批量住宅精裝修工程質(zhì)量調(diào)研報(bào)告

根據(jù)《贛州市“不忘初心、牢記使命”主題教育實(shí)施方案》和《贛州市政府黨組“不忘初心、牢記使命”主題教育實(shí)施方案》文件精神，以及市委主題教育辦《關(guān)于制定調(diào)研工作方案有關(guān)事項(xiàng)的通知》有關(guān)要求，XX同志和XX同志緊緊圍繞制定的“提升批量住宅精裝修工程質(zhì)量”主題調(diào)研方案于2019年10月11日至12日深入基層進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研；邀請(qǐng)項(xiàng)目管理人員、購(gòu)房業(yè)主、基層黨員干部召開專題座談會(huì)，聽取對(duì)提升批量住宅精裝修工程質(zhì)量方面的意見和建議。

一、調(diào)研選題考慮

近年來(lái)，贛州市精裝修住宅項(xiàng)目逐漸增多，隨之而來(lái)的精裝住宅質(zhì)量問(wèn)題也成為了一大民生熱點(diǎn)，提升精裝修住宅工程質(zhì)量已成為一個(gè)迫切需要解決的民生問(wèn)題。希望通過(guò)此次調(diào)研，摸清全市住宅精裝修工程質(zhì)量存在的突出問(wèn)題，了解屬地政府對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目監(jiān)管情況及《贛州市住宅精裝修工程監(jiān)管要點(diǎn)》的落地效果，認(rèn)真聽取基層意見，深入剖析精裝修住宅工程質(zhì)量突出問(wèn)題的成因及矛盾焦點(diǎn)，探尋源頭管控、系統(tǒng)解決的方法，進(jìn)一步夯實(shí)各方主體責(zé)任，提升工程質(zhì)量水平，提高人民群眾對(duì)住宅產(chǎn)品的滿意度。

二、調(diào)研情況簡(jiǎn)介

2019年10月11日至12日分別對(duì)市本級(jí)、章貢區(qū)、經(jīng)開區(qū)恒大帝景、中海天璽、碧桂園璽臺(tái)、新力鈺瓏灣等4個(gè)住宅精裝修項(xiàng)目進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研并和中心城區(qū)五區(qū)監(jiān)管部門、項(xiàng)目參建單位及管理人員、購(gòu)房戶、建設(shè)協(xié)會(huì)、裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)院開展了座談。主要就精裝修住宅項(xiàng)目的現(xiàn)狀，參建各方質(zhì)量控制措施、管理的成功經(jīng)驗(yàn)做法、存在的不足和困難、對(duì)監(jiān)管部門的建議，購(gòu)房業(yè)主的擔(dān)憂和想法及建議，建設(shè)協(xié)會(huì)及裝修企業(yè)、設(shè)計(jì)院面臨的困境和建議，市區(qū)兩級(jí)監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)管措施、存在的不足、下一步的打算及對(duì)上級(jí)主管部門的意見建議等進(jìn)行了深入的探討交流。

三、調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題

（一）參建各方層面

建設(shè)單位：1、部分房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)精裝修住宅的初衷僅僅是為了提高房?jī)r(jià)，而不是從環(huán)保、節(jié)能和提供更高品質(zhì)產(chǎn)品的角度考慮。因此精裝修住宅工程低價(jià)中標(biāo)、墊資施工情況比較普遍。2、房地產(chǎn)開發(fā)商未切實(shí)履行工程質(zhì)量首要責(zé)任。為搶預(yù)售開盤隨意壓縮合理工期，缺乏工程質(zhì)量精品意識(shí)，對(duì)工程質(zhì)量常見問(wèn)題的處理不認(rèn)真、不到位。3、對(duì)施工單位的管理不到位。目前一個(gè)精裝修住宅項(xiàng)目往往有幾家裝修單位，土建施工單位與裝修施工單位交接不到位、推諉扯皮的情況時(shí)有發(fā)生。4、部分房地產(chǎn)開發(fā)商存在過(guò)度宣傳甚至虛假宣傳的問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房戶心理預(yù)期過(guò)高，交房后心理落差大。

設(shè)計(jì)單位：施工圖設(shè)計(jì)文件深度不夠。安全質(zhì)量技術(shù)措施未予以詳盡說(shuō)明，對(duì)常見質(zhì)量問(wèn)題的防治未予設(shè)計(jì)交底，甚至存在部分設(shè)計(jì)缺陷。裝修設(shè)計(jì)與土建設(shè)計(jì)單位未融合到位，未作統(tǒng)籌和統(tǒng)一。

