第一篇：農(nóng)民房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)

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農(nóng)民房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn)

核心內(nèi)容：農(nóng)民房，在有些地方也叫小產(chǎn)權(quán)房、集資房，主要指農(nóng)村村民在集體所有的宅基地上建造起來(lái)的房產(chǎn)。由于農(nóng)民房所依附的宅基地是村民申請(qǐng)而來(lái)的，不需要像商品房開發(fā)商取得土地使用權(quán)那樣支付高額的地價(jià)，農(nóng)民房的成本就比商品房便宜很多。在本文中，法律快車的小編將為您介紹農(nóng)民房買賣的風(fēng)險(xiǎn)，希望能對(duì)您有所幫助。

在買賣過(guò)程中，農(nóng)民房的價(jià)格就會(huì)比周圍相同地段的商品房便宜很多。但是，我國(guó)目前的法規(guī)和政策是不允許農(nóng)民房買賣的，除非是同一集體組織的村民。因此，農(nóng)民房買賣會(huì)存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)，主要有：

一、房產(chǎn)可能是違法建筑

村民建造農(nóng)民房應(yīng)當(dāng)辦理相應(yīng)的證書，深圳常見的是“兩證一書”，即建房土地使用證、建筑許可證和居民興建住宅用地批準(zhǔn)通知書。現(xiàn)在關(guān)外買賣的農(nóng)民房，有些是村民私下?lián)尳ǖ?，根本沒(méi)有合法建造的手續(xù)。

在實(shí)踐中，還有村民和合作方使用早已過(guò)期的證書、或者是超過(guò)證書規(guī)定面積私下加建的，這些都屬于違法建筑。如果是違法建筑，這種風(fēng)險(xiǎn)非常大，可能被政府強(qiáng)制拆除，將來(lái)拆遷，政府也可能不給予補(bǔ)償。如果該房屋能夠辦理房產(chǎn)證書(綠本)，表明政府對(duì)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利是認(rèn)可的，一般不會(huì)是違法建筑。

二、農(nóng)民房無(wú)法過(guò)戶，不能將房產(chǎn)證辦至買房人的名下

即使買房人簽了購(gòu)房合同付完房款，并且實(shí)際搬遷進(jìn)去一直居住，但按照目前國(guó)土局的作法，這種房產(chǎn)不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。農(nóng)民房買賣的現(xiàn)象在深圳特別是關(guān)外還比較多，只要原先的買房人沒(méi)有異議，買房人也可以一直居住下去。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，由于農(nóng)民房沒(méi)法過(guò)戶，因此，即使買房一直在居住，但這個(gè)房產(chǎn)其實(shí)一直是原建房人的房產(chǎn)。

三、房產(chǎn)買賣合同可能會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效

理由是農(nóng)民房轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)交易是法律所禁止的。關(guān)于農(nóng)民房買賣合同是否有效的問(wèn)題，這個(gè)在理論上還有不同看法，有認(rèn)為有效的，也有認(rèn)為無(wú)效的。

但在司法實(shí)踐中，如果買房人是本地集體組織戶口的村民，可以認(rèn)定合同有效；如果買房人是城鎮(zhèn)戶口居民或者非當(dāng)?shù)貞艨诘拇迕竦囊话阏J(rèn)定合同無(wú)效。

在福田區(qū)下梅林集資興建農(nóng)民房的一個(gè)案例中，福田法院和深圳中院審理后均認(rèn)為：涉案房屋所在土地為下梅林某村村民鄭某的宅基地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，涉案房屋不得進(jìn) 有法律問(wèn)題，上法律快車http://004km.cn

入市場(chǎng)進(jìn)行買賣，也不能通過(guò)集資建房的形式進(jìn)行流通，故買方陳某與鄭某簽訂的《集資興建樓房合同》違反了我國(guó)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同，陳某不能取得涉案房屋的合法產(chǎn)權(quán)，最終判決陳某應(yīng)在判決生效之日起十日內(nèi)將涉案房屋返還給鄭某。

因此，購(gòu)買農(nóng)民房的法律風(fēng)險(xiǎn)非常大，如果買房人覺(jué)得房屋價(jià)格確實(shí)比周圍商品房的價(jià)格便宜很多，應(yīng)當(dāng)慎重權(quán)衡自己是否能夠承受這樣的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中這種房產(chǎn)買賣合同，公證處一般不給公證，賣房人一般會(huì)找律師認(rèn)證。但律師的認(rèn)證，只起到一個(gè)證明作用，對(duì)買賣合同是否有效力、買受人是否取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)都不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

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第二篇：農(nóng)民房買賣協(xié)議書

房屋買賣協(xié)議書

甲方（出讓人):___________________ 乙方（受讓人):_____________________

經(jīng)雙方自愿協(xié)商達(dá)成如下房屋買賣協(xié)議，以資共同遵守。

一、甲方自愿將坐落于上海市__________區(qū)______鎮(zhèn)______村______號(hào)_____________________房屋全權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（包含宅基地、自留地使用權(quán)及宅基證上的所有房屋一同轉(zhuǎn)讓給乙方）宅基證號(hào)_________________。宅基地面積_______平方。房屋東至______南至______ 西至______北至______。

二、雙方商定房屋買賣總價(jià)款為人民幣大寫___________萬(wàn)元整。乙方自愿于20____年___月___日向甲方預(yù)付定金______萬(wàn)元（現(xiàn)金），20____年___月___日付余款 ___________萬(wàn)元，（轉(zhuǎn)入甲方指定的銀行賬號(hào)___________________戶名__________開戶行_____________）甲乙雙方商定定金乙方違約作自動(dòng)放棄，甲方違約定金雙倍返還乙方。

三、甲方應(yīng)于20____年___月___日將房屋交給乙方，附屬物及院落、固定裝修等全部估價(jià)在房屋總價(jià)內(nèi)同時(shí)交付給乙方（甲方交清水電費(fèi)和解除房屋的租約）

四、甲方保證房產(chǎn)權(quán)屬明確，無(wú)爭(zhēng)議，無(wú)抵押，無(wú)二次買賣行為，如由此而照成的爭(zhēng)議和后果則有甲方承擔(dān)，本協(xié)議生效履行后房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)歸乙方所有如今后遇到政府動(dòng)遷等原因需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方,對(duì)房屋、宅基地、自留地造成的損失和賠償以及安置房購(gòu)買則由乙方承擔(dān)和享受，甲方自愿放棄一切絕不糾葛。

五、如國(guó)家政策對(duì)該類房產(chǎn)可以辦理過(guò)戶、確權(quán)、有償退出等甲方應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)，一切享有和所得歸乙方所有。

六、乙方享有對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行出售或置換、抵押等權(quán)利，如果需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方。

七、本協(xié)議生效履行后任何一方不得違約，如一方違約需經(jīng)雙方同意，按房產(chǎn)總價(jià)款的200%作為違約金賠償給守約方。

八、甲乙雙方自愿邀請(qǐng)見證人對(duì)本協(xié)議的內(nèi)容和簽約的真實(shí)性及對(duì)雙方表示意愿的真實(shí)性予以見證。

九、其余約定：由于房主及宅基地使用人已經(jīng)死亡，房屋買賣的一切事宜和買賣前后法律責(zé)任和義務(wù)均由房主的唯一合法繼承人妻子及女兒承擔(dān)。

_____________________________________________________________________

十一、本合同一式兩份，買賣甲乙雙方各執(zhí)一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號(hào)碼：_____________________ 身份證號(hào)碼：______________________ 甲方簽名

身份證號(hào)碼：_____________________ 簽約地址：___________________________ 簽約日期______年___月___日 本合同見證人：

第三篇：二手房買賣應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)

