第一篇：拆遷補(bǔ)償合同印花稅及集體用地土地稅問(wèn)題

問(wèn)題

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂預(yù)售合同收取的定金是否征稅

答:根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第六條的規(guī)定，簽訂預(yù)售合同或銷(xiāo)售合同的收入為銷(xiāo)售收入，因此簽訂銷(xiāo)售合同之前收取的定金不屬于銷(xiāo)售收入，不應(yīng)當(dāng)征稅。

對(duì)于收取的定金將來(lái)簽訂預(yù)售合同時(shí)，一并納入預(yù)收賬款核算，作為銷(xiāo)售收入，如果客戶(hù)不再要房子，而沒(méi)收的定金，作為營(yíng)業(yè)外收入處理。

如果企業(yè)雖然沒(méi)有簽訂制式的預(yù)售合同，但是簽訂了相當(dāng)于預(yù)售合同的協(xié)議，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為已經(jīng)簽訂了預(yù)售合同，對(duì)此定金應(yīng)該作為銷(xiāo)售收入征稅。

問(wèn)題

二、單位建設(shè)廠房的土地是租用的土地是城中村集體所有的土地，單位是否需要繳納土地使用稅？

答：

一、結(jié)論：您單位為是土地使用稅的納稅人，需要交納土地使用稅。

：城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍，包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。城中村也屬于城市范圍之內(nèi)。您單位從集體組織承租的土地用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，屬于土地使用稅的征稅范圍，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納土地使用稅。同時(shí)稅法規(guī)定了，承租集體經(jīng)濟(jì)組織土地的單位和個(gè)人為土地使用稅的納稅人。

【政策依據(jù)】 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于購(gòu)房人辦理退房有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2011〕32號(hào)）規(guī)定 ：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕29號(hào)）規(guī)定 ：在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地的單位和個(gè)人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

問(wèn)題

三、公司為房地產(chǎn)公司，和拆遷戶(hù)簽訂了征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)合同，該合同是否應(yīng)該繳納印花稅嗎？

答：拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納萬(wàn)分之五的印花稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）第三條

對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)征收印花稅。

根據(jù)上述規(guī)定，因拆遷補(bǔ)償合同涉及動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，所以拆遷補(bǔ)償合同應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納萬(wàn)分之五的印花稅。

第二篇：臨時(shí)用地補(bǔ)償合同

臨時(shí)用地補(bǔ)償合同

甲方（用地方）：

乙方（被用地方）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理辦法》、《河北省土地管理?xiàng)l例》、《河北省耕地占用稅實(shí)施辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，經(jīng)甲方向用地所在地的土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)和人民政府審查批準(zhǔn)，經(jīng)甲乙雙方實(shí)地查看、協(xié)商一致，特簽訂本合同，以供雙方共同遵守。

第一條 臨時(shí)土地?cái)?shù)量及位置見(jiàn)附表：《用地?cái)?shù)量表》和《用地示意圖》。第二條 臨時(shí)土地的各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

1、根據(jù)（2008）易政14號(hào)文件的補(bǔ)償規(guī)定，臨時(shí)占地按照占一季補(bǔ)一季的原則進(jìn)行補(bǔ)償。臨時(shí)占地包括取土施工場(chǎng)地、便道便橋占地等可以恢復(fù)的占地。

2、根據(jù)《保定市張石高速公路(保定段)征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》，臨時(shí)占用耕地補(bǔ)償按照該耕地當(dāng)年實(shí)際產(chǎn)值的1/2計(jì)列，即水澆地600元/畝.季；臨時(shí)占用其它農(nóng)用地、建設(shè)用地參照該土地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))耕地產(chǎn)值的70%計(jì)列，即420元/畝.季；臨時(shí)占用未利用地補(bǔ)償按照該土地所在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))耕地前三年平均產(chǎn)值的0.3倍計(jì)算，即180元/畝.季。臨時(shí)占用土地青苗補(bǔ)償費(fèi)按照當(dāng)季作物的產(chǎn)值計(jì)算，自占用之日起占一季補(bǔ)一季。水澆地600元/畝.季、旱地420元/畝.季。房屋的補(bǔ)償辦法另訂拆遷合同。乙方人員在開(kāi)始協(xié)商用地方案以后搶種的作物、樹(shù)木和搶建的設(shè)施，甲方一律不予補(bǔ)償。墳?zāi)寡a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：土墳300元/座（每增1人加補(bǔ)償費(fèi)100元）；漿砌墳400元/座（每增加1人加補(bǔ)償費(fèi)100元）。