施工單位：1、對(duì)工程質(zhì)量常見問(wèn)題防治工作未予以高度重視。對(duì)涉及主要使用功能的質(zhì)量問(wèn)題未有效實(shí)施事前、事中質(zhì)量控制，質(zhì)量問(wèn)題的技術(shù)處理隨意性大。2、因低價(jià)中標(biāo)、墊資施工、精裝修管理人才難找、追求更高的利潤(rùn)等多種原因，精裝修管理人員配備普遍不足。3、工人的素質(zhì)、培訓(xùn)不夠，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的理解、意識(shí)不夠。

監(jiān)理單位：1、對(duì)工程質(zhì)量常見問(wèn)題防治工作未予以高度重視。對(duì)涉及主要使用功能的質(zhì)量問(wèn)題未有效實(shí)施事前、事中質(zhì)量控制，質(zhì)量問(wèn)題的技術(shù)處理隨意性大。2、監(jiān)理人員專業(yè)化水平不夠，有些用土建監(jiān)理人員代替精裝修管理人員。

（二）社會(huì)層面

1.購(gòu)房戶普遍缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)精裝修住宅質(zhì)量水平?jīng)]有專業(yè)的判斷能力，只能依靠對(duì)房企品牌的信任來(lái)作出選擇。

2.購(gòu)房業(yè)主普遍希望在確保安全的前提下，提前對(duì)自己所購(gòu)買的精裝修住宅進(jìn)行查看、監(jiān)督。

（三）質(zhì)量監(jiān)管層面

1.未有效監(jiān)督參建各方責(zé)任主體嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化相關(guān)工作要求，特別是工程實(shí)體樣板制度；

2.對(duì)涉及重要使用功能的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的重點(diǎn)質(zhì)量監(jiān)督抽查、抽測(cè)不夠到位，未及時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量常見問(wèn)題并監(jiān)督責(zé)任方全面排查整改到位。

3.因精裝修住宅項(xiàng)目近年才在贛州興起，監(jiān)督人員對(duì)精裝修住宅項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范掌握不到位，專業(yè)技術(shù)水平有待提高，亟待培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。

四、下一步的對(duì)策和思路

（一）積極推介優(yōu)質(zhì)房企住宅工程質(zhì)量事前、事中、事后管理的成功經(jīng)驗(yàn)

工程質(zhì)量事前管理

1．設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化。開發(fā)商根據(jù)產(chǎn)品缺陷庫(kù)、客戶敏感點(diǎn)，形成設(shè)計(jì)、部品部件標(biāo)準(zhǔn)化做法，并在此基礎(chǔ)上，根據(jù)不同城市的不同市場(chǎng)及特殊需求進(jìn)行局部修訂，使住宅產(chǎn)品在設(shè)計(jì)定義階段避免重大設(shè)計(jì)缺陷及投訴點(diǎn)。

2.合同標(biāo)準(zhǔn)化。住宅項(xiàng)目合約條款、合同界面按標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行，項(xiàng)目招標(biāo)策劃前端避免合同缺漏，避免易出現(xiàn)工作面扯皮部位，避免影響項(xiàng)目實(shí)施、交付。

3.質(zhì)控體系化。開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)文化及市場(chǎng)定位，形成企業(yè)質(zhì)量管理體系，涵蓋工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量管理評(píng)價(jià)、工程專業(yè)技術(shù)管理等，管理動(dòng)作及實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)化，過(guò)程質(zhì)量管理有章法。

工程質(zhì)量事中管理

1.過(guò)程實(shí)施。項(xiàng)目施工過(guò)程中，全過(guò)程引入第三方過(guò)程評(píng)價(jià)體系，從住宅的實(shí)測(cè)實(shí)量、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行周期性評(píng)估，鞭策項(xiàng)目質(zhì)量均好發(fā)展。

2.項(xiàng)目交付。交付前3個(gè)月，開發(fā)商項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、客戶關(guān)系部等聯(lián)合物業(yè)公司，成立交付工小組，開展至少3輪項(xiàng)目交付查驗(yàn)、銷項(xiàng)、整改，做到質(zhì)量問(wèn)題的整改閉環(huán)。

