廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)踐報(bào)告

——以領(lǐng)世郡項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析為例

引言

企業(yè)投資中不可避免的會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)，本文結(jié)合實(shí)踐活動(dòng)，以廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司領(lǐng)世郡項(xiàng)目為例，分析其投資中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。文章首先對(duì)領(lǐng)世郡項(xiàng)目進(jìn)行了概述，其次指出領(lǐng)世郡項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，最后針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的措施。以期降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、企業(yè)概況

廣東真情房產(chǎn)在2015年6月中旬投中了領(lǐng)世郡這個(gè)項(xiàng)目的地塊，并做出如下規(guī)劃，一地上用地建設(shè)238700平方米的建筑，二地下用地94900平方米，一共用地183600平方米，單建筑占333600平方米。此項(xiàng)目位置在天津西青津港路東，地皮是用來建設(shè)居民住房的，項(xiàng)目地塊占地面積大，四面分別鄰近，居住區(qū)、津偉道、一片空地和津興道。此地塊未來發(fā)展趨勢良好，交通便利，即靠近高速路還靠近地鐵線，并且周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備。

現(xiàn)階段廣東真情房產(chǎn)對(duì)上述地塊抱有極大熱情，是著重開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目，這時(shí)就適合用AHP中有關(guān)模糊邊界、不定量數(shù)據(jù)，把它們定值，方便計(jì)算的方法來評(píng)價(jià)。最后算出此項(xiàng)目存在很高投資風(fēng)險(xiǎn)，需要公司對(duì)這項(xiàng)計(jì)劃開展防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

二、實(shí)踐崗位介紹

筆者在實(shí)踐工作中，主要是對(duì)該項(xiàng)目的投資活動(dòng)進(jìn)行分析。具體來說，在工作中，主要分析其投資周期、投資成本、投資項(xiàng)目的具體情況，以及投資中各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。

三、實(shí)踐心得和體會(huì)

在實(shí)踐活動(dòng)中，筆者對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了全面的分析，其中存在的風(fēng)險(xiǎn)情況如下所示：

1.和大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣，其具備有以下共有風(fēng)險(xiǎn)：

（1）投資周期長。關(guān)于房產(chǎn)投資這一方面，一般來說，開發(fā)商對(duì)所準(zhǔn)備投資的項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間長短，直接影響著投資后收益。投資一個(gè)項(xiàng)目，要從多方面考慮此項(xiàng)目的繼續(xù)性，如從前期考慮，挖掘機(jī)會(huì)、項(xiàng)目是否可進(jìn)行，后期考慮施工時(shí)具體需要進(jìn)行什么

樣的規(guī)劃，最后完工后給房屋制定一個(gè)合適價(jià)位、客戶進(jìn)行購買時(shí)買家和賣家之間簽訂合同制定等。所以所，一個(gè)項(xiàng)目需要很長時(shí)間來制定，完成這個(gè)計(jì)劃需要更長時(shí)間。這樣看來如果投資者在制定項(xiàng)目計(jì)劃時(shí)所用時(shí)間太長，那么項(xiàng)目在長時(shí)間中發(fā)生改變的可能性更大，投資者在這種變化下往往無法預(yù)測未來變化趨勢，容易出差錯(cuò)。并且，如果確定了這個(gè)項(xiàng)目，資金快速注入建設(shè)，一但出現(xiàn)問題很難調(diào)節(jié)未來變化情況。

（2）投資成本高

。房屋是人類的避風(fēng)港，每個(gè)人都需要的物質(zhì)條件，作為生活中必不可少的產(chǎn)品，雖然它的市場價(jià)值很高，但投資的金額也很高，從幾百萬到上億元不等。并且，房地產(chǎn)這個(gè)項(xiàng)目，在沒有建造完之前投資者不僅不能過得利潤，還要為中間出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行重新規(guī)劃，又要投入一大筆錢財(cái)。

（3）投資項(xiàng)目無法移動(dòng)和個(gè)別性。土地是固定的，它不可能因?yàn)槲恢貌缓秒S意變動(dòng)，無法移動(dòng)，因?yàn)橥恋氐臒o法移動(dòng)使得建設(shè)在土地上建筑物也無法移動(dòng)，固定在土地所在位置，總體稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)商投資的就是房屋，而房屋固定性就是它不同于其他產(chǎn)品的特點(diǎn)。