3、甲乙雙方在本合同上簽字，并實(shí)地勘驗(yàn)臨時(shí)地界、定立界樁后30日內(nèi)，甲方向乙方一次支付全部各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)共 元(大寫(xiě): 圓整)，付款均通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳托付。

4、甲方在臨時(shí)用地上不得修建永久性建筑物。甲方使用期滿(mǎn)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)乙方土地的耕種條件，及時(shí)歸還乙方，或按恢復(fù)土地耕種條件的工作量向乙方支付費(fèi)用。

第三條 甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方臨時(shí)土地上有青苗的，在不影響工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)當(dāng)?shù)却曳绞斋@，不得鏟毀；凡在當(dāng)?shù)匾粋€(gè)耕種收獲期內(nèi)尚不需要使用的土地，甲方應(yīng)當(dāng)與乙方簽訂協(xié)議，允許乙方耕種。

2、在甲方向乙方開(kāi)戶(hù)銀行撥付用地補(bǔ)償款到位的三天后，不論乙方的何種原因，甲方對(duì)本協(xié)議所明確之占地具有唯一使用權(quán)。

3、甲方如逾期不向乙方支付用地的各種補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，乙方可憑本合同正本申請(qǐng)建設(shè)銀行從甲方銀行帳戶(hù)內(nèi)撥付，并可請(qǐng)求甲方按銀行關(guān)于延期付款的規(guī)定償付違約金。第四條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、自本合同訂立之日起，乙方有責(zé)任告知所屬村民不得在臨時(shí)土地內(nèi)種植作物，不得砍伐林木和損壞其他附著物，有違反者，乙方必須賠償甲方的損失。經(jīng)甲方同意在臨時(shí)地上種植作物的，乙方應(yīng)統(tǒng)一安排，不得逾期。

2、乙方在本合同訂立后需在臨時(shí)土地上架設(shè)電線、興修溝渠等，應(yīng)經(jīng)甲方同意，乙方應(yīng)在不影響建設(shè)工程的前提下動(dòng)工，否則按侵犯公有財(cái)產(chǎn)報(bào)請(qǐng)有關(guān)機(jī)關(guān)處理。

3、乙方有責(zé)任協(xié)調(diào)和處理老百姓以臨時(shí)占地為由的各種與甲方的糾紛和阻工行為。

第五條

爭(zhēng)議解決

本合同自甲乙雙方簽字之日起生效，合同生效后，甲乙雙方均不得擅自修改或解除合同。合同中如有未盡事宜，須經(jīng)雙方共同協(xié)商，作出補(bǔ)充規(guī)定。補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。合同執(zhí)行中如發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商不能解決的，可報(bào)請(qǐng)建設(shè)工程管理部門(mén)和易縣人民政府調(diào)解，調(diào)解不成的，可報(bào)請(qǐng)合同管理機(jī)關(guān)仲裁，也可提請(qǐng)有管轄權(quán)的人民法院裁決。第六條

