第一篇：如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

默認(rèn)分類 2008-06-10 19:00:18 閱讀871 評(píng)論4字號(hào)：大中小 訂閱

作為專業(yè)與規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)，需要專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，專業(yè)的營(yíng)銷隊(duì)伍中要有一個(gè)專業(yè)的營(yíng)銷經(jīng)理，作為一個(gè)素質(zhì)好，能力強(qiáng)，有朝氣，有活力的營(yíng)銷經(jīng)理，要對(duì)公司下達(dá)的銷售指標(biāo)擔(dān)負(fù)直接責(zé)任，匯總上報(bào)項(xiàng)目階段性銷售總結(jié)報(bào)告；協(xié)助管理項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)日常管理工作；協(xié)調(diào)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部及本部與其它部門之間的具體工作；負(fù)責(zé)本項(xiàng)目銷售部的相關(guān)培訓(xùn)、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作；客戶的銷售接待、投訴處理與跟蹤服務(wù)工作；負(fù)責(zé)匯總市場(chǎng)調(diào)研信息，準(zhǔn)備把握項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方

向，明確項(xiàng)目整體營(yíng)銷方案；同時(shí)還要做到：

（1）忠誠(chéng)可靠，樂于奉獻(xiàn)，一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn)。

（2）敢于管理，善于管理，盡心盡力，盡職盡責(zé)。

（3）要有一桿公平秤，能夠做到公平公正，一視同仁。

（4）工作積極熱情，充滿活力用自己的熱情去感染銷售員，關(guān)心他們的工

作和生活。

（5）具有良好的業(yè)務(wù)能力，培訓(xùn)銷售員，幫助銷售員開單及解答客戶提出的疑難問(wèn)題。

（6）具有獨(dú)特的個(gè)人魅力，讓員工信服。

同時(shí)，在日常的銷售管理也要做到近善近美，不在任何一個(gè)環(huán)節(jié)留下紕漏，盡職盡責(zé)的做好每一件事情。

（1）樓盤的形象管理，一個(gè)樓盤形象的好壞，直接影響到客戶的購(gòu)買的情緒，因此在靜態(tài)上，樓盤現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境及各項(xiàng)物品應(yīng)保持整齊，清潔有序，給人以舒適的感覺。在動(dòng)態(tài)上，樓盤銷售人員的言行舉止應(yīng)保持熱情，禮貌，尊重客

戶，給客戶一種賓至如歸的感覺。

（2）樓盤的銷售人員管理。通過(guò)多銷售人員的了解，培養(yǎng)及挖掘他們的自身潛力，樹立并并增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)精神。了解銷售人員的個(gè)性注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢(shì)，將他們的工作狀態(tài)調(diào)整到最佳。樹立良好的人際關(guān)系，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)的協(xié)作精神。根

據(jù)銷售人員自身存在的問(wèn)題，有針對(duì)性的對(duì)其驚醒綜合素質(zhì)的培訓(xùn)。

（3）樓盤的銷售管理。銷售管理的好壞，直接影響到銷售的結(jié)果，作為銷售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司及樓盤的情況，實(shí)行切實(shí)可行的管理制度，保證銷售工作的順利進(jìn)行。對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)的客戶，嚴(yán)格按接客制度執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅(jiān)持原則，從而調(diào)動(dòng)團(tuán)隊(duì)的積極性。對(duì)客戶的管理及跟蹤中，要及時(shí)解答可戶的疑難問(wèn)題，收

集客戶的資料作好分析及跟蹤工作。

（4）現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)方面。

售前培訓(xùn)：組織市場(chǎng)跑盤，項(xiàng)目分析，周遍可比樓盤的分析，銷售技巧的培

訓(xùn)，模擬銷售過(guò)程。

售中培訓(xùn)：針對(duì)在銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行培訓(xùn)，明確每一階段銷售的目的，及時(shí)解決銷售過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。

針對(duì)性培訓(xùn)：針對(duì)銷售過(guò)程中出現(xiàn)的特殊問(wèn)題，有針對(duì)性的進(jìn)行培訓(xùn)。

（5）總結(jié)。作為一個(gè)銷售經(jīng)理要善于總結(jié)自己的工作，及時(shí)的制定銷售計(jì)劃，明確下一階段的銷售任務(wù)。同時(shí)匯總銷售情況，對(duì)前一階段的銷售工作從銷售情況，人員情況，人員情況，客戶情況，與發(fā)展商合作情況，周遍情況，成本控制情況方面認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)與分析。

（6）樓盤信息管理：銷售現(xiàn)場(chǎng)信息的反饋對(duì)公司制定和調(diào)整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用，而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經(jīng)理責(zé)無(wú)旁貸的任務(wù)。對(duì)客戶：了解客戶對(duì)樓盤的各種反映，如對(duì)戶型、面積、配套設(shè)施、價(jià)格、付款方式等方面的意見或建議，也可采用表格問(wèn)答的方式進(jìn)行編輯。對(duì)售樓員：了解售樓人員的看法及建議，并通過(guò)售樓人員對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)研，對(duì)樓盤銷售現(xiàn)狀進(jìn)行合理的分析，做好信息反饋。

二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目為什么做產(chǎn)品展示，分期開發(fā)？

樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購(gòu)買情緒，結(jié)合項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境因素、建筑特點(diǎn)和項(xiàng)目定位、及周遍規(guī)劃做出樓盤模型，利用有限的空間，使其商業(yè)價(jià)值最大化，以最醒目的形象吸引客戶并促成銷售。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)給產(chǎn)品提供最具形象價(jià)值的設(shè)計(jì)方案，選其一套戶型做樣板房，精湛的裝修工藝充分展示了樓盤的優(yōu)點(diǎn)。結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)品牌形象價(jià)值最大化，讓客戶充分了解項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目提出一些建設(shè)性的意見，為后期開發(fā)做鋪墊。賣出項(xiàng)目的賣點(diǎn)。找出賣點(diǎn)：將樓盤的賣點(diǎn)找出來(lái)，但找到賣點(diǎn)時(shí)必須注意的是，賣點(diǎn)一定要

是最能代表樓盤品質(zhì)的特點(diǎn)。

理解賣點(diǎn)：找出賣點(diǎn)后，銷售人員要充分理解賣點(diǎn)的真正的含義

突出賣點(diǎn)：將賣點(diǎn)突出在售樓處，樓盤現(xiàn)場(chǎng)等明顯的位置，讓到訪的客戶一眼就能看見，在樓書，價(jià)格表，樓盤模型，樣板房上充分展示體現(xiàn)出來(lái) 推銷賣點(diǎn)：有顧客上門，售樓人員要把賣點(diǎn)推薦給客戶（賣給客戶）。樓盤的展示到不到位，直接影響客戶的購(gòu)買情緒。

