第一篇：2014年房地產與物業(yè)市場的新機遇

2014年房地產與物業(yè)市場的新機遇

2014-07-10 11:05:26 來源： 中國日報網·物業(yè)頻道

回首2014年這上半年，可謂艱辛復雜。中國房地產巔峰期已過，走到了逐步下行的階梯，越來越多的企業(yè)開始審時度勢，調整戰(zhàn)略，甚至進行轉型等新的嘗試。而物業(yè)服務作為一個與房地產息息相關的、相伴相生的行業(yè)，也已經進入一個轉型升級的新時期。7月9日，中國日報網·物業(yè)頻道獨家邀請了中國物業(yè)管理協會副會長、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經理翁國強與中樂六星酒店董事長王明，就下半年的房地產市場與物業(yè)行業(yè)發(fā)展的新機遇提出了自己的看法和建議。

中國物業(yè)管理協會副會長、上海同淶物業(yè)管理有限公司總經理翁國強認為，近些年電商的沖擊實在太大，大到已經開始改變商業(yè)地產的游戲規(guī)則。部分開發(fā)商和金融機構已經將機會瞄準到為電商做配套服務的物業(yè)基地。

從2005年興起的商業(yè)地產高增長時代已經過去，特別是以城市綜合體、Mall類產品為代表的城市級商業(yè)地產浪潮頂峰已過，萬達是這次浪潮中最大的收獲者。下一步商業(yè)網點的普及，將進入更低級別的商業(yè)時代。這個時代里，區(qū)域級、社區(qū)級、小體量的商業(yè)將成為市場布局的重點。

社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展將結合社區(qū)服務業(yè)的升級全面開展。因此社區(qū)商業(yè)從如今開始就具備了互聯網基因，線下服務、體驗及線上社區(qū)交流是社區(qū)商業(yè)最大特色。

中樂六星酒店董事長王明則認為，娛樂、休閑、服務產業(yè)大潮是即商業(yè)服務業(yè)大潮之后，新的一波主流趨勢。大城市的生活方式升級更重要的是其根本驅動力。而酒店則是其中的一個重要方面。

可以說，隨著房地產與物業(yè)服務行業(yè)新時代的來臨，所有的變化與發(fā)展都遵循一個核心概念：那就是追隨升級現代人生活方式的腳步。想知道更多訪談的精彩內容，請關注中國日報網·物業(yè)頻道的后續(xù)報道及高端訪談。

第二篇：房地產市場監(jiān)察做法與體會

一、清理整頓的主要做法

對全縣房地產建設項目超容積率、建筑規(guī)費欠交土地出讓金、稅費征繳和違章建筑等情況進行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強、情況比較復雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實有效地推進此項工作，我們主要采取了以下辦法：

四是立足實際，突出重點。實際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測現場、丈量面積等方法，將全縣26個房地產開展項目分成三個批次進行。重點突出“四抓”：抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結構；抓難點，切實搞好房地產開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案件的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關系，不護短，不手軟。對全縣2005年以來的26個房地產開發(fā)項目及10宗經營性土地進行清理整頓，并且與項目負責人進行當面交涉，下達催繳通知書。同時做好規(guī)范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規(guī)劃、漏繳稅費等薄弱環(huán)節(jié)存在的問題，對抵制清查或不接受限期處理的開發(fā)客商和開發(fā)企業(yè)暫時停辦其所有業(yè)務；對違約未交清土地出讓金的開發(fā)企業(yè)收回土地使用權，如日日順房地產有限公司違約未交清1310萬元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權，這些做法增強了開發(fā)客商和開發(fā)企業(yè)的守法意識。

五是督促整改，糾建并舉。查處結合，糾建并舉方能保證活動實效。經過近半年的努力，大力查處了房地產領域違紀案件，嚴懲了違法違紀分子，較好地體現了依法執(zhí)政。在加大查處的同時，進一步加大了改善管理軟環(huán)境的力度。把此項活動與四大建設，即效能建設、行風建設、作風建設、制度建設相結合，重點做好了招投標中心、行政審批電子監(jiān)察、國庫集中收付、稅控機打發(fā)票等改革舉措，從源頭上控制房地產市場腐敗現象和行為發(fā)生。

二、清理整頓的長效機制

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針對房地產業(yè)違法違規(guī)、權錢交易比較集中的領域和環(huán)節(jié)，特別是利用審批權和執(zhí)法權進行索賄受賄的，縣紀委監(jiān)察、城建、國土、房管等部門在嚴厲打擊和整治房地產市場違法違規(guī)行為的同時，建立房地產市場秩序的長效管理機制，切實從源頭上預防腐敗商業(yè)賄賂的滋生。

