第一篇：物業(yè)管理實(shí)踐報(bào)告

報(bào)告正文：

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個(gè)新興名詞，在時(shí)間的流逝中，悄然進(jìn)入了人們的日常生活，并逐漸成為了一個(gè)家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強(qiáng)相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個(gè)區(qū)縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動(dòng)下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高。銅仁的社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準(zhǔn)確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展?fàn)顩r。因此，在決定擬制此次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會(huì)調(diào)查報(bào)告的實(shí)踐基地。本次社會(huì)調(diào)查活動(dòng)問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進(jìn)行上門問卷填寫.在各位同學(xué)與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實(shí)踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對(duì)問卷進(jìn)行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個(gè)區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當(dāng)部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實(shí)踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會(huì)的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔(dān)憂，業(yè)主缺乏對(duì)自己參加業(yè)主大會(huì)、行使相關(guān)權(quán)利的合理認(rèn)識(shí)。

4、尚有相當(dāng)比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會(huì)，有些公民缺乏權(quán)利意識(shí)。在召開業(yè)主大會(huì)后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會(huì)。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責(zé)任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當(dāng)嚴(yán)重。

其次，對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時(shí)排除妨礙，消除危險(xiǎn)。

最后，對(duì)居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的評(píng)價(jià)

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評(píng)價(jià)：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評(píng)價(jià)）：

總結(jié)評(píng)價(jià)

很好 好 一般 不好

第二篇：物業(yè)管理暑期實(shí)踐報(bào)告

瓊州學(xué)院電子信息工程學(xué)院2012年暑期社會(huì)實(shí)踐論文(報(bào)告)

物業(yè)管理暑期實(shí)踐報(bào)告

摘要：隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓街匾暽畹馁|(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十多年的時(shí)間，已經(jīng)具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。直至發(fā)展到今日，物業(yè)管理已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)。為了了解物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨勢，在今年的暑假期間，我到文昌萬華物業(yè)管理有限公司瓊海分公司應(yīng)聘，并且成為了一名物業(yè)管理人員。在實(shí)習(xí)期間，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢

一． 實(shí)踐對(duì)象的基本情況

文昌萬華物業(yè)管理有限公司瓊海分公司位于瓊海市內(nèi)最繁華的街道元亨街，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立法人企業(yè)。近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍。面對(duì)行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二． 實(shí)踐的目的和意義

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”。我在萬華物業(yè)管理企業(yè)開展實(shí)踐工作，主要的目的是為了把自己所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)踐中去，做到知識(shí)與實(shí)踐相結(jié)合；也為了了解物業(yè)管理這個(gè)行業(yè)的管理形式，及其管理方法。物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)

部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)踐中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。

三．實(shí)踐的方法和范圍

本次的實(shí)踐我主要分析了萬華物業(yè)各管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理也有了初步的了解。在實(shí)踐期間，我主要采用了現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員、進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)踐等方式，完成了實(shí)踐工作。

四． 實(shí)踐的結(jié)果及分析

在實(shí)踐期間，我深深體會(huì)到了萬華物業(yè)的優(yōu)勢。雖然萬華物業(yè)管理有限公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與工作人員辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下：

（1）、物業(yè)人員的形象不規(guī)范。包括服務(wù)人員的儀表、語言、行為形象。服務(wù)人員是第一時(shí)間與業(yè)主打交道的，因此，他們給廣大客戶留下良好的形象代表了公司的精神面貌。（2）、規(guī)章制度不健全。主要包括對(duì)內(nèi)：員工規(guī)范、崗位職責(zé)、獎(jiǎng)罰機(jī)制；對(duì)外：管理 制度、業(yè)主公約、處理程序等。（3）、物業(yè)管理 工作宣傳不到位。比如說維修基金的收取，在沒有全部收繳齊之前，不要存在時(shí)間上停滯，要無時(shí)不刻的向業(yè)主宣傳到位，其中包括采用傳單、報(bào)紙、宣傳欄的形式。

（4）、服務(wù)人員的人性化意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)待業(yè)主不夠周到熱情，有的甚至發(fā)生了口角。在實(shí)踐的接觸中，服務(wù)人員對(duì)答允業(yè)主的事情不能及時(shí)的處理，比如說報(bào)修，一拖再拖使公司的誠信產(chǎn)生了嚴(yán)重的危機(jī)。（5）、物業(yè)經(jīng)營收入單一，難以擺脫虧損的局面。

五．實(shí)踐體會(huì)及建議

通過在實(shí)習(xí)中理論的研究和實(shí)踐的磨合，我提出自己的幾點(diǎn)建議和方法：建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物

業(yè)工作的基點(diǎn)而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，也是一個(gè)物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。

（1）、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個(gè)方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“萬華物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，“萬華物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達(dá)到軍事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。

（2）、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個(gè)員工的行為。對(duì)于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。