2.項(xiàng)目投資過程一般中有三階段風(fēng)險(xiǎn)，一是房屋建設(shè)，前期，中期和后期。

領(lǐng)世郡項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)一般歷經(jīng)三個(gè)階段，分別在建設(shè)前期，建設(shè)中期和建設(shè)后期。

其中前期主要有，融資風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目位置風(fēng)險(xiǎn)兩種，中期包括，涉及風(fēng)險(xiǎn)、控制成本最低化風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)結(jié)果是否符合標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)這四種，后期主要是市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格過低無法回本，過高沒人買的風(fēng)險(xiǎn)等。

前期風(fēng)險(xiǎn)包括融資風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目地點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)中期風(fēng)險(xiǎn)包括涉及風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)，管理風(fēng)險(xiǎn)，技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)；建設(shè)后期風(fēng)險(xiǎn)包括市場變化風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。

這三種風(fēng)險(xiǎn)中，據(jù)計(jì)算表明，前期風(fēng)險(xiǎn)是三種中最危險(xiǎn)的一種，并且其中融資階段的風(fēng)險(xiǎn)大于其他幾種前期風(fēng)險(xiǎn)，所以，廣東真情房產(chǎn)需要特別關(guān)注一下公司融資階段，注意此階段是否合理，是否有安全保障，前景預(yù)測有沒有規(guī)劃。

建設(shè)前期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)的投資風(fēng)險(xiǎn)影響程度最大，而在建設(shè)前期的風(fēng)險(xiǎn)因素中，根據(jù)計(jì)算的權(quán)重，得出融資風(fēng)險(xiǎn)在建設(shè)前期風(fēng)險(xiǎn)中的影響程度最大，因此，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的融資情況需引起投資者的重視。

3.融資風(fēng)險(xiǎn)：真情房產(chǎn)將自身擁有的資金投入到項(xiàng)目中是不合理的，而且此公司的母企業(yè)在后續(xù)中沒有給予資金幫扶，所以公司只能通過融資的方式取得后續(xù)工程所需資金，以保證工程順利進(jìn)行下去。真情房產(chǎn)以往大多數(shù)工都是先用開發(fā)工程預(yù)期取得的利潤償還以前項(xiàng)目融資貸款，同時(shí)再次用等同價(jià)值或者更好價(jià)值的地皮作為再次貸款抵押

品，這種做法公司從2015年開始，并且2016年再次啟用。這說明，如果公司在無法預(yù)知未來銷售利潤的情況下，是不能用自身擁有資金來償還通過融資方法取得的貸款，這樣公司就不能確保方式占比呈現(xiàn)縮小形式，這時(shí)公司只能依靠建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)期收入來還融資方式借來的錢。房產(chǎn)這種投資項(xiàng)目相比其他來說經(jīng)歷時(shí)間長，這種時(shí)間往往也是不確定的，多種不確定因素最終導(dǎo)致真情房產(chǎn)在資金融資方面遇到的麻煩遇到預(yù)知，由此可以確定，這家公司存在很大程度的融資風(fēng)險(xiǎn)。

4.成本控制風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)測成本時(shí)，往往不能達(dá)到準(zhǔn)確計(jì)算，這也是投資項(xiàng)目無法達(dá)到精確核實(shí)的原因之一。未來是不可預(yù)知的，就算能夠通過一些比例計(jì)算，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)，那也得到的是不穩(wěn)定預(yù)計(jì)，我們沒有辦法想到以后出現(xiàn)的所有情況，同樣，真情房產(chǎn)在建安費(fèi)用中就有這些問題。公司開發(fā)每個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的建安費(fèi)用同時(shí)需要追加投資，這其中除去無法預(yù)算固定資金需求量外，人工費(fèi)用也是很大的開銷。但是根據(jù)我國關(guān)于人口紅利來看，這項(xiàng)優(yōu)勢已經(jīng)逐年下降，勞動(dòng)者工作不在只拿很少的工資，所以人工費(fèi)用就會(huì)產(chǎn)生預(yù)測錯(cuò)誤。同時(shí)，工程建設(shè)中材料使用的實(shí)際情況要比預(yù)測的多，材料費(fèi)用的增加最終使得建安費(fèi)的增長。

5.管理風(fēng)險(xiǎn)：

管理就宏觀方面來講是多層次的，公司上上下下不能脫離管理，但是管理制度如果不好就反過來影響公司未來發(fā)展。而真情房產(chǎn)是一個(gè)沒有專門從事管理職位員工的公司，這一點(diǎn)對(duì)企業(yè)中許多工程來說，十分不利。一個(gè)房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目，就是把房屋變?yōu)橹黧w，這樣一來，就出現(xiàn)了這樣的問題，房屋出租和銷售的管理問題。

