第一篇：泛華工程有限公司西南公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司商品房預(yù)售合同糾紛案

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【裁判摘要】

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十三條的規(guī)定，公司可以設(shè)立分公司，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。因此，公司分支機(jī)構(gòu)于公司法人變更過(guò)程中是否已實(shí)際經(jīng)工商部門注銷完畢，不影響公司基于獨(dú)立法人資格行使其分支機(jī)構(gòu)所享有的民事權(quán)利、承擔(dān)其分支機(jī)構(gòu)所負(fù)有的民事義務(wù)。

最高人民法院

民事判決書(shū)

(2005)民一終字第85號(hào)

上訴人(原審被告)：泛華工程有限公司西南公司。

法定代表人：張濤，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：王萬(wàn)吉，北京市信杰律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳曉鶯，北京市信杰律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司。

法定代表人：楊超，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：陳志剛，重慶百君律師事務(wù)所律師。

委托代理人：孫渝，重慶百君律師事務(wù)所律師。

上訴人泛華工程有限公司西南公司(以下簡(jiǎn)稱泛華公司)與被上訴人中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司[以下簡(jiǎn)稱人壽(集團(tuán))公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案，重慶市高級(jí)人民法院于2005年7月29日作出(2005)渝高法民初字第13號(hào)民事判決，泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2006年1月18日進(jìn)行了開(kāi)庭審理。泛華公司的委托代理人王萬(wàn)吉、陳曉鶯，人壽(集團(tuán))公司的委托代理人陳志剛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理查明：人壽(集團(tuán))公司原名為中保人壽保險(xiǎn)有限公司，1996年 9月經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)立了中保人壽保險(xiǎn)有限公司重慶市分公司(以下簡(jiǎn)稱中保人壽重慶分公司)。1998年5月18日，泛華公司與中保人壽重慶分公司簽訂了《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定：泛華公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的重慶市渝中區(qū)新華路筷子街泛華大廈三區(qū) 9樓至28樓房屋14 400平方米和四區(qū)負(fù)一層車庫(kù)600平方米，共計(jì)15 000平方米以6624萬(wàn)元的價(jià)格預(yù)售給中保人壽重慶分公司。第一次繳付購(gòu)房款在合同簽字后付定金20萬(wàn)元；第二次在登記時(shí)付房款總額的20％(含定金)1325萬(wàn)元；第三次在工程進(jìn)行到第九層時(shí)付總價(jià)的10％，共計(jì)662萬(wàn)元；第四次在工程每上升五層時(shí)付總價(jià)的10％，共計(jì)662萬(wàn)元。泛華公司在1999年8月31日將竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋移交給中保人壽重慶分公司。該合同關(guān)于違約責(zé)任的約定為：合同簽訂后，雙方均不得擅自變更或撤銷，中保人壽重慶分公司如違反約定的期限延遲繳付房款，應(yīng)向泛華公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)的0．2‰累加計(jì)算；泛華公司如違反約定的期限延遲交移房屋，應(yīng)向中保人壽重慶分公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的0．2‰累加計(jì)算。合同簽訂后，泛華公司和中保人壽重慶分公司在重慶市房地產(chǎn)交易所辦理了預(yù)售合同登記，登記號(hào)為(98)預(yù)售(購(gòu))第0953號(hào)。1998年7

月6日至1999年1月11日，中保人壽重慶分公司分八次向泛華公司共計(jì)支付了5875萬(wàn)元的房款。

2003年2月12日，泛華公司向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司重慶市分公司(以下簡(jiǎn)稱中國(guó)人壽重慶分公司)發(fā)出《商品房入住通知》稱，現(xiàn)已按照中國(guó)人壽重慶分公司的變更要求及施工圖完全竣工，設(shè)備安裝已全部就位，并已調(diào)試完畢。請(qǐng)中國(guó)人壽重慶分公司即日起入住該樓，進(jìn)一步完善精裝修，盡快支付剩余房款，以便泛華公司盡早為中國(guó)人壽重慶分公司完善房屋產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土使用證。但是，泛華公司至今未向人壽(集團(tuán))公司提交泛華大廈通過(guò)竣工驗(yàn)收和消防驗(yàn)收并達(dá)到合格可以入住的證據(jù)。

2003年10月28日，中國(guó)人壽重慶分公司稱以郵件掛號(hào)的方式，向泛華公司送達(dá)了《關(guān)于催交我司購(gòu)買的辦公用房的公函》，但未向一審法院提交郵政送達(dá)的回執(zhí)單據(jù)。

目前，訟爭(zhēng)房屋已完成主體結(jié)構(gòu)建設(shè)，尚未竣工驗(yàn)收，不具備交付使用條件。

1999年3月，中保人壽保險(xiǎn)有限公司更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，同年4月，中保人壽重慶分公司更名為中國(guó)人壽重慶分公司。2003年6月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司獨(dú)家發(fā)起設(shè)立了中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司，同年8月，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司。2003年9月18日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司設(shè)立了中國(guó)人壽保險(xiǎn)股份有限公司重慶市分公司。2004年7月，人壽(集團(tuán))公司發(fā)文同意注銷中國(guó)人壽重慶分公司及其所屬分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，原中國(guó)人壽重慶分公司及其直屬機(jī)構(gòu)的相關(guān)債權(quán)債務(wù)由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)。

2005年2月，人壽(集團(tuán))公司在向一審法院提起訴訟的同時(shí)，申請(qǐng)對(duì)泛華大廈的房屋予以訴訟保全。一審法院于2005年 3月11日作出(2005)渝高法民初字第13號(hào)民事裁定書(shū)，查封了泛華大廈價(jià)值6624萬(wàn)元的房產(chǎn)。

2005年2月23日，人壽(集團(tuán))公司向一審法院提起訴訟稱：1998年5月18日，該公司下屬非法人營(yíng)業(yè)組織--中保人壽重慶分公司與泛華公司協(xié)商簽訂了購(gòu)買泛華公司開(kāi)發(fā)的重慶市渝中區(qū)民族路 15號(hào)泛華大廈部分房屋的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》。合同約定：中保人壽重慶分公司向泛華公司購(gòu)買泛華大廈三區(qū)9樓至 28樓房屋14 400平方米和四區(qū)600平方米車庫(kù)，共計(jì)15 000平方米。工程竣工交付時(shí)間為1999年8月31日。中保人壽重慶分公司應(yīng)分?jǐn)?shù)次向泛華公司支付購(gòu)房款 6624萬(wàn)元。鑒于泛華大廈三區(qū)共計(jì)29層，故竣工驗(yàn)收前中保人壽重慶分公司支付房款為總房款的70％，計(jì)4636．80萬(wàn)元。合同簽訂后，雙方辦理了預(yù)售合同登記，中保人壽重慶分公司超額支付購(gòu)房款共計(jì)5875萬(wàn)元。但至今為止，泛華公司仍未交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，構(gòu)成違約。購(gòu)房合同簽訂后，中保人壽保險(xiǎn)有限公司經(jīng)批準(zhǔn)變更為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，2003年6月中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為人壽(集團(tuán))公司，現(xiàn)人壽(集團(tuán))公司享有1998年5月18日購(gòu)房合同的全部權(quán)利。為此請(qǐng)求判令：1．泛華公司立即履行交房義務(wù)；2．泛華公司從逾期之日起至交房之日止向人壽(集團(tuán))公司支付違約金(截至2005年1月31日違約金為2543．62萬(wàn)元)；3．由泛華公司承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

泛華公司答辯稱：

一、人壽(集團(tuán))公司主體不適格。從人壽(集團(tuán))公司提交的現(xiàn)有證據(jù)來(lái)看，無(wú)法證明中國(guó)人壽重慶分公司已更名為人壽(集團(tuán))公司，人壽(集團(tuán))公司不是購(gòu)房合同的相對(duì)方，不享有購(gòu)房合同的權(quán)利。

二、即使人

壽(集團(tuán))公司主體適格，泛華公司申請(qǐng)中止案件審理的要求合理合法，本案應(yīng)中止審理。

三、關(guān)于實(shí)體問(wèn)題，對(duì)于交房泛華公司無(wú)異議，但對(duì)于違約金，人壽(集團(tuán))公司的請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效，泛華公司不予認(rèn)可。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，關(guān)于人壽(集團(tuán))公司是否屬于適格原告問(wèn)題。

1998年 5月18日，與泛華公司簽訂《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的中保人壽重慶分公司，系由原中保人壽保險(xiǎn)有限公司設(shè)立，原中保人壽保險(xiǎn)有限公司變更名稱為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司后，原中保人壽重慶分公司也變更名稱為中國(guó)人壽重慶分公司，其隸屬關(guān)系沒(méi)有變化?！吨腥A人民共和國(guó)公司法》第十三條規(guī)定，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。目前，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司又更名為人壽(集團(tuán))公司，且已下文注銷中國(guó)人壽重慶分公司，其相關(guān)債權(quán)債務(wù)由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)。因此，人壽(集團(tuán))公司以原告身份向泛華公司主張權(quán)利是正當(dāng)?shù)摹?/p>