如何做團(tuán)隊(duì)溝通？；

內(nèi)部溝通是一個(gè)團(tuán)隊(duì)提高效率和信息資源共享的重要途徑之一。通過(guò)溝通，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部人員能夠達(dá)成合作和協(xié)調(diào)上的一致，盡可能快的進(jìn)行資源在調(diào)整；通過(guò)溝通，團(tuán)隊(duì)內(nèi)部將工作效率完完全全體現(xiàn)出來(lái)。團(tuán)隊(duì)管理者應(yīng)該理解內(nèi)部溝通的原則，應(yīng)該明確內(nèi)部溝通采用的方式及方法，其內(nèi)部溝通的方法應(yīng)該有以下幾種：首先，定期不定期的舉行會(huì)議，會(huì)議是內(nèi)部溝通的重要方式，團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該明確舉行該次會(huì)議的目的、范圍、職責(zé)、程序、方法等。其次，匯報(bào)，一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)

運(yùn)做需要不同人員之間的配合，在團(tuán)隊(duì)管理者的指揮和協(xié)助下，各人員都應(yīng)該盡自己的最大努力將事情做好，通過(guò)做匯報(bào)，建立起匯報(bào)程序，目的是在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部形成一種良好的習(xí)慣，這種匯報(bào)的結(jié)果就可以作為團(tuán)隊(duì)管理改進(jìn)的重要數(shù)據(jù)之一；再次，談話，談話是人—人溝通的重要方法，再好的會(huì)議溝通都無(wú)法實(shí)現(xiàn)面對(duì)面的交流與溝通，談話帶來(lái)的更多的是真是的數(shù)據(jù)，當(dāng)然也會(huì)包括部分不切實(shí)際的內(nèi)容，這在于團(tuán)隊(duì)管理者的個(gè)人修養(yǎng)和判斷，這個(gè)時(shí)候的團(tuán)隊(duì)，不可能出現(xiàn)

針對(duì)個(gè)人的問(wèn)題，只有針對(duì)事件本身；

房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)銷售與銷售管理同與不同的分析？

房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)在銷售中，主要針對(duì)的是區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)都可以銷售，所服務(wù)的是片區(qū)內(nèi)所有需要的業(yè)主，只要上門的客戶，基本都是有需求的。但二級(jí)市場(chǎng)只針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目的銷售，所服務(wù)的只有一個(gè)（業(yè)主）發(fā)展商，相對(duì)來(lái)說(shuō)就要更好的去維護(hù)及服務(wù)自己的顧主，對(duì)待客戶上更要好好的把握，把握其來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)的準(zhǔn)確目的，從而達(dá)到銷售的目的。而在銷售管理上，房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的銷售經(jīng)理，相對(duì)比較容易，但房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)銷售就要做到更好的與其他部門溝通。

（1）與發(fā)展商的溝通與維護(hù)

（2）與公司策劃人員溝通與互動(dòng)

（3）與項(xiàng)目經(jīng)理的溝通與配合（4）與銷售人員的溝通及管理

（5）與客戶的溝通及維護(hù)

（6）與項(xiàng)目其他相關(guān)部門的溝通

（7）與提供按揭貸款銀行等相關(guān)部門的溝通及維護(hù)

如何與策劃互動(dòng)？

銷售部門不可能脫離其它相關(guān)部門而獨(dú)立存在，而協(xié)調(diào)好各方面關(guān)系也是銷售經(jīng)理很重要的工作。策劃是市場(chǎng)銷售的一個(gè)準(zhǔn)確方向，項(xiàng)目在營(yíng)銷過(guò)程中要充分體現(xiàn)出策劃的內(nèi)在精神及賣點(diǎn)突出，抓住突出的賣點(diǎn)，在銷售過(guò)程中向客戶著重的介紹項(xiàng)目的精神所在。在銷售過(guò)程中把客戶提出的疑難問(wèn)題，及時(shí)整理反饋

策劃部門，共同商討問(wèn)題所在，適時(shí)提出建設(shè)性的意見及建議。

第二篇：如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理作為銷售部的第一掌門人，對(duì)外直接展現(xiàn)公司形象，而在公司內(nèi)部處于承上啟下的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，公司制定決策都離不開銷售一線的數(shù)據(jù)反饋，公司的任何策略要想全面貫策落實(shí)都離不開 銷售經(jīng)理的執(zhí)行，所以房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的重要性是不言而喻的，現(xiàn)在我就如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理淺談一下想法。想有業(yè)績(jī)，先經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。在我看來(lái)，沒有優(yōu)秀的銷售經(jīng)理，只有優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊(duì)。判斷銷售經(jīng)理稱職與否關(guān)鍵由業(yè)績(jī)說(shuō)話，而想出成績(jī)，不是帶好團(tuán)隊(duì)那么簡(jiǎn)單，而是“經(jīng)營(yíng)”團(tuán)隊(duì)，也就是用心了解每個(gè)員工的優(yōu)缺點(diǎn)，做到知人善任，取長(zhǎng)補(bǔ)短。當(dāng)下，保山樓盤眾多，開發(fā)商無(wú)不使出渾身解數(shù)，投廣告，不惜重金包裝售樓部，好不容易有上客量，客戶往售樓部一站，看到是無(wú)精打彩的置業(yè)顧問(wèn)，前臺(tái)是只顧吹牛的渙散團(tuán)隊(duì)。接待完客戶對(duì)客戶的情況一問(wèn)三不知，團(tuán)隊(duì)管理出了問(wèn)題。好的銷售團(tuán)隊(duì)，重在經(jīng)營(yíng)人心，人心散了，團(tuán)隊(duì)也就不復(fù)存在了。因此需要進(jìn)行團(tuán)隊(duì)凝結(jié)力培養(yǎng)，可從三方面入手，第一，公司發(fā)展前景、完善福利、可預(yù)期的晉級(jí)制度，即“畫餅”；第二，工作理念的重塑，工作并非完全為了生活而是在于享受生活，挖掘自身最大潛力，這是精神層面的；第三，建設(shè)活潑快樂的團(tuán)隊(duì)，置業(yè)顧問(wèn)都是年輕人，經(jīng)營(yíng)年輕團(tuán)隊(duì)要的是不拘一格，積極開展各種活動(dòng)如野外拓展訓(xùn)練，有助于培養(yǎng)凝結(jié)力的團(tuán)隊(duì)游戲等等，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)向心力和學(xué)習(xí)能力，避免教條式培訓(xùn)，形式主義的會(huì)議，使員工愛上工作，忠于團(tuán)隊(duì)。

