第一篇：第7講 合作開發(fā)房地產的會計處理
第7講 合作開發(fā)房地產的會計處理
曹 越 2014.02
知識點概覽
1.實質合作開發(fā)房地產
2.以合作開發(fā)房地產為名的土地使用權轉讓行為
3.以合作開發(fā)房地產為名義的非貨幣性資產交換行為
4.以合作開發(fā)房地產為名義的借款行為
5.以合作開發(fā)房地產為名義的房屋買賣行為
6.以合作開發(fā)房地產為名義的房屋租賃行為
★特定事項的稅務處理（2013）：
企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：
（一）合作建房、合作分房
凡開發(fā)合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
（二）合作建房、合作分錢
凡開發(fā)合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：
1.企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。（先稅后分）
2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
（三）投地建房、合作分房
企業(yè)以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資其他企業(yè)房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理：
企業(yè)應在首次取得開發(fā)產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
一、實質合作開發(fā)房地產
無論是成立法人項目公司，還是不成立法人公司的隱名開發(fā)、顯名開發(fā)，只要在一方出地，一方出資合作開發(fā)房地產中，合作合同或協議約定雙方共享利潤、共擔風險的，為實質的合作開發(fā)房地產行為。
（一）成立獨立法人公司合作開發(fā)房地產
[例7—1]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得成本為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，占丙公司60％的股份，乙公司出資占丙公司40％的股份，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風險共擔的分配形式。當年實現銷售收入為25 000萬元，稅后利潤1 500萬元，年終股東（大）會決議以50％的股利支付率采用貨幣資金方式分配利潤。
【涉稅分析及計算】
1.營業(yè)稅
對于甲公司以土地使用權向獨立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。乙公司以貨幣資金出資，不涉及營業(yè)稅。
在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按銷售不動產交納營業(yè)稅，甲、乙公司分得的利潤不征營業(yè)稅。
丙公司應交營業(yè)稅=25 000x5％=1 250（萬元）
2.土地增值稅
甲公司以土地使用權向獨立法人公司丙公司的出資行為屬于土地增值稅應稅行為。
丙公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，建成后按比例分房自用的，對分配房屋的行為暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，在轉讓環(huán)節(jié)應征收土地增值稅。
3.契稅
丙公司接受甲公司以土地使用權出資，對丙公司應征收契稅，其計稅依據為丙公司取得土地使用權的公允價值4 500萬元。假設契稅稅率為4％，則丙公司應交契稅計算為：4 500x4％=180（萬元）
4.企業(yè)所得稅
甲公司以土地使用權出資，應將其分解為按4 500萬元銷售土地使用權和投資兩項業(yè)務，并計算確認土地使用權轉讓所得。
符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益，為免稅收人，甲公司、乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。
【會計分析及處理】
1.甲公司會計分析及處理
（1）按照協議投入土地使用權時：
借：長期股權投資——丙公司 45 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
【值得注意：有待改進】
（2）按照投資比例分配利潤時：
借：應收股利 4 500 000
貸：投資收益 4 500 000
（3）實際分配利潤時：
借：銀行存款 4 500 000
貸：應收股利 4 500 000
2.乙公司會計分析及處理
乙公司對丙公司具有重大影響，應采用權益法進行長期股權投資核算。
（1）按照協議投入資金時：
借：長期股權投資——丙公司 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
（2）丙公司實現利潤時：
借：長期股權投資——損益調整 6 000 000
貸：投資收益 6 000 000
（3）按照投資比例分得投資收益時：
借：銀行存款 3 000 000
貸：長期股權投資——損益調整 3 000 000
假設[例7-1]中，丙公司年終股東（大）會決議，對投資各方應分配的利潤采取分配房屋的實物分配的方式，當年建成住宅用房400套，當年銷售300套，每套均價32萬元，每套平均成本22萬元，其中甲方分配房屋15套，乙方分配房屋10套。這里除分配環(huán)節(jié)與上述不同外，其他會計與稅務處理與上述相同，在此僅進行分配環(huán)節(jié)的稅務與會計處理。
【涉稅分析及計算】
1.營業(yè)稅
丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應按“銷售不動產”征稅。此處并未明確丙公司將房屋分配給甲、乙公司時是否繳納營業(yè)稅，丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應該屬于征收營業(yè)稅的應稅行為。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的實物分配行為應交營業(yè)稅為：
25x32x5％=40（萬元）
如果稅務機關不認為是利潤分配，而認為是按比例分房，將可能面臨對甲公司以土地使用權出資行為征收營業(yè)稅的風險。
2.土地增值稅
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的實物分配行為暫免征收土地增值稅。
3.契稅
甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行為，應繳納契 稅。假設契稅稅率為4％。
甲公司應交契稅=15x32x4％=19.2（萬元）
乙公司應交契稅=10x32x4％=12.8（萬元）
【會計分析及處理】
1.甲公司會計分析及處理
因甲公司持有丙公司60％的股權，應采用成本法核算。
借：固定資產——房屋 4 800 000
貸：投資收益 4 800 000
2.乙公司會計分析及處理
乙公司會計分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40％的股權，應采用權益法核算。
乙公司取得丙公司分配的房屋時：
借：固定資產——房屋 3 200 000
貸：長期股權投資——損益調整 3 200 000
3.丙公司會計分析及處理
借：應付股利 8 000 000
貸：主營業(yè)務收入 8 000 000
借：主營業(yè)務成本 5 500 000
貸：開發(fā)產品——房屋 5 500 000
（二）以出地方為主體的隱名合作開發(fā)房地產模式
[例7-2]甲公司以4 500萬元的貨幣資金投資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權投資，雙方約定不成立獨立法人公司，成立項目部，以乙公司為主體聯合甲公司共同開發(fā)房地產。甲公司股份比例占60％，乙公司股份比例占40％，雙方約定按出資比例采取利潤共享，風險共擔的分配形式。乙公司當年實現稅收利潤 1 500萬元，年終按照合作雙方約定，以50％的股利支付率，采用貨幣資金方式分配利潤。
【涉稅分析及計算】
1.營業(yè)稅
甲公司以貨幣資金出資，在出資環(huán)節(jié)，不涉及營業(yè)稅應稅行為；以乙公司為開發(fā)主體合作開發(fā)房地產，出資環(huán)節(jié)不涉及土地使用權過戶，乙公司不涉及營業(yè)稅應稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。
2.土地增值稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司不涉及土地增值稅應稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
3.契稅
投資環(huán)節(jié)、分配利潤環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應稅行為。
4.企業(yè)所得稅
甲公司分配的利潤視同股息、紅利等權益性投資收益免征企業(yè)所得稅；乙公司應將合作開發(fā)項目形成的利潤并人當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。【先稅后分】
【會計分析及處理】
1.甲公司會計分析及處理
甲公司以貨幣資金隱名出資，應通過“其他應收款”核算，合作項目分配利潤屬于投資收益。
（1）按照協議投入貨幣資金時：
借：其他應收款—乙公司 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
（2）合作項目實現利潤時：
借：其他應收款—乙公司 4 500 000
貸：投資收益 4 500 000
（3）收到被投資方分配的利潤時：
借：銀行存款 4 500 000
貸：其他應收款 4 500 000
2.乙公司會計分析及處理
甲公司以貨幣資金隱名出資，乙公司收到甲公司的出資款，應通過“其他應付款”核算，分配合作項目利潤通過“利潤分配”核算。
（1）收到甲公司出資時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：其他應付款——甲公司 45 000 000
（2）宣告分配利潤：
借：利潤分配——應付利潤 4 500 000
貸：其他應付款——甲公司 4 500 000
（3）支付投資方利潤時：
借：其他應付款——甲公司 4 500000
貸：銀行存款 4 500 000
（三）顯名合作開發(fā)
在顯名合作開發(fā)下，一方以土地使用權、另一方以貨幣資金共同出資建房，一般不涉及土地使用權過戶，在這一合作過程中，實質上為雙方在各自擁有的土地使用權的土地上合作建房，出地方發(fā)生了轉讓部分土地使用權的行為，對出地方應按“轉讓無形資產——轉讓土地使用權”征收營業(yè)稅。出資方以貨幣資金購買土地使用權，沒有發(fā)生銷售行為，不應征收營業(yè)稅。
出地方出售土地使用權，按實際取得的轉讓收入交納營業(yè)稅。因在顯名合作開發(fā)中，出地方的出地環(huán)節(jié)不涉及土地使用權的過戶問題，故不涉及土地增值稅的應稅行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅、建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
在顯名合作開發(fā)模式下，根據《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》及其應用指南規(guī)定，企業(yè)使用本企業(yè)的資產或其他經濟資源與其他合營方共同進行某項經濟活動（該經濟活動不構成獨立的會計主體），并且按照合同或協議約定對該經濟活動實施共同控制的，為共同控制經營。
在共同控制經營下，每一合營方歸集本企業(yè)發(fā)生的相關成本費用，同時按照合營合同或協議約定分享合營產生的收入。
二、以合作開發(fā)房地產為名的土地使用權轉讓行為
（一）成立法人公司中，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式
[例7-3]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投人土地使用權的取得成本為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，投資協議約定，房屋建成后，甲公司按銷售收入的2.5％提成作為投資收益，剩余利潤歸乙公司所有，該項目結束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收入25 000萬元，甲方取得投資收益625萬元。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，出地方以土地使用權對外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據法釋[2005]5號規(guī)定，提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益的，其實質上屆于出地方向丙公司轉讓土地使用權行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。以下分甲、乙、丙公司進行涉稅及會計分析及處理。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
甲公司應交營業(yè)稅=(4 500+625-3 000)x5％=106.25(萬元)
對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應稅行為，故不涉及營業(yè)稅。
對丙公司應按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。
丙公司應交營業(yè)稅：25 000x 5％=1 250(萬元)
2.土地增值稅
出地方甲公司以土地使用權向獨立法人公司丙公司的出資行為，應繳納土地增值稅。
獨立法人丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應繳納土地增值稅。
3.契稅
甲公司以土地使用權出資，丙公司作為產權承受方應繳納契稅。假設契稅稅率為4％，則丙公司應交契稅=4500x4％=180(萬元)。
4.企業(yè)所得稅
甲公司轉讓土地使用權的所得應交納企業(yè)所得稅；根據《企業(yè)所得稅法》第=十六條規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益，為免稅收入，乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
出地方甲公司按照《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。持有期間按照《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》中的成本法核算。
(1)按照協議投入土地使用權時：
借：長期股權投資——丙公司 45 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
(2)按銷售收入的一定比例提成時：
借：銀行存款 6 250 000
貸：投資收益 6 250 000
(3)按協議收回投資時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：長期股權投資——丙公司 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理
出資方按照《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。持有期間按照長期股權投資準則規(guī)定的權益法核算。
按照協議投人貨幣資金時：
借：長期股權投資——丙公司 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
3.丙公司會計分析及處理
丙公司按照接受出資、分配利潤進行賬務處理，接受非貨幣資產出資的，按照評估確認的價值或合同、協議或公司章程約定的價值入賬。
(1)收到甲、乙公司出資時：
借：無形資產——土地使用權 45 000 000
銀行存款 30 000 000
貸：實收資本——甲公司 45 000 000
——乙公司 30 000 000
(2)分配甲公司提成時：
借：利潤分配——應付利潤 6 250 000
貸：應付股利 6 250 000
(3)支付甲公司提成時：
借：應付股利——甲公司 6 250 000
貸：銀行存款 6 250 000
（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤
[例7-4]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體進行開發(fā)房地產。雙方協議約定，房屋建成后，甲公司提取500萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有，該項目結束后甲公司收回投資。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，屬于甲公司將土地使用權以對外“投資”為名義，只收取固定的收益，根據[200515號司法解釋的規(guī)定，提供土地使用權的一方不承擔經營風險，只收取固定利益的，實質上屬于買賣土地使用權行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
甲公司實質上屆于轉讓土地使用權行為，應對甲公司轉讓土地使用權的行為征收營業(yè)稅，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額?！?/p>
乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。
2.土地增值稅
甲公司實質上屬于轉讓土地使用權行為，以土地使用權出資環(huán)節(jié)應繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應繳納土地增值稅。
3.契稅
甲公司實質上屆于轉讓土地使用權行為，在出地環(huán)節(jié)乙公司應繳納契稅。
4.企業(yè)所得稅
甲公司轉讓土地使用權所得應交納企業(yè)所得稅；乙公司應將該項目形成的營業(yè)利潤額并人當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。