6.存貨風(fēng)險(xiǎn)：

真情房產(chǎn)在2016年后期一共儲(chǔ)存了83.71億元的貨資，在總共投入的資產(chǎn)中占了69.26%，其中已經(jīng)完成工程開發(fā)產(chǎn)品為2.02億，為建成工程有81.63億。公司在2015年主動(dòng)購買地皮準(zhǔn)備項(xiàng)目儲(chǔ)備，2016年儲(chǔ)備項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程順利且投入的資金越來越大，公司建成工程，如大寺心家園房區(qū)、天房海河碗房區(qū)，雖然已經(jīng)開盤，但是還沒有進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)?，F(xiàn)如今，真情房產(chǎn)還儲(chǔ)存著大量貨存。公司各工程都沒有專門設(shè)置管理項(xiàng)目的單位，房屋沒有合理的出租和銷售支配，只能預(yù)測房子再銷售中獲得利潤大小，這種情況下，公司沒有辦法確認(rèn)項(xiàng)目帶給自身的具體利益，在不能保證其銷售率的情況下，也就無法準(zhǔn)確定位其銷售收入。廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地產(chǎn)項(xiàng)目上都投入了大量資金，一旦發(fā)生房子與銷售脫節(jié)的狀況，勢必造成房地產(chǎn)商品積壓和資金積壓，加之公司的租賃業(yè)務(wù)又相對(duì)較少，銷售的不穩(wěn)定將直接導(dǎo)致公司的營業(yè)利潤。

四、對(duì)實(shí)踐單位改進(jìn)的意見和建議

針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn)，筆者對(duì)實(shí)踐單位的意見如下所示：

1.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：風(fēng)險(xiǎn)控制的一種手段表現(xiàn)形式是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，在經(jīng)營實(shí)踐中有些投資活動(dòng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)無法進(jìn)行有效防范，投資者可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法保護(hù)自己。風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率不會(huì)成為主要的關(guān)注點(diǎn)，所以對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率進(jìn)行降低不是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移方法的目的，也不會(huì)去限制不利后果的發(fā)生，這種方法的宗旨是，在投資風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)，損失被分解，把其中的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方。

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可以找自己的母公司做強(qiáng)大的后方支持，讓母公司為項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，項(xiàng)目一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故無法償還金融機(jī)構(gòu)的貸款資金時(shí)，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可不必將抵押的地塊真正交付出去，而是找母公司借款償還融資貸款，同時(shí)和母公司簽訂借款協(xié)議，約定公司在有能力償還母公司的借款時(shí)要及時(shí)還款，必要時(shí)可計(jì)算利息。在以后的投資項(xiàng)目上，最大限度減少抵押方式獲得的融資貸款，盡量尋找母公司出面解決融資問題。

2.完善財(cái)務(wù)系：廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司資金的管理模式為與母公司的資金對(duì)接，公司所有的資金都?xì)w母公司統(tǒng)一調(diào)配，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須自行解決其資金問題。因此，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需建立完善的財(cái)務(wù)系統(tǒng)以保證公司的財(cái)務(wù)運(yùn)作得以順利進(jìn)行。

如果

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)事故，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司可用自留資金解決一部分風(fēng)險(xiǎn)損失，如果損失過大，超過公司可承擔(dān)的范圍，公司可向母公司提出申請(qǐng)，進(jìn)行求助。但與此同時(shí)，廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)建立財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

3.做好成本預(yù)算：根據(jù)

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目的成本預(yù)算投入資金與實(shí)際投入資金的比較，在對(duì)任務(wù)書進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，合理制定造價(jià)的限制額度，并與設(shè)計(jì)費(fèi)相聯(lián)系，用此方法牽制

廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的成本預(yù)算。

特別是在材料費(fèi)的用度上做到嚴(yán)格預(yù)算，預(yù)留出相對(duì)足夠的資金以滿足后續(xù)實(shí)際突發(fā)情況。

5.加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理：公司的多個(gè)項(xiàng)目缺乏相應(yīng)的管理，應(yīng)設(shè)置專門的管理人員對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理的規(guī)劃方案。廣東真情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將好多項(xiàng)目的房子全部定性為待售，并沒有待售，并沒有待租選項(xiàng)，管理人員應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況以及市場需求制定合適的租售方案。