健全管理制度，做好案場(chǎng)管理。案場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)銷售的唯一場(chǎng)所，現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造，團(tuán)隊(duì)的士氣都直接影響客戶對(duì)樓盤的評(píng)價(jià)，沒有規(guī)矩不成方圓，制度的建立需做到承前啟后，平穩(wěn)過(guò)度，以人為本，使案場(chǎng)井然有序。制度的建全把握三個(gè)要點(diǎn)：首先，明確例行會(huì)議的時(shí)間，養(yǎng)成習(xí)慣，提前做好會(huì)前準(zhǔn)備，掌控好會(huì)議時(shí)間，提高會(huì)議質(zhì)量；其次，建立制度目的是培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)習(xí)慣，打造快樂團(tuán)隊(duì)，這就需要有隊(duì)歌、隊(duì)舞進(jìn)行自我激勵(lì)；最后，既然是健全制度就要讓各種行為規(guī)范有章可循，如每日三省吾身的工作日志，上門登記、回訪以及案場(chǎng)行為規(guī)范等等，加上有力的監(jiān)管創(chuàng)造良好的案場(chǎng)氛圍。

注重培訓(xùn)，考核與晉級(jí)掛勾，提升作戰(zhàn)能力。工欲善其事，必先利其器。要想提高銷售業(yè)績(jī)，背后的努力很關(guān)鍵。培訓(xùn)主要分為理論和實(shí)戰(zhàn)兩方面，具體可從三方面開展，第一，理論培訓(xùn)包括項(xiàng)目情況、專業(yè)知識(shí)、禮儀與公關(guān)知識(shí)以及相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)；第二，不斷強(qiáng)化實(shí)戰(zhàn)演練，如沙盤講解、團(tuán)隊(duì)互助、專題辯論會(huì)、５分鐘即興演講等等；第三，組織與業(yè)界交流，創(chuàng)造條件參觀學(xué)習(xí)優(yōu)秀樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)。培訓(xùn)抓好了，還得進(jìn)行考核，檢查培訓(xùn)效果，考核必須與晉級(jí)掛勾，做到獎(jiǎng)罰分明，使員人重視培訓(xùn)和考核。

加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，研究調(diào)查數(shù)據(jù)，向公司提供可行方案。知已知彼，百戰(zhàn)不怠，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查，掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，便于制定對(duì)策，布署銷售節(jié)點(diǎn)，同時(shí)有利于置業(yè)顧問(wèn)向外學(xué)習(xí)提高自身銷售技能。對(duì)于調(diào)查數(shù)據(jù)不能盲目使用，必須通過(guò)多渠道調(diào)查，多方論證后，整理成調(diào)查報(bào)告及時(shí)向公司反饋。同時(shí)，向公司提供可行的銷售方案及整合推廣方案，制定回款計(jì)劃，跟進(jìn)回款情況，最大化保障公司利益。

打破傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，多渠道營(yíng)銷，控制營(yíng)銷成本，顯著提升業(yè)績(jī)。可從四方面進(jìn)行：第一，面對(duì)面的銷售活動(dòng)——隨著各種媒體信息的不斷增加，目前市場(chǎng)中的推廣效率只有10%以下，鋪天蓋地的市場(chǎng)推廣和宣傳是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目不得不用的法寶，最經(jīng)濟(jì)的方式是面對(duì)面地溝通和促成，如何說(shuō)服客戶購(gòu)買，需要的時(shí)間技巧以及耐力將是銷售其他商品無(wú)法相比的，所以我將組織置業(yè)顧問(wèn)按照陌拜、定期回訪提供上門服務(wù)等方式給予消費(fèi)者面對(duì)面的服務(wù)，利用多次拜訪，加深印象，以朋友的身份促成購(gòu)房，從而提高成交率；第二，系統(tǒng)化推廣戰(zhàn)略，促銷售持續(xù)升溫——項(xiàng)目的推廣是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，由多個(gè)子系統(tǒng)構(gòu)成，如形象體系、價(jià)格體系、銷售體系組成項(xiàng)目的完整的推廣體系。我將會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和市場(chǎng)需求的反饋，制定出一系列的方案，不間斷開展活動(dòng)，讓樓盤一直處于持續(xù)升溫的狀態(tài)；第三，坐銷+行銷是樓盤暢銷之法寶——坐銷是任何一個(gè)樓盤的主要銷售方式，但面對(duì)如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我們需要做的就是不斷創(chuàng)新，因此我將以行銷為主坐銷為副，根據(jù)營(yíng)銷策略，積極展開“走出去”銷售活動(dòng)，變被動(dòng)為主動(dòng)，可大大節(jié)省廣告推廣費(fèi)用，有效促進(jìn)銷售；第四，動(dòng)帶動(dòng)持續(xù)銷售——我將采取各種情景活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)展示、風(fēng)水講座、投資理財(cái)講座等多種活動(dòng)形式，力邀客戶到現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，促進(jìn)客戶購(gòu)買，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度制定出不同時(shí)期的策劃推廣方案，讓項(xiàng)目一直成為保山熱點(diǎn)。

做好與第三方對(duì)接工作，準(zhǔn)確展現(xiàn)樓盤賣點(diǎn)，錢要用在刀刃上。根據(jù)項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行整合推廣，參與對(duì)接廣告、媒體、展品等第三方營(yíng)銷企業(yè)的作業(yè)任務(wù)提出、技術(shù)溝通、評(píng)審等顧問(wèn)工作，打造項(xiàng)目良好形象，突出賣點(diǎn)，控制每一筆推廣費(fèi)用，為公司節(jié)省沒有必要的開支。

銷售經(jīng)理處于開發(fā)公司的重高管人員，必需是房地產(chǎn)行業(yè)的專才，又是通曉各行業(yè)的通才，善于協(xié)調(diào)各部門關(guān)系，精于售樓部日常業(yè)務(wù)，更重要的是能夠很好的處理各種突發(fā)事件及危機(jī)公關(guān)，激流勇進(jìn)，逆流主而上。現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨重大的洗牌，調(diào)控政策頻發(fā)，適者生存，不適者淘汰，所以銷售經(jīng)理必須審時(shí)度勢(shì)，敢于擔(dān)旦與挑戰(zhàn)，并有志于將房地產(chǎn)作為自己的終身事業(yè)的熱情。簡(jiǎn)言之，如何做好房地產(chǎn)銷售經(jīng)理？只需好處理好三方面的關(guān)系，即對(duì)上，有方案、有忠心、有能力；對(duì)下，有制度、得人心、有出績(jī)；對(duì)外，有形象、有賣點(diǎn)、善公關(guān)。

第三篇：房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

HR工具箱-職位模版

房地產(chǎn)銷售經(jīng)理

本范例僅供參考,請(qǐng)酌情修改后再使用

崗位職責(zé)

1、對(duì)銷售指標(biāo)合理統(tǒng)籌、平衡和分析；

2、確保所轄項(xiàng)目的良性運(yùn)作；

3、制定本項(xiàng)目營(yíng)銷任務(wù)及營(yíng)銷可行性方案，負(fù)責(zé)計(jì)劃執(zhí)行及策略調(diào)整；

4、對(duì)所轄營(yíng)銷隊(duì)伍適時(shí)培訓(xùn)；

5、與客戶溝通收集項(xiàng)目信息及意見反饋并根據(jù)情況調(diào)整；

6、對(duì)公司營(yíng)銷副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)銷售人員完成銷售任務(wù)。