其 它

租用原有混凝土路面費(fèi)用、原有路面恢復(fù)費(fèi)用、恢復(fù)耕地費(fèi)用待政府出臺(tái)新辦法后協(xié)商解決。

本合同正本一式五份，甲方執(zhí)三份乙方執(zhí)一份，送易縣交通局留存一份。

臨時(shí)用地單位（甲方）：（蓋章）

地址：

代表人：

聯(lián)系人：

電話：

銀行帳戶(hù)：

被臨時(shí)用地單位（乙方）：（蓋 章）

地址：

代表人：（蓋章）

聯(lián)系人：

電話：

銀行帳戶(hù)：

年 月 日訂

第三篇：房屋拆遷補(bǔ)償合同

房屋拆遷及安置補(bǔ)償合同

拆遷人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）：

法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿；

單位名稱(chēng)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

郵編＿＿＿＿＿，電話＿＿＿＿＿。

委托代理人：

法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿

單位名稱(chēng)＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

郵編：＿＿＿＿＿＿，電話：＿＿＿＿＿＿＿。

被拆遷人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）：

姓名：＿＿＿＿，性別：＿＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿＿

住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

委托代理人：

姓名：＿＿＿＿，性別＿＿＿＿；年齡：＿＿＿＿＿

住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

甲方因建設(shè)需要，須拆除乙方使用的房屋，根據(jù)城市房屋拆遷安置補(bǔ)償法規(guī)、政策的有關(guān)規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就房屋拆遷安置補(bǔ)償達(dá)成如下協(xié)議。

第一條 房屋拆遷依據(jù)

建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)＿＿＿，建設(shè)地點(diǎn)＿＿＿，建設(shè)單位＿＿＿＿《拆遷許可證》文號(hào)＿＿＿＿。

第二條 被拆除房屋現(xiàn)狀

1、乙方在拆遷范圍內(nèi)有房屋＿＿＿間，建筑面積＿＿＿平方米，使用面積＿＿＿平方米，居住面積＿＿＿方米。

2、乙方有正式戶(hù)口＿＿＿人。常住人口＿＿＿人，應(yīng)安置人口＿＿＿人．分別是（姓名、性別、年齡、關(guān)系等）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

3、被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)屬于＿＿＿＿＿＿＿。

第三條 拆遷安置

1、乙方安置到＿＿＿，房屋＿＿＿間，建筑面積＿＿＿平方米，使用面積＿＿＿平方米，居住面積＿＿＿＿平方米、甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理住房進(jìn)住手續(xù)。

2、乙方臨時(shí)過(guò)渡到＿＿＿＿，房屋＿＿＿間。

3、乙方臨時(shí)過(guò)渡期限自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。

甲方保證乙方在過(guò)渡期限內(nèi)回遷，乙方在收到正式安置通知＿＿＿日內(nèi)，應(yīng)遷入安置用房用。

第四條 安置房屋的標(biāo)準(zhǔn)

1、甲方提供給乙方的安置房屋，其建造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合＿＿＿頒發(fā)的＿＿＿標(biāo)準(zhǔn)；

2、建造質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合＿＿＿；

3、房屋內(nèi)應(yīng)當(dāng)有以下設(shè)施

（1）

（2）

（3）

（4）

（5）

第五條 拆遷安置房屋產(chǎn)權(quán)

1、乙方被安置房屋的產(chǎn)權(quán)屬于＿＿＿

乙方應(yīng)與＿＿＿簽訂房屋租賃合同并交納民租及其他費(fèi)用。

2、乙方被安置房屋的產(chǎn)權(quán)屬于＿＿＿＿＿＿

甲、乙雙方應(yīng)另行簽訂＿＿＿買(mǎi)賣(mài)合同，持該合同辦理房屋產(chǎn)權(quán)簽訂手續(xù)，該合同作為本合同附件與本合同具有同等法律的約束力。

第六條 房屋拆遷補(bǔ)助

甲方支付乙方房屋的貨幣補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________元整；附屬物補(bǔ)償金額為人民幣_(tái)________整；搬家補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_(tái)________元整；臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)（含交能補(bǔ)助、供暖補(bǔ)助等）為人民幣_(tái)________元整；轉(zhuǎn)學(xué)補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_(tái)________元整；提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)為人民幣_(tái)________元整；設(shè)施設(shè)備遷移費(fèi)為人民幣_(tái)________元整；其他補(bǔ)助費(fèi)為人民幣_(tái)________元整；共計(jì)為人民幣_(tái)________元整。

