第一篇：商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款條例及辦法

目前，銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個(gè)人類兩大類?，F(xiàn)只介紹與教職工關(guān)系比較密切的個(gè)人類貸款。

個(gè)人類貸款可分為兩大類：個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)貸款。個(gè)人商業(yè)貸款大致可分為六個(gè)品種：（1）個(gè)人購(gòu)置住房貸款（包括期房和現(xiàn)房）；（2）個(gè)人二手住房貸款；（3）個(gè)人住房裝修貸款；（4）個(gè)人家居消費(fèi)貸款；（5）個(gè)人商用房貸款；（6）個(gè)人住房組合貸款；

一、個(gè)人住房公積金貸款

個(gè)人住房公積金貸款是指按時(shí)向資金管理中心正常繳存住房公積金單位的在職職工，在本市購(gòu)買、建造自住住房（包括二手住房）時(shí)，以其擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，并由有擔(dān)保能力的法人提供保證而向資金管理中心申請(qǐng)的貸款。該貸款可由資金管理中心委托銀行發(fā)放。

（一）個(gè)人住房公積金貸款期限和利率

個(gè)人住房公積金貸款期限為1—30年（其中購(gòu)買二手住房貸款期限為1—10年），并不得長(zhǎng)于借款人距法定退休年齡的時(shí)間；臨近退休年齡的職工，在考慮其貸款償還能力的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)放寬貸款年限1—3年。

個(gè)人住房公積金貸款利率，由住房制度改革委員會(huì)根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率做相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日。貸款期限在一年以內(nèi)的（含一年），貸款利率不作調(diào)整。

（二）個(gè)人住房公積金貸款額度

購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)住房和自建住房的最高貸款額度為15萬元，最高貸款比例不得超過購(gòu)、建住房總價(jià)的70%；購(gòu)買二手住房最高貸款額度為8萬元，最高貸款比例不得超過所購(gòu)房屋評(píng)估價(jià)值的50%。

1、貸款額度的確定，按照不得高于借款人（含配偶）還款能力的系數(shù)計(jì)算，其計(jì)算公式為：

借款人夫妻雙方計(jì)繳住房公積金月工資收入之和×12個(gè)月×35%×貸款年限（如借款人配偶未正常繳交住房公積金，其公式中的工資月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，其貸款額度不得超過購(gòu)、建房總價(jià)的50%；

3、每一借款人的具體貸款額度，由貸款行及房改委資金管理中心，按以上規(guī)定，結(jié)合借款人償還貸款的能力綜合確定。

（三）個(gè)人住房公積金貸款操作的全過程

1、咨詢，領(lǐng)取表格；

2、提出申請(qǐng)；

3、簽訂借款合同和抵押合同；

4、辦理抵押登記手續(xù)；

5、辦理房屋登記手續(xù)；

6、辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；

7、貸款轉(zhuǎn)帳；

8、每月還款；

9、貸款結(jié)清注銷。

（四）申請(qǐng)辦理個(gè)人住房公積金貸款

借款人在申請(qǐng)公積金貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《職工個(gè)人住房公積金貸款申請(qǐng)表》，由所在單位蓋章后，連同下列證明材料交貸款銀行：

1、借款人夫妻雙方身份證、戶口及婚姻狀況證明（提供原件及復(fù)印件）；

2、借款人夫妻雙方單位出具的《經(jīng)濟(jì)收入證明》及《公積金繳交情況證明》；

3、購(gòu)買住房應(yīng)提供購(gòu)房合同或協(xié)議及首付款收據(jù)；自建住房的應(yīng)提供批準(zhǔn)建房的文件；

4、貸款銀行要求提交的其它證明材料。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房公積金貸款時(shí)應(yīng)提供下列資料：

1、所購(gòu)房屋的《國(guó)有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》

2、所購(gòu)房屋評(píng)估報(bào)告書

3、賣房方夫妻雙方身份證、戶口??；

4、購(gòu)房合同

（五）借款人償還貸款

根據(jù)貸款銀行與借款人簽訂的《借款合同》約定，借款人應(yīng)在貸款發(fā)放后的次月按月還款，具體方式有兩種，由借款人自行選擇：

1、每月1-20日到貸款銀行用現(xiàn)金償還貸款本息；

2、委托貸款銀行代扣償還。借款人與貸款銀行簽訂《代扣還款協(xié)議書》，并辦理個(gè)人還款儲(chǔ)蓄卡。借款人可以一次預(yù)存多個(gè)月份的還款金額，也可以在每月20日以前就近在銀行儲(chǔ)蓄所存入足額的還款金額，由銀行直接從借款人儲(chǔ)蓄帳戶中扣劃應(yīng)還貸款本息。

借款人可以提前一次性償還全部貸款本息，也可以提前償還部分貸款本金。

1、提前償還全部貸款本息，貸款銀行將按照貸款實(shí)際占用的天數(shù)重新核定借款人剩余部分的貸款本息。

2、提前償還部分貸款本息，貸款銀行按剩余的貸款本金重新計(jì)算借款人的月還款金額或貸款期限。

二、個(gè)人購(gòu)置住房貸款

個(gè)人購(gòu)置住房貸款是指借款人以所購(gòu)住房為抵押物，由銀行發(fā)放的貸款，包括期房按揭貸款和現(xiàn)房按揭貸款。其中：期房是指在建住房或已竣工驗(yàn)收正在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋；現(xiàn)房是指工程竣工、驗(yàn)收合格并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款最高金額為購(gòu)房金額的80%。

（一）個(gè)人住房貸款的期限

個(gè)人住房貸款的貸款最長(zhǎng)期限是30年。

（二）個(gè)人住房貸款利率

個(gè)人住房貸款利率按照中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。貸款期間如遇國(guó)家法定利率調(diào)整，則貸款利率作相應(yīng)調(diào)整。已發(fā)放的貸款，當(dāng)年內(nèi)不作調(diào)整，調(diào)整時(shí)間為下年度的元月一日，按照利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。

（三）個(gè)人住房貸款操作的全過程

個(gè)人住房貸款整個(gè)過程大致分為三個(gè)階段：

第一階段，提出申請(qǐng)，銀行調(diào)查、審批；

第二階段，辦妥抵押、保險(xiǎn)等手續(xù)，銀行放款；

第三階段，按約每月還貸，直到還清貸款本息，撤銷抵押。

（四）個(gè)人住房貸款需提供的資料

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，首先應(yīng)填寫《個(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表》，同時(shí)

需提供如下資料：

1、借款人資料：（1）借款人合法的身份證件；（2）借款人經(jīng)濟(jì)收入證明或職業(yè)證明；（3）有配偶借款人需提供夫妻關(guān)系證明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責(zé)任的書面承諾；（5）有保證人的，必須提供保證人的有關(guān)資料。

2、所購(gòu)房屋資料：（1）借款人與開發(fā)商簽訂的《購(gòu)買商品房合同意向書》或《商品房銷（預(yù)）售合同》；（2）首期付款的銀行存款憑條和開發(fā)商開具的首期付款的收據(jù)復(fù)印件；（3）貸款人要求提供的其他文件或資料。

（五）辦理個(gè)人住房貸款的房屋抵押登記手續(xù)

貸款批準(zhǔn)后，購(gòu)房人應(yīng)與貸款銀行簽訂借款合同和抵押合同，并持下列資料到房屋產(chǎn)權(quán)所轄區(qū)房產(chǎn)管理部門辦理抵押登記手續(xù)：（1）購(gòu)房人夫妻雙方身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地產(chǎn)抵押申請(qǐng)審核登記表；（4）全部購(gòu)房合同；（5）房地產(chǎn)部門所需的其他資料。

