人肩負(fù)責(zé)任的思考。

一、關(guān)于《厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)——重要論述摘編》的讀后感

我們是幸福的一代，沐浴在改革開放的春風(fēng)中，我們的生活不愁吃穿，無憂無慮，可與此同時(shí)，浪費(fèi)現(xiàn)象也日益嚴(yán)重，致富思源，富而不忘節(jié)約。勤儉節(jié)約是中華民族的傳統(tǒng)美德。我國自古以來就有“儉，德之共也；侈，罪之大也?！焙汀皟€以養(yǎng)德”的良訓(xùn)。培養(yǎng)我們勤儉節(jié)約良好習(xí)慣，有利于培養(yǎng)我們艱苦奮斗的高尚品德。

節(jié)約是中華民族的傳統(tǒng)美德，是我們民族世代相傳的精神財(cái)富，也是我們這個(gè)民族百折不饒、生生不息的力量源泉。節(jié)約這種美德為世代中國人所崇尚。多少年來，在中國社會(huì)發(fā)展的各個(gè)時(shí)期，艱苦樸素、勤勞節(jié)儉都作為一種被社會(huì)普遍認(rèn)同的傳統(tǒng)美德，得到倡導(dǎo)、保持和發(fā)揚(yáng)。這也是我國由小到大、由弱到強(qiáng)的重要因素。毛主席曾經(jīng)說過：“貪污浪費(fèi)是極大的犯罪！”我們不能做罪人，我們要愛惜每一粒糧食，珍惜每一滴水，節(jié)約每一度電。讓我們?yōu)榱怂?，為了公司，也為了自己，從我做起，從現(xiàn)在做起，厲行節(jié)約，反對(duì)浪費(fèi)。劉少奇在中國共產(chǎn)黨第八次全國代表大會(huì)上的政治報(bào)告上指出:在一切企業(yè)中，在一切國家機(jī)關(guān)中，在整個(gè)社會(huì)生活中，都必須繼續(xù)提倡節(jié)儉，克服浪費(fèi)。浪費(fèi)在任何時(shí)候都是妨礙生產(chǎn)的發(fā)展和社會(huì)的改善的。我們的建設(shè)開在開始，我們更應(yīng)當(dāng)積累每一元的建設(shè)資金并且加以最有效的使用而奮斗?！趦€建國、勤儉辦企業(yè)、勤儉辦一切事業(yè)，這是我們黨建設(shè)社會(huì)主義的長遠(yuǎn)方針。我們公司也需要這樣的原則方針，勤儉節(jié)約、反對(duì)浪費(fèi)、嚴(yán)于律己、廉潔奉公、克服一切困難，把每一元錢都用在最有效的建設(shè)上，降本增效，提升公司核心競爭力。

二、關(guān)于《論群眾路線——堅(jiān)持黨的群眾路線，加強(qiáng)和改進(jìn)新形勢下的群眾工作，是黨的十六屆四中全會(huì)《決定》的要求。群眾路線是黨的根本工作路線、工作方法和領(lǐng)導(dǎo)作風(fēng)，是黨的歷史經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，深刻體現(xiàn)了黨的性質(zhì)、宗旨和指導(dǎo)思想。群眾路線集中體現(xiàn)了黨的優(yōu)良傳統(tǒng)和作風(fēng)，對(duì)黨的鞏固和發(fā)展有著重要的理論和實(shí)踐意義。要做好新形勢下的群眾工作、密切黨群干群關(guān)系，是當(dāng)前加強(qiáng)和改進(jìn)黨的建設(shè)的重要內(nèi)容，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展、促進(jìn)社會(huì)和諧的內(nèi)在要求。這就要求我們要堅(jiān)定信念、求真務(wù)實(shí)、一心為民、清正廉潔、艱苦奮斗、無私奉獻(xiàn)，積極探索做好新形勢下群眾工作的新路徑。

通過對(duì)《論群眾路線——重要論述摘編》的學(xué)習(xí)我也認(rèn)識(shí)到我們共產(chǎn)黨員要做好本職，服

務(wù)群眾。群眾工作就是民情工作，基層工作就是民生工作。服務(wù)群眾，要弄清楚群眾要我們做什么，能為群眾做什么，認(rèn)識(shí)清楚，堅(jiān)持群眾路線，真誠傾聽群眾呼聲，真實(shí)反映群眾愿望，真情關(guān)心群眾疾苦，才能多為群眾辦好事、辦實(shí)事。在一個(gè)新時(shí)期中，認(rèn)真的學(xué)習(xí)貫徹黨的路線、方針和政策，只有做到真抓實(shí)干，務(wù)求實(shí)效，把嘴上說的、紙上寫的、會(huì)上定的，變?yōu)榫唧w的行動(dòng)、實(shí)際的效果、群眾的利益，服務(wù)群眾的工作才算做到了位、做到了家。切勿在一片表態(tài)的聲音中走了樣，在一片落實(shí)的聲音中落了空！要腳踏實(shí)地、埋頭苦干不斷創(chuàng)新工作方式和工作方法，努力做好新時(shí)期下的工作。