任職資格

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃、建筑等相關(guān)專業(yè)，正規(guī)院校?？埔陨蠈W(xué)歷；

2、具有3年以上大中型房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷管理工作經(jīng)驗(yàn)，擔(dān)任過(guò)項(xiàng)目銷售經(jīng)理同類職位2年以上；

3、有主持過(guò)大型項(xiàng)目（住宅、商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）的銷售管理的經(jīng)驗(yàn)；

4、能在營(yíng)銷總監(jiān)的指導(dǎo)下完成公司下達(dá)的銷售任務(wù)；

5、具有良好的語(yǔ)言表達(dá)能力、組織、溝通、協(xié)調(diào)、判斷與決策的能力。

第四篇：如何做好銷售經(jīng)理

[轉(zhuǎn)] 如何做好銷售經(jīng)理

一、經(jīng)理人的幾大“軟肋：

1守承諾?，F(xiàn)實(shí)的管理中，我們的這些封疆大吏們?yōu)榱嗽?“天子”面前居功邀賞，常常是不擇手段的完成上面的“圣旨”，于是乎，在我們的“下級(jí)”面前信口開河，承諾的東西太多太多，到了兌現(xiàn)時(shí)“將軍”還是那個(gè) “將軍”，而“士兵”卻成了階下囚，最后答應(yīng)經(jīng)銷商的東西要么不了了之，要么克扣“士兵”軍餉。這種現(xiàn)象在所有的公司都很普遍，所以余世維在《成功經(jīng)理人》第一講首先提出職業(yè)經(jīng)理人要“勇于承擔(dān)個(gè)人責(zé)任，一肩挑天下，不要說(shuō)我以為”，為了市場(chǎng)的良性發(fā)展，為了“圣旨”的威嚴(yán)，我們的封疆大吏們一諾千金的同時(shí)最好“三思而后行”，畢竟“凡輕諾者必寡信”。如果我們答應(yīng)的東西自己的“臣民”持狐疑態(tài)度，禍之近矣!

2明角色。角色定位決定工作方向，而工作方向決定工作方法。經(jīng)理不是業(yè)務(wù)員。作為營(yíng)銷經(jīng)理如果不明白這一點(diǎn)，那就每天只會(huì)使自己整天都在忙得團(tuán)團(tuán)亂轉(zhuǎn)，而業(yè)務(wù)員卻玩天昏地暗。我無(wú)意貶低我們的業(yè)務(wù)人員是多么的懶惰，也不想褒獎(jiǎng)我們的營(yíng)銷經(jīng)理是多么的勤快，在這里，作為銷售經(jīng)理我們的潛意識(shí)里必須回答以下問(wèn)題：A、我的角色應(yīng)如何定位、職責(zé)是什么?B、我讓業(yè)務(wù)員做什么、業(yè)務(wù)員能夠做什么?C、團(tuán)隊(duì)之間如何協(xié)調(diào)與溝通，如何授權(quán)?D、明確責(zé)任。一定要讓所有的業(yè)務(wù)人員明白：哪些是必須做的，哪些是不應(yīng)該做的，不要在戰(zhàn)略的航向中容易迷失自己。為什么很多的經(jīng)理是“烏鴉成精變兔子”后與兔子搶活干呢?值得我們每個(gè)經(jīng)理人深思?明茨伯格的十大角色值得我們每個(gè)營(yíng)銷經(jīng)理研究。3定計(jì)劃。計(jì)劃是管理的基本技能。未雨綢繆，“謀定而后動(dòng)”是每個(gè)金星的營(yíng)銷經(jīng)理必備的基本素質(zhì)，雖然我們的很多經(jīng)理對(duì)工作的熱忱讓人感動(dòng)，但是我們必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，正視我們的弱點(diǎn)：目前個(gè)別經(jīng)理還是抱著兩種思想做市場(chǎng)：其一是摸著石頭過(guò)河，走一步看一步，對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)的反應(yīng)不敏捷，其二是戰(zhàn)略缺失，不知道三個(gè)月之后區(qū)域市場(chǎng)會(huì)發(fā)生怎樣的變化，半年之內(nèi)如何調(diào)整，對(duì)未來(lái)趨勢(shì)缺乏預(yù)測(cè)、無(wú)應(yīng)對(duì)措施。

“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，這種“撞鐘”的思想必然會(huì)給我們的工作帶來(lái)極大的被動(dòng)。對(duì)于明年的市場(chǎng)規(guī)劃其實(shí)我們每個(gè)營(yíng)銷經(jīng)理都清楚，絕對(duì)不是一場(chǎng)聽證會(huì)所能解決的，我們需有足夠的準(zhǔn)備：心理上、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)上、人員的調(diào)整等。

4帶隊(duì)伍。營(yíng)銷中最大的問(wèn)題是管理問(wèn)題，而管理的真諦在于解決用人問(wèn)題。經(jīng)過(guò)對(duì)世界500強(qiáng)的眾多企業(yè)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：在中國(guó)最大的問(wèn)題是用人?，F(xiàn)在業(yè)務(wù)員不知自己該做什么、能做什么?

《天下無(wú)賊》中黎叔比較經(jīng)典的一句話：“人心散了，隊(duì)伍不好帶了”，其實(shí)在所有的團(tuán)隊(duì)里營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)是最難管理的，他們似斷了線的風(fēng)箏常年漂泊在外，由于在公司的時(shí)間短，對(duì)公司的歸屬感、向心力較小，加上目前的營(yíng)銷人員的門檻相對(duì)不高，待遇和職位的誘惑還不足以吸引太多的營(yíng)銷人為金星疲于奔命時(shí)，人才流失和隊(duì)伍的摩擦就會(huì)成為營(yíng)銷經(jīng)理的兩大“心病”，這時(shí)候營(yíng)銷經(jīng)理應(yīng)該怎么半?在公司的薪水設(shè)計(jì)我們無(wú)法改變的情況下，我們唯一可改變的就是營(yíng)銷人員。

加強(qiáng)人性化管理是一種較好的方法?！柏?cái)散人聚，財(cái)聚人散”是人性化管理的不二法門。也許只是每月的一頓“慶功宴”、也許只是一包煙足以使我們的一線人員感激零涕，團(tuán)隊(duì)的凝聚力會(huì)有說(shuō)不出的強(qiáng)，雖然制度可以約束人的行為，卻不能改變?nèi)说男闹恰?/p>

