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      金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同[精選合集]

      時(shí)間:2019-05-14 10:51:31下載本文作者:會(huì)員上傳
      簡介:寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同》,但愿對(duì)你工作學(xué)習(xí)有幫助,當(dāng)然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同》。

      第一篇:金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同

      某某前期物業(yè)

      委托管理合同

      委托人(以下簡稱甲方):某某房產(chǎn)管理局 受托人(以下簡稱乙方):某某有限公司

      根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)委托乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理,甲、乙雙方達(dá)成以下委托事項(xiàng): 第一條:基本情況

      某某小區(qū)位于某某縣東城區(qū),該小區(qū)共有保障性住宅10棟820套4.9515萬平方米,其中:廉租房4棟(多層)234套1.17萬平方米,公租房6棟(高層)586套3.65萬平方米,商鋪10套0.1315萬平方米。屬多層和中高層住宅小區(qū)。

      第二條:委托管理事項(xiàng)

      1、乙方提前介入靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)工作,參與小區(qū)各項(xiàng)目驗(yàn)收,熟悉各方面情況。對(duì)于委托前存在的問題,甲方交由承建靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)建筑公司,整改維修后交由乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理。(注:從驗(yàn)收交工日算起,水電暖管道、線路保修期2年,屋面保修期5年,電梯保修期年,監(jiān)控智能化設(shè)備保修期年,消控設(shè)備保修期年,道路保修期年,綠化維護(hù)期年,甲方與承建公司簽訂保修合同);

      2、水電暖管道、線路滿2年后,由乙方接管;屋面滿5年后,乙方接管。接管后局部維修由乙方承擔(dān),按照規(guī)定,需申請維修資金維修的,由乙方按照相關(guān)程序申請維修資金予以維修;

      3、乙方應(yīng)勸阻住宅業(yè)主不得改變房屋結(jié)構(gòu),對(duì)于廁所內(nèi)上下水管道在裝修時(shí),不得全封閉,應(yīng)留有檢查口,防止出現(xiàn)漏水而無法維修的問題;

      4、樓頂不可安裝太陽能。為防止損壞屋面,建議小區(qū)業(yè)主安裝電熱水器;

      5、房屋建筑本體公用部分的管理。主要為樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等;

      6、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。主要為共用上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、有線電視、電話、暖氣干線、配電系統(tǒng)、電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等;

      7、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化糞池、地溝、綠地、路燈、庭院燈、自行車棚、涼亭、花架和停車場等;

      8、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,主要包括物業(yè)管理用房三處477.92平方米(1號(hào)樓三間296.33平方米,2號(hào)樓三間145.85平方米,5號(hào)樓一間35.74平方米),門房兩處(東西門各一處);

      9、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有,但不能改變其用途;

      10、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔和日常垃圾收集、清運(yùn)。主要包括共用場地、道路、綠化、花木、房屋建筑物共用部分;

      11、加強(qiáng)小區(qū)車輛管理,確保車輛有序停放,保持交通暢通;

      12、協(xié)助配合公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安保工作(不含人身、財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)管理責(zé)任);

      13、社區(qū)文化娛樂活動(dòng);

      14、物業(yè)檔案及相關(guān)工程資料的收集管理;

      15、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的其他事項(xiàng);

      16、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位,自用設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù),在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時(shí),乙方原則上應(yīng)接受委托具體收費(fèi)事宜應(yīng)按照乙方制定并公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方另行協(xié)商。

      第三條:合同期限

      本合同期限共五年:自

      ****年**月**日至

      ****年**月**日。合同到期后,根據(jù)管理情況,乙方有優(yōu)先簽約權(quán)。

      第四條:甲方的權(quán)利和義務(wù)

      1、一次性配齊乙方物業(yè)管理過程中所需辦公、衛(wèi)生潔具等必要設(shè)備,同時(shí)作為固定資產(chǎn)登記造冊,由甲方作為國有資產(chǎn)進(jìn)行備案(并附合同附件中)。對(duì)于損耗用品按規(guī)定以后由乙方進(jìn)行更換,甲方不再予以解決;

      2、與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度公共維修費(fèi)用預(yù)算和年度決算;

      3、對(duì)乙方管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每半年進(jìn)行一次全面考核評(píng)定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)甲方認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

      4、委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為經(jīng)行處理,包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;

      5、甲方在合同生效之日起,按政府規(guī)定向乙方提供門房兩處,自行車棚兩處,物業(yè)管理用房三處,電動(dòng)門一套,由乙方無償管理使用,合同中止后無條件收回;

      6、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);

