第一篇：商鋪及酒店銷售模式

商鋪銷售模式

目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。

一、純銷售

二、帶租約銷售

三、返租銷售：分為短期返租（一般為3年）和長期返租（一般為10年）

四、投資型商鋪銷售

一、純銷售：

即是直接銷售，不采用任何形式和相關(guān)承諾。

優(yōu)勢：

發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費； 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。

劣勢：

產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進駐；

無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；

對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長；

若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。

適用于：

商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；

純街鋪銷售；

商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。

二、帶租約銷售

即是先將商鋪招商，等商家簽了進場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。

優(yōu)勢：

通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；

能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補貼與相關(guān)稅費；

短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。

劣勢：

鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；

未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；

銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達到投資者期望；

中、長期收益難以穩(wěn)定；

后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；

各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。

適用于：

商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；

可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；

純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。

針對帶租約銷售所帶來的問題，可以通過以下方式解決：

①建議成立統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理公司：小商家及業(yè)主均擔(dān)心商業(yè)街后期經(jīng)營管理問題，或委托專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司，無疑增強投資者與商家信心；

②未簽訂預(yù)訂租賃合同的新租戶：事先告知商鋪會銷售，正式的租賃合同由租戶與業(yè)主，在簽訂預(yù)訂租賃合同時出示《放棄商鋪優(yōu)先購買承諾書》及《三方協(xié)議書》，請租戶簽字確認(rèn)，以免今后產(chǎn)生糾紛。

③在開盤前一周時間公示鋪位出租情況及租賃條款等詳細(xì)租賃信息。

三、返租銷售

即是發(fā)展商先將商鋪銷售，然后承諾業(yè)主幾年內(nèi)返給業(yè)主應(yīng)得的租金，但是租賃權(quán)歸發(fā)展商所有，等返租年限過了之后業(yè)主才享有租賃權(quán)。

1、短期返租銷售（一般為三到五年）：

優(yōu)勢：

前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。

幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；

3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。

劣勢：

承擔(dān)前幾年的返租補貼；

返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；

因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。

2、長期返租銷售（一般為十年）：

優(yōu)勢：

前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；

給投資者堅定信心。

返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。

劣勢：

承擔(dān)十年的返租補貼；

如后期經(jīng)營管理沒有達到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。

因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。

長期返租與短期返租的比較分析

從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。

從風(fēng)險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常??；同時也更能趨向政府相關(guān)政策

四、投資型商鋪

地產(chǎn)公司投入物業(yè)，投資者投入資金，與地產(chǎn)公司簽定合作經(jīng)營協(xié)議，投資者將所

投資的商鋪經(jīng)營管理權(quán)委托給地產(chǎn)公司，由地產(chǎn)公司對物業(yè)進行統(tǒng)一的規(guī)劃和經(jīng)營管理。投資者在投入資金后，享有12年的投資期限，每年享有8—12%回報。

投資者投入5萬，每年8%的收益，三年純收益為12000元。

投資回報返還方式：按月返還收益給投資者。

“全民”因為投資門檻低，產(chǎn)品是針對有投資意愿，但是沒有時間和精力來打理投資產(chǎn) 品的大眾所設(shè)定的“全民投資型商鋪”。

此類操作方式必須有很強的商業(yè)運營管理模式

酒店銷售模式

網(wǎng)絡(luò)上很多，你自己整理一下，PPT里未出現(xiàn)酒店部分的內(nèi)容

第二篇：小區(qū)商鋪經(jīng)營模式淺談范文

小區(qū)商鋪經(jīng)營模式設(shè)想

為了號召某某市舊城改造，進一步提升城市品位和魅力，某某某某房地產(chǎn)公司開發(fā)的某某某某小區(qū)目前是某某市最大的一個高檔住宅小區(qū)，小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、會所、幼兒園齊全。為了將某某某某小區(qū)業(yè)主的商鋪打造成某某市第一條集娛樂、餐飲、購物、休閑為一體多功能商業(yè)街，為商戶業(yè)主創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益，現(xiàn)就擺在業(yè)主面前的是60戶商鋪怎樣經(jīng)營問題做一探討，希望各位業(yè)主積極參與，提出寶貴的建議和意見。