【討論：甲公司分得的500萬固定利潤還要交稅嗎？】
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
實質上屬于買賣土地使用權行為，甲公司通過“應收賬款”進行核算。
(1)按照協議投人土地使用權時：
借：應收賬款——乙公司 4 500 000
貸：其他業(yè)務收入 45 000 000
借：其他業(yè)務成本 30 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
(2)取得固定利潤時：
借：銀行存款 5 000 000
貸：其他業(yè)務收人 5 000 000
(3)按照協議收回出資時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：應收賬款——乙公司 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理
實質上屬于買賣土地使用權行為，乙公司通過“應付賬款”核算。
(1)收到甲公司投入土地使用權時：
借：開發(fā)成本 50 000 000
貸：應付賬款——甲公司 50 000 000
(2)按照協議向甲方支付固定利潤時：
借：應付賬款 5 000 000
貸：銀行存款 5 000 000
(3)按照協議向甲方支付出資時：
借：應付賬款——甲公司 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
（三）隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出地方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式
[例7-5]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的甲公司為主體進行開發(fā)房地產。雙方協議約定，甲公司提取5 000萬元固定資金，房屋建成后，該項目開發(fā)的全部開發(fā)產品登記為乙公司名下。
[業(yè)務實質分析]
這是實務中很常見的以合作開發(fā)房地產為名的轉讓土地使用權的行為。在這種方式下，一般出資方無房地產開發(fā)資質，且一般為從事房地產開發(fā)經營有限制的行政事業(yè)單位，其為了改善職工住房，以單位的名義統一與房地產開發(fā)公司進行合作，將房地產開發(fā)公司擁有的土地作價，以房地產開發(fā)公司的名義進行開發(fā)建設，實質為甲方轉讓土地使用權行為。
[稅務分析及計算]
1.營業(yè)稅
甲公司按照對外銷售房屋的行為，按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。
乙公司以貨幣資金出資的行為不涉及營業(yè)稅應稅行為。
2.土地增值稅
甲公司在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于甲公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
3.契稅
乙公司購買房屋，作為產權承受方應繳納契稅。假設契稅稅率為4％，則乙公司應交契稅=3000x4％=120(萬元)。
4.企業(yè)所得稅
甲公司應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
名義上，甲公司收到乙公司貨幣出資時，應按“預收賬款”進行核算。
(1)按照協議收到乙公司貨幣出資時：
借：銀行存款 30000000
貸：預收賬款——乙公司 30000000
(2)房屋交付確認收入時：
借：預收賬款——乙公司 30000000
貸：主營業(yè)務收入 30 000 000
同時結轉成本。
2.乙公司會計分析及處理
實務中乙公司按房屋買賣進行會計核算。
(1)投入貨幣資金時：
借：預付賬款——甲公司 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
(2)房屋轉移時：
借：固定資產(或其他科目)30 000 000
貸：預付賬款——甲公司 30 000 000
三、以合作開發(fā)房地產為名義的非貨幣性資產交換行為
（一）成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式
[例7-6]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得成本為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，投資協議約定，房屋建成后，甲公司按20％的比例分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配的房屋的公允價值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為4 000萬元。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，甲公司將土地使用權以對外“投資”為名義，不承擔經營風險，只分配固定數量房屋，實質上屬于以土地使用權為對價換取開發(fā)產品的非貨幣性資產交換行為，這種行為不屬于合作開發(fā)房地產行為。
值得注意的是，這種按一定比例分配開發(fā)產品與以房屋分配利潤不同，以房屋分配利潤是承擔經營風險的利潤分配，只是利潤分配的形式為房屋而不是貨幣資金，而按一定比例分配開發(fā)產品沒有承擔經營風險。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
房屋建成后，出地方如果按分配一定比例開發(fā)產品的方式參與分配，實質上屬于甲公司以土地使用權為對價換取開發(fā)產品的非貨幣性資產交換行為。甲公司向丙公司出資土地使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征稅。對于乙公司以貨幣資金向丙公司的出資行為不屬于營業(yè)稅應稅行為，故不涉及營業(yè)稅。
丙公司將房屋分配給甲公司、乙公司的行為屬于視同銷售行為，應屬于征收營業(yè)稅的應稅行為。甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。
2.土地增值稅
出地方甲公司以土地使用權為對價換取開發(fā)產品的非貨幣資產交換行為，既發(fā)生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，屬于土地增值稅的征稅范圍，甲公司以土地使用權出資時應繳納土地增值稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅【合作建房，建成后自用，免征】。
3.契稅
甲公司以土地使用權向丙公司出資的行為，丙公司應繳納契稅。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應繳納契稅。
甲公司向丙公司出資土地使用權的行為，應在首次分得房屋時，按轉讓土地使用權和購人開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應分得的房屋的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
乙公司從丙公司分配的利潤，免征企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理：
出地方按照《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。
(1)按照協議投入土地使用權時：
借：長期股權投資——丙公司 45 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
(2)按一定比例取得分配的房屋時，應按沖減投資成本或收回投資處理，差額部分計入投資收益。
借：固定資產 45 000 000
貸：長期股權投資——丙公司 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理：
出資方按照《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。按照協議投入貨幣資金時：
借：長期股權投資——丙公司 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
3.丙公司會計分析及處理：
(1)接受甲、乙公司投入土地使用權時：
借：無形資產——土地使用權 45 000 000
銀行存款 30 000 000
貸：實收資本——甲公司 45 000 000
——乙公司 30 000 000
(2)分配甲公司房屋時：
借：實收資本——甲公司 45 000 000
貸：主營業(yè)務收入 45 000 000
同時結轉成本：
借：主營業(yè)務成本 40 000 000
貸：開發(fā)產品 40 000 000
（二）隱名開發(fā)中，以出資方為主體，出地方采取按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式
[例7-7]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體進行開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得成本為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，雙方協議約定，房屋建成后，甲公司按20％分配房屋，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配的房屋公允價值為4 500萬元，所分房屋的開發(fā)成本為 4 000萬元。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，甲方將土地使用權以“合作開發(fā)房地產”為名義，不承擔經營風險，只分配固定數量房屋，實質上屆于甲方以土地使用權為對價換取開發(fā)產品的非貨幣交換行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
甲公司應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅；乙公司以貨幣出資也不涉及營業(yè)稅應稅行為。乙公司向甲公司分配房屋的行為應按照視同銷售行為，按“銷售不動產”稅目繳納營業(yè)稅。乙公司應分配房屋自用的，不涉及營業(yè)稅；自建建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為，應視同發(fā)生應稅行為，交納營業(yè)稅。
2.土地增值稅
在出資環(huán)節(jié)，出地方以土地使用權出資需要繳納土地增值稅。
乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。乙公司分配房屋自用的不征收土地增值稅；對外銷售的，應繳納土地增值稅。
3.契稅
實質上屬于出地方以土地使用權為對價換取開發(fā)產品的交換行為，如土地使用權價格高于甲公司按比例分配房屋的價格時，應由乙公司以兩者的價差為計稅依據繳納契稅；反之，如甲公司按比例分配房屋的價格高于土地使用權的價格，應由甲公司以兩者的價差為計稅依據繳納契稅。
乙公司分配房屋自用的，屬于開發(fā)產品自用，不繳納契稅。
4.企業(yè)所得稅
乙公司在向甲公司分配開發(fā)產品時，如本例中甲公司分配房屋的計稅成本為4 000萬元，則甲公司【值得商榷？應該是乙公司】應將開發(fā)產品的計稅成本4 000萬元與投資額4 500萬元的差額計入當期應納稅所得額。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理：
(1)按照協議投入土地使用權時：
借：應收賬款——乙公司 45 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
(2)按雙方協議約定，獲取房屋時：
借：固定資產 45 000 000
貸：應收賬款 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理：
(1)按照協議收到投入土地使用權時：
借：開發(fā)成本 45 000 000
貸：應付賬款——甲公司 45 000 000
(2)按照協議向甲公司分配房屋時：
借：應付賬款——甲公司 45 000 000
貸：主營業(yè)務收入 45 000 000
同時結轉成本：
借：主營業(yè)務成本 40 000 000
貸：開發(fā)產品 40 000 000
四、以合作開發(fā)房地產為名義的借款行為
（一）成立法人公司，出資方采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤的分配方式
[例7-8]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。甲公司投入土地使用權的取得成本為3 000萬元，公允價值為4 500萬元，投資協議約定，房屋建成后，乙公司按銷售收入的1.6％提成作為投資收益，剩余利潤歸甲公司所有，該項目結束后公司注銷。丙公司共取得房屋銷售收人25 000萬元，乙公司取得投資收益400萬元。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，乙公司將資金以對外“投資”為名義，只收取固定數額貨幣的，根據 [2005]5號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，實質上屬于法人公司向出資方借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產。
[涉稅分析及計算]
I.營業(yè)稅
在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權向獨立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。對于乙公司以貨幣資金出資、收取銷售提成的行為，實質上屬于乙公司向法人公司提供借款的行為，應以銷售提成的金額為基數，按“金融保險業(yè)”稅目繳納 5％的營業(yè)稅。在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。
乙公司應交營業(yè)稅=400x5％=20(萬元)
丙公司應交營業(yè)稅=25 000x5％=1250(萬元)
2.土地增值稅
因所組建的獨立法人公司丙公司為房地產開發(fā)企業(yè)，甲公司以土地使用權向其投資時，應繳納土地增值稅；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，丙公司對外銷售房屋應繳納土地增值稅。
3.契稅
甲公司以土地使用權出資環(huán)節(jié)，丙公司應繳納契稅。假設契稅稅率為4％。則丙公司應交契稅：4 500x4％=180(萬元)。
4.企業(yè)所得稅
甲公司以土地使用權出資，應將其分解為按4 500萬元銷售土地使用權和投資兩項業(yè)務，并計算確認土地使用權轉讓所得。
乙公司向法人公司丙公司提供借款取得的利息收入，應并人當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理：
出地方按照《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》進行以土地使用權換取長期股權投資的會計處理。按照協議投入土地使用權時：
借：長期股權投資=丙公司 45 000 000
貸：無形資產——土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
2.乙公司會計分析及處理：
出資方按照《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。
(1)按照協議以貨幣資金出資時：
借：長期股權投資 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
(2)按銷售收入一定比例提成時，作投資收益處理：
借：應收股利 4 000 000
貸：投資收益 4 000 000
(3)收到銷售提成時：、借：銀行存款 4 000 000
貸：應收股利 4 000 000
3.丙公司會計分析及處理：
法人公司按照接受出資進行會計處理，按出資雙方確認的價值入賬。
(1)收到甲、乙公司投入注冊資本時：
借：無形資產——土地使用權 45 000 000
銀行存款 30 000 000
貸：實收資本——甲公司 45 000 000
——乙公司 30 000 000
(2)向乙公司分配投資收益時：
借：利潤分配——應付得潤 4 000 000
貸：應付股利 4 000 000
(3)支付乙公司投資收益時：
借：應付股利 4 000 000
貸：銀行存款 4 000 000
（二）隱名開發(fā)中，以出地方為主體，出資方采取按銷售收入的一定比例提成，或提取固定利潤的分配方式
[例7-9]甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權出資，雙方約定不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯合甲公司共同開發(fā)房地產。投資協議約定，房屋建成后，甲公司提取 540萬元固定利潤的方式參與分配，剩余利潤歸乙公司所有。該項目結束后甲方收回投資。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產”為名義，只收取固定數額貨幣的，根據[2005]5號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣或提取固定利潤的，實質上屬于具有房地產開發(fā)資質的出地方向出資方的借款行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應稅行為；甲公司按銷售提成分配利潤實質上屆于甲公司向乙公司提供借款，甲公司應以固定利潤為基數，按“金融保險業(yè)”稅目繳納5％的營業(yè)稅。
甲公司應交營業(yè)稅=540x5％=27(萬元)
在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅。
2.土地增值稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應稅行為；在房屋建成后銷售環(huán)節(jié)，對于乙公司開發(fā)完成后對外銷售房屋的行為，應按稅法規(guī)定繳納土地增值稅。
3.契稅
在出資、分配環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應稅行為。
4.企業(yè)所得稅