隨著法律知識(shí)的普及，人們知道買房賣房不再是單純的買賣關(guān)系，房屋系不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移?？墒钱?dāng)人們買房時(shí)，總是由于這樣那樣的原因沒(méi)有過(guò)戶，最終以訴訟來(lái)了結(jié)。有這樣一個(gè)案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關(guān)系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關(guān)系。2002年3月7日，原告陳某某與被告張某某就戶名為第二被告楊某的位于澧縣澧陽(yáng)鎮(zhèn)萬(wàn)壽宮居委會(huì)面積為98.17平方米商品房(該房屋屬第二、第三被告夫妻共同財(cái)產(chǎn))簽訂《私房買賣協(xié)議》一份，約定價(jià)款為65 000元。合同簽訂后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付該房屋由原告居住，并相應(yīng)交付了該房屋的所有權(quán)證。由于雙方是同事，一直未辦理過(guò)戶手續(xù)。后第二、第三被告外出務(wù)工，很少回家。2011年，原告要求被告協(xié)助過(guò)戶，第二被告以在外地務(wù)工，不知道其母賣房為由拒絕，雙方經(jīng)多次協(xié)商未果，以致成訟。后該案經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、第二、第三被告在本調(diào)解書送達(dá)之日始3日內(nèi)協(xié)助原告陳某某辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

二、原告陳某某支付第二、第三被告人民幣20 000元。調(diào)解書送達(dá)之日，原告陳某某 手捧調(diào)解書，不由感慨：這本屬不該打的官司，我是用錢買的一份教訓(xùn)啊。

如今，買房過(guò)戶的官司日益增多，主要是一般購(gòu)房者由于欠缺相關(guān)法律知識(shí)、調(diào)查手段及對(duì)二手房信息掌握的不夠，對(duì)這些問(wèn)題很難準(zhǔn)確把握。而二手房買賣涉及的法律問(wèn)題十分復(fù)雜，在目前社會(huì)信用體系尚未建立的情況下，購(gòu)房者如果對(duì)上述問(wèn)題不能準(zhǔn)確把握而貿(mào)然簽約、付款，可能會(huì)導(dǎo)致如下法律風(fēng)險(xiǎn)：與不具備售房資格的人簽訂合同，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)更無(wú)從辦理，購(gòu)房者無(wú)法獲得二手房的所有權(quán)，甚至可能被詐騙錢財(cái);購(gòu)買了不符合轉(zhuǎn)讓條件的二手房，導(dǎo)致合同無(wú)效，房屋過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理，購(gòu)房者購(gòu)房目的同樣落空;合同條款不完善，欠缺必要條款，一旦售房者交付的二手房出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，購(gòu)房者往往索賠無(wú)門。

為避免不必要的麻煩，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房應(yīng)十分謹(jǐn)慎。那么購(gòu)買二手房應(yīng)注意防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)呢?

一看：售房者是否是房屋所有權(quán)人。判斷方法是：要求售房者提供《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用證》及居民身份證復(fù)印件，并與原件對(duì)照，以核實(shí)售房者提交的上述證件復(fù)印件的真實(shí)性，并將售房者提供的上述證件的復(fù)印件留存。由售房者陪同，到兩證頒發(fā)部門查詢售房者提供的上述證件的真實(shí)性，上述證件核實(shí)無(wú)誤后，應(yīng)注意查看《房屋所有權(quán)證》上載明的房屋所有權(quán)人是否為二人以上，否則單個(gè)售房者無(wú)權(quán)擅自轉(zhuǎn)讓共有房屋，應(yīng)在征得其他共有人書面同意后方可進(jìn)行。如果房屋所有權(quán)人是委托代理人售房，則要看售房代理人是否具備代理資格，要求代理人提供房屋所有權(quán)人出具的授權(quán)委托書及該代理人的居民身份證復(fù)印件并注意與原件核實(shí)。由于未與房屋所有權(quán)人見面，難以判斷真假，故購(gòu)房者一般不宜與代理人簽訂購(gòu)房合同并支付房?jī)r(jià)款，應(yīng)直接與房屋所有權(quán)人辦理。在目前房地產(chǎn)中介市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，為了防止中介賺取買賣差價(jià)，增加買方的負(fù)擔(dān)，在確定轉(zhuǎn)讓價(jià)后，買方有必要與房屋所有權(quán)人聯(lián)系，核實(shí)真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)。

二看：所售房屋是否具備轉(zhuǎn)讓條件。《合同法》第150條規(guī)定，出賣人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，即瑕疵擔(dān)保義務(wù)。集體土地上的房屋;司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的共有房屋;未經(jīng)其他共有人書面同意的共有房屋;其他共有人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的已出租房屋等等情形都不能購(gòu)買。是否具備轉(zhuǎn)讓條件，專業(yè)性強(qiáng)，有些問(wèn)題涉及需向有關(guān)部門查詢后方可判斷。三看：二手房成交方式是否合法。在國(guó)家調(diào)整二手房轉(zhuǎn)讓稅收政策、開始征收二手房買賣營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅的背景下，有些二手房賣方為了規(guī)避相關(guān)稅收，采取變通方式轉(zhuǎn)讓二手房，茲將其法律風(fēng)險(xiǎn)分析如下：(一)虛報(bào)房屋成交價(jià)。屬于買賣雙方惡意串通逃避國(guó)家稅收，一

經(jīng)查實(shí)，稅務(wù)部門將對(duì)當(dāng)事人按偷稅論處。(二)假贈(zèng)與、真買賣。屬于買賣雙方惡意串通逃避國(guó)家稅收，法律后果同上。(三)先簽合同后過(guò)戶。對(duì)于買方而言，先付清房款卻不辦理過(guò)戶手續(xù)，賣方債權(quán)人可以申請(qǐng)法院查封房屋并強(qiáng)制執(zhí)行，買方權(quán)益并無(wú)保障。

四看：簽訂的二手房買賣合同是否完善。如果合同條款訂立得不完善，應(yīng)該約定的內(nèi)容沒(méi)有約定，一旦賣方交付的房屋出現(xiàn)合同中沒(méi)有約定的種種問(wèn)題，由于沒(méi)有合同依據(jù)，買方往往索賠無(wú)門。因此，簽訂一份完善的二手房買賣合同對(duì)于購(gòu)房者而言同樣意義重大。

另外，決定買房后，還應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：房屋買賣合同中應(yīng)注明房屋交驗(yàn)時(shí)間，通常買方應(yīng)將房款分為首付和尾款在不同時(shí)間交給房主，賣方有義務(wù)提供房產(chǎn)過(guò)戶的有關(guān)手續(xù)，以保證房屋按時(shí)順利的交接;付款方式最好為銀行卡轉(zhuǎn)賬;在簽署合同時(shí)要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利。

總之，在二手房交易中，買方要多考慮、多調(diào)查、多核實(shí)。雙方簽好二手房合同后，要遵守誠(chéng)實(shí)信用的原則履行合同義務(wù)，并盡快過(guò)戶，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第六十三條 公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律規(guī)定或者按照雙方當(dāng)事人約定，應(yīng)當(dāng)由本人實(shí)施的民事法律行為，不得代理。第六十四條 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)，法定代理人依照法律的規(guī)定行使代理權(quán)，指定代理人按照人民法院或者指定單位的指定行使代理權(quán)。第六十五條 民事法律行為的委托代理，可以用書面形式，也可以用口頭形式。法律規(guī)定用書面形式的，應(yīng)當(dāng)用書面形式。書面委托代理的授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由委托人簽名或者蓋章。委托書授權(quán)不明的，被代理人應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)民事責(zé)任，代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十六條 沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被代理人的追認(rèn)，被代理人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任。本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。代理人不履行職責(zé)而給被代理人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負(fù)連帶責(zé)任。第三人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。第六十七條 代理人知道被委托代理的事項(xiàng)違法仍然進(jìn)行代理活動(dòng)的，或者被代理人知道代理人的代理行為違法不表示反對(duì)的，由被代理人和代理人負(fù)連帶責(zé)任。第六十八條 委托代理人為被代理人的利益需要轉(zhuǎn)托他人代理的，應(yīng)當(dāng)事先取得被代理人的同意。事先沒(méi)有取得被代理人同意的，應(yīng)當(dāng)在事后及時(shí)告訴被代理人，如果被代理人不同意，由代理人對(duì)自己所轉(zhuǎn)托的人的行為負(fù)民事責(zé)任，但在緊急情況下，為了保護(hù)被代理人的利益而轉(zhuǎn)托他人代理的除外。第六十九條 有下列情形之一的，委托代理終止：

（一）代理期間屆滿或者代理事務(wù)完成；

（二）被代理人取消委托或者代理人辭去委托；

（三）代理人死亡；

（四）代理人喪失民事行為能力；

（五）作為被代理人或者代理人的法人終止。第七十條 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理終止：