一、業(yè)主自主經(jīng)營的弊端。

目前60戶業(yè)主商鋪面積大小不等，最小的只有24平方米，如果是各經(jīng)營各的，就會和現(xiàn)在村民經(jīng)營的一樣，攤點多、類別雜亂、重復(fù)經(jīng)營、上不了檔次、形不成規(guī)模，更不利于面向社會招商，房價定位低，高低不等，也不便于辦理各項經(jīng)營手續(xù)。

二、由開發(fā)商統(tǒng)一管理經(jīng)營的好處。

我們將通過面向全國大型企業(yè)公開招投標(biāo)的方式進行招標(biāo)，引進我們所需要的全國連鎖大型超市、餐飲公司、麥當(dāng)勞、肯德雞、品牌服飾、鞋帽專賣店、醫(yī)院、健身房、咖啡廳、銀行、通訊公司等等，通過這些商家的介入，才可大大提高我們商業(yè)價值，為業(yè)主們解決了后顧之憂，讓60戶業(yè)主旱澇保收。具體做法：

1、整合經(jīng)營。60戶的商鋪統(tǒng)一管理，這樣可以形成商鋪規(guī)模，經(jīng)營商好統(tǒng)籌安排，增設(shè)經(jīng)營項目同時也好向社會招商。

2、管理模式。前期可由開發(fā)商代為管理，統(tǒng)一向社會招商，商鋪裝修由開發(fā)商統(tǒng)一管理，各項經(jīng)營手續(xù)統(tǒng)一由開發(fā)商辦理。

3、利益如何分配。商鋪有兩項費用：（1）商鋪的租賃費，這項費用統(tǒng)歸商鋪業(yè)主，按照商鋪業(yè)主的面積分配給業(yè)主，開發(fā)商不取任何費用；（2）商鋪的物業(yè)費，水電費，暖氣費，垃圾處理費由開發(fā)商指定物業(yè)公司代為收取，這幾項費用不屬商戶分配項目。

4、如何管理。暫由物業(yè)公司組建一個管理小組，由開發(fā)商派人，物業(yè)公司主辦，商戶代表參加共同管理，實行帳務(wù)公開，年終帳務(wù)公布的辦法實施管理。

5、開發(fā)商以租賃的形式將業(yè)主的商鋪租下，合同一年或五年一簽，租賃費按某某市該商業(yè)街當(dāng)年房價一年一付，提前支付。

如業(yè)主能參與進來，我們將連手將小區(qū)商業(yè)街打造成某某市一大亮點，大大提高商業(yè)空間，達到共贏目的。

如您同意我們想法，請于年月日持此表到某某地產(chǎn)公司辦公室報名，招商在即，請業(yè)主們抓住時機，不要錯過大好商機。

業(yè)主姓名：身份證號碼：

商鋪面積：m2家庭住址：

聯(lián)系電話：

第三篇：銷售模式

銷售模式 人與人最大的區(qū)別在于銷售。普通人賣產(chǎn)品，老板賣理念，領(lǐng)袖賣信仰。銷售的基礎(chǔ)是對人性的穿透，凡是不懂人性的人都做不好銷售。銷售者人際關(guān)系的處理極其重要，懂人家的需求，句句講到心弦。懂人的核心在于跟人打交道，想懂何人，則與何人多交往。凡是非常懂人的人都是閱人無數(shù)的人。

一、銷售第一步——銷售就是販賣信任

（一）、銷售就是販賣信任，賣產(chǎn)品先賣自己。當(dāng)客戶不信任你之前，你所說的都是廢話。

賣自己就是賣氣質(zhì)，顧客在7秒鐘內(nèi)就已經(jīng)決定要不要聽你講話，顧客買的是我們對產(chǎn)品的信任。

有氣質(zhì)的人，所有知識、方法、技巧都能使用；沒有氣質(zhì)的人所有知識方法技巧都使用不出來，凡是有氣質(zhì)的人都是高手。

（二）、氣質(zhì)修煉 氣質(zhì)修煉四大核心：

1、建立強大的信念系統(tǒng)，即：你相信，確定、一定的感覺，忌諱模淩兩可。信念——氣質(zhì)——氣場

酒后精彩演講說明：凡是在任何一件事情上，你只要認(rèn)為自己是最優(yōu)秀的，你的能力就會自然顯現(xiàn)，反之，你的能力就會立刻被屏蔽。舉例：我們看看領(lǐng)袖的信念 佛曰：天上天下唯我獨尊 上帝說：我就是真理，我就是道路 毛主席說：我就不信小米加步槍打不過飛機大炮 馬云說：我拿著望遠(yuǎn)鏡也找不到我的對手在哪里