一是建立統(tǒng)一規(guī)范的招投標中心。將所有能向社會進行公開招標的事項，都納入招投標中心進行公開招標，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準入、銷售和社區(qū)服務等整個房地產投資開發(fā)經營過程，在同一個科學有序的管理和統(tǒng)一標準的監(jiān)控之中進行，使房地產市場價格透明，銷售操作規(guī)范，信息渠道暢通，消費維權簡便易，營造了公開、公正、公平、有序的房地產開發(fā)經營新秩序和標準統(tǒng)一的市場競爭新環(huán)境。

二是實行土地掛牌出讓制度。為進一步規(guī)范國有土地使用權出讓，取締房地產業(yè)中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國有土地使用權出讓一律暴露在陽光下，實行土地掛牌拍賣，避免人為干擾因素，使土地的價格趨于合理，確保國有資產不流失。土地掛牌拍賣既有效遏制了惡性競爭和土地市場的泡沫經濟，又防止和避免了腐敗行為的產生；既減少了諸多的“中間環(huán)節(jié)”，防止出現多頭無序供地現象，又有利于房地產市場的健康發(fā)展，營造了一種公平競爭的環(huán)境。

第三篇：房地產市場形勢分析與展望

房地產市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴大內需、促進經濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產市場 的調控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達國家住房市場已進入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎，其中除了少數低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經濟能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現手中的貨幣增值。

二、此輪房地產市場調整是市場經濟內在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉直下進入調整期，其 根本原因是市場內在規(guī)律對房地產行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進行自我強制調整的結果。2004年以來，在我國經濟較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產市場預期向好的基礎上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致了目前 住房市場需求減少、調整期的到來。

第一，大量投資者進入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產調控政策，隨著宏觀調控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機愈演愈烈，中國經濟向下調整，消費者收入預期及對房價預期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調整的程度。

雖然房地產市場的調整短期內對經濟穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調整是對前幾年房地產業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結構和需求結構更 加合理。這次調整是我國房地產業(yè)自198年市場化改革以來，經

歷的真正市場周期性調整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產業(yè)將 更具競爭力。房地產市場只有充分調整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎。

三、影響209年房地產市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預期變化的因素分析

2008年在國內外經濟下行、前期國家偏緊的房地產調控政策

影響下，消費者預期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調控政 策的調整，消費者預期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機會。一

是國家已經將支持房地產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經濟的措施，力爭2009年 經濟增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經濟較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調整到位，將會出現反彈。因此，部分自住型消 費者開始關注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機會。

2、國家一系列調控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0．5倍下調到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經過一 年的調整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調整正在進行中，消費者持幣觀望等待

機會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經濟的差異性，各地區(qū)調整的進度和幅度不盡一致。一 些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經出臺較多的調控政策條件下，2009年政策的立足

點應該關注和解決房地產市場調整過程中出現的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進房價合理回歸。

第一，在市場調整中，應以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應注重發(fā)揮市場機制調節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進行業(yè)的 調整和市場洗牌，促進行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經濟適用房和限價

房建設和銷售中出現的問題。應適時調整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式 解決棄購現象。根據市場形勢變化科學、合理的核算經濟適用房 和限價房的發(fā)標價格，選擇交通方便的地點。對于建設經濟適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機構)低價收購部分存量房，用于做周 轉宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產業(yè)健康發(fā)展的體制、機制

問題，應抓住調整機遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機制，如地方財 政與房地產業(yè)的關系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產融資機制創(chuàng)新 等，為房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎。

(國務院發(fā)展研究中心廖英敏)

經濟復蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經濟指標看，經濟運行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經濟刺激方案的實 施和效應的逐步顯現，一系列宏觀經濟指標和先行指標明顯好轉。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛啵患径葢獮楸据喗洕芈涞牡撞?，二季度經 濟增長將出現一定幅度的回升。這樣，在全球經濟普遍低迷的情 況下，我國經濟有望率先復蘇。

值得注意的是，目前經濟回升的基礎尚不穩(wěn)固，復蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達到較高水平，但在相當程度

上是政府政策效應的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導的內需擴張缺乏有力支撐。經 濟增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預期均產生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農民工就業(yè)機會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經存在的產能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經濟效益比上年四季度進一步下降。通過產業(yè)關聯和收入

