第一篇：金陽小區(qū)前期物業(yè) 委托管理合同

某某前期物業(yè)

委托管理合同

委托人（以下簡稱甲方）：某某房產(chǎn)管理局 受托人（以下簡稱乙方）：某某有限公司

根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)委托乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理，甲、乙雙方達(dá)成以下委托事項(xiàng)： 第一條：基本情況

某某小區(qū)位于某某縣東城區(qū)，該小區(qū)共有保障性住宅10棟820套4.9515萬平方米，其中：廉租房4棟（多層）234套1.17萬平方米，公租房6棟（高層）586套3.65萬平方米，商鋪10套0.1315萬平方米。屬多層和中高層住宅小區(qū)。

第二條：委托管理事項(xiàng)

1、乙方提前介入靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)工作，參與小區(qū)各項(xiàng)目驗(yàn)收，熟悉各方面情況。對(duì)于委托前存在的問題，甲方交由承建靜安嘉苑保障性住房住宅小區(qū)建筑公司，整改維修后交由乙方進(jìn)行前期物業(yè)管理。（注：從驗(yàn)收交工日算起，水電暖管道、線路保修期2年，屋面保修期5年，電梯保修期年，監(jiān)控智能化設(shè)備保修期年，消控設(shè)備保修期年，道路保修期年，綠化維護(hù)期年，甲方與承建公司簽訂保修合同）；

2、水電暖管道、線路滿2年后，由乙方接管；屋面滿5年后，乙方接管。接管后局部維修由乙方承擔(dān)，按照規(guī)定，需申請維修資金維修的，由乙方按照相關(guān)程序申請維修資金予以維修；

3、乙方應(yīng)勸阻住宅業(yè)主不得改變房屋結(jié)構(gòu)，對(duì)于廁所內(nèi)上下水管道在裝修時(shí)，不得全封閉，應(yīng)留有檢查口，防止出現(xiàn)漏水而無法維修的問題；

4、樓頂不可安裝太陽能。為防止損壞屋面，建議小區(qū)業(yè)主安裝電熱水器；

5、房屋建筑本體公用部分的管理。主要為樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等;

6、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。主要為共用上下水管道、落水管、煙囪、共用照明、有線電視、電話、暖氣干線、配電系統(tǒng)、電梯、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等；

7、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。主要包括道路、室外上下水管道、化糞池、地溝、綠地、路燈、庭院燈、自行車棚、涼亭、花架和停車場等；

8、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，主要包括物業(yè)管理用房三處477.92平方米（1號(hào)樓三間296.33平方米，2號(hào)樓三間145.85平方米，5號(hào)樓一間35.74平方米），門房兩處（東西門各一處）；

9、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有，但不能改變其用途；

10、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔和日常垃圾收集、清運(yùn)。主要包括共用場地、道路、綠化、花木、房屋建筑物共用部分；

11、加強(qiáng)小區(qū)車輛管理，確保車輛有序停放，保持交通暢通；

12、協(xié)助配合公安部門進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等安保工作（不含人身、財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)管理責(zé)任）；

13、社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；

14、物業(yè)檔案及相關(guān)工程資料的收集管理；

15、法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)公司服務(wù)的其他事項(xiàng)；

16、業(yè)主和物業(yè)使用人房屋的自管部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，在業(yè)主和物業(yè)使用人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托具體收費(fèi)事宜應(yīng)按照乙方制定并公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人雙方另行協(xié)商。

第三條：合同期限

本合同期限共五年：自

****年**月**日至

****年**月**日。合同到期后，根據(jù)管理情況，乙方有優(yōu)先簽約權(quán)。

第四條：甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、一次性配齊乙方物業(yè)管理過程中所需辦公、衛(wèi)生潔具等必要設(shè)備，同時(shí)作為固定資產(chǎn)登記造冊，由甲方作為國有資產(chǎn)進(jìn)行備案（并附合同附件中）。對(duì)于損耗用品按規(guī)定以后由乙方進(jìn)行更換，甲方不再予以解決；

2、與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃、年度公共維修費(fèi)用預(yù)算和年度決算；

3、對(duì)乙方管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年進(jìn)行一次全面考核評(píng)定，如因乙方管理不善，造成重大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)甲方認(rèn)定，有權(quán)終止合同；

4、委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為經(jīng)行處理，包括責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金；

5、甲方在合同生效之日起，按政府規(guī)定向乙方提供門房兩處，自行車棚兩處，物業(yè)管理用房三處，電動(dòng)門一套，由乙方無償管理使用，合同中止后無條件收回；

6、不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

7、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作的宣傳教育和文化活動(dòng)；

8、在物業(yè)管理接管驗(yàn)收時(shí)，向乙方提供和移交下列物業(yè)資料： ①規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單位建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

②設(shè)施設(shè)備安裝、使用說明、產(chǎn)品合格證明和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料； ③物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； ④各部門專業(yè)驗(yàn)收資料；

⑤房屋及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬清單（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等）； ⑥物業(yè)管理所必需的其它資料；

⑦在保修責(zé)任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，由甲方負(fù)責(zé)返修或委托乙方返修，由甲方支出全部費(fèi)用；

9、授權(quán)乙方對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，采取勸阻、制止，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失、報(bào)告有關(guān)行政管理部門，訴訟等方式進(jìn)行處理；

10、審定乙方擬定的各項(xiàng)物業(yè)管理制度；

11、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題；

12、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)；

13、乙方于 2016 年 11月10 日就前期介入到靜安嘉苑物業(yè)項(xiàng)目中，物業(yè)承接交驗(yàn)30日前，甲方應(yīng)將乙方物業(yè)管理啟動(dòng)資金支付給乙方，物業(yè)面積按實(shí)際支付的總量計(jì)算（包含公共商業(yè)和會(huì)所面積）。

以便正常開展工作，為業(yè)主順利入住某某小區(qū)，作好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，經(jīng)預(yù)測算開辦費(fèi)為元，啟動(dòng)資金測算如下：附表1，附表2

14、前期介入費(fèi)用甲方可按季度提前付給乙方，交房時(shí)的開辦費(fèi)用應(yīng)在承接驗(yàn)收時(shí)一次性付清，乙方向業(yè)主收取的相關(guān)費(fèi)用由乙方在交驗(yàn)時(shí)負(fù)責(zé)收取，甲方應(yīng)積極協(xié)助；

15、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未裝修或者因甲方原因未能按時(shí) 交付物業(yè)買受人物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）由甲方全額交納；（附表3）

16、法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。第五條

乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同規(guī)定，制定各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則等，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主（住戶）的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益；