關(guān)于人壽(集團(tuán))公司主張的違約金請(qǐng)求是否超過(guò)了訴訟時(shí)效的問(wèn)題。首先，本案違約金系基于泛華公司未按約履行交房義務(wù)的違約行為而產(chǎn)生的。按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽(集團(tuán))公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的0．2‰累加計(jì)算。從該約定內(nèi)容分析，延遲交房的違約金是根據(jù)違約行為持續(xù)發(fā)生的狀況而“累加計(jì)算”的，即相對(duì)于購(gòu)房方來(lái)講，主張自合同約定的逾期交房之日至實(shí)際交房之日的違約金，是雙方當(dāng)事人在合同中所確定的一個(gè)整體的合同權(quán)利，而不是按照違約的天數(shù)具體分割為若干分別計(jì)算訴訟時(shí)效的獨(dú)立的權(quán)利，購(gòu)房方可以在該項(xiàng)整體權(quán)利沒(méi)能實(shí)現(xiàn)時(shí)提出主張。如果將本案違約金請(qǐng)求權(quán)分割為若干獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，并以分別起算的訴訟時(shí)效予以限制，這必將改變本案雙方當(dāng)事人在合同中約定的“累加計(jì)算”的本意，違背當(dāng)事人意思自治的基本原則；其次，本案中雙方當(dāng)事人在合同中僅約定了違約金的計(jì)算方法，并沒(méi)有約定違約金的支付期限。對(duì)于沒(méi)有支付期限的債務(wù)，債權(quán)人任何時(shí)候都可以主張，只有當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行時(shí)，才能認(rèn)定債權(quán)人“知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到侵害”，訴訟時(shí)效才可依法起算；再次，就本案的實(shí)際情況而言，要求購(gòu)房方在房屋交付之前單獨(dú)就違約金債權(quán)提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，均不符合社會(huì)公眾在日常生活中所遵循的公序良俗?？傊?，泛華公司關(guān)于違約金債權(quán)應(yīng)當(dāng)按照違約時(shí)間分別計(jì)算訴訟時(shí)效的抗辯理由，因無(wú)現(xiàn)行法律、司法解釋明文規(guī)定的支持，不予采納。

綜上，人壽(集團(tuán))公司與泛華公司簽訂的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》符合法律規(guī)定，系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。泛華公司應(yīng)當(dāng)按照合同忠實(shí)履行義務(wù)，避免因違約造成其損失的擴(kuò)大。人壽(集團(tuán))公司的訴訟請(qǐng)求及其理由成立，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：(一)泛華公司在判決生效后三十日內(nèi)按雙方簽訂的《重慶市商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》將驗(yàn)收合格的泛華大廈三區(qū)9樓至28樓房屋14 400平方米和四區(qū)600平方米車庫(kù)交付人壽(集團(tuán))公司，并辦理有關(guān)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。(二)泛華公司在判決生效后立即向人壽(集團(tuán))公司支付截止 2005年1月31日的逾期交房違約金 2543．62萬(wàn)元，并按每日6624萬(wàn)元的 0．2‰向人壽(集團(tuán))公司支付從2005年2月1日起至履行本判決第一項(xiàng)交房義務(wù)時(shí)止的逾期交房違約金。案件受理費(fèi)430 960元、保全費(fèi)331 720元，共計(jì)762 680元，由泛華公司負(fù)擔(dān)。

泛華公司不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判駁回

人壽(集團(tuán))公司的訴訟請(qǐng)求并由人壽(集團(tuán))公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。主要理由是：1．一審判決關(guān)于人壽(集團(tuán))公司享有本案訴訟主體資格的認(rèn)定錯(cuò)誤，人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)不足以證明其享有《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的權(quán)利，其無(wú)權(quán)提起本案的訴訟。據(jù)2005年5月18日，重慶市工商行政管理局出具的工商查詢記錄表明，截至該日，中國(guó)人壽重慶分公司仍為合法存續(xù)的經(jīng)過(guò)工商登記的法人分支機(jī)構(gòu)，并未辦理注銷、撤銷及主體資格變更等手續(xù)。人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)，不能表明人壽(集團(tuán))公司合法承繼了中保人壽重慶分公司的債權(quán)債務(wù)，及人壽(集團(tuán))公司合法享有中保人壽重慶分公司在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的權(quán)利。人壽(集團(tuán))公司提供的證據(jù)自相矛盾，無(wú)法體現(xiàn)中保人壽重慶分公司的債權(quán)債務(wù)究竟由誰(shuí)承擔(dān)。2．一審判決認(rèn)定泛華公司違約并判今泛華公司承擔(dān)違約責(zé)任錯(cuò)誤。其一，根據(jù)人壽(集團(tuán))公司提供的泛華公司及中國(guó)人壽重慶分公司的往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房時(shí)間達(dá)成了新的約定，泛華公司并不存在違約行為。本案訟爭(zhēng)房屋于1998年年底已主體封頂，1999年8月竣工并經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格，泛華公司已經(jīng)具備依約交付房屋的條件，但因泛華公司前任法定代表人被撤銷職務(wù)后，拒不交出全部工程資料，故泛華公司無(wú)法調(diào)取相應(yīng)的證據(jù)。泛華公司在一審期間已向法院提出《調(diào)查取證申請(qǐng)書(shū)》，但一審法院未予理睬。人壽(集團(tuán))公司提出變更設(shè)計(jì)的要求是導(dǎo)致泛華公司未能按照《重慶市商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定時(shí)間交付房屋的根本原因。中國(guó)人壽重慶分公司出具的《關(guān)于催交我司購(gòu)買的辦公用房的公函》表明，雙方已就房屋交付的時(shí)間形成了新的合意，人壽(集團(tuán))公司不能再按照《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的約定主張泛華公司違約。其二，假設(shè)泛華公司違約，人壽(集團(tuán))公司主張的違約金也已超過(guò)訴訟時(shí)效，已喪失勝訴權(quán)。《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定廠明確的履行期限，即1999年9月1日起泛華公司應(yīng)當(dāng)給付違約金，本案違約金是有給付期限的。自約定交付房屋之日起至今近六年時(shí)間，人壽(集團(tuán))公司從未催促泛華公司交付房屋，更未主張過(guò)違約金，故人壽(集團(tuán))公司主張的違約金已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，法律不應(yīng)保護(hù)。

人壽(集團(tuán))公司當(dāng)庭答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。主要理由：1．人壽(集團(tuán))公司主體適格。2．《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定泛華公司于1999年8月31日交付的房屋應(yīng)為竣工驗(yàn)收合格的房屋，而不是主體封頂即可。人壽(集團(tuán))公司所發(fā)的兩份函件本意為催交房屋，與變更交房時(shí)間非同一概念，雙方從未就交房條件進(jìn)行過(guò)變更。3．《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》未約定違約金的支付時(shí)間，故應(yīng)從發(fā)生爭(zhēng)議之日，即2003年10月28日和2004年4月13日，人壽(集團(tuán))公司分別發(fā)函至泛華公司催收房屋遭到拒絕之日開(kāi)始起算訴訟時(shí)效。

本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：其

一、人壽(集團(tuán))公司的訴訟主體資格問(wèn)題；其

二、違約責(zé)任的認(rèn)定及人壽(集團(tuán))公司主張違約金是否超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題。

(一)人壽(集團(tuán))公司的訴訟主體資格問(wèn)題。

經(jīng)審查，本案所涉《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的一方簽約主體為中保人壽重慶分公司。該公司系屬中保人壽保險(xiǎn)有限公司設(shè)立的分公司。1999年3月22日，經(jīng)中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，中保人壽保險(xiǎn)有限公司更名為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，隨之，作為中保人壽保險(xiǎn)有限公司分公司的中保人壽重慶分公司亦于同年4月20日變更公司名稱為中國(guó)人壽重慶分公司。2003年 7月8日，中

國(guó)人壽保險(xiǎn)公司再次更名為人壽(集團(tuán))公司。上述事實(shí)表明，人壽(集團(tuán))公司與本案簽約主體中保人壽重慶分公司的總公司中保人壽保險(xiǎn)有限公司僅為變更前后公司名稱的差異，實(shí)系同一法人。人壽(集團(tuán))公司變更設(shè)立后，中國(guó)人壽重慶分公司雖未因之變更相應(yīng)名稱，但2004年7月14日，人壽(集團(tuán))公司向重慶市工商行政管理局出具《關(guān)于注銷原中國(guó)人壽重慶市分公司及其所屬分支機(jī)構(gòu)的函》，申請(qǐng)注銷中國(guó)人壽重慶分公司，同時(shí)表明原中國(guó)人壽重慶分公司及所屬分支機(jī)構(gòu)的相關(guān)債權(quán)債務(wù)由該公司承擔(dān)。人壽(集團(tuán))公司申請(qǐng)注銷中國(guó)人壽重慶分公司的行為，屬公司基于經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要對(duì)其分支機(jī)構(gòu)的變更調(diào)整。根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》第十三條的規(guī)定，公司可以設(shè)立分公司，分公司不具有企業(yè)法人資格，其民事責(zé)任由公司承擔(dān)。因此，公司分支機(jī)構(gòu)于法人變更過(guò)程中是否已實(shí)際經(jīng)工商注銷完畢，不影響公司基于獨(dú)立法人性質(zhì)行使對(duì)其分支機(jī)構(gòu)所享有的民事權(quán)利和民事義務(wù)。人壽(集團(tuán))公司于本案中以原告身份向泛華公司主張《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》項(xiàng)下的合同權(quán)利符合法律規(guī)定。泛華公司上訴提出的截至2005年5月18日，中國(guó)人壽重慶分公司未辦理注銷手續(xù)，仍為合法存續(xù)的法人分支機(jī)構(gòu)，人壽(集團(tuán))公司不具備合法訴訟主體資格，無(wú)權(quán)提起本案訴訟的主張，與事實(shí)不符，亦無(wú)法律根據(jù)。一審判決認(rèn)為人壽(集團(tuán))公司屬于本案適格原告，認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確，予以維持。