第四篇：房地產市場監(jiān)察做法與體會

隨著房地產市場的逐步放開，縣房地產市場囤積土地、無證經營、少批多建、違章建設、隱瞞稅費、漏交規(guī)費、超容積率和房屋私下交易、非法交易、偷漏稅費的問題日益突出，加之沒有建立招投標中心，圍標、串標現象時有發(fā)生，房地產市場秩序十分混亂。為規(guī)范房地產市場秩序，縣紀委監(jiān)察局強化執(zhí)法監(jiān)察職能，劍指土地房產市場，從2011年8月份開始對2005年以來的經營性土地和房地產開發(fā)項目進行全面清理整頓。截止目前，已清理整頓了10宗經營性土地及26個房地產開發(fā)項目，共涉及土地面積46萬平方米，房屋建筑面積79萬平方米，挽回經濟損失2849.8萬元，其中補征稅款1666.2萬元，補交土地出讓金1136萬元、追繳建設規(guī)費47.6萬元；查處房地產市場中違紀案件4起，處理4人，為創(chuàng)造一個公正、公平、有序的土地市場環(huán)境奠定了一定基礎，逐步使全縣房地產業(yè)走向良性發(fā)展。

一、清理整頓的主要做法

對全縣房地產建設項目超容積率、建筑規(guī)費欠交土地出讓金、稅費征繳和違章建筑等情況進行全面清理，工作涉及面廣、工作量大、政策性強、情況比較復雜、人手緊缺。為克服多重困難，扎實有效地推進此項工作，我們主要采取了以下辦法：一是高度重視，高位推動。縣委、縣政府對此項活動高度重視，以縣委辦、政府辦的名義聯合下發(fā)了《關于成立縣清理房地產建設項目工作領導小組的通知》（黎辦字〔2011〕62號），同時結合本縣實際制定了《關于在全縣開展經營性土地和房地產開發(fā)項目清理整頓工作的實施方案》，明確了工作目標、重點和步驟，提出了具體的措施和要求。領導小組由縣委常委、常務副縣長和縣委常委、紀委書記親自掛帥。辦公室設立于縣紀委監(jiān)察局，由縣紀委副書記、監(jiān)察局局長及紀檢監(jiān)察一室、二室主任負責組織協調工作，抓好長期作戰(zhàn)。

二是精心組織，整合力量。在領導小組的統(tǒng)一領導下，縣監(jiān)察局負責組織協調工作，縣建設局、國土局、房管局、財政局、審計局、國稅局、地稅局等部門和單位各司其職?？h監(jiān)察局同時還對各職能部門在清理整頓中的不作為、弄虛作假等違法違規(guī)行為進行嚴肅查處。同時抽調了10名有事業(yè)心、懂法律、能操作的干部，分成2個小組開展工作，并且實行責任掛鉤制度，做到了分片包干、專人負責、獎懲激勵，不僅有效增強了參與人員的責任感，還充分調動了參與人員的積極性，形成了上下聯動、左右配合、齊抓共管的良好工作格局。

三是全面發(fā)動，扎實推進。根據領導小組和辦公室的安排，召開了專題動員會議，縣建設局、國土局、房管局、財政局、審計局、國稅局、地稅局等多個部門的領導干部參加了會議，一并下發(fā)了文件。嚴格按照“明確程序、規(guī)范行為、促進發(fā)展”工作方針，預定了“宣傳發(fā)動和調查摸底、審查認定和提出處理意見、依法整頓和依法處理、總結完善和建章立制”四個階段步驟。第一階段從2011年8月1日至9月1日結束，期間利用了各種新聞媒體廣泛宣傳發(fā)動，使大家明確國家的土地法律法規(guī)政策和此次清理整頓活動的重要性必要性，同時全面開展經營性土地和房地產開發(fā)項目的調查摸底，分類劃片，逐宗清查，逐宗登記，建立臺賬。第二階段從2011年9月1日至11月1日結束，期間根據調查摸底的情況，對照國家法律、法規(guī)、政策及相關建設項目的合同、協議，查明違法違規(guī)事實，區(qū)分情況，提出處理意見報縣委、縣政府研究。第三階段從2011年11月1日至2012年1月1日結束，期間根據縣委、縣政府研究確定的處理意見，整頓規(guī)范，處理到位。第四階段從2012年1月1日至2012年2月1日結束，期間組織回頭看，查漏補缺，防止遺漏清查對象；同時，總結經驗，建章立制，建立依法管理土地的長效機制，完善房地產市場相關政策制度。

四是立足實際，突出重點。實際工作中采取翻閱資料、查看圖紙、勘測現場、丈量面積等方法，將全縣26個房地產開展項目分成三個批次進行。重點突出“四抓”：抓基點，強化開發(fā)企業(yè)資質管理，優(yōu)化開發(fā)企業(yè)結構；抓難點，切實搞好房地產開發(fā)項目的源頭管理；抓熱點，加大典型案件的查處力度；抓弱點，正確處理規(guī)范與發(fā)展的關系，不護短，不手軟。對全縣2005年以來的26個房地產開發(fā)項目及10宗經營性土地進行清理整頓，并且與項目負責人進行當面交涉，下達催繳通知書。同時做好規(guī)范工作，解決了少批多建、超容積率、變更規(guī)劃、漏繳稅費等薄弱環(huán)節(jié)存在的問題，對抵制清查或不接受限期處理的開發(fā)客商和開發(fā)企業(yè)暫時停辦其所有業(yè)務；對違約未交清土地出讓金的開發(fā)企業(yè)收回土地使用權，如日日順房地產有限公司違約未交清1310萬元土地出讓金，由政府收回14000平方米的土地使用權，這些做法增強了開發(fā)客商和開發(fā)企業(yè)的守法意識。