房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記時(shí)間一般為15個(gè)工作日。抵押登記手續(xù)完成后，抵押人應(yīng)將房產(chǎn)管理部門簽發(fā)的《期房抵押證明書》或《房屋他項(xiàng)權(quán)證》交由貸款銀行保管。

（六）辦理個(gè)人住房貸款的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)

房屋抵押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為貸款償還的保證，只將其權(quán)利價(jià)值用于貸款償還的保證，當(dāng)債務(wù)人不履行償還義務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）便可將該房屋拍賣、變賣、折價(jià)后優(yōu)先受償。因此，在抵押期間，抵押權(quán)人不占有作為抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并負(fù)有妥善保管之義務(wù)，包括為該房屋投保，以防該房屋因自然災(zāi)害及其他意外事故所導(dǎo)致的破壞及毀損。

中國(guó)人民銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》對(duì)貸款抵押房屋必須辦理房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)作出明確規(guī)定，同時(shí)還規(guī)定在抵押期間，凡因借款人過錯(cuò)而導(dǎo)致的保險(xiǎn)責(zé)任以外的房屋破壞及毀損所造成的抵押權(quán)人的損失，由借款人自行承擔(dān)。

房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)手續(xù)可由貸款銀行代為辦理，借款人可自行選擇保險(xiǎn)公司。目前保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算方式有兩種：

（1）以貸款金額保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額度×0.5‰×貸款年限；

（2）以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的：保險(xiǎn)費(fèi)=房屋總價(jià)×0.5‰×貸款年限；

上述兩種投保方式的賠償，分別按不同賠償范圍計(jì)算賠償金額。以房屋價(jià)格保險(xiǎn)的，按實(shí)際損失金額全額賠償；以貸款金額保險(xiǎn)的，按“實(shí)際損失金額×（貸款金額÷抵押房產(chǎn)的重置價(jià)）”計(jì)算賠償金額，其賠償不足的差額部分，由借款人自行

承擔(dān)。

（七）借款人不按時(shí)償還貸款應(yīng)承擔(dān)的后果

1、還貸款本息的方式有以下兩種，由貸款人和銀行共同約定。

（1）等額本金還款法。在貸款期內(nèi)，每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。其計(jì)算公式為：

每月還款金額=貸款本金／貸款期數(shù)（按月計(jì)）+（貸款本金—累計(jì)已歸還本金額）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的約定按月償還貸款，貸款銀行根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，對(duì)逾期貸款按每日計(jì)收萬分之二點(diǎn)一的罰息。當(dāng)發(fā)生下列任何一種情況時(shí)，貸款銀行將依法處置抵押房屋。

（1）借款人在貸款期內(nèi)連續(xù)六個(gè)月未償還貸款本息的；

（2）《借款合同》到期后三個(gè)月未還清貸款本息的。

（八）借款人出現(xiàn)下列情形之一銀行不受理個(gè)人住房貸款

1、年齡在18歲（不含）以下，或在65歲（不含）以上的申請(qǐng)人；

2、不具有完全民事行為能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請(qǐng)人；

4、已查知有不良信用記錄的申請(qǐng)人。

二、個(gè)人二手住房貸款

個(gè)人二手住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買二手房的貸款。其中二手房是指已取得全部產(chǎn)權(quán)、可以進(jìn)入房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)流通交易的住房。申請(qǐng)貸款的二手房房齡一般不超過15年；貸款期限與房齡之和一般不超過25年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人二手住房貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、所購(gòu)二手房的房產(chǎn)權(quán)利證明復(fù)印件或原經(jīng)登記備案的《預(yù)售合同》復(fù)印件；

2、與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號(hào)；

3、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告；

4、貸款人要求提供的其他文件或資料。

三、個(gè)人住房裝修貸款

個(gè)人住房裝修貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于自有住房裝修的貸款。最高成數(shù)不超過五成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過5年。

借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房裝修貸款時(shí)，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、房屋裝修的合同或意向書原件，裝修概算書及相關(guān)資料；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào)；

3、如借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

四、個(gè)人家居消費(fèi)貸款

個(gè)人家居消費(fèi)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于家居支出的貸款。最高成數(shù)不超過抵押物評(píng)估值的50%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。借款人辦理個(gè)人家居組合貸款，除需提供辦理個(gè)人住房貸款中的借款人資料外，還需提供以下資料：

1、購(gòu)置大件家居商品的合同或意向書原件；

2、如有指定劃款商戶，應(yīng)提供商戶銀行賬號(hào)；

3、借款人房屋已在銀行辦理按揭貸款且未全部清償，必須提供原個(gè)人住房貸款的《個(gè)人購(gòu)房借款合同》和已設(shè)定抵押的《他項(xiàng)權(quán)證書》復(fù)印件；

4、貸款人認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的抵押物估價(jià)報(bào)告。

五、個(gè)人商用房貸款

個(gè)人商用房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買個(gè)人自營(yíng)商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。所購(gòu)商用房應(yīng)是現(xiàn)房，最高成數(shù)不得超過六成，貸款期限最長(zhǎng)不得超過10年。

六、個(gè)人住房組合貸款

個(gè)人住房組合貸款是指由住房公積金貸款和住房擔(dān)保貸款組成的貸款，即當(dāng)個(gè)人申請(qǐng)住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需時(shí)，其不足部分向銀行申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的兩種貸款之稱。兩筆貸款按照公積金貸款利率和商業(yè)貸款利率分別計(jì)息，貸款期限一致。借款人可向受理公積金貸款的銀行申請(qǐng)辦理組合貸款。

第二篇：我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款種類

目前流行的住房貸款主要有三種方式：個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房委托貸款和個(gè)人住房組合貸款。

個(gè)人住房貸款是由商業(yè)銀行提供的商業(yè)性貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購(gòu)買住房所需資金額的比例不低于３０％，并以此作為購(gòu)房首期付款，且有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人，那么就可申請(qǐng)使用銀行按揭貸款。

個(gè)人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業(yè)銀行發(fā)放的政策性貸款。對(duì)于已參加繳納住房公積金的居民來說，貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率很低，不僅低于同期商業(yè)銀行貸款利率（僅為商業(yè)銀行抵押貸款利率的一半），而且要低于同期商業(yè)銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。同時(shí)，住房公積金貸款在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。

個(gè)人住房組合貸款是前面兩種貸款形式的組合。住房資金管理中心可以發(fā)放的貸款，最高限額一般為３０萬元，如果購(gòu)房款超過這個(gè)限額，不足部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項(xiàng)業(yè)務(wù)可由一個(gè)銀行的房地產(chǎn)信貸部統(tǒng)一辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。

個(gè)人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個(gè)人住房貸款（商業(yè)性貸款）利息負(fù)擔(dān)最重。具體的還款差別有多大呢?我們不妨舉個(gè)例子來做一下比較。假設(shè)某購(gòu)房者夫婦二人欲購(gòu)買一總價(jià)５０萬元的住房，以自有資金支付首付款３０％，即１５萬元，其余３５萬元申請(qǐng)１５年貸款。夫婦二人月收入為６０００元，月公積金繳存比例為２０％（企業(yè)與個(gè)人各負(fù)擔(dān)一半），現(xiàn)公積金總額為４萬元。商業(yè)性貸款的利息負(fù)擔(dān)比政策性貸款高得多，達(dá)到了１／３，月還款額多出１０％，總額多出近５萬元，可不是個(gè)小數(shù)目。如此看來，自然應(yīng)該選擇個(gè)人住房委托貸款，但是不行，這對(duì)夫婦不能完全依靠個(gè)人住房委托貸款，即使他們現(xiàn)有的公積金達(dá)４萬元，就是按１０倍的較低倍率計(jì)算他們也可申請(qǐng)４０萬元的公積金貸款，但因?yàn)檎咝再J款最高限額只有３０萬元，因此要貸３５萬元還是不可以的。因此，這對(duì)夫婦只有退而求其次，選擇個(gè)人住房組合貸款。那么，他們每月的還款負(fù)擔(dān)承受得了嗎？他們每月還款２７８１．４５元，但其中一部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達(dá)到總收入的２０％，即１２００元／月，那么他們需要自行支付的購(gòu)樓款只有１５８１．４５元／月（２７８１．４５－１２００），和他們６０００元的月收入相比負(fù)擔(dān)是很輕的了。