5重權(quán)變。“營(yíng)銷環(huán)境變了、一切都得變”是2004年《銷售與市場(chǎng)》提出的最經(jīng)典的命題，也是當(dāng)前我們營(yíng)銷的主旋律?！笆酪讋t時(shí)移，事異則備變”，這就要求我們的每個(gè)經(jīng)理人要具有持經(jīng)達(dá)變的能力，而不是抱著陳年黃歷過(guò)日子。

這里有兩層意思：其一是營(yíng)銷經(jīng)理的思路必須得變，因?yàn)榧瘓F(tuán)公司的戰(zhàn)略已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，營(yíng)銷經(jīng)理必須盡快轉(zhuǎn)變思路，做好城市“陣地戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。其二是強(qiáng)調(diào)如何變，“井岡山的騾子，到了北京怎么辦?！边@是金星的營(yíng)銷經(jīng)理目前必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，如果經(jīng)理不注重知識(shí)的更新與學(xué)習(xí)，面對(duì)這個(gè)營(yíng)銷環(huán)境的變化，一定是手足無(wú)措。

那么面對(duì)新的挑戰(zhàn)，我們的營(yíng)銷經(jīng)理2006年的工作應(yīng)該如何開展呢?是不是沒有辦法了呢?做為旁觀者，送大家兩句話：第一句是：思路決定出路，明年的啤酒競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不說(shuō)大家也明白，只會(huì)比今年更殘酷，原有的思路一定是要掉隊(duì)的。送給經(jīng)理人的第二句話是：創(chuàng)業(yè)難、守業(yè)難，知難不難。只要我們的經(jīng)理從心理上藐視、從戰(zhàn)術(shù)上重視對(duì)手，所有的困難都會(huì)迎刃而解。

二、用好兩條腿走路：

筆者經(jīng)過(guò)研究眾多的啤酒企業(yè)發(fā)現(xiàn)，如果真的在銷售上做出點(diǎn)成績(jī)，作為一線經(jīng)理應(yīng)著重把握兩個(gè)要點(diǎn)、學(xué)會(huì)用兩條腿走路：

第一條腿：管好一支隊(duì)伍，加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

有人則“企”，無(wú)人則“止”，人才在組織中的作用自是不言而喻。綜觀世界500強(qiáng)很多的優(yōu)秀企業(yè)對(duì)人才的重視大都提到了戰(zhàn)略的高度。正是有了那么多甘愿為他們默默奉獻(xiàn)的人，才有他們?nèi)缛罩刑斓氖聵I(yè)。正所謂 “一事功成萬(wàn)骨枯”，因此，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)不僅要注重對(duì)人才的甄選，更加強(qiáng)對(duì)他們的服務(wù)與培養(yǎng)、建設(shè)人才梯隊(duì)。想辦法把“兵”留住，把心留住。只有隊(duì)伍帶好了、人心理順了、團(tuán)隊(duì)的凝聚力加強(qiáng)了、目標(biāo)明確了，營(yíng)銷工作才能一順百順，攻無(wú)不克、戰(zhàn)無(wú)不勝。正所謂“人心齊、泰山移”。經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的摸索、醞釀，筆者認(rèn)為管好一支隊(duì)伍應(yīng)從以下四個(gè)方面著手：

思想上---勤勉奮發(fā)。營(yíng)銷人懷抱一條槍，心懷一輪月，向來(lái)都是在現(xiàn)實(shí)與浪漫的夾縫中度過(guò)，披星戴月、揮汗如雨.很苦、很累，壓力更大，因此敬業(yè)和吃苦成了考驗(yàn)業(yè)務(wù)人員的第一道坎。按照馬斯洛的需求層次理論，人除了滿足基本的薪水需求之外，而且還培養(yǎng)其社會(huì)關(guān)系及發(fā)展需求，更注重其個(gè)人價(jià)值的體現(xiàn)，對(duì)員工進(jìn)行心智培訓(xùn)顯得彌足珍貴。所以在工作中心態(tài)是最重要的。營(yíng)銷工作要求不僅有勤勉的態(tài)度，做到眼勤、手勤、腿勤;而且更注重激發(fā)團(tuán)隊(duì)奮發(fā)圖強(qiáng)的精神。多思考，多總結(jié)，理出一條思路，總結(jié)一條經(jīng)驗(yàn)。使我們團(tuán)隊(duì)的總體素質(zhì)節(jié)節(jié)提升。

意識(shí)上---開拓進(jìn)取。金星集團(tuán)正如滾雪球式的發(fā)展、壯大，殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)迫切的需要我們營(yíng)銷人必須要理清思路、看清形勢(shì)、轉(zhuǎn)變觀念，不僅要懂得如何“節(jié)流”，更應(yīng)該清楚“開源”的要義，努力開拓市場(chǎng)。營(yíng)銷人不僅要有志存高遠(yuǎn)的信念，更應(yīng)具備蓄事待發(fā)的進(jìn)取心和開拓意識(shí)，這是一個(gè)人的素質(zhì)問(wèn)題。當(dāng)總公司要求網(wǎng)絡(luò)下移小麥啤下鄉(xiāng)的時(shí)候，營(yíng)銷經(jīng)理應(yīng)著手讓“中、高檔酒下鄉(xiāng)”，這就是意識(shí)。毛主席說(shuō)過(guò)：“人有多大膽，地有多高產(chǎn);不怕不敢做，就怕不敢想?！睜I(yíng)銷人只要懷有強(qiáng)烈的進(jìn)取心，以堅(jiān)實(shí)的營(yíng)銷理論作基礎(chǔ)，以靈

活多變的營(yíng)銷技能去實(shí)施，面對(duì)市場(chǎng)的刀光劍影血腥風(fēng)雨，我們就會(huì)所向披靡戰(zhàn)無(wú)不勝---“心有多大，舞臺(tái)就有多大”。

執(zhí)行力---雷厲風(fēng)行。任何一個(gè)良好的策劃都不如一個(gè)簡(jiǎn)單的執(zhí)行。細(xì)想為什么總公司的一些政策不能上傳下達(dá)，為什么很好營(yíng)銷方案得不到有效的實(shí)施，為什么完不成當(dāng)月任我們總是有那么多的借口?一言蔽之：執(zhí)行力不夠!

從某種意義上說(shuō)，執(zhí)行力是反映一個(gè)組織是否成熟的標(biāo)志，我們需要的是上傳下達(dá)，而不是朝令夕改，我們要的是自動(dòng)自發(fā)，堅(jiān)決執(zhí)行!而不是消極應(yīng)對(duì)、推卸責(zé)任。唯如此我們才能經(jīng)得起大風(fēng)大浪的考驗(yàn)，才能保質(zhì)保量不折不扣的完成任務(wù)，才能使我們的團(tuán)隊(duì)健康成長(zhǎng)!