參考文獻(xiàn)：

中華人民共和國國務(wù)院令第379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》

建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合簽署的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》

《瓊海市物業(yè)管理?xiàng)l例》

第三篇：物業(yè)管理暑期實(shí)踐報(bào)告

隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓街匾暽畹馁|(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路？作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。

xxxx年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間，我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、調(diào)研對(duì)象的基本情況

xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于2003年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍，公司先后成功接管了xx、xx二期（民豐西苑）、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備ISO9001質(zhì)量體系的認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格證書。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二、調(diào)研的目的和意義

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)踐中去，這是我調(diào)研的目的之一；另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二；物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)踐中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來而努力；從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。

三、調(diào)研的方法和范圍

本次調(diào)研我主要調(diào)研分析了新橋物業(yè)各管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理也有了初步了解。在調(diào)研期間，我主要采用了現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員、進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研等方式，完成了調(diào)研工作。新橋物業(yè)管理有限責(zé)任公司現(xiàn)在有三個(gè)管理小區(qū)，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。

四、調(diào)研的結(jié)果及分析

在實(shí)習(xí)期間，我深深體會(huì)到了新橋物業(yè)的優(yōu)勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業(yè)管理有限責(zé)任公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下：

第一、內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡單粗放的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理健康的發(fā)展。

第二、責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明是影響公司發(fā)展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設(shè)施設(shè)備配套問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨(dú)立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。還有，各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間責(zé)權(quán)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三、缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

五、調(diào)研體會(huì)及建議

通過在實(shí)習(xí)中理論的研究和實(shí)踐的磨合，我提出自己的幾點(diǎn)建議和方法：

1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點(diǎn)而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，也是一個(gè)物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。

（1）、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個(gè)方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“新橋物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達(dá)到軍事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。

（2）、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個(gè)員工的行為。對(duì)于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。

第四篇：淺析物業(yè)管理實(shí)踐

淺析物業(yè)管理實(shí)踐

論文摘要：物業(yè)管理專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，不僅要求學(xué)生系統(tǒng)掌握與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的理論知識(shí)，而且要求學(xué)生具有較強(qiáng)的實(shí)際操作技能。通過分析不同年級(jí)學(xué)生在模擬企業(yè)中的培養(yǎng)任務(wù)，探討基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理實(shí)踐教學(xué)模式的運(yùn)行，以此推動(dòng)物業(yè)管理專業(yè)實(shí)踐性教學(xué)改革。

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；模擬企業(yè)；實(shí)踐教學(xué)

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)不斷發(fā)展壯大，已經(jīng)成為新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入和發(fā)展，對(duì)人才的需求也越來越迫切。2005年12月1日開始，我國物業(yè)管理行業(yè)建立注冊(cè)物業(yè)管理師制度。為了適應(yīng)這種變化，必須深化物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)改革，要根據(jù)物業(yè)管理的從業(yè)要求，確定學(xué)生培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)技能訓(xùn)練，提高實(shí)踐能力，培養(yǎng)和造就符合國家注冊(cè)物業(yè)管理師基本要求的優(yōu)秀專業(yè)人才。

一、物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)需求

從目前來看，物業(yè)管理企業(yè)頻頻發(fā)出人才招聘信息，表現(xiàn)出對(duì)能夠獨(dú)當(dāng)一面的物業(yè)管理人才的渴求，但無論是本科學(xué)校還是高等職業(yè)院校，這個(gè)專業(yè)的招生數(shù)量都在逐年下降；在招生數(shù)量減少的同時(shí)，我們看到的是，由于物業(yè)管理專業(yè)人才的缺乏，整個(gè)行業(yè)的人員素質(zhì)難以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)物業(yè)管理人才的需求，使這個(gè)行業(yè)的發(fā)展和企業(yè)總體管理長期處于比較低的水平。

物業(yè)管理本科教育作為培養(yǎng)高素質(zhì)專業(yè)人才的重要方式，在人才培養(yǎng)的過程中應(yīng)該充分考慮職業(yè)特點(diǎn)來完善教學(xué)思路。結(jié)合行業(yè)的綜合性強(qiáng)、實(shí)踐性強(qiáng)的特點(diǎn)，物業(yè)管理專業(yè)本科的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是培養(yǎng)具備房地產(chǎn)、法律、建筑、信息系統(tǒng)等方面的知識(shí)和能力，知識(shí)面廣、溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，熟悉相關(guān)法律法規(guī)，能適應(yīng)智能化、網(wǎng)絡(luò)化、信息化等高質(zhì)量物業(yè)管理服務(wù)的管理人才。在物業(yè)管理本科專業(yè)教學(xué)中，必須做到實(shí)踐與理論的結(jié)合，運(yùn)用各種教學(xué)方法和教學(xué)手段，課內(nèi)與課外相結(jié)合，使知識(shí)與能力同步發(fā)展。