2、遵照有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按照服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按縣物價(jià)部門批復(fù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)；

3、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；需申請動(dòng)用住宅專項(xiàng)維修資金予以維修的項(xiàng)目，由乙方按照《靜寧縣人民政府轉(zhuǎn)發(fā)平?jīng)鍪凶≌瑢ｍ?xiàng)維修資金管理辦法的通知》（靜政發(fā)［2010］26》26號(hào)）文件規(guī)定申請使用；

4、有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

5、有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給他人或單位，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給他人；

6、接收物業(yè)管理部門及政府職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督；

7、本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)新建、改擴(kuò)建配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

8、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

9、開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

10、聘請保潔、綠化等相關(guān)技術(shù)人員，以保證小區(qū)衛(wèi)生干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美有序。同時(shí)，還應(yīng)聘水電暖維修人員，以保障供熱、供水、供電等設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行及維修管護(hù)；

11、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的部分物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)；

12、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)責(zé)任（有專門合同約定的除外）。

第六條

乙方的免責(zé)事由 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任

1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；

2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；

3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電，停止共用設(shè)施設(shè)備等造成損失的；

4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；

5、因不可預(yù)料的事件造成損失的。第七條

管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項(xiàng)制定出本物業(yè)“管理分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”（各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)及管理的工作標(biāo)準(zhǔn)、考核標(biāo)準(zhǔn)和違約責(zé)任），與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。

乙方承諾，在本合同生效后半年內(nèi)達(dá)到管理標(biāo)準(zhǔn)。第八條：管理服務(wù)費(fèi)用

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用、機(jī)動(dòng)車輛及自行車停放管理收費(fèi)，按物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)收??；

2、對(duì)于二次供熱供水所產(chǎn)生的水電費(fèi)用，由甲方予以解決；

3、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，采取成本核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收；

4、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

5、物業(yè)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 第九條：違約責(zé)任

1、因甲方原因，造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補(bǔ)償；

2、因乙方管理造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補(bǔ)償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并有權(quán)終止合同；

3、甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任；

4、物業(yè)交付使用后，發(fā)生較大質(zhì)量事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)提請政府主管部門并組織其他相關(guān)單位，共同分析查明原因，屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由甲方負(fù)責(zé)處理；

5、因業(yè)主使用人使用不當(dāng)發(fā)生的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用由相關(guān)的業(yè)主，使用人承擔(dān)；

6、影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，由甲方在約定期限解決，影響相鄰房屋安全問題，由甲方處理，因施工原因造成的質(zhì)量問題，由甲方組織施工單位解決，對(duì)于不影響物業(yè)結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的問 題，由甲方在約定期限日內(nèi)負(fù)責(zé)修繕，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償辦法，由乙方負(fù)責(zé)處理；

7、甲方拒絕拖延履行物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主可以自行維修或委托乙方維修，維修費(fèi)用及造成的其他損失由甲方承擔(dān)；

8、甲方違反本合同約定的義務(wù)，致使乙方不能完成本合同約定的服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量的，乙方有權(quán)依法解除本合同，甲方應(yīng)以本合同服務(wù)剩余期限物業(yè)服務(wù)總費(fèi)為基數(shù)向乙方支付的違約金，并賠償由此給乙方、業(yè)主造成的損失。

第十條

其他事項(xiàng)

1、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組建后，乙方再與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同；

2、雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂、更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；

3、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，乙方應(yīng)在合同期滿三個(gè)月前雙方再另行協(xié)商；

4、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理；

5、本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，向人民法院提出訴訟；

6、本合同及其附件中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵循《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

7、本合同一式三份，甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力；

8、本合同自簽訂之日起生效。附件：

1、某某保障性住房住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公設(shè)備購置清單；

2、某某安防監(jiān)護(hù)設(shè)備統(tǒng)計(jì)清單；

3、發(fā)動(dòng)機(jī)隨機(jī)件清單。

甲方簽章：

乙方簽章：

法人代表：

委托代理人：

法人代表： 委托代理人：

年 9

月

日

第二篇：物業(yè)委托管理合同

甲方：_________（物業(yè)管理公司、受托方）

乙方：_________（房屋出售單位、委托方）

甲、乙雙方根據(jù)_________頒發(fā)的_________的要求，議定以下條款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根據(jù)市_________文件規(guī)定將_________新村住房共計(jì)_________套_________平方米（建筑面積）出售給_________（說見清冊），現(xiàn)委托由甲方管理并按本合同第三條款規(guī)定向甲方支付委托管理費(fèi)。

（二）上述房屋由甲方實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。

二、房屋修繕

（一）甲方負(fù)責(zé)乙方委托房屋共用部位及設(shè)施的維修及日常養(yǎng)護(hù)，保證房屋共用部位設(shè)施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室內(nèi)自用部位的正常零修若委托甲方負(fù)責(zé)，費(fèi)用由購房人自理。

三、托管費(fèi)用

（一）根據(jù)市政府文件關(guān)于“建立房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”的規(guī)定，乙方向甲方支付優(yōu)惠出售房或補(bǔ)貼出售房房價(jià)款_________％共計(jì)人民幣（大寫）_________元、_________元，作為房屋委托管理費(fèi)。乙方在本合同簽字后15天內(nèi)，將上述款項(xiàng)金額撥入甲方“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”帳戶，帳號(hào)_________，甲方保證?？顚Ｓ茫⒔邮芤曳綄彶?。

（二）甲方負(fù)責(zé)乙方房屋共用部位設(shè)施的日常維修，所需費(fèi)用從上述房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金的增值部分中開支。遇有中、大、修以上項(xiàng)目，若上述基金增值部分不足時(shí)，不足部分由乙方按實(shí)分?jǐn)偂?/p>

（三）甲方對(duì)托管房屋共用部位設(shè)施提供及時(shí)的維修、養(yǎng)護(hù)。若因甲方維修不及時(shí)等原因造成不良后果的，由甲方承擔(dān)責(zé)任。

四、其它

（一）為了便于托管房屋的管理和維修，乙方將有關(guān)房屋檔案、圖紙及其它技術(shù)資料移交給甲方存檔備查（合同終止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然災(zāi)害造成房屋損壞、倒塌等、非甲方責(zé)任。

（三）本合同在簽訂后到“房屋共用部位設(shè)施維護(hù)基金”到位之日起生效。

（四）本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

（五）本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一份報(bào)市物業(yè)主管部門備案。

（六）本合同適用優(yōu)惠和補(bǔ)貼出售兩類房屋。

（七）其它約定：_________。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法人代表（簽字）：_________法人代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第三篇：物業(yè)委托管理合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅區(qū)業(yè)主管理委員會(huì)