甲公司向乙公司提供借款取得的利息收人，乙公司合作開發(fā)取得的利潤均應并人當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
出資方甲方提取固定利潤參與分配，實質上屆于提供借款的行為，借人方即乙方可通過“其他應付款”進行核算，甲方可以通過“其他應收款”進行核算。
(1)按照協議出資時：
借：其他應收款—乙 公司 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
(2)取得固定利潤時：
借：銀行存款 5 400 000
貸：其他業(yè)務收入 5 400 000
(3)按照協議收回出資時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：其他應收款——乙公司 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理
(1)收到甲公司投入資金時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：其他應付款——甲公司 45 000 000
(2)按照協議向甲方支付固定利潤時：
借：財務費用 5 400 000
貸：銀行存款 5 400 000
(3)按照協議向甲方支付出資時：
借：其他應付款——甲公司 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
五、以合作開發(fā)房地產為名義的房屋買賣行為
（一）成立法人公司，出資方按一定比例分配開發(fā)產品的分配方式
[例7-10]甲公司以10萬平方米的土地使用權出資，乙公司以3 000萬元的貨幣資金出資，共同投資成立獨立法人公司丙公司，合作開發(fā)房地產。投資協議約定，房屋建成后，乙公司按14％分配房屋，剩余房屋留歸丙公司銷售，利潤歸甲公司所有。假設分給乙公司的房屋實際成本為2 500萬元。該項目結束后公司注銷。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，乙公司將資金以對外“投資”為名義，只分配固定數量房屋，根據 [2005]5號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，則實質上屬于出資方向丙公司購買房屋的行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
在出資環(huán)節(jié)，對于出地方甲公司以土地使用權向獨立法人公司丙公司的出資行為，不征營業(yè)稅。出資方乙公司以貨幣資金出資的行為，實質上屬于出資方向法人公司購買房屋行為，乙公司出資與分配房屋的行為均不屬于營業(yè)稅應稅行為，故乙公司不涉及營業(yè)稅。
丙公司將房屋分配給甲、乙公司后，如果各自銷售，則應按“銷售不動產”征稅。丙公司將房屋分配給甲乙公司的過程屬于視同銷售行為，應該屬于征收營業(yè)稅的應稅行為。
2.土地增值稅
甲公司以土地使用權向其投資時，應繳納土地增值稅；丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。
3.契稅
甲公司以土地使用權出資環(huán)節(jié)，丙公司應繳納契稅；丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行為，甲公司、乙公司均應繳納契稅。
4.企業(yè)所得稅
甲公司以土地使用權出資，應將其分解為按4 500萬元銷售土地使用權和投資兩項業(yè)務，并計算確認土地使用權轉讓所得。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
出地方按照《企業(yè)會計準則第7號——非貨幣性資產交換》進行以上地使用權換取長期股權投資的會計處理。按照協議投入土地使用權時：
借：長期股權投資——丙公司 45 000 000
貸：無形資產---土地使用權 30 000 000
營業(yè)外收入 15 000 000
2.乙公司會計分析及處理
(1)投入注冊資金時：
出資方按照《企業(yè)會計準則第2號——長期股權投資》進行投資業(yè)務的會計處理，應當按照實際支付的購買價款作為初始投資成本。
借：長期股權投資 30 000000
貸：銀行存款 30 000 000
(2)丙公司分配房屋時，應沖減投資成本：
借：固定資產 30 000 000
貸：長期股權投資——丙公司 30 000 000
3.丙公司會計分析及處理
(1)接受甲乙公司投入注冊資金時：
借：無形資產——土地使用權 45 000 000
銀行存款 30 000 000
貸：實收資本——甲公司 45 000 000
——乙公司 30 000 000
(2)丙公司向出資方乙公司按比例分配房屋時：
借：實收資本——乙公司 30 000 000
貸：主營業(yè)務收入 30 000 000
同時結轉成本：
借：主營業(yè)務成本 25 000 000
貸：開發(fā)產品 25 000 000
（二）隱名開發(fā)中，出資方按固定比例分配開發(fā)產品
[例7-11]甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯合甲公司共同開發(fā)房地產。雙方協議約定，房屋建成后，甲公司按20％分配房屋的方式分配利潤并收回投資，剩余房屋歸乙公司所有。假設甲公司分配房屋公允價值為5 000萬元，實際成本為4 000萬元。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，出資方甲公司將資金以“合作開發(fā)房地產”為名義，只分配固定數量房屋，根據[2005]5號司法解釋的規(guī)定，提供資金的一方不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，為房屋買賣行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及營業(yè)稅應稅行為；乙公司向甲公司分配開發(fā)產品的行為實質上屬于銷售開發(fā)產品的行為，應按照“銷售不動產”征收營業(yè)稅。
乙公司應交營業(yè)稅=5 000x5％=250(萬元)
2.土地增值稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應稅行為；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行為，暫免征收土地增值稅。乙公司分配房屋自用的不征收土地增值稅，對外銷售的，應繳納土地增值稅。
3.契稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及契稅應稅行為；在分配環(huán)節(jié)，乙公司向甲公司分配房屋時，甲公司應繳納契稅；乙公司分配房屋自用、對外銷售均不征收契稅。
甲公司應交契稅=4 500x4％=18(萬元)
4.企業(yè)所得稅
乙公司在向甲公司分配開發(fā)產品時，如開發(fā)產品已結算計稅成本的，應將開發(fā)產品計稅成本與甲公司投資額4500萬元的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本的，應將分配乙公司的開發(fā)產品【商榷：將乙公司的投資額】視同銷售收入進行稅務處理。
對視同銷售收入的確定，一般情況下為甲公司的投資額，如果投資額明顯不合理，稅務機關有權核定。000萬元核定視同銷售收入。此案例中稅務機關有可能按照5
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
出資方只分配固定數量房屋，實質上屆于買賣房屋行為，出資方可通過“預付賬款”進行核算，收到出資一方可以通過“預收賬款”進行核算。
(1)按照協議投入資金時：
借：預付賬款 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
(2)按照協議分得房屋時：
借：固定資產 45 000 000
貸：預付賬款 45 000 000
2.乙公司會計分析及處理
(1)收到甲公司投入資金時：
借：銀行存款 45 000 000
貸：預收賬款 45 000 000
(2)按照協議向甲公司分配房屋時：
借：預收賬款——甲公司 45 000 000
貸：主營業(yè)務收入 45 000 000
同時結轉成本：
借：主營業(yè)務成本 40 000 000
貸：開發(fā)產品 40 000 000
六、以合作開發(fā)房地產為名義的房屋租賃行為
（一）隱名開發(fā)中，出資方使用一定期限房屋
[例7-12]甲公司以4 500萬元的貨幣資金出資，乙公司以6.5萬平方米的土地使用權出資，不成立獨立法人公司，以具有房地產開發(fā)經營資質的乙公司為主體聯合甲公司共同開發(fā)房地產。雙方協議約定，房屋建成后，由甲公司經營20年后，其所有權歸乙公司所有。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，提供資金方將資金以合作開發(fā)房地產為名義，只使用一定期限房屋，根據[2005]5號司法解釋規(guī)定，提供資金的一方不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，實質上屆于房屋租賃行為，不屬于合作開發(fā)房地產行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司的出資行為，實質上屬于甲公司承租乙公司房屋支付的對價行為，乙公司的出租行為應按照“服務業(yè)——租賃”繳納營業(yè)稅。
乙公司應交營業(yè)稅=4 500x5％=225(萬元)
2.土地增值稅
在出資環(huán)節(jié)，甲公司、乙公司均不涉及土地增值稅應稅行為；房屋建成后，乙公司向甲公司出租房屋，沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓，不屬于土地增值稅征稅范圍。
3.契稅
在出資環(huán)節(jié)、房屋出租環(huán)節(jié)，甲、乙公司均不涉及契稅應稅行為。
4.企業(yè)所得稅
乙公司應將取得的房屋租賃收入并人當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。
[會計分析及處理]
1.甲公司會計分析及處理
交易實質屬于房屋租賃行為，承租方以貨幣資金出資相當于預付租金，應通過“預付賬款”核算。按使用期限確認租賃支出。
(1)按照協議投入資金時：
借：預付賬款 45 000 000
貸：銀行存款 45 000 000
(2)按期(年)確認租賃費用時：
借：管理費用等 2 250 000
貸：預付賬款 2 250 000
2.乙公司會計分析及處理
(1)收到甲公司投入資金時： 交易實質屬于房屋租賃行為，出租方收到貨幣資金出資時應通過“預收賬款”核算，并按使用期限確認租賃收入。
借：銀行存款 45 000 000
貸：預收賬款 45 000 000
(2)按期(年)確認租賃收入時：
借：預收賬款——甲公司 2 250 000
貸：其他業(yè)務收入 2 250 000
(3)計算營業(yè)稅金及附加
應交營業(yè)稅=225x5％=11.25(萬元)
借：營業(yè)稅金及附加 123 750
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 112 500
——應交城市維護建設稅 7 875
——應交教育費附加 3 375
（二）出資方在一定期限內使用該房屋的，期滿后，出資方將土地使用權連同所建的建筑物歸還另一方
[例7—13]乙房地產開發(fā)公司在甲公司10萬平方米的土地上以甲公司的名義開發(fā)房屋，乙公司在建設過程中支付所有工程款項3 000萬元，票據均為甲公司名稱，雙方協議約定，房屋建成后，由乙公司經營20年后，其所有權歸甲公司所有。
[業(yè)務實質分析]
此案例中，提供資金方乙公司以開發(fā)投入為代價換取20年的房屋使用權，相當于租賃20年；提供土地使用權的甲公司以20年的土地使用權為代價換取房屋，在此過程中，土地使用權一直在甲公司名下，產權不需轉移，屬于出地方以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的行為。
[涉稅分析及計算]
1.營業(yè)稅
屬于甲公司以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的行為。甲公司發(fā)生了出租土地使用權的行為，對其按“服務業(yè)——租賃業(yè)”征營業(yè)稅，納稅時其營業(yè)額也按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第=十條的規(guī)定核定其營業(yè)額。
2.土地增值稅
甲公司以出租土地使用權為代價換取房屋所有權的行為，不涉及土地增值稅應稅行為。
3.企業(yè)所得稅
甲公司出租土地使用權收入，乙公司銷售不動產的收入均應并入當期應納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。
[會計分析及計算]
1.甲公司會計分析及處理
甲公司實質為以出租土地使用權若干年為代價換取房屋的行為，乙公司支付工程款時，甲公司應同時確認“在建工程”和負債；乙公司經營期間，甲公司按期確認租金收入。
(1)乙公司支付工程款時：
借：在建工程(或開發(fā)成本)30 000 000
貸：其他應付款——乙公司 30 000 000
(2)驗收投入使用：
借：投資性房地產 30 000 000
貸：在建工程 30 000 000
(3)經營期間，甲公司按期確認收入：
借：其他應付款——乙公司 1 500 000
貸：其他業(yè)務收入 1 500 000
2.乙公司會計分析及處理：
乙公司支付房屋建造支出應視為預付房租，并在經營期間分攤。
(1)乙公司支付工程款時：
借：預付賬款——甲公司 30 000 000
貸：銀行存款 30 000 000
(2)房屋建成后，經營期間，按期分攤房租：
借：主營業(yè)務成本 1 500 000
貸：預付賬款 1 500 000
第二篇：房地產會計業(yè)務處理
房地產會計業(yè)務處理大全
一、資產類主要會計科目核算:
（1）現金
從銀行提取現金
借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金
本帖隱藏的內容
借：其他應收賬——XX
成本類或材料類科目
貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業(yè)務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業(yè)務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬準備金
借：管理費用
貸：壞賬準備
發(fā)生壞賬時
借：壞賬準備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬準備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業(yè)務收入
商業(yè)匯票到期：
若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業(yè)匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借
：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發(fā)成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票）
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
結轉成本
借：其他業(yè)務支出
貸：庫存設備
第三篇：房地產會計賬務處理
1、資產類主要會計科目核算：
（1）現金
從銀行提取現金
借：庫存現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金
借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目
貸：庫存現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應收賬款——XX公司或個人
貸：主營業(yè)務收入
②出讓材料而應收取的未收款項
借：應收賬款——XX公司
貸：其他業(yè)務收入
收回款項時：
借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法
提取壞賬準備金
借：管理費用
貸：壞賬準備
發(fā)生壞賬時
借：壞賬準備
貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款
借：應收賬款
貸：壞賬準備
借：銀行存款
貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。
銷售商品房而收到的商業(yè)匯票
借：應收票據——XX公司
貸：主營業(yè)務收入
商業(yè)匯票到期：
若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協議）
借：銀行存款
貸：應收賬款
若為有息商業(yè)匯票
借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料
借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）
借：開發(fā)成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款
借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款
借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款
用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款
貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。
（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）
借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率
材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）
借：庫存設備
貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）
借：預付賬款
貸：銀行存款
設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款
沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款
貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款
借：應付賬款
貸：銀行存款
③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票）
借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入
結轉成本
借：其他業(yè)務支出
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發(fā)出材料，委托外單位加工
借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異
加工完后驗收入庫
借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用
借：開發(fā)間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：
借：待攤費用
貸：低值易耗品
借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發(fā)產品：是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產品，在竣工驗收時
借：開發(fā)產品
貸：開發(fā)成本
對外銷售轉讓的開發(fā)產品，月份終了按時結轉開發(fā)成本
借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產品
（15）分期開發(fā)產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發(fā)產品備查賬”。
借：主營業(yè)務成本
貸：分期收款開發(fā)產品
（16）出租開發(fā)產品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目
出租土地或是房屋時
借：出租開發(fā)產品——出租產品
貸：開發(fā)產品
租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業(yè)務收入
（17）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目
開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本
借：周轉房——在用周轉房
貸：開發(fā)產品——房屋
按月計提的周轉房攤銷
借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大
借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發(fā)票等）
借：固定資產
貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）
支付的土地征用費及堪設計費
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建筑工人工資和福利費
借：固定資產購建支出
貸：應付職工薪酬
應付福利費
完畢建筑交付使用
借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）
借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產——生產生用固定資產
殘料變賣時
借：銀行存款
貸：固定資產購建支出
支付擴建工程款時
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）
借：固定資產——未使用固定資產
貸：固定資產購建支出
交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產
貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
2、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項
支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單
借：開發(fā)成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時
借：應付賬款
貸：預付賬款
補付其余款時
借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款
收到預付款時
借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款
提交工程價款結算單時
借：應收賬款
貸；主營業(yè)務收入
借：預收賬款——預收代建工程款
貸：應收賬款
收回全部余款
借：銀行存款
貸：應收賬款
（3）應付工資
開出現金支票，發(fā)放工資
借：庫存現金
貸：銀行存款
借：應付職工薪酬
貸：庫存現金
結轉代扣款項
借：應付職工薪酬
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租
月末分配工資費用
借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
應付福利費（醫(yī)務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）
借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
貸：應付福利費
用現金支付福利費時
借：應付福利費
貸：庫存現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）
月末按照實現的經營收入計算應交稅金
借：主營業(yè)務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金
借：其他業(yè)務支出
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅
借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船稅
——土地使用稅
月末計算的所得稅
借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅
實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款
月末按規(guī)定提取教育附加
借：主營業(yè)務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
3、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目
①開發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。
②配套設施開發(fā)
計算公式：
某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100%
發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉配套設施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付職工薪酬
庫存材料或設備
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫存材料
或庫存現金
結轉開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結轉成本
借：開發(fā)成本——代建工程
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發(fā)生的間接費用時
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付職工薪酬
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結轉
借：開發(fā)產品——房屋
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用
（4）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經常費用
發(fā)生的銷售費用
借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
第四篇：房地產會計業(yè)務處理
一、資產類主要會計科目核算:
（1）現金
從銀行提取現金 借：現金
貸：銀行存款
支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務收入
②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司
貸：其他業(yè)務收入 收回款項時： 借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司
貸：主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期：
若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協議）借：銀行存款
貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。
①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款
貸：庫存材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發(fā)成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款
（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。
（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等
（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本
①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
借：物資采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費 某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：物資采購
②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款
貸：銀行存款 設備到達驗收入庫
借：物資采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款
③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票）借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入 結轉成本
借：其他業(yè)務支出
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。
發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用
貸：低值易耗品
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用
貸：低值易耗品 借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發(fā)產品：是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等
企業(yè)開發(fā)的產品，在竣工驗收時 借：開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本
對外銷售轉讓的開發(fā)產品，月份終了按時結轉開發(fā)成本 借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)產品
（15）分期開發(fā)產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發(fā)產品備查賬”。
借：主營業(yè)務成本
貸：分期收款開發(fā)產品
（16）出租開發(fā)產品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時
借：出租開發(fā)產品——出租產品
貸：開發(fā)產品 租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業(yè)務收入
（17）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目
開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房
貸：開發(fā)產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
貸：銀行存款 如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產
①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發(fā)票等）
借：固定資產 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 支付安裝費用
借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出
貸：銀行存款 領用材料時
借：固定資產購建支出
貸：庫存材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出
貸：應付工資
應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產
貸：固定資產購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款
貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發(fā)成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款
貸；主營業(yè)務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款（3）應付工資
開出現金支票，發(fā)放工資 借：現金 貸：銀行存款 借：應付工資
貸：現金 結轉代扣款項 借：應付工資
貸：其他應收款——代扣水電費
代扣房租 月末分配工資費用 借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫(yī)務人員）
（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）貸：應付福利費 用現金支付福利費時 借：應付福利費
貸：現金
（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅金 借：主營業(yè)務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務支出
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用
貸：應交稅金——房產稅
——車船使用稅
——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅
貸：應交稅金——應交所得稅 實際交納的稅金
借：應交稅金——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：主營業(yè)務稅金及附加
貸：其他應交款——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用： 借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用 結轉開發(fā)土地成本費用 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā) 計算公式：
某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：銀行存款 同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 結轉配套設施開發(fā)成本 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款
④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
庫存材料或設備
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結轉成本
借：開發(fā)成本——代建工程 貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資 分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用 竣工房屋開發(fā)成本的結轉 借：開發(fā)產品——房屋
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用
（4）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業(yè)務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由于營業(yè)收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款
貸：主營業(yè)務收入
②營業(yè)收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款 貸：主營業(yè)務收入
③預收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款
貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款