      7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作的宣傳教育和文化活動(dòng);

      8、在物業(yè)管理接管驗(yàn)收時(shí),向乙方提供和移交下列物業(yè)資料: ①規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

      ②設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料; ③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; ④各部門專業(yè)驗(yàn)收資料;

      ⑤房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單(包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等); ⑥物業(yè)管理所必需的其它資料;

      ⑦在保修責(zé)任內(nèi),如存在質(zhì)量問題,由甲方負(fù)責(zé)返修或委托乙方返修,由甲方支出全部費(fèi)用;

      9、授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為,采取勸阻、制止,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告有關(guān)行政管理部門,訴訟等方式進(jìn)行處理;

      10、審定乙方擬定的各項(xiàng)物業(yè)管理制度;

      11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;

      12、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);

      13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到靜安嘉苑物業(yè)項(xiàng)目中,物業(yè)承接交驗(yàn)30日前,甲方應(yīng)將乙方物業(yè)管理啟動(dòng)資金支付給乙方,物業(yè)面積按實(shí)際支付的總量計(jì)算(包含公共商業(yè)和會(huì)所面積)。

      以便正常開展工作,為業(yè)主順利入住某某小區(qū),作好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,經(jīng)預(yù)測算開辦費(fèi)為元,啟動(dòng)資金測算如下:附表1,附表2

      14、前期介入費(fèi)用甲方可按季度提前付給乙方,交房時(shí)的開辦費(fèi)用應(yīng)在承接驗(yàn)收時(shí)一次性付清,乙方向業(yè)主收取的相關(guān)費(fèi)用由乙方在交驗(yàn)時(shí)負(fù)責(zé)收取,甲方應(yīng)積極協(xié)助;

      15、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未裝修或者因甲方原因未能按時(shí) 交付物業(yè)買受人物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)由甲方全額交納;(附表3)

      16、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條

      乙方的權(quán)利和義務(wù)

      1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同規(guī)定,制定各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則等,自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng),但不得損害業(yè)主(住戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益;

      2、遵照有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按照服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按縣物價(jià)部門批復(fù),收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),不得擅自加價(jià),不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù);

      3、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;需申請動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金予以維修的項(xiàng)目,由乙方按照《靜寧縣人民政府轉(zhuǎn)發(fā)平?jīng)鍪凶≌瑢m?xiàng)維修資金管理辦法的通知》(靜政發(fā)[2010]26》26號(hào))文件規(guī)定申請使用;

      4、有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

      5、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給他人或單位,不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給他人;

      6、接收物業(yè)管理部門及政府職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督;

      7、本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)新建、改擴(kuò)建配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

      8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

      9、開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

      10、聘請保潔、綠化等相關(guān)技術(shù)人員,以保證小區(qū)衛(wèi)生干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美有序。同時(shí),還應(yīng)聘水電暖維修人員,以保障供熱、供水、供電等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行及維修管護(hù);

      11、本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的部分物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料,移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn);

      12、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)責(zé)任(有專門合同約定的除外)。

      第六條

      乙方的免責(zé)事由 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任

      1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的;

      2、乙方已履行本合同約定義務(wù),但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的;

      3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人,暫時(shí)停水、停電,停止共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的;

      4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的;

      5、因不可預(yù)料的事件造成損失的。第七條

      管理目標(biāo)

      乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”(各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)及管理的工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。

      乙方承諾,在本合同生效后半年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)。第八條:管理服務(wù)費(fèi)用

      1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用、機(jī)動(dòng)車輛及自行車停放管理收費(fèi),按物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收??;

      2、對(duì)于二次供熱供水所產(chǎn)生的水電費(fèi)用,由甲方予以解決;

      3、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù),采取成本核算方式,按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收;

      4、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

      5、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用; 第九條:違約責(zé)任

      1、因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償;

      2、因乙方管理造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同;

      3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán),或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任;

      4、物業(yè)交付使用后,發(fā)生較大質(zhì)量事故時(shí),甲乙雙方應(yīng)提請政府主管部門并組織其他相關(guān)單位,共同分析查明原因,屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由甲方負(fù)責(zé)處理;

      5、因業(yè)主使用人使用不當(dāng)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用由相關(guān)的業(yè)主,使用人承擔(dān);

      6、影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題,由甲方在約定期限解決,影響相鄰房屋安全問題,由甲方處理,因施工原因造成的質(zhì)量問題,由甲方組織施工單位解決,對(duì)于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的問 題,由甲方在約定期限日內(nèi)負(fù)責(zé)修繕,也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法,由乙方負(fù)責(zé)處理;