(二)違約責(zé)任的認(rèn)定及人壽(集團(tuán))公司主張違約金是否超過(guò)訴訟時(shí)效問(wèn)題。

本案雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》約定，泛華公司應(yīng)在1999年 8月31日將竣工并驗(yàn)收合格的房屋移交給中保人壽重慶分公司。泛華公司上訴提出，根據(jù)泛華公司與中國(guó)人壽重慶分公司的往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房時(shí)間達(dá)成了新的約定，泛華公司不存在違約行為。經(jīng)審查，中國(guó)人壽重慶分公司分別于2003年 10月28日及2004年4月13日，向泛華公司發(fā)出兩份函件，名稱為《關(guān)于催交我司購(gòu)買的辦公用房的公函》。其中2004年4月13日函件的郵政送達(dá)回執(zhí)單據(jù)上載明泛華公司拒收。該函件內(nèi)容為中國(guó)人壽重慶分公司基于函發(fā)之日，泛華公司仍未完成工程竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收和環(huán)境配套設(shè)施的整治工作的現(xiàn)狀，為避免損失繼續(xù)擴(kuò)大而要求泛華公司盡快依約交付竣工驗(yàn)收合格房屋的催告。未見(jiàn)雙方于此函件中對(duì)房屋交付期限存有明確具體的合意變更，且于此之外泛華公司亦沒(méi)有再提供其他形式的證據(jù)證明其主張的本案雙方當(dāng)事人就訟爭(zhēng)房屋交付時(shí)間存在協(xié)商一致的變更，因此，泛華公司的上述主張與事實(shí)不符，不予支持。泛華公司上訴亦提出，本案訟爭(zhēng)房屋于1999年8月竣工并經(jīng)結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格，已具備依約交付的條件及人壽(集團(tuán))公司提出變更設(shè)計(jì)的要求是導(dǎo)致泛華公司未能按照約定時(shí)間交付房屋的根本原因兩項(xiàng)主張，作為其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯理由。經(jīng)查，自本案訴訟伊始，泛華公司一直未能就訟爭(zhēng)房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收合格及人壽(集團(tuán))公司于合同履行過(guò)程中存在不符合合同約定的設(shè)計(jì)變更提供有效證據(jù)。對(duì)此，泛華公司主張系由其前任法定代表人隱匿工程資料導(dǎo)致其舉證不能所致。泛華公司法定代表人的變更屬于其公司內(nèi)部人員的調(diào)整變化，在公司依法存續(xù)期間，法定代表人的更迭不構(gòu)成影響公司民事責(zé)任承擔(dān)的法定抗辯理由，故泛華公司該項(xiàng)上訴主張亦不能成立。

按照雙方當(dāng)事人在《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》中的約定，泛華公司如違反約定的期限延遲移交房屋，應(yīng)向人壽(集團(tuán))公司繳納違約金，違約金每日按房?jī)r(jià)款的 0．2‰累加計(jì)算。泛華公司上訴提出人壽(集團(tuán))公司從未催促泛華公

司交付房屋，其關(guān)于違約金的主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效，不應(yīng)支持。結(jié)合本案查明事實(shí)分析，人壽(集團(tuán))公司購(gòu)買泛華大廈的目的系為解決辦公用房之需，因泛華公司一直未能交付訟爭(zhēng)房屋，人壽(集團(tuán))公司至今仍于他處租賃房屋辦公。于此情形下，依泛華公司的上訴主張人壽(集團(tuán))公司于房屋交付期限屆至后長(zhǎng)期不主張權(quán)利，既不符合本案《商品房預(yù)售(預(yù)購(gòu))合同》的訂立目的，亦有違常理。且泛華公司于上訴請(qǐng)求中一方面主張，根據(jù)相互往來(lái)函件，雙方已對(duì)交房期限達(dá)成了新的變更，另一方面又認(rèn)為雙方對(duì)交房事宜從來(lái)沒(méi)有協(xié)商過(guò)，人壽(集團(tuán))公司從未催促過(guò)泛華公司交付房屋。該兩項(xiàng)上訴主張，前后表述矛盾，本院不予采信。2004年4月14日，中國(guó)人壽重慶分公司向泛華公司發(fā)出《關(guān)于催交我司購(gòu)買的辦公用房的公函》的函件，要求泛華公司于 2004年6月底前交付竣工驗(yàn)收合格的房屋，對(duì)此泛華公司予以拒收，此時(shí)應(yīng)視為權(quán)利人主張權(quán)利而義務(wù)人拒絕履行義務(wù)，權(quán)利人始知其權(quán)利遭到侵害，訴訟時(shí)效應(yīng)從此發(fā)生爭(zhēng)議之日起計(jì)算。故泛華公司關(guān)于本案違約金債權(quán)已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效的上訴主張，與事實(shí)不符亦無(wú)法律依據(jù)，不予支持。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。泛華公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如逾期不履行本判決確定之金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。二審案件受理費(fèi)430 960元，由泛華工程有限公司西南公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 馮小光

代理審判員 關(guān) 麗

代理審判員 張穎新

二00七年五月十四日

書(shū) 記 員 虞文君

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第二篇：廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案

廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司與福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房包銷合同糾紛案

（2005年9月19日中華人民共和國(guó)最高人民法院民事判決書(shū)(2005)民一終字第51號(hào)）

裁判摘要：當(dāng)事人簽訂的合同中，對(duì)某一具體事項(xiàng)使用了不同的詞語(yǔ)進(jìn)行表述，在發(fā)生糾紛后雙方當(dāng)事人對(duì)這些詞語(yǔ)的理解產(chǎn)生分歧的，人民法院在審判案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同全文、雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)往來(lái)的全過(guò)程，對(duì)當(dāng)事人訂立合同時(shí)的真實(shí)意思表示作出判斷，在此基礎(chǔ)上根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用的原則，對(duì)這些詞語(yǔ)加以解釋。不能簡(jiǎn)單、片面地強(qiáng)調(diào)詞語(yǔ)文義上存在的差別。

上訴人（原審原告、原審反訴被告）：廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司，住所地福建省廈門市鷺江道海光大廈23樓。

法定代表人：許騰輝，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：于寧杰，福建天澤廣業(yè)律師事務(wù)所律師。

委托代理人：鄭水園，福建天衡聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、原審反訴原告）：福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地福建省福州市鼓樓區(qū)東街33號(hào)武夷中心10層。

法定代表人：李立明，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：吳妙華，福建君立律師事務(wù)所律師。

委托代理人：張健，福建君立律師事務(wù)所北京分所律師。

上訴人廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱東方公司）與上訴人福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱實(shí)華公司）因商品房包銷合同糾紛一案，不服福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭于2005年7月28日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人東方公司的委托代理人于寧杰、鄭水園，上訴人實(shí)華公司的委托代理人吳妙華、張健到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院經(jīng)審理查明：2003年8月，東方公司與實(shí)華公司簽訂了一份《房產(chǎn)包銷合同》，雙方約定：

一、實(shí)華公司將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的“實(shí)華公寓”樓盤全部交由東方公司包銷，該樓盤建筑面積93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，車位224個(gè)。

二、包銷權(quán)限：東方公司作為該物業(yè)的包銷商，全權(quán)負(fù)責(zé)該樓盤的銷售及銷售過(guò)程中的廣告實(shí)施及整個(gè)樓盤園林景觀、綠化的設(shè)計(jì)施工。

三、包銷期限：自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，車位包銷期限為42個(gè)月。

四、包銷保證金：東方公司應(yīng)向?qū)嵢A公司支付200萬(wàn)元人民幣的包銷保證金。在本合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)，支付第一期保證金100萬(wàn)元，余下100萬(wàn)元待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金并終止合同。上述保證金在房屋銷售和交房后退還。

五、包銷底價(jià)及包銷利潤(rùn)：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，車位7萬(wàn)元／個(gè)，合同銷售價(jià)超出上述底價(jià)的溢價(jià)部分，作為東方公司的包銷利潤(rùn)全部歸其所有。

六、雙方的權(quán)利義務(wù)：實(shí)華公司在東方公司售樓人員填定合同后，最終對(duì)售樓合同簽章確認(rèn)（合同樣本經(jīng)實(shí)華公司認(rèn)可后生效）；東方公司在《商品房預(yù)售許可證》下達(dá)之日起45天內(nèi)，景觀綠化投入量達(dá)20%，半年內(nèi)達(dá)40%，一年內(nèi)達(dá)80%，一年半內(nèi)投入量達(dá)100%。