貸：主營業(yè)務收入 借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業(yè)務收入
（2）其他業(yè)務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款
貸：其他業(yè)務收入
（3）主營業(yè)務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發(fā)產品成本的結轉 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品
如分期開發(fā)產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業(yè)務成本
貸：分期收款開發(fā)產品
（4）其他業(yè)務支出
（5）主營業(yè)務稅金及附加
計提本月份主營業(yè)務應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅 借：主營業(yè)務稅金及附加 貸：借：主營業(yè)務稅金及附加
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
其他應交款——應交教育費附加
月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務支出
貸：應交稅金——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
其他應交款——應交教育費附加
五、配套設施開發(fā)成本的核算 一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。
按照現行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產品成本。
為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
（二）、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務 的有關設施的開發(fā)成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發(fā)成本的核算
企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工
程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發(fā)產品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計×100%
式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。
如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元
251幼托設施 320 000元
則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。
現舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：
如某房地產開發(fā)企業(yè)根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：
20251
252 商店
水塔
幼托
（元）
（元）
（元）
支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000
將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店
000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 35 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000
預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000
同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明
細分類賬。
（四）、已完配套設施開發(fā)成本的結轉
已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況
和用途結轉其開發(fā)成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)
成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品——一配套設施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發(fā)產品—一配套設施
460000
貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本
460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本
或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如
下分錄入賬：
借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設施可發(fā)成本 35000
貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 300000
3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開
發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。
六、代建工程開發(fā)成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。
代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。
（二）、代建工程開發(fā)成本的核算
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000
應付賬款——應付工程款 540 000 開發(fā)間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發(fā)產品——代建工程 1080 000
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
七、自營開發(fā)工程成本的核算
房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。
采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX
如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。
（一）、自營工程成本核算的對象和項目
由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。
按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí)行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間
相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。
為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：
1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。
2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。
3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。
4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。
5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。
上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。
（二）、材料費的核算
各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。
本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）
再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：
本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量
差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量
差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%
然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：
某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）
某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價
施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。
（三）、人工費的核算
工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。
“工程任務單”是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金于當月結算。
對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：
某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和
職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）
用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：
項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率
（四）、機械使用費的核算
施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。
機械使用費的內容，一般包括：
1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。
2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。
3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。
4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。
5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。
6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。
7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。
8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。
9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。
至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。
機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料
00
低值易耗品
材料成本差異 應付工資 4 000
應付福利費
560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000
機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。
機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。
根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。
某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計
對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。
某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發(fā)生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）
現舉例說明它的分配計算方法如下：
（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數
施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。
（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計
設例中:
0.5立方米履帶挖土機
290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元
0.4立方米混凝土攪拌機
300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元
其他施工機械 11 800元
按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元
（3）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設例中計 19 000元
（4）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為
19000元/20000元×100％＝95％
（5）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整
如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：
9000元×95％＝8550元
對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：
借：工程施工 19 000
貸：工程施工——機械使用費 19 000
對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。
（五）、其他直接資的核算
工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：
1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；
2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；
3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；
4．土方運輸費。
此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。
施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：
借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000
對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。
根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。
對于施工現場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。
（六）、施工間接費用的核算
工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。
施工間接費用的內容，一般包括：
1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。
2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。
4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。
5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。
6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。
7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。
8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。
9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。
施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。
借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298
累計折舊 4 600 待攤費用 1500
如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。
施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。
每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。
某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程規(guī)定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］
在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：