乙方（受托人）：＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)＿＿＿＿住宅區(qū)牧業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用權(quán)用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱住宅區(qū)條例）及其配套實(shí)施細(xì)則（以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則）和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本招手管理合同，以便共同遵守。合同書面如下：

一、招手管理范圍及內(nèi)容

（一）甲方將位于＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。

（二）管理事項(xiàng)包括：

1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

2.區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所（地）[消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等]的使用、維、養(yǎng)護(hù)和管理；

3.清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

4.公共生活秩序；

5.文娛活動(dòng)場所；

6.便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所（不含肉菜市場）；

7.車輛行駛及停泊；

8.住宅區(qū)檔案管理；

9.政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

二、委托管理原則

以社會(huì)效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟(jì)效益為輔，相互促進(jìn)，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一原則。

三、委托管理期限確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指示，實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)抵押經(jīng)濟(jì)承包責(zé)任。

四、委托管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1、依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將＿＿＿＿住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

2、監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法付給乙方；

3、按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的0.5%）＿＿＿＿平米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

4、給乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中辦公用房＿＿＿＿平方米，員工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；

5、負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)；

7、對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

8、負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

9、委托乙方對(duì)違反住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則以及業(yè)主公約的進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以集水、停電等措施對(duì)無故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任進(jìn)行催交、催改；

10、協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)和物業(yè)管理工作；

11、政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

（二）乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；

2.遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

3.根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審義通過后，從公用設(shè)施專用基金中禽所需的維修經(jīng)費(fèi)；

4.接受甲方對(duì)經(jīng)營管理過程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月勝敗甲方和區(qū)住宅管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

5.對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理處；

7.建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

8.負(fù)責(zé)測算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)；嚴(yán)格按照甲方審議通過的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)。每三個(gè)月向區(qū)住宅管理部門繳交一次50%商業(yè)用房的租金，作為公用設(shè)施專用基金的回收；

9.有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和住宅區(qū)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理；

10.在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部牧業(yè)管理檔及有關(guān)資料；

11.開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

12.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位

六、管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（一）各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》及市、區(qū)宅管理部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后＿＿＿＿年內(nèi)達(dá)到＿＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)。

（二）確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)＿＿＿＿萬元，合理支出＿＿＿＿萬元，方可提成所收取管理費(fèi)的＿＿＿＿%作為經(jīng)營收入。

七、風(fēng)險(xiǎn)抵押

（一）乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣＿＿＿＿元作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金；

（二）乙方在合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)還全部抵押金及銀行活期存款利息；

（三）如由于甲方過錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠乙方經(jīng)濟(jì)損失；

（四）如由于乙方過錯(cuò)致辭使合同不能履行，乙方無權(quán)要求反還抵押金，應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

八、獎(jiǎng)罰措施

（一）在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)用如有節(jié)余甲方按節(jié)余額＿＿＿＿%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

（二）如該住宅區(qū)被評(píng)為全國、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方民幣＿＿＿＿元（全國）、＿＿＿＿元（?。?、＿＿＿＿元（市）；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲間的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方承包管理目標(biāo)和濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予襝或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；

（四）如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；

（五）由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失（以市住宅主管部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)）。

九、合同更改、補(bǔ)充與終止

（一）經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合為準(zhǔn)；

（二）合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于滿前六個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姡?/p>

（三）合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包理，但根據(jù)住宅區(qū)條例和住宅區(qū)細(xì)則規(guī)定被取消優(yōu)先承包理資格的除外。

十、其他事項(xiàng)

（一）本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

（二）本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效組成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區(qū)住宅管理部門各執(zhí)一份，具同等法律效力。

（四）雙方如對(duì)合同發(fā)生爭議，協(xié)商不成的，提請市住宅主管部門或區(qū)住管理部門調(diào)解，或由深圳中級(jí)人民法院裁決。

（五）（六）

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

代表（簽名）：代表（簽名）：

時(shí)間：年月日

附：

住宅區(qū)業(yè)主公約

為加強(qiáng)住宅區(qū)各類物業(yè)管理，保障本住宅區(qū)物業(yè)的安全與合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，同意簽訂本公約，并共同遵守。

一、本住宅區(qū)情況

1.地點(diǎn)＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿路；

2.總占地面積：＿＿＿＿平方米；

3.總建筑面積：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，（商業(yè)用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4.樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；其中：高層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套，多層樓宇＿＿＿＿棟＿＿＿＿套；

5.業(yè)主數(shù)量：＿＿＿＿個(gè)；

6.管委會(huì)財(cái)產(chǎn)：

（1）公用設(shè)施專用基金；＿＿＿＿元；

（2）物業(yè)管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委會(huì)＿＿＿＿平方米，物業(yè)管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商業(yè)用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7.公用設(shè)施及公共場所（地）狀況：

（1）道路：車行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）園林綠化地面積：＿＿＿＿平方米；

（3）教育設(shè)施：中學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；小學(xué)＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；幼兒園＿＿＿＿所，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（4）文體設(shè)施：文娛活動(dòng)中心＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；網(wǎng)球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；門球場＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿

平方米；游泳池＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；兒童游樂場所＿＿＿＿個(gè)，占地面積＿＿＿＿平方米；

其他：

a、b、c、（5）路燈＿＿＿＿盞；庭園燈＿＿＿＿盞；其他為燈：

a、b、（6）污水檢查井＿＿＿＿個(gè)，排污管＿＿＿＿米；雨水檢查井＿＿＿＿個(gè)雨水管＿＿＿＿米；化糞池＿＿＿＿座；明溝＿＿＿＿米；暗溝＿＿＿＿米；

（7）消防水泵頭接口＿＿＿＿個(gè)；

（8）停車場＿＿＿＿個(gè)，總占地面積＿＿＿＿平方米，車位＿＿＿＿個(gè)；

（9）綜合樓＿＿＿＿座，建設(shè)面積＿＿＿＿平方米，其中：a、b、（10）肉菜市場＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（11）郵電局（所）＿＿＿＿個(gè)，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（12）影劇院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（13）醫(yī)院＿＿＿＿座，建筑面積＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用設(shè)施和公共場所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)已工音樂會(huì)使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿項(xiàng)尚未竣工或交會(huì)使作，預(yù)計(jì)＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交會(huì)使用。