五是督促整改，糾建并舉。查處結合，糾建并舉方能保證活動實效。經過近半年的努力，大力查處了房地產領域違紀案件，嚴懲了違法違紀分子，較好地體現了依法執(zhí)政。在加大查處的同時，進一步加大了改善管理軟環(huán)境的力度。把此項活動與四大建設，即效能建設、行風建設、作風建設、制度建設相結合，重點做好了招投標中心、行政審批電子監(jiān)察、國庫集中收付、稅控機打發(fā)票等改革舉措，從源頭上控制房地產市場腐敗現象和行為發(fā)生。

二、清理整頓的長效機制

針對房地產業(yè)違法違規(guī)、權錢交易比較集中的領域和環(huán)節(jié)，特別是利用審批權和執(zhí)法權進行索賄受賄的，縣紀委監(jiān)察、城建、國土、房管等部門在嚴厲打擊和整治房地產市場違法違規(guī)行為的同時，建立房地產市場秩序的長效管理機制，切實從源頭上預防腐敗商業(yè)賄賂的滋生。

一是建立統(tǒng)一規(guī)范的招投標中心。將所有能向社會進行公開招標的事項，都納入招投標中心進行公開招標，使土地出讓、融資、開發(fā)、市場準入、銷售和社區(qū)服務等整個房地產投資開發(fā)經營過程，在同一個科學有序的管理和統(tǒng)一標準的監(jiān)控之中進行，使房地產市場價格透明，銷售操作規(guī)范，信息渠道暢通，消費維權簡便易，營造了公開、公正、公平、有序的房地產開發(fā)經營新秩序和標準統(tǒng)一的市場競爭新環(huán)境。

二是實行土地掛牌出讓制度。為進一步規(guī)范國有土地使用權出讓，取締房地產業(yè)中的非法出讓、惡性滯壓土地、“暗箱”操作、“空手套白狼”行為，今后全縣國有土地使用權出讓一律暴露在陽光下，實行土地掛牌拍賣，避免人為干擾因素，使土地的價格趨于合理，確保國有資產不流失。土地掛牌拍賣既有效遏制了惡性競爭和土地市場的泡沫經濟，又防止和避免了腐敗行為的產生；既減少了諸多的“中間環(huán)節(jié)”，防止出現多頭無序供地現象，又有利于房地產市場的健康發(fā)展，營造了一種公平競爭的環(huán)境。

三是建立重大工程縣級領導掛點責任制。今后重點建設項目采取縣級領導“分口掛點”原則，實行“一個項目、一個領導、一個項目法人、一個工作機構、一套工作方案、一支施工隊伍”的“六個一”工作機制，每一名縣級領導對所掛項目的籌劃、協調、調度以及建設目標的實現等全過程負總責，項目責任領導一經確定，掛點領導對項目建設負責到底，一抓到底，做到職、權、責“三統(tǒng)一”。并在項目實施過程中實行項目建設廉政責任制，掛點領導和責任單位帶頭嚴格遵守廉潔自律各項規(guī)定。對于利用職權違反規(guī)定插手和干預項目招投標、房地產市場和其他經濟活動或為個人、親友謀取私利的，由紀檢監(jiān)察部門予以嚴肅查處。

四是嚴格房地產市場行政執(zhí)法監(jiān)督?？h紀委監(jiān)察局一方面開通房地產行政執(zhí)法監(jiān)督舉報電話，發(fā)動特邀監(jiān)察員、人大代表、政協委員、新聞媒體等各方面人士，暢通監(jiān)督渠道，加強對房地產業(yè)行政執(zhí)法行為的全程監(jiān)督。另一方面建立房地產行政許可、績效考核、行政執(zhí)法責任、執(zhí)法監(jiān)督與過錯責任追究制度，防止國家公務人員徇私舞弊、濫用職權，與房地產業(yè)主權錢交易，規(guī)范房地產經營活動中的商業(yè)道德和依法執(zhí)紀行政行為，進一步整頓房地產市場秩序、維系市場公平競爭。

三、清理整頓的初步成效

經過半年的整頓工作，全縣的房地產市場秩序進一步規(guī)范，很多遺留的問題得到了有效解決，城建、國土、房產部門保護土地資源的意識明顯增強，依法行政、依法管理的水平全面提升，紀檢執(zhí)法監(jiān)察職能得到了強化。