某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］
如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：
101商品房建筑工程
直接費 141 000元
施工間接費用定額為直接費的6%
102商品房建筑工程
直接費 126 000元
施工間接費用定額為直接費的6％ 151出租房建筑工程
直接費 59 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
＝8460元×20538元/19560元
＝8460元×105％＝8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元
151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：
借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538
（七）、自營工程成本核算程序小結
為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。
工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方:
借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX
根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：
1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；
2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；
3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；
4．計算各月施工工程實際成本；
5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。
八、開發(fā)間接費用的核算
（一）、開發(fā)間接費用的組成和核算
開發(fā)間接費用是指房地產開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位在開發(fā)現場組織管理開發(fā)產品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產品成本。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發(fā)產品成本。
為了組織開發(fā)間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應分設如下明細項目進行核算：
l．工資
指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。2.福利費
指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費
指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。
4．修理費
指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發(fā)生的修理費。
5．辦公費
指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6．水電費
指開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7．勞動保護費
指用于開發(fā)企業(yè)內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.周轉房攤銷
指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。
9．利息支出
指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。
10．其他費用
指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。
從上述開發(fā)間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產品分攤的費用來說，則隨著開發(fā)產品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產品數量增加，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之減少；反之，完成開發(fā)產品數量減少，單位開發(fā)產品分攤的費用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務，就可降低開發(fā)成本中的開發(fā)間接費。
開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用”賬戶進行。企業(yè)所屬各內部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應付工資”、“應付福利費”、“累計折舊”、“遞延資產”、“銀行存款”、“周轉房——周轉房攤銷”等賬戶的貸方轉入“開發(fā)間接費用”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)間接費用 41 600 貸：應付工資 8 000 應付福利費 1120 累計折舊 10 000 遞延資產 3 500 銀行存款 8 480
周轉房——周轉房攤銷 10 500
必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設置現場管理機構而由企業(yè)（即公司本部）定期或不定期地派人到開發(fā)現場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。
開發(fā)間接費用的明細分類核算，一般要按所屬內部獨立核算單位設置“開發(fā)間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細項目分欄登記。
（二）、開發(fā)間接費用的分配
每月終了，應對開發(fā)間接費用進行分配，按實際發(fā)生數計人有關開發(fā)產品的成本。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據開發(fā)經營的特點自行確定。不論上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施和代建工程，均應分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復分配，對應計入房屋等開發(fā)成本的自用土地和不能有償轉讓的
配套設施的開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。這部分開發(fā)產品應負擔的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關房屋開發(fā)成本。也就是說，企業(yè)內部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。開發(fā)間接費用的分配標準，可按月份內各項開發(fā)產品實際
發(fā)生的直接成本（包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費）進行，即：
某項開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費＝月份內該項開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本總額
如某房地產開發(fā)企業(yè)某內部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用 41 600元，應分配開發(fā)間接費各開發(fā)產品實際發(fā)生的直接成本如下：
開發(fā)產品編號名稱
直接成本
101商品房
000 102商品房
000 151出租房
000 181周轉房
000
201大配套設施——商店
000 301商品性土地
125000 合計 520 000
根據上列公式，即可為各開發(fā)產品算得5月份應分配的開發(fā)間接費：
101商品房：
50000元×41600元÷520000元
＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房：
000元×8%＝9 600元
151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周轉房：
000元×8％＝5 600元
201大配套設施： 80 000元×8％＝6 400元
301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根據上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表：
開發(fā)間接費用分配表
2000年5月
單位：元
開發(fā)項目編號名稱
直接成本
分配開發(fā)間接費
101商品房
000000
102商品房
000
600
151出租房
000
000
181周轉房
000
600
201大配套設施
000
400 301商品性土地
000
10000
合計
520 000
600 根據開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產品成本分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，并將它記入“開發(fā)成本”各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本 25 200 開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 6 400 開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本 10 000
貸：開發(fā)間接費用 41 600
第五篇：房地產業(yè)務會計處理
房地產業(yè)務會計處理大全
一、資產類主要會計科目核算：
（1）庫存現金 從銀行提取現金 借：庫存現金
貸：銀行存款
支取庫存現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：庫存現金
（2）銀行存款
（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經營過程中，轉讓和銷售開發(fā)產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業(yè)務收入
②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司
貸：其他業(yè)務收入 收回款項時： 借：銀行存款
貸：應收賬款
（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：資產減值損失 貸：壞賬準備 發(fā)生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款
收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款
（5）應收票據：指房地產開發(fā)企業(yè)因轉讓、銷售開發(fā)產品而收到的商業(yè)匯票。銷售商品房而收到的商業(yè)匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業(yè)務收入 商業(yè)匯票到期：
若為無息商業(yè)匯票（所附單據：銷售發(fā)票、雙方協議）借：銀行存款
貸：應收賬款 若為有息商業(yè)匯票 借：銀行存款
貸：應收票據——XX公司
財務費用
（6）預付賬款：是指房地產開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）借：預付賬款——預付承包單位款
貸：銀行存款
拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款
貸：原材料
企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發(fā)成本
貸：應付賬款——應付工程款
同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款
貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付工程款
貸：銀行存款
②預付給供應商的材料價款
借：預付賬款——預付供應單位款
貸：銀行存款
材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款
貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額
借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款
（7）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本
（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本 ①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
借：材料采購——設備采購
貸：銀行存款
計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：材料采購——設備采購
貸：采購保管費
采購保管費的計算公式如下：
采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費
某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：材料采購
②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款
貸：銀行存款 設備到達驗收入庫
借：材料采購——設備采購
貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款
借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款
支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款
③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：庫存設備
銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發(fā)票）借：銀行存款
貸：其他業(yè)務收入 結轉成本
借：其他業(yè)務成本
貸：庫存設備
（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發(fā)出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料
貸：庫存材料
材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料
貸：銀行存款
借：庫存材料——XX材料
貸：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發(fā)間接費用
貸：周轉材料
倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用
貸：周轉材料 借：采購保管費
貸：待攤費用
（14）開發(fā)產品：是指企業(yè)已經完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等 企業(yè)開發(fā)的產品，在竣工驗收時 借：開發(fā)商品 貸：開發(fā)成本
對外銷售轉讓的開發(fā)產品，月份終了按時結轉開發(fā)成本 借：主營業(yè)務成本
貸：開發(fā)商品
（15）分期開發(fā)產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發(fā)商品備查賬”。借：主營業(yè)務成本
貸：分期收款開發(fā)商品
（16）出租開發(fā)產品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時
借：出租開發(fā)商品——出租產品
貸：開發(fā)商品 租金收入：
借：銀行存款或應收賬款
貸：主營業(yè)務收入
（17）周轉房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目 開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房
貸：開發(fā)商品——房屋 按月計提的周轉房攤銷
借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷
其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大 借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用
貸：銀行存款 如果金額較大的
借：待攤費用或長期待攤費用
貸：銀行存款
最后再分次攤入到有關成本費用科目
（18）固定資產 ①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發(fā)票等）借：固定資產 貸：銀行存款
購入需要安裝的固定資產 借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款 支付安裝費用
借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款
安裝完畢交付使用時 借：固定資產
貸：固定資產－－購建支出
②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產－－購建支出
貸：銀行存款 領用材料時
借：固定資產－－購建支出
貸：原材料
分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產－－購建支出
貸：應付職工薪酬 完畢建筑交付使用 借：固定資產