竟?fàn)幜?--敢爭(zhēng)第一。營(yíng)銷人要有一種單槍挑天下的膽識(shí),一味地謹(jǐn)小慎微、唯唯諾諾，得到的只能是對(duì)手的輕視與冷漠。商丘公司是支年輕的團(tuán)隊(duì),我們有破釜沉舟成大器、縱橫四海爭(zhēng)第一的雄心,誠(chéng)然,前進(jìn)的途中難免會(huì)有坎坎坷坷、寒流暗礁,但我們不懼怕困難,商海茫茫,狼煙四起,“滄海橫流方顯英雄本色”,我們有足夠的勇氣去迎接挑戰(zhàn)?！案覟樘煜孪取钡男拍顣?huì)讓我們愈挫愈勇,做一騎絕塵的領(lǐng)跑者!

另外一條腿----“理好一方市場(chǎng)”.說(shuō)句心里話,很多的經(jīng)理對(duì)市場(chǎng)真的不能洞燭真相，十幾年的發(fā)展,營(yíng)銷環(huán)境已發(fā)生了顛覆性的變化,對(duì)市場(chǎng)的把握難度加大,駕馭一個(gè)市場(chǎng)已不是當(dāng)初的“傳、管、訓(xùn)”,“世易則時(shí)移,事異則備變”,我們?cè)诙嘧兊氖袌?chǎng)上總結(jié)出了自己的思路：

1、操作上---實(shí)施“一轉(zhuǎn)、二從”原則,這是全公司集體智慧的結(jié)晶,我們覺得很有實(shí)用價(jià)值.(1)一轉(zhuǎn)---轉(zhuǎn)變客戶觀念。“有思路才會(huì)有出路”,客戶是我們營(yíng)銷思路的第一實(shí)踐者.只有客戶的觀念轉(zhuǎn)變了,我們的營(yíng)銷策劃才能夠得到有效的執(zhí)行,營(yíng)銷方式才能有待提高,也許這是個(gè)老生常談的話題,我們這里說(shuō)的不是其重要性,而是如何轉(zhuǎn)變的問(wèn)題:

a.選準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)客戶,加強(qiáng)對(duì)客戶的培訓(xùn),灌輸一些先進(jìn)的理念及貼近市場(chǎng)的營(yíng)銷思路.b.加強(qiáng)“三動(dòng)”意識(shí),即我們從利益上驅(qū)動(dòng),關(guān)系上拉動(dòng),人生價(jià)值上感動(dòng)客戶,讓他們對(duì)金星產(chǎn)生歸屬、依賴感。

c.利用合同戶的協(xié)議銷量來(lái)約束客戶,設(shè)專銷獎(jiǎng),鼓勵(lì)專銷、多銷,形成比、學(xué)、趕、幫、超的熱潮，增強(qiáng)他們的榮譽(yù)感.當(dāng)然傳統(tǒng)意義上的合同對(duì)于啤酒的經(jīng)銷商已經(jīng)沒有任何的約束力，營(yíng)銷經(jīng)理必須從建立市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的角度去審視經(jīng)銷商，加大對(duì)市場(chǎng)的投入不等于加大對(duì)經(jīng)銷商的投入，關(guān)于這一點(diǎn)，經(jīng)理必須清楚。d.用事實(shí)說(shuō)話，讓他們認(rèn)識(shí)到做小麥啤、中高檔酒賺取的利潤(rùn)最大化而主動(dòng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路。在這一點(diǎn)上最好的辦法就是利用淡季學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，讓經(jīng)銷上加強(qiáng)交流，或者到樣板市場(chǎng)參觀、考察，幫助客戶實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷專型。

(2)“二從”原則很關(guān)鍵，也很重要，它是市場(chǎng)管理的精髓：

a對(duì)市場(chǎng)秩序上---“從嚴(yán)”，強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)”字當(dāng)頭，我們對(duì)市場(chǎng)的開發(fā)、維護(hù)等都有相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施，只要出現(xiàn)問(wèn)題，營(yíng)銷經(jīng)理一定按規(guī)定辦事，決不手軟。人性化不等于人情化，“只有管得住，才能理得順”。當(dāng)然，管理的宗旨是“治心為上、整人為下”。

b對(duì)市場(chǎng)操作上---“從實(shí)”，一切從實(shí)際出發(fā)、從市場(chǎng)出發(fā)。營(yíng)銷理論上，無(wú)論是4p,還是4c都必須服從于、服務(wù)于市場(chǎng)，工作方式上每一個(gè)步驟執(zhí)行到

位。所有的策劃不能天馬行空，必須務(wù)實(shí)。其實(shí)，營(yíng)銷無(wú)定式、無(wú)招勝有招，把最簡(jiǎn)單的招式練精就成了絕招!

2方向上繼續(xù)貫徹“一個(gè)中心，兩個(gè)基本點(diǎn)”的運(yùn)作思路，牢記“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”的觀念：

a強(qiáng)調(diào)一個(gè)中心---始終以小麥啤系列作為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的中心，戰(zhàn)略上要穩(wěn)。b加強(qiáng)重點(diǎn)---以中高檔酒作為產(chǎn)品操作的重點(diǎn)定位要“準(zhǔn)”。營(yíng)銷轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵在于定位的準(zhǔn)確性，定位一旦朝令夕改，將會(huì)給營(yíng)銷帶來(lái)災(zāi)難性的后果。c穩(wěn)住基點(diǎn)---以普通酒作為競(jìng)爭(zhēng)性、打擊性產(chǎn)品，要狠。孫子曰：用兵之道，以正合、以奇勝，面對(duì)嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我們一定要用好手中的競(jìng)品，打擊一定要狠!

總之，把最復(fù)雜的問(wèn)題做簡(jiǎn)單就是成功。在市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變的今天，我們要走的對(duì)，走的快，走的穩(wěn)，就需既要“苦練內(nèi)功”，加強(qiáng)內(nèi)部管理;又要“外學(xué)精英”，注重理論和實(shí)踐的結(jié)合，注重自我素養(yǎng)的提高，這樣我們腳下的路才會(huì)走得更寬、更長(zhǎng)、更遠(yuǎn)!