（一）被代理人取得或者恢復(fù)民事行為能力；

（二）被代理人或者代理人死亡；

（三）代理人喪失民事行為能力；

（四）指定代理的人民法院或者指定單位取消指定；

（五）由其他原因引起的被代理人和代理人之間的監(jiān)護(hù)關(guān)系消滅。之所以這里的指定代表或者共同委托代理人的證明比較全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的證明網(wǎng)，可能不如這里的指定代表或者共同委托代理人的證明全面，確定是哪兒都能找到指定代表或者共同委托代理人的證明，原因是指定代表或者共同委托代理人的證明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的證明現(xiàn)在也不是太難找。關(guān)于找具體的指定代表或者共同委托代理人的證明，委托代理人沒(méi)有合法有效的授權(quán)委托書的二手房不能買

(2012-02-06 14:41:13)

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購(gòu)房法律風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防之十一：委托代理人沒(méi)有合法有效的授權(quán)委托書的二手房不能買

作者：胡文友律師 手機(jī)：***，網(wǎng)站:北京房產(chǎn)法律事務(wù)中心(網(wǎng)址：),轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者、聯(lián)系方式和網(wǎng)站，謝謝！

一、在二手房買賣中，房主經(jīng)常說(shuō)沒(méi)有時(shí)間讓自己所謂的兄弟姐妹父母等親戚朋友代為賣房簽署《北京市存量房屋買賣合同》等房屋買賣合同相關(guān)協(xié)議、代為收房款、交房等相關(guān)賣房事宜；

二、這時(shí)房主委托的代理人應(yīng)該提供給二手房買家一份公證的授權(quán)委托書復(fù)印件（委托書中必須明確代為賣房的具體授權(quán)事宜，不能僅僅注明全權(quán)代理，沒(méi)有具體授權(quán)的全權(quán)代理只是一般代理，這樣的的全權(quán)代理無(wú)權(quán)代為賣房），一份房主本人的身分證復(fù)印件，一份委托代理人的身份證復(fù)印件，如果是夫妻還要提供一份結(jié)婚證復(fù)印件； 三：如果委托代理人沒(méi)有房主合法有效的授權(quán)，委托代理人簽訂的房屋買賣合同等相關(guān)合同是效力待定的合同，如果房主事后不追認(rèn)房屋買賣合同等相關(guān)合同，房屋買賣合同等相關(guān)合同就無(wú)效不受法律保護(hù)

陳某某與宓某某系夫妻。北京市××路某號(hào)606室系爭(zhēng)房屋系陳某某名下的產(chǎn)權(quán)房。2008年9月28日江蘇省啟東市公證處出具(2008)通啟證民內(nèi)字第1945號(hào)公證書，載明：宓某某、陳某某委托毛某某就辦理系爭(zhēng)房屋的買賣、抵押、還貸、退保、轉(zhuǎn)按揭、收取房款、交房、水電煤過(guò)戶等事宜訂立的《委托合同》，意思表示真實(shí)、內(nèi)容符合合同法的規(guī)定，當(dāng)事人的簽名均屬實(shí)。2009年3月4日原審第三人毛某某以陳某某代理人的身份與翁某某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》約定：陳某某以人民幣(以下幣種均為人民幣)97萬(wàn)元向翁某某轉(zhuǎn)讓北京市××路某號(hào)606室房屋；簽訂合同當(dāng)日，翁某某向陳某某支付首付款65萬(wàn)元(含已付定金10萬(wàn)元)，此款由翁某某支付至上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱漢宇地產(chǎn))后轉(zhuǎn)付給陳某某提供的帳戶；該房?jī)?nèi)已設(shè)立抵押，陳某某承諾在簽訂本合同后7個(gè)工作日內(nèi)，共赴交易中心辦理完畢注銷抵押登記手續(xù)；2009年6月30日之前雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)讓過(guò)戶手續(xù)，交易中心出具收件收據(jù)當(dāng)日翁某某支付第二筆31萬(wàn)元；翁某某取得房地產(chǎn)權(quán)證后3日內(nèi)，陳某某向翁某某辦理交房手續(xù)，翁某某支付尾款1萬(wàn)元；陳某某未按約定期限交接房地產(chǎn)的，翁某某應(yīng)書面催告，自收到催告之日起7日內(nèi)，陳某某仍未交付房地產(chǎn)的，翁某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知陳某某，自收到通知之日起的7日內(nèi)陳某某未提出異議，合同即行解除，陳某某還應(yīng)按已收款的10%向翁某某支付違約金，并賠償翁某某的實(shí)際損失與違約金的差額。2009年3月初翁某某向漢宇地產(chǎn)支付房款65萬(wàn)元。2009年3月5日，漢宇地產(chǎn)扣除中介費(fèi)后將剩余640,300元匯入陳某某的工商銀行帳戶，宓某某從中提取了14萬(wàn)元，次日又轉(zhuǎn)賬50萬(wàn)元到案外人張瑛帳戶。2009年3月7日宓某某、毛某某辦理了系爭(zhēng)房屋的注銷抵押登記手續(xù)。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，翁某某按規(guī)定辦理了稅收繳納手續(xù)。房屋買賣的計(jì)稅金額為107萬(wàn)元，稅務(wù)局出具的房屋買賣發(fā)票金額為107萬(wàn)元。因毛某某、宓某某未能提供產(chǎn)證密碼，房屋過(guò)戶未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又兩次前往交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)，均因不能提供產(chǎn)證密碼，未成。2009年4月16日，翁某某起訴來(lái)院，要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助翁某某辦理系爭(zhēng)房屋的交易過(guò)戶手續(xù)，并支付違約金(按已付房款的日萬(wàn)分之五，從2009年3月12日起至陳某某實(shí)際履行之日止計(jì)算)。2009年6月陳某某委托律師向江蘇省啟東市公證處申請(qǐng)撤銷公證。2009年6月2日法院根據(jù)翁某某的申請(qǐng)，裁定查封系爭(zhēng)房屋。

原審審理中，法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心對(duì)翁某某提供的(2008)通啟證民內(nèi)第1945號(hào)《公證書》中《委托合同》上“委托人簽名”處的“陳某某”簽名是否出自陳某某的筆跡進(jìn)行鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡。

原審法院認(rèn)為，合同應(yīng)為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示一致。陳某某為系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，其表示從未有意將該房屋轉(zhuǎn)讓給翁某某。而毛某某作為陳某某的委托代理人與翁某某簽訂房屋買賣合同，唯一所依據(jù)的《委托合同》上陳某某的簽名并非其本人，毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理。陳某某未曾參與過(guò)房屋買賣的過(guò)程、公證為外地公證、交易價(jià)格偏低，翁某某在房屋買賣交易過(guò)程中未能盡到買受人的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，毛某某的代理行為不構(gòu)成表見代理。翁某某尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，亦不構(gòu)成善意取得。系爭(zhēng)房屋的買賣合同應(yīng)為無(wú)效。當(dāng)事人依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予返還，有過(guò)錯(cuò)的還應(yīng)賠償無(wú)過(guò)錯(cuò)方的損失。翁某某經(jīng)法院釋明后，堅(jiān)持表示不要求在本案中一并處理房款返還、賠償?shù)仁乱?，?duì)此本案不作處理。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、對(duì)于翁某某要求陳某某繼續(xù)履行房屋買賣合同、協(xié)助辦理北京市××路某號(hào)606室房屋交易過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求不予支持；

二、對(duì)于翁某某要求陳某某支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

上訴人翁某某不服原審法院判決，向二審法院提起上訴稱，翁某某在原審中明確表示不同意鑒定，認(rèn)為鑒定沒(méi)有條件也沒(méi)有必要，況且原審法院委托鑒定部門進(jìn)行鑒定所提供的樣本，無(wú)法確定樣本的真實(shí)性，故原審法院放棄了效力較高的公證文書的證明效力，而采用了

效力較低的，并且有嚴(yán)重瑕疵的鑒定意見作為定案依據(jù)，顯屬不當(dāng)，至目前為止，啟東公證處未撤銷該公證文書，該公證文書依然有效，毛某某的代理行為也是有效的，翁某某作為一個(gè)善意第三人，只須盡到一般人應(yīng)盡到的謹(jǐn)慎義務(wù)就可以了，不能用專業(yè)人員的標(biāo)準(zhǔn)要求，且陳某某的丈夫宓某某全程參與房屋買賣交易過(guò)程，陳某某并已實(shí)際收到了大部分的房款，雙方之間的房屋買賣合法有效。要求二審法院依法改判，支持其原審訴請(qǐng)，或發(fā)回原審法院重審。