3.交付評(píng)估。項(xiàng)目交付前一個(gè)月引入第三方交付預(yù)評(píng)估，項(xiàng)目交付前15天進(jìn)行項(xiàng)目交付評(píng)估。項(xiàng)目交付評(píng)估從室內(nèi)實(shí)測(cè)及觀感等客戶敏感維度進(jìn)行評(píng)估。

工程質(zhì)量事后管理

1.傾聽客戶心聲。項(xiàng)目全周期進(jìn)行客戶滿意度調(diào)研，從銷售服務(wù)、簽約后溝通服務(wù)、交付服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、房屋質(zhì)量、整改維修、園林景觀設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃及配套、投訴處理等維度進(jìn)行客戶滿意度調(diào)研，傾聽客戶原聲，反饋并落實(shí)改進(jìn)。

2.集中交付維保。交付前形成專項(xiàng)工作小組，在交付前組織交付前業(yè)主見面會(huì)，進(jìn)行項(xiàng)目交付前關(guān)懷活動(dòng)，對(duì)業(yè)主關(guān)心的交付問(wèn)題可提前進(jìn)行溝通，建立溝通和信任平臺(tái)。集中交付時(shí)，項(xiàng)目部成立應(yīng)急維保小組，對(duì)交付過(guò)程問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)解決，確保在集中交付階段，一次性收房率達(dá)到100%。集中交付后6個(gè)月，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)日常維保，對(duì)交付問(wèn)題進(jìn)行全面處理。

3.積極處理客訴。對(duì)業(yè)主合理訴求進(jìn)行積極對(duì)接，落實(shí)整改，注重問(wèn)題閉環(huán)的時(shí)效，避免問(wèn)題有小到大，涉及面由窄到廣。

（二）加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)督，完善相關(guān)機(jī)制。

質(zhì)量監(jiān)督層面

1.優(yōu)化質(zhì)量監(jiān)督交底重點(diǎn)內(nèi)容。針對(duì)工程質(zhì)量常見問(wèn)題防治列出重點(diǎn)監(jiān)督抽查、抽測(cè)工作清單，質(zhì)量監(jiān)督交底要有工程質(zhì)量常見問(wèn)題防治的針對(duì)性監(jiān)督要求。

2.監(jiān)督各方主體編制并執(zhí)行項(xiàng)目質(zhì)量常見問(wèn)題防治方案。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位運(yùn)用住建部《建筑工程質(zhì)量安全手冊(cè)（試行）》、《贛州市建設(shè)工程質(zhì)量常見問(wèn)題防治手冊(cè)》，結(jié)合項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特點(diǎn)和易多發(fā)頻發(fā)的質(zhì)量投訴問(wèn)題，突出事前、事中質(zhì)量控制，必須具有針對(duì)性和可操作性，報(bào)屬地質(zhì)監(jiān)站。

3.加強(qiáng)對(duì)各方主體按圖施工、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)體樣板制驗(yàn)收的監(jiān)督檢查、抽查。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題嚴(yán)格監(jiān)督執(zhí)法到位。

4.優(yōu)化住宅工程實(shí)體質(zhì)量監(jiān)督抽查、抽測(cè)工作，積極發(fā)揮市工程質(zhì)量專家的技術(shù)支撐作用。針對(duì)鋼筋直徑及重量偏差、結(jié)構(gòu)砼試件留置及養(yǎng)護(hù)（標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)、同條件養(yǎng)護(hù)）、結(jié)構(gòu)砼強(qiáng)度、板厚和鋼筋保護(hù)層厚度、裂縫觀測(cè)、抹灰空鼓檢查、外門窗型材及玻璃、中空層厚度等質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，邀請(qǐng)質(zhì)量專家、采用便攜式儀器實(shí)施監(jiān)督抽測(cè)，用數(shù)據(jù)說(shuō)話，提高質(zhì)量監(jiān)督工作的科學(xué)性、公正性。

適時(shí)開展對(duì)廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)閉水試驗(yàn)、屋面及外墻淋水試驗(yàn)現(xiàn)場(chǎng)抽查，對(duì)參建各方護(hù)欄與主體連接、排氣道制品、室內(nèi)結(jié)構(gòu)及建筑高差、防水節(jié)點(diǎn)做法等涉及安全及主要使用功能的試驗(yàn)檢驗(yàn)工作進(jìn)行抽查核實(shí)，提出處理意見并監(jiān)督整改到位，最大限度降低質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

5.深化《贛州市住宅精裝修工程監(jiān)管要點(diǎn)》。針對(duì)此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，結(jié)合當(dāng)前實(shí)際，不斷深化、細(xì)化并逐步出臺(tái)相關(guān)的指導(dǎo)細(xì)則。