其實(shí)做業(yè)務(wù)經(jīng)理很簡(jiǎn)單，兩千多年前老子曾言：“治大國(guó)如烹小鮮”，只要我們把握營(yíng)銷、管理之“道”，做事情自然是恢恢乎其于游刃必有余地矣。

第五篇：如何做好房地產(chǎn)銷售

如何做好房地產(chǎn)銷售

如何成為一位出色的房地產(chǎn)銷售人員：我在做售樓小姐時(shí)，有很多的客戶朋友，并建立了自己獨(dú)特的樓盤銷售客戶網(wǎng)絡(luò)，我每到一個(gè)新樓盤，都有很多老客戶自己或介紹朋友來(lái)買樓。很多同行都在問(wèn)我，你有什么絕招，讓這些客戶一個(gè)盤一個(gè)盤地跟著你轉(zhuǎn)？其實(shí)銷售并沒有什么“絕招”，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統(tǒng)一的模式去做，每個(gè)人的個(gè)性都不一樣，處理問(wèn)題的方式也就自然不一樣。對(duì)于一個(gè)剛踏進(jìn)地產(chǎn)銷售行業(yè)的新人來(lái)說(shuō)，別人的銷售技巧只可供參考，除了學(xué)習(xí)別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過(guò)程中，總結(jié)出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個(gè)人獨(dú)特銷售技巧。只要多加留意、多加練習(xí)，每個(gè)人都可以具備自己獨(dú)特的銷售技巧，有自己的“絕招”。所以說(shuō)，銷售技巧更多的是用心學(xué)習(xí)、用心體會(huì)、用心做事。[用心學(xué)習(xí)]從事房地產(chǎn)銷售工作的人員應(yīng)致力于個(gè)人及事業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樯钪粫?huì)隨著自我改變而改變，唯有不斷地學(xué)習(xí)，才能穩(wěn)固地立足于這個(gè)社會(huì)。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學(xué)習(xí)的是如何保持一種積極向上的心態(tài)。[學(xué)習(xí)積極的心態(tài)]進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，后來(lái)通過(guò)考成人高考在廣西大學(xué)脫產(chǎn)讀了2年大學(xué)。記得1992年大學(xué)畢業(yè)時(shí)我去廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)公司應(yīng)聘，當(dāng)時(shí)廣西萬(wàn)通地產(chǎn)剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營(yíng)銷人員，要求本科畢業(yè)以上，26歲以下。當(dāng)時(shí)我已28歲了，也只有專科畢業(yè)的文憑，這兩項(xiàng)要求我都不符合。但我非常自信，我認(rèn)為我行，不管什么條件，先應(yīng)聘再說(shuō)。進(jìn)入萬(wàn)通公司以后，當(dāng)時(shí)面試我的房地產(chǎn)公司老總說(shuō)，當(dāng)時(shí)招聘，有很多人的基礎(chǔ)條件比我好，正因?yàn)槲冶憩F(xiàn)得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個(gè)人，很多人都覺得我很幸運(yùn)。其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為，機(jī)會(huì)是靠你自己去爭(zhēng)取的，它對(duì)于每個(gè)人來(lái)說(shuō)都是公平的，關(guān)鍵是你有沒有自信去抓住它而已。在工作的過(guò)程當(dāng)中，我發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)所涉及的面是非常的廣，很有挑戰(zhàn)性。我給自己設(shè)定了一個(gè)目標(biāo)，用5年時(shí)間打基礎(chǔ)，5年以后，我不會(huì)再做銷售人員。有了目標(biāo)以后，我就通過(guò)再考成人高考，讀了3年房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理函授班來(lái)加強(qiáng)自己的專業(yè)知識(shí)和理論知識(shí)。我銷售的第一個(gè)樓盤“萬(wàn)通空中花園”項(xiàng)目是在南寧市的舊城區(qū)內(nèi)，這個(gè)區(qū)域是南寧市三教九流最為集中的一個(gè)地方，在那個(gè)地方建住宅小區(qū)，很多業(yè)內(nèi)人士都不看好。為了能更準(zhǔn)確的給項(xiàng)目定位，我們前期做了大量的市場(chǎng)調(diào)查，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查和客戶調(diào)查。當(dāng)時(shí)，我們老總叫我去做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查的時(shí)候，并沒有告訴我怎么做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調(diào)查表格，知道要了解什么內(nèi)容，采盤前還給他們培訓(xùn)講解。老總只是告訴我，你去看看我們項(xiàng)目附近有什么樓盤，10天后把調(diào)查報(bào)告給我。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)公司只有我一個(gè)兵，沒人教我，兩天過(guò)去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說(shuō)，他也不懂，并建議我每天到別的樓盤售樓部去呆呆看。我想誰(shuí)都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個(gè)叫“錦明大廈”項(xiàng)目的售樓部里足足呆了一天。通過(guò)一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什么樣的人來(lái)買樓，還了解到樓盤的戶型、價(jià)格、規(guī)模等資料，很有收獲。通過(guò)與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實(shí)，采盤并不是去每個(gè)樓盤拿一些售樓資料那么簡(jiǎn)單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個(gè)盤的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有一個(gè)深入的了解。在做客戶調(diào)查的過(guò)程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對(duì)于有意向購(gòu)房的客戶，就用本子記錄下來(lái)，并每個(gè)月保持與客戶聯(lián)系一次。客戶調(diào)查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。我當(dāng)時(shí)的個(gè)人銷售業(yè)績(jī)占整個(gè)項(xiàng)目總銷售額的2/3。并只用了三年的時(shí)間就達(dá)成了我的目標(biāo)，當(dāng)上了萬(wàn)通房地產(chǎn)公司的銷售部經(jīng)理和物業(yè)部經(jīng)理。所以，一個(gè)積極的心態(tài)，是對(duì)自我的一個(gè)期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標(biāo)，正確看待和評(píng)價(jià)你所擁有的能力。你認(rèn)為自己是一個(gè)什么樣的人很重要。比如像我，我認(rèn)為自己是一個(gè)積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個(gè)人。這就是自我的形象。一個(gè)有著積極態(tài)度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對(duì)自己說(shuō)?！敖裉煳倚那楹芎茫液芨吲d，今天會(huì)跟很多客戶聯(lián)系，我相信能給他們解決一些問(wèn)題或解除他們的疑慮，我會(huì)成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業(yè)績(jī)是最棒的”；這就是他對(duì)自