8.其他事項(xiàng)：

（1）

（2）

（3）

二、業(yè)主大會(huì)召集和決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式

1.業(yè)主大會(huì)的召集：

（1）第一次業(yè)主大會(huì)在住宅交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，由區(qū)住宅理部門會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司按法定程序和形式召集，先舉產(chǎn)生管委會(huì)。

a.由區(qū)住宅管理部門牽頭與開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司組成業(yè)主大會(huì)籌委會(huì)（以下簡稱籌委會(huì)），籌委會(huì)可邀請市住宅主管部門及其他有關(guān)部門、單位的人員參加；

b.籌委會(huì)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，在充分征求業(yè)主的意見后提出管委會(huì)員候選人名單，并作發(fā)大會(huì)議程、資料準(zhǔn)備等工作；

c.籌委會(huì)在業(yè)主大會(huì)召開十四天前的士大會(huì)召開日期、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式程序及籌委會(huì)候選人名單街頭住宅區(qū)內(nèi)公告.d.籌委會(huì)主任按規(guī)定的程序主持業(yè)主大會(huì)，選出第一屆籌委會(huì)，完成大會(huì)各項(xiàng)議程；

e.第一屆籌委會(huì)產(chǎn)生后，經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門核準(zhǔn)登記成立，依法行使各項(xiàng)權(quán)利；

f.住宅所有有投票權(quán)的已入住業(yè)主，均應(yīng)按籌委會(huì)公告要求，按時(shí)出席業(yè)主大會(huì)，參加投票，行使法定權(quán)利，承擔(dān)法定責(zé)任；

g.各業(yè)主明白如不出席業(yè)主大會(huì)并參加投票表閃，將由自己承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后果。

（2）管委會(huì)成立后，負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會(huì)，并每個(gè)至少召開一次。

經(jīng)持有10%以上抽標(biāo)權(quán)的業(yè)主提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后十四天內(nèi)就所指明的目的如開業(yè)主大會(huì)。

管委會(huì)應(yīng)于如開業(yè)主大會(huì)七天前將會(huì)議地點(diǎn)、時(shí)間、內(nèi)容、方式及其他事項(xiàng)予以公告。業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)主任主持，如管委會(huì)主任缺席，則由管委會(huì)副主任主持。

2.業(yè)主大會(huì)必須有已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行如經(jīng)已入住業(yè)主中持有50%以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會(huì)。

3.業(yè)主大會(huì)的出席人數(shù)達(dá)到法定人數(shù)時(shí)，在會(huì)上是出的一切事項(xiàng)，由出席會(huì)議的業(yè)主表決，以過半數(shù)通過。表決可采用書面投票或其他形式。如遇票數(shù)相等，則會(huì)議的主持人除可投一票普通票外，還可投一票決定票。

4.大會(huì)投票實(shí)行住宅房屋一戶一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建設(shè)面積為一票，一百平方米以下有房地產(chǎn)權(quán)證書的非住宅房屋每證一票。

5.凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或可能危害毗連房屋安全及公共安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合修繕的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修繕。拒不進(jìn)行修繕的，由管委會(huì)授權(quán)物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；

6.業(yè)主應(yīng)自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好，不得在任何公共場所違章搭建任何建筑物或堆放、、懸掛、棄置物品、垃圾，不得損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、交通、排水、排污、消防等公用設(shè)備；

7.在住宅區(qū)內(nèi)不得有下列行為：

（1）踐踏、占用綠化地；

（2）占用樓梯間、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；

（3）亂拋垃圾、雜物；

（4）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；

（5）損壞、涂劃園林藝術(shù)雕塑；

（6）聚眾喧鬧；

（7）隨意停放車輛和鳴喇叭；

（8）發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（9）排放有毒、有害物質(zhì)；

（10）經(jīng)營鍛造、鋸木、建筑油漆、危險(xiǎn)品、殯儀業(yè)以及利用住宅開舞廳招待所等危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè)；

（11）防礙他人合法使用公用設(shè)施及公共場所（地）；

（12）法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其它行為。

8.對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)管理公司人員在出示工作證（牌）或有關(guān)證明后，在合理時(shí)間內(nèi)（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）進(jìn)入本住宅區(qū)任何樓宇內(nèi)部及共公共部位進(jìn)行檢查、維修、養(yǎng)護(hù)或檢查業(yè)主公約的有關(guān)條款是否得到遵守和實(shí)施的巡視行為，業(yè)主應(yīng)提供方便，不得拒絕或阻撓；

9.按規(guī)定繳納應(yīng)支付的管理服務(wù)費(fèi)和住宅維修基金等；

10.業(yè)主應(yīng)同時(shí)遵守下列城市管理法規(guī)、規(guī)定，并承諾接受管委會(huì)或物業(yè)理公司居此而進(jìn)行的管理及處罰：

（1）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)牧業(yè)管理?xiàng)l例及其實(shí)施細(xì)則；

（2）深圳市公共衛(wèi)生條例；

（3）深圳市園林綠化管理?xiàng)l例；

（4）深圳市環(huán)境噪聲管理暫行規(guī)定；

（5）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃管理?xiàng)l例；

（6）深圳市消防管理暫行規(guī)定；

（7）深圳市人民政府關(guān)于禁止在市區(qū)飼養(yǎng)家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府關(guān)于禁止在特區(qū)內(nèi)銷售燃放煙花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅裝修管理規(guī)定；

（10）其他有關(guān)住宅區(qū)的業(yè)管理的法律、法規(guī)及政策規(guī)定。

11.業(yè)主應(yīng)承諾自己與其他非主使用人建立合法使用、修繕、改造有關(guān)物的法律關(guān)系時(shí)，告知對(duì)方并要求對(duì)方遵守住宅牧業(yè)管理規(guī)定和本業(yè)主公約中的有關(guān)規(guī)定條款。

四、業(yè)主應(yīng)付的費(fèi)用

1.業(yè)主應(yīng)按月到和業(yè)管理公司繳納管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是：開發(fā)建設(shè)單位自行或委托物業(yè)管理公司管理期間，執(zhí)行市物價(jià)主管部門和市住宅主管部門批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；管委會(huì)成立后，由其根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況制訂，并交業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施。管理服務(wù)費(fèi)的用途：住宅區(qū)的通道、路燈、溝、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（柵）等公共設(shè)施和公共場所（地）的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。

2.業(yè)主應(yīng)按月到物業(yè)管理公司繳納住宅維修基金。住宅維修基金的標(biāo)準(zhǔn)是：0.5元/平方米。由物業(yè)管理公司以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管、公用水箱、壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)。

3.業(yè)主如進(jìn)行室內(nèi)裝修，則應(yīng)在辦理申請手續(xù)時(shí)

按有關(guān)規(guī)定繳納裝修押金，裝修完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行檢查，如無違章情況則予以返還，否則不予以返還。