被上訴人陳某某辯稱：原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定機(jī)構(gòu)所作的鑒定結(jié)論合法有效，公證授權(quán)委托書上，委托人的簽名不是陳某某所簽，該委托行為無(wú)效，陳某某不知曉房屋買賣的整個(gè)過(guò)程，系宓某某瞞著陳某某與毛某某所為，原審法院判決正確，不同意上訴人翁某某的上訴請(qǐng)求，要求維持原判。

原審第三人宓某某未到庭應(yīng)訴。

原審第三人毛某某述稱：其與宓某某系生意朋友，在辦公證前，曾見宓某某帶過(guò)一個(gè)女的，應(yīng)該是他老婆，但宓某某未介紹，公證那天宓某某也是帶這個(gè)女的，公證處審核沒(méi)有異議，其認(rèn)為應(yīng)該是宓某某的老婆陳某某。整個(gè)房屋買賣過(guò)程宓某某都參與，現(xiàn)翁某某已支付了首付款65萬(wàn)元，合同應(yīng)繼續(xù)履行，同意上訴人翁某某的上訴意見。

二審法院經(jīng)審理查明，原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤，二審法院予以確認(rèn)。

二審法院審理中，上訴人翁某某提供江蘇省啟東市公證處于2009年12月28日出具的情況說(shuō)明，證明公證委托時(shí)，陳某某夫婦和毛某某親自到公證處作的委托，該委托是真實(shí)有效的；被上訴人陳某某提供江蘇省啟東市公證處于2010年2月26日出具的公函，證明法院委托鑒定結(jié)論與江蘇省啟東市公證處委托蘇州同濟(jì)司法鑒定所所作的筆跡鑒定意見一致，即委托行為是無(wú)效的。雙方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方提供的證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但均認(rèn)為不能證明其主張，原審第三人毛某某表示沒(méi)有意見。

二審法院認(rèn)為，經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)。但有相反證據(jù)足以推翻公證證明的除外。本案審理中，原審法院根據(jù)陳某某的申請(qǐng)依法委托司法鑒定科學(xué)技術(shù)研究所司法鑒定中心所作的筆跡鑒定，結(jié)論為《委托合同》上“陳某某”的簽名不是出自陳某某的筆跡，根據(jù)該結(jié)論，可以認(rèn)定毛某某的代理行為為無(wú)權(quán)代理，即江蘇省啟東市公證處出具的公證委托書不能作為本案認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，翁某某對(duì)鑒定提出的異議，理由不能成立。陳某某為系爭(zhēng)房屋的房地產(chǎn)權(quán)人，未參與房屋買賣的整個(gè)過(guò)程，也未有委托民事行為，翁某某現(xiàn)尚未取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記，系爭(zhēng)房屋的買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。上訴人翁某某的上訴請(qǐng)求，依據(jù)不足，二審法院不予支持。至于本案涉及到的房款返還、賠償?shù)仁乱?，因翁某某未在原審中提出，?duì)此可另案處理。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

第四篇：深圳農(nóng)民房買賣合同

篇一：農(nóng)民房買賣合同有哪些陷阱 農(nóng)民房買賣合同有哪些陷阱

在一二線城市，市中心地價(jià)上漲、商品房房?jī)r(jià)上漲都是常見之事。于是，很多人把廣大郊區(qū)和農(nóng)村地區(qū)作為投資目標(biāo)。在農(nóng)民房買賣的過(guò)程中會(huì)簽訂農(nóng)民房買賣合同，那么，在簽訂合同的時(shí)候，要注意哪些事項(xiàng)？農(nóng)民房買賣合同有哪些陷阱？下面，法律直通車小編將為您介紹相關(guān)法律知識(shí)。

最近這方面的咨詢非常多，就連朋友們喝酒之際都忘不了問(wèn)一句：“哥們兒，買個(gè)農(nóng)民房行嗎?”其實(shí)，大家關(guān)心的主要有兩點(diǎn)：第一，農(nóng)民房買賣是否合法;第二，明知不合法也要買，那么法律后果到底如何?損失到底多大? 湊巧的是，最近出差到深圳，偶遇程總，程總就自述了他的公司在北京投資農(nóng)民房的故事。程總的北京公司10年前租了一個(gè)郊區(qū)帶院子的農(nóng)民房作庫(kù)房。隨著四環(huán)、五環(huán)的通車，農(nóng)民房的交通變得極為便利。一天，房東找到公司，說(shuō)他的房子要賣，讓公司搬家。程總一聽就急了，別人能買咱也能，別人出得起錢咱更出得起，并跟房東大講了一通“承租人買房?jī)?yōu)先權(quán)”的法學(xué)理論，最終10萬(wàn)元搞定。合同簽了，款也交了，程總就是“連院帶房”的新“主人”了。既然是“主人”，就要?jiǎng)诱娓竦模谑菐?kù)房變成了四合院，一番裝修，雕梁畫棟。幾年風(fēng)平浪靜，幾年優(yōu)哉游哉。去年，村子要拆遷了，農(nóng)民說(shuō)：“程總，我退你10萬(wàn)元，你走吧?！薄拔沂侵魅税?，拆遷補(bǔ)償款至少100萬(wàn)元啊，房子是我的。你讓我走我就走啊?” 于是開始了一場(chǎng)官司。官司現(xiàn)在還沒(méi)判，程總讓我預(yù)測(cè)一下判決結(jié)果，我就把《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》送給了他。

這個(gè)文件把農(nóng)民房買賣分為幾類： 第一類：農(nóng)民把房子賣給城市居民;第二類：農(nóng)民把房子賣給外村村民;第三類：農(nóng)民把房子賣給本村村民。

房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！眹?guó)家土地管理局[1990]國(guó)土函字第97號(hào)《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準(zhǔn)通過(guò)他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬于“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。

所以，前兩類，合同一律無(wú)效，后一類經(jīng)辦理宅基地審批手續(xù)有效。那么，合同無(wú)效后，如何處理此類糾紛呢?很簡(jiǎn)單，房子和院子歸農(nóng)民所有，但經(jīng)過(guò)翻建、擴(kuò)建的房屋，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)于添付價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償。

小編在此提醒廣大購(gòu)買者，居民買農(nóng)民房的合同是無(wú)效的，房子的歸屬權(quán)為農(nóng)民，拆遷補(bǔ)償也歸農(nóng)民。想了解更多的農(nóng)民房買賣合同陷阱的法律知識(shí)，您可以上法律直通車，這里有專業(yè)律師為您提供免費(fèi)咨詢。篇二：農(nóng)民房合同 房屋買賣合同（農(nóng)民房）

賣方：姓名：_________________ 身份證號(hào)碼：___________________________ 住址：______________________________________________________ 委托代理人：___________ 身份證號(hào)：___________________________ 住址：______________________________________________________ 買方：姓名：_________________ 身份證號(hào)碼：___________________________ 住址：______________________________________________________ 委托代理人：___________ 身份證號(hào)：___________________________ 住址：______________________________________________________ 買方、賣方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就本合同所涉房產(chǎn)買賣事宜，達(dá)成如下協(xié)議：

第一條 賣方擬將位于_____________________________________物業(yè)（以下簡(jiǎn)稱該房產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓于買方。該房產(chǎn)為建在深圳市____區(qū)______村宅基地上的農(nóng)民房，目前無(wú)法在國(guó)土局辦理商品房房產(chǎn)證，但村委會(huì)可出具房屋使用權(quán)證明。

第二條 該房產(chǎn)交易定金共計(jì)人民幣：元整（小寫： 元）。買方按下列第_________種方式支付：

（一）一次性支付：買方于簽訂本合同后_______日內(nèi)向賣方支付定金人民幣元整（小寫： 元）。

（二）分期支付：第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）；

________________________________________________________________________________________。

第三條 該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：元整（小寫： 元）。買方按下列第_________種方式支付：

（一）一次性支付：買方于簽訂本合同后_______日內(nèi)向賣方支付除定金外的房款人民幣元整（小寫： 元）。

（二）分期支付：第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）； 第____期，于_____年______月_____日之前支付人民幣元整（小寫： 元）；