第七條 拆遷

1、乙方在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前應(yīng)將原住房騰空，經(jīng)甲方確認(rèn)，舊房由甲方拆除。

2、乙方私自搭建的違章建筑或附屬設(shè)施應(yīng)在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前自行拆除，逾期不拆除的．甲方有權(quán)拆除。

第八條 違約責(zé)任

1、甲方如不按合同規(guī)定的日期向乙方交付各種費(fèi)用，逾期一日，應(yīng)按所欠款額的_________％向乙方償付違約金；甲方如不按合同規(guī)定的地點(diǎn)和面積、層次給乙方安置住房，應(yīng)向乙方償付_________元的違約金，乙方可以向有管轄權(quán)的法院起訴，要求甲方按合同履行義務(wù)。

2、乙方如經(jīng)甲方按合同規(guī)定安置住房后，仍拒不搬遷的，由甲方申請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)對(duì)乙方限期搬出，如逾期仍不搬遷的，每逾期一日，應(yīng)向甲方償付違約金_________元，甲方并可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。乙方如遇陰雨天或其它不可抗力原因不能按時(shí)搬遷，時(shí)間順延，但必須告知甲方情況。

3、乙方安置屬于臨時(shí)過(guò)渡的，應(yīng)在收到甲方正式安置通知＿＿＿日內(nèi)遷入安置住房?jī)?nèi)。逾期不搬遷的，不再享受各種補(bǔ)助費(fèi)，并每逾期一天罰款＿＿＿元。

第九條 聲明及保證

1、甲方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本合同。

2、甲方簽署和履行本合同所需的一切手續(xù)_________均已辦妥并合法有效。

3、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。

4、甲方為簽署本合同所需的內(nèi)部授權(quán)程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權(quán)代表人。本合同生效后即對(duì)合同雙方具有法律約束力。

5、乙方家庭的全部成員（18歲以上者）_________等_________人一致簽字同意_________作為乙方代表人，授權(quán)他（她）在合同文本和其它文件上簽字。甲方付給乙方的各項(xiàng)費(fèi)用，一律由乙方代表人_________領(lǐng)取。甲方對(duì)乙方家庭成員中發(fā)生與拆遷房屋有關(guān)的分家析產(chǎn)、繼續(xù)糾紛等，一律不負(fù)責(zé)任。

第十條 不可抗力

1、本合同所稱(chēng)不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)，不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、**、政府行為等。

2、如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無(wú)法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故情況書(shū)面告知另一方，并應(yīng)在_________天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書(shū)面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。

第十一條 通知

1、根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書(shū)面形式，可采用_________（書(shū)信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等）方式傳遞。以上方

式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：

甲方_________.乙方_________.3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書(shū)面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十二條 爭(zhēng)議的處理

1、本合同受_________國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門(mén)調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（2）依法向人民法院起訴。

第十三條 解釋

本合同的理解與解釋?xiě)?yīng)依據(jù)合同目的和文本原義進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不應(yīng)影響本合同的解釋。

第十四條 補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十五條 合同效力

本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執(zhí)_________份，具有同等法律效力；合同副本_________份，送_________留存一份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________

授權(quán)代表（簽字）：_________授權(quán)代表（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

第四篇：公房拆遷補(bǔ)償問(wèn)題

公房拆遷協(xié)議由承租人簽

房屋遇到拆遷時(shí)，有權(quán)利和拆遷人談判并簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議是被拆遷人維護(hù)自己合法權(quán)利的首要條件。一般來(lái)說(shuō)，房屋歸誰(shuí)所有，誰(shuí)就有權(quán)利對(duì)涉及自己財(cái)產(chǎn)權(quán)利的行為進(jìn)行處置。因此，對(duì)于產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō)，一旦房屋遇拆遷，有權(quán)利和拆遷人進(jìn)行談判并簽訂補(bǔ)償協(xié)議的就是產(chǎn)權(quán)人。被拆遷的房屋屬于公有租賃房屋時(shí)，誰(shuí)享有和拆遷人談判簽約的權(quán)利呢?