總結(jié)：知識、方法是武功，信念是內(nèi)功。只有信念強大，才能發(fā)揮武功的威力。TOP SALES 核心信念： ① 必須從骨子里確定我是最優(yōu)秀的。② 必須從骨子里確定我們的產(chǎn)品是最好的。③ 必須從骨子里確定我們的公司是最好的。④ 必須從骨子里確定我們的老板是最好的。

2、脫俗：

①人只要一脫俗，就立刻顯氣質(zhì)。

何為俗：人只要重復(fù)一件事，習(xí)慣了就會立刻俗氣，所以稱為習(xí)俗。②當(dāng)一件事只要使用的人多了，頻率高了，就會立刻俗氣，所以凡是很流行的都是很俗氣的。

（三）、真實：真實顯現(xiàn)氣質(zhì)，虛假毀滅氣質(zhì)。真實的意思：就是能接受自己的缺點，弱點以及過去的所有挫敗。

能接受、面對者，能量、氣質(zhì)立刻顯現(xiàn)，否則消失。

（四）、智慧，有智慧者顯氣質(zhì)，沒有智慧則氣質(zhì)消亡。

智慧即觸摸到事物的根本。（抓核心）

舉例：成功靠什么？

成功靠度人之心，而非野心。凡是度人者崛起，凡是度己者毀滅。

核心→外圍

度人之心→欲望、雄心、野心→性格→背景、人脈

補充：“性格決定命運”是錯的，成功者沒有性格。

二、銷售第二步——通過鏈接直接建立信任感

意思:人跟人信任感的建立在于一個字“情”，如何讓彼此產(chǎn)生感情，那就是兩個人在人生觀、世界觀、生活觀以及所有一切產(chǎn)生鏈接。

具體操作:

(一)、從思想上鏈接

A、信念，你相信什么？

B、價值觀，對你來說什么最重要，也就是你相信什么背后帶來的好處

C、規(guī)條，你的做法。

舉例：當(dāng)你拜訪顧客時，顧客桌上有一束玫瑰花，顧客問你好不好看，你如何回答?

回答：

⑴、不了解顧客對此事的ABC時，我們絕口不提我們自己對此事的ABC，要學(xué)會閉嘴。

⑵、淡定的反問顧客對此事的ABC。

例：X總，我對花并沒有研究，我哪能比得上您的眼光，您覺得這束花好不好看？ ⑶、當(dāng)顧客明確表達了自己ABC，我們就配合顧客的ABC，配合得次數(shù)越多，信任感就越強。當(dāng)顧客

⑷、當(dāng)信任感建立，也就是我改變顧客價值觀的時機到來。

例:X總，您說的第一、二點我非常認(rèn)同，關(guān)于第三點我有點點自己的想法，您聽一下也許會對您有所幫助。

補充：當(dāng)顧客相信你之前，你只有一個動作——配合。

不管正法、邪法，一切為我所用，只要所用為眾生。為眾生者崛起，為己

者毀滅

（二）、通過模仿鏈接：同頻率（含形象，動作等）

（三）、從語聲、語調(diào)、語氣鏈接

例：客戶說他媽的，我就說他媽的。

總結(jié)：人永遠(yuǎn)喜歡跟自己一模一樣的人。

三、銷售第三步——解除恐懼

只要不行動或者行動不力都是恐懼造成的，所以我們必須消滅恐懼，如逃避，恐懼將會伴我們一生。

具體操作：

1、轉(zhuǎn)換定義：把所有消極的想法轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的想法，世上沒有好與壞，只有定