      7、甲方拒絕拖延履行物業(yè)保修義務(wù)的,業(yè)主可以自行維修或委托乙方維修,維修費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān);

      8、甲方違反本合同約定的義務(wù),致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的,乙方有權(quán)依法解除本合同,甲方應(yīng)以本合同服務(wù)剩余期限物業(yè)服務(wù)總費(fèi)為基數(shù)向乙方支付的違約金,并賠償由此給乙方、業(yè)主造成的損失。

      第十條

      其他事項(xiàng)

      1、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建后,乙方再與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同;

      2、雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充,以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力;

      3、合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,乙方應(yīng)在合同期滿三個(gè)月前雙方再另行協(xié)商;

      4、本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時(shí),雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理;

      5、本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時(shí),提請物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成的,向人民法院提出訴訟;

      6、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng),均遵循《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

      7、本合同一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力;

      8、本合同自簽訂之日起生效。附件:

      1、某某保障性住房住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公設(shè)備購置清單;

      2、某某安防監(jiān)護(hù)設(shè)備統(tǒng)計(jì)清單;

      3、發(fā)動(dòng)機(jī)隨機(jī)件清單。

      甲方簽章:

      乙方簽章:

      法人代表:

      委托代理人:

      法人代表: 委托代理人:

      年 9

      第二篇:物業(yè)委托管理合同

      甲方:_________(物業(yè)管理公司、受托方)

      乙方:_________(房屋出售單位、委托方)

      甲、乙雙方根據(jù)_________頒發(fā)的_________的要求,議定以下條款共同信守。

      一、房屋管理

      (一)乙方根據(jù)市_________文件規(guī)定將_________新村住房共計(jì)_________套_________平方米(建筑面積)出售給_________(說見清冊),現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費(fèi)。

      (二)上述房屋由甲方實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。

      二、房屋修繕

      (一)甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù),保證房屋共用部位設(shè)施的完好和正常使用。

      (二)托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé),費(fèi)用由購房人自理。

      三、托管費(fèi)用

      (一)根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”的規(guī)定,乙方向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房價(jià)款_________%共計(jì)人民幣(大寫)_________元、_________元,作為房屋委托管理費(fèi)。乙方在本合同簽字后15天內(nèi),將上述款項(xiàng)金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”帳戶,帳號(hào)_________,甲方保證??顚S茫⒔邮芤曳綄彶?。

      (二)甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修,所需費(fèi)用從上述房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項(xiàng)目,若上述基金增值部分不足時(shí),不足部分由乙方按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

      (三)甲方對(duì)托管房屋共用部位設(shè)施提供及時(shí)的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維修不及時(shí)等原因造成不良后果的,由甲方承擔(dān)責(zé)任。

      四、其它

      (一)為了便于托管房屋的管理和維修,乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其它技術(shù)資料移交給甲方存檔備查(合同終止,一并返回)。

      (二)遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。

      (三)本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”到位之日起生效。

      (四)本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

      (五)本合同一式三份,甲乙雙方各執(zhí)一份,一份報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

      (六)本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類房屋。

      (七)其它約定:_________。

      甲方(公章):_________乙方(公章):_________

      法人代表(簽字):_________法人代表(簽字):_________

      _________年____月____日_________年____月____日

      第三篇:物業(yè)委托管理合同

      甲方(委托人):____住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)

      乙方(受托人):____物業(yè)管理公司

      為加強(qiáng)____住宅區(qū)牧業(yè)管理,保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境,根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實(shí)施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定,經(jīng)雙方充分協(xié)商,同意簽訂本招手管理合同,以便共同遵守。合同書面如下:

      一、招手管理范圍及內(nèi)容

      (一)甲方將位于____區(qū)____路的____住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù),承包經(jīng)營,自負(fù)盈虧。

      (二)管理事項(xiàng)包括:

      1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);

      2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養(yǎng)護(hù)和管理;

      3.清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);

      4.公共生活秩序;

      5.文娛活動(dòng)場所;

      6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場);

      7.車輛行駛及停泊;

      8.住宅區(qū)檔案管理;

      9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

      二、委托管理原則

      以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主,經(jīng)濟(jì)效益為輔,相互促進(jìn),體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

      三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示,實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任。

      四、委托管理期限

      委托管理期限為____年,自____年____月____日起至____年____月____日止。

      五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

      1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將____住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;

      2、監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用,并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方;

      3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的0.5%)____平米給乙方,按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用,并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

      4、給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米,員工宿舍____平方米),按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用;

      5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

      6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng);