不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業(yè)貸款，那么每月還款負(fù)擔(dān)還是比較重的。建議購(gòu)房者在確定購(gòu)房預(yù)算時(shí)不妨仔細(xì)算一算，多列出幾種選擇比較一下再去申請(qǐng)相應(yīng)的貸款。

摘自《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)網(wǎng)絡(luò)版》

第三篇：淺談我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

淺談我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范

摘要：伴隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)。文章通過分析我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，找出個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制，探討我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范的手段和對(duì)策，為我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展提供參考。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀近年來，國(guó)家實(shí)施新的個(gè)人住房分配政策，取消了福利分房，實(shí)行貨幣化分房，并且隨著改革開放后社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與廣大城鎮(zhèn)居民收入水平、消費(fèi)觀念的變化，廣大城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的需求日益增加，使我國(guó)個(gè)人住房貸款呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2006年4月25日，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》在京發(fā)布。藍(lán)皮書里指出，目前國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款發(fā)展速度放緩，整體市場(chǎng)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期。在此背景下，個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀是增速趨緩，難以寄望于通過總量快速增長(zhǎng)來緩釋不良貸款率。其次，個(gè)人住房貸款質(zhì)量總體較好，風(fēng)險(xiǎn)以緩和的方式顯現(xiàn)，但仍應(yīng)予以高度關(guān)注。

二、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念及特征

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的概念 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)放個(gè)人住房貸款的銀行和其他金融機(jī)構(gòu)按期收回其所發(fā)放的個(gè)人住房貸款本金和利息這一結(jié)果的不確定性。按照建立現(xiàn)代金融企業(yè)制度的要求，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)銀行不僅要建立、健全風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，還要按照業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建立、健全相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織體系及相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理模式；在風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)象方面，要求對(duì)包括信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)等在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面管理，要對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的全過程進(jìn)行管理；在風(fēng)險(xiǎn)管理方法上，要求重視定量分析，運(yùn)用多種數(shù)理模型對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、評(píng)價(jià)和監(jiān)控，最終確定科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)處置措施和補(bǔ)償手段。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的特征

1、滯后性。個(gè)人住房貸款的期限一般為10年-20年，最長(zhǎng)可達(dá)到30年，這為風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚提供了可能。該項(xiàng)貸款業(yè)務(wù)在中國(guó)是從1998年才開始逐步發(fā)展，而業(yè)內(nèi)公認(rèn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)一般是在貸款持續(xù)期的前半個(gè)周期結(jié)束時(shí)，即發(fā)放貸款后的5年-15年后逐步顯現(xiàn)。

2、隱蔽性。房貸風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展速度緩慢，因此在風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)前形成了表面平靜的假相。這種隱蔽性和銀行與借款人之間的信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)周期發(fā)展的長(zhǎng)期漸變性有很大關(guān)聯(lián)，風(fēng)險(xiǎn)并非直接袒露在外，因此容易被忽視。

3、多樣性。個(gè)人住房貸款涉及當(dāng)事人較多，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)種類比較復(fù)雜。借款人自身的原因，銀行自身的原因，開發(fā)商的原因，抵押物的原因等等都可能是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因，且風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也多種多樣。而銀行是其風(fēng)險(xiǎn)的最直接承擔(dān)者之一。

4、分散性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是城市居民消費(fèi)群體，個(gè)人的資信狀況各異，相對(duì)于企業(yè)貸款業(yè)務(wù)，該類貸款的金額偏小，階段性還款現(xiàn)金流也不大，這一切造成銀行信用調(diào)查、跟蹤管理等操作環(huán)節(jié)的信息來源的分散、步驟繁瑣以及貸款單位成本的上升。

5、社會(huì)性。政府工作目標(biāo)之一是“居者有其屋”，這是保證社會(huì)安定團(tuán)結(jié)的重要因素，另一方面，住宅產(chǎn)業(yè)又是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的助推器，所以政府愿意大力支持個(gè)人住房貸款的發(fā)展。在當(dāng)前中國(guó)社會(huì)保障制度尚不完善的前提下，當(dāng)貸款人違約，銀行行使抵押物處置權(quán)時(shí)，有可能造成借款人流離失所，進(jìn)而產(chǎn)生危害社會(huì)穩(wěn)定的社會(huì)問題。

三、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部成因分析

1、信息不對(duì)稱。是指在經(jīng)濟(jì)行為決策中，經(jīng)濟(jì)主體因掌握的信息不同而導(dǎo)致的信息不對(duì)稱性和不均衡性。相對(duì)于貸款銀行來說，這種不對(duì)稱性主要表現(xiàn)為借款人對(duì)自身還款能力、還款意愿和抵押住宅狀況等占有更多信息。一般情況下，在個(gè)人住房貸款審批階段貸款銀行需要掌握的信息包括：借款人收入狀況及其穩(wěn)定性、流動(dòng)資產(chǎn)狀況、負(fù)債狀況、歷史信用狀況、抵押住宅產(chǎn)權(quán)、抵押住宅質(zhì)量以及不同特征借款人的平均還款概率。

2、逆向選擇。是指在個(gè)人住房貸款市場(chǎng)上，由于貸款銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱，造成貸款銀行被迫選擇信用狀況較差的借款人。借款人知悉自己的資信狀況，而銀行由于種種原因難以核實(shí)其資信狀況的真實(shí)性，因此在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來確定貸款條件。

3、道德風(fēng)險(xiǎn)。是合同發(fā)生后交易雙方的信息不對(duì)稱所引起，即貸款合同發(fā)生后，銀行無法隨時(shí)掌握借款人的經(jīng)濟(jì)條件的變化，無法觀察到借款人的行為，借款人有可能出現(xiàn)違約問題。一般來說，借款人的違約可分為被迫違約與理性違約兩種類型。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部成因分析

1、信用機(jī)制缺失。信用機(jī)制在廣泛意義上維系著

一種經(jīng)濟(jì)懲罰制度，它讓失信者生活環(huán)境惡化，這是對(duì)失信者最有效的懲罰。這種打擊失信者的社會(huì)聯(lián)防是十分有效的，它可以根治市場(chǎng)上存在的失信現(xiàn)象，使市場(chǎng)上的失信行為和銀行的不良信貸現(xiàn)象逐步得以控制。目前我國(guó)信用機(jī)制尚不完善，主要表現(xiàn)在個(gè)人信用意識(shí)淡漠，有關(guān)信用的法律法規(guī)尚屬空白，社會(huì)信用制度及管理體系缺失，個(gè)人信用評(píng)價(jià)體系尚未建立。

2、相關(guān)制度和法律法規(guī)不健全?，F(xiàn)階段我國(guó)尚無個(gè)人住房貸款專項(xiàng)法律，而現(xiàn)有的《擔(dān)保法》、《票據(jù)法》等都是針對(duì)生產(chǎn)性貸款而制定，在影響個(gè)人住房貸款的金融法律體系中有很多尚未涉及到此方面。銀行力圖通過采用質(zhì)押、抵押和保證等風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施來降低最終違約損失率，個(gè)人業(yè)務(wù)的抵押物尤其是住房多數(shù)涉及個(gè)人的生活，即使借款人違約，要真正地執(zhí)行也是困難重重。