貸：固定資產－－購建支出
③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產
貸：實收資本
累計折舊
④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款
貸：固定資產－－購建支出 支付擴建工程款時
借：固定資產－－購建支出 貸：銀行存款
工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產－－購建支出 交付使用時
借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產
（19）無形資產：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。
二、負債的主要會計科目的核算
（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發(fā)成本
貸：應付賬款
以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款
貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款
貸：銀行存款
（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款
貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款
貸：主營業(yè)務收入
借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款
（3）應付職工薪酬
開出現金支票，發(fā)放工資 借：庫存現金 貸：銀行存款
借：應付職工薪酬
貸：庫存現金 結轉代扣款項
借：應付職工薪酬
貸：其他應收款——代扣水電費
－－代扣房租 月末分配工資費用
借：開發(fā)成本（建安）
開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現場）
銷售用費（銷售機構）
管理費用（行政管理部門）
采購保管費（采購部門）
管理費用——勞動保險費（長期放假員工）
貸：應付職工薪酬（醫(yī)務人員）
（4）應交稅費：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產調節(jié)稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）月末按照實現的經營收入計算應交稅費 借：主業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務成本
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用
貸：應交稅費——房產稅
——車船稅
——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅費用
貸：應交稅費——應交所得稅 實際交納的稅金
借：應交稅費——XX稅
貸：銀行存款
（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規(guī)定提取教育附加 借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費——教育費附加
三、成本、費用主要會計科目核算
（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括： 土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕鲜隽梺碓O置三級明細科目 ①開發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 貸：銀行存款
或應付賬款——XX公司 分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用 結轉開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。②配套設施開發(fā) 計算公式：
某項開發(fā)產品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發(fā) 借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用
結轉配套設施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 貸：銀行存款
④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付職工薪酬
庫存材料或設備
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目 企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出 借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：銀行存款
或庫存材料
或現金
結轉開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 貸：開發(fā)間接費用 工程竣工后結轉成本
借：開發(fā)成本——代建工程
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā) 移交委托單位后，根據移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
（2）開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷
發(fā)生的間接費用時 借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付職工薪酬 分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結轉 借：開發(fā)產品——房屋
貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
（3）管理費用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理療門為管理和組織房地產開發(fā)經營活動而發(fā)生的各項費用
（4）財務費用：包括開發(fā)經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續(xù)用、金融機構手續(xù)費用
（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發(fā)生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業(yè)的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業(yè)務費等經常費用 發(fā)生的銷售費用 借：銷售費用
貸：銀行存款
或應付賬款
四、收入、利潤的主要會計科目核算
1）主營業(yè)務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。
由于營業(yè)收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業(yè)收入同時收到價款時 借：銀行存款
貸：主營業(yè)務收入
②營業(yè)收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款
貸：主營業(yè)務收入
③預收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的 借：銀行存款
貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款
貸：主營業(yè)務收入 借：預收賬款
銀行存款
貸：應收賬款
④以賒銷或分期收款方式銷售開發(fā)產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款
貸：主營業(yè)務收入
（2）其他業(yè)務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款
貸：其他業(yè)務收入（3）主營業(yè)務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發(fā)產品成本的結轉 借：主營業(yè)務成本 貸：開發(fā)產品
如分期開發(fā)產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業(yè)務成本
貸：分期收款開發(fā)產品
（4）其他業(yè)務成本
（5）主營業(yè)務稅金及附加
計提本月份主營業(yè)務應交納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅
借：營業(yè)稅金及附加
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
——應交土地增值稅
——應交教育費附加
月末按照實現的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金 借：其他業(yè)務成本
貸：應交稅費——應交營業(yè)稅
——應交城市維護建設稅
——應交教育費附加
五、配套設施開發(fā)成本的核算 一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則
房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內開發(fā)不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。
按照現行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產品成本。
為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：
1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出；
2．對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本；
3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集。
由上可知，在配套設施開發(fā)成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。
（二）、配套設施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設置
一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發(fā)間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發(fā)成本。
對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。
（三）、配套設施開發(fā)成本的核算
企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工
程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本—— X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
對配套設施與房屋等開發(fā)產品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度
安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：
某項開發(fā)產品預提的配套設施費＝該項開發(fā)產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率
配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 式中應負擔配套設施費的開發(fā)產品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內開發(fā)的大配套設施。
如某開發(fā)小區(qū)內幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼托設施的預算成本如下：
101商品房 1000 000元
102商品房 900 000元
151出租房 800 000元
181周轉房 800 000元
201大配套設施——商店 500 000元
251幼托設施 320 000元
則
幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各項開發(fā)產品預提幼托設施的配套設施費為：
101商品房：1000 000元×8％＝80 000元
102商品房：900 000元×8％＝72000元
152出租房：800 000元×8％＝64000元
182周轉房；800 000元×8％＝64000元
201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。
現舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：
如某房地產開發(fā)企業(yè)根據建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：
20251
252 商店
水塔
幼托
（元）
（元）
（元）支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000
支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000
應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發(fā)間接費 55 000
預提幼托設施配套設施費 40 000
則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：
借；開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000
將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店
000 貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔 35 000
分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店 55 000 貸：開發(fā)間接費用 55 000
預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：
借：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000
同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明
細分類賬。
（四）、已完配套設施開發(fā)成本的結轉
已完成全部開發(fā)過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況
和用途結轉其開發(fā)成本：
1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設
施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施吁發(fā)
成本”賬廠的貸方轉入“開發(fā)產品——一配套設施”賬戶的借方，作如
下分錄入貼：
借：外發(fā)產品—一配套設施
460000
貸；開發(fā)成本－－－配套設施開發(fā)成本
460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。
2．按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產品成本 的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產品的實際成本、預算成本
或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如
下分錄入賬：
借；開發(fā)成本——－房屋開發(fā)成本 265000 開發(fā)成本—一配套設施可發(fā)成本 35000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 300000
3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產品成本的
公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開
發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：
借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發(fā)成本—一配套設施開發(fā)成本 320 000 如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發(fā)產品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產品的成本。
六、代建工程開發(fā)成本的核算 一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目
代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法?，F行會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設場地）、各種房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發(fā)成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應通過“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶進行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。