      7、對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查,每半年一次考核評(píng)定,如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失,有權(quán)終止合同;

      8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

      9、委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理:包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失,以集水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改;

      10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作;

      11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

      (二)乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

      1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;

      2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求,根據(jù)甲方授權(quán),對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理,確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,自覺接受甲方檢查監(jiān)督;

      3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案,報(bào)甲方審義通過后,從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi);

      4.接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作,每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表,每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;

      5.對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能,乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目,須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

      6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處;

      7.建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

      8.負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù);嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金,作為公用設(shè)施專用基金的回收;

      9.有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

      10.在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔及有關(guān)資料;

      11.開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

      12.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

      六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

      (一)各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),要求住宅區(qū)在乙方接管后____年內(nèi)達(dá)到____標(biāo)準(zhǔn)。

      (二)確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)____萬元,合理支出____萬元,方可提成所收取管理費(fèi)的____%作為經(jīng)營收入。

      七、風(fēng)險(xiǎn)抵押

      (一)乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣____元作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金;

      (二)乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方在合同期滿后三日內(nèi)還全部抵押金及銀行活期存款利息;

      (三)如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行,由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經(jīng)濟(jì)損失;

      (四)如由于乙方過錯(cuò)致辭使合同不能履行,乙方無權(quán)要求反還抵押金,應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

      八、獎(jiǎng)罰措施

      (一)在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下,管理費(fèi)用如有節(jié)余甲方按節(jié)余額____%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

      (二)如該住宅區(qū)被評(píng)為全國、省、市文明住宅小區(qū),甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方民幣____元(全國)、____元(?。?、____元(市);獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間,由乙方獲間的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消,則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

      (三)如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任,由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和濟(jì)指標(biāo),或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;

      (四)如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成方限期改正,情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣____至____元的罰款,直至終止合同,經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān);

      (五)由乙方管理不善或重大失誤,造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失(以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))。

      九、合同更改、補(bǔ)充與終止

      (一)經(jīng)雙方協(xié)商一致,可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面合為準(zhǔn);

      (二)合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,各方如欲續(xù)訂合同,須于滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

      (三)合同終止后,乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包理,但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

      十、其他事項(xiàng)

      (一)本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等,造成經(jīng)濟(jì)損失的,雙方應(yīng)相互體諒,共同協(xié)商,合理分?jǐn)偂?/p>

      (二)本合同自簽訂之日起生效,附件1、2、3、4、____、____合同的有效組成部分。

      (三)本合同正本一式三份,甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份,具同等法律效力。

      (四)雙方如對(duì)合同發(fā)生爭議,協(xié)商不成的,提請市住宅主管部門或區(qū)住管理部門調(diào)解,或由深圳中級(jí)人民法院裁決。

      (五)(六)

      甲方(蓋章):乙方(蓋章):

      代表(簽名):代表(簽名):

      時(shí)間:年月日

      附:

      住宅區(qū)業(yè)主公約

      為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理,保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用,維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,創(chuàng)造良好的生活環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

      一、本住宅區(qū)情況

      1.地點(diǎn)____區(qū)____路;

      2.總占地面積:____平方米;

      3.總建筑面積:____平方米,其中:住宅____平方米,非住宅____平方米(商業(yè)用房____平方米,(商業(yè)用房____平方米,其他____平方米);

      4.樓宇____棟____套;其中:高層樓宇____棟____套,多層樓宇____棟____套;

      5.業(yè)主數(shù)量:____個(gè);

      6.管委會(huì)財(cái)產(chǎn):

      (1)公用設(shè)施專用基金;____元;

      (2)物業(yè)管理用房____平方米,其中:管委會(huì)____平方米,物業(yè)管理公司____平方米;

      (3)商業(yè)用房____平方米;

      (4)其他;

      7.公用設(shè)施及公共場所(地)狀況:

      (1)道路:車行道____平方米;人行道____平方米;

      (2)園林綠化地面積:____平方米;

      (3)教育設(shè)施:中學(xué)____所,建筑面積____平方米;小學(xué)____所,建筑面積____平方米;幼兒園____所,建筑面積____平方米;

      (4)文體設(shè)施:文娛活動(dòng)中心____個(gè),建筑面積____平方米;網(wǎng)球場____個(gè),占地面積____平方米;門球場____個(gè),占地面積____

      平方米;游泳池____個(gè),建筑面積____平方米;兒童游樂場所____個(gè),占地面積____平方米;

      其他:

      a、b、c、(5)路燈____盞;庭園燈____盞;其他為燈:

      a、b、(6)污水檢查井____個(gè),排污管____米;雨水檢查井____個(gè)雨水管____米;化糞池____座;明溝____米;暗溝____米;