義，你認(rèn)為好就好，你認(rèn)為不好就不好。

2、立刻馬上面對，恐懼在哪里產(chǎn)生，我就要在哪里把它消滅，只要一消滅就立刻產(chǎn)生強大自我，所有知識、方法、技巧都會使用。

3、無欲則剛?？謶值那疤崾怯?，想得到才會恐懼。

4、成功多是被那些很淡定，很自然的人得到，而非小心翼翼的人。

四、銷售第四步——超級說服力，直接說服顧客（猜?lián)淇擞螒颍?/p>

人類世界，人跟人之間就是影響力的博弈游戲。影響力大的直接說服影響力小的人。

具體操作：

1、先找最容易下手的顧客下手。

2、從簡單的問題開始問，問題越簡單，顧客越容易回答（顧客要不加思考的回答）

3、永遠(yuǎn)問封閉式的問題，讓顧客回答yes的問題。

4、永遠(yuǎn)問二選一的問題

5、小yes會累計成大yes，人在連續(xù)回答7個yes之后，會養(yǎng)成回答yes的習(xí)慣。

五、銷售第五步——建立強大的自我人有了自我就會有主見，有了主見就會提升影響力，說服力。

（一）、浩瀚的經(jīng)歷

意思：人只要一經(jīng)歷就會強大，不夠強大就是因為沒有足夠經(jīng)歷。

人與人的差別在于經(jīng)歷的多少。

舉例：你去過美國，別人沒去過，你講話他們就得聽著；當(dāng)你被客戶趕出18次，而別的業(yè)務(wù)員沒有，你講話他們就得聽著。并且你越說越強大，他們越聽越渺小。所以超越就是超越人家的經(jīng)歷，而非學(xué)歷。我立刻覺悟，當(dāng)我遇到困難就逃避時，就是在逃避浩瀚的經(jīng)歷。所以，從今往后，遇到事都要敢于面對。

（二）、浩瀚的閱歷

意思：你聽過，見過，別人沒有聽過、見過，別人就得聽你講，你越講越強大，別人越聽越渺小。

核心：特別要閱人物及其智慧、經(jīng)歷，越是人物，建立自我的速度就越快。所以要主動與人物交往。

（三）、創(chuàng)造別人想不到，做不到的成果，超越別人就是超越別人的成果，你有成果而別人沒有成果時，你講話他們就得聽著。

無欲則剛小插曲

為何你在顧客面前強大不起來？

因為你覺得讓顧客付錢是你占他便宜，你認(rèn)為顧客吃虧了，所以你在顧客面前什么都使用不出來。跪著看人家，人家永遠(yuǎn)比自己強大。

方法：

改變信念（核心），從我認(rèn)為顧客買我的產(chǎn)品是顧客吃虧轉(zhuǎn)變?yōu)轭櫩唾I我的產(chǎn)品是顧客占便宜，我吃虧，你才能做到無欲則剛，生發(fā)、使用你的能力。例如：我不是很想把產(chǎn)品賣給你，賣給你是因為你識貨。

注意：無欲則剛不是客戶求我們，我們高調(diào)，而是我們不卑不亢。

學(xué)會激發(fā)客戶對培訓(xùn)的認(rèn)識和培訓(xùn)需求。

六、銷售第六步——塑造價值

顧客購買產(chǎn)品從理論上講是因為產(chǎn)品的價值，但實際上通常是因為產(chǎn)品以外的價值，也就是你還沒提到產(chǎn)品，顧客已經(jīng)決定購買。

（一）、塑造產(chǎn)品先塑造公司

一開始避免直接塑造產(chǎn)品，在顧客了解公司之前，絕口不提產(chǎn)品。顧客很少看產(chǎn)品本身，而關(guān)注公司（品牌），銷售一定要揚長避短。

1、規(guī)模塑造：從員工人數(shù)，分公司規(guī)模，營業(yè)額規(guī)模，廠房規(guī)模來塑造公司，顧客認(rèn)為規(guī)模大的就是好的。

2、發(fā)展速度塑造

在規(guī)模較小時，可以告訴顧客我的發(fā)展速度有多快，顧客認(rèn)為發(fā)展最快的就是最好的。如果發(fā)展速度不夠快，那就截取一季度、一個月、一天的數(shù)字，例如：我公司三季度業(yè)績增長400%