3、個(gè)人住房貸款安全保障制度尚未建立。個(gè)人住房貸款作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)器，已經(jīng)讓大多數(shù)居民接受，但我國(guó)還缺乏政府和商業(yè)的保障制度。首先沒有政府機(jī)構(gòu)提供保險(xiǎn)和保證的制度，這使許多中低收入的家庭運(yùn)用個(gè)人住房貸款得不到必要的保障，銀行的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)也不能有效地被轉(zhuǎn)移和分擔(dān)。其次商業(yè)保險(xiǎn)品種匾乏，例如，銀行為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，要求借款人在商業(yè)保險(xiǎn)公司辦理相應(yīng)的個(gè)人住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

四、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其防范

（一）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其內(nèi)部防范

1、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理。銀行是經(jīng)營(yíng)貨幣的特殊企業(yè)，由于住房制度改革的深化和住房分配貨幣化的全面實(shí)施，使個(gè)人住房貸款成為一種趨勢(shì)。但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)由于期限長(zhǎng)、客戶分期以及房地產(chǎn)本身具有固定性、市場(chǎng)流動(dòng)性較差等特征，決定了個(gè)人住房貸款是一項(xiàng)有風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。一些風(fēng)險(xiǎn)是銀行所不能左右的，而有些風(fēng)險(xiǎn)則是可控的，是銀行通過一定的努力可以化解的。

2、加強(qiáng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，做好貸前風(fēng)險(xiǎn)防范工作。第一，嚴(yán)格審查開發(fā)商的資信狀況和按揭項(xiàng)目。嚴(yán)格審查開發(fā)商的資質(zhì)及信用狀況，并著手發(fā)展與銀行有著良好合作關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這樣可以減少一些盲目的貸款行為，減少不必要的風(fēng)險(xiǎn)。第二，強(qiáng)化對(duì)借款人還款能力的審查。目前可以考慮建立借款人資信管理系統(tǒng)，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、償債記錄、購(gòu)房動(dòng)機(jī)、家庭成員等，根據(jù)借款人的資信狀況、還款能力決定借款人可以貸款的成數(shù)、期限。第三，加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)測(cè)償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素，如就業(yè)和收入的變動(dòng)情況，是否會(huì)影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。針對(duì)無意違約的客戶，要及時(shí)通知借款人償還到逾期貸款，防止客戶的無意違約；對(duì)長(zhǎng)時(shí)間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送到逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時(shí)效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失。

3、加快推行住房抵押貸款的證券化。住房抵押貸款的證券化是指銀行對(duì)住房抵押貸款進(jìn)行包裝組合，將一定數(shù)量的在貸款期限、利率、抵押房產(chǎn)類型等方面具有共性的抵押貸款匯集組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保、信用升級(jí)后以債券的方式出售給投資者。銀行將住房抵押貸款證券化以后就相應(yīng)把各類風(fēng)險(xiǎn)包括道德風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給投資者。抵押貸款證券化的實(shí)質(zhì)是起風(fēng)險(xiǎn)分散的作用，而且還提高了銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性。

（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策及其外部防范

1、建立和完善個(gè)人住房抵押貸款保險(xiǎn)制度。當(dāng)前銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款主要采取房地產(chǎn)抵押形式，存在著不少的風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，借款人可以通過保險(xiǎn)來協(xié)助銀行化解房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。但目前個(gè)人抵押商品住房保險(xiǎn)在設(shè)計(jì)上也存在著明顯的弊端，譬如保險(xiǎn)金額以房?jī)r(jià)總額確定、保險(xiǎn)內(nèi)容過于狹窄等。這些弊端一方面不利于發(fā)揮保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)的作用，另一方面增大借款人的成本，不利于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。

2、優(yōu)化住房貸款保險(xiǎn)的具體措施。一是完善目前的保險(xiǎn)制度。針對(duì)目前存在的問題。采取適當(dāng)?shù)拇胧┩晟谱》抠J款保險(xiǎn)制度包括降低房屋保險(xiǎn)費(fèi)率和計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)的基數(shù)，擴(kuò)大壽險(xiǎn)保險(xiǎn)范圍，引入人壽保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合方式。同時(shí)引入保證保險(xiǎn)，對(duì)借款人的信用進(jìn)行擔(dān)保。保證保險(xiǎn)實(shí)際上是一種擔(dān)保形式，應(yīng)與建立擔(dān)保制度統(tǒng)籌考慮。二是在保險(xiǎn)模式下，政府對(duì)低收入者應(yīng)提供保證擔(dān)保和貼息。對(duì)于保險(xiǎn)公司來說，只有維護(hù)了廣大購(gòu)房者的利益，最終才能使自己獲得最廣泛的利益。

3、建立以政府住房擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度。個(gè)人住房擔(dān)保是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，以擔(dān)保為主要形式，溝通、協(xié)調(diào)住宅市場(chǎng)各主體之間關(guān)系，調(diào)整各主體的不同功能，使市場(chǎng)能和諧、有序地運(yùn)行的活動(dòng)，它是實(shí)現(xiàn)貸款銀行風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。狹義上是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。從性質(zhì)上看，個(gè)人住房貸款擔(dān)保本質(zhì)上是一種房地產(chǎn)中介服務(wù)。

4、建立社會(huì)統(tǒng)一的個(gè)人信用制度。

從社會(huì)環(huán)境來看，完善全社會(huì)信用環(huán)境，建立個(gè)人信用制度是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展個(gè)人住房貸款的首要任務(wù)和基本前提。雖然目前我國(guó)居民個(gè)人的信用狀況與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求有許多不相適應(yīng)的地方。但在金融業(yè)中一系列旨在推動(dòng)個(gè)人信用制度建立的舉措正在悄然進(jìn)行，表明個(gè)人信用制度建設(shè)已引起有關(guān)方面的關(guān)注，也符合時(shí)代的需要。所以，當(dāng)務(wù)之急是借鑒國(guó)外個(gè)人信用制度建立的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際，建立起自己的個(gè)人信用制度。

五、結(jié)束語(yǔ) 總而言之，個(gè)人住房貸款關(guān)系著千家萬戶，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)受房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展影響，反過來又影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)于個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)我們一定要有清醒的認(rèn)識(shí)，既不能因?yàn)榇嬖陲L(fēng)險(xiǎn)，而放棄個(gè)人住房貸款市場(chǎng)；又不能為發(fā)展個(gè)人住房貸款而忽略風(fēng)險(xiǎn)的存在。對(duì)于商業(yè)銀行來說，就是在信貸管理中強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制，完善個(gè)人住房貸款操作規(guī)程，建立全方位的風(fēng)險(xiǎn)制約機(jī)制，最大限度地確保貸款的安全，從而推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。對(duì)于國(guó)家和社會(huì)來說，通過制定一系列法規(guī)、制度，建立高效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)體系，成為形成和維持個(gè)人住房貸款市場(chǎng)公平交易與公平競(jìng)爭(zhēng)的信貸秩序的依靠力量。參考文獻(xiàn)：

1、宋世成,矯帥.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與防范策略

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刊,2006(6).4、吳亞,劉成起.我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信資的風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策研究[J].財(cái)經(jīng)分析,2006(7).5、徐其瑞.個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)及其防范[J].貨幣銀行經(jīng)營(yíng)管理,2007(11).6、許淑華,袁秋艷.對(duì)完善銀行住房抵押信貸機(jī)制的探討[J].法商從論,2008(1).7、孫蔚.淺談個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院期刊,2008(10).8、袁媛.淺談商業(yè)銀行個(gè)人消費(fèi)信貸[J].今日南國(guó)期刊,2008(6).9、宋戎.如何防范個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)[J].金融投資合作經(jīng)濟(jì)與科技,2006(6).10、歐顯兵.我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].中南大學(xué),2005(11).（作者單位：湖南工藝美術(shù)職業(yè)學(xué)院）

第四篇：中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法

中國(guó)銀行關(guān)于印發(fā)《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市分行，深圳市分行：