七、包銷業(yè)績(jī)確認(rèn)：購(gòu)房人與實(shí)華公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于總房款的30%，按揭付款在銀行正式收件前，即確認(rèn)成交，計(jì)入東方公司業(yè)績(jī)，但東方公司不得就該部分溢價(jià)款主張權(quán)利。銀行正式收件后，則按本合同約定執(zhí)行。

八、包銷進(jìn)度及期限：第一階段，東方公司在取得預(yù)售許可證后60天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的20%的銷售業(yè)績(jī)。第二階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后180天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的50%的銷售業(yè)績(jī)。第三階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后240天內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的60%的銷售業(yè)績(jī)。第四階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后15個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的70％的銷售業(yè)績(jī)。第五階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后18個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的85％的銷售業(yè)績(jī)。第六階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后24個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的95%的銷售業(yè)績(jī)。第七階段，東方公司保證在預(yù)售許可證頒發(fā)后30個(gè)月內(nèi)完成已取得預(yù)售許可證樓體銷售面積的100％的銷售業(yè)績(jī)。第八階段，車位自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起三年零六個(gè)月完成80%的銷售業(yè)績(jī)。

九、違約事項(xiàng)：實(shí)華公司應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，否則逾期三個(gè)月，實(shí)華公司應(yīng)雙倍返還東方公司已付保證金，東方公司有權(quán)終止合同，或繼續(xù)履約。

合同簽訂后，東方公司于2003年7月23日向?qū)嵢A公司支付了第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，并委托他人進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)、綠化施工和廣告發(fā)布，投入費(fèi)用達(dá)603100元。實(shí)華公司分別于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得該樓盤19幢樓體的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司對(duì)實(shí)華公司遲延辦理《商品房預(yù)售許可證》未提出異議，但對(duì)銷售業(yè)績(jī)計(jì)算起始日及其確定的開(kāi)盤日期提出異議。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司召開(kāi)“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)，并形成福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。該紀(jì)要第一條載明：實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》。實(shí)華公司根據(jù)“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況，分批申辦《商品房預(yù)售許可證》，并將分批所取得的《商品房預(yù)售許可證》提供給東方公司；實(shí)華公司以實(shí)際所取得預(yù)售樓盤幢數(shù)考核東方公司銷售業(yè)績(jī)。在此期間，東方公司與部分購(gòu)房者簽訂了《商品房預(yù)售合同》，并收取了部分購(gòu)房者的定金。此外，實(shí)華公司與東方公司還對(duì)部分房產(chǎn)的售價(jià)、購(gòu)房款的銀行按揭貸款及銷售業(yè)績(jī)的確認(rèn)等問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，雙方以函件形式進(jìn)行過(guò)協(xié)商。

2004年3月30日，福州市房地產(chǎn)管理局分別致函實(shí)華公司與東方公司，函稱：根據(jù)購(gòu)房者的投訴，實(shí)華公司與東方公司簽訂了商品房包銷合同。經(jīng)查，東方公司未在該局進(jìn)行房地產(chǎn)中介企業(yè)資質(zhì)登記備案，根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》和《福建省房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，凡沒(méi)有取得房地產(chǎn)中介企業(yè)資格的企業(yè)不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，請(qǐng)兩公司終止雙方簽訂的商品房包銷合同。同日，實(shí)華公司函告東方公司，除依照福州市房地產(chǎn)管理局通知必須終止《房產(chǎn)包銷合同》外，東方公司未按合同約定支付第二筆保證金，實(shí)華公司可以終止合同。東方公司收到實(shí)華公司解除合同的通知后直至起訴前未提出異議。2004年7月29日，福州市房地產(chǎn)管理局致函東方公司和實(shí)華公司，撤銷了其2004年3月30日向上述兩公司的致函。

東方公司于2004年10月27日以實(shí)華公司嚴(yán)重違約、應(yīng)承擔(dān)全部違約責(zé)任為由，將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元人民幣；請(qǐng)求判令實(shí)華公司退還東方公司包銷保證金100萬(wàn)元，并由實(shí)華公司承擔(dān)本案所發(fā)生的一切訴訟費(fèi)用。實(shí)華公司辯稱，東方公司的違約是導(dǎo)致《房產(chǎn)包銷合同》終止和無(wú)法繼續(xù)履行的主要原因，實(shí)華公司對(duì)此并無(wú)過(guò)錯(cuò)；東方公司要求實(shí)華公司賠償經(jīng)濟(jì)損失5000萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，既然雙方簽訂的《房產(chǎn)包銷合同》已于2004年3月30日終止，東方公司則不得依據(jù)已經(jīng)終止的合同主張未實(shí)際包銷房產(chǎn)的可得利益；東方公司要求返還包銷保證金100萬(wàn)元違背了《房產(chǎn)包銷合同》的約定。據(jù)此，實(shí)華公司請(qǐng)求駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求。

實(shí)華公司在一審中提起反訴，請(qǐng)求判決實(shí)華公司與東方公司簽訂的《房產(chǎn)包銷合同》已經(jīng)依約終止；判決實(shí)華公司對(duì)東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元不予返還；判決東方公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。東方公司辯稱，雙方約定的全額支付包銷保證金的條件沒(méi)有成立，根據(jù)包銷合同第十條約定，實(shí)華公司應(yīng)于2003年11月30日辦妥全部的《商品房預(yù)售許可證》，直至2004年2月和3月實(shí)華公司才辦好部分房屋的預(yù)售許可證，合同約定的交房時(shí)間是2005年6月，而實(shí)際交房是2005年8月，由于實(shí)華公司沒(méi)有履行辦理預(yù)售許可證的義務(wù)，導(dǎo)致東方公司無(wú)法履行保證金的交付義務(wù)；由于實(shí)華公司的違約行為，導(dǎo)致東方公司的綠化設(shè)計(jì)和綠化施工無(wú)法進(jìn)行；福州市房地產(chǎn)管理局的通知從形式到內(nèi)容均違法，對(duì)當(dāng)事人不具有強(qiáng)制力，該局已自行撤銷了該行政行為，故應(yīng)駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求。

一審法院審理認(rèn)為：從東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷合同》中對(duì)包銷期限、包銷保證金以及違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，東方公司應(yīng)當(dāng)自第一份預(yù)售許可證頒發(fā)后即支付第二筆包銷保證金。如果將包銷保證金的支付時(shí)間理解為全部預(yù)售許可證頒發(fā)之后，顯然與約定保證金的目的和保證金的屬性相悖。實(shí)華公司未在《房產(chǎn)包銷合同》的約定時(shí)間內(nèi)辦妥實(shí)華公寓樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，東方公司未選擇解除合同，也未請(qǐng)求實(shí)華公司雙倍支付包銷保證金，而是選擇了繼續(xù)履行合同，即應(yīng)履行合同約定的支付第二筆包銷保證金的義務(wù)。東方公司在接到實(shí)華公司通知后，未在第一次《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起約定的時(shí)間內(nèi)支付第二筆包銷保證金，實(shí)華公司依合同約定可以行使解除合同的權(quán)利。依據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定，東方公司未如期支付包銷保證金，實(shí)華公司可以終止合同并沒(méi)收東方公司已交的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元?！斗慨a(chǎn)包銷合同》終止前，東方公司已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)，可依照合同的約定，予以計(jì)算包銷溢價(jià)。合同終止后，原合同約定的內(nèi)容均不發(fā)生法律效力，即不依原合同約定計(jì)算包銷溢價(jià)。東方公司主張實(shí)華公司違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)退還包銷保證金，并賠償合同解除時(shí)未包銷部分房產(chǎn)溢價(jià)損失的請(qǐng)求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。實(shí)華公司反訴東方公司未按約支付第二筆包銷保證金，致雙方簽訂的合同終止，其已支付的第一筆包銷保證金不予返還的請(qǐng)求有理，應(yīng)予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第一款第七項(xiàng)、第九十三條、第九十六條第一款、第九十七條的規(guī)定，遂判決：

一、東方公司與實(shí)華公司簽訂的《房產(chǎn)包銷合同》從2004年3月30日起就已解除的事實(shí)予以確認(rèn)；

二、東方公司已經(jīng)支付給實(shí)華公司的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元不予返還；

三、實(shí)華公司應(yīng)支付給東方公司在《房產(chǎn)包銷合同》解除前，已簽訂《商品房預(yù)售合同》、交納定金，并在《房產(chǎn)包銷合同》解除后實(shí)際支付首期款的部分房產(chǎn)的溢價(jià)3776604.8元；

四、駁回東方公司的其他訴訟請(qǐng)求。本訴案件受理費(fèi)265010元，由東方公司負(fù)擔(dān)240010元，實(shí)華公司負(fù)擔(dān)25000元；反訴案件受理費(fèi)15010元，由東方公司負(fù)擔(dān)。