一是強化了監(jiān)察職能，挽回了經濟損失。堅持“用一把尺子量到底”的理念，強化執(zhí)法監(jiān)察。去年10月，群眾反映堯**在新榮村未批先建，非法占用土地500平方米，經查證屬實后，責成有關部門按照相關法規(guī)補交了規(guī)費、稅費并給予了嚴肅處理。清理整頓工作到目前為止，總共追繳稅費及土地出讓金共計2849.8萬元，較好地挽回了經濟損失。

二是查辦了違法案件，教育了黨員干部。去年8月對縣房管局長、水利局長等一批科級干部的查處，就是他們在工作中以權謀私、權錢交易的商業(yè)賄賂使之落馬的。通過這批違法違規(guī)典型案例，開展警示教育，給不法分子以威懾作用，促進領導干部的廉潔自律，達到了教育一批人，幫助一些人，挽救少數人的效果。

三是完善了制度體系，拓展了源頭治腐。實行了土地掛牌拍賣制，完善了土地收儲、公開查詢制度，進一步規(guī)范了房地產市場行為。搭建了招投標交易平臺，置房地產“陽光”下操作，如土方工程在沒建立招投標中心前，最高的每立方米達30多元,最低的8—9元，目前最低降到3元，不僅節(jié)約建設資金近億元，還從源頭上消除了滋生腐敗的土壤。

四是優(yōu)化了市場環(huán)境，樹立了政府形象。通過加強監(jiān)管、健全制度、掛牌拍賣、規(guī)范執(zhí)法等手段，徹底糾正了土地交易和土地使用中的違法違規(guī)行為，凈化了投資環(huán)境，吸引了更多客商參與競爭，并且提升了政府的執(zhí)行力和公信力，樹立了依法執(zhí)政、廉潔高效、勤政為民的良好形象。

第五篇：房地產市場的調查與研究

房地產市場的調查與研究

房地產市場的調查與研究

一、市場調查的意義

1、狹義的市場調查

狹義的市場調查就是指以商品本身的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。

對于房地產市場，例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查，并手機資料進行銷售及售后情況的總結和分析。

所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指去調查房屋的銷售率，購買客戶的來源分布、購買時間、規(guī)劃偏好以及面積偏好等事實資料。

所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指去調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資，對該房屋的滿意程度如何，包括價格、建材、格局、地點以及環(huán)境等的反應資料。

2、廣義的市場調查

廣義的市場調查，其調查對象，除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題的資料，并予以分析研究的方法。

對于房地產市場，除了進行公開個案市場的調查、研究之外，還包括公司營銷手段的具體執(zhí)行情況，目標市場狀況，消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析，以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。

收集并充分研究所收集到的資料，就能夠知道公司營銷計劃的執(zhí)行情況，以及公司的經營業(yè)績。這樣，就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差，保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。

二、市場調查的種類

依照調查方式的不同，我們將市場調查分為以下四種類型：

1、詢問調查法

是指將所擬調查的事項，采用面對面、電話或書面的形式，向被調查者提出詢問并獲得所需資料的過程?？梢杂糜谑聦?、意見和動機的詢問。

2、觀察調查法

是指由調查人員或機器在調查現場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚集作為調查結果。因此在實施調查時，被調查人可能沒有感覺到調查正在進行，這樣可以避免被調查人的主觀意見對調查結果產生影響。

3、試驗調查法

是通過調查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預期銷售效果的調查手段。亦即先作某一項推銷方法的小規(guī)模試驗，然后再用市場調查方法分析這種試驗型的推銷方法是否值得大規(guī)模進行。在執(zhí)行的技術上，要選擇市場條件相同的實驗市場和比較市場極為困難，問題較多，無法廣泛應用。

4、統(tǒng)計分析法

依據公司內外的現成資料，利用統(tǒng)計理論，分析市場及銷售變化情況，提供調查資料的方法。其主要的研究對象有：銷售額的增減變化及未來趨勢、整體市場變化趨勢、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔莘治龊拖嚓P分析。

三、市場調查的程序

一般而言，市場調查的主要程序、步驟可以分為如下幾個方面：

1、初步調查

2、決定收集資料的方法

3、設計調查表

4、選樣

5、資料整理與分析

6、報告的準備與提出

下面就此程序的每一步驟進行討論。

房地產市場的調查與研究(二)

1、初步調查

初步調查是確定問題及研究的范圍，并經過研究，擬定出一套計劃。可以分為三個步驟：

（1）情況分析。在擬定正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產品、競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。