為加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，規(guī)范業(yè)務(wù)操作，根據(jù)住房市場(chǎng)變化和業(yè)務(wù)發(fā)展需要，總行對(duì)原《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則（試行）》進(jìn)行了修改和完善，現(xiàn)將修改后的《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法》印發(fā)各行，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

特此通知。

附：

中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作辦法

第一章 總則

第一條 為規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，維護(hù)借貸雙方權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》，特制定本操作辦法。

第二條 本辦法所稱個(gè)人住房貸款是指貸款人用自有資金向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買各類住房的商業(yè)性貸款；本辦法所稱貸款人是指中國(guó)銀行開辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)的分支機(jī)構(gòu)，借款人是指具有完全民事行為能力的自然人。

第三條 商業(yè)性個(gè)人住房貸款實(shí)行“部分自籌、有效擔(dān)保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。借貸雙方應(yīng)依法簽訂有關(guān)法律合同。

第四條 本辦法適用于中國(guó)銀行（海外分支機(jī)構(gòu)除外）向個(gè)人發(fā)放的各類商業(yè)性住房貸款，不適用于住房公積金等政策性住房貸款。

第二章 貸款對(duì)象與條件

第五條 個(gè)人住房貸款的對(duì)象為具有完全民事行為能力的自然人。

第六條 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人必須同時(shí)具備下列條件：

（一）在中國(guó)境內(nèi)具有常住戶口或有效居留身份；

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；

（三）已經(jīng)簽署購(gòu)買住房的合同或協(xié)議。購(gòu)買外銷住房的合同或協(xié)議必須辦理公證，購(gòu)買期房（多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二）或尚未確權(quán)的房屋應(yīng)提供手續(xù)齊全的房屋建設(shè)和銷售證明文件；

（四）必須支付不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款２０％以上的首期購(gòu)房款。購(gòu)買外銷房必須支付不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的５０％以上的首期購(gòu)房款；

（五）提供經(jīng)貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保；

（六）貸款人規(guī)定的其他條件。

第三章 貸款幣種、限額、期限與利率

第七條 貸款幣種：個(gè)人住房貸款幣種為人民幣和外幣。申請(qǐng)外幣的借款人應(yīng)是具有外匯還款來源的華僑、港澳同胞、外企工作人員等。

第八條 貸款限額：個(gè)人住房貸款的最高限額不得超過所購(gòu)住房?jī)r(jià)值或評(píng)估價(jià)值的８０％。

第九條 貸款期限：人民幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限不得超過３０年，外幣個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限不超過８年。

第十條 貸款利率：人民幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國(guó)人民銀行規(guī)定的同檔次住房貸款利率。外幣個(gè)人住房貸款執(zhí)行中國(guó)銀行規(guī)定的同檔次外匯貸款利率。貸款期限在一年以內(nèi)的，遇法定利率調(diào)整，按原合同利率計(jì)息。貸款期限在一年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年１月１日開始執(zhí)行新的利率。

第四章 貸款申請(qǐng)與審批

第十一條 申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)提出書面申請(qǐng)，并提供以下資料：

（一）借款申請(qǐng)書；

（二）具有法律效力的身份證件（居民身份證、戶口本、軍官證，或其他有效居留證件）；

（三）支付所購(gòu)住房首期購(gòu)房款的證明；

（四）貸款人認(rèn)可的經(jīng)濟(jì)收入證明（包括借款人家庭經(jīng)濟(jì)收入證明、納稅證明、銀行對(duì)賬單、銀行儲(chǔ)蓄簿等的原件及復(fù)印件）；

（五）購(gòu)買住房的合同、協(xié)議或其他有效文件；

（六）借款擔(dān)保的抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的證明及抵押物估價(jià)文件；

（七）保證人同意為其提供借款擔(dān)保的書面文件及其資信證明；

（八）開發(fā)商證明借款人所購(gòu)期房（多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二）或尚未確權(quán)房屋的建設(shè)和銷售文件資料；

（九）貸款人要求提供的其他證明文件或資料。

第十二條 個(gè)人住房貸款實(shí)行審貸分離和盡職調(diào)查制度。對(duì)借款金額小的貸款，應(yīng)在信貸業(yè)務(wù)部門內(nèi)部實(shí)行審貸分離和事后盡職調(diào)查；對(duì)借款金額大的貸款應(yīng)實(shí)行跨部門審貸分離和事前盡職調(diào)查。對(duì)超權(quán)限貸款，應(yīng)送同級(jí)風(fēng)險(xiǎn)管理部門盡職調(diào)查后審批或雙線拉直報(bào)上級(jí)行零售業(yè)務(wù)部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門審批。

第十三條 信貸業(yè)務(wù)部門受理借款人的住房貸款申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查核實(shí)，并對(duì)借款人的還款能力以及保證人的擔(dān)保能力進(jìn)行審查評(píng)估。重點(diǎn)調(diào)查內(nèi)容為：借款人和保證人的身份與資格是否真實(shí)有效；借款人和保證人提供資料是否真實(shí)合法；借款用途是否符合規(guī)定要求；借款人的家庭經(jīng)濟(jì)收入是否真實(shí)，是否具有按期償還貸款本息的能力；借款保證人是否具有擔(dān)保能力，提供的抵（質(zhì)）押物是否足額有效。

在辦理貸款手續(xù)時(shí)，貸款人可委托律師事務(wù)所代辦有關(guān)貸款手續(xù)和承辦相關(guān)法律事宜，以保證有關(guān)資料和貸款手續(xù)的合法性。主要法律事宜包括：驗(yàn)證房產(chǎn)的合法性、借款人身份及所提供資料的真實(shí)性、完整性以及其他法律事宜等。

第十四條 信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)對(duì)借款人的借款申請(qǐng)寫出能否貸款的初步審查意見，送信貸評(píng)審部門審查，并對(duì)審查報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)。信貸評(píng)審部門對(duì)信貸業(yè)務(wù)部門的初審報(bào)告要進(jìn)行認(rèn)真復(fù)審，重點(diǎn)審查貸款手續(xù)及文件資料的合規(guī)性和合法性，評(píng)價(jià)借款人償還貸款的能力和保證人的擔(dān)保能力。對(duì)符合貸款條件的借款申請(qǐng)寫出審查報(bào)告送有權(quán)批準(zhǔn)人審批；對(duì)不符合條件的借款申請(qǐng)退回信貸業(yè)務(wù)部門重新調(diào)查。

第十五條 貸款經(jīng)審批同意后，信貸業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)通知借款人和保證人簽署《借款合同》與《抵／質(zhì)押合同》或《保證合同》，填寫借款借據(jù)、抵（質(zhì)）押登記等申請(qǐng)表，辦理抵押物保險(xiǎn)，一次性繳付抵押登記、評(píng)估、保險(xiǎn)、公證等有關(guān)費(fèi)用。合同中應(yīng)約定貸款種類、貸款用途、貸款金額、貸款利率、還款期限、還款方式、違約責(zé)任和雙方認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。對(duì)不同意貸款的，信貸評(píng)審部門應(yīng)出具不批準(zhǔn)貸款的書面意見，并及時(shí)通知信貸業(yè)務(wù)部門，由信貸業(yè)務(wù)部門向借款人說明不予貸款的理由，并退回有關(guān)申請(qǐng)資料。

第五章 貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)

第十六條 個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式為：抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、保證擔(dān)保、履約保證保險(xiǎn)（亦稱還款責(zé)任險(xiǎn)）。借貸雙方可根據(jù)具體情況協(xié)商選擇擔(dān)保方式。原則上個(gè)人住房貸款只能選擇一種擔(dān)保方式。如接受兩種擔(dān)保方式，貸款人應(yīng)要求保證人對(duì)全部債務(wù)提供擔(dān)保，并明確表示放棄其抗辯權(quán)。

