第一篇：黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案

黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案

裁判摘要

對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經入住為由，主張業(yè)主對房屋現狀認可。根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關于已提出異議的主張成立。

根據合同法第一百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發(fā)商向業(yè)主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責任的理由。原告：黃穎，女，35歲，職員，住北京市宣武區(qū)虎坊路。被告：北京美晟房地產開發(fā)有限公司，住所地：北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)。

法定代表人：楊美玲，該公司總經理。

原告黃穎因與被告北京美晟房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱美晟房產公司）發(fā)生商品房預售合同糾紛，向北京市大興區(qū)人民法院提起訴訟。

原告訴稱：原告通過簽訂合同，購買了被告預售的一套房屋。在辦理入住手續(xù)時原告發(fā)現，該房屋客廳窗外有一根用于裝飾的鋼梁。1

這個鋼梁不僅遮擋窗戶，給原告造成視覺和心理障礙，還威脅原告的人身、財產安全和隱私權。在原告與被告簽訂合同過程中，被告沒有以售樓處的沙盤圖、展示的樣板間或者其他任何宣傳資料，向原告明示窗外有這個鋼梁，更沒有在購房合同中約定窗外有鋼梁。原告多次以書面方式要求被告解決這個問題，但被告均以各種借口拒絕。請求判令被告拆除原告窗外的裝飾鋼梁，并負擔本案訴訟費用。

被告辯稱：原告所訴窗外有鋼梁情況屬實。這個鋼梁是從整個小區(qū)的美觀與協調考慮，按照經政府相關部門批準的小區(qū)建設設計圖紙安裝的，且符合建筑規(guī)范。現在整個小區(qū)已經竣工，并經驗收合格。原告應該考慮整個小區(qū)的利益，況且現在原告已入住，表明其對房屋的現狀也認可。不同意原告的訴訟請求。

北京市大興區(qū)人民法院經審理查明：

2003年8月17日，原告黃穎與被告美晟房產公司簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：黃穎（買受人）購買美晟房產公司（出賣人）預售的美然?北美態(tài)度（又名“美利新世界”）E-7幢2單元502號商品房一套，建筑面積143.4平方米，總金額567864元。2004年8月16日，美晟房產公司給黃穎發(fā)出《入住通知書》，現在黃穎已辦理入住手續(xù)，并已交納所購房屋價款。同月，黃穎給美晟房產公司發(fā)函反映窗外鋼梁一事。

另查明，2003年6月30日，北京市建筑設計研究院審查批準的被告美晟房產公司施工圖中，訴爭房屋外設計有裝飾鋼梁。在美晟房產公司為預售房屋而展示的沙盤圖上，訴爭房屋外無裝飾鋼梁。雙方

當事人簽訂的《商品房買賣合同》中，對客廳外存在鋼梁一事未約定?，F訴爭房屋經驗收合格，竣工圖也經政府有關部門審核批準。

上述事實，有雙方當事人陳述、《商品房買賣合同》、沙盤圖照片、北京市建筑工程施工圖、設計文件審查報告、竣工圖等證據證實。北京市大興區(qū)人民法院認為：

原告黃穎與被告美晟房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規(guī)，應當確認合法有效。美晟房產公司為預售房屋展示的沙盤圖，只能反映整個小區(qū)外部的總體概況，不能反映建筑設施的各個細節(jié)。因此，預售房屋外墻及室內裝修的標準，應以經政府有關部門審核批準的施工圖、竣工圖以及《商品房買賣合同》中的約定為準。經政府有關部門審核批準的竣工圖表明，訴爭房屋的設計不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，且建造符合相應建筑規(guī)范。在交接房屋時，黃穎未提出異議，并實際辦理了入住手續(xù)，現以窗外鋼梁侵犯其人身、財產安全和隱私權，造成視覺和心理障礙為由，訴請美晟房產公司拆除該鋼梁，因無合同依據及損害后果，不予支持。

據此，北京市大興區(qū)人民法院于2005年3月20日判決：駁回原告黃穎的訴訟請求。

訴訟費50元，由原告黃穎負擔。

黃穎不服一審判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴稱：

1、本案是合同糾紛，雙方都應當按合同約定行事，法院也應當按合同約定解決糾紛。一審既然承認雙方在合同中對有無橫梁并未約定，就不

能對這個合同未約定的問題添附“政府有關部門審核批準”等條款；

2、上訴人購買的是期房而非現房，故只能依照宣傳冊、沙盤的展示來簽訂購買房屋合同，這是合同中未提及鋼梁一事的根本原因。而在簽訂合同前，被上訴人對有無鋼梁是清楚的，卻故意隱瞞了這一情節(jié)，已經違約在先。以無合同依據駁回上訴人的訴訟請求，是顛倒黑白；

3、在入住前，被上訴人并未將該房屋外有橫梁一事告知上訴人。入住時，上訴人是在沒有任何選擇余地的情況下，才在《業(yè)主入住驗收單》上簽字，但同時在此單上對窗外有裝飾鋼梁一事提出明確的書面異議。一審認定上訴人在房屋交接時未提出異議，不是事實。請求：

1、撤銷一審判決；

2、判令被上訴人將裝飾橫梁上移55厘米。美晟房產公司同意一審判決。

北京市第一中級人民法院經審理查明：

上訴人黃穎所購房屋之樓號，已經由《商品房買賣合同》中表述的E-7幢2單元502號，變更為10號樓2單元502號。對此處房屋窗外的鋼梁，黃穎在一審中一再陳述，其已通過《業(yè)主入住驗收單》明確提出書面異議，該《業(yè)主入住驗收單》由被上訴人美晟房產公司保存。二審中，經法院要求，美晨房產公司拒不交出有黃穎簽名的《業(yè)主入住驗收單》。

經實地觀察，訴爭房屋窗外的鋼梁，純屬該幢樓房外立面的裝飾造型，對樓房主體結構沒有影響。裝飾造型底部的橫梁位于5樓與6樓之間，對5樓部分房屋的窗戶造成一定程度且永久性遮擋，從而影響窗內人的視覺感受。

除此以外，二審確認一審查明的其他事實。

二審中，上訴人黃穎提交由有資質證書的北京首都工程建筑設計有限公司出具的一份報告。報告主要內容為：為不影響黃穎、王永旗、吳衛(wèi)兵、韓峻巍、莫莉、劉羽、趙遠昭等5樓住戶的采光，美利新世界D戶型5層房屋外裝飾鋼梁的底部橫梁以從現位臵上移55厘米重新焊接為宜。經質證，對北京首都工程建筑設計有限公司的上述報告，雙方當事人均無異議。