（2）預備調查。是對于目前調查范圍有關的資料進行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調查本身的問題及發(fā)展出來的假設，作為正式調查的基礎。

（3）決定研究范圍。經過情況分析與非正式調查后，可以使假設減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。同時對所有的假設進行仔細且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節(jié)省進一步的人力、物力和財力。

2、決定收集資料的方法

資料可以分為兩類。初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當的二手資料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財力。

（1）次級資料的來源

①政府機關、金融機構所統(tǒng)計、公布的資料。如各級政府公報，銀行結匯統(tǒng)計等；

②同業(yè)公會、商會幾個種職業(yè)團體所公布的資料，如建工集團、房管機構等；

③市場研究機構、自信機構或公民營企業(yè)所公布的資料。如各經濟研究所、規(guī)劃研究院等；

④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；

⑤國內外大學的出版物；

⑥各種基金會所實行的研究計劃及報告；

⑦國內外公共圖書館所公布的資料；

⑧公司本身有的各種資料。

（2）原始資料的收集方法

能拿到適當而充分的次級資料當然是最理想而寶貴的。不過，有時次級資料經常不完整或不能配合需要，此時，應該設法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的方法如下：

①調查法

a． 人員調查法。此方法是目前房地產業(yè)用的最多而且被認為最必要與最有效的調查方法。訪問對象主要是現場售樓處的售樓先生或小姐，他們在銷售房屋的過程中扮演了直接

而重要的角色，最能了解購房者的需要和反應，同時也清楚地了解銷售率變動的過程。對于有經驗的市場調查人員，常能在閑聊和談笑風生中了解個案的銷售情況和有關資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個公司的最機密資料，要取得真實的情報比較困難。

b． 電話調查法。電話調查在時間上最為經濟，但大多只能作為調查人員訪問調查后的輔助辦法。電話調查可以用來核實銷售率的虛實，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價值的資料。

c． 通訊調查。給已經積累的客戶發(fā)調查信函，對某一項事件進行調查，此種方法時效性較差，沒有相當必要的理由較少用到。

②觀察法

在銷售現場，敏銳的市場調查人員通過對現場布置，人潮來往，現場銷售氣氛、銷售技巧的運用等方面的觀察后，通?？梢詮囊恍┈F象中判斷出該項目的成功與失敗，進而得到普通調查難以得出的有意義的資料。

3、設計調查表

在調查中，將調查表設計的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問題，只要在措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結果往往會與事實相去甚遠。先將設計調查表的程序和應注意的問題列舉如下：

（1）決定調查方式

調查人員運用訪問調查、電話調查或通訊調查時，對于調查表內容的設計不一樣。目前，業(yè)內的市場調查，大部分都忽略了市場調查表，造成調查結果不理想。在調查時前，針對不同的調查內容，采用不同的調查方式，設計不同的調查表，設計有針對性的調查問題，其結果會有很大的使用價值。

（2）決定采用哪一種類型的問題

調查問題的設計有很多種，不同的目的有不同的問題設計方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項選擇問題，自由做答問題和雙面問題。

（3）設計調查表問題時應注意的事項

① 問題要力求簡單清晰，使被調查人一看就能明白問題的內容。

② 問題本身不用模棱兩可的話語，運用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內容。

③ 問題的文字間不要使用有引導性的問句，不要含有暗示。

④ 避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。

⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設計的要簡單有趣，以引起被調查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調查人理解上的混淆。

4、選樣

由于消費者的數目龐大，想要調查全部消費者是不現實、不經濟的。因此要在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查，即選樣或抽樣調查。抽樣調查方法很多，比較常用的有：

（1）隨機抽樣法

隨機抽樣是指在整個群體中隨機抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機號碼表。

（2）計劃抽樣法

計劃抽樣法是按照某種標準，從全體對象中選取若干數目作為樣本。所謂標準，多數情況是指中等形狀，中等程度，中等品質或中等數量而言。例如地況調查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調查對象。

（3）分層抽樣法

分層抽樣法是將全體按照某種分類標準（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。

5、資料整理與分析

從被調查者處收集來的資料千差萬別，在編制調查報告自前，必須先進性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：

（1）編輯。編輯的目的在于發(fā)現并剔除調查資料中的錯誤部分，如調查人員的主觀偏見，答復者有意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復等。

（2）編號。用數字符號代表資料，使資料易于編入適當的類別，更有利于錄入計算機進行處理。

（3）制表。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計表以便分析和歸納。

（4）分析與解釋。因為絕大多數資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數與總體群的平均數可能有多大的差別。通常樣本的平均數的標

準誤差越小，則樣本平均數與總體群平均數的差異就越小，樣本平均數的可靠性就越大。

6、報告的準備與提出

市場調查之后，必須制作調查報告，供決策參考與應用。因此，報告的準備必須詳盡，扼要而屬實。報告書內容的組織要目標明確、有條不紊、重點分明，使讀者在短時間內就能夠得到一個總體的印象。