第十七條 以抵押方式申請(qǐng)貸款的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。抵押物和抵押合同應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》中的有關(guān)規(guī)定。抵押物首先應(yīng)是抵押人所擁有的房屋或預(yù)購(gòu)房屋；其次可以用抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)及貸款人認(rèn)可的其他有效財(cái)產(chǎn)。

（一）以房屋設(shè)定抵押權(quán)的，應(yīng)分別辦理抵押登記手續(xù)

１．以期房抵押的，多層住宅主體結(jié)構(gòu)必須封頂、高層住宅必須完成總投資的三分之二，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持依法生效的預(yù)購(gòu)房屋合同到期房坐落的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記備案手續(xù)；同時(shí)由售房單位提供擔(dān)保，待該期房竣工交付使用后持《房屋所有權(quán)證》辦理正式抵押登記。

２．以現(xiàn)房抵押的，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)持《房屋所有權(quán)證》到房屋所在地的房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押登記，以取得《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

（二）以土地使用權(quán)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)在抵押合同簽訂后１５日內(nèi)持所抵押土地的土地使用證、抵押合同、地價(jià)評(píng)估及確認(rèn)報(bào)告，以及抵押人和抵押權(quán)人的身份證及有關(guān)資料，到土地所在地的土地管理部門申請(qǐng)抵押登記，以取得《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

（三）抵押權(quán)設(shè)定后，所有能夠證明抵押物權(quán)屬的證明文件（原件）及抵押物的保險(xiǎn)單（正本）等，均由抵押權(quán)人執(zhí)管并承擔(dān)保管責(zé)任。抵押權(quán)人收到上述文件單證后，應(yīng)出具保管證明。抵押物由抵押人占管。抵押貸款本息未清償前，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押物再次抵押、出租、變賣、贈(zèng)予或以其他方式處置，并保證抵押物的安全、完整，并隨時(shí)接受抵押權(quán)人的監(jiān)督檢查。

（四）抵押物發(fā)生繼承、遺贈(zèng)的，繼承人和受遺贈(zèng)人必須提供有關(guān)法律文件并與貸款人簽訂有關(guān)補(bǔ)充文件，承擔(dān)原合同一切未履行的責(zé)任。

（五）以房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，抵押合同自抵押物登記之日起生效；以其他有效資產(chǎn)抵押，當(dāng)事人自愿辦理抵押登記的，抵押合同自簽訂之日起生效。

第十八條 以質(zhì)押方式申請(qǐng)貸款的，質(zhì)押方式可以是動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押或權(quán)利質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人必須簽訂書面質(zhì)押合同。采取權(quán)利質(zhì)押的，質(zhì)物一般為銀行存單、國(guó)債、金融債券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券和ＡＡＡ級(jí)企業(yè)債券等，股票暫不接受質(zhì)押。需要辦理質(zhì)押登記的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定辦理登記。質(zhì)押合同的有關(guān)內(nèi)容和生效日期應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。貸款人認(rèn)為需要公證的，借款人（或質(zhì)押人）應(yīng)當(dāng)辦理公證。

（一）對(duì)出質(zhì)人提交的質(zhì)物，貸款人應(yīng)進(jìn)行查詢和認(rèn)證。出質(zhì)人應(yīng)將確認(rèn)后的權(quán)利憑證交貸款人執(zhí)管。質(zhì)押期間，貸款人不得擅自處分質(zhì)物，如造成質(zhì)物損壞、遺失，貸款人應(yīng)承擔(dān)責(zé)任并賠償損失。

（二）質(zhì)押期間，出質(zhì)人未經(jīng)質(zhì)權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)移或重復(fù)質(zhì)押已被質(zhì)押的財(cái)產(chǎn)，不得以任何理由掛失。

（三）以有價(jià)證券作質(zhì)押的，在質(zhì)押期內(nèi)，有價(jià)證券到期時(shí)，可以選擇以下處理方式：

１．借款人與貸款人共同兌現(xiàn)，并償還貸款或轉(zhuǎn)換為儲(chǔ)蓄存單繼續(xù)用于質(zhì)押；

２．借款人用貸款人認(rèn)可的等額有價(jià)證券替換到期的有價(jià)證券。

第十九條 用于抵（質(zhì)）押的財(cái)產(chǎn)，需要估價(jià)的，可以由貸款行進(jìn)行評(píng)估，也可委托貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。以貸款所購(gòu)房屋抵押的，抵押率不得超過抵押物價(jià)值的８０％，以其他房產(chǎn)抵押的，抵押率不得超過７０％；以相同期限的銀行存單和憑證式國(guó)債質(zhì)押的，質(zhì)押率不得超過質(zhì)押物價(jià)值的９０％；以其他有價(jià)證券質(zhì)押（暫不接受股票質(zhì)押）的，質(zhì)押率需視質(zhì)物價(jià)值從嚴(yán)確定質(zhì)押率。

第二十條 以保證方式申請(qǐng)貸款的，借款人應(yīng)提供貸款人可接受的第三方連帶責(zé)任保證。第三方提供的保證為不可撤銷的承擔(dān)連帶責(zé)任的全額有效擔(dān)保，且必須符合《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，保證人與債權(quán)人應(yīng)以書面形式訂立保證合同。保證人失去保證能力、保證人破產(chǎn)或保證人分立的，借款人應(yīng)及時(shí)通知貸款人，并重新提供足額擔(dān)保和重新簽訂《保證合同》。

（一）采取保證方式的，保證人和債權(quán)人必須簽訂由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任的書面保證合同。保證人發(fā)生變更時(shí)，必須按照規(guī)定辦理變更擔(dān)保手續(xù)，未辦理變更擔(dān)保手續(xù)，原保證合同不得撤銷。

（二）保證人是法人的，必須有代為償還全部貸款本息的能力，且在貸款行開立存款賬戶。保證人是自然人的，應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源，具有足夠的代償能力，在銀行存有一定的保證金，不從事冒險(xiǎn)行業(yè)和高風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)。

（三）保證期應(yīng)延續(xù)到借款合同規(guī)定的貸款到期之后兩年。借款合同變更時(shí)應(yīng)按《擔(dān)保法》的規(guī)定處理有關(guān)事項(xiàng)。

第二十一條 借款人以購(gòu)買保險(xiǎn)公司履約保證保險(xiǎn)（亦稱還款責(zé)任險(xiǎn)）申請(qǐng)貸款的，保險(xiǎn)單應(yīng)注明貸款人為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人，并由貸款人執(zhí)管保險(xiǎn)合同。購(gòu)買保險(xiǎn)金額不得低于貸款本金和利息之和，保險(xiǎn)期不得短于貸款期限。

第二十二條 貸款人可與選定的保險(xiǎn)公司商議代理開辦個(gè)人購(gòu)房貸款保險(xiǎn)事宜，并簽訂代理保險(xiǎn)協(xié)議。以房產(chǎn)作為抵押的，借款人必須在合同簽訂前向貸款人指定的保險(xiǎn)公司按指定的險(xiǎn)種為抵押物辦理房屋保險(xiǎn)，也可委托貸款人代辦有關(guān)房屋保險(xiǎn)手續(xù)。投保金額不得低于抵押貸款本息額，投保期應(yīng)長(zhǎng)于貸款期，同時(shí)保險(xiǎn)單必須注明貸款人作為該項(xiàng)保險(xiǎn)的第一受益人。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單正本由貸款人保管。

第二十三條 抵押期內(nèi)，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險(xiǎn)。為防止保險(xiǎn)中斷，借款合同應(yīng)規(guī)定，貸款人可以代替借款人投保，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，保險(xiǎn)權(quán)益屬貸款人；在保險(xiǎn)期內(nèi)，如發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍以外的因借款人過錯(cuò)的毀損，由借款人負(fù)全部責(zé)任。