4.業(yè)主如請物業(yè)管理公司對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，則應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。

5.業(yè)主使用本住宅區(qū)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、公共場所（地）時(shí)，應(yīng)按規(guī)定繳納費(fèi)用。

五、違約責(zé)任

1.違反業(yè)主義務(wù)中第2、6、7款規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，包括采用停水，停電，停氣等催改措施；造成損失的，有權(quán)要求賠償。

2.業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修，如違反《深圳市住宅裝修管理規(guī)定》，按其中有關(guān)規(guī)定處理。

3.業(yè)主如延期繳納應(yīng)交的管理服務(wù)費(fèi)，住宅維修基金以及有關(guān)賠償款，罰款等費(fèi)用的，處以每日以千分之三的滯納金；無正當(dāng)理由超過三個(gè)月不交的，物業(yè)管理公司采取停水，停電，停氣等催繳措施。

4.業(yè)主無理拒絕，阻撓物業(yè)管理公司對(duì)房屋本體公用設(shè)施和區(qū)內(nèi)公共場所，公用設(shè)施的檢查、維修、養(yǎng)護(hù)以及其他正常管理活動(dòng)，由此造成損失的，應(yīng)賠償損失。

六、其它事項(xiàng)

1.本業(yè)主公約由前期物業(yè)管理單位如實(shí)填寫第一條“本住宅區(qū)情況”后印制，并在本住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后組織已入住業(yè)主簽訂。

2.本業(yè)主公約已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。已生效的業(yè)主公約對(duì)本住宅區(qū)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

3.業(yè)主大會(huì)可以依支根據(jù)本住宅區(qū)的實(shí)際情況對(duì)本業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充，并報(bào)市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門備案。修改補(bǔ)充條款自業(yè)主大會(huì)通過之日起生效，無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

修改補(bǔ)充條款不得與法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定相抵觸，否則區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤消。

4.本業(yè)主公約一式二份，業(yè)主和物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

業(yè)主（簽章）：物業(yè)管理公司（蓋章）：

簽約時(shí)間：代表：

聯(lián)系地址：

聯(lián)系電話：

名下物業(yè)：住宅：＿＿＿＿棟＿＿＿＿房

商業(yè)用戶＿＿＿＿棟＿＿＿＿房（店、鋪）

其它：

第四篇：物業(yè)委托管理合同

物業(yè)管理委托合同

委托方（以下簡稱甲方）：冷水江武陵城·國際業(yè)主委員會(huì) 委托方（以下簡稱乙方）：冷水江武陵城·國際物業(yè)管理處

根據(jù)國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī)和政策,在平等、自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)冷水江武陵城·國際實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條 物業(yè)基本情況

坐落位置：冷水江市銻都中路與金竹山西路交匯處。建筑面積：36000平方米

物業(yè)類型：商住兩用。

第二條 物業(yè)管理期限與范圍

委托管理期限________年。自________年_________月__________日時(shí)起到_________年________月_________日時(shí)止。

受托方提供服務(wù)的收益人為物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三條 委托管理事項(xiàng)

1、房屋建筑共用部位的維修。共用部位包括：樓蓋、屋頂、梁柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。

2、房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、護(hù)養(yǎng)、管理和運(yùn)行服務(wù)。共用設(shè)施設(shè)備包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。

3、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維護(hù)、和管理。范圍：道路，室外上下水管道、化糞池、溝渠、池井、綠化、室外泵房、路燈等。

4、5、本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運(yùn)。公共環(huán)境包括公共場地、房屋建筑共用部分。

6、7、交通與車輛停放秩序的管理。維持公共秩序，包括安全監(jiān)控和巡視、門崗執(zhí)勤等保安工作，但不包含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)責(zé)任。

8、9、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10、法規(guī)和政策規(guī)定有物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)

第四條 甲方權(quán)利和義務(wù)

1、在業(yè)主管理委員會(huì)成立之前，制定業(yè)主公約及物業(yè)管理制度并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人共同遵守。

2、3、與乙方議定管理計(jì)劃，費(fèi)用預(yù)算、決算報(bào)告。對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查。每年全面進(jìn)行一次考核評(píng)定。如因乙方管理不善，造成更大經(jīng)濟(jì)損失或管理失誤，經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定后有權(quán)終止合同。

4、委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)、政策及業(yè)主公約行為進(jìn)行處理。包括：責(zé)令停止違章行為，要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金，對(duì)無故不繳納有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、上門通知等措施。

5、甲方自合同生效之日起，15日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、消防資料等），并在乙方管理期限滿時(shí)予以收回。

6、不得干涉乙方依法或依照合同對(duì)等內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動(dòng)。

7、負(fù)責(zé)處理非乙方因產(chǎn)生的各種糾紛和本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

8、協(xié)助乙方進(jìn)行物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

第五條 乙方權(quán)利及義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及合同的規(guī)定，制定該物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)節(jié)，自主開展各項(xiàng)管理經(jīng)營活動(dòng)，但不得損害業(yè)主的合法權(quán)益，獲取不當(dāng)利益。

2、依照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)深度，測算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按合同規(guī)定的收取標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

3、負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修維護(hù)計(jì)劃和大中小修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

4、有權(quán)依照法律法規(guī)、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定，對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。

5、接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門和甲方及業(yè)主的監(jiān)督，和建議。

6、至少每半年向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)用收支賬目。（需業(yè)主委員會(huì)協(xié)助完成）

7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝飾時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。8、9、建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。開展有效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作。

10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其向各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料。

11、不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

12、確保托管物業(yè)的完成、努力盤活物業(yè)業(yè)務(wù)，按時(shí)足額劃撥代收租金。

第六條 管理目標(biāo)1、2、3、4、5、6、房屋完好、外觀整潔 消防裝置的管理和維護(hù)，保證正常安全。各類機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)，保證正常及安全。公共環(huán)境衛(wèi)生整潔。大中小修項(xiàng)目維修及時(shí)，維修結(jié)果符合國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主或使用人有效投訴率2%以下。

第七條 管理服務(wù)費(fèi)用

1、物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)：

住宅樓A棟每月為_______元/平方米。B棟每月為________元/平方米。（包含電梯運(yùn)行電費(fèi)費(fèi)用，但不包括保修期滿后向業(yè)主分?jǐn)偟碾娞萑粘１ｐB(yǎng)費(fèi)和年檢及垃圾清運(yùn)費(fèi)）。

管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)保持不變，即_______年_______月________日到_______年_______月________日，期滿后一方可根據(jù)有關(guān)規(guī)