二、基于模擬公司的物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)

為增強(qiáng)學(xué)生實(shí)踐能力，培養(yǎng)高素質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)人才，在物業(yè)管理專業(yè)教學(xué)中，采取成立模擬公司的教學(xué)方法，充分發(fā)揮學(xué)生主動(dòng)性，調(diào)動(dòng)學(xué)生興趣，培養(yǎng)學(xué)生實(shí)際操作能力，保證培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

模擬公司起源于20世紀(jì)50年代的德國，是指人為創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)仿真模擬環(huán)境，作為經(jīng)濟(jì)類專業(yè)的實(shí)踐教學(xué)場所和組織形式。學(xué)生在其中可經(jīng)歷全部業(yè)務(wù)操作過程，了解和弄清其各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系，而又不必承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理學(xué)生的實(shí)踐場所和學(xué)習(xí)的組織形式，通過構(gòu)建虛擬的經(jīng)營管理平臺(tái)與氛圍，學(xué)生在“模擬公司”中可經(jīng)歷物業(yè)管理行業(yè)的主要業(yè)務(wù)操作過程，了解公司各環(huán)節(jié)、各部門之間的聯(lián)系，與各相關(guān)部門之間關(guān)系。運(yùn)作的基本方法在教學(xué)過程中，把教學(xué)內(nèi)容按照公司運(yùn)作，分成相關(guān)模塊，通過教師講授和學(xué)生自學(xué)，讓學(xué)生主動(dòng)參與到公司運(yùn)作過程，在相應(yīng)的“工作崗位”上學(xué)習(xí)，提高崗位實(shí)操能力，增強(qiáng)“實(shí)際”工作經(jīng)驗(yàn)，提升職業(yè)素質(zhì)和能力，保證人才培養(yǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。教學(xué)過程中教師可采用的模擬教學(xué)法、引

導(dǎo)教學(xué)法、案例教學(xué)法、角色教學(xué)法等等。

整個(gè)教學(xué)過程中，要注意三點(diǎn)：一是以學(xué)生為中心、自主性學(xué)習(xí)為主；二是學(xué)生參加教學(xué)全過程：收集信息、制定計(jì)劃、作出決策、實(shí)施計(jì)劃、反饋控制、評(píng)估成果；三是教師是學(xué)習(xí)過程的組織者、咨詢者和伙伴。

三、不同年級(jí)學(xué)生的參與方式與培養(yǎng)任務(wù)

不同年級(jí)的學(xué)生在參與物業(yè)公司運(yùn)作的過程中，由于知識(shí)結(jié)構(gòu)的深淺不同，參與模式也不有一樣，著重培養(yǎng)的能力也有所不同。

大一學(xué)生剛剛?cè)雽W(xué)，對(duì)大學(xué)的一切都還處于不斷適應(yīng)階段，這一階段主要以培養(yǎng)學(xué)生從事職業(yè)活動(dòng)所需要的社會(huì)行為能力（強(qiáng)調(diào)對(duì)社會(huì)的適應(yīng)性，具有積極的人生態(tài)度）和基本素質(zhì)為主。具體任務(wù)如下。

1.引導(dǎo)學(xué)生樹立正確的價(jià)值觀

價(jià)值觀是人們對(duì)于什么是價(jià)值、怎樣判斷價(jià)值以及如何創(chuàng)造價(jià)值等問題的最根本觀點(diǎn)，是個(gè)體核心的信念體系，是個(gè)體評(píng)價(jià)事物與抉擇的標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)值觀決定著人們行為的取向，它通過影響態(tài)度而最終影響行為。大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、價(jià)值觀形成的重要階段。因此，對(duì)大學(xué)生進(jìn)行價(jià)值觀教育至關(guān)重要，這會(huì)對(duì)他們明確自己的未來定位和發(fā)展方向，積極努力地塑造自我，為社會(huì)需要的有用之才起著導(dǎo)航作用。

為此，可以組織學(xué)生在班級(jí)展開對(duì)價(jià)值觀及職業(yè)生涯規(guī)劃的大討論，讓不同的學(xué)生講述自己的價(jià)值觀并探討。

2.培養(yǎng)基本素質(zhì)與能力

（1）人際交往能力。在物業(yè)管理實(shí)踐中，無論執(zhí)行任何技術(shù)或步驟，必要的溝通都是不可缺少的要素。只有具備了良好的溝通能力，才能夠?yàn)闃I(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。通過物業(yè)管理者與業(yè)主之間的溝通，可以使業(yè)主能夠明白具體事件的發(fā)生起因、處理方法、進(jìn)展及一系列相關(guān)情況，從而妥善解決問題。