本案爭議焦點為：

1、對訴爭房屋窗外的鋼梁，黃穎入住時是否認可？

2、鋼梁的存在是否構成美晟房產公司違約？美晟房產公司對此應否承擔違約責任？

北京市第一中級人民法院認為：

房屋是價值昂貴的不動產，日常生活經驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。上訴人黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議?！稑I(yè)主入住驗收單》是被上訴人美晟房產公司單方保存的證據，經法院要求，美晟房產公司拒不提交。最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立?！睋?，可以推定黃穎關于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。一審認定黃穎在交接房屋時未提出異議，不符合事實，應當糾正。本案是商品房預售合同糾紛，雙方當事人簽訂的《商品房買賣合同》合法有效?！吨腥A人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因裝飾鋼梁影響窗內人的視覺感受，上訴人黃穎訴請判令被上訴人美晟房產公司承擔將裝飾橫梁上移55厘米的責任；美晟房產公司堅稱，是從整個小區(qū)的美觀與協調考慮，且在經過政府有關部門批準與符合建筑規(guī)范的情況下才安裝這個鋼梁，黃穎應顧及整個小區(qū)的利益。在美晟房產公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至于安裝鋼梁是否經過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關系，不能成為美晟房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業(yè)主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設計有限公司證明在技術上可行，又可以用較低的成本補救裝飾鋼梁帶來的不當影響，此意見應予采納。

綜上所述，一審判決認定事實不清，導致判決結果失當，應當糾正。據此，北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟

法》第一百五十三條第一款第（三）項規(guī)定，于2005年7月8日判決：

一、撤銷一審民事判決；

二、本判決生效后10日內，被上訴人美晟房產公司將上訴人黃穎所購房屋窗外的裝飾鋼梁橫梁上移55厘米并重新焊接。

一、二審案件受理費各50元，由被上訴人美晟房產公司負擔。本判決為終審判決。

2006年2月10日中華人民共和國最高人民法院公報[2006]第2期出版

第二篇：中國建設銀行股份有限公司中山市分行等訴林東川等商品房預售合同糾紛案

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中國建設銀行股份有限公司中山市分行等訴林東川等商品房預售合同糾紛案

廣東省中山市中級人民法院

民事判決書

(2014)中中法民一終字第161號

上訴人（原審第三人）：中國建設銀行股份有限公司中山市分行。

法定代表人：張真理，行長。

委托代理人：鄭祝遠、丁金石，均系該公司職員。

被上訴人（原審原告）：林東川。

委托代理人：李建蓉，廣東格林律師事務所律師。

委托代理人：彭書清，廣東格林律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：中山市吉雅房地產開發(fā)有限公司。

法定代表人：張其。

委托代理人：張嘉慧。系中山市吉雅房地產開發(fā)有限公司法定代表人張其的女兒。

原審第三人：祁美江。

上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行（以下簡稱建行中山市分行）因與被上訴人林東川、中山市吉雅房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱吉雅公司）、原審第三人祁美江商品房預售合同糾紛一案，不服廣東省中山市第一人民法院（2010）中一法三民一初字第327號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院審理查明：2006年12月30日，林東川與吉雅公司簽訂了廣東省商品房買賣合同約定，林東川向吉雅公司購買位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪，建筑面積共18.6平方米，商鋪單價為每平方米11331.6元，按套內建筑面積（15.5平方米）計算，商鋪款合計175640元，買受人在簽署廣東省商品房買賣合同時已付清，交樓期限為2007年1月30日前。合同第十五條關于產權登記的約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。上述合同于2007年1月4日由中山市菊城公證處辦理了公證。2007年1月5日，林東川向吉雅公司一次性支付購樓款175640元，吉雅公司向林東川出具了不動產銷售發(fā)票。2007年1月5日，林東川與吉雅公司簽訂三鄉(xiāng)中心區(qū)綜合市場認購書約定，林東川認購吉雅公司開發(fā)的位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓63號商鋪，認購樓價175640元；同日，林東川又與吉雅公司簽訂了商鋪租賃合同，約定林東川將所購上述商鋪返租給吉雅公司使用，第一年月租金1190元，第二年月租金1451元，第三年月租金1823元，租賃期限從2007年1月1日至2009年12月30日止。林東川稱吉雅公司向其交納租金至2008年1月26日。林東川認為，林東川已依約向吉雅公司付清了購房款，但一直未為林東川辦理房地產權屬登記證書。訴訟中，就簽訂認購書及合同的先后時間問題，林東川述稱應吉雅公司要求，先簽訂購房合同并繳付樓款，后到公證機關辦理公證手續(xù)時再補簽認購書及返租合同，故出現購房合同簽訂時間早于認購書時間。

2010年3月15日，林東川向原審法院提起訴訟稱：林東川于2007年1月5日向吉雅公司認購了位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓63號商鋪，并簽訂了認購書。2006年12月30日雙方簽訂了商品房買賣合同約定，出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案，如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內取得產權證書的，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。合同自 法律俠客在線lawbingo

簽訂之日起生效。合同簽訂后，雙方到中山市公證處辦理了合同公證手續(xù)。根據合同約定，林東川已足額支付了購商鋪款，且吉雅公司已將商鋪交付給了林東川使用。但吉雅公司并沒有為林東川辦理相關產權證明書，其行為已構成違約。為維護林東川的合法權益，據此向法院起訴，請求判令：

1、吉雅公司為林東川所購位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪辦理備案登記手續(xù)及權屬證書；

2、吉雅公司向林東川支付違約金1756.4元；

3、吉雅公司承擔本案訴訟費用。原審訴訟中，林東川變更訴訟請求為判令：

1、備案登記人祁美江與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同無效；

2、備案登記人祁美江與建行中山市分行簽訂的個人住房借款合同無效；

3、吉雅公司繼續(xù)履行與林東川簽訂的商品房買賣合同，并協助林東川辦理中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪的權屬證書；

4、吉雅公司向林東川支付違約金1756.4元；

5、吉雅公司承擔本案訴訟費用。

原審法院另查明：中山市商品房銷售合同登記備案證明表載明，涉案的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層61／62／63號商鋪買方姓名為祁美江，建筑面積為144.15平方米，購房總價為1946025元，簽約日期為2006年4月3日，備案登記日期為2006年5月17日。

原審法院又查明：吉雅公司及其法定代表人張其等人因涉嫌非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪，張其于2008年3月14日被羈押，同年3月15日被監(jiān)視居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民檢察院以中檢刑訴（2009）97號起訴書指控吉雅公司及其法定代表人張其等人犯非法吸收公眾存款罪、合同詐騙罪于2009年7月30日向中山市中級人民法院提起公訴。中山市中級人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47號刑事判決，張其、林華榮、梁華娣、梁偉坤提出上訴。廣東省高級人民法院于2010年7月20日做出（2010）粵高法刑二終字第167號刑事裁定，撤銷原判，發(fā)回重審。中山市中級人民法院依法另行組成合議庭對上述案件進行了重新審理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決。被告人張其不服，提出上訴。廣東省高級人民法院經審理后，于2011年7月28日作出（2011）粵高法刑二終字第177號刑事裁定，駁回上訴，維持原判。根據已生效的（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決的認定，祁美江與吉雅公司之間對涉案的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層61號／62號／63號商鋪的買賣屬虛假的商品房買賣，目的是為了辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭（抵押）貸款。