3、權(quán)威塑造：當(dāng)沒有規(guī)模，又沒速度時，我就告訴顧客，我是行業(yè)第一品牌，權(quán)威品牌。

例如：中國（榆木）門業(yè)第一品牌

天下有錢人只喜歡跟第一名合作。

（二）、塑造產(chǎn)品先塑造老板

意思：當(dāng)顧客佩服老板的精神、使命時，可以立刻產(chǎn)生產(chǎn)品購買力。三大核心塑造老板：

員工圖什么？圖的是前途跟未來。什么樣的老板可以給員工帶來前途和未來？

1、老板是干大事的人

2、干大事與我（員工）有關(guān)，我才會跟你走，即老板有度人之心

3、老板是一個走正道的人

塑造：

1、塑造老板是一個干大事的人

舉例：從公司的愿景、使命以及老板的決心塑造老板。

馬云說：我要創(chuàng)辦一家世界第一名的互聯(lián)網(wǎng)公司，在美國上市，讓全世界都知道它是中國人創(chuàng)辦的。

任正菲說：我不是想讓華為成為一家世界500強，我是想讓華為成為一家讓全世界都敬仰的公司。

2、塑造老板的度人之心，也就是分名、分利之心

舉例：塑造老板讓多少人買車、買房，讓多少人成為總經(jīng)理和股東、期權(quán)股東，讓多少人參加匯聚培訓(xùn)，投入多少培訓(xùn)費，讓多少人改變（核心）。

忌諱：在顧客面前提老板的生活（房、車）。

3、塑造老板敬畏客戶之心

告訴顧客，我們老板心中第一就是顧客。例如：每天帶領(lǐng)員工對客戶三鞠躬。老板越敬畏顧客，顧客對產(chǎn)品與服務(wù)就越放心，就像對產(chǎn)品吃了一顆定心丸一樣。舉例：沃爾瑪老板的辦公室不在寫字樓，而在超市門口。

所有客戶的流失都是因為不夠重視顧客，顧客的抱怨是期待被重視，所以，從老板開始重視顧客。

（三）、塑造產(chǎn)品

塑造產(chǎn)品的核心在于塑造顧客用完后有什么好處，可用故事、客戶見證來證明，不要塑造產(chǎn)品的成分及過程?？蛻舨幌矚g聽廢話（外圍），顧客要結(jié)果，而不是過程。

舉例：賣化妝品，顧客不喜歡聽化妝品如何生產(chǎn)，而喜歡聽用完之后他的皮膚會發(fā)生什么樣的改變，生活和愛情會發(fā)生什么樣的改變。

提煉產(chǎn)品三大核心價值，依次排序，從重要到次要，并且用故事、客戶見證來證明。例如匯聚的商業(yè)模式的塑造：隨便使用任何一個盈利戰(zhàn)術(shù)，立刻提升企業(yè)利潤30%以上，我們有個學(xué)員叫鄧紅酒，使用商業(yè)模式差異化戰(zhàn)術(shù)，今年營業(yè)額增加5個億，利潤增加50%

（四）、證據(jù)塑造

意思：你前面跟顧客說得天花亂墜，顧客聽完覺得非常好，但是你如何證明你所說的話就是真的？你不信，我就拿證據(jù)來證明，三大證據(jù)讓顧客無路可退。

1、圖片化、視頻化證據(jù)

將公司所有重大活動、顧客合作、包括公司獎勵、領(lǐng)導(dǎo)考察、老板度人等所有一切都拍成照片或視頻，剪輯后人手一份。我們不僅要以來業(yè)務(wù)能力，更要依靠工具。

2、文字化、數(shù)字化。

將所有媒體報道，顧客寫的感謝信剪輯后人手一份。

七、銷售第七步——產(chǎn)品推銷策略

推銷產(chǎn)品的核心在于重點突出，唯一選擇，切忌在顧客面前講一大堆產(chǎn)品，讓人無從選擇(例如媒婆做媒)

具體操作：

打造明星產(chǎn)品，降低顧客進入你們公司的門檻，直接建立強大的信任感，以推動后續(xù)產(chǎn)品的購買力。（物超所值的產(chǎn)品，吸引后續(xù)高價產(chǎn)品的需求、信任）

明星產(chǎn)品的四大特征：

1、顧客需求量大

2、自己優(yōu)勢突出

3、對手比較薄弱

4、價格相對較低

總結(jié)：賣一個產(chǎn)品，所有產(chǎn)品都能賣好了，賣所有的產(chǎn)品，最后一個都賣不好。飯是一口一口吃的，顧客的信任是一點一點建立的。