己的一種肯定。11[培養(yǎng)你的親和力]所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質(zhì)是直接面對(duì)面地與客戶打交道，怎么才能更好地與客戶溝通，讓客戶認(rèn)可你，必須通過(guò)規(guī)范你的言行舉止來(lái)實(shí)現(xiàn)。在售樓的過(guò)程中，語(yǔ)言是溝通的橋梁。對(duì)銷售人員而言，語(yǔ)言應(yīng)該是一門應(yīng)酬與交往的藝術(shù)，不僅要注意表情、態(tài)度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語(yǔ)言禮儀，是順利達(dá)到交往效果的“潤(rùn)滑劑”。在人際交往中，約有80%以上的信息是借助于舉止這種無(wú)聲的“第二語(yǔ)言”來(lái)傳達(dá)的。行為舉止是一種不說(shuō)話的“語(yǔ)言”，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動(dòng)作。一個(gè)眼神、一個(gè)表情、一個(gè)微小的手勢(shì)和體態(tài)都可以傳播出重要的信息。一個(gè)人的行為舉止反映出他的修養(yǎng)水平、受教育程度和可信任程度。在人際關(guān)系中，它是塑造良好個(gè)人形象的起點(diǎn)，更重要的是他在體現(xiàn)個(gè)人形象的同時(shí)，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。語(yǔ)言的禮儀不是天生就會(huì)說(shuō)，優(yōu)美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過(guò)長(zhǎng)期正規(guī)訓(xùn)練出來(lái)的。只要通過(guò)每天自己抽5分鐘來(lái)練習(xí)，自然而然地養(yǎng)成良好的儀容儀表、舉止姿態(tài)習(xí)慣，自然地使用禮貌用語(yǔ)，和自然的情感表達(dá)。這樣訓(xùn)練出來(lái)的銷售人員才具有親和力。[提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)]房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性要求銷售人員有較深的產(chǎn)品知識(shí)與專業(yè)知識(shí)。產(chǎn)品知識(shí)和專業(yè)知識(shí)是銷售人員自信的基礎(chǔ)，也是銷售技巧的保證。樓盤產(chǎn)品知識(shí)的掌握是正式進(jìn)入推銷的第一步，你有再好的心態(tài)與自信心，可對(duì)樓盤的產(chǎn)品知識(shí)一無(wú)所知，客戶向你咨詢樓盤特點(diǎn)、戶型、價(jià)格、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等的時(shí)候，你即一問(wèn)三不知，客戶就根本不會(huì)買你推薦的樓盤。我們都知道樓盤的銷售規(guī)律，新盤開盤上市的時(shí)候，因?yàn)榈赜蛐枨?、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費(fèi)需求，是新盤上市迅速進(jìn)入銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期，這一階段通常持續(xù)三個(gè)月左右，三個(gè)月以后，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期，約半年后銷售進(jìn)入逐步下降時(shí)期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長(zhǎng)時(shí)期完成的，樓盤銷售進(jìn)入平穩(wěn)時(shí)期的三、五個(gè)月，應(yīng)該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業(yè)績(jī)應(yīng)在八個(gè)月內(nèi)完成，一年內(nèi)完成整個(gè)樓盤90%以上的銷售量。當(dāng)樓盤面對(duì)有效需求，開發(fā)商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說(shuō)不能高效率銷售，一旦錯(cuò)過(guò)樓盤銷售增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期，就只剩下漫長(zhǎng)的等待，非常可惜也非常被動(dòng)，尤其是所售樓盤周邊有競(jìng)爭(zhēng)樓盤存在、而樓盤差異化又不大時(shí)，知己知彼的銷售人員是戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的決勝砝碼。商品房的價(jià)值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來(lái)購(gòu)買的大宗買賣。因此反復(fù)比較、猶豫不決是常見現(xiàn)象，客戶對(duì)樓盤能察覺的使用價(jià)值作了反復(fù)比較依然拿不定主意時(shí)，如果售樓人員能就客戶的購(gòu)房需求作一番說(shuō)明，成功率就會(huì)很高。我原來(lái)“萬(wàn)通空中花園”的一個(gè)老客戶因?yàn)閮鹤泳涂斓缴闲W(xué)的年齡了，打電話咨詢我哪里有好的學(xué)校？并想在學(xué)校附近買一套50萬(wàn)左右的房子。當(dāng)時(shí)，我正在銷售的“秀山花園”項(xiàng)目旁邊正好有個(gè)新建的雙語(yǔ)教學(xué)幼兒園和小學(xué)，附近又有南寧市最有名的中學(xué)——三中，很合適他的需求，但是，同一片區(qū)又有三個(gè)樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學(xué)最近、距離中學(xué)最遠(yuǎn)的一個(gè)樓盤。我沒有急于把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個(gè)盤一個(gè)盤地去看，每個(gè)盤都給他做分析。到了秀山花園附近的時(shí)候，我告訴他，我現(xiàn)在在秀山花園工作，今天，他也看了不少樓盤，怎么樣，到我那休息一下吧？在經(jīng)過(guò)學(xué)校的工地時(shí)，我重點(diǎn)給他介紹了在建的雙語(yǔ)教學(xué)幼兒園和小學(xué)?？蛻舢?dāng)時(shí)就問(wèn)我，你為什么不直接給我介紹你銷售的樓盤。我告訴他，其實(shí)，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。我只是想讓你買了房子以后不要再后悔，所以讓你多比較，而且我們秀山花園雖然離小學(xué)是最近的，但是離菜市場(chǎng)比較遠(yuǎn)，離三中又沒有其它項(xiàng)目近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇?？蛻舢?dāng)時(shí)覺得我很誠(chéng)懇，當(dāng)場(chǎng)就在秀山花園交了定金。其實(shí)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我除了真心實(shí)意地為他著想以外，主要的是針對(duì)他是“為兒子而購(gòu)房”的需求。在介紹的過(guò)程中重點(diǎn)突出的是雙語(yǔ)教學(xué)幼兒園和小學(xué)，來(lái)抓住客戶的購(gòu)買心理，我才能爭(zhēng)取到顧客的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)銷售。有效的售樓人員應(yīng)該是半個(gè)地產(chǎn)專家，不僅對(duì)所售樓盤本身的特點(diǎn)（品味、文化、規(guī)劃、景觀、設(shè)計(jì)、風(fēng)格、結(jié)構(gòu)、戶型、面積、功能、朝向、便利、價(jià)格、公建設(shè)施、設(shè)備、社區(qū)管理、社區(qū)文化等等）有根本了解，而且對(duì)所售樓盤地段、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、發(fā)展趨勢(shì)、開發(fā)商實(shí)力等有足夠的了解。更重要的是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)勢(shì)有清醒的認(rèn)識(shí)，能夠與競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無(wú)原則的貶低競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤的做法很容易使客戶

產(chǎn)生逆反心理。因此，既要實(shí)事求是，又要揚(yáng)長(zhǎng)避短，為客戶提供置業(yè)意見，使客戶對(duì)你和你所銷售的樓盤產(chǎn)生信任感。我在秀山花園項(xiàng)目銷售的時(shí)候，曾接待過(guò)一個(gè)南寧市有名的律師。當(dāng)時(shí)，他到售樓部來(lái)，看了一下我們的戶型模型后對(duì)項(xiàng)目情況沒有提問(wèn)，我就請(qǐng)他坐下來(lái)，坐下來(lái)后，他就開始大談南寧市的房地產(chǎn)，各個(gè)項(xiàng)目的情況。當(dāng)時(shí)，他問(wèn)我，對(duì)“榮和新城”怎么看？我跟他說(shuō)，“榮和新城”在南寧市來(lái)說(shuō)算得是品質(zhì)比較好的一個(gè)小區(qū)，雖然它所屬的片區(qū)為南寧市的工業(yè)區(qū)，但它緊靠邕江邊，受污染的程度不大，再加上小區(qū)規(guī)模比較大，內(nèi)部的環(huán)境做得比較好。物業(yè)管理也比較到位，在南寧市享有一定的知名度，特別是榮和新城的三期，價(jià)格都能賣到30