原審法院再查明：中山市中級人民法院（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決書所附的非法吸收公眾存款明細表、虛假按揭物業(yè)明細表中，未涉及到本案林東川；虛假按揭物業(yè)明細表涉及涉訟的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪，借款人為祁美江，貸款銀行為建行中山市分行。2006年6月17日，建行中山市分行與祁美江、吉雅公司簽訂個人住房借款合同，約定由祁美江向建行中山市分行貸款1167000元用于購買涉訟商鋪。中山市公安局于2008年5月8日以山安經協押字（2008）02005號文書對涉訟商鋪進行了查封。

原審法院又再查明：中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓已經于2007年5月23日由建設單位、監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位竣工驗收合格。

訴訟過程中，原審法院就中心區(qū)綜合市場10號樓商鋪的返租情況詢問張其，張其稱買受人將商鋪返租給吉雅公司后，商鋪沒有出租給其他人使用，基本上都是吉雅公司墊付租金給買受人。

本案審理過程中，原審法院于2012年11月5日派員到涉案的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪核查使用人員并張貼通知。經核查，該商鋪現沒有人使用，張貼的通知內容為告知該房業(yè)主或住戶原審法院處理該房如認為可能涉及其利益，在通知張貼之 法律俠客在線lawbingo

日起七日內向案件審理部門提出請求。期滿后未有第三人向原審法院提出書面申請。

原審法院審理認為：本案為商品房預售合同糾紛。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂的廣東省商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，符合民事法律行為的生效要件，應認定有效，雙方均應恪守履行。雙方簽訂的上述商品房買賣合同約定，吉雅公司應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由吉雅公司提供的資料報產權登記機關備案；如因吉雅公司的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的1%向買受人支付違約金。2007年1月5日，林東川向吉雅公司一次性支付購樓款175640元，吉雅公司向林東川出具了不動產銷售發(fā)票。根據上述合同的約定，吉雅公司應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬登記需由其提供的資料報產權登記機關備案，但吉雅公司卻已另將涉案商鋪登記備案在祁美江名下，又以祁美江的名義與建行中山市分行簽訂抵押借款合同，并將涉案商鋪抵押登記在建行中山市分行名下，吉雅公司的行為已構成違約。根據已生效的中山市中級人民法院（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決的認定，祁美江與吉雅公司之間對涉案商鋪的買賣屬虛假的商品房買賣，目的是為了辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭（抵押）貸款。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”之規(guī)定，祁美江與吉雅公司之間的行為違反了法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應認定雙方簽訂的商品房買賣合同無效?；谏鲜鐾瑯永碛桑蠲澜c建行中山市分行及吉雅公司簽訂的個人住房抵押貸款合同也應認定無效。在林東川與吉雅公司的上述合同具備繼續(xù)履行條件的情況下，雙方均應按照協議繼續(xù)履行各自義務，故林東川要求吉雅公司繼續(xù)履行涉案商品房買賣合同，協助其辦理位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪的權屬轉移登記手續(xù)的訴訟請求，理據充分，原審法院應予支持。至于林東川主張吉雅公司支付違約金的問題。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂廣東省商品房買賣合同后，于2007年1月5日，雙方又簽訂了商鋪租賃合同，約定林東川將所購上述商鋪返租給吉雅公司使用。實際上，吉雅公司并沒有將涉案商鋪出租給其他人使用，租金基本上都是由吉雅公司墊付給林東川，此為變相售后包租方式。訴訟期間，原審法院派員到涉案商鋪核查使用人員并張貼通知。經核查，涉案商鋪沒有人使用?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相包租的方式銷售未竣工商品房”，林東川與吉雅公司的售后返租行為違反了上述規(guī)定，且林東川雖然主張涉案商鋪已經交付，但卻一直未能提供涉案商鋪的交接手續(xù)，故不能視為涉案商鋪已交付給林東川。鑒于林東川與吉雅公司對涉案商鋪至今尚未交付使用均存有過錯，根據雙方商品房買賣合同的約定，吉雅公司無需向林東川支付違約金。經查，涉案商鋪所處的三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓已經建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位等相關單位竣工驗收合格。鑒于雙方于商品房買賣合同中約定的交付期限早已屆滿，且林東川亦已支付完全部購房款，故吉雅公司應于原審判決生效之日起三十日內將涉案商鋪交付給林東川使用及協助林東川辦理涉案商鋪的相關權屬轉移登記手續(xù)。祁美江經原審法院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視其自動放棄舉證、質證和抗辯的權利，并應承擔相應的訴訟風險。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第六十條第二款、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、確認祁美江與吉雅公司于2006年4月3日簽訂的廣東省商品房買賣合同無效；

二、確認祁美江與建行中山市分行及吉雅公司于2006年6月17日簽訂的個人住房借款合同無效；

三、吉雅公司于原審判決發(fā)生法律效力之日起三十日內協助林東川辦理位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63 法律俠客在線lawbingo

號商鋪的房地產權屬證書；

四、駁回林東川的其他訴訟請求。案件受理費3848元（林東川已預交），由吉雅公司負擔（吉雅公司于原審判決生效之日起七日內向原審法院交納）。

上訴人建行中山市分行不服上述判決，向本院提起上訴稱：

（一）原審判決認定事實不清。林東川于2006年12月30日與吉雅公司簽訂商品房買賣合同購買涉案商鋪，該房產已抵押給建行中山市分行，并在國土局不動產登記簿公示，根據物權法第106條，建行中山市分行已經善意取得抵押權，林東川在訂立商品房買賣合同時存在重大過錯。

（二）原審判決法律依據不充分。建行中山市分行和其他利害關系人沒有看到原審法院張貼的通知，早在2008年中山市政府“三鄉(xiāng)吉雅專責組”已聯合公安機關要求吉雅案件所有相關利害關系人，一切產權和實際控制權維持現狀，不得私下爭執(zhí)，所以目前商鋪的實際控制權不能說明任何問題。即使相關利害關系人沒有申報，也不能導致任何法律后果。原審法院適用合同法第五十二條第（五）項作為判決的法律依據，但祁美江與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同并不屬于認定無效的范疇，該法律適用是錯誤的。盡管吉雅公司與祁美江簽訂了虛假的商品房買賣合同，但借款合同和抵押合同都是有效合同。根據物權法第106條，銀行已經善意取得抵押權?！侗本┦蟹ㄔ宏P于審理個人購房貸款糾紛案件座談會紀要》明確規(guī)定，在按揭背景不真實情形下，借款合同應認定為有效。按照《最高人民法院關于在審理經濟糾紛案件中涉及經濟犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第十一條“人民法院作為經濟糾紛受理的案件，經審理認為不屬經濟糾紛案件而有經濟犯罪嫌疑的，應當裁定駁回起訴，將有關材料移送公安機關或檢察機關?！备鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：??