八、銷售第八步——成交

成交的關(guān)鍵在于敢成交，收錢的關(guān)鍵在于敢收錢。

世界級高手成交秘訣：

1、逃離痛苦，追求快樂成交法則

意思：不付錢就挖他痛苦，付錢就給他快樂。

2、感情成交法則

意思：在成交的那一刻，要不斷地跟顧客分享你的精神、使命、人生經(jīng)歷、痛苦、磨難來感

動顧客(煽情，描述自己的艱辛史)，人在理性狀態(tài)下很難成交，人在感性狀態(tài)下很容易成交。

3、最后通牒成交法則——死馬當(dāng)活馬醫(yī)

舉例：張總您好，我們公司剛下達文件，6月份產(chǎn)品漲價30%，所以我一定要告訴您這個消息，因為您一直把我當(dāng)?shù)艿芸创?，要是我不告訴您，您會恨我一輩子對嗎？所以張總，明天是最后一天，今天下午或明天上我把錢打過來，我們就少損失300萬，等于我們就賺了300萬。

所以，公司每次漲價，都是一次成交的好機會。

4、限時間、限地點、限現(xiàn)場、限刷卡、限收全款成交法則

舉例：張總，您今天在5點之前在這個地方刷卡并且全款，才能享受我們公司最高優(yōu)惠。

5、悄悄話成交法則

在顧客耳邊悄悄跟他說：我可以同意你的要求，但你不能告訴任何人，否則我沒辦法跟公司、其它客戶交代，因為你拿到的優(yōu)惠是歷史以來最低的。

九、銷售第九步——顧客管理與服務(wù)

顧客分類：

1、鉑金顧客

2、鉆石顧客

3、黃金顧客

4、鐵顧客

方法:二八法則，聚焦服務(wù)鉑金、鉆石，提升黃金，砍掉鐵顧客。

根據(jù)不同顧客指定不同的服務(wù)流程，以提高顧客的高命中率和高滿意率。背后三大原理：

1、高端顧客對價格不敏感，對價值和服務(wù)超敏感，低端顧客則相反。

聚焦大客戶，就像女人嫁領(lǐng)袖與流氓的區(qū)別。

2、小客戶轉(zhuǎn)介紹的是小客戶，大客戶轉(zhuǎn)介紹的是大客戶，所以，銷售人員業(yè)績

要么越做越好，要么越做越差。

3、顧客只有區(qū)別對待，你才會有不同的利潤。

第四篇：銷售模式

而且這樣的方式 公司與經(jīng)銷商雙贏

現(xiàn)在，網(wǎng)絡(luò)營銷已經(jīng)做了許多漂亮的工作。他們大幅削減了分銷和銷售中的成本（記住，一個產(chǎn)品價格的80%來自營銷）。

實際上，公司上他們的分銷商建立了一種合伙關(guān)系，公司提供從產(chǎn)品到獎勵物質(zhì)而作為交換，分銷商努力銷售。公司也會得到報償，因為它降低了企業(yè)的一般管理費用，也削減了傳統(tǒng)商業(yè)模式中的許多成本。

公司沒有必要自己雇傭推銷員，他們免去了銷售人員辦公費用、員工薪 水、電話費、車輛交通費、差旅費用和應(yīng)酬費用等成本。

公司也不必非要做廣告，除非他們選擇去擴大商品的品牌知名度。分銷商通過一直以來最強有力的廣告方式------口碑營銷口口相傳，來做大廣告，分享利潤。個人的認(rèn)可是向消費者宣傳其商品的最好方法。這也是為什么世界上一些最特別、科技含量最高、質(zhì)量最好的產(chǎn)品都是通過網(wǎng)絡(luò)營銷來提供的。

公司不需要招聘或者付薪給臨時工、批發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人、店長、店員等這些染指“利潤蛋糕”的中間人。既然網(wǎng)絡(luò)營銷公司不需要這些工作，因此他們有足夠的錢來付給獨立的分銷商，由他們來負(fù)責(zé)銷售產(chǎn)品。

就是這么簡單，簡單得難以置信！

網(wǎng)絡(luò)營銷沒什么神秘的，它只是另一種形式的銷售和分配方式。

是不是一種更新更好的形式？你自己來判斷。

因為他就是100%復(fù)制-----分銷商怎樣建立自己的企業(yè)

大家都知道倍增概念 原理 ？

“復(fù)制”這個詞最初是加倍的意思，這個加倍的概念在財富創(chuàng)造和網(wǎng)絡(luò)營銷中是最有力的動力之一。為了理解加倍這個概念，把你自己放在下面這種情形之下：