代建工程開發(fā)成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發(fā)間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。
（二）、代建工程開發(fā)成本的核算
開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)間接費用，應記入“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付職工薪酬”、“開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
完成全部開發(fā)過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉入“開發(fā)產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。
如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費用 80 000元，在發(fā)生上列各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費用時，應作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000
應付賬款——應付工程款 540 000 開發(fā)間接費用 80 000
道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：
借：開發(fā)產品——代建工程 1080 000
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)成本 1080 000
七、自營開發(fā)工程成本的核算
房地產開發(fā)企業(yè)的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進行。
采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付職工薪酬”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX
應付職工薪酬XXX
如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。
（一）、自營工程成本核算的對象和項目
由于開發(fā)企業(yè)基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。
按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執(zhí)行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間
相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。
為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：
1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。
2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。
3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。
4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。
5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。
上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。
（二）、材料費的核算
各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”?！耙杨I來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算?！耙杨I未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。
本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）
再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：
本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量
差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量
差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100%
然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：
某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）
某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價
施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。
（三）、人工費的核算
工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。
“工程任務單”是施工員根據施工作業(yè)計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業(yè)計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規(guī)定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發(fā)的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發(fā)的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業(yè)計劃中的工程任務，再簽發(fā)給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發(fā)的工資獎金于當月結算。
對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：
某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和
職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和（時）
用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：
項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率
（四）、機械使用費的核算
施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。
機械使用費的內容，一般包括：
1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。
2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。
3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。
4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。
5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。
6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。
7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。
8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。
9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。
至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。
機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付職工薪酬”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：
借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料
00
低值易耗品
材料成本差異 應付職工薪酬 4 560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000
機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。
機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。
根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。
某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計
對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發(fā)生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。
某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發(fā)生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）
現舉例說明它的分配計算方法如下：
（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數
施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。
（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計
設例中:
0.5立方米履帶挖土機
290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元
0.4立方米混凝土攪拌機
300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元 其他施工機械 11 800元
按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元
（3）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設例中計 19 000元
（4）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為
19000元/20000元×100％＝95％
（5）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整
如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：
9000元×95％＝8550元
對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：
借：工程施工 19 000
貸：工程施工——機械使用費 19 000
對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。
（五）、其他直接資的核算
工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發(fā)生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：
1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；
2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；
3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；
4．土方運輸費。
此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。
施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：
借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000
對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。
根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。
對于施工現場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。
（六）、施工間接費用的核算
工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。
施工間接費用的內容，一般包括：
1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。
2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。
4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。
5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。
6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。
7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。
8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。
9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。
施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付職工薪酬”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。
借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付職工薪酬 9 690 銀行存款 2 900 現金 298
累計折舊 4 600 待攤費用 1500
如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。
施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發(fā)生的施工間接費用按明細項目分欄登記。
每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程規(guī)定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］
在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：
某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費（或人工費）×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］
如某施工單位在 1998年 7月份計發(fā)生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：
101商品房建筑工程
直接費 141 000元
施工間接費用定額為直接費的6%
102商品房建筑工程
直接費 126 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
151出租房建筑工程
直接費 59 000元
施工間接費用定額為直接費的6％
則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：
101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%
＝8460元×20538元/19560元
＝8460元×105％＝8883元
102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元
151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：
借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538
（七）、自營工程成本核算程序小結
為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。
工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發(fā)生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發(fā)成本”賬戶的借方: 借：開發(fā)成本XXX 貸：工程施工XXX
根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：
1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；
2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；
3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；
4．計算各月施工工程實際成本；
5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。
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