      (7)消防水泵頭接口____個(gè);

      (8)停車場____個(gè),總占地面積____平方米,車位____個(gè);

      (9)綜合樓____座,建設(shè)面積____平方米,其中:a、b、(10)肉菜市場____個(gè),建筑面積____平方米;

      (11)郵電局(所)____個(gè),建筑面積____平方米;

      (12)影劇院____座,建筑面積____平方米;

      (13)醫(yī)院____座,建筑面積____平方米;

      (14)其他:

      以上所有公用設(shè)施和公共場所(地0有____、____、____項(xiàng)已工音樂會(huì)使用,有____、____、____項(xiàng)尚未竣工或交會(huì)使作,預(yù)計(jì)____年____月可交會(huì)使用。

      8.其他事項(xiàng):

      (1)

      (2)

      (3)

      二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式

      1.業(yè)主大會(huì)的召集:

      (1)第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí),由區(qū)住宅理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集,先舉產(chǎn)生管委會(huì)。

      a.由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)(以下簡稱籌委會(huì)),籌委會(huì)可邀請市住宅主管部門及其他有關(guān)部門、單位的人員參加;

      b.籌委會(huì)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定,在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會(huì)員候選人名單,并作發(fā)大會(huì)議程、資料準(zhǔn)備等工作;

      c.籌委會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開十四天前的士大會(huì)召開日期、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式程序及籌委會(huì)候選人名單街頭住宅區(qū)內(nèi)公告.d.籌委會(huì)主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會(huì),選出第一屆籌委會(huì),完成大會(huì)各項(xiàng)議程;

      e.第一屆籌委會(huì)產(chǎn)生后,經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門核準(zhǔn)登記成立,依法行使各項(xiàng)權(quán)利;

      f.住宅所有有投票權(quán)的已入住業(yè)主,均應(yīng)按籌委會(huì)公告要求,按時(shí)出席業(yè)主大會(huì),參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任;

      g.各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會(huì)并參加投票表閃,將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。

      (2)管委會(huì)成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì),并每個(gè)至少召開一次。

      經(jīng)持有10%以上抽標(biāo)權(quán)的業(yè)主提議,管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就所指明的目的如開業(yè)主大會(huì)。

      管委會(huì)應(yīng)于如開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告。業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)主任主持,如管委會(huì)主任缺席,則由管委會(huì)副主任主持。

      2.業(yè)主大會(huì)必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

      3.業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到法定人數(shù)時(shí),在會(huì)上是出的一切事項(xiàng),由出席會(huì)議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等,則會(huì)議的主持人除可投一票普通票外,還可投一票決定票。

      4.大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設(shè)面積為一票,一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。

      5.凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的,由管委會(huì)授權(quán)物業(yè)管理公司修繕,其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);

      6.業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好,不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾,不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備;

      7.在住宅區(qū)內(nèi)不得有下列行為:

      (1)踐踏、占用綠化地;

      (2)占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;

      (3)亂拋垃圾、雜物;

      (4)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;

      (5)損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑;

      (6)聚眾喧鬧;

      (7)隨意停放車輛和鳴喇叭;

      (8)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

      (9)排放有毒、有害物質(zhì);

      (10)經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè);

      (11)防礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所(地);

      (12)法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。

      8.對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證(牌)或有關(guān)證明后,在合理時(shí)間內(nèi)(上午11:45-12:45,下午6:00-7:00)進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及共公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為,業(yè)主應(yīng)提供方便,不得拒絕或阻撓;

      9.按規(guī)定繳納應(yīng)支付的管理服務(wù)費(fèi)和住宅維修基金等;

      10.業(yè)主應(yīng)同時(shí)遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定,并承諾接受管委會(huì)或物業(yè)理公司居此而進(jìn)行的管理及處罰:

      (1)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)牧業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則;

      (2)深圳市公共衛(wèi)生條例;

      (3)深圳市園林綠化管理?xiàng)l例;

      (4)深圳市環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定;

      (5)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例;

      (6)深圳市消防管理暫行規(guī)定;

      (7)深圳市人民政府關(guān)于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告;

      (8)深圳市人民政府關(guān)于禁止在特區(qū)內(nèi)銷售燃放煙花爆竹的通告;

      (9)深圳市住宅裝修管理規(guī)定;

      (10)其他有關(guān)住宅區(qū)的業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。

      11.業(yè)主應(yīng)承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關(guān)物的法律關(guān)系時(shí),告知對(duì)方并要求對(duì)方遵守住宅牧業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關(guān)規(guī)定條款。