如果我現(xiàn)在立即給你100萬美元現(xiàn)金，或者我給你1分錢，每天翻1倍，持續(xù)1個月，你將會選擇哪種支付方式？

如果你像大多數(shù)人一樣，你可能會選擇立馬得到100萬美元。但聽我的建議，不要這樣做，而是選擇后者，每天翻1倍。

為什么？因為每天翻1倍的概念是非常狡猾強大的方法。

第五篇：商鋪代理銷售合同

房地產(chǎn)項目全案代理合同

甲方：

地址：

乙方：

地址：

甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，就甲方委托乙方（獨家）代理銷售甲方開發(fā)經(jīng)營或擁有的事宜，在互惠互利的基礎(chǔ)上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作方式和范圍

甲方指定乙方為在 中國（地區(qū)）的獨家銷售代理，銷售甲方指定的，由甲方在興建的項目，該項目含（寫字樓、公寓、住宅、商鋪），乙方策劃代理銷售之部分為本合同約定的全部商鋪、寫字樓等可銷售物業(yè)，銷售面積約計平方米。

第二條 合作期限

１．本合同代理期限為 20個月，自 2006年10月16日至 2008年 6月16日。在本合同到期前的 30天內(nèi)，如甲乙雙方均未提出反對意見，本合同代理期自動延長 3個月。合同到期后，如甲方或乙方提出終止本合同，則按本合同中合同終止條款處理。

２．在本合同有效代理期內(nèi)，除非甲方或乙方違約，雙方不 1

得單方面終止本合同。

３．在本合同有效代理期內(nèi)，甲方不得在其他任何地區(qū)指定其他代理商。

第三條 費用負(fù)擔(dān)

1．本項目的推廣費用（包括但不僅包括報紙電視廣告、印制宣傳材料、售樓書、制作沙盤等）由甲主負(fù)責(zé)支付。該筆費用所占比例不超過項目總銷售額的%如該推廣費用在銷售的過程中如出現(xiàn)不足的情況可根據(jù)實際需要給予調(diào)整。

2．具體銷售工作人員的開支及日常支出由乙方負(fù)責(zé)支付。

3．甲方需要支付乙方前期策劃設(shè)計費用萬元（VI系統(tǒng)、樓書、平面設(shè)計、定位案、策略案、執(zhí)行案、推廣案、階段性方案）該費用分兩次分清。第一次支付萬元，支付時間在合同簽定一個周之內(nèi)，第二次支付萬元，支付時間為乙方將上述（VI系統(tǒng)、樓書、平面設(shè)計、定位案、策略案、執(zhí)行案、推廣案、階段性方案）提交甲方后一個周之內(nèi)。

第四條銷售價格

銷售基價（本代理項目層樓面的平均價）由甲乙雙方確定為元／平方米，乙方可視市場銷售情況征得甲方認(rèn)可后，有權(quán)靈活浮動。甲方所提供并確認(rèn)的銷售價目表為本合同的附件。

第五條 代理傭金及支付

１．乙方的代理傭金為所售的項目價目表成交額的％，乙方實際銷售價格超出銷售基價部分，甲乙雙方按五五比例分成。代理傭金由甲方以人民幣形式支付。

２．甲方同意按下列方式支付代理傭金。

甲方在正式銷售合同簽訂并獲得首期房款后，乙方對該銷售

合同中指定房地產(chǎn)的代銷責(zé)任即告完成，即可獲得本合同所規(guī)定的全部代理傭金。甲方在收到首期房款后應(yīng)不遲于第３天將代理傭金全部支付乙方，乙方在收到甲方轉(zhuǎn)來的代理傭金后應(yīng)開具收據(jù)。

甲方直接收取房價款，乙方應(yīng)得的傭金由甲方逐筆結(jié)算。３．乙方若代甲方收取房款，屬一次性付款的，在合同簽訂并收齊房款后，應(yīng)不遲于５天將房款匯入甲方指定銀行帳戶；屬分期付款的，每兩個月一次將所收房款匯給甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