（2）組織協(xié)調(diào)能力。組織協(xié)調(diào)能力是管理者必備的能力之一，主要包括組織能力、問題解決能力和領(lǐng)導(dǎo)力。物業(yè)管理工作的開展是伴隨著矛盾問題進(jìn)行的。一個(gè)合格的物業(yè)管理人員，不僅不懼怕問題，而且要有解決問題的能力，更重要的是要有避免沖突的能力。也就是說，對(duì)工作中出現(xiàn)的矛盾和問題，要有準(zhǔn)確的判斷。

（3）自主學(xué)習(xí)能力。大學(xué)生在校期間掌握良好的學(xué)習(xí)方法，培養(yǎng)較強(qiáng)的學(xué)習(xí)能力，對(duì)提高學(xué)習(xí)效率和學(xué)習(xí)成績，增強(qiáng)大學(xué)生的社會(huì)適應(yīng)能力具有重要的作用。隨著高科技及信息網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)要求逐步提高，面對(duì)新時(shí)期的巨大挑戰(zhàn)，物業(yè)管理人員必須重視各類專業(yè)管理技術(shù)的掌握，不斷更新、學(xué)習(xí)新的管理服務(wù)技術(shù)，適應(yīng)現(xiàn)代物業(yè)管理的技術(shù)要求，加強(qiáng)管理技術(shù)的學(xué)習(xí)，努力提高管理技術(shù)水平，才能保證自己的管理實(shí)力始終與物業(yè)相關(guān)設(shè)備的科技進(jìn)步同步。

（4）社會(huì)適應(yīng)能力。適應(yīng)社會(huì)能力主要包括競爭能力、承受挫折的能力和團(tuán)隊(duì)合作能力等方面。物業(yè)管理人員在服務(wù)的過程中，涉及到方方面面，會(huì)遇到各種環(huán)境，會(huì)遇到各種各樣的人和事，同時(shí)還要處理好各方面的關(guān)系。沒有良好的適應(yīng)能力往往容易出現(xiàn)偏差。

為培養(yǎng)這些基本的素質(zhì)和能力，在正式成立模擬物業(yè)公司之前，可以班級(jí)為單位，經(jīng)常組織學(xué)生參與一些集體活動(dòng)和課外活動(dòng)，通過參與鍛煉學(xué)生各方面的能力。

大二是新生在基本適應(yīng)了大學(xué)的學(xué)習(xí)生活之后形成穩(wěn)定的行為和心理特征的重要階段。從總體來看，大二學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)熱情處于整個(gè)大學(xué)的全盛時(shí)期，學(xué)生的專業(yè)方向逐漸清晰，大部分學(xué)生找到了屬于自己的學(xué)習(xí)方式，主動(dòng)在課后閱讀相關(guān)書籍與文獻(xiàn)拓展專業(yè)

知識(shí)，進(jìn)入了專業(yè)學(xué)習(xí)的全盛時(shí)期。在這個(gè)階段，學(xué)生開始接觸專業(yè)課的相關(guān)內(nèi)容，有了初步的專業(yè)知識(shí)。因此教師要進(jìn)一步培養(yǎng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，為他們提供課后獲取知識(shí)的途徑和方法，告訴他們?nèi)绾纬浞掷脤W(xué)校的學(xué)習(xí)資源，引導(dǎo)相關(guān)學(xué)生提高學(xué)習(xí)動(dòng)力。這階段的主要任務(wù)是培養(yǎng)學(xué)生興趣，提高學(xué)生的思辨能力，增強(qiáng)學(xué)生對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)的感性認(rèn)識(shí)，開闊學(xué)生視野。同時(shí)，讓學(xué)生充分了解物業(yè)管理行業(yè)的美好前景及目前該專業(yè)人才的缺乏，使之對(duì)該專業(yè)充滿信心。只有學(xué)生熱愛了該專業(yè)，在以后的物業(yè)管理實(shí)踐能力的培養(yǎng)中，才能充分調(diào)動(dòng)學(xué)生積極性，使培養(yǎng)效果事半功倍。本階段應(yīng)該著手組建物業(yè)服務(wù)公司，初步模擬企業(yè)運(yùn)行。具體有以下幾項(xiàng)任務(wù)。

（1）指導(dǎo)學(xué)生組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)。學(xué)生可以自由分組組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，每組20人左右，并按照各自的性格特點(diǎn)和愛好形成分配到不同崗位，由一位有領(lǐng)導(dǎo)能力的同學(xué)擔(dān)任總負(fù)責(zé)人，領(lǐng)導(dǎo)其他同學(xué)一起制訂公司的相關(guān)規(guī)則，崗位職責(zé)，人員要求等文件。