________________________________________________________________________________________。

第四條 賣方須于_____年______月_____日前完成轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)：協(xié)助買方到村委會(huì)辦理房屋使用權(quán)證明等相關(guān)的文件；并將該房產(chǎn)交付于買方；買賣雙方共同對(duì)該房產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收；向買方交付該房產(chǎn)鑰匙；結(jié)清水、電、氣等所有相關(guān)費(fèi)用。該房產(chǎn)交付后產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用（如稅費(fèi)、水電費(fèi)等）由買方承擔(dān)。

第五條 如任何一方未按照本合同約定的期限履行義務(wù)的，守約方有權(quán)要求違約方以轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為基數(shù)支付每日萬(wàn)分之四的違約金并繼續(xù)履行合同；如任何一方逾期履行義務(wù)超過(guò)15日的，守約方有權(quán)解除合同并選擇要求違約方支付轉(zhuǎn)讓總價(jià)款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則，由此造成的損失由違約方承擔(dān)。

第六條 雙方在本合同簽訂之前的承諾與協(xié)議，如與本合同不相符的，以本合同為準(zhǔn)，雙方簽署的資金監(jiān)管協(xié)議或其他補(bǔ)充協(xié)議均為本合同附件，與本合同具有同等效力。

第七條 因本合同發(fā)生糾紛，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，依據(jù)中華人民共和國(guó)法律，向人民法院起訴。

第八條 買賣雙方同意各自應(yīng)收款項(xiàng)存入賬號(hào)均視為本人收到：第九條本合同一式兩份，買賣雙方各執(zhí)一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。第十條 備注____________________________________________________________________________________ ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 賣方： 買方：

委托代理人： 委托代理人：

日期： 日期：篇三：農(nóng)民房買賣協(xié)議書

房屋買賣協(xié)議書

甲方（出讓人):___________________ 乙方（受讓人):_____________________ 經(jīng)雙方自愿協(xié)商達(dá)成如下房屋買賣協(xié)議，以資共同遵守。

一、甲方自愿將坐落于上海市__________區(qū)______鎮(zhèn)______村______號(hào) _____________________房屋全權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方（包含宅基地、自留地使用權(quán)及宅基證上的所有房屋一同轉(zhuǎn)讓給乙方）宅基證號(hào)_________________。宅基地面積_______平方。房屋東至______南至______ 西至______北至______。

二、雙方商定房屋買賣總價(jià)款為人民幣大寫___________萬(wàn)元整。乙方自愿于20____年___月___日向甲方預(yù)付定金______萬(wàn)元（現(xiàn)金），20____年___月___日付余款 ___________萬(wàn)元，（轉(zhuǎn)入甲方指定的銀行賬號(hào)___________________戶名__________開戶行_____________）甲乙雙方商定定金乙方違約作自動(dòng)放棄，甲方違約定金雙倍返還乙方。

三、甲方應(yīng)于20____年___月___日將房屋交給乙方，附屬物及院落、固定裝修等全部估價(jià)在房屋總價(jià)內(nèi)同時(shí)交付給乙方（甲方交清水電費(fèi)和解除房屋的租約）

四、甲方保證房產(chǎn)權(quán)屬明確，無(wú)爭(zhēng)議，無(wú)抵押，無(wú)二次買賣行為，如由此而照成的爭(zhēng)議和后果則有甲方承擔(dān)，本協(xié)議生效履行后房產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)歸乙方所有如今后遇到政府動(dòng)遷等原因需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方,對(duì)房屋、宅基地、自留地造成的損失和賠償以及安置房購(gòu)買則由乙方承擔(dān)和享受，甲方自愿放棄一切絕不糾葛。

五、如國(guó)家政策對(duì)該類房產(chǎn)可以辦理過(guò)戶、確權(quán)、有償退出等甲方應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方辦理相關(guān)手續(xù)，一切享有和所得歸乙方所有。

六、乙方享有對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行出售或置換、抵押等權(quán)利，如果需要甲方配合的應(yīng)無(wú)條件幫助和配合乙方。

七、本協(xié)議生效履行后任何一方不得違約，如一方違約需經(jīng)雙方同意，按房產(chǎn)總價(jià)款的200%作為違約金賠償給守約方。

八、甲乙雙方自愿邀請(qǐng)見證人對(duì)本協(xié)議的內(nèi)容和簽約的真實(shí)性及對(duì)雙方表示意愿的真實(shí)性予以見證。

九、其余約定：由于房主及宅基地使用人已經(jīng)死亡，房屋買賣的一切事宜和買賣前后法律責(zé)任和義務(wù)均由房主的唯一合法繼承人妻子及女兒承擔(dān)。

_____________________________________________________________________

十一、本合同一式兩份，買賣甲乙雙方各執(zhí)一份，均具同等效力。本合同自買賣雙方簽字（蓋章）之日起生效。

甲方簽名： 乙方簽名：

身份證號(hào)碼：_____________________ 身份證號(hào)碼：______________________ 甲方簽名 身份證號(hào)碼：_____________________ 簽約地址：___________________________ 簽約日期______年___月___日 本合同見證人：