４．因客戶對臨時買賣合同違約而沒收的定金，由甲乙雙方五五分成。

第六條 甲方的責(zé)任

１．甲方應(yīng)向乙方提供以下文件和資料：

（１）甲方營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件和銀行帳戶；

（２）甲方應(yīng)提供政府有關(guān)部門對開發(fā)建設(shè)＿項目批準(zhǔn)的有關(guān)證照（包括：國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地批準(zhǔn)證書和規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和開工證）和銷售項目的商品房銷售證書、外銷商品房預(yù)售許可證、外銷商品房銷售許可證；

（３）關(guān)于代售的項目的所需的有關(guān)資料，包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等；

（４）乙方代理銷售該項目所需的銷售合同，以實際使用的數(shù)量為準(zhǔn)，余數(shù)全部退給甲方；

（５）甲方正式委托乙方為＿項目銷售（的獨家）代理的委托書；

（６）甲方應(yīng)確保一切資料提供的的及時性、有效

性、合法性和準(zhǔn)確性。否則因此造成的一切損失有甲方負(fù)責(zé)。

（7）甲方保證客戶購買的＿＿的實際情況

與其提供的材料不符合或產(chǎn)權(quán)不清，所發(fā)生的任何糾紛均由甲方負(fù)責(zé)。

２．甲方應(yīng)積極配合乙方的銷售，并保證乙方客戶所訂的房號不準(zhǔn)確無誤。

３．甲方應(yīng)按時按本合同的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費用。

4．甲方負(fù)責(zé)出具售房發(fā)票。

第七條 乙方的責(zé)任

１．在合同期內(nèi)，乙方應(yīng)做以下工作：

（１）制定推廣計劃書（包括市場定位、銷售對象、銷售計劃、廣告宣傳等等）；

（２）根據(jù)市場推廣計劃，制定銷售計劃，安排時間表；（３）按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進行廣告宣傳、策劃；

（４）派送宣傳資料、售樓書；

（５）在甲方的協(xié)助下，安排客戶實地考察并介紹項目環(huán)境及情況；

（６）利用各種形式開展多渠道銷售活動；

（７）在甲方與客戶正式簽署售樓合同之前，乙方以代理人身份簽署房產(chǎn)臨時買賣合約，并收取定金；

（８）乙方不得超越甲方授權(quán)向購房方作出任何承諾。２．乙方在銷售過程中，應(yīng)根據(jù)甲方提供的項目的特性和狀況向客戶作如實介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞或過度承諾。

３．乙方應(yīng)信守甲方所規(guī)定的銷售價格，非經(jīng)甲方的授權(quán)，不得擅自給客戶任何形式的折扣。在客戶同意購買時，乙方應(yīng)按

甲乙雙方確定的付款方式向客戶收款。若遇特殊情況（如客戶一次性購買多個單位），乙方應(yīng)告之甲方，作個案協(xié)商處理。

４．乙方在合同期內(nèi)，如果銷售面積達不到合同總面積的70%的情況下視其為違約，按違約規(guī)定處理。

第八條獎勵條款

１．如乙方在合同期內(nèi)將層商鋪銷售面積達到層總面積的70%，甲方應(yīng)對乙方提供30萬元人民幣的獎勵。

２．如乙方在合同期內(nèi)將層商鋪銷售面積達到層總面積的80%，甲方應(yīng)對乙方提供40萬元人民幣的獎勵。

３．如乙方在合同期內(nèi)將層商鋪銷售面積達到層總面積的90%，甲方應(yīng)對乙方提供50萬元人民幣的獎勵。

４．如乙方在合同期內(nèi)將層商鋪銷售面積達到層總面積的95%，甲方應(yīng)對乙方提供60萬元人民幣的獎勵。

第九條 合同的終止和變更

１．在本合同到期時，雙方若同意終止本合同，雙方應(yīng)通力協(xié)作作妥善處理終止合同后的有關(guān)事宜，結(jié)清與本合同有關(guān)的法律經(jīng)濟等事宜。本合同一旦終止，雙方的合同關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟及法律責(zé)任，但甲方未按本合同的規(guī)定向乙方支付應(yīng)付費用的除外。

２．經(jīng)雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第十條 違約責(zé)任，雙方違反合同約定的，支付的違

約金。

第十一條 其他事項

１．本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章后生效。

２．在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商、訴訟方式解決。

甲方：（蓋章）

代表人：（簽字）

乙方：（蓋章）代表人：簽字）開戶行：帳號：