      四、業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用

      1.業(yè)主應(yīng)按月到和業(yè)管理公司繳納管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是:開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間,執(zhí)行市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);管委會(huì)成立后,由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂,并交業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。管理服務(wù)費(fèi)的用途:住宅區(qū)的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(柵)等公共設(shè)施和公共場所(地)的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。

      2.業(yè)主應(yīng)按月到物業(yè)管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標(biāo)準(zhǔn)是:0.5元/平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

      3.業(yè)主如進(jìn)行室內(nèi)裝修,則應(yīng)在辦理申請手續(xù)時(shí)

      按有關(guān)規(guī)定繳納裝修押金,裝修完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查,如無違章情況則予以返還,否則不予以返還。

      4.業(yè)主如請物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),則應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。

      5.業(yè)主使用本住宅區(qū)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、公共場所(地)時(shí),應(yīng)按規(guī)定繳納費(fèi)用。

      五、違約責(zé)任

      1.違反業(yè)主義務(wù)中第2、6、7款規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)制止,并要求限期改正;逾期不改正的,可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù),包括采用停水,停電,停氣等催改措施;造成損失的,有權(quán)要求賠償。

      2.業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修,如違反《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》,按其中有關(guān)規(guī)定處理。

      3.業(yè)主如延期繳納應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi),住宅維修基金以及有關(guān)賠償款,罰款等費(fèi)用的,處以每日以千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由超過三個(gè)月不交的,物業(yè)管理公司采取停水,停電,停氣等催繳措施。

      4.業(yè)主無理拒絕,阻撓物業(yè)管理公司對(duì)房屋本體公用設(shè)施和區(qū)內(nèi)公共場所,公用設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及其他正常管理活動(dòng),由此造成損失的,應(yīng)賠償損失。

      六、其它事項(xiàng)

      1.本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實(shí)填寫第一條“本住宅區(qū)情況”后印制,并在本住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。

      2.本業(yè)主公約已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

      3.業(yè)主大會(huì)可以依支根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況對(duì)本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充,并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

      修改補(bǔ)充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸,否則區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤消。

      4.本業(yè)主公約一式二份,業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

      業(yè)主(簽章):物業(yè)管理公司(蓋章):

      簽約時(shí)間:代表:

      聯(lián)系地址:

      聯(lián)系電話:

      名下物業(yè):住宅:____棟____房

      商業(yè)用戶____棟____房(店、鋪)

      其它:

      第四篇:物業(yè)委托管理合同

      物業(yè)管理委托合同

      委托方(以下簡稱甲方):冷水江武陵城·國際業(yè)主委員會(huì) 委托方(以下簡稱乙方):冷水江武陵城·國際物業(yè)管理處

      根據(jù)國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)和政策,在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對(duì)冷水江武陵城·國際實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

      第一條 物業(yè)基本情況

      坐落位置:冷水江市銻都中路與金竹山西路交匯處。建筑面積:36000平方米

      物業(yè)類型:商住兩用。

      第二條 物業(yè)管理期限與范圍

      委托管理期限________年。自________年_________月__________日時(shí)起到_________年________月_________日時(shí)止。

      受托方提供服務(wù)的收益人為物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

      第三條 委托管理事項(xiàng)

      1、房屋建筑共用部位的維修。共用部位包括:樓蓋、屋頂、梁柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

      2、房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、護(hù)養(yǎng)、管理和運(yùn)行服務(wù)。共用設(shè)施設(shè)備包括:共用的上下管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

      3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維護(hù)、和管理。范圍:道路,室外上下水管道、化糞池、溝渠、池井、綠化、室外泵房、路燈等。

      4、5、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)。公共環(huán)境包括公共場地、房屋建筑共用部分。

      6、7、交通與車輛停放秩序的管理。維持公共秩序,包括安全監(jiān)控和巡視、門崗執(zhí)勤等保安工作,但不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任。

      8、9、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

      10、法規(guī)和政策規(guī)定有物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)

      第四條 甲方權(quán)利和義務(wù)

      1、在業(yè)主管理委員會(huì)成立之前,制定業(yè)主公約及物業(yè)管理制度并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人共同遵守。

      2、3、與乙方議定管理計(jì)劃,費(fèi)用預(yù)算、決算報(bào)告。對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查。每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定。如因乙方管理不善,造成更大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定后有權(quán)終止合同。

      4、委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)、政策及業(yè)主公約行為進(jìn)行處理。包括:責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金,對(duì)無故不繳納有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、上門通知等措施。