第六章 貸款發(fā)放與償還

第二十四條 借款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)后，信貸業(yè)務(wù)部門或委托律師事務(wù)所應(yīng)通知借款人（包括財(cái)產(chǎn)共有人）、保證人及其他有關(guān)當(dāng)事人在指定的時(shí)間到貸款銀行簽訂有關(guān)法律合同和辦理用款手續(xù)，并開立貸款賬戶。

第二十五條 貸款發(fā)放。在《抵／質(zhì)押合同》或《保證合同》生效之日起５個(gè)工作日內(nèi)，貸款人應(yīng)按《借款合同》約定將貸款一次或分次劃至借款人在貸款銀行開立的賬戶，也可直接劃至借款人指定購(gòu)買住房的開發(fā)商或售房單位的專用賬戶，由貸款人監(jiān)管使用。

第二十六條 貸款使用。借款人必須按合同規(guī)定使用貸款。違反借款合同規(guī)定使用貸款，貸款人有權(quán)停止貸款和提前收回部分或全部貸款。對(duì)不按合同規(guī)定用途使用貸款的部分，按中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定加收利息。

第二十七條 貸款償還。貸款人與借款人應(yīng)在借款合同中明確約定還款方式和還本付息計(jì)劃，授權(quán)貸款人可在約定的還款日主動(dòng)從借款人指定的賬戶中扣收貸款本息。如采取企事業(yè)單位代扣現(xiàn)金還貸的，可以簽訂委托代扣協(xié)議。貸款期限在１年以內(nèi)（含１年）的，可按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。貸款期限在１年以上的，借款人應(yīng)按月并自使用貸款后第二個(gè)月開始按月償付貸款本息。

第二十八條 還款方式。償還貸款本息的方式可選擇一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進(jìn)還款法、等比累進(jìn)還款法；在等額本金還款法下可采取等額遞減還款法和等比遞減還款法。借款人可與貸款人協(xié)商選擇還款方式。一筆借款只能選擇一種還款方式，合同簽訂后，未經(jīng)貸款人同意不得擅自改變還款方式。

為方便操作起見，主要采取一次性還款法和月均還款法。計(jì)算公式如下：

（一）一次性還款法。

到期還本付息額=本金＋本金×利率

（二）月均還款法。

還款月數(shù)

貸款本金×月利率×（１＋月利率）

月均還款額=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

還款月數(shù)

（１＋月利率）－１

第二十九條 提前還款處理。借款人在借款合同生效后，若有足夠的資金來源，可提前１５個(gè)工作日向貸款人提出部分或全部提前還款申請(qǐng)，貸款人可視情況按提前還款金額收取一定比例的違約金。

第三十條 貸款重整處理。借款人因正當(dāng)理由不能按原計(jì)劃償還貸款本息，可提前３０個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)進(jìn)行債務(wù)重整，即調(diào)整貸款期限和每期還款數(shù)額。貸款重整原則上不超過一次。重整后的貸款金額應(yīng)小于原借款金額，貸款利率執(zhí)行原貸款發(fā)放日至重整后的貸款到期日的同檔次期限利率。

第三十一條 展期貸款處理。貸款期限在一年以內(nèi)并采用一次性歸還貸款本息方式的，借款人不能按照合同規(guī)定的期限償還貸款本息，應(yīng)提前３０個(gè)工作日向貸款人申請(qǐng)展期，具體展期條件按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。展期申請(qǐng)經(jīng)貸款人審查批準(zhǔn)后，借貸雙方應(yīng)簽訂展期協(xié)議。展期協(xié)議須經(jīng)抵（質(zhì)）押人、保證人書面認(rèn)可，并辦理延長(zhǎng)抵（質(zhì)）押登記、保險(xiǎn)手續(xù)；對(duì)以分期付款方式償還貸款的，不得辦理展期，但借貸雙方可協(xié)商進(jìn)行貸款重整。

第三十二條 逾期貸款處理。貸款逾期的，貸款人應(yīng)將逾期部分及時(shí)轉(zhuǎn)入逾期貸款科目核算，并向借款人加收逾期貸款利息。具體逾期時(shí)間計(jì)算和加收利息標(biāo)準(zhǔn)按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。如貸款出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月逾期或累計(jì)六個(gè)月未能如數(shù)還款，貸款人應(yīng)向保證人追償或處分抵（質(zhì)）押物，直到償清全部貸款本息為止。

第三十三條 呆滯、呆賬貸款處理。貸款逾期（含展期后到期）超過規(guī)定年限仍未歸還的貸款，貸款人應(yīng)按中國(guó)銀行的有關(guān)文件規(guī)定及時(shí)將此部分貸款轉(zhuǎn)入呆滯、呆賬貸款科目核算，并按規(guī)定程序進(jìn)行核銷。對(duì)已核銷的呆賬貸款，貸款人應(yīng)保留追索權(quán)利，繼續(xù)向借款人或保證人催收。

第七章 借款合同的變更和終止

第三十四條 借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法簽訂變更協(xié)議。涉及第三方擔(dān)保的，變更條款還應(yīng)征得第三方保證人同意。協(xié)議未達(dá)成之前，原借款合同繼續(xù)有效。

第三十五條 借款人在還款期間內(nèi)經(jīng)有權(quán)部門宣告死亡或失蹤，借款人財(cái)產(chǎn)的合法繼承人或受贈(zèng)人應(yīng)繼續(xù)履行借款人簽訂的借款合同。如借款人喪失民事行為能力或無繼承人和受饋贈(zèng)人拒絕履行借款合同，貸款人有權(quán)依據(jù)抵（質(zhì)）押合同的規(guī)定處理抵押物或質(zhì)物。

第三十六條 保證人失去擔(dān)保資格和能力，或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時(shí)，借款人應(yīng)變更保證人并重新辦理?yè)?dān)保手續(xù)。

第三十七條 借款人在清償全部貸款本息及相關(guān)費(fèi)用后，借款合同自行終止。在合同終止３０日內(nèi)，貸款人應(yīng)約同有關(guān)當(dāng)事人前往有關(guān)部門辦理注銷抵押登記（或備案）或出質(zhì)登記的手續(xù)，返還權(quán)利憑證及保險(xiǎn)單，通知保證人，借貸關(guān)系、抵押／質(zhì)押擔(dān)?；蜻B帶責(zé)任保證關(guān)系即告終止。

第八章 債權(quán)保護(hù)

第三十八條 借款人、保證人必須嚴(yán)格履行《借款合同》、《抵／質(zhì)押合同》和《保證合同》的條款，如發(fā)生如下情況之一者均構(gòu)成違約行為：

（一）借款人未能或拒絕按《借款合同》的條款規(guī)定，及時(shí)足額償還貸款本息和應(yīng)支付的其他費(fèi)用；

（二）借款人和保證人未能履行有關(guān)合同所規(guī)定的義務(wù)，包括借款人未按《借款合同》規(guī)定的用途使用貸款；

（三）借款人和保證人在有關(guān)合同中的陳述與保證發(fā)生重大失實(shí)，或提供虛假文件資料，或隱瞞重要事實(shí)，已經(jīng)或可能造成貸款損失的；

（四）抵押物受毀損導(dǎo)致其價(jià)值明顯減少或貶值，以致全部或部分失去了抵押價(jià)值，足以危害我行權(quán)利的，而借款人未按我行要求重新落實(shí)抵押、質(zhì)押或保證的；

（五）抵押人、出質(zhì)人未經(jīng)貸款人書面同意擅自、贈(zèng)予、出租、拆遷、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵（質(zhì)）押或以其他方式處置抵押物或質(zhì)物的；