定調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2、乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位，自用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，乙方按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)劃，同時(shí)甲方有權(quán)對(duì)乙方的上述收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和監(jiān)督。

3、房屋建筑（本體）的共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲乙雙方議定通過后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在房屋本體維修資金中支付。

4、本物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備維修資金，由甲方負(fù)責(zé)按法規(guī)政策的規(guī)定到位，以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護(hù)費(fèi)用。

5、自甲方交付乙方管理之日起，乙方按《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》收取物業(yè)管理費(fèi)，未按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起乙方按每天3%收取滯納金。

6、二次供水加壓電費(fèi)、電梯日常保養(yǎng)和年檢按實(shí)結(jié)算，由乙方向受益人或業(yè)主和物業(yè)使用人收取。

第八條 獎(jiǎng)罰措施

1、如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，造成經(jīng)濟(jì)損失的由乙方承擔(dān)。

第九條 合同更改、補(bǔ)充與終止

1、經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書

面合同為準(zhǔn)。

2、合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，如需續(xù)訂合同，須于期滿前3個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3、合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)在同等條件下優(yōu)先受托。

第十條 其他事項(xiàng)

1、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本合同無法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

2、本合同在履行中發(fā)生爭議，無法協(xié)商的，提請冷水江市仲裁委員會(huì)裁決。（當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

3、本合同一式三份，甲乙雙方和物業(yè)管理行政部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4、甲方：乙方：簽訂時(shí)間：簽訂地點(diǎn)：

本合同自簽字之日起生效。

第五篇：前期物業(yè)將如何管理新小區(qū)

前期物業(yè)如何管理新小區(qū)

物業(yè)管理的前期管理服務(wù)是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)后,物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前,由開發(fā)建設(shè)單位聘任或委托物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程。主要是從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度,提出一些合理化建議,以使開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。做好小區(qū)的前期物業(yè)管理服務(wù)是解決物業(yè)管理矛盾糾紛、提高物業(yè)管理水平的重要途徑。也是有利于房地產(chǎn)開發(fā)商樓盤的質(zhì)量和銷售、有利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。對(duì)開發(fā)商利益、業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定都具有重大意義。然而,在房地產(chǎn)開發(fā)中,房地產(chǎn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)、業(yè)主入住是一個(gè)漸進(jìn)的過程,不可能同時(shí)入住。為了搞好物業(yè)管理服務(wù)的后期工作,就得加強(qiáng)對(duì)小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)的力度，我認(rèn)為應(yīng)該做好以下幾方面的工作。

第一,抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)

抓好對(duì)物業(yè)管理服務(wù)供給者培訓(xùn)，是前期物業(yè)如何管理新小區(qū)的必要性，物業(yè)管理是對(duì)專業(yè)化要求很高的行業(yè),物業(yè)管理者要求是多面手,要能在不同場合充當(dāng)不同的角色,物業(yè)管理從業(yè)者必須具備較高的綜合素質(zhì),在物業(yè)管理前期物業(yè)管理服務(wù)中,物業(yè)管理人員的整體行為將成為關(guān)系到在正常接管、日常服務(wù)中能否真正的得到廣大業(yè)主對(duì)工作的認(rèn)可的關(guān)鍵因素。鑒于此,物業(yè)服務(wù)供給者的培養(yǎng)或培訓(xùn)將根據(jù)人員崗位不同進(jìn)行。其一, 管理知識(shí)方面。對(duì)中高層管理人員的知識(shí)要求相對(duì)會(huì)比較高。知識(shí)包括經(jīng)營管理知識(shí)(如物業(yè)管理、公共關(guān)系等)、財(cái)務(wù)知識(shí)、法律知識(shí)(要非常精通行業(yè)法律法規(guī),熟悉必要的法律知識(shí)),對(duì)提升服務(wù)的內(nèi)容和檔次大有幫助。其二,專業(yè)技能方面。物業(yè)管理不僅涉及房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施管理、維修和養(yǎng)護(hù),而且包括綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安和消防等,又涉及公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化。這就要求物業(yè)管理人員掌握上述工作所必須的專業(yè)技能,以及時(shí)為業(yè)主提供專業(yè)的服務(wù)。此外,面對(duì)各式各樣的業(yè)主,掌握必要的人際交往技能也是很有必要的。其三, 服務(wù)態(tài)度。物業(yè)管理是通過為業(yè)主提供公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)而獲得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益,服務(wù)是物業(yè)全部管理經(jīng)營活動(dòng)的中心,因此,全體物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)樹立“用戶至上、服務(wù)第一”的思想,把為業(yè)主提供多層次、全方位的服務(wù)作為物業(yè)管理企業(yè)全體員工的神圣職責(zé),在工作中時(shí)時(shí)處處要為業(yè)主著想,盡最大努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的、完善創(chuàng)新的服務(wù),贏取業(yè)主的贊同和認(rèn)可。物業(yè)管理不是什么深?yuàn)W的學(xué)問,一個(gè)溫馨的問候、一個(gè)小小的舉措、一個(gè)小小的手勢、一個(gè)甜美的微笑,都會(huì)增加我們與業(yè)主的感情、化解與業(yè)主的矛盾,同樣也就提升了我們的服務(wù)水平。

第二,重視小區(qū)物業(yè)的前期介入工作

物業(yè)管理企業(yè)在介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之后,應(yīng)根據(jù)前期物業(yè)管理合同和物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)情況,編制物業(yè)管理方案,成立前期介入小組會(huì)同設(shè)計(jì)部門、施工單位、開發(fā)商一起會(huì)審圖紙,主要是從業(yè)主使用的角度就原設(shè)計(jì)中不合理的部分提出建議,也可根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),向相關(guān)部門提供各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施的性能、質(zhì)量和廠家信譽(yù)等情況并提出有價(jià)值的建議。參與小區(qū)物業(yè)設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試的全過程,特別重視對(duì)給排水、配電、防水、電梯、消防、智能化等設(shè)備系統(tǒng)的檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)要求開發(fā)商解決,既能避免日后提高物業(yè)管理成本,又能確保各項(xiàng) 設(shè)備設(shè)施在投入使用時(shí)能正常運(yùn)行,促使物業(yè)更易貼近業(yè)主起居生活。

第三,物業(yè)的接管驗(yàn)收

物業(yè)的接管驗(yàn)收是前期物業(yè)管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié),是對(duì)已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付使用條件的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行再一次的質(zhì)量把關(guān)工作,也是明確物業(yè)管理公司與開發(fā)商維修管理責(zé)任的重要措施。物業(yè)的接管驗(yàn)收一般分為二大部分,其一是樓宇本體的接管驗(yàn)收;其二是公共配套設(shè)施設(shè)備的接管驗(yàn)收。

