白勇：創(chuàng)造價值

房地產(chǎn)金融生態(tài)鏈的地產(chǎn)基金

來源：搜狐焦點網(wǎng)

2011年08月18日17:21

北京鼎峰地產(chǎn)投資顧問有限公司合伙人白勇作主題演講

8月17日，2011博鰲房地產(chǎn)論壇在博鰲開幕，今年的大會主題是“下一個十年

改變中的房地產(chǎn)”。沿襲往年論壇的高端性，行業(yè)內(nèi)知名企業(yè)領軍人物，政府部門相關領導，資深媒體人士以及

明星經(jīng)濟學家出席論壇，論劍地產(chǎn)，重磅學者將針對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)表演講，進行高端對話。搜狐焦點作為聯(lián)合主辦方，對2011博鰲房地產(chǎn)論壇進行全程直播。

以下為北京鼎峰地產(chǎn)投資顧問有限公司合伙人白勇的主題演講：

【白勇】：大家好！這次題目主要講山坳上的房地產(chǎn)。這個說得挺對的。過去很多年，中國房地產(chǎn)一直在平坡上，開的速度很快，現(xiàn)在終于沖到山坡上了，可能最重要問題就是需要減速、換擋。到底換什么擋呢？第一，金融里面的地產(chǎn)基金。第二，宏觀經(jīng)濟中把握投資和退出時機。第三，鍛煉我們開發(fā)、經(jīng)營管理能力。

我主要講金融里面的地產(chǎn)基金，我花一分鐘介紹一下我們公司的情況，我們是來自瑞典一家投資基金，我們來自瑞典，08年開始成立，進入中國投資二三線城市，目前投資重點基本上放在環(huán)渤海區(qū)域，因為我們想?yún)^(qū)域集中，中國太大了，尤其跟北歐國家相比。我們投資方式兩種都有，一類就是買土地，收購一些項目進行開發(fā)。第二，收購一些公司股權，跟公司一塊合作。這樣對應我們資產(chǎn)管理模式比較獨特的。我們自己是一個基金，但是同時有一個比較大的資產(chǎn)管理隊伍，就是有開發(fā)隊伍，同時也有經(jīng)營管理隊伍，我們團隊基本上比較全面。

說實話，花了三年建立起很龐大的團隊是很辛苦的。我們大部分人都是從獵頭那里挖過來的，獵頭費花了上千萬了。我結合房地產(chǎn)金融鏈講一講房地產(chǎn)基金的角色。這是一個房地產(chǎn)開發(fā)過程中跟錢相關的流程。第一步就是股權基金，我們過去大部分開發(fā)商都是用著自己的錢，自有資金就是用自己的錢投自己的項目，私募基金就是用別人的錢投別人的項目，產(chǎn)業(yè)資本就是用自己的錢投別人的項目。當然也有用別人的錢投自己的項目。最后是一些自用者、投資者、股票投資者、機構投資者。他們要求的回報也是相對比較低的。最前端，包括私募基金、自有資金在內(nèi)對回報要求比較高。

我特別講兩點，一個是RIETs這個事，昨天中房的孟總講了RIETs，實際上在國外每次都是金融危機政府討論這個問題，RIETs在中國研究了很多年，這個東西很明白，只不過需要決策部門做一個決斷。另外一個，中間都有各種各樣的債券融資，我特別強調(diào)一點，經(jīng)營物業(yè)抵押貸款，昨天恒隆陳先生講商業(yè)物業(yè)不能散賣，我很有同感，我對此作點發(fā)揮。我們中國這些人房地產(chǎn)比較熱，大部分開發(fā)商開發(fā)后就賣掉。但是對于購物中心這樣的持有物業(yè)這樣賣掉，就是對城市的不負責任。因為一個好的購物中心，一個城市就這么幾個好的低端，這些好的購物中心做得很好，他就會對城市生活方式、消費模式產(chǎn)生很大影響，如果都散賣，經(jīng)營會很不好，最后影響這個城市不光是50年，是上百年。

為什么開發(fā)商有這樣的結果？是因為我們國內(nèi)對經(jīng)營物業(yè)抵押貸款沒有，或者做得很少。政府要鼓勵經(jīng)營很好的物業(yè)做抵押貸款，不然就逼著開發(fā)商散賣。

最后一點，說一下地產(chǎn)基金角色?，F(xiàn)在人民幣基金最需要的就是把兇猛的炒房人變成合格的投資人，鼓勵2萬多億這些民間資本，他們是把市場商品房這塊炒高最主要力量，如果把這部分人引導好了，市場就順了。當然集合了我們廣大老百姓養(yǎng)老的這些養(yǎng)老基金、社?；穑瑧撛试S他們把這些錢投到這些物業(yè)上，包括這些私募基金上。最后再說兩個關于地產(chǎn)基金未來的角色，現(xiàn)在我感覺到我們只是幫助開發(fā)商去度過一些危機，可能大部分開發(fā)都認為我們是一個發(fā)現(xiàn)機會的人，沒有創(chuàng)造價值。這里舉一個例子，07年黑石上半年的時候收購了EOP，下半年又收購了希爾頓酒店，他們買來做什么呢？他們就要對后面的戰(zhàn)略、內(nèi)部經(jīng)營管理、人力結構等等進行調(diào)整，讓他們度過危機，提升資產(chǎn)。

最后我要說兩點：第一，基金跟債權相比，不僅僅是發(fā)現(xiàn)價值，還要創(chuàng)造價值。第二，跟股權基金、對沖基金相比，他們?nèi)绻X得這個不行，就會用腳投票，私募基金不是，他會參與管理，是用手來投票，是真正創(chuàng)造價值。最后一點，我就希望整個地產(chǎn)基金行業(yè)健康有序發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)貢獻更多的價值。謝謝！

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