（2）編制公司計(jì)劃并逐步實(shí)施。讓各公司根據(jù)公司目標(biāo)編制公司計(jì)劃，通過實(shí)施公司計(jì)劃，學(xué)生模擬公司及社會(huì)活動(dòng)，為以后的實(shí)習(xí)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。編制公司計(jì)劃一般先由各組學(xué)生自行編制，再由教師評(píng)判，最后學(xué)生們?cè)龠M(jìn)行修改和完善。通過編制和實(shí)施實(shí)踐計(jì)劃，學(xué)生在提高專業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備量的同時(shí)，提高了人際交往能力，在實(shí)踐中鍛煉組織、協(xié)調(diào)、綜合運(yùn)用知識(shí)、獨(dú)立解決問題及創(chuàng)新等方面的能力。既能夠?qū)ξ飿I(yè)管理工作有一個(gè)初步的概括性的認(rèn)識(shí)、了解，也能夠清楚物業(yè)管理的業(yè)務(wù)項(xiàng)目，所應(yīng)了解掌握的基本知識(shí)和操作技能，對(duì)于培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)認(rèn)識(shí)有著積極的作用。

（3）舉辦公司例會(huì)并討論相關(guān)議題。選擇一些議題，各公司可以結(jié)合公司情況，每三周開一次例會(huì)，選取相關(guān)議題作為公司例會(huì)討論的內(nèi)容。每個(gè)企業(yè)自主選題，自主組織材料，討論之后形成一份文件，在全班同學(xué)中宣傳推廣。這個(gè)過程既可以鍛煉學(xué)生的查閱文選、自主學(xué)習(xí)、解決問題的能力，又能加強(qiáng)學(xué)生之間的溝通交流，形成思想的碰撞，產(chǎn)生新的觀點(diǎn)或方法。

大學(xué)三年級(jí)是大學(xué)生活的關(guān)鍵時(shí)期，是大學(xué)生確定人生方向并為之付出努力的關(guān)鍵時(shí)期。大三學(xué)生已經(jīng)掌握了學(xué)習(xí)方法，并完全適應(yīng)了大學(xué)生活節(jié)奏，分別有各自明確的努力方向。在這一階段要充分發(fā)揮他們的主動(dòng)性，引導(dǎo)學(xué)生掌握專業(yè)必備的基本知識(shí)和技能，做好職業(yè)規(guī)劃乃至人生規(guī)劃。在模擬企業(yè)運(yùn)行中，有以下幾項(xiàng)工作要做。

（1）模擬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要環(huán)節(jié)的工作。大三階段，學(xué)生開始學(xué)習(xí)物業(yè)管理實(shí)務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，可以隨著專業(yè)課程的學(xué)習(xí)，模擬物業(yè)管理實(shí)務(wù)課程中的實(shí)踐能力模塊。如招投標(biāo)模塊，可以某個(gè)物業(yè)項(xiàng)目為基礎(chǔ)，組織幾組學(xué)生分別模擬招標(biāo)方、投標(biāo)方，演習(xí)招投標(biāo)的整個(gè)流程；物業(yè)服務(wù)合同工作模塊，就要求學(xué)生將合同的洽談過程和制定過程進(jìn)行模擬，并提供各個(gè)環(huán)節(jié)上的各種文書；早期介入及承接查驗(yàn)階段，讓學(xué)生扮演相關(guān)角色，并預(yù)設(shè)有關(guān)問題進(jìn)行解決；入住和裝修模塊，通過模擬整個(gè)的入住過程，讓學(xué)生熟悉物業(yè)公司在業(yè)主入住過程中的主要工作及注意事項(xiàng)；物業(yè)管理方案制定模塊，則將考察學(xué)生對(duì)整門課程及專業(yè)知識(shí)的綜合熟悉程度。通過這種模擬活動(dòng)，引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入角色，培養(yǎng)學(xué)生主動(dòng)思考，主動(dòng)動(dòng)手的能力。

（2）協(xié)助參與小區(qū)的日常物業(yè)管理活動(dòng)。以物業(yè)公司為單位，組織公司內(nèi)部人員利用周末或其他課余時(shí)間，選擇學(xué)校附近的社區(qū)作為固定的實(shí)踐基地，開展有連續(xù)性的實(shí)踐活動(dòng)；學(xué)生可以分組參與物業(yè)管理活動(dòng)中的保潔、保安、綠化、設(shè)施設(shè)備管理、客戶服務(wù)等工作，一段時(shí)間后再進(jìn)行輪崗，通過在不同崗位上獲取崗位相關(guān)知識(shí)，來完善對(duì)物業(yè)管理實(shí)踐工作的認(rèn)識(shí)，培養(yǎng)自己的實(shí)踐操作技能。

（3）為業(yè)主提供物業(yè)管理咨詢活動(dòng)。通過為小區(qū)業(yè)主（可以是真實(shí)的，也可以是模擬的）提供咨詢服務(wù)，檢驗(yàn)同學(xué)們對(duì)物業(yè)管理知識(shí)的掌握程度和處理物業(yè)管理問題的基本能力。工作完成之后，可以提供一個(gè)平臺(tái)，以供學(xué)生交流實(shí)踐信息，分享不同的經(jīng)驗(yàn)和認(rèn)識(shí)；