東方公司與實(shí)華公司均不服一審判決，向本院提起上訴。

東方公司上訴稱：第一、一審法院以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司有權(quán)解除合同，認(rèn)定事實(shí)和適用法律均有錯(cuò)誤。根據(jù)合同約定，東方公司支付第二筆100萬(wàn)元包銷保證金的期限是包銷樓盤的預(yù)售許可證頒發(fā)之日起一個(gè)月，一審判決已經(jīng)認(rèn)定實(shí)華公司直至違約終止合同履行時(shí)，尚未取得全部樓盤的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。保證金是履行全部樓盤包銷義務(wù)的保證，而取得全部樓盤的預(yù)售許可證是包銷合同能夠全部履行的前提。根據(jù)合同約定，實(shí)華公司未能在2003年11月30日前辦妥預(yù)售許可證，東方公司有權(quán)解除合同，而東方公司不行使解除權(quán)并不等于支付保證金的條件也同時(shí)改變。因此，一審判決東方公司應(yīng)當(dāng)履行合同約定的支付第二筆包銷保證金的義務(wù)，違反法律規(guī)定。第二、一審判決認(rèn)定該合同符合約定的解除條件，違背事實(shí)和法律。實(shí)華公司通知解約的理由是房管部門要求解約和東方公司未支付第二筆包銷保證金，東方公司收到該通知后即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房管局已正式發(fā)文撤銷了該通知。實(shí)華公司作為違約一方，根本不享有通知對(duì)方解約的權(quán)利，且東方公司已在時(shí)效內(nèi)提起訴訟，故一審判決認(rèn)定東方公司未提出異議，與事實(shí)不符。此外，合同解除必須具備法定條件，將一方當(dāng)事人未提出異議作為符合約定解除條件的理由沒(méi)有依據(jù)。第三，一審判決關(guān)于東方公司實(shí)際銷售事實(shí)的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審期間，東方公司提交了廈門宏隆升房地產(chǎn)代理有限公司出具的有關(guān)房屋實(shí)際銷售情況的相關(guān)證據(jù)，并提交了315套住宅和51戶店面的定金收據(jù)，還申請(qǐng)法院對(duì)商品房預(yù)售登記的情況進(jìn)行了調(diào)查。實(shí)華公司對(duì)此未提交任何反證，并對(duì)定金收據(jù)等證據(jù)當(dāng)庭確認(rèn)。故一審判決認(rèn)定實(shí)際銷售184套住宅和41戶店面的情況不符合事實(shí)。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決；2.依法改判實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償東方公司損失5000萬(wàn)元，退還東方公司所付包銷保證金100萬(wàn)元，駁回實(shí)華公司的反訴請(qǐng)求；3.一、二審訴訟費(fèi)用均由被上訴人承擔(dān)。

實(shí)華公司上訴稱：一審判決東方公司可以對(duì)合同終止前已經(jīng)與他人簽訂商品房預(yù)售合同并收取定金的部分房產(chǎn)計(jì)算包銷溢價(jià)，與《房產(chǎn)包銷合同》第八條的約定是自相矛盾的。根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》的約定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款必須同時(shí)具備兩個(gè)條件：一是與他人簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》的其他條款規(guī)定，東方公司主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款還必須完成整個(gè)樓盤的全部廣告和景觀綠化并承擔(dān)其所需的一切費(fèi)用，以及支付第二筆保證金100萬(wàn)元等。但根據(jù)一審查明的事實(shí)，東方公司在《房產(chǎn)包銷合同》終止前，僅簽訂了部分《商品房預(yù)售合同》，并未依約收取已簽《商品房預(yù)售合同》部分30%的首付款，也沒(méi)有依約履行整個(gè)樓盤的銷售廣告及景觀綠化等合同義務(wù)，根本不具備主張已售房產(chǎn)的溢價(jià)款的條件。據(jù)此請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第三項(xiàng)并改判駁回東方公司的訴訟請(qǐng)求；2.判令東方公司承擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

本院二審查明：

一、東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司關(guān)于第一批《商品房預(yù)售許可證》已經(jīng)辦妥的通知后，當(dāng)日即向?qū)嵢A公司提出書(shū)面異議，明確指出：“該《商品房預(yù)售許可證》僅為實(shí)華?藍(lán)灣雅境樓盤的部分許可證，而非全部。”

二、2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司在“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”中，經(jīng)雙方協(xié)商，對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”的時(shí)間和東方公司支付第二筆保證金的時(shí)間未明確約定。

三、截止2005年8月5日，實(shí)華公司承認(rèn)由東方公司實(shí)際銷售的住宅189套、店面42戶，按照《房產(chǎn)包銷合同》中雙方約定計(jì)算房屋銷售溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法，東方公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售溢價(jià)為3896074元。此外，雙方還一致確認(rèn)：由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單而合同實(shí)際履行的有住宅65套、店面2戶；由東方公司收取定金但實(shí)華公司沒(méi)有出具合同簽收單并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的有住宅58套、店面7戶。

本院二審查明的其他事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為：東方公司與實(shí)華公司在本案二審中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有以下三點(diǎn)：

第一，實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就。東方公司認(rèn)為，由于實(shí)華公司直至“違約終止合同履行時(shí)”尚未能取得全部樓盤的預(yù)售許可證，故東方公司支付第二筆包銷保證金的條件一直未成就。實(shí)華公司認(rèn)為，根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定：“??余下100萬(wàn)元人民幣待《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起一個(gè)月內(nèi)付清。逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，甲方（實(shí)華公司）有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止本合同?！倍谝黄凇渡唐贩款A(yù)售許可證》于2004年2月12日頒發(fā)，東方公司也于2004年2月19日知道了頒發(fā)的事實(shí)，故東方公司應(yīng)當(dāng)在2004年3月19日之前支付第二筆保證金。

東方公司與實(shí)華公司關(guān)于合同終止條件是否已經(jīng)成就的爭(zhēng)議，緣起于雙方對(duì)“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的不同理解。根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)支付第二筆包銷保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止該合同。這里強(qiáng)調(diào)“頒發(fā)之日”的《商品房預(yù)售許可證》是指整個(gè)樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，還是指單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，僅憑該條款中的文字表述尚難以準(zhǔn)確判定。在《房產(chǎn)包銷合同》中，當(dāng)事人雙方曾多次使用“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”和“辦妥”來(lái)表述《商品房預(yù)售許可證》的辦理情況，雙方除對(duì)“辦妥”是指“整個(gè)樓盤”的《商品房預(yù)售許可證》不存異議外，對(duì)其他“簽發(fā)”、“頒發(fā)”和“下達(dá)”因約定不明而存在分歧。從《房產(chǎn)包銷合同》第九條、第十條關(guān)于“包銷進(jìn)度”和“違約事項(xiàng)”的約定來(lái)看，合同約定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示，即成為判斷實(shí)華公司終止合同的條件是否已經(jīng)成就的重要標(biāo)準(zhǔn)。

本院認(rèn)為，對(duì)《房產(chǎn)包銷合同》第四條關(guān)于“《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日”的約定應(yīng)當(dāng)結(jié)合該合同的全文、尊重當(dāng)事人在訂立合同時(shí)的意思表示以及誠(chéng)實(shí)信用的原則予以解釋。首先，從《房產(chǎn)包銷合同》第三條關(guān)于包銷期限的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)包銷期限自《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日起30個(gè)月內(nèi)，其中車位包銷期限延長(zhǎng)一年即車位包銷期限為42個(gè)月。因此，《商品房預(yù)售許可證》簽發(fā)之日也就是開(kāi)始計(jì)算東方公司包銷期限之日，辦妥整個(gè)樓盤的《商品房預(yù)售許可證》是東方公司在包銷期限內(nèi)履行全部包銷義務(wù)的必要條件。其次，從《房產(chǎn)包銷合同》中關(guān)于違約事項(xiàng)的約定來(lái)看，雙方一致確認(rèn)“甲方（實(shí)華公司）應(yīng)在2003年11月30日前辦妥該樓盤的《商品房預(yù)售許可證》”，這一條明確約定了實(shí)華公司辦妥整個(gè)樓盤的《商品房預(yù)售許可證》的具體期限，而這一期限應(yīng)當(dāng)成為解釋合同中關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“簽發(fā)”、“頒發(fā)”、“下達(dá)”等不同用語(yǔ)的邏輯基礎(chǔ)，也是當(dāng)事人雙方計(jì)算包銷期限、確定包銷保證金支付條件以及判斷一方是否違約的時(shí)間界限。由于實(shí)華公司在2003年11月30日之前不僅未能辦妥整個(gè)樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，而且在此之前也未能辦妥該樓盤中任何一份單個(gè)樓體的《商品房預(yù)售許可證》，故實(shí)華公司率先違約已成為本案中不爭(zhēng)的事實(shí)，在此基礎(chǔ)上探究“頒發(fā)之日”的真實(shí)意思表示已失去意義。再次，從東方公司于2004年2月19日給實(shí)華公司的回函中可以看出，東方公司對(duì)雙方在《房產(chǎn)包銷合同》第四條中所約定的“頒發(fā)之日”，一直主張是指整個(gè)樓盤《商品房預(yù)售許可證》的辦妥之日。東方公司于2004年2月19日接到實(shí)華公司“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’《商品房預(yù)售許可證》已批準(zhǔn)發(fā)出的通知”，后當(dāng)日即提出了異議，明確表示了該《商品房預(yù)售許可證》僅為部分而非全部，由于該異議的提出是在雙方訴訟發(fā)生之前，所以應(yīng)當(dāng)成為判斷當(dāng)事人真實(shí)意思表示的重要證據(jù)。一審認(rèn)定東方公司對(duì)實(shí)華公司未按合同約定在2003年11月30日前辦妥“實(shí)華公寓”樓盤的《商品房預(yù)售許可證》的事實(shí)未曾提出異議，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。故此，一審判決僅憑《房產(chǎn)包銷合同》中個(gè)別用語(yǔ)的不同，將“簽發(fā)”、“頒發(fā)”解釋為“單份”《商品房預(yù)售許可證》的簽發(fā)或頒發(fā)，而將“辦妥”解釋為整個(gè)樓盤《商品房預(yù)售許可證》的辦妥，無(wú)充分的證據(jù)支持。