第五篇：人民法院提醒：二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn) 十大典型案例

人民法院提醒：二手房買賣的法律風(fēng)險(xiǎn) 十大典型案例

導(dǎo)讀：10月20日，北京市西城區(qū)人民法院召開二手房買賣合同糾紛典型案例新聞通報(bào)會(huì)，對(duì)十大類常見 “風(fēng)險(xiǎn)房”的典型案例進(jìn)行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)如何防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行介紹。直播主持人為周杰，西城區(qū)法院新聞發(fā)言人、新聞辦負(fù)責(zé)人劉白露介紹新聞通報(bào)背景，西城法院民一庭庭長(zhǎng)郭云燕、副庭長(zhǎng)韓楠、法官田曉昕一同參加并介紹了相關(guān)情況。以下內(nèi)容摘自發(fā)布會(huì)實(shí)錄。二手房買賣合同糾紛十個(gè)典型案例從收案量來(lái)看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區(qū)是北京市老城區(qū)，轄區(qū)內(nèi)的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標(biāo)的額大、案件事實(shí)較為復(fù)雜等特點(diǎn)，涉及的法律問(wèn)題除了一般買賣合同問(wèn)題，還可能涉及到房屋產(chǎn)權(quán)情況、抵押貸款、委托代理、居間活動(dòng)等其他法律問(wèn)題，及以享受教育資源為購(gòu)房目的的戶籍遷移、學(xué)區(qū)房等政策性問(wèn)題。上述二手房交易的復(fù)雜性加之當(dāng)事人相關(guān)法律知識(shí)的缺乏、防范意識(shí)的不足，導(dǎo)致房屋買賣糾紛經(jīng)常發(fā)生。因此，我院對(duì)近年來(lái)審結(jié)的二手房買賣合同糾紛案件進(jìn)行了系統(tǒng)化調(diào)研和類型化梳理，總結(jié)出十大類常見“風(fēng)險(xiǎn)房”，通過(guò)對(duì)典型案例進(jìn)行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風(fēng)險(xiǎn)，并介紹防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的法律知識(shí)，以期為社會(huì)公眾規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、維護(hù)合法權(quán)益提供借鑒，從而減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保障交易順暢。案例一：慎選抵押房案情介紹2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購(gòu)買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價(jià)174萬(wàn)元。該房屋是2013年張女士通過(guò)按揭方式購(gòu)得，房屋抵押給光大銀行借款115萬(wàn)元。因?yàn)閺埮课催€清借款，抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況，合同中也做了相關(guān)約定，約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬(wàn)元購(gòu)房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過(guò)程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。法官說(shuō)法設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對(duì)解除抵押的約定沒(méi)有問(wèn)題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導(dǎo)致合同沒(méi)有辦法繼續(xù)履行，張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。在二手房買賣合同履行過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在抵押的情況，如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押，此時(shí)購(gòu)房者要明白，如果在解除抵押的過(guò)程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購(gòu)買房屋中要謹(jǐn)慎購(gòu)買抵押房屋。如要購(gòu)買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發(fā)生。案例二：防范抵債房案情介紹2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過(guò)萬(wàn)女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區(qū)平原里的一套自有房屋作為擔(dān)保。同日，陳老太與萬(wàn)女士簽訂委托書，授權(quán)萬(wàn)女士有權(quán)代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關(guān)事宜。隨后萬(wàn)女士辦理了房屋抵押公證手續(xù)。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬(wàn)女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價(jià)出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。法官說(shuō)法法院經(jīng)審理后，認(rèn)為本案存在著房屋交易價(jià)格明顯過(guò)低、合同多數(shù)條款空白、買房人從未看過(guò)涉案房屋等眾多疑點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案情，認(rèn)為萬(wàn)女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場(chǎng)交易習(xí)慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。實(shí)踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實(shí)，同時(shí)辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當(dāng)借款人無(wú)力償還借款后，房屋被低價(jià)轉(zhuǎn)賣的情況時(shí)有發(fā)生。這一行為既縱容了高利貸非法活動(dòng)，侵害了借款人的合法權(quán)益，又?jǐn)_亂了抵押登記秩序，應(yīng)當(dāng)引起我們的警惕。此外，從買房人角度來(lái)看，在遇到明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的在售房屋時(shí)，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權(quán)情況，弄清楚實(shí)際交易人和房屋產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系，避免購(gòu)買抵債房屋造成經(jīng)濟(jì)損失。案例三：巧簽共有房案情介紹 2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過(guò)中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區(qū)紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價(jià)格67萬(wàn)元。合同簽訂后，馬先生當(dāng)即支付定金2萬(wàn)元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發(fā)送了告知函，告知房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無(wú)效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續(xù)履行合同。法官說(shuō)法《婚姻法》規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財(cái)產(chǎn)的屬于無(wú)權(quán)處分行為。本案中，經(jīng)過(guò)法庭調(diào)查，景先生的售房行為確實(shí)未經(jīng)過(guò)其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。當(dāng)然，本案中，合同未能履行是景先生的過(guò)錯(cuò)，景先生應(yīng)當(dāng)依照合同約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。事實(shí)上，馬先生只要在買房過(guò)程中做一項(xiàng)簡(jiǎn)單的工作就能避免這種情況發(fā)生，就是在簽訂合同的同時(shí)，問(wèn)一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發(fā)生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。案例四：看清多戶房案情介紹2015年5月21日，賣家董女士與買家王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由王女士購(gòu)買董女士位于西城區(qū)宣武門西大街一處房屋，總價(jià)值305萬(wàn)元。合同約定，董女士方應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起10日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機(jī)關(guān)辦理完成原有全部戶口遷出手續(xù)。如因董女士自身原因未如期或無(wú)法遷出的，應(yīng)當(dāng)向王女士支付房屋總價(jià)款10%的違約金，并繼續(xù)履行全部戶口遷出義務(wù)。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權(quán)，但是房屋內(nèi)仍有董女士的繼子戶口未遷出。后王女士訴至法院請(qǐng)求判決被告董女士依照合同約定支付房屋總價(jià)款的10%作為違約金，并繼續(xù)履行遷出戶口的義務(wù)。法官認(rèn)為依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的行為產(chǎn)生預(yù)期，并承擔(dān)相應(yīng)法律后果。本案中的戶籍問(wèn)題是二手房交易中經(jīng)常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質(zhì)上屬于公安機(jī)關(guān)行政行為，并不受司法調(diào)整。但是，戶口遷移的義務(wù)可以作為約定內(nèi)容寫入合同條款，并明確相應(yīng)違約責(zé)任。本案中，雙方約定的逾期遷戶條款，系雙方自愿達(dá)成協(xié)議，合法有效，法律予以保護(hù)。我院依據(jù)合同約定及查明的事實(shí)，結(jié)合合同履行情況、被告過(guò)錯(cuò)程度及有無(wú)實(shí)際損失，判決被告支付了部分違約金。因此，在交易實(shí)踐中，涉及戶口遷出問(wèn)題可以通過(guò)約定違約后果來(lái)督促賣方積極履行戶口遷出義務(wù)。

案例五：驗(yàn)明學(xué)區(qū)房案情介紹2009年12月，馬先生為了孩子上學(xué)，通過(guò)某中介公司購(gòu)買了西城區(qū)真武廟一處房屋。購(gòu)房時(shí)馬先生問(wèn)該中介公司的業(yè)務(wù)員小王該房屋是否屬于某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，小王從網(wǎng)上給馬先生找到了以往該重點(diǎn)小學(xué)的招生簡(jiǎn)章，馬先生看后馬上同業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區(qū)均價(jià)16%的價(jià)格購(gòu)買了涉案房屋。待房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經(jīng)過(guò)詢問(wèn)才得知自己購(gòu)買的只是緊挨學(xué)區(qū)房東側(cè)的一處房屋，并不屬于招生簡(jiǎn)章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認(rèn)為某中介公司存在誤導(dǎo)，要求某中介公司賠償高于該地段非學(xué)區(qū)房的房屋差價(jià)損失，并退還服務(wù)費(fèi)。某中介公司則認(rèn)為，馬先生購(gòu)買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購(gòu)買的就是某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，故不同意馬先生的訴訟請(qǐng)求。法官說(shuō)法法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實(shí)有效，由于合同中并未約定任何關(guān)于涉案房屋為學(xué)區(qū)房的內(nèi)容，因此馬先生所主張的差價(jià)損失無(wú)法支持。但是某中介公司作為居間方，沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎審查的責(zé)任，也存在一定的過(guò)錯(cuò)，故判決某中介公司退還了居間費(fèi)用。實(shí)踐中，許多人為了孩子上學(xué)而購(gòu)買學(xué)區(qū)房，但合同中卻沒(méi)有明確約定房屋帶有學(xué)位，或者雖有約定學(xué)位但無(wú)相應(yīng)違約責(zé)任而引發(fā)糾紛。因此，以購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學(xué)校及教育部門核實(shí)好相關(guān)入學(xué)政策及購(gòu)買房屋入學(xué)指標(biāo)的使用情況，其次要將購(gòu)買學(xué)區(qū)房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買房人有權(quán)要求解除合同，并且要求賠償房屋差價(jià)損失等。案例六：慎選央產(chǎn)房案情介紹2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區(qū)白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購(gòu)房款490萬(wàn)，過(guò)戶時(shí)間為合同簽訂之日起120日內(nèi)，即2015年8月3日。但是因?yàn)樾『钨?gòu)房指標(biāo)的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購(gòu)房。結(jié)果小何于6月30日賣了一套房屋取得購(gòu)房資格，并于7月1日才開始實(shí)際履行合同。后在房源核驗(yàn)中，因涉案房屋是未辦理上市手續(xù)的央產(chǎn)房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產(chǎn)房上市手續(xù)，小何隨后又申請(qǐng)貸款，8月7日批貸，8月11日完成過(guò)戶，晚于約定期限8天，李先生認(rèn)為逾期過(guò)戶的責(zé)任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過(guò)戶違約金一萬(wàn)元。小何則認(rèn)為逾期過(guò)戶責(zé)任在李先生，隱瞞央產(chǎn)房的事實(shí)才導(dǎo)致貸款辦理的時(shí)間拖延。法官說(shuō)法關(guān)于逾期過(guò)戶的違約責(zé)任問(wèn)題，我院認(rèn)為，小何在取得購(gòu)房資格后實(shí)際用時(shí)一個(gè)多月即完成了涉案房屋過(guò)戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內(nèi)完成過(guò)戶，已綜合考慮了小何購(gòu)房時(shí)暫無(wú)在京購(gòu)房資格、需貸款購(gòu)房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時(shí)間較晚，應(yīng)對(duì)逾期過(guò)戶承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但是李先生應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋為央產(chǎn)房，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善上市手續(xù)，李先生于7月才辦理央產(chǎn)房上市交易手續(xù)，對(duì)涉案房屋過(guò)戶期限亦有影響，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，方式為抵銷部分小何應(yīng)支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的違約金八千元。從買方角度來(lái)看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來(lái)源、性質(zhì)及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來(lái)看，亦應(yīng)當(dāng)在房屋出售前完善相關(guān)上市手續(xù)，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