同時(shí)可鼓勵(lì)學(xué)生進(jìn)行實(shí)踐總結(jié)，引導(dǎo)學(xué)生通過實(shí)踐重新評(píng)價(jià)自己，評(píng)價(jià)專業(yè)；認(rèn)識(shí)自己，主動(dòng)尋求自我完善與發(fā)展。

大四階段，學(xué)生的專業(yè)課程基本已經(jīng)學(xué)完，同時(shí)面臨就業(yè)。學(xué)生對(duì)專業(yè)的基本知識(shí)和技能都已經(jīng)熟悉，已經(jīng)具備從事物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)。這段時(shí)間的實(shí)踐可以服務(wù)學(xué)習(xí)為主。服務(wù)學(xué)習(xí)起源于20世紀(jì)60年代的美國社區(qū)服務(wù)志愿者項(xiàng)目。喬治·赫伯特·沃克·布什總統(tǒng)在1990年簽署的《國家與社區(qū)服務(wù)法案》（National and Community Service Act of 1990），認(rèn)為服務(wù)學(xué)習(xí)是“社區(qū)、學(xué)校和社區(qū)服務(wù)計(jì)劃中心相互配合，安排學(xué)生完成社區(qū)真正需要的服務(wù)，以幫助學(xué)生或參與者的學(xué)習(xí)或成長，培養(yǎng)學(xué)生的公民責(zé)任感，將學(xué)生的學(xué)術(shù)性課程與社區(qū)服務(wù)整合為教學(xué)單元，給學(xué)生或參與者一定時(shí)間去分享服務(wù)所得經(jīng)驗(yàn)與心得”。

[4]

對(duì)于物業(yè)管理專業(yè)引入服務(wù)學(xué)習(xí)，可將范圍定位在學(xué)校物業(yè)管理公司或?qū)嵙?xí)物業(yè)公司。依據(jù)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生的知識(shí)背景，有針對(duì)性地在小區(qū)里（包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)里）開展服務(wù)學(xué)習(xí)活動(dòng)。在服務(wù)學(xué)習(xí)活動(dòng)中，學(xué)生是直接為小區(qū)居民提供服務(wù)，或協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)的物業(yè)管理提供服務(wù)。通過真正的服務(wù)檢驗(yàn)學(xué)生的基本知識(shí)與能力。

四、總結(jié)與評(píng)價(jià)

總結(jié)與評(píng)價(jià)是對(duì)學(xué)生成立模擬物業(yè)公司及整個(gè)過程進(jìn)行記錄、思考、討論和評(píng)價(jià)。通過學(xué)生將在整個(gè)過程中遇到的問題、體驗(yàn)與同伴交流，再聽取同伴們及老師的評(píng)價(jià)，整合學(xué)生的新舊經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)化學(xué)生對(duì)專業(yè)知識(shí)和技能的認(rèn)識(shí)。

基于模擬企業(yè)的物業(yè)管理教學(xué)，通過組建運(yùn)行模擬公司，可以增強(qiáng)了學(xué)生對(duì)本專業(yè)興趣和認(rèn)同感，最大限度地發(fā)揮學(xué)生的主體作用，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理人員的角色認(rèn)知，鍛煉學(xué)習(xí)和解決問題的能力，提高理論知識(shí)水平和實(shí)踐操作能力。

第五篇：2014物業(yè)管理暑期實(shí)踐報(bào)告

隨著國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展，國民收入的不斷增加，人們?cè)絹碓街匾暽畹馁|(zhì)量，當(dāng)人們已滿足衣食溫飽之后，便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但也有20多年的發(fā)展歷史，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗(yàn)，它由興起到發(fā)展，現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路?作為一名物業(yè)管理專業(yè)者，在即將畢業(yè)之際，我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。

xxxx 年xx月至xxxx年x月，為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間，我們受到了 xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí)，我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)，為以后正常工作的展開奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、調(diào)研對(duì)象的基本情況

xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月，位于錫城北門楊木橋小區(qū)xx內(nèi)，東連錫城路，南臨滬寧鐵路，西靠鳳賓路，北依213國道，是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營的獨(dú)立法人企業(yè)，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)，注冊(cè)資金為100萬元。