      5、甲方自合同生效之日起,15日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、消防資料等),并在乙方管理期限滿時(shí)予以收回。

      6、不得干涉乙方依法或依照合同對(duì)等內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。

      7、負(fù)責(zé)處理非乙方因產(chǎn)生的各種糾紛和本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

      8、協(xié)助乙方進(jìn)行物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

      第五條 乙方權(quán)利及義務(wù)

      1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)節(jié),自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng),但不得損害業(yè)主的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

      2、依照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目,服務(wù)內(nèi)容,服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),按合同規(guī)定的收取標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

      3、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修維護(hù)計(jì)劃和大中小修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

      4、有權(quán)依照法律法規(guī)、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定,對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

      5、接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門和甲方及業(yè)主的監(jiān)督,和建議。

      6、至少每半年向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目。(需業(yè)主委員會(huì)協(xié)助完成)

      7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝飾時(shí),告知有關(guān)限制條件,訂立書面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督。8、9、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。

      10、本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其向各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料。

      11、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

      12、確保托管物業(yè)的完成、努力盤活物業(yè)業(yè)務(wù),按時(shí)足額劃撥代收租金。

      第六條 管理目標(biāo)1、2、3、4、5、6、房屋完好、外觀整潔 消防裝置的管理和維護(hù),保證正常安全。各類機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù),保證正常及安全。公共環(huán)境衛(wèi)生整潔。大中小修項(xiàng)目維修及時(shí),維修結(jié)果符合國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主或使用人有效投訴率2%以下。

      第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

      1、物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi):

      住宅樓A棟每月為_______元/平方米。B棟每月為________元/平方米。(包含電梯運(yùn)行電費(fèi)費(fèi)用,但不包括保修期滿后向業(yè)主分?jǐn)偟碾娞萑粘1pB(yǎng)費(fèi)和年檢及垃圾清運(yùn)費(fèi))。

      管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)保持不變,即_______年_______月________日到_______年_______月________日,期滿后一方可根據(jù)有關(guān)規(guī)

      定調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

      2、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位,自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),及其他特約服務(wù),乙方按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)劃,同時(shí)甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

      3、房屋建筑(本體)的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)甲乙雙方議定通過后實(shí)施,所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修資金中支付。

      4、本物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備維修資金,由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

      5、自甲方交付乙方管理之日起,乙方按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》收取物業(yè)管理費(fèi),未按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)的,從逾期之日起乙方按每天3%收取滯納金。

      6、二次供水加壓電費(fèi)、電梯日常保養(yǎng)和年檢按實(shí)結(jié)算,由乙方向受益人或業(yè)主和物業(yè)使用人收取。

      第八條 獎(jiǎng)罰措施

      1、如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任,由此而影響乙方的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

      2、如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo),甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正,造成經(jīng)濟(jì)損失的由乙方承擔(dān)。

      第九條 合同更改、補(bǔ)充與終止

      1、經(jīng)雙方協(xié)商一致,可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書

      面合同為準(zhǔn)。

      2、合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,如需續(xù)訂合同,須于期滿前3個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

      3、合同終止后,乙方可參加甲方的管理招標(biāo)在同等條件下優(yōu)先受托。

      第十條 其他事項(xiàng)

      1、本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使本合同無法履行時(shí),雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

      2、本合同在履行中發(fā)生爭議,無法協(xié)商的,提請冷水江市仲裁委員會(huì)裁決。(當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的,可以向人民法院起訴)。

      3、本合同一式三份,甲乙雙方和物業(yè)管理行政部門各執(zhí)一份,具有同等法律約束力。

      4、甲方:乙方:簽訂時(shí)間:簽訂地點(diǎn):

      本合同自簽字之日起生效。

      第五篇:前期物業(yè)將如何管理新小區(qū)

      前期物業(yè)如何管理新小區(qū)

      物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。也是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)、業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能同時(shí)入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強(qiáng)對(duì)小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的力度,我認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾方面的工作。

      第一,抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)

      抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn),是前期物業(yè)如何管理新小區(qū)的必要性,物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè),物業(yè)管理者要求是多面手,要能在不同場合充當(dāng)不同的角色,物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì),在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。鑒于此,物業(yè)服務(wù)供給者的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。其一, 管理知識(shí)方面。對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。知識(shí)包括經(jīng)營管理知識(shí)(如物業(yè)管理、公共關(guān)系等)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)(要非常精通行業(yè)法律法規(guī),熟悉必要的法律知識(shí)),對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。其二,專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù),而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等,又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,以及時(shí)為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外,面對(duì)各式各樣的業(yè)主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動(dòng)的中心,因此,全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想,把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé),在工作中時(shí)時(shí)處處要為業(yè)主著想,盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù),贏取業(yè)主的贊同和認(rèn)可。物業(yè)管理不是什么深?yuàn)W的學(xué)問,一個(gè)溫馨的問候、一個(gè)小小的舉措、一個(gè)小小的手勢、一個(gè)甜美的微笑,都會(huì)增加我們與業(yè)主的感情、化解與業(yè)主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務(wù)水平。