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。也就是說(shuō)拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，該房屋內(nèi)的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補(bǔ)償安置利益，但無(wú)權(quán)和拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。

現(xiàn)實(shí)生活中，因公有租賃房屋拆遷產(chǎn)生的糾紛很多，但大多都是因?yàn)橄碛泻灱s權(quán)利的承租人對(duì)被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權(quán)其實(shí)是居住權(quán)利的體現(xiàn)，其可以轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)權(quán)利。享有對(duì)該房屋居住權(quán)利的人員，對(duì)因該房屋引起的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，均享有一定份額。那種認(rèn)為承租人就是房屋唯一權(quán)利人的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，是對(duì)物權(quán)的誤解。

“空掛戶(hù)”一般不享有權(quán)益

公有房屋承租是社會(huì)歷史遺留的產(chǎn)物，也是社會(huì)福利性質(zhì)的房屋安置方式。承租人租賃房屋后，與其同住的家庭成員和承租人一樣享有該房屋的居住使用權(quán)。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定，住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住的家庭成員可以繼續(xù)履行承租?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》第五十四條規(guī)定 “拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有”。這里提到了“同住人”的概念，上海市房屋土地資源管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行 《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》若干意見(jiàn)的通知中，明確該 《細(xì)則》中的 “同住人”是指以下人員：

1、在被拆遷居住房屋處有本市常住戶(hù)口;

2、拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處已實(shí)際居住生活一年以上(特殊情況除外);

3、本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無(wú)住房條件的限制。

當(dāng)房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割產(chǎn)生糾紛時(shí)，究竟如何認(rèn)定 “同住人”資格呢?市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定，有下列情形之一的人，也視為同住人：

1.具有本市常住戶(hù)口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住的，即使居住未滿(mǎn)一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補(bǔ)償款后，一般無(wú)權(quán)再主張本市其他公房拆遷補(bǔ)償款的份額;

2.一般情況下，在本市無(wú)常住戶(hù)口，至拆遷許可證核發(fā)之日，因結(jié)婚而在被拆遷公有住房?jī)?nèi)居住滿(mǎn)五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補(bǔ)償款;

3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶(hù)口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的;

4、房屋拆遷時(shí)，因在服兵役、讀大學(xué)、服刑等原因，戶(hù)籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒(méi)有福利性房屋的。

(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無(wú)權(quán)分得公有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：

1、將本來(lái)享有的他處公有住房權(quán)利予以處分，居住在被拆公有居住房屋的;

2、獲得單位購(gòu)房補(bǔ)貼款后已有能力購(gòu)房而不購(gòu)房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;

3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補(bǔ)償款。

從上述解釋可以看出，所謂的“同住人”就是指在承租的房屋內(nèi)有本市常住戶(hù)口，且在該房屋內(nèi)實(shí)際居住的人員，實(shí)踐中 “空掛戶(hù)”的人員一般不能認(rèn)定為同住人。

承租人死亡如何確定后繼者

在公房承租人死亡后，其他居住人往往對(duì)承租人身份展開(kāi)爭(zhēng)奪。因?yàn)槌凶馊耸钦l(shuí)決定了誰(shuí)有權(quán)和拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。而法律規(guī)定也明確，公有居住房屋的承租權(quán)某種意義上講具有繼受性，并不因承租人的死亡而喪失，其生前的共同居住人或者配偶、直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。那么究竟誰(shuí)應(yīng)該認(rèn)定為新的承租人呢?