（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實??”，故林東川應當主張債權而非物權。綜上，請求二審法院判令：

（一）撤銷原審判決；

（二）本案一審、二審的訴訟費由林東川、吉雅公司承擔。

被上訴人林東川答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原審判決，駁回建行中山市分行的上訴請求。

被上訴人吉雅公司經本院傳票傳喚未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

原審第三人祁美江經本院傳票傳喚未到庭應訴，亦未提交書面答辯意見。

本院經審理查明：原審法院查明的基本事實清楚，本院予以確認。

二審期間，本院召集建行中山市分行、林東川共同到涉案的中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪進行現場勘察。綜合市場管理處口頭答復稱管理處登記的63號商鋪套內面積為15.5平方米，管理處根據此面積收取管理費，商鋪的業(yè)主只需對綜合市場全部樓梯的面積進行平均分攤來作為公攤部分計入建筑面積，而商鋪門前的空地屬公共道路，并不作為公攤面積計入建筑面積。對此建行中山市分行稱，確認管理處對商鋪套內面積以及公攤面積意見的真實性，但商鋪的實際面積仍應以國土部門測量為準，建行中山市分行還稱在審批涉案商鋪貸款時，商鋪還沒有完全建好，僅可以看到一片工地，并未區(qū)分樓層以及將商鋪進行分割，張其事發(fā)后，建行中山市分行曾到現場核查，商鋪面積大約是18平方米，吉雅公司向建行中山市分行稱商鋪門前的空地也屬于公攤面積。林東川稱，確認管理處對商鋪套內面積以及公攤面積意見的真實性，管理處陳述的商鋪狀況正好與林東川購買涉案商鋪的面積基本一致，即使三間商鋪的面積也僅為54平方米左右，而建行中山市分行卻依據張其提交的虛假資料辦理了近150平方米的貸款審批手續(xù)，說明建行中山市分行發(fā)放貸款過程中并未現場核實商鋪面積，并沒有盡到謹慎審查義務，其存在過錯。

本院認為：本案系商品房預售合同糾紛。林東川與吉雅公司于2006年12月30日簽訂的廣東省商品房買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制 法律俠客在線lawbingo

性規(guī)定，且經公證機關公證，應當認定為合法有效，雙方均應依約履行各方義務。合同簽訂后，林東川付清了全部購房款，又于2007年1月5日與吉雅公司簽訂商鋪租賃合同，由吉雅公司將涉案商鋪以返租的形式交付給林東川使用，林東川亦確認收取了吉雅公司支付的租金。雖然吉雅公司售后返租的行為違反了《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，但經查，涉案商鋪所處的三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓已經建設單位組織監(jiān)理單位、施工單位、設計單位、勘察單位等相關單位竣工驗收合格。鑒于商品房買賣合同約定的交付期限已經屆滿，林東川亦付清全部購房款，故原審法院判決吉雅公司協助林東川辦理涉案商鋪的權屬登記手續(xù)，處理適當，本院對此予以維持。因吉雅公司隱瞞其早于2006年4月3日與祁美江簽訂商品房買賣合同，2006年5月17日為祁美江辦理了登記備案，以及2006年6月17日又與祁美江、建行中山市分行簽訂個人住房借款合同的事實，吉雅公司的行為已經構成違約。本院已經發(fā)生法律效力的（2010）中中法刑二初字第25號刑事判決認定，祁美江與吉雅公司買賣涉案商鋪簽訂商品房買賣合同，屬于虛假的商品房買賣，目的是為辦理虛假按揭，騙取銀行的按揭貸款。故祁美江與吉雅公司簽訂商品房買賣合同以及吉雅公司、祁美江與建行中山市分行簽訂借款個人住房借款合同的行為，均違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，原審法院對此均認定為無效，處理并無不妥，本院對此予以維持。另，經本院二審期間召集建行中山市分行、林東川到涉案商鋪進行現場勘察，綜合雙方的意見可以認定，涉案商鋪實際面積與林東川簽訂合同所載面積基本一致，61、61、63號商鋪面積無論是按套內面積還是按建筑面積計算，三套商鋪的實際面積合計不足60平方米，而建行中山市分行審批貸款過程中，對于以61、61、63號三間商鋪作為抵押物，即辦理出抵押商鋪面積多達144.15平方米的貸款手續(xù)，該面積與商鋪實際面積明顯不符，建行中山市分行在辦理抵押貸款過程中顯然未盡到謹慎審查義務，存在過錯。在林東川與吉雅公司簽訂的商品房買賣合同具備繼續(xù)履行條件的情況下，吉雅公司應當依約履行合同義務，原審法院對林東川要求吉雅公司協助辦理位于中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心區(qū)綜合市場10號樓1層63號商鋪房地產權屬證書的訴訟請求予以支持，處理并無不妥，本院對此予以維持。

綜上，上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行的上訴請求沒有事實和法律依據，上訴理由不能成立，本院不予支持。原審法院認定事實清楚，證據充分，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理3848元，由上訴人中國建設銀行股份有限公司中山市分行負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長 孟 晉 審 判 員 曾 玲 代理審判員 朱 滔 二〇一四年三月二十四日

書 記 員 易嘉璇

第三篇：XX等訴XX房地產開發(fā)公司房屋預售合同糾紛案

XX等訴XX房地產開發(fā)公司房屋預售合同糾紛案

承辦律師江蘇道多律師事務所 周曉菲

【成功案例入選理由】 律師認真、深入、細致的工作，有時是可以扭轉不利的訴訟走向的。

【基本案情】 甲向乙房地產開發(fā)公司繳納定金2萬元并與乙房地產開發(fā)公司簽訂《商品房認購協議》，約定甲、乙雙方于2012年4月簽訂《預售合同》。簽訂正式《預售合同》時，甲認為正式《預售合同》中，乙曾經口頭許諾的條件未能得到體現，因此，自己不愿意按照不含有乙曾經口頭許諾條件的《預售合同》與乙簽訂《預售合同》，要求乙房地產開發(fā)公司返還定金。乙房地產開發(fā)公司認為，甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，現在甲拒絕簽訂《預售合同》屬于違約，自己不能返還甲已經繳納的定金。

【我們對本案的分析意見及工作方法】 我們認為，即使甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容，但是，已經約定認可的內容，并不排斥甲、乙雙方在內容以外另有約定。問題的關鍵是如果在內容以外另有約定或沒有約定，應該如何證明、證明的責任又在誰。因此，如果甲需要依法實現自己的訴求，甲必須解決證據和舉證責任問題。

承辦本案的周曉菲律師針對上述甲必須解決證據和舉證責任問題，認真的研究了本案的案情，周曉菲律師認為，如果甲以乙曾經口頭許諾條件作為自己的維權點，甲勢必面臨加大自己舉證責任的問題。乙現在是矢口否認曾經有過口頭許諾，因此，就口頭承諾是否存在的舉證責任問題而言，乙是可以合法而且輕易推卸的。據此推理，本案的訴訟前景對甲而言，并不有利。但是，周曉菲律師發(fā)現，乙否認曾經有過口頭許諾的理由是“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”，因此，如果能在這一事實環(huán)節(jié)打開突破