實(shí)華公司與東方公司關(guān)于《商品房預(yù)售許可證》“頒發(fā)之日”的爭(zhēng)議源于《房產(chǎn)包銷合同》的約定不明。2004年2月23日，實(shí)華公司與東方公司就“實(shí)華?藍(lán)灣雅境”，樓盤包銷所出現(xiàn)的問(wèn)題及“商品房買賣合同”補(bǔ)充條款進(jìn)行協(xié)商后達(dá)成了共識(shí)，并形成了“關(guān)于‘實(shí)華?藍(lán)灣雅境’樓盤包銷等相關(guān)事宜協(xié)調(diào)會(huì)會(huì)議紀(jì)要”。在該紀(jì)要中，雙方對(duì)實(shí)華公司分批向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》的事項(xiàng)達(dá)成了共識(shí)，但對(duì)實(shí)華公司“分批提供”，的具體時(shí)間、最后期限以及東方公司支付第二筆包銷保證金的條件未明確約定。如前所述，實(shí)華公司向東方公司提供《商品房預(yù)售許可證》是東方公司完成包銷義務(wù)和支付第二筆包銷保證金的必要條件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接決定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否已經(jīng)成就。由于雙方對(duì)東方公司支付第二筆包銷保證金的條件約定不明，故根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定，尚不能認(rèn)定東方公司支付第二筆包銷保證金的條件已經(jīng)成就。據(jù)上所述，實(shí)華公司在雙方對(duì)支付第二筆包銷保證金的條件存在分歧且爭(zhēng)議未解決的前提下，即以東方公司未支付第二筆包銷保證金為由單方宣布終止合同，顯屬不當(dāng)。因此，實(shí)華公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其因未能在合同約定的最后期限內(nèi)辦妥該樓盤的《商品房預(yù)售許可證》的違約行為以及單方宣布終止合同給東方公司造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二，東方公司已交付給實(shí)華公司的100萬(wàn)元包銷保證金應(yīng)否返還。根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在該合同簽訂之日起五個(gè)工作日內(nèi)向?qū)嵢A公司支付第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，該保證金是東方公司對(duì)自己履行合同的保證。2004年3月30日，實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局通知要求終止合同以及東方公司未按合同約定支付第二筆包銷保證金為由，單方以書(shū)面形式宣布終止了與東方公司的《房產(chǎn)包銷合同》后，東方公司即申請(qǐng)行政復(fù)議，福州市房地產(chǎn)管理局于2004年7月29日以書(shū)面通知的形式撤銷了由其于2004年3月30日做出的關(guān)于要求實(shí)華公司與東方公司終止《房產(chǎn)包銷合同》的函件。東方公司又于2004年10月27日以實(shí)華公司違約為由將實(shí)華公司訴至福建省高級(jí)人民法院，請(qǐng)求判令實(shí)華公司承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)5000萬(wàn)元，請(qǐng)求實(shí)華公司退還東方公司所付包銷保證金100萬(wàn)元，并以此作為對(duì)實(shí)華公司單方終止合同的一種異議。

本院認(rèn)為，東方公司要求實(shí)華公司返還第一筆包銷保證金的請(qǐng)求及理由能否成立，取決于東方公司支付第二筆包銷保證金的條件是否成就。根據(jù)《房產(chǎn)包銷合同》第四條的約定，東方公司應(yīng)當(dāng)在《商品房預(yù)售許可證》頒發(fā)之日起的一個(gè)月內(nèi)付清第二筆包銷保證金，逾期三個(gè)工作日內(nèi)未交足第二筆保證金，實(shí)華公司有權(quán)沒(méi)收第一筆保證金，并終止該合同。因此，東方公司未按約定交付第二筆保證金，是實(shí)華公司沒(méi)收第一筆保證金的必要條件。如第一個(gè)問(wèn)題所述，由于雙方在《房產(chǎn)包銷合同》中對(duì)單個(gè)樓體還是整個(gè)樓盤的《商品房預(yù)售許可證》“頒發(fā)之日”約定不明，故東方公司對(duì)支付第二筆保證金的條件是否成就持有異議。在異議未解決之前，雙方之間的包銷合同因?qū)嵢A公司的單方終止行為而無(wú)法繼續(xù)履行，包銷保證金作為對(duì)東方公司的一種履約保證已失去意義，實(shí)華公司理應(yīng)返還東方公司已經(jīng)支付的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元。一審判決以東方公司未如期支付第二筆包銷保證金為由，認(rèn)定實(shí)華公司可以終止合同并沒(méi)收東方公司已交付的第一筆包銷保證金100萬(wàn)元，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律不當(dāng)。

第三，東方公司主張溢價(jià)款和賠償損失的權(quán)利應(yīng)否得到保護(hù)。實(shí)華公司以福州市房地產(chǎn)管理局的通知為由，在合同約定的終止條件成就之前，單方終止《房產(chǎn)包銷合同》，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償東方公司因合同不能實(shí)際履行所造成的損失。在本案中，福州市房地產(chǎn)管理局作為房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門于2004年3月30日以書(shū)面通知的形式要求實(shí)華公司終止與東方公司的包銷合同，其具體行政行為導(dǎo)致合同不能實(shí)際履行的后果也不能完全由實(shí)華公司承擔(dān)。此外，東方公司也認(rèn)可了合同在客觀上已無(wú)法實(shí)際履行的事實(shí)，故在本案訴訟中未提出實(shí)際履行合同的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，在實(shí)華公司單方宣布終止合同之前，東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面也未能完全按照《房產(chǎn)包銷合同》的約定履行自己的義務(wù)。綜合以上因素，對(duì)東方公司主張溢價(jià)款和賠償損失的范圍應(yīng)當(dāng)限定在《房產(chǎn)包銷合同》已經(jīng)履行和已經(jīng)部分履行的范圍之內(nèi)，并參酌當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)程度以及東方公司實(shí)際損失的程度來(lái)確定實(shí)華公司的賠償范圍。

根據(jù)本院二審查明的事實(shí)，在實(shí)華公司單方宣布終止合同之前，由東方公司實(shí)際收取購(gòu)房定金的有住宅312套和店面51戶，扣除購(gòu)房人退房并由實(shí)華公司轉(zhuǎn)售他人的住宅58套和店面7戶之外，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定由東方公司完成銷售和已完成前期銷售工作的有住宅254套和店面44戶。參照《房產(chǎn)包銷合同》中雙方計(jì)算包銷溢價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，東方公司可以實(shí)現(xiàn)的包銷溢價(jià)款為7310061元。慮及東方公司在廣告投入、景觀綠化等方面履約不足以及實(shí)華公司在后期銷售過(guò)程中需要支出的費(fèi)用和付出的勞動(dòng)等綜合因素，應(yīng)當(dāng)在東方公司可以實(shí)現(xiàn)的包銷溢價(jià)款7310061元中酌減80萬(wàn)元。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷福建省高級(jí)人民法院（2004）閩民初字第59號(hào)民事判決；

二、終止福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司在本案中的房產(chǎn)包銷合同關(guān)系；

三、福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)向廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司返還包銷保證金100萬(wàn)元，并向廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司支付包銷溢價(jià)款和其他損失費(fèi)共計(jì)6510061元。

四、駁回廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司、福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

一審本訴案件受理費(fèi)、二審案件受理費(fèi)共計(jì)530020元，由福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)30萬(wàn)元，廈門東方設(shè)計(jì)裝修工程有限公司負(fù)擔(dān)230020元。一審反訴案件受理費(fèi)15010元，由福建省實(shí)華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng) 黃松有

審判員 紀(jì) 敏

審判員 賀小榮

二○○五年九月十九日

書(shū)記員 虞文君

第三篇：鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

【案 由】 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號(hào)】(2006)民一終字第34號(hào)

【審結(jié)日期】 2006.06.02

鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與彭雄渾、鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案

中華人民共和國(guó)最高人民法院民事裁定書(shū)

(2006)民一終字第34號(hào)

上訴人(原審被告)：鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住×××。

法定代表人：許禮評(píng)，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人：林濤，福建知圓律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：彭雄渾(PENG STEPHEN)，1945年×月×日出生，香港居民，住×××。

委托代理人：王萍，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

委托代理人：王英，北京市天亞律師事務(wù)所律師。

上訴人鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被上訴人彭雄渾(PENC STEPHEN)及原審被告鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)商品房預(yù)售合同糾紛一案，福建省高級(jí)人民法院作出(2005)閩民初字第38號(hào)民事裁定，駁回鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)本案提出的管轄權(quán)異議。鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該裁定不服，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。

經(jīng)審查，鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在一審提交答辯狀期間以其不是該案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，請(qǐng)求駁回原告的起訴。