對(duì)于樓宇本體的交接驗(yàn)收工作，建設(shè)單位在進(jìn)行商品住宅建筑工程竣工驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司前期介入小組應(yīng)參與由建設(shè)單位組織工程施工和監(jiān)理等單位對(duì)每一套住宅的建筑觀感、使用功能和使用安全等內(nèi)容進(jìn)行專門檢驗(yàn)。逐套檢驗(yàn)項(xiàng)目包括建筑結(jié)構(gòu)、地面、墻面、防水、室內(nèi)電氣安裝等10多個(gè)方面。物業(yè)管理公司前期介入小組嚴(yán)格按照市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)公布的《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)指引》對(duì)工程進(jìn)行逐套檢驗(yàn),并填寫《檢驗(yàn)結(jié)果表》。建設(shè)單位依據(jù)《檢驗(yàn)結(jié)果表》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》,逐套出具《商品住宅建筑質(zhì)量合格證明》。參考資料：《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市商品住宅建筑質(zhì)量逐套檢驗(yàn)管理規(guī)定》 對(duì)于公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收工作，公共配套設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收是小區(qū)物業(yè)前期管理過程中一個(gè)重要的環(huán)節(jié),其可以明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系,固在接管驗(yàn)收中嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)。雖然物業(yè)管理前期介入小組參與了小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試過程,但是還得分二個(gè)階段(一階段是預(yù)先驗(yàn)收;二階段是正式驗(yàn)收)來接管小區(qū)公共配套設(shè)備設(shè)施。其一,驗(yàn)收小組按照驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)(依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》),按專業(yè)分工進(jìn)行驗(yàn)收,在其過程中查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目,遞交書面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書》給移交單位,并要求限期整改完成。尤其是對(duì)單項(xiàng)設(shè)備驗(yàn)收中,須進(jìn)行試運(yùn)行驗(yàn)收,主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量各運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo),對(duì)不符合指標(biāo)的,及時(shí)提出書面意見,要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新調(diào)試,直至驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可止。其二,正式驗(yàn)收是在預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后,驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證,如整改合格,而進(jìn)行的正式驗(yàn)收。須做到三符合一完整,三符合是:“一符合”是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;“二符合”是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合;“三符合”是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能與設(shè)計(jì)的功能符合?！耙煌暾笔菆D紙資料完整,如產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、竣工驗(yàn)收證明書及設(shè)備設(shè)施檢驗(yàn)合格證書等。

物業(yè)的接管驗(yàn)收是一項(xiàng)頗具復(fù)雜的過程,不僅涉及到建筑工程技術(shù),而且牽涉到眾多法規(guī)政策,常見一些實(shí)際結(jié)果與理論要求不一致的地方,為了處理好接管驗(yàn)收中存在的問題,需把握好二個(gè)基本原則:其一是堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合原則,即對(duì)一些不盡人意的問題,接管驗(yàn)收人員要針對(duì)不同情況分別采取措施,具體問題具體分析,大家共同協(xié)商,力爭合理地、圓滿地解決驗(yàn)收中存在的問題。其二是做到部分與整體相結(jié)合的原則,即在物業(yè)接管驗(yàn)收中不能因注重細(xì)致入微而忽視整體把握,也不能因重視整體效果而忽視細(xì)節(jié)問題。

第四,做好環(huán)境衛(wèi)生保潔工作

環(huán)境衛(wèi)生管理是小區(qū)物業(yè)管理中一項(xiàng)至關(guān)重要的工作,環(huán)境衛(wèi)生保潔工作是住宅小區(qū)物業(yè)管理最直觀環(huán)節(jié),也是業(yè)戶評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司能力高低的要素。行業(yè)上一般將小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔工作聘請專業(yè)的清潔公司管理,物業(yè)管理公司起監(jiān)督管理作用。前期物業(yè)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔二大重點(diǎn)工作,一是物業(yè)清潔的開荒 工作;二是房屋裝修期的清潔工作。物業(yè)管理公司對(duì)新建物業(yè)的清潔開荒工作應(yīng)當(dāng)特別重視,安排專人全程監(jiān)管清潔公司的開荒工作,專業(yè)清潔公司集中人手大規(guī)模對(duì)物業(yè)進(jìn)行清潔開荒,其內(nèi)容不限于:對(duì)物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理;對(duì)玻璃、地面、墻面等處所沾灰塵、污垢的清除;對(duì)公用部位(消防樓梯、電梯轎廂、電梯廳、屋面等)、辦公房以及設(shè)施的清掃等。物業(yè)的清潔保持階段是指業(yè)主入住后清潔,業(yè)主入住后伴隨著房屋集中裝修期的開始,裝修期是對(duì)專業(yè)清潔公司的一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。常常是前邊掃后邊倒,保潔始終無法達(dá)到應(yīng)有的效果,小區(qū)總是處于一種比較臟亂的狀態(tài)。針對(duì)這種現(xiàn)象,裝修期的環(huán)境衛(wèi)生保潔首先須抓好裝修垃圾的集中堆放和及時(shí)清運(yùn)工作,盡量減少灰塵污染。其次是通過定時(shí)、定點(diǎn)、定人進(jìn)行各種垃圾的分類收集、處理和清運(yùn),以及清、掃、擦、抹等專業(yè)性操作,同時(shí)還可以適當(dāng)增加保潔力量,增加保潔次數(shù)來維護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生;三是加強(qiáng)宣傳教育和督查力度,采取各種有效的辦法手段,多管齊下,培養(yǎng)業(yè)主文明衛(wèi)生的好習(xí)慣,使其知道,只有養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣,才能將小區(qū)營造出整潔、衛(wèi)生、優(yōu)美、舒適的生活環(huán)境。

第五,妥善協(xié)調(diào)三者之間的各種矛盾

物業(yè)管理公司特別注意協(xié)調(diào)好業(yè)主與開發(fā)商之間發(fā)生的矛盾,既要承擔(dān)起開發(fā)商賦予的管理服務(wù)職責(zé),為開發(fā)商排憂解難,又不能犧牲業(yè)主的利益。在業(yè)主與開發(fā)商之間處理好三者關(guān)系,物業(yè)管理公司起著一種協(xié)調(diào)和信息傳遞作用。尤其對(duì)業(yè)主反映的問題,如房屋質(zhì)量問題,首先要分清性質(zhì),弄清情況,做好解釋工作,本著“誰受理,誰跟進(jìn),誰回復(fù)”的原則,及時(shí)快捷地將業(yè)主反應(yīng)的問題傳遞給相關(guān)部門,積極協(xié)調(diào)各方妥善解決,在最短的時(shí)間解決業(yè)主反映的問題。