口，整個訴訟形勢就會向有利甲的方面轉化。

根據自己對以上問題的深入研究，周曉菲律師向法院提出，因為甲、乙之間是否存在口頭約定，目前僅僅存在甲、乙雙方一比一的言辭證據。因此，甲、乙雙方各自的主張能夠依法得到法院的支持，都是沒有充足理由的。但是，由于乙主張“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”，因此，根據誰主張誰舉證的舉證規(guī)則，乙應該向法院舉證證明“甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容”不存在，否則，乙就要承擔舉證不能的法律后果。由于周曉菲律師向法院提出的觀點，符合法官對舉證責任的一般理解規(guī)則，因此，本案的主審法官初步認同了周曉菲律師的意見。

周曉菲律師認為，主審法官初步認同了自己的意見，并不等于本案主審法官就一定會做出對甲有利的判決。要想獲得法官做出對甲有利的判決，還需要進一步讓法官根據審判規(guī)則得出有利于甲的判斷。于是，周曉菲律師繼續(xù)圍繞自己選定的問題焦點，仔細研究了與本案有關的所有材料。周曉菲律師發(fā)現，根據本案的證據材料，完全沒有任何證據可以表明乙在與甲簽訂《商品房認購協議》的過程中，乙向甲出示過《預售合同》樣本；乙既未將《預售合同》樣本要求甲簽字，也沒有將《預售合同》作為《商品房認購協議》的附件。周曉菲律師敏銳的感覺到，這一事實，在通常情況下，對法官認定案件事實，意義并不重大。但是，在本案主審法官已經初步認同“由于被告主張‘甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容’，因此，乙應該向法院舉證證明‘甲、乙雙方簽訂的《商品房認購協議》中已經約定認可《預售合同》樣本的內容’，否則，乙就要承擔舉證不能的法律后果”這一觀點的情況下，這一事實必然會堅定本案主審法官向乙分配舉證責任之決心的。

于是，周曉菲律師向本案的主審法官反映了自己發(fā)現的問題。至此，一個甲原來很難完成舉證責任的案件，訴訟走向開始向有利甲的方向發(fā)展。

【裁判結果】 經法院主持調解，雙方當事人自愿達成調解協議。乙返還甲已經繳納的定金。本案圓滿得到解決。

第四篇：從一起商品房預售合同糾紛案談購房定購單的性質

從一起商品房預售合同糾紛案談購房定購單的性質

于風衛(wèi)

上傳時間:2008-3-19

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[要點提示]

簽訂購房定購單是部分商品房買賣合同首步程序。本文針對購房定購單的性質及其和商品房買賣合同的關系，以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定進行了討論。

[案情]

原告（反訴被告）：李秀文。

被告（反訴原告）：河南永昌置業(yè)有限公司。

2006年4月27日，李秀文與永昌公司簽訂了《盛昌名門購房定購單》，約定李秀文定購永昌公司承建的位于洛陽市澗西區(qū)的盛昌名門A座17層07號商品房，建筑面積為31.24平方米；該定購單還約定：總房價為83973元、優(yōu)惠1％為83130元；李秀文交納定金5000元；李秀文應于2006年5月4日帶齊相關資料到盛昌名門銷售中心交付83130元房款，簽署格式《商品房買賣合同》。當日李秀文交納了購房定金人民幣5000元，永昌公司向其出具了收據。2006年5月15日，李秀文又付款25000元，永昌公司財務部門向李秀文出具了收據，并在收據上注明“盛昌名門A－17－07房款（分期）”。2007年1月5日李秀文向永昌公司繳納其余房款53130元時，永昌公司拒收，由此產生糾紛最終引發(fā)本訴。還查明，李秀文定購的商品房現處于竣工待售狀態(tài)。原告請求人民法院判令被告交付其定購的位于洛陽市澗西區(qū)的盛昌名門A座17層07號房一套。被告在庭審中提起反訴，請求人民法院依法解除原告與被告簽訂的《盛昌名門購房定購單》，并根據定金罰則，判令李秀文支付的5000元定金歸被告所有。

[審判]

洛陽市澗西區(qū)法院經審理后認為，原被告在平等自愿的基礎上簽訂了《盛昌名門購房定購單》，基本具備了買賣合同應具備的基本要件，該合同應受法律保護。購房定購單簽訂后，當日李秀文交納了購房定金人民幣5000元，永昌公司向其出具了收據。2006年5月4日李秀文沒有按約交納其余購房款并簽訂商品房買賣合同，已經構成違約；但李秀文在2006年5月15日到永昌公司又付購房款25000元時，永昌公司予以接受還出具了收據，并在收據上注明“盛昌名門A－17－07房款（分期）”，明確顯示被告已經同意了原告分期付款購房的行為，故原告違約的行為已被被告接受其第二筆購房款的事實否定。被告辯稱的其“財務部門沒有權利對付款方式進行變更，也不能說明我們同意給原告分期付款”的意見，與相關

法律的規(guī)定不符,屬于其內部管理范疇，不能對抗其他人。故被告“沒有認可原告分期付款購房”的辯解意見本院不予采信。被告永昌公司應當按照雙方在《盛昌名門購房定購單》承諾的價格，向原告李秀文交付其定購的商品房；李秀文應當繳清剩余款項。永昌公司反訴要求依法解除與李秀文簽訂的《盛昌名門購房定購單》、判令李秀文支付的5000元定金歸其所有，因永昌公司沒有證據證明李秀文具有導致商品房買賣合同不能成立的行為和事實，故永昌公司的反訴請求法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第十二條、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第五條之規(guī)定，判決被告(反訴原告)于判決生效后二十日內向原告(反訴被告)交付其定購的位于洛陽市澗西區(qū)安徽路東段路北盛昌名門A座17層07號商品房；原告(反訴被告)于本判決生效后二十日內向被告(反訴原告)支付其余購房款53130元。

[評析]

一、購房定購單的性質。

當前的法律理論對違反商品房定購單應如何承擔法律責任又沒有一個統一的認識，而司法實踐中則對此問題也是做法不一，歸根結底還是對購房定購單的性質沒有一個明確的認識。

購房定購單是商品房買賣雙方為了達到訂立商品房買賣合同目的而達成的一致意思表示。在通常情況下，其主要內容一般包括：（１）買賣雙方當事人的基本情況；（２）商品房的基本情況（如商品房位置、面積等）；（３）商品房價款計算及支付；（４）定金及其罰則；（５）簽署正式買賣合同的期限等。

從內容上來看，購房定購單僅僅是從合同，商品房買賣合同才是其主合同，它是為了保證商品房交易的正常進行而約定的。但是其中關于定金及其罰則的約定符合《擔保法》中立約定金的規(guī)定，《擔保法》解釋第一百一十五條對于定金的規(guī)定“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金”，由此條法律解釋的支撐，我們可以得出結論：不論主合同是否訂立，從合同中關于定金部分的約定是完全可以獨立存在的。