通過對(duì)以上兩本書進(jìn)行系統(tǒng)地學(xué)習(xí)，使我認(rèn)識(shí)到深入貫徹落實(shí)十八大精神、改進(jìn)作風(fēng)、走密切聯(lián)系群眾路線、厲行勤儉節(jié)約、反對(duì)鋪張浪費(fèi)的重要性和迫切性。我們?nèi)w黨員應(yīng)該不斷增強(qiáng)責(zé)任意識(shí)、為民意識(shí)和廉潔意識(shí)，自覺做到秉公執(zhí)政、勤政廉潔、情系民生、維護(hù)民利、凝聚民心。

作為共產(chǎn)黨員的我，更應(yīng)該用黨員的標(biāo)準(zhǔn)來衡量自己，更應(yīng)該用黨員的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，更應(yīng)該形成艱苦奮斗的良好風(fēng)氣，起到先鋒模范作用。時(shí)刻記?。骸捌D苦奮斗，事業(yè)必成；貪圖享受，自毀前程”，堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨，做到吃苦在前、享受在后，做到勤奮工作、廉潔奉公。

《各地聯(lián)系服務(wù)群眾經(jīng)驗(yàn)做法選編》讀后感《各地聯(lián)系服務(wù)群眾經(jīng)驗(yàn)做法選編》由中央黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室精心挑選各地區(qū)各部門在聯(lián)系服務(wù)群眾方面的典型經(jīng)驗(yàn)和做法匯編而成，黨建讀物出版社于2013年6月出版。該書所列先進(jìn)單位和個(gè)人，在聯(lián)系群眾的方式和方法上雖然不盡相同，但有一個(gè)共同點(diǎn)就是深入基層、深入群眾，想群眾之所想，急群眾之所急，服務(wù)群眾，奉獻(xiàn)社會(huì)。在《經(jīng)驗(yàn)做法選編》一書中，我最欣賞的是“丟掉官氣沾土氣，承接地氣聚人氣”——福建寧德堅(jiān)持領(lǐng)導(dǎo)干部“四下基層”（領(lǐng)導(dǎo)干部下基層接訪、建立信訪接待、現(xiàn)場辦公、調(diào)查研究、政策宣講）工作制度。“四下基層”工作制度是密切聯(lián)系群眾、傾聽民聲、改善民生的有效途徑，是干部接地氣聚人氣的真實(shí)表現(xiàn)，是各級(jí)干部踐行黨的群眾路線的有效載體，值得認(rèn)真讀一讀。xx市委政策研究室是市委從事綜合性調(diào)查研究的工作部門，為市委市政府決策提供情況、依據(jù)和建議，組織或參與起草市委市政府的重要文件、文稿和報(bào)告，檢查、跟蹤政策貫徹執(zhí)行情況，向市委反饋信息，反映新情況、新問題、新經(jīng)驗(yàn)等等，一樣離不開深入基層，要沾土氣接地氣，牢牢掌握一線的情況。

群眾利益無小事是由黨的宗旨決定的中國共產(chǎn)黨是中國工人階級(jí)的先鋒隊(duì)，同時(shí)是中國人民和中華民族的先鋒隊(duì)，代表中國最廣大人民的根本利益。相信誰、依靠誰、為了誰，是否始終站在最廣大人民的立場上，是區(qū)分唯物史觀和唯心史觀的分水嶺，也是判斷馬克思主義政黨的試金石。

無產(chǎn)隊(duì)級(jí)政黨與其他政黨的本質(zhì)區(qū)別在于誰真正代表了最廣大人民的利益。包括資產(chǎn)階級(jí)政黨在內(nèi)的一些政黨都號(hào)稱他們代表著人民的利益，但這不是看誰怎么說，而關(guān)鍵是看怎么做。

中國共產(chǎn)黨的性質(zhì)決定了黨全心全意為人民服務(wù)的宗旨。這一根本宗旨不僅貫穿于黨的一切活動(dòng)中，體現(xiàn)在制定和執(zhí)行黨的綱領(lǐng)、路線和方針政策上，而且體現(xiàn)在黨的工作始終堅(jiān)持群眾路線上，體現(xiàn)在共產(chǎn)黨員的個(gè)人利益必須服從黨和人民的利益上。群眾利益無小事，體現(xiàn)了我們黨全心全意為人民服務(wù)的宗旨，更是“三個(gè)代表”重要思想在實(shí)際工作中的體現(xiàn)。先進(jìn)的生產(chǎn)力與先進(jìn)的文化最終都要落實(shí)到一點(diǎn)，那就是把最廣大人民的根本利益實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好，真正做到權(quán)為民所用，情為民所系，利為民所謀。