第六,抓好小區(qū)公共秩序管理工作

小區(qū)公共秩序管理在住宅區(qū)物業(yè)管理中占有很重要的地位,它是物業(yè)管理公司為防火、防盜、防破壞、防災(zāi)害事故等而實(shí)施的一系列安全措施,秩序維護(hù)員不僅要善于發(fā)現(xiàn)安全隱患,更要有防止、終止這些隱患，也是體現(xiàn)一個(gè)管理公司服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。公共秩序管理主要工作:其一,健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制,制度是企業(yè)利益的保障,“沒有規(guī)矩不成方圓”,制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度。如小區(qū)大門崗,嚴(yán)格按照《門崗崗位職責(zé)》把好大門關(guān),對(duì)來訪人員實(shí)行“來訪登記”制度,裝飾裝修人員憑證進(jìn)出,杜絕閑散人員進(jìn)入小區(qū);大件物品持《物品放行條》放出等;其二,建立“預(yù)防為主,防治結(jié)合”以及“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安,物業(yè)管理公司應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系,緊密合作,與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系,及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r,確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如業(yè)主入伙后伴隨房屋裝修伊始,進(jìn)出小區(qū)裝修人員比較多且雜,加之小區(qū)安全防范的配套設(shè)施未完全安裝到位,易給一些偷盜者可乘之機(jī),因此要加強(qiáng)小區(qū)的巡查次數(shù),記錄好巡查情況,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)可疑情況要及時(shí)處置,發(fā)現(xiàn)失竊事件要及時(shí)報(bào)案。再如在遇到特殊緊急情況時(shí),業(yè)主家中和辦公區(qū)域,發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件時(shí),要善于借助第三方的力量,雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法,但在采取其它方式(例如破門前)時(shí),尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少損失;其三,是要充分利用好已有的安全設(shè)施,如電子門禁、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像機(jī)等設(shè)備,減少失竊案件發(fā)生機(jī)率;其四,抓好小區(qū)進(jìn)出車輛的管制和疏導(dǎo),有利于維護(hù)小區(qū)交通秩序,避免車輛亂停亂放。特別是各種運(yùn)送裝修材料的車輛,要及時(shí)裝卸,避免長時(shí)間停留, 以減少小區(qū)交通壓力。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練,加強(qiáng)管理,在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí),認(rèn)真落實(shí)制度,堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。健全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施,比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等,才能有效的確保車場安全運(yùn)行。其五,組建一支高素質(zhì)的秩序維護(hù)隊(duì)伍,不定期對(duì)秩序維護(hù)員的實(shí)施培訓(xùn),主要從“業(yè)務(wù)知識(shí)、儀表、言行、體能、崗前、崗中培訓(xùn)著手。更是加強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)方面的培養(yǎng),把“讓主戶滿意”作為秩序維護(hù)員工作的準(zhǔn)則,把轄區(qū)內(nèi)的公共秩序服務(wù)工作做得更細(xì)、更好。

第七,加強(qiáng)對(duì)房屋的二次裝修管理監(jiān)督工作

裝修監(jiān)管是物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)、條例,受發(fā)展商或全體業(yè)主委托,對(duì)物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在物業(yè)裝修過程中,監(jiān)督施工是否符合規(guī)范、結(jié)構(gòu)安全、房屋外觀統(tǒng)一、消防、供水、供電、燃?xì)獾纫笮袨檠b修的定義。裝修監(jiān)管是前期物業(yè)管理的另一項(xiàng)重要工作,也是容易引起房屋質(zhì)量投訴的重要環(huán)節(jié),解決不好就會(huì)發(fā)生推諉扯皮現(xiàn)象。鑒于此,加強(qiáng)前期住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管應(yīng)注重抓好,其一,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定“物業(yè)二次裝修管理規(guī)約”在業(yè)主入住、裝修前,物業(yè)公司要履行告知義務(wù),將裝修須知和裝修禁止行為予以書面告知(如裝修時(shí)間、裝修垃圾統(tǒng)堆放點(diǎn)、裝修人員和材料進(jìn)出通道等),以便業(yè)主了解和執(zhí)行并辦理相關(guān)裝修手續(xù)。同時(shí)要抓好對(duì)每戶裝修方案的審核,對(duì)違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為發(fā)現(xiàn)后要及時(shí)糾正,做好說服解釋工作。其二,在房屋裝修動(dòng)工之前,需再次與業(yè)戶或裝修單位確認(rèn)室內(nèi)給排水支管、地面防水等均于正常狀態(tài),方可發(fā)放《裝修許可證》。其三,掌握業(yè)主裝修過程中的重點(diǎn),裝修管理員也就明白日常巡檢的重點(diǎn),在業(yè)主材料進(jìn)場和水電路改造或地墻面做防水階段,每天最少巡查2次以上,有違規(guī)意圖的業(yè)主,一天要巡檢4次以上,及時(shí)制止違規(guī)裝修現(xiàn)象。在巡查裝修施工的過程中,重點(diǎn)要巡查水、電的安裝情況、業(yè)主有無擅自更改裝修方案和拆改房屋承重墻體的情況發(fā)生、還要提醒裝修工人一定要對(duì)廁所和洗浴間進(jìn)行防水實(shí)驗(yàn),避免入住后給其它業(yè)主造成損失。認(rèn)真填寫《裝修巡查記錄》 其四, 對(duì)違章裝修的要嚴(yán)厲制止,并使其控制在萌芽狀態(tài),以便控制事態(tài)的擴(kuò)展并向業(yè)主發(fā)《裝修違章整改通知書》,讓業(yè)主簽字確認(rèn),將復(fù)印件存放于檔案袋中,在處理違章裝修過程中,始終堅(jiān)持以規(guī)服人,以理服人的原則,以良好的態(tài)度和禮貌贏得業(yè)主對(duì)裝修監(jiān)管工作的理解與支持。

綜上所述加強(qiáng)前期物業(yè)管理,不但能保證業(yè)主(購房人)的長遠(yuǎn)利益,還能減少開發(fā)企業(yè)在建設(shè)過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)的施工質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)的使用功能,促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。同時(shí),加強(qiáng)前期物業(yè)管理,有利于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。而且,加強(qiáng)前期管理,可以更貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際需求,使小區(qū)規(guī)劃更趨向于人性化,使物業(yè)管理人員能夠較早地了解和熟悉物業(yè)的情況,為日后更好地開展物業(yè)管理服務(wù)打下基礎(chǔ)。