而購房定購單中關于商品房買賣主體、標的及價格的約定，則屬于商品房買賣雙方當事人擬訂立商品房買賣合同的基本內容，其內容遠遠超越了通常所認為的關于立約定金從合同的范圍，雖然其內容和主合同的主要內容有諸多相同的部分，但是不能因為從合同中立約定金可以獨立存在而認為整個從合同可以獨立存在。對此，筆者認為應當從商品房買賣雙方的立約目的來分析。買賣雙方的主要目的是為了進行商品房交易，而訂立購房定購單的目的是為了提前鎖定交易機會，以期將來某個時間按照定購單約定的條件簽訂商品房買賣合同。訂立購房訂購單的宗旨是為商品房買賣合同服務的，其中約定的內容應從屬于擬訂商品房買賣合同的主要內容，而不應超越它。如果主合同未能訂立，那么從合同中除定金以外的內容則失去了其存在的意義，當事人僅需按定金罰則處理即可，其他內容作廢。

因此，購房訂購單其在性質上應屬于商品房買賣合同的預約合同，從屬于商品房買賣合同。雖然其中關于定金部分的約定可以獨立存在，但是該類合同中關于商品房買賣合同基本內容部分的預約,則需依賴于主合同，即雙方擬訂立的商品房買賣合同。

二、雙方是否訂立主合同。

我們判決一個合同是否成立，不是看合同的名稱，而是其內容。本案原告在和被告簽訂了購房定購單后，未能在雙方約定的時間5月4日去簽訂主合同，即商品房買賣合同，此時，被告完全可以依定購單中的定金罰則不予退還原告的定金，并使定購單中關于擬訂商品房買賣合同主體、標的及價款部分的約定作廢。但是，當原告于5月15日到被告處依已作廢的定購單交付部分房款25000元時，被告不僅予以接受，而且還在收款收據中注明“分期”二字。

對此，筆者認為，該收據在本案中擔負著兩個作用，其一是收款證明的作用；其二則是合同的作用。因為在雙方已訂立購房定購單的前提下，原告向被告交款的行為是其對被告發(fā)出的新的要約，要約的內容則是原來雙方訂立的購房定購單中除定金以外的內容和所交的25000元，而被告接受房款的行為則是對原告所發(fā)要約的承諾。此時，雙方雖然沒有訂立形式上的書面商品房買賣合同，但是雙方之間已經形成了一個以購房定購單為基礎的商品房買賣合同，并且因原告的交款行為而已經開始履行。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，購房定購單可以認定為商品房購買合同應具備兩個條件：一個是具備商品房銷售合同的主要內容，一般包括合同主體、標的及價款；另一個則是出賣人已經按照約定收取了購房款，這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，只要起到證明合同已開始履行的作用即可。

因此，原被告雙方雖然沒有訂立形式上的書面商品房買賣合同即主合同，但是因定購單已包含了主合同的主要內容，而且被告已收受了原告的部分房款，可以將雙方所簽訂的定購單中的內容作為商品房買賣合同的內容來履行。

三、被告內部機構的意思表示是否有效。

原、被告雙方在簽訂購房訂購單時并沒有對付款方式作出任何約定，一般認為在沒有特別約定的情況下，應視為一次性付清，對此雙方均無異議。但是，在被告內部的財務部門收取了原告的房款，并注明“分期”后，雙方產生了不同意見。原告認為是雙方對合同付款方式的變更，而被告則認為其財務部門沒有權利對付款方式進行變更。

原、被告雙方作為簽訂合同的主體，被告的財務部門本無權代表其就合同的具體內容與原告或他人協商訂立、變更合同，但是本案的特殊性在于從合同中除定金外條款已失效的情況下，正是因為被告財務部門代表被告接受原告房款的行為，才使這些條款發(fā)生法律效力，而約定分期付款的行為與代表被告接受原告房款的行為是同時發(fā)生的，二者共同成為原被告要約承諾的內容。因此，被告辯稱的內容屬于其內部管理的范疇，而不能對抗他人，應當認定財務部門的行為即為被告的行為。（文中均為化名）

來源：中國法院網

第五篇：楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案[推薦]

楊珺訴東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案

裁判摘要

一、人民法院依法獨立行使審判權,在審理案件中以事實為根據,以法律為準繩。人民法院據以定案的事實根據,是指經依法審理查明的客觀事實.建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質量合格文件,在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據,對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力,如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實,并且該客觀事實確系建筑施工所致,則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。

二、除有特別約定外,房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定,房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的,人民法院應當予以支持。

原告：楊珺

被告：東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司 法定代表人：季國棟,該公司總經理

原告楊珺因與被告東臺市東盛房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱東盛房地產公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛,向江蘇省東臺市人民法院提起訴訟。原告楊珺訴稱：2006年3月25日,原告與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同,購買被告開發(fā)的東臺市水景灣10號樓A室房屋一套,并于同年5月至9月進行了精裝修。在裝修、居住過程中,原告發(fā)現房屋存在墻體裂縫、窗戶滲漏等問題,雖然被告得知后對裂縫及滲漏問題進行了多次處理,但仍未能根治修復,從而給原告造成了損失 隨后,南京東南建設工程安全鑒定有限公司對裂縫滲漏原因及修復方案進行了鑒定,認定墻體裂縫主要是因溫度變化時結構材料的不均勻收縮所致,屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致樓層溫度裂縫明顯,而墻體裂縫是窗戶部位產生滲漏的直接原因。故原告要求被告承擔修復房屋裂縫及相關費用的民事責任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

原告楊珺提交了如下證據：

1、原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂的商品房買賣合同、房屋產權證、住宅使用說明書、住宅質量保證書各一份,用以證明原被告之間存在買賣合同關系,且屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏、地基結構工程和主體結構工程都屬于被告的保修范圍。

2、照片16張、南京東南建設工程安全鑒定有限公司第SF207078-1號鑒定報告一份,用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋存在裂縫和滲漏的質量缺陷,且系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,屋面未做保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯,這種裂縫嚴重影響了原告楊珺對房屋的使用和觀瞻。鑒定報告還 對裂縫提出了整改及修復方案。

3、東臺市建筑工程質量監(jiān)督站出具的建設工程質量監(jiān)督報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告各一份,用以證明被告東盛房地產公司交付的房屋在工程設計上存在著建筑節(jié)能方面的質量缺陷,在合同中被告沒有載明此情況,在交付時亦未能告知。4、2007年8月13日和6月12日被告東盛房地產公司作出的關于東臺水景灣維修的說明和關于對業(yè)主反映有關質量問題的處理情況說明及其態(tài)度和建議,用以證明被告已進行了維修,但未能修復的事實。5、2007年12月30日建筑工程預算書,用以證明按照鑒定結論提出的整改修復方案產生的工程預算。