一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條第(一)、(二)、(三)項(xiàng)規(guī)定起訴必須符合的條件是：原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；有明確的被告；有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由。可見(jiàn)，就被告而言，只要明確，該項(xiàng)條件就具備。本案原告彭雄渾起訴的兩個(gè)被告均是明確的，且具備訴訟主體資格。因此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二十四條“因合同糾紛提起的訴訟，由被告所在地或者合同履行地人民法院管轄”、第二十二條第三款“同一訴訟的幾個(gè)被告住所地、經(jīng)常居住地在兩個(gè)以上人民法院轄區(qū)的，各該人民法院都有管轄權(quán)”的規(guī)定，一審法院對(duì)本案有管轄權(quán)。由于鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司關(guān)于“其及鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)均不是適格被告”的主張，與本案管轄權(quán)的確定無(wú)關(guān)，其以此為由對(duì)一審法院受理本案提出管轄權(quán)異議，一審法院不予采納。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第三十八條、第一百四十條第一款第(二)項(xiàng)、第二款之規(guī)定，裁定駁回鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)本案提出的管轄權(quán)異議。

鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)一審裁定不服，仍以其不是適格被告、一審法院適用法律錯(cuò)誤為由，向本院提起上訴。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人有權(quán)提出管轄權(quán)異議。但根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條第(四)項(xiàng)和第三十八條的規(guī)定，管轄權(quán)異議是指是否屬于人民法院主管或管轄的案件。本案鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以其不是本案適格被告為由提出管轄權(quán)異議，不屬于民事訴訟法規(guī)定的管轄權(quán)異議的情形。鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是否是本案的適格被告，應(yīng)經(jīng)人民法院的實(shí)體審理確定。一審法院以管轄權(quán)異議作出裁定，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予撤銷。

由于一審裁定僅針對(duì)鴻潤(rùn)錦源(廈門)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提出的管轄權(quán)異議作出的，不涉及鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)的訴訟權(quán)利，故本裁定無(wú)需列明鴻潤(rùn)集團(tuán)房地產(chǎn)投資有限公司(HUNG YUN GROUP LIMITED)在本上訴案中的訴訟地位。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十四條、最高人民法院《關(guān)于適用 ＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第188條第(2)、(3)項(xiàng)的規(guī)定，裁定如下：撤銷福建省高級(jí)人民法院(2005)閩民初字第38號(hào)民事裁定。

審 判 長(zhǎng)韓 玫

審 判 員李明義

代理審判員宋春雨

二00六年六月二日

書(shū) 記 員宋 歌

第四篇：陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案.txt遇事瀟灑一點(diǎn)，看世糊涂一點(diǎn)。相親是經(jīng)銷，戀愛(ài)叫直銷，拋繡球招親則為圍標(biāo)。沒(méi)有準(zhǔn)備請(qǐng)不要開(kāi)始，沒(méi)有能力請(qǐng)不要承諾。愛(ài)情這東西，沒(méi)得到可能是缺憾，不表白就會(huì)有遺憾，可是如果自不量力，就只能抱憾了。廣州市律師協(xié)會(huì)__北大法寶_法律檢索系統(tǒng)法寶之窗 [關(guān)閉]

【法規(guī)標(biāo)題】中華人民共和國(guó)民事訴訟法(2007修正)【發(fā)布部門】全國(guó)人大常委會(huì) 【發(fā)文字號(hào)】主席令第75號(hào)

【批準(zhǔn)部門】 【批準(zhǔn)日期】

【發(fā)布日期】2007.10.28 【實(shí)施日期】1991.04.09 【時(shí)效性】 現(xiàn)行有效 【效力級(jí)別】法律

【法規(guī)類別】民事訴訟法 【唯一標(biāo)志】98761

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【案 由】民商經(jīng)濟(jì)-> 債權(quán)糾紛-> 合同糾紛-> 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)合同糾紛-> 商品房預(yù)售合同糾紛

【案件字號(hào)】(2009)成民終字第1905號(hào)【審理法官】宿波、彭燦、宋巍

【文書(shū)性質(zhì)】判決書(shū)【審結(jié)日期】2009.05.05

【審理法院】四川省成都市中級(jí)人民法院【審理程序】終審

【代理律師】楊為、劉俊【代理律所】四川君合律師事務(wù)所、四川泰和泰律師事務(wù)所

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陳鴻志與保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同定金糾紛上訴案

四川省成都市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

(2009)成民終字第1905號(hào)

上訴人（原審原告）陳鴻志。

委托代理人楊為，四川君合律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱保利公司)。

法定代表人宋廣菊，董事長(zhǎng)。

委托代理人劉俊，四川泰和泰律師事務(wù)所律師。

委托代理人段磊，四川泰和泰律師事務(wù)所工作人員。

上訴人陳鴻志因與被上訴人保利公司商品房預(yù)售合同定金糾紛一案，不服成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人陳鴻志及其委托代理人楊為，被上訴人保利公司委托代理人段磊均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明：2008年9月28日，陳鴻志在參加成都市2008年房地產(chǎn)秋季交易會(huì)過(guò)程中，看中了由保利公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的位于成都市蜀龍路南段1980號(hào)的“保利?公園198”樓盤，并于當(dāng)日向保利公司支付了項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”20 000元，保利公司出具收據(jù)一份(編號(hào)0001821)。2008年10月4日，陳鴻志挑選房屋后，與保利公司簽訂了《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》(認(rèn)購(gòu)書(shū)編號(hào)000081，定金收據(jù)號(hào)0001821)，約定陳鴻志挑選的房屋編號(hào)為5號(hào)樓1單元802號(hào)，建筑面積89.32平方米，定價(jià)401 793元。該認(rèn)購(gòu)書(shū)第四條第(1)項(xiàng)約定：“乙方(指陳鴻志)在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，須于2008年10月20日前到保利(成都)實(shí)業(yè)有限公司簽約收款中心交納第一期房款及簽署《商品房買賣合同》，逾期未辦理視為中途違約，乙方不得向甲方(指保利公司)索還定金，甲方有權(quán)將該物業(yè)另行出售??”；第四條第(8)項(xiàng)約定：“乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)已閱讀甲方提供的《商品房買賣合同》及其附件和《按揭須知》，并認(rèn)可其所述內(nèi)容”。當(dāng)日，保利公司在收取陳鴻志認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”的收據(jù)右上方加蓋了“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，因陳鴻志經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化，陳鴻志未在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》。陳鴻志遂要求保利公司退還其認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”20 000元，遭到保利公司拒絕。陳鴻志遂向原審法院提起訴訟。

原審法院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。該認(rèn)購(gòu)書(shū)第四條第(1)項(xiàng)明確約定陳鴻志應(yīng)在2008年10月20日前與保利公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，逾期視為中途違約，陳鴻志不得向保利公司索還定金，且保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，也明確了認(rèn)購(gòu)“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為定金，不予退還字樣，因此，陳鴻志向保利公司交納的“誠(chéng)意金”20 000元，其性質(zhì)已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，其目的在于確保雙方當(dāng)事人能夠最終訂立正式的《商品房買賣合同》。本案中，由于陳鴻志的原因?qū)е码p方未簽訂正式的《商品房買賣合同》，該責(zé)任應(yīng)由陳鴻志自行承擔(dān)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”的規(guī)定，保利公司不應(yīng)退還陳鴻志交納的“誠(chéng)意金”20 000元。故原審法院對(duì)陳鴻志要求保利公司退還“誠(chéng)意金”20 000元的訴訟請(qǐng)求，不予支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百一十五條之規(guī)定，判決如下：駁回陳鴻志的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由陳鴻志負(fù)擔(dān)。

一審判決后，陳鴻志不服，向本院提起上訴，請(qǐng)求：

一、依法撤銷一審判決；

二、改判由被上訴人保利公司向上訴人陳鴻志退還“誠(chéng)意金”20 000元；3．由被上訴人保利公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由：

一、一審判決對(duì)“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為立約定金的認(rèn)定錯(cuò)誤。一審判決以保利公司在向陳鴻志出具的收據(jù)上，明確了“誠(chéng)意金已轉(zhuǎn)為定金，不予退還”為由，認(rèn)定上訴人交納的“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)化成了保證合同訂立的立約定金，屬認(rèn)定錯(cuò)誤。

1、雙方于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》第一條“付款辦法”中“定金”一欄被叉掉，充分證明雙方對(duì)于“定金”及交付事宜沒(méi)有約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定”的強(qiáng)制性規(guī)定，定金合同必須采用書(shū)面形式。一審判決在沒(méi)有雙方書(shū)面約定的前提下，認(rèn)定“誠(chéng)意金”已轉(zhuǎn)為定金明顯違法。

2、被上訴人在開(kāi)具給上訴人的“誠(chéng)意金”《收據(jù)》右上角蓋上“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的圖章的行為，未經(jīng)上訴人同意，只是保利公司的單方意思表示，一審判決據(jù)此認(rèn)定“誠(chéng)意金”轉(zhuǎn)為立約定金，顯然是以被上訴人一方意志為轉(zhuǎn)移。