《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規(guī)定：住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。也就是說(shuō)原承租人的家庭成員中具備與原承租人共同居住兩年以上的家庭成員都可以繼續(xù)承租。

《上海市房屋租賃條例》及市房屋土地資源管理局頒發(fā)的 《關(guān)于印發(fā)貫徹實(shí)施上海市房屋租賃條例的意見(jiàn)(二)》對(duì)由誰(shuí)作為新承租人的先后順序作了具體規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，首先是由承租人家庭內(nèi)部協(xié)商來(lái)確定由誰(shuí)擔(dān)任新的承租人，若協(xié)商不一致的，出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人中，按照下列順序書(shū)面確定承租人：

(一)原承租人的配偶;

(二)原承租人的子女(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短);

(三)原承租人的父母;

(四)其他人(按他處住房情況，本處居住時(shí)間長(zhǎng)短)。

回滬知青及子女有拆遷權(quán)益

按上海市相關(guān)規(guī)定的回滬政策，知青及其子女首先必須在滬落實(shí)戶(hù)籍，故不少知青及其子女投親靠友將戶(hù)籍遷入親屬朋友家中。因戶(hù)籍地住房緊張，知青及其子女只能在外借房居住，故 “人戶(hù)分離”的現(xiàn)象較為普遍。平時(shí)尚能相安無(wú)事，一旦戶(hù)籍地房屋遇動(dòng)拆遷，知青及其子女為房屋安置補(bǔ)償款問(wèn)題，極易與在滬親屬一方產(chǎn)生糾紛。

回滬知青及其子女因 “人戶(hù)分離”，不能滿(mǎn)足相關(guān)法規(guī)對(duì)同住人“實(shí)際居住生活一年以上”的要求。

市高院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》第五條第一款第3項(xiàng)規(guī)定： “在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶(hù)口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的，可被視為同住人”?；販嗉捌渥优那闆r即符合該項(xiàng)規(guī)定，屬 “同住人”的一種 “特殊情況”，有權(quán)分得房屋安置補(bǔ)償款。

但如果回滬知青及其子女在戶(hù)籍遷入被拆遷房屋處時(shí)曾作出承諾，對(duì)拆遷房 “只報(bào)戶(hù)口，不享受居住等權(quán)利”的，則應(yīng)按照上述 《解答》第六條規(guī)定處理，即應(yīng)認(rèn)可該承諾或協(xié)議的效力，此時(shí)回滬知青及子女便無(wú)法享受拆遷安置補(bǔ)償。

拆遷安置補(bǔ)償?shù)姆指钤瓌t

相關(guān)法規(guī)規(guī)定，被拆遷房屋獲得的補(bǔ)償應(yīng)歸房屋承租人及其所有共同居住人(同住人)所有。本市拆遷單位在實(shí)際操作中還給予了設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)以及一次性補(bǔ)償費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)配套安置房獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等費(fèi)用。根據(jù)市高級(jí)人民法院 《關(guān)于房屋動(dòng)拆遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問(wèn)題的解答》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償款在承租人、同住人之間，一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但承租人具有以下兩種情形的可以酌情多分，即：

1、承租人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來(lái)源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無(wú)法購(gòu)得房屋保證其正常生活;

2、承租人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付過(guò)較多款項(xiàng)的及對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的情況下，可以酌情多分。

而因拆遷產(chǎn)生的除被拆遷房屋補(bǔ)償款之外的搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過(guò)渡的承租人、同住人等。獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)在拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。

拆遷安置補(bǔ)償是否屬于遺產(chǎn)

根據(jù) 《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條規(guī)定，遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括公民的收入、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō)遺產(chǎn)必須符合三個(gè)條件：第一，必須是公民死亡時(shí)遺留的財(cái)產(chǎn);

第二，必須是公民個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn);

第三，必須是合法財(cái)產(chǎn)。只有同時(shí)具備這三個(gè)條件才能成為遺產(chǎn)。

因房屋承租人并不是公有房屋的所有人，對(duì)該房屋只有居住使用的權(quán)利而無(wú)所有權(quán)，不屬于其個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。承租人若是在房屋拆遷前身故，他因?yàn)樵凶馊松矸轃o(wú)法獲得的補(bǔ)償，這一身份利益也無(wú)法作為遺產(chǎn)分割。

律師提示

公有租賃房屋的房屋產(chǎn)權(quán)本身就不屬于承租人，因此不屬于個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)，其補(bǔ)償原則不同于產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償。