近幾年來，公司始終貫徹“以人為本、誠信服務(wù)”的理念，遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨，并擁有一批具有大專以上學(xué)歷，取得全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書的高素質(zhì)管理人才，造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍，公司先后成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區(qū)，取得了良好的社會(huì)效益，環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競爭激烈、困難重重的物業(yè)管理市場，公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前，我們正在積極準(zhǔn)備 iso9001質(zhì)量體系的認(rèn)證工作，并已取得內(nèi)部審核員資格證書。公司承諾：嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，制定和完善各項(xiàng)管理制度，充分利用現(xiàn)代化管理手段，確保工作圓滿完成，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境，營造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新，力爭為錫城更多的業(yè)主、住戶提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù)，進(jìn)一步提升企業(yè)形象，精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌，使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二、調(diào)研的目的和意義

“實(shí)踐是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，學(xué)了三年的物業(yè)管理，總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)踐中去，這是我調(diào)研的目的之一;另外，想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解，以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，這是我調(diào)研目的之二;物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景，但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來看，行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件，行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善，這樣，物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過此次實(shí)習(xí)，我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì)，會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí)，理論聯(lián)系實(shí)際，把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)踐中去，注意把書本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作，用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí)，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講，為自己以后能有一個(gè)美好的未來而努力;從大處講，也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。

三、調(diào)研的方法和范圍

本次調(diào)研我主要調(diào)研分析了新橋物業(yè)各管理處開展物業(yè)管理有關(guān)工作的特點(diǎn)、方式、運(yùn)作規(guī)律，對(duì)管理處的設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理也有了初步了解。在調(diào)研期間，我主要采用了現(xiàn)場采訪物業(yè)管理人員、進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研等方式，完成了調(diào)研工作。新橋物業(yè)管理有限責(zé)任公司現(xiàn)在有三個(gè)管理小區(qū)，分別為xx、民豐西苑、綠洲花園。

四、調(diào)研的結(jié)果及分析

在實(shí)習(xí)期間，我深深體會(huì)到了新橋物業(yè)的優(yōu)勢，以及其在黃巷街道的影響。雖然新橋物業(yè)管理有限責(zé)任公司僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新橋人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新橋物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下：

第一、內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡單粗放的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利于公司的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理健康的發(fā)展。

第二、責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明是影響公司發(fā)展的主要障礙。例如：一些房屋維修問題、設(shè)施設(shè)備配套問題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無法獨(dú)立開展，許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理的健康發(fā)展。還有，各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間責(zé)權(quán)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，工作鏈斷檔，工作流程不流暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三、缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

五、調(diào)研體會(huì)及建議

通過在實(shí)習(xí)中理論的研究和實(shí)踐的磨合，我提出自己的幾點(diǎn)建議和方法：

1、建立規(guī)范、高效、專業(yè)化的隊(duì)伍，作好基礎(chǔ)管理是關(guān)鍵。優(yōu)秀的基礎(chǔ)管理是作好物業(yè)工作的基點(diǎn)而員工素質(zhì)則是優(yōu)質(zhì)服務(wù)的決定性因素，也是一個(gè)物業(yè)企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展的壯大的關(guān)鍵。

(1)、規(guī)范服務(wù)人員形象，加大企業(yè)宣傳力度。規(guī)范形象包括儀表、語言、行為三個(gè)方面，儀表規(guī)范要求我們的服務(wù)人員要持證上崗，統(tǒng)一著裝，佩帶明顯的標(biāo)志。語言形象要求服務(wù)接待人員要講普通話。比如說在服務(wù)人的電話接待中要首問“新橋物業(yè)，可以為您做什么”語言要盡量熱情委婉，包括在與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的時(shí)候，“新橋物業(yè)”應(yīng)該成為每一個(gè)員工的口頭禪，這樣也有利于企業(yè)的形象宣傳。行為形象要求每一個(gè)崗位的職工要工作規(guī)范，盡顯專業(yè)風(fēng)采。這一點(diǎn)對(duì)我們的保安人員顯的十分重要，在小區(qū)里保安人員擔(dān)任著維持公共秩序的職務(wù)，所以在工作中要盡量達(dá)到軍事化的標(biāo)準(zhǔn)，例如不要出現(xiàn)走路吸煙、打鬧的場面，以免給業(yè)主造成不良的影響。物業(yè)是一種服務(wù)行業(yè)，其行為其實(shí)就是一個(gè)服務(wù)的過程，即服務(wù)傳遞過程。表情愉悅的工作人員可以平息由于服務(wù)缺陷給業(yè)主帶來的不滿和怨言。此外，服務(wù)人員的形象也是公司服務(wù)的一個(gè)有形展示，向用戶傳遞公司的良好形象。