二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是“誠(chéng)意金”是否轉(zhuǎn)為定金，一審判決未適用《擔(dān)保法》第90條錯(cuò)誤。本案應(yīng)當(dāng)首先適用《擔(dān)保法》，一審判決在《擔(dān)保法》有明確規(guī)定的情況下，直接適用《合同法》第115條的規(guī)定錯(cuò)誤。由于上訴人所繳納的款項(xiàng)依法未轉(zhuǎn)為定金，其性質(zhì)依然是“誠(chéng)意金”，故本案應(yīng)當(dāng)適用《四川省消費(fèi)者保護(hù)條例》第三十四條“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與房屋買受人訂立商品房買賣合同前，以“誠(chéng)信金”、“排號(hào)費(fèi)”、“預(yù)購(gòu)訂金”等形式向買受人收取的費(fèi)用，收取后買受人改變購(gòu)買意愿的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)全額退還”的規(guī)定。

被上訴人保利公司辯稱，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

本院二審經(jīng)審理查明的事實(shí)除與原審法院查明的事實(shí)一致外，本院二審另查明：2008年10月4日，陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》第一條“付款辦法”中“定金＿萬(wàn)元”欄被劃掉。對(duì)此，上訴人陳鴻志在二審時(shí)陳述是因保利公司在其“誠(chéng)意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章后即提出異議，故雙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)將該定金欄劃掉。保利公司陳述陳鴻志當(dāng)時(shí)并未提異議，并因認(rèn)可了保利公司的蓋章行為，所以保利公司在認(rèn)購(gòu)書(shū)上將定金欄劃掉。

本院認(rèn)為：陳鴻志與保利公司簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。本案二審爭(zhēng)議的爭(zhēng)點(diǎn)是：陳鴻志交納的20 000元“誠(chéng)意金”是否轉(zhuǎn)為立約定金，保利公司是否應(yīng)當(dāng)退還該20 000元。本案中，陳鴻志與保利公司于2008年10月4日簽訂的《保利?公園198認(rèn)購(gòu)書(shū)》第一條“付款辦法”中“定金＿萬(wàn)元”欄被劃掉，對(duì)劃掉該定金條款的原因雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞。保利公司在陳鴻志交納的“誠(chéng)意金”收據(jù)上加蓋“已轉(zhuǎn)定金不予退還”的條章，保利公司無(wú)證據(jù)證明陳鴻志認(rèn)可該蓋章行為。結(jié)合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第90條“定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定”的規(guī)定，本院認(rèn)為陳鴻志與保利公司雙方并未就定金事宜達(dá)成一致意思表示，故本案中關(guān)于定金的條款并未成立。保利公司與陳鴻志訂立正式商品房買賣合同前，以“誠(chéng)意金”形式向陳鴻志收取的費(fèi)用，收取后陳鴻志改變購(gòu)買意愿的，保利公司應(yīng)當(dāng)全額退還該20 000元。綜上，上訴人陳鴻志的上訴理由成立，本院對(duì)其上訴主張予以支持。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第九十條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷成都市武侯區(qū)人民法院（2008）武侯民初字第4656號(hào)民事判決；

二、保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司退還陳鴻志“誠(chéng)意金”20 000元。

上列有給付義務(wù)的款項(xiàng)限自本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案一審案件受理費(fèi)150元，二審案件受理費(fèi)300元（均由陳鴻志預(yù)交），由保利公司負(fù)擔(dān)，保利公司應(yīng)在履行上述義務(wù)時(shí)一并向陳鴻志支付。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)

宿 波

代理審判員

彭 燦

代理審判員

宋 巍

二OO九年五月五日

書(shū) 記 員

戚 琳

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第五篇：上海陸海建設(shè)有限公司與上海民航華東空管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司建設(shè)工程合同糾紛案

上海陸海建設(shè)有限公司與上海民航華東空管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司

建設(shè)工程合同糾紛案 上 海 市 第 一 中 級(jí) 人 民 法 院

民 事 判 決 書(shū)(2005)滬一中民二(民)終字第2238號(hào)

上訴人(原審原告)上海陸海建設(shè)有限公司，住所上海市徐匯區(qū)樂(lè)山路35號(hào)三樓。

法定代表人沈志華，董事長(zhǎng)。

委托代理人張勃、黃海林，上海市申達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)上海民航華東空管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，住所上海市金山區(qū)朱行鎮(zhèn)朱漕路123號(hào)6號(hào)樓2-103室。

法定代表人黃海珠，董事長(zhǎng)。

委托代理人王保棣，上海市昆侖律師事務(wù)所律師。

上訴人上海陸海建設(shè)有限公司因建設(shè)工程合同糾紛一案，不服上海市金山區(qū)人民法院(2005)金民三(民)初字第151號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2005年9月1日受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，2004年9月24日，上海民航華東空管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱華東公司)就“華港賓館大堂改造工程”對(duì)外招標(biāo)。上海陸海建設(shè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱陸海公司)作為投標(biāo)單位，根據(jù)華東公司要求，按時(shí)提交了投標(biāo)文書(shū)，并于2004年10月13日支付120，000元保證金(原審誤為2005年10月13日)。2004年11月18日，華東公司向陸海公司發(fā)出“上海市建設(shè)工程施工中標(biāo)(交易成交)通知書(shū)”，通知陸海公司中標(biāo)。后陸海公司與華東公司未簽訂施工合同，華東公司將120，000元保證金退還陸海公司。因雙方未能就是否需另行支付120，000元保證金達(dá)成協(xié)議，遂涉訟。陸海公司請(qǐng)求判令華東公司支付陸海公司違約金120，000元。華東公司辯稱：雙方未訂立合同，陸海公司要求雙倍返還保證金無(wú)法律依據(jù)，請(qǐng)求駁回陸海公司訴請(qǐng)。

原審認(rèn)為，本案系當(dāng)事人在建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中形成的糾紛，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十一條之規(guī)定，本案適用《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，包括適用《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：華東公司未按中標(biāo)通知書(shū)要求與陸海公司簽訂施工合同，能否適用《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十五條，即“如招標(biāo)人不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還中標(biāo)人的履約保證金”。《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》第四十六條第一款規(guī)定，“招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議”。顯然該法明確合同自簽訂成立，中標(biāo)通知書(shū)并不構(gòu)成雙方間合同已實(shí)質(zhì)成立。同時(shí)，《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十一條規(guī)定，“招標(biāo)人不按規(guī)定期限確定中標(biāo)人的，或者中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，改變中標(biāo)結(jié)果的，無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同的，或者在簽訂合同時(shí)向中標(biāo)人提出附加條件或者更改合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的，有關(guān)行政監(jiān)督部門給予警告，責(zé)令改正，根據(jù)情節(jié)可處三萬(wàn)元以下的罰款；造成中標(biāo)人損失的，并應(yīng)當(dāng)賠償損失”。該條款明確了招標(biāo)人未按中標(biāo)結(jié)果與中標(biāo)人簽訂合同的法律后果，該條款適用于陸海公司與華東公司間的糾紛。

根據(jù)上述分析，原審認(rèn)為，陸海公司要求華東公司雙倍返還履約保證金，屬適用法律不當(dāng)，法院不予支持。陸海公司可依《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十一條規(guī)定，要求華東公司賠償其實(shí)際損失，法院就此在庭審過(guò)程中多次向陸海公司予以釋明，但陸海公司堅(jiān)持其訴請(qǐng)，不同意變更。

原審法院審理后，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百二十八條之規(guī)定，于二○○五年七月二十五日作出判決：上海陸海建設(shè)有限公司要求上海民航華東空管經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司支付人民幣120，000元的訴訟請(qǐng)求不予支持。本案案件受理費(fèi)2，737元，由上海陸海建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。

判決后，陸海公司不服，上訴于本院，訴稱：合同法明確規(guī)定，要約與承諾的意思表示可以構(gòu)成有效的合同。中標(biāo)通知書(shū)對(duì)于建筑面積、中標(biāo)價(jià)格、工期等建設(shè)工程合同中的主要條款都已作了具體約定，故投標(biāo)文書(shū)及中標(biāo)通知書(shū)已構(gòu)成合同。本案應(yīng)適用《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十五條的規(guī)定。請(qǐng)求二審撤銷原判，支持陸海公司的訴訟請(qǐng)求。

華東公司辯稱：原審適用法律正確，請(qǐng)求二審維持原判。

經(jīng)本院審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，本院依法予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，華東公司在收取了陸海公司投標(biāo)保證金，并向陸海公司發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)以后，未與陸海公司簽訂施工合同，華東公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。但陸海公司按照《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十五規(guī)定，要求華東公司雙倍返還保證金，與法律規(guī)定不符。因雙方間產(chǎn)生的投標(biāo)文書(shū)和中標(biāo)通知書(shū)并不能構(gòu)成施工合同，陸海公司可依據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第八十一條的規(guī)定，向華東公司主張實(shí)際損失。對(duì)此，原審在審理中已向陸海公司作了釋明，但陸海公司仍堅(jiān)持原訴訟請(qǐng)求。故原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，本院應(yīng)予維持。陸海公司的上訴請(qǐng)求，無(wú)法律依據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

上訴案件受理費(fèi)人民幣2，737元，由上訴人上海陸海建設(shè)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 沈秋霞

審 判 員 孔美君

代理審判員 顧 依

二00五年九月二十日

書(shū) 記 員 王 艷