6、南京千都裝飾工程有限公司東臺分公司稅務登記證、營業(yè)執(zhí)照、裝飾工程合同書、收條、報修記錄表、情況反映及證人證言各一份,用以證明原告楊珺在房屋裝修期間,因被告東盛房地產公司對A室墻體進行二次修復,導致裝修工期延誤,補償裝修方違約金等共7100元。

7、中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出的建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》,用以證明對房屋修復整改所需的費用。

被告東盛房地產公司辯稱：被告交付給原告楊珺的房屋經竣工驗收合格,被告僅在保修期限內依據合同約定和法律規(guī)定承擔維修責任。被告的施工圖設計文件通過了有關行政部門審查,符合國家強制 性標準及規(guī)范的要求。屋面未做保溫屋符合設計要求和規(guī)定,不是被告的過錯。新建、增建屋面保溫層不屬于被告的法定義務。原告的主張沒有合同和法律規(guī)定上的依據,故請求駁回原告的訴訟請求。

被告東盛房地產公司提交了如下證據：

1、勘察單位質量評估報告、設計單位工程質量檢查報告、監(jiān)理單位工程質量評估報告、單位工程竣工驗收報告、單位工程交付竣工驗收證明書、建設工程質量監(jiān)督報告,用以證明該房屋通過了各方主體,包括政府的工程質量監(jiān)督部門的驗收,該工程按圖施工,符合設計要求,為質量合格工程,符合國家強制性標準及規(guī)范。

2、關于發(fā)布《住宅工程質量通病控制標準》的通知、《住宅工程質量通病控制標準》、《住宅工程常見質量通病防治措施手冊》,用以證明墻體砌體裂縫、滲漏屬于工程質量通病,2006年4月才將建筑節(jié)能列為強制性標準。3、20041226號施工圖設計審查報告、設計施工圖通用圖紙說明、原告楊珺所在房屋設計圖紙、建設工程抗震設防審查證書,用以證明被告東盛房地產公司交付原告的商品房及其施工圖紙符合國家的強制性規(guī)范,通過了有關行政部門的審核,屋面保溫層施工不是被告的法定義務。

4、東臺市規(guī)劃建設局東建發(fā)[2006]136號文件,用以證明江蘇省建筑節(jié)能強制性標準和強制性規(guī)程在東臺市是2006年6月1日起施行的,原告楊珺所訴的房屋在建筑時沒有節(jié)能要求。

東臺市人民法院一審查明： 2006年3月25日,原告楊珺與被告東盛房地產公司簽訂商品房買賣合同一份,該合同載明,原告購買被告開發(fā)的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣 10號樓A室房屋一套,房屋用途為居住,房屋總價款為441430元,《住宅質量保證書》作為合同的附件；出賣人自房屋交付使用之日起,按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任,在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題,出賣人應當履行保修義務,因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞,出賣人不承擔責任,但可協助維修,維修費用由購買人承擔。水景灣10號樓為疊加別墅,除去頂樓閣樓層后有4個結構層,為磚混結構,屋面未設臵保溫層,對此,被告向原告出售房屋時未予告知。該樓的設計單位為通州市建筑設計院,施工單位為通州市華建建筑安裝工程公司,監(jiān)理單位為通州市天元建設監(jiān)理咨詢有限公司。該樓于2005年4月1日開工, 2006年1月20日竣工。

2006年6月21日,原告楊珺領取了涉案房屋的房屋所有權證。在裝修、居住過程中,原告發(fā)現存在墻體多處裂縫、窗戶滲漏等問題,多次報修,被告東盛房地產公司多次派員維修,但均未能根本修復。

2007年9月3日,原告楊珺將被告東盛房地產公司訴至法院要求其修復房屋的裂縫。審理中,原告申請對墻體裂縫滲漏的原因及維修方案進行鑒定。2007年12月 11日,南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》(以下簡稱鑒定報告),其鑒定結論為：水景灣10號樓A室產生墻體裂縫的主要原因是溫度變化時結構材料的不均勻收縮所 致,屋面未做保溫屋和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯,上述裂縫對主體結構安全沒有影響,但嚴重影響觀瞻和使用功能。其整改修復方案為：

1、現有裂縫的修復方案：對內外貫通的裂縫可采用結構膠進行灌縫,對墻面粉刷層的裂縫,可鏟除原粉刷層,進行重新粉刷

2、防止裂縫繼續(xù)發(fā)展的處理方案：水景灣10號樓 A室的裂縫基本上都屬于溫度縫,當溫差較大時,房屋的裂縫發(fā)展會比較明顯,雖然溫度裂縫不影響主體結構的安全性能,但是會影響建筑的觀瞻和使用,因此,應該采取措施,降低溫度變化帶給建筑的損傷,考慮到10號樓A室的屋面未設臵保溫屋,建議拆除原屋面瓦,參照圖集蘇J9801-1／8新做保溫屋面 新保溫屋面各層做法如下：(1)原屋面瓦；(2)25厚1：2.5水泥砂漿摻107膠,內調16號鍍鋅鋼絲網一層；(3)40厚擠塑保溫板；(4)3ram厚高分子卷材 SBS一層；(5)20厚1:3水泥砂漿找平層；(6)鋼筋混凝土現澆屋面板。

2007年12月19日,原告楊珺向法院提出撤訴申請,同日法院作出(2007)東民一初字第1895號民事裁定書,裁定準許原告撤訴,同年12月21日,原告另訴要求被告東盛房地產公司承擔根治修復房屋裂縫滲漏及相關費用的民事責任,賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元。

2008年1月7日,原告楊珺申請對東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價進行評估。2008年7月9日,中國建設銀行股份有限公司江蘇省分行作出建蘇寧價[2008]213號《關于東臺市水景灣 10號樓A室房屋整改修復工程造價的鑒定意見》,結論為：原告位于東臺市水景灣10號樓A室房屋整改修復工程造價為35481.36元。本案一審的爭議焦點是：

1、被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋是否存在質量問題；

2、若存在質量問題,被告是否應當承擔民事責任；

3、若被告應當承擔民事責任,則應當承擔何種方式的民事責任。東臺市人民法院一審認為：

第一,被告東盛房地產公司出售給原告楊珺的房屋存在質量缺陷。

1、根據《中華人民共和國建筑法》(以下簡稱建筑法)第六十條、第六十二條的規(guī)定,竣工驗收的建筑工程的屋頂、墻面不得有滲漏、開裂等質量缺陷,且建筑工程實行質量保修制度。該法及國務院《建筑工程質量管理條例》(以下簡稱質量管理條例)未對“質量缺陷”作出進一步的解釋或規(guī)定。建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱房屋建筑工程質量保修,是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷,予以修復。本辦法所稱質量缺陷,是指房屋建筑工程的質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定 ”。參照該條規(guī)定,只要房屋建筑工程質量不符合法定標準以及合同目的,則可以認定存在質量缺陷。