(2)、健全與物業(yè)有關(guān)的規(guī)范規(guī)章及各種檔案保持制度。完善的規(guī)范規(guī)章可以規(guī)范員工的行為，有利于整個(gè)服務(wù)流程的再造，有利于提升企業(yè)的外部形象，其更是以后創(chuàng)優(yōu)、9000認(rèn)證的必不可少的環(huán)節(jié)。所以，對(duì)內(nèi)要建立員工的崗位責(zé)任制、工作內(nèi)容要求并且要確保能落實(shí)下去，內(nèi)部制度的設(shè)立要無時(shí)不刻的表現(xiàn)出一個(gè)絕對(duì)服務(wù)者的形象——以業(yè)主為中心，輻射每一個(gè)員工的行為。對(duì)于外部，我們要建立裝修制度、房屋巡查制度、設(shè)備檔案管理制度等齊全的公眾制度。值得注意的是我們的每一個(gè)公眾制度的建立都要依據(jù)國家的法律法規(guī)，措辭要盡可能的人性化。這樣有利于建立清晰合理的服務(wù)流程，真正做到“事事有人管、人人都管事”，使每一個(gè)責(zé)任事故的發(fā)生都能找出相應(yīng)的責(zé)任人，并能配合相應(yīng)的獎(jiǎng)罰激勵(lì)措施。

(3)、充分重視業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的作用，使之成為物業(yè)與業(yè)主溝通的橋梁。全體業(yè)主是整個(gè)小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人，而業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)則是他們的代表機(jī)構(gòu)和代表，也是小區(qū)重大決策的擁有者，所以物業(yè)管理人員要充分重視其作用，處理好與他們的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，同時(shí)也是物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督者和協(xié)助者。一些重大的物業(yè)事項(xiàng)(物業(yè)維修基金的使用、預(yù)算、物業(yè)公用部位的經(jīng)營等)必須要業(yè)委會(huì)審批，否則有時(shí)物業(yè)的好的想法，可能會(huì)變成違法的行為。此外，在日常的管理服務(wù)中，要定期或不定期的召開與業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主代表的座談會(huì)，以征詢?cè)谄綍r(shí)管理中的不足和缺陷，來完善自己，同時(shí)也要把對(duì)業(yè)主的合理要求和一些個(gè)別業(yè)主的不配合現(xiàn)象對(duì)業(yè)主委員會(huì)給予明示，請(qǐng)求其協(xié)助解決，做到雙方心中有數(shù)，必要時(shí)要達(dá)成書面協(xié)議。

2、服務(wù)管理要以專業(yè)化為方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。

(1)、以專業(yè)化為方向，首先要打好它的專業(yè)基礎(chǔ)，即讓大多數(shù)的員工掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)技能，因此企業(yè)要建立氣氛活潑、富有彈性的學(xué)習(xí)型網(wǎng)絡(luò)。比如說公司內(nèi)部要定制各種及時(shí)、快捷、方便的書刊、報(bào)紙等專業(yè)的學(xué)習(xí)媒介，配置現(xiàn)代的信息網(wǎng)絡(luò)(因特網(wǎng)、局域網(wǎng)等)使各個(gè)項(xiàng)目的先進(jìn)的觀點(diǎn)成為公司的共享信息，通過學(xué)習(xí)讓廣大員工的思想“站在新橋，跳出新橋”，以一個(gè)領(lǐng)先行業(yè)的思想和心態(tài)去做好工作中的每一件事。此外，公司還應(yīng)定期或不定期的組織培訓(xùn)班、外出學(xué)習(xí)，特別值得一提的是對(duì)于外出學(xué)來的東西，不能搞純粹的“拿來主義”，一定要適時(shí)而變、因地制宜，主要要符合本公司和本小區(qū)的實(shí)際情況，否則只會(huì)浪費(fèi)大量的人力、物力。在實(shí)習(xí)期間，我接觸到的小區(qū)管理處很少有專業(yè)的書刊和書籍，因此這一點(diǎn)顯得特別重要。對(duì)于專業(yè)技能，因?yàn)槠涫欠?wù)質(zhì)量的基礎(chǔ)，所以我們要鼓勵(lì)員工提出改革技能的辦法、參加國家的技能考試，對(duì)取得一定成績的員工要給予獎(jiǎng)賞，由此形成一個(gè)“學(xué)以為用、從用中學(xué)”的的良性循環(huán)。再次，專業(yè)化還要求明確部門結(jié)構(gòu)、完善專業(yè)重組。舉例來說，綠洲花園由于人員配置少，一個(gè)人要負(fù)責(zé)許多方面的事情，所以在一些檔案的管理上以致出現(xiàn)了些許的混亂。因此，對(duì)于部門結(jié)構(gòu)我覺得要有明確的劃分，并且各部門要形成自己的責(zé)任和崗位規(guī)范且有相應(yīng)的配套設(shè)施。最后，專業(yè)化重組就是要針對(duì)各個(gè)部門所使用專業(yè)的特色，展開專業(yè)知識(shí)的整合，使每一個(gè)員工具備一專多能，比如說保安、綠化、工程部門在部門明確的基礎(chǔ)上可以做到“人人都要學(xué)、事事都能懂”，在負(fù)責(zé)人員不到位的情況下，可以處理應(yīng)急情況。