案例七：警惕代理房案情介紹2010年3月23日，旅居國(guó)外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區(qū)西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續(xù)的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，過(guò)戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的居間服務(wù)下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價(jià)款為185萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，趙先生向?qū)O先生支付了10萬(wàn)元定金。4月9日，周女士回國(guó)后認(rèn)為孫先生無(wú)權(quán)代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價(jià)格明顯過(guò)低，因此未作出追認(rèn)表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認(rèn)就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無(wú)效；孫先生雙倍返還其定金；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還中介費(fèi)；周女士、孫先生及某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同賠償其房屋差價(jià)損失。法官說(shuō)法關(guān)于代理權(quán)限及過(guò)錯(cuò)責(zé)任，我院認(rèn)為周女士明確表明其于4月9日回國(guó)，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續(xù)，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權(quán)，且周女士回國(guó)后并未做出追認(rèn)，因此孫先生與趙先生的簽約行為應(yīng)屬于越權(quán)代理，周女士并無(wú)過(guò)錯(cuò)，房屋買賣合同對(duì)周女士不發(fā)生效力；某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在未充分審查委托書權(quán)限的情況下，即指導(dǎo)趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導(dǎo)致合同因?qū)O先生無(wú)權(quán)代理而被確認(rèn)無(wú)效，負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)；而趙先生對(duì)授權(quán)委托書未充分審查，也負(fù)有一定的責(zé)任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，孫先生返還趙先生定金，某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司退還趙先生中介費(fèi)，孫先生和某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司賠償趙先生部分房屋差價(jià)損失。實(shí)踐中，由于房屋產(chǎn)權(quán)人行動(dòng)不便、身處國(guó)外、工作繁忙等原因，經(jīng)常出現(xiàn)委托代理人代簽房屋買賣合同的現(xiàn)象。但是行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。遇到此種情形，購(gòu)房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無(wú)權(quán)代理導(dǎo)致合同無(wú)效時(shí)，代理人所要承擔(dān)的違約責(zé)任，同時(shí)盡量要求代理人出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權(quán)代理，或者業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而以不知情為由主張合同無(wú)效。案例八：慎選在租房案情介紹2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區(qū)椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續(xù)簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的居間服務(wù)下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價(jià)款為300萬(wàn)元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定關(guān)于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬(wàn)元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日?，F(xiàn)梅先生以李先生出售訴爭(zhēng)房屋侵犯了其承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬(wàn)元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因?yàn)橘u房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費(fèi)多住一段時(shí)間。法官說(shuō)法梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時(shí)，確實(shí)享有以同等條件下優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。我院經(jīng)審理認(rèn)為，結(jié)合北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當(dāng)日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認(rèn)為梅先生對(duì)涉案房屋出售事宜應(yīng)當(dāng)是知情的，而且梅先生并未提供證據(jù)證明其提出過(guò)購(gòu)買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，最終判決駁回了梅先生的訴訟請(qǐng)求。需要提醒的是，實(shí)踐中不少二手房在出售時(shí)是處于出租狀態(tài)的，雖然本案經(jīng)審理認(rèn)為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，但是為了避免以后交房發(fā)生糾紛，買房人在購(gòu)房時(shí)還是要認(rèn)真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的聲明書等材料。案例九：了解拍賣房案情介紹2008年遼寧某證券公司被中國(guó)人民銀行行政關(guān)閉，資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括沈陽(yáng)市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進(jìn)行資產(chǎn)打包拍賣（A公司是北京市西城區(qū)的一家企業(yè)），B公司通過(guò)拍賣購(gòu)得了這些房產(chǎn)。2014年，B公司將其中一處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購(gòu)房款，但是在過(guò)戶時(shí)出現(xiàn)問(wèn)題，由于原房屋產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)注銷，B公司又不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，當(dāng)?shù)胤抗懿块T無(wú)法為岳先生辦理過(guò)戶，無(wú)奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請(qǐng)求配合完成過(guò)戶手續(xù)。法官說(shuō)法本案中的焦點(diǎn)問(wèn)題是岳先生購(gòu)得了拍賣房屋，但是無(wú)法辦理過(guò)戶。涉案房屋的原產(chǎn)權(quán)人遼寧某證券公司已經(jīng)被行政關(guān)閉，法人相應(yīng)被注銷，不再具備民事主體資格，無(wú)法配合完成過(guò)戶手續(xù)。B公司拍賣購(gòu)得該房產(chǎn)，但尚未過(guò)戶，因此對(duì)涉案房屋的處置權(quán)利仍屬于A公司。這樣一來(lái)，岳先生要求A、B兩公司配合過(guò)戶，就不得不通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。最終我院經(jīng)審理后判決A公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶到B公司名下，待上述義務(wù)履行完畢后七日內(nèi)，B公司協(xié)助將涉案房屋過(guò)戶至岳先生名下。拍賣房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，房屋可能被多次抵押，購(gòu)買這類房屋有可能面臨債權(quán)人的追討。此外，還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)用等情況，這些都需要競(jìng)買人負(fù)擔(dān)?？傊馁u房情況復(fù)雜，無(wú)論是競(jìng)拍還是間接購(gòu)買，都需要在了解清楚后謹(jǐn)慎對(duì)待。案例十：應(yīng)對(duì)漲價(jià)房案情介紹2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區(qū)菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價(jià)為700萬(wàn)，其中定金30萬(wàn)，首付款312萬(wàn)，貸款250萬(wàn)，剩余108萬(wàn)余款于7月14日過(guò)戶當(dāng)天以資金監(jiān)管方式支付。合同履行過(guò)程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過(guò)戶。7月24日，程女士向沈先生發(fā)出解除合同通知，沈先生認(rèn)為程女士是因房?jī)r(jià)大漲不想賣了，故訴至我院要求程女士繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理涉案房屋過(guò)戶并支付違約金，同時(shí)明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬(wàn)。訴訟中，程女士提出反訴，認(rèn)為沈先生未在7月14日支付資金監(jiān)管款項(xiàng)構(gòu)成違約，要求確認(rèn)雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網(wǎng)簽，定金30萬(wàn)元不予退還。法官說(shuō)法法院經(jīng)審理認(rèn)為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，也并未在7月14日實(shí)際辦理過(guò)戶手續(xù)，故沈先生未支付資金監(jiān)管款項(xiàng)并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。但過(guò)戶義務(wù)為雙方義務(wù)，雙方未能如約辦理過(guò)戶，也并非程女士的單方違約，因此對(duì)沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。最終我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬(wàn)，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過(guò)戶登記手續(xù)，駁回沈先生的其他訴訟請(qǐng)求和程女士的全部訴訟請(qǐng)求。雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實(shí)踐中因房?jī)r(jià)上漲而違約的情況時(shí)有發(fā)生，表現(xiàn)為以各種原因要求解除合同或者違約加價(jià)，此時(shí)買房人可以拿起法律的武器保護(hù)自己的合法權(quán)益，通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續(xù)履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購(gòu)房合同，其次要自身嚴(yán)格履約并及時(shí)固定賣方違約的證據(jù)。

二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)防范三點(diǎn)提示二手房買賣中的法律問(wèn)題很多，以上述十個(gè)案例為例，不同的房產(chǎn)類型、交易方式，都可能產(chǎn)生很多個(gè)案化的法律風(fēng)險(xiǎn)。但是通過(guò)觀察我們也不難發(fā)現(xiàn)，不同類型的“風(fēng)險(xiǎn)房”，也適用一些共同的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。準(zhǔn)確掌握房產(chǎn)信息在房屋購(gòu)買前，除了查看房屋的基本信息，更要認(rèn)真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產(chǎn)證。看房產(chǎn)證是不是原件，所載產(chǎn)權(quán)人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，是否為售房人單獨(dú)所有。第二步，看戶口本?？词鄯咳说膽艨诒?，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問(wèn)問(wèn)賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子?？捶孔永锏膶?shí)際居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業(yè)、供暖等部門詢問(wèn)是否有欠費(fèi)情況等等。除了以上三步，如果需要進(jìn)一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。妥善簽訂購(gòu)房合同簽訂購(gòu)房合同可以自行簽訂，也可以通過(guò)中介公司簽訂。通過(guò)中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時(shí)，還會(huì)提供一份補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項(xiàng)。兩份協(xié)議都具有法律效力，但補(bǔ)充協(xié)議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認(rèn)真審查三個(gè)方面：一是交易流程。交易流程要簡(jiǎn)明扼要，沒(méi)有歧義。尤其房屋情況復(fù)雜，涉及付款、貸款、過(guò)戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時(shí)間節(jié)點(diǎn)。視實(shí)際情況對(duì)交易過(guò)程中的時(shí)間進(jìn)行合理規(guī)劃，對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責(zé)任。比如每次的交款時(shí)間、辦理上市、辦理貸款、過(guò)戶、騰房時(shí)間等等。三是違約責(zé)任。沒(méi)有違約責(zé)任就沒(méi)有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清，發(fā)生糾紛無(wú)法維護(hù)自身合法權(quán)益。