      第二,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作

      物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會(huì)同設(shè)計(jì)部門、施工單位、開發(fā)商一起會(huì)審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計(jì)中不合理的部分提出建議,也可根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),向相關(guān)部門提供各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽(yù)等情況并提出有價(jià)值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對(duì)給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項(xiàng) 設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)能正常運(yùn)行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。

      第三,物業(yè)的接管驗(yàn)收

      物業(yè)的接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),是對(duì)已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付使用條件的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,也是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責(zé)任的重要措施。物業(yè)的接管驗(yàn)收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗(yàn)收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收。

      對(duì)于樓宇本體的交接驗(yàn)收工作,建設(shè)單位在進(jìn)行商品住宅建筑工程竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對(duì)每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn)。逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個(gè)方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴(yán)格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)指引》對(duì)工程進(jìn)行逐套檢驗(yàn),并填寫《檢驗(yàn)結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗(yàn)結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。參考資料:《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)管理規(guī)定》 對(duì)于公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收工作,公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個(gè)階段(一階段是預(yù)先驗(yàn)收;二階段是正式驗(yàn)收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。其一,驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》),按專業(yè)分工進(jìn)行驗(yàn)收,在其過程中查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對(duì)單項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收中,須進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收,主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo),對(duì)不符合指標(biāo)的,及時(shí)提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可止。其二,正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后,驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證,如整改合格,而進(jìn)行的正式驗(yàn)收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;“二符合”是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合;“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合?!耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書等。

      物業(yè)的接管驗(yàn)收是一項(xiàng)頗具復(fù)雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗(yàn)收中存在的問題,需把握好二個(gè)基本原則:其一是堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對(duì)一些不盡人意的問題,接管驗(yàn)收人員要針對(duì)不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商,力爭合理地、圓滿地解決驗(yàn)收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗(yàn)收中不能因注重細(xì)致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細(xì)節(jié)問題。

      第四,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作

      環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點(diǎn)工作,一是物業(yè)清潔的開荒 工作;二是房屋裝修期的清潔工作。物業(yè)管理公司對(duì)新建物業(yè)的清潔開荒工作應(yīng)當(dāng)特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對(duì)物業(yè)進(jìn)行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對(duì)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對(duì)專業(yè)清潔公司的一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達(dá)到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對(duì)這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行各種垃圾的分類收集、處理和清運(yùn),以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時(shí)還可以適當(dāng)增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

      第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾

      物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進(jìn),誰回復(fù)”的原則,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問題。

      第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作

      小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,秩序維護(hù)員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患,也是體現(xiàn)一個(gè)管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對(duì)來訪人員實(shí)行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄3至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進(jìn)出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機(jī),因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。再如在遇到特殊緊急情況時(shí),業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;其三,是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;其四,抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛,要及時(shí)裝卸,避免長時(shí)間停留, 以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。健全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運(yùn)行。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,不定期對(duì)秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識(shí)、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

      第七,加強(qiáng)對(duì)房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作

      裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對(duì)物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃?xì)獾纫笮袨檠b修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作,也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),解決不好就會(huì)發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時(shí)間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點(diǎn)、裝修人員和材料進(jìn)出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時(shí)要抓好對(duì)每戶裝修方案的審核,對(duì)違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時(shí)糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動(dòng)工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。其三,掌握業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn),裝修管理員也就明白日常巡檢的重點(diǎn),在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規(guī)意圖的業(yè)主,一天要巡檢4次以上,及時(shí)制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工的過程中,重點(diǎn)要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對(duì)廁所和洗浴間進(jìn)行防水實(shí)驗(yàn),避免入住后給其它業(yè)主造成損失。認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對(duì)違章裝修的要嚴(yán)厲制止,并使其控制在萌芽狀態(tài),以便控制事態(tài)的擴(kuò)展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,讓業(yè)主簽字確認(rèn),將復(fù)印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅(jiān)持以規(guī)服人,以理服人的原則,以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對(duì)裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

      綜上所述加強(qiáng)前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠(yuǎn)利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí),加強(qiáng)前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強(qiáng)前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。

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