2、根據建筑法第五十二條的規(guī)定,建筑工程勘察、設計、施工的質量必須符合國家有關建筑工程安全標準的要求,具體管理辦法由國務院規(guī)定。根據質量管理條例第三條、第十六條的規(guī)定,建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對建筑工程質量負責,建設單位在收到建設工程竣工報告后,應當組織對建筑工程質量負責的有關單位進行竣工驗收, 由勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署質量合格文件后,方可交付使用。在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中,建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件,以及勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位的質量合格文件,只能作為證據使用,對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。

3、本案中,原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題,這是一個客觀事實,并且該客觀事實經司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點,足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷,被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格,因此應當認定房屋質量合格的理由,不予采納。

第二,被告東盛房地產公司應當對本案的房屋質量缺陷承擔相應的民事責任。

1、如上所述,我國實行建筑工程質量保修制度。根據質量管理條例第四十條的規(guī)定,在正常使用條件下,房屋主體結構工程的保修期限為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限,房間和外墻面的防滲漏工程的保修期限為5年,保修期自竣工驗收合格之日起計算 根據司法鑒定結論,本案訟爭房屋的主體結構雖然不存在安全問題,但存在裂縫的質量缺陷,且出現了滲漏。原告楊珺在保修期內主張權利,應當予以支持。

2、根據《中華人民共和國產品質量法》第二條的規(guī)定,建設工程不適用該法,因此,原告主張的房屋質量缺陷責任應當適用建筑法律法規(guī)的規(guī)定以及民事法律的一般性規(guī)定。建筑法第五十八條、第六十條確定了由施工單位對建筑工程施工質量負責的一般原 則。質量管理條例第四十一條規(guī)定：“建設工程在保修范圍內和保修期限內發(fā)生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任 ”以上建筑法律法規(guī)的規(guī)定,旨在明確建筑工程質量的最終責任承擔者為施工單位。根據《中華人民共和國合同法》(以下簡稱合同法)第一百五十五條的規(guī)定,出賣人交付的標的物不符合質量要求的,買受人可以要求其承擔相應的違約責任。所以,原告向被告主張權利有法律規(guī)定上的依據。

3、本案中,被告交付給原告的房屋存在的質量缺陷比較隱蔽,經鑒定,質量缺陷的產生原因在房屋交付時即已存在,只是在交付后才被發(fā)現。在原、被告雙方簽訂的《住宅質量保證書》中,也約定了在房屋保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題,出賣人應當履行保修義務。綜合以上三點,原告有權主張被告承擔相應的民事責任。

第三,被告東盛房地產公司應當對房屋質量缺陷承擔修復責任。根據合同法第一百一十一條的規(guī)定,對于質量不符合約定的,買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同或賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔 ”本案中,被告交付給原告楊珺的房屋因出現裂縫滲漏質量問題嚴重影 響居住使用,原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任,依法應予支持,被告應當按照南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第 SF207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求,因該費用尚未實際發(fā)生,不予支持。關于原告要求被告賠償因裂縫滲漏造成的損失7100元,證據不足,不予支持。

據此,江蘇省東臺市人民法院依照最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第六十三條,合同法第六十一條、第一百一十一條、第一百五十四條、第一百五十五條,最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定,于2008年12月 14日判決：

一、被告東盛房地產公司于本判決生效之日起三個月內對屬于原告楊珺所有的坐落于東臺市原新東南路(現海陵南路)水景灣10號樓A室按南京東南建設工程安全鑒定有限公司作出的第SF207078-1號《東臺市水景灣10號樓A室裂縫原因及維修方案鑒定報告》中所明確的整改修復方案進行整改修復；

二、駁回原告楊珺的其他訴訟請求。

東盛房地產公司不服一審判決,向江蘇省鹽城市中級人民法院提起上訴,主要理由是：一審認定事實錯誤。上訴人提供的施工圖紙及竣工驗收文件等,能夠證明本案房屋設計施工通過了有關行政部門的強制性標準審查,被上訴人楊珺的屋面未設計、未設臵保溫層,符合當時的建筑標準和規(guī)范,故一審法院判決上訴人按鑒定報告方案修復房 屋裂縫滲漏,依據不足；被上訴人在購買該商品房時,上訴人已經依據相關規(guī)定提供了相應的圖紙及資料,雙方對房屋的結構、層次等在合同中作了明確的約定,房屋竣工交付時,上訴人也依據相關規(guī)定提供了驗收證明書及質量監(jiān)督報告等文件,被上訴人應當知道屋面未設臵保溫層的事實,故一審判決認定上訴人在售房和交房時未盡告知義務,無事實依據。請求二審查明事實,依法改判上訴人僅對室內裂縫部分承擔修復義務,并駁回被上訴人的其他訴訟請求

鹽城市中級人民法院經二審,確認了一審查明的事實。鹽城市中級人民法院二審認為：

上訴人東盛房地產公司與被上訴人楊珺簽訂房屋買賣合同,其應當保證出賣的房屋符合法律規(guī)定或者合同約定的質量,現上訴人交付給被上訴人的房屋出現墻體裂縫及滲漏問題,經專業(yè)部門鑒定,其主要原因系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致,而屋面未作保溫層和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。對此,上訴人作為房屋的出賣人,對其出售房屋存在的質量缺陷,依法應當承擔相應的修復義務,一審判決并無不當。

關于上訴人東盛房地產公司以交付的房屋通過了有關行政管理部門的強制性標準審查且通過了竣工驗收為由拒絕承擔相應責任的主張,法院認為,雖然上訴人交付的房屋從設計施工至竣工均經有關行政管理部門審核批準,未設臵保溫層符合當時的建筑標準和規(guī)范,但是上訴人交付給被上訴人楊珺的房屋存在明顯有質量缺陷,且已嚴重影響被上訴人對房屋的正常居住使用,其原因亦經相關專業(yè)部門鑒 定。上訴人提出的房屋通過標準審查僅是有關行政管理部門認定的事實,并不能據此否定房屋存在質量缺陷的客觀事實 故對上訴人的該上訴理由,不予采納。

上訴人東盛房地產公司認為,其已向被上訴人楊珺出具了房屋的相關圖紙資料,被上訴人應當知道屋面未設臵保溫層的事實。對此本院認為,房屋的圖紙資料屬于專業(yè)技術材料,沒有上訴人的相關告知,被上訴人僅憑常識,不可能得知房屋未設臵保溫層,即使被上訴人知道未設臵保溫層的事實,在上訴人交付房屋時,被上訴人也不可能知道未設臵保溫層會產生裂縫滲漏等問題。且本案中的房屋質量缺陷具有隱蔽性,被上訴人在使用過程中才得以發(fā)現，上訴人不能以訂立合同時所擁有的信息優(yōu)勢來免除保證房屋質量的法定責任。故上訴人的這一上訴理由,不予采納。

據此,鹽城市中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項之規(guī)定,于2009年5月 15日判決：

駁回上訴,維持原判。

本判決為終審判決。

2010年11月10日中華人民共和國最高人民法院公報[2010]第11期出版