注意證據(jù)固定留存房屋買賣因涉及到諸多環(huán)節(jié)，耗時(shí)少則數(shù)月多則數(shù)年，在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)注意保留相關(guān)文件及證據(jù)，比如對(duì)房款的轉(zhuǎn)賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無(wú)法按照約定期限履行合同時(shí)，要保留溝通證據(jù)，必要時(shí)可以訴至法院。對(duì)雙方在實(shí)際履行過(guò)程中達(dá)成的新的約定，要及時(shí)作為補(bǔ)充協(xié)議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產(chǎn)生糾紛后無(wú)法查實(shí)。

當(dāng)今社會(huì)，房屋買賣是關(guān)系到每個(gè)家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的重大民生問(wèn)題，希望通過(guò)我們這次的通報(bào)，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關(guān)法律知識(shí)，促進(jìn)社會(huì)公眾相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提升，共同推進(jìn)房屋買賣行業(yè)良好秩序的形成！答記者問(wèn)北京晚報(bào)：購(gòu)買抵押房需要注意哪些事項(xiàng)？韓楠：不是說(shuō)抵押房屋不能購(gòu)買。事實(shí)上，二手房交易中，大多數(shù)房屋上都有未還清的銀行貸款，也就必然存在抵押。如果排除此類房屋，購(gòu)房人可選擇的房源就太少了。我們所講的慎選抵押房屋，是說(shuō)在房屋買賣過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)對(duì)所購(gòu)房屋的抵押情況有清醒的認(rèn)識(shí)，意識(shí)到抵押房屋交易過(guò)程中的特殊性。按物權(quán)法的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。如果購(gòu)房人在房屋過(guò)戶之前不解除之上的抵押，是無(wú)法完成過(guò)戶手續(xù)的。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查驗(yàn)所要購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)登記情況。法律規(guī)定，在房屋上設(shè)立抵押的，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立。所以，有效的抵押權(quán)必然在管理部門有登記。必要時(shí)，購(gòu)房人可以要求賣房人通過(guò)房屋核驗(yàn)提供相關(guān)材料。另外，有房屋中介公司提供居間服務(wù)的情況下，也可要求中介公司提供相關(guān)服務(wù)。一般來(lái)說(shuō)，房屋買賣合同簽訂及履行耗時(shí)較長(zhǎng)，其間可能出現(xiàn)的問(wèn)題較多，買賣雙方應(yīng)當(dāng)小心防范因房屋存在抵押給交易造成的障礙。正義網(wǎng)：房屋產(chǎn)權(quán)證上如果寫明是單獨(dú)所有，購(gòu)房人還需要查證是否為夫妻共有嗎？郭云燕：就目前北京地區(qū)的司法實(shí)踐來(lái)講，購(gòu)房人還是有必要盡到合理注意義務(wù)，了解所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)狀況。就現(xiàn)有的登記制度來(lái)看，并未強(qiáng)制要求將夫妻共有房產(chǎn)登記在雙方名下。也就是說(shuō)，大量的夫妻共同所有的房產(chǎn)可能只登記在夫妻一方名下。因此，寫明單獨(dú)所有的房屋實(shí)際上可能是夫妻共同所有。共同所有房屋，僅共有人之一同意出售，即使合同的效力不受影響，也不能保證房屋的順利過(guò)戶。而且，如果購(gòu)房人明知房屋為夫妻共同所有，但與賣房人惡意串通，會(huì)導(dǎo)致買賣合同無(wú)效的法律后果。為了保障購(gòu)房人的權(quán)益，在購(gòu)買這類房屋時(shí)，有必要讓夫妻另一方出示知情同意書，或者直接作為賣方，在買賣合同上簽字。民主與法制時(shí)報(bào)：實(shí)踐中，大量存在先賣房、再買房的交易形式，這種情況應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？田曉昕：一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)劇烈，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響也大。先賣房、再買房是大多數(shù)人改善居住條件或者解決子女上學(xué)等問(wèn)題的必然選擇。在采取此種方式購(gòu)房時(shí)要注意幾點(diǎn)：

1、了解自身房屋情況，避免自己的房屋不符合上市條件而不能出售，無(wú)法取得下一個(gè)合同的購(gòu)房款而造成遲延支付。

2、了解房地產(chǎn)調(diào)控政策，避免已經(jīng)出售房屋卻因不符合調(diào)控政策而無(wú)法購(gòu)入目標(biāo)房屋。

3、合理約定合同履行期限，給自己留出充足的時(shí)間，避免造成違約。

4、衡量自身的經(jīng)濟(jì)能力，避免房?jī)r(jià)上漲或下跌造成無(wú)法支付購(gòu)房款。未來(lái)網(wǎng)：實(shí)踐中有很多公證委托售房的，如何避免買到抵債房？買賣抵債房的合同一律會(huì)被撤銷嗎？韓楠：所謂的出售抵債房，實(shí)際上是指民間借貸關(guān)系的貸款人（出借人）以委托售房形式變相處理借款人房屋的情況。購(gòu)房人如果購(gòu)買此類房屋時(shí)知道代理人實(shí)際沒(méi)有代理權(quán)或?yàn)E用代理權(quán)，或者與代理人惡意串通的，買賣合同可能被認(rèn)定為無(wú)效。而且，如果借款人即房屋所有權(quán)人認(rèn)為合同約定的房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯過(guò)低，顯失公平的，可以依據(jù)合同法的規(guī)定行使撤銷權(quán)。轉(zhuǎn)讓的價(jià)格是否明顯過(guò)低的標(biāo)準(zhǔn)一般參照當(dāng)時(shí)交易地的市場(chǎng)交易價(jià)來(lái)判斷。如果合同約定的房?jī)r(jià)不到市場(chǎng)交易價(jià)的百分之七十，一般可以視為價(jià)格明顯過(guò)低。當(dāng)然，法院也需綜合審查授權(quán)委托書內(nèi)容、買賣合同訂立和履行情況等因素予以認(rèn)定。總之，如果購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)房屋明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，不能只顧貪圖便宜，一定要仔細(xì)審查代理權(quán)限。必要時(shí)，可以要求與房主當(dāng)面確認(rèn)。法治進(jìn)行時(shí)：購(gòu)買已經(jīng)出租的房屋要注意哪些事項(xiàng)？郭云燕：一方面，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，出賣人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知，以保證承租人的合法權(quán)益。另一方面，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力，即我們常說(shuō)的“買賣不破租賃”。如果購(gòu)房人購(gòu)買的房屋已經(jīng)被出租，可能面臨無(wú)法入住的尷尬局面。為了避免這種情況，購(gòu)房人需要在買賣合同中明確約定，要求出賣人保證房屋不存在出租的情況；也有必要實(shí)地查看房屋現(xiàn)狀，如果確實(shí)存在出租，需要了解清楚出租期限等情況。法律與生活：“新京八條”出臺(tái)后，貴院是否受理過(guò)因限購(gòu)產(chǎn)生的房屋糾紛，如何處理？田曉昕：住房限購(gòu)政策新政的出臺(tái)一方面對(duì)遏制投資投機(jī)性購(gòu)房、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展起到重要作用，另一方面對(duì)房屋買賣當(dāng)事人的利益也會(huì)產(chǎn)生重大影響。目前我院還未受理過(guò)涉及此次住房限購(gòu)政策的房屋買賣合同糾紛。但就該類案件審理中的法律適用問(wèn)題，可以作出如下提示：第一，住房限購(gòu)政策在司法中屬于“不可抗力”，而是一種“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，買房人被新政限購(gòu)后，除合同另有約定外，可以主張解除合同并返還定金、購(gòu)房款，但是合同約定的過(guò)戶時(shí)間在新政出臺(tái)前，因一方遲延履行義務(wù)導(dǎo)致合同無(wú)法履行的，守約方除要求解除合同外，還可以要求另一方承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。