因?yàn)楣凶赓U房屋承租人和共同居住人(同住人)對(duì)該房屋都具有同等的居住使用權(quán)，在該房屋拆遷時(shí)，拆遷人要解決的也是房屋內(nèi)原有居住人口的權(quán)益。因此，公房拆遷時(shí)，拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

但由于法律上規(guī)定和拆遷人談判并簽訂房屋拆遷安置協(xié)議的主體只能是房屋承租人，這樣就可能造成承租人權(quán)利的膨脹，簽約后領(lǐng)取補(bǔ)償款便占為己有，或少分給其他共同居住人，這樣矛盾不可避免。共同居住人一旦遇到這樣的情況，可以拿起法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)利。

鏈接

與城市房屋拆遷相關(guān)的法規(guī)

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

第二十七條 拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。

第三十一條 拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

在過(guò)渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！渡虾Ｊ谐鞘蟹课莶疬w管理實(shí)施細(xì)則》

第五十四條 拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。

《城市房屋租賃管理辦法》

第十一條 住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的。其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)履行承租。

《上海市房屋租賃條例》

第四十一條 房屋租賃期間租賃當(dāng)事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關(guān)系按照下列規(guī)定處理：

居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續(xù)履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶(hù)口的，可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶(hù)口或者其生前無(wú)共同居住人的，其生前有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同?？梢岳^續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。

租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。

第五篇：臨時(shí)用地補(bǔ)償合同

臨時(shí)用地補(bǔ)償合同

甲方：山西晉煤集團(tuán)晉圣坡底煤業(yè)有限公司

乙方：山西省晉城市城區(qū)西上莊辦事處南畔村村民委員會(huì)

甲方因60萬(wàn)噸/年礦井改擴(kuò)建項(xiàng)目需要臨時(shí)占用晉城市城區(qū)西上莊辦事處南畔村村東進(jìn)村道路南側(cè)土地，經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：

1、占地位置：南畔村村東進(jìn)村道路南側(cè)土地。

2、數(shù)量：經(jīng)甲乙雙方共同確認(rèn)共占用土地25.5畝，(大寫(xiě)：拾伍點(diǎn)陸畝)，雙方對(duì)此均無(wú)異議。

3、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：甲方按每年1000元/畝的標(biāo)準(zhǔn)付給乙方臨時(shí)占地費(fèi)用，青苗補(bǔ)償費(fèi)按每年600元/畝支付。

4、甲方占地時(shí)限：從2011年10月1日到2015年10月1日止。

5、依據(jù)以上占地?cái)?shù)量及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：青苗補(bǔ)償15300元/年，臨時(shí)用地補(bǔ)償25500元/年，補(bǔ)償費(fèi)用合計(jì)40800元/年（大寫(xiě)：肆萬(wàn)零捌佰圓整）。

6、付款方式：新公司成立后三個(gè)月內(nèi)支付本補(bǔ)償款；其余以第一次付款月份作為付款時(shí)間。

7、雙方權(quán)利及義務(wù)

①、在土地占用期，甲方只有使用權(quán)，不得改變用途，不得轉(zhuǎn)

讓、出租、抵押。

②、土地使用期滿(mǎn)后，由甲方負(fù)責(zé)恢復(fù)土地原狀。

③、在協(xié)議期間，如甲方發(fā)生違法違紀(jì)行為或施工事故，乙方不

予承擔(dān)任何責(zé)任。

8、合同生效后，乙方不得就本合同向甲方索取任何其他費(fèi)用。合同履行完畢，甲方應(yīng)進(jìn)行復(fù)耕，達(dá)到可耕種條件。

9、本合同約定補(bǔ)償期限為5年，到期可以續(xù)簽合同。

10、本協(xié)議一式三份，甲方執(zhí)二份，乙方執(zhí)一份，具有同等法律效力，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

11、本協(xié)議自雙方簽字蓋章后生效。

甲方：山西晉煤集團(tuán)晉圣坡底煤業(yè)有限公司（蓋章）

法定代表人：

乙方：山西省晉城市城區(qū)西上莊辦事處南畔村村民委員會(huì)（蓋章）

法定代表人：

2011年8月10日