6.監(jiān)督檢查質(zhì)量常見問(wèn)題防治方案的落實(shí)情況。針對(duì)地下室、外墻及公共部位墻磚鑲貼、樓板及墻體裂縫、外墻廚衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)滲漏突出問(wèn)題實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)督。

7.鼓勵(lì)建設(shè)單位設(shè)立“業(yè)主開放日”。在保證安全的前提下允許準(zhǔn)業(yè)主看房，發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問(wèn)題，建設(shè)單位負(fù)責(zé)收集匯總并及時(shí)全面排查整改。

8.實(shí)施信息化監(jiān)督執(zhí)法。積極運(yùn)用移動(dòng)質(zhì)監(jiān)手機(jī)APP、執(zhí)法記錄儀等信息化監(jiān)管手段，加大房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量違法違規(guī)行為特別是存在結(jié)構(gòu)安全隱患或房屋主要使用功能嚴(yán)重缺陷的責(zé)任主體、責(zé)任人的處罰力度。

（三）質(zhì)量行業(yè)管理層面

9.著手實(shí)施“雙隨機(jī)、一公開”站級(jí)季度巡檢。將住宅工程主要使用功能、工程質(zhì)量強(qiáng)規(guī)強(qiáng)條的執(zhí)行情況納入巡查檢查重點(diǎn)。

10.充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的技術(shù)支撐作用。通過(guò)政府購(gòu)買第三方工程質(zhì)量評(píng)價(jià)服務(wù)并將評(píng)價(jià)結(jié)果在一定范圍內(nèi)公開，及時(shí)轉(zhuǎn)化為質(zhì)量監(jiān)督工作成果。

11.繼續(xù)實(shí)施全市工程質(zhì)量信訪投訴月報(bào)制度。跟蹤指導(dǎo)房地產(chǎn)領(lǐng)域重大工程質(zhì)量問(wèn)題的調(diào)處，主動(dòng)分析全市工程質(zhì)量總體形勢(shì)、主要問(wèn)題、解決方法和結(jié)果，優(yōu)化質(zhì)量行業(yè)管理。

12.全面試行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目監(jiān)理月報(bào)制度。重點(diǎn)報(bào)送項(xiàng)目和屬地存在的工程實(shí)體質(zhì)量突出問(wèn)題、原因分析、采取的監(jiān)理措施及處理結(jié)果。

13.激勵(lì)先進(jìn)、示范引領(lǐng)。探索集中表彰一批質(zhì)量行為規(guī)范、實(shí)體質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)化落實(shí)較好的施工、監(jiān)理、建設(shè)單位，列入住建領(lǐng)域“紅名單”，提煉推介項(xiàng)目質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)工作的典型做法及工序質(zhì)量管控措施；依據(jù)局質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施方案壓實(shí)屬地質(zhì)量報(bào)優(yōu)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)體樣板落實(shí)的責(zé)任，納入年度工作考核重要指標(biāo)。

14.試行質(zhì)量差評(píng)工程推送工作機(jī)制。每個(gè)縣市區(qū)每季度報(bào)送1項(xiàng)質(zhì)量差評(píng)工程、市本級(jí)報(bào)2項(xiàng)，對(duì)差評(píng)工程重點(diǎn)實(shí)施差別化監(jiān)管、掛牌督辦，減少工程質(zhì)量問(wèn)題存量、遏制增量；對(duì)房企實(shí)施聯(lián)合誠(chéng)信評(píng)價(jià)，推送工程質(zhì)量失信行為，激勵(lì)守信行為。

15.優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理模式，打通企業(yè)對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理的中梗阻。建議局建管科將工程質(zhì)量企業(yè)管理納入企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)核查的重要內(nèi)容，引導(dǎo)企業(yè)導(dǎo)入卓越績(jī)效管理模式，積極申報(bào)“市長(zhǎng)質(zhì)量獎(jiǎng)”，輻射帶動(dòng)駐市企業(yè)提升質(zhì)量管理水平；組織包括但不限于本地的2家以上質(zhì)量管理基礎(chǔ)較好的企業(yè)開展工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化示范工作，建立可推廣的工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)體系。

16.加強(qiáng)人員培訓(xùn)，提高管理水平。加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位相關(guān)人員的培訓(xùn)教育，提高素質(zhì)、管理能力和技術(shù)能力。