（六）出質(zhì)人轉(zhuǎn)讓質(zhì)物執(zhí)管收據(jù)及未經(jīng)貸款人同意而掛失所質(zhì)押的權(quán)利憑證；

（七）繼承人或受遺贈(zèng)人拒絕履行原合同中未履行的義務(wù)；

（八）借款人拒絕或阻撓貸款人監(jiān)督檢查貸款使用情況的；

（九）借款人、保證人在貸款期間的其他違約行為。

第三十九條 借款人、保證人在貸款期間發(fā)生任何上述違約事件，貸款人可采取以下任何一項(xiàng)或全部措施：

（一）要求限期糾正違約行為；

（二）要求增加所減少的相應(yīng)價(jià)值的抵（質(zhì)）押物或更換保證人；

（三）停止發(fā)放尚未使用的貸款；

（四）在原貸款利率基礎(chǔ)上計(jì)收罰金；

（五）提前收回部分或全部貸款本息（包括有權(quán)直接從借款人賬戶中扣收）；

（六）向保證人追償；

（七）依據(jù)有關(guān)法律及規(guī)定處分抵（質(zhì)）押物；

（八）向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴。

第四十條 借款人、保證人因發(fā)生下列特殊事件而不能正常履行償還貸款本息時(shí)，貸款人有權(quán)采取停止發(fā)放尚未使用的貸款和提前收回貸款本息等措施。

（一）借款人、保證人（自然人）死亡或宣告失蹤而無繼承人或遺贈(zèng)人；

（二）借款人、保證人（自然人）破產(chǎn)、受刑事拘留、監(jiān)禁，以至影響債務(wù)清償?shù)模?/p>

（三）保證人（非自然人）經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況發(fā)生重大的不利變化或已經(jīng)法律程序被宣告破產(chǎn)，影響債務(wù)清償或喪失了代為清償債務(wù)能力；

（四）借款人、保證人對(duì)其他債務(wù)有違約行為或因其他債務(wù)的履行，影響貸款人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的。

第九章 貸款管理與考核

第四十一條 貸款人要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定程序做好貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后檢查和貸款收回與總結(jié)工作。

第四十二條 貸款發(fā)放以后，貸款人要經(jīng)常檢查貸款的償還情況，檢查貸款抵（質(zhì)）押品有無變化，檢查借款人的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況和第三方保證人的償債能力。

第四十三條 貸款人要建立和完善貸款質(zhì)量考核制度，對(duì)不良貸款按規(guī)定進(jìn)行分類、登記、考核、催收和核銷。在全面推行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類法之前，目前主要考核貸款逾期率、貸款呆滯率、貸款收息率。

第四十四條 貸款人應(yīng)建立貸款臺(tái)賬和加強(qiáng)臺(tái)賬管理。臺(tái)賬的內(nèi)容包括：借款人姓名、貸款合同號(hào)、還款賬號(hào)、借款金額、期限、利率、還款方式等。

第四十五條 貸款人應(yīng)加強(qiáng)貸款檔案管理，定期對(duì)檔案的情況進(jìn)行檢查，防止檔案的損壞、丟失，特別要檢查貸款合同、借款借據(jù)等重要法律文件的完整性。

第四十六條 個(gè)人住房貸款單設(shè)會(huì)計(jì)科目核算和統(tǒng)計(jì)科目統(tǒng)計(jì)。

第十章 附則

第四十七條 個(gè)人住房貸款辦理過程中所發(fā)生的抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)、合同公證費(fèi)、鑒證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、契稅、印花稅等有關(guān)稅費(fèi)均由借款人承擔(dān)。

第四十八條 個(gè)人住房貸款的借款合同、保證合同和抵（質(zhì)）押合同均應(yīng)包括內(nèi)容詳盡、表述明確的法律條款。

第四十九條 本操作辦法由總行負(fù)責(zé)解釋和修改。各一級(jí)分行和直管分行根據(jù)此辦法制定操作實(shí)施細(xì)則。

第五十條 本操作辦法自頒布之日起生效。原《中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

第五篇：個(gè)人住房貸款

“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”大致可以分為三類：

（1）公積金貸款，適用于所在單位按時(shí)足額繳存住房公積金的本市職工和退休職工；

（2）個(gè)人商業(yè)性住房貸款，適用于具有城鎮(zhèn)戶口或城市居留資格的完全民事行為能力的自然人；

（3）個(gè)人住房組合貸款，申請(qǐng)公積金貸款后購(gòu)房資金仍然不足的購(gòu)房人，可再申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)性住房抵押貸款，以兩種貸款方式的組合，來解決購(gòu)房資金的不足。

各銀行一般都要求“個(gè)人購(gòu)置住房貸款”對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，同時(shí)具備以下條件：

（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；

（3）不享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，不低于購(gòu)買住房全部?jī)r(jià)款的20%作為購(gòu)房的首期付款；享受購(gòu)房補(bǔ)貼的，以個(gè)人承擔(dān)部分的20%作為購(gòu)房首期付款；

（4）有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息、并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人；

（5）具有購(gòu)房合同或協(xié)議，所購(gòu)住房?jī)r(jià)格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。

在申請(qǐng)貸款時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)出具多種文件，主要包括：

（1）身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

（2）貸款人認(rèn)可部門出具的借款經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明；

（3）符合規(guī)定的購(gòu)買住房合同意向書、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；

（4）抵押物或質(zhì)押物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押、質(zhì)押證明和抵押物估價(jià)證明；

（5）保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；

（6）以儲(chǔ)蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；

（7）以公積金作為自籌資金的，需提供住房公積金管理部門批準(zhǔn)動(dòng)用公積金存款的證明。

什么是住房公積金貸款

《住房公積金管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：“繳存住房公積金的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起15日內(nèi)作出準(zhǔn)予貸款或者不準(zhǔn)貸款的決定，并通知申請(qǐng)人；準(zhǔn)予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續(xù)。住房公積金貸款的風(fēng)險(xiǎn)，由住房公積金管理中心承擔(dān)?！?/p>

由上述法律規(guī)定我們可以知道，住房公積金貸款和個(gè)人商業(yè)性住房貸款、個(gè)人住房組合貸款一起構(gòu)成個(gè)人購(gòu)置住房貸款，是個(gè)人購(gòu)置住房貸款的三種形式之一。住房公積金貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指由住房公積金管理中心運(yùn)用住房公積金，委托銀行向購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的貸款。

住房公積金貸款的主要特征是：

（1）貸款的對(duì)象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備一定的條件，住房公積金貸款的對(duì)象范圍小于個(gè)人商業(yè)性住房貸款；

（2）一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購(gòu)房款的80%；

（3）公積金貸款的手續(xù)比較復(fù)雜；

（4）公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差；

（5）公積金貸款需要交納評(píng)估費(fèi)，但不用交納律師費(fèi)。

購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工申請(qǐng)公積金貸款時(shí)須由借款人或第三人提供符合住房公積金管理中心要求的擔(dān)保。

住房公積金貸款與商業(yè)貸款的差異

住房公積金管理機(jī)構(gòu)制定的《個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款辦法》和中國(guó)人民銀行等金融機(jī)構(gòu)頒布實(shí)施的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的貸款，雖然都是為人們?cè)谫?gòu)房中缺少資金而發(fā)放的貸款，但兩者又有所不同，具體區(qū)別在于：

（1）貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的繳存人和匯繳單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件：

持續(xù)繳存6個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存24個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存；

具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；

具有購(gòu)買住房的合同或有關(guān)證明文件；

提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式；

符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的繳存人和離退休職工，也就是說其對(duì)象的范圍大于前者。

（2）貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過購(gòu)房款的80%。

（3）貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購(gòu)房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。

（4）貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。

（5）公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評(píng)估，但用公積金貸款購(gòu)買商品房，目前必須進(jìn)行評(píng)估，繳納評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收取4‰的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人繳納律師費(fèi)。