關于報告內容的綱要，美國營銷協會曾經擬定了一份市場報告的標準大綱，可以作為我們的參考：

一、導言

1、標題、扉頁

2、前言

（1）報告根據

（2）調查的目的與范圍

（3）使用的方法

（4）致謝

3、目錄表

二、報告主體

1、詳細目的2、詳細的解釋方法

3、調查結果的描述與解釋

4、調查結果與結論的摘要

5、建議

三、附件

1、樣本的分配

2、圖表

3、附錄

7、房地產市場調查報告提綱

一般而言，房地產市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容：

（1）前言

（2）當前市場分析

（3）區(qū)域市場調查與分析

（4）主要個案分析與比較

（5）本案基地與環(huán)境分析

（6）規(guī)劃分析建議

（7）價格與貸款政策

（8）推出時機分析

（9）結論

房地產市場的調查與研究(三)

四、市場研究的類型

市場研究的主要類型可以作如下劃分：

1、消費者研究

買方市場，消費者導向是房地產營銷的主流。如何滿足消費者的需求，是房地產開發(fā)商和經營者能否生存的理由與迫切的需求。一般而言，消費者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。在房地產市場里即分析誰是使用者與購買者，其購買與使用什么類型的房產，購買使用的動機是什么，何時、何地以及如何購買。

（1）何人（Who）

人口數量

性別比例

年齡分布

教育程度

職業(yè)

收入

居住形態(tài)

社會階層

誰是使用者

誰是購買者（誰決定購買）

（2）何地（Where）

購買者地域分布（區(qū)域差別）

購買動機

購買理由

購買用途

（3）什么（What）

產品規(guī)劃

外觀造型

面積

環(huán)境

地點

格局（陽光、通風、朝向）

建材

公共設施

價格

貸款

付款方式

（4）何時（When）

購買時機

購買時間

購買季節(jié)性（周期性）

（5）如何（How）

客戶反應（價格、規(guī)劃、地點等）

銷售順序

購買頻度（購買者及銷售的反復次數）

2、動機研究

動機研究室應用社會科學的技術，發(fā)掘與評價市場造成某種行為的力量，包括對消費者思想與態(tài)度的深入分析，從而發(fā)現消費者購買特定產品與品牌的下意識原因。

真正的行為動機，優(yōu)勢因為不付合社會規(guī)范而不愿依據是回答，有時本人的真正動機就連他自己也沒有充分意識到，因此，一個人的真正動機，常常難以運用普通的詢問調查法。

目前，最常應用的動機研究方法包括：聯句試驗、完句試驗、深度面談、集體面談與主題知覺實驗法等。

3、市場研究

市場研究通過研究潛在市場與潛在銷售量，從而決定某種商品的市場需要量，或者計算每一個都市或交易地區(qū)的市場占有率，進而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。通過市場分析，我們可以明了應在那些地區(qū)加強廣告語促銷，并且能夠分析未來的趨勢。市場分析包括消費者需求的各種因素的調查，如總需求，相對需求，重度需求，市場飽和點及消費率的調查等。

銷售指數是市場分析的最基本工具，從銷售指數中，我們可以了解每一銷售區(qū)域的市場潛在需求量的百分比，將其余公司的總百分比進行比較和分析后，就能夠發(fā)現公司市場營銷的薄弱環(huán)節(jié)，作為改進營銷決策的參考。

估計市場潛力的方法有直接資料法、必然結果資料法、因素法等。

4、銷售分析與控制

企業(yè)組織銷售活動的研究是市場研究中應用最廣泛的部分。銷售分析與控制包括銷售記錄、市場與消費者研究的評價、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。即在建立銷售路線、分析產品與營銷活動的成績、測度市場占有率、分析產品與銷售人員的利潤、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。除此之外，銷售分析還包括下述問題：

（1）與顧客聯系次數的多少

（2）與潛在市場比較，銷售努力是否已發(fā)揮到最大極限

（3）按照顧客階層、地區(qū)與產品分析銷售成本

（4）第一線推銷活動的深度

通過銷售分析與控制的研究，可以是浪費降至最低限度，避免錯誤方向，同時，還能夠降低銷售成本，增加利潤。因此，銷售分析與控制應推廣到銷售組織中的每一成員，使大家都能充分重視它。

5、產品研究

產品研究對于現代的企業(yè)而言，是相當重要的一環(huán)。只有通過對產品不斷的研究改進，才能切合與滿足消費者的需要。產品研究包括消費者的使用與購買習慣、對產品設計的偏好等問題的研究。發(fā)展商越能切合與滿足消費者的需要，產品越容易大量銷售。

現在房地產業(yè)極為重視產品的研究，也就是我們說的產品規(guī)劃。以何種形態(tài)設計（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢處理方法（防潮、復古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設施的安排等問題。房地產規(guī)劃與研究應按如下原則：

（1）規(guī)劃依據

符合地段特性

適合當前市場

創(chuàng)造土地價值

（2）規(guī)劃特征

使建筑物的使用合理化

完成企業(yè)的經濟目的 滿足非特定多數人的投資意向

使用有效的空間，設計最有效的應用

考慮居住者生活上的各種機能

房地產市場的調查與研究(四)

五、市場研究的制約

在房地產的市場營銷中，市場調查與研究占有極其重要的地位。同時也受到一下因素的限制和制約：

1、費用的限制

所有的研究報告都尤其固定的預算。市場研究者只能在其預算范圍內作調查與研究，因此，經常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。

目前，中國的房地產營銷的歷史很短，業(yè)界對于市場調查與研究的認識與理解尚處于初級階段，在這方面投入的費用較少，需要引起發(fā)展商足夠的重視。

2、時間的限制

市場研究是極費時間的，而提供給市場調查人員的時間一般很短，在短的時間內提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調查人員做好充分的籌備工作，包括和發(fā)展商的聯系，明確調查的目的和流程，并爭取發(fā)展商最有力的支持。

3、技能的限制

有經驗、經驗豐富的市場調查人員和沒有經驗的市場調查人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。一個優(yōu)秀的市場研究人員應當具備多方面的機能，包括統(tǒng)計技術的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領悟以及資料整理與取舍的機能等。

4、偏見的限制

沒一個人都會有其主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此，遇事不冷靜、容易激動以及情緒話的人都不是合作市場的調查與研究工作。

市場研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報告供決策當局參考，決不能主觀代替決策，精密客觀的市場研究可以幫助管理當局做出完善的決策。

5、廣告研究

廣告是營銷強有力的工具，在房地產的市場營銷中，廣告預算總是占據了整個營銷成本的大部分，這些大量的投資是否能達到預計的效果是發(fā)展商最為關心的事情。

廣告研究的目的就是為了了解廣告能否正確地引起顧客的購買欲望，研究吸引顧客的廣告方法，選求適當的媒體，決定應該在那一個市場中加強廣告，創(chuàng)造產品需要等。因此，應該在事先就調查廣告計劃是否適當，刊登哪一種媒體最為有效，以及刊登后的廣告效果的測定等問題。

廣告研究所使用的方法有意見試驗法、銷售調查法、認識及回憶法等。

六、市場調查人員的條件與素質

在房地產的市場調查中，最長運用的方法是詢問法與觀察法，但是，市場調查人員要做到很好地應用這兩種方法，需要優(yōu)秀的培訓和市場經驗。

在戰(zhàn)況激烈的房地產營銷中，銷售狀況一般是機密不會輕易泄漏，而其他物業(yè)的銷售狀況有時公司最迫切需要了解的，因此，市場調查人員除非具有良好的動力，否則是無法查知正確的銷售率的。而如果將錯誤的信息傳遞給公司，公司將其作為決策依據，后果不看想象，因此調查人員的素質非常重要。

一般來講，市場調查人員應當具備如下幾點基本修養(yǎng)：

1、房地產專業(yè)知識

這是最基本的，要不斷下功夫研究，并能旁及相關知識，如經濟學、管理學、相關法規(guī)、廣告學等學科。

2、誠懇的態(tài)度和良好的人際關系

房地產的市場調查，主要是到各工地去了解，但因“同行相忌”，如果不能得到現場銷售人員的好感，必然會一問三不知，甚至獲得許多假的情報。因此需要以誠懇的態(tài)度，謙遜的精神來培養(yǎng)一點一滴的人際關系。

3、敏銳的觀察力

市場調查人員需要有敏銳的觀察力，在各個工地調查時，應該能夠從現場的氣氛、客戶與銷售人員之間的對話、客戶來往程度、銷售人員接打電話的頻繁程度等方面觀察分析得到可靠情報。

4、言語技巧的磨練

對于調查人員來講，良好的語言技巧非常重要，在調查交談過程中，語言出擊是否恰

當，是否適時地應用旁敲側擊、反問法等技巧，對調查結果都會有很重要的影響。

5、努力上進的精神

目前市場調查越來越得到重視，隨著市場競爭的激烈，市場調查人員的重要性已經得到充分的肯定。同時市場調查是一件相當艱苦的事情，調查人員需要克服自身的弱點，保持積極樂觀的向上精神，克服在調查過程中會遇到的冷遇甚至嘲諷，努力進取，最終獲得滿意的回報。