第一篇：信托方式解決個(gè)人集資建房難題的初步設(shè)想

信托方式解決個(gè)人集資建房難題的初步設(shè)想

作者：蘇州信托 林海（項(xiàng)目管理部）

第一部分 前言

自2003年12月北京的于凌罡首倡個(gè)人集資建房計(jì)劃以來，尤其是進(jìn)入2005年后，引發(fā)了全國各地紛紛效仿，在網(wǎng)上略一搜索，可以看到上海、成都、南京、石家莊、杭州、青島、廈門等地均有發(fā)起個(gè)人集資建房的倡議，也吸引了眾多參與者。這一現(xiàn)象經(jīng)過新聞媒介的報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。這股熱潮也蔓延到了蘇州本地，據(jù)2005年3月31日《城市商報(bào)》A2版的報(bào)道，蘇州的俞偉、呂啟順、彭軍三個(gè)30多歲的小伙子也發(fā)起了自建住房的倡議，他們還發(fā)起成立了“天堂家園”合作自建房俱樂部，并在“今日蘇州”網(wǎng)站上建立了自己的“陣地”—“天堂家園”合作自建房俱樂部網(wǎng)站，迄今已有40多人響應(yīng)。

“于凌罡現(xiàn)象”的背后表現(xiàn)出的是中低收入群體對(duì)現(xiàn)今高房價(jià)的不滿，是對(duì)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的房地產(chǎn)開發(fā)模式的反抗。然而正如很多分析文章所討論的，于凌罡式的個(gè)人合作建房模式存在著太多的缺陷和困難，歸納起來主要有以下幾方面：

一、首先，如果采取非盈利的運(yùn)作方式，在組織和操作上具有極大的難度。建造住房是一項(xiàng)涉及到許多環(huán)節(jié)的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，成立公司、通過競(jìng)拍或談判獲取土地、籌集資金、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、通過政府相關(guān)部門審批、組織招投標(biāo)、監(jiān)督工程施工和資金使用、驗(yàn)收和前期物業(yè)管理，等等，缺乏專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和有效組織的俱樂部很難勝任。

二、許多參與者都是抱著能買到一套便宜的房子的最基本的想法參與的，但這并不意味著即使能使成本最大限度地降低就能使這些參與者接受，可以預(yù)見，土地的價(jià)格和地段、規(guī)劃、戶型、配套設(shè)施等品質(zhì)上的要求也將最終左右參與者的購買決定，要想使有足夠數(shù)量的參與者達(dá)成一致意見是非常不容易的，并且這些能達(dá)成一致意見的參與者還必須滿足有足夠的支付能力這一前提。能夠找到一種合適且被大家都接受的規(guī)則，將是成功運(yùn)作的先決條件。

三、撇開能力不說，俱樂部發(fā)起人的公信力也受到質(zhì)疑。由于個(gè)人的資信條件有限，眾多參與者匯集而來的巨額資金缺乏可靠的安全性保障。如果發(fā)生卷款逃跑或挪作它用造成損失，將會(huì)引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)問題。

難道個(gè)人集資建房就只能成為“烏托邦”式的夢(mèng)想，最終歸于失敗的結(jié)果嗎？或者，如某些媒體所分析，“于凌罡”們被房地產(chǎn)開發(fā)商“招安”，演變?yōu)椤皥F(tuán)購”的妥協(xié)結(jié)局。那么，有沒有既能夠規(guī)避龐大的廣告宣傳費(fèi)用、開發(fā)利潤，又能夠讓集資者們享受專業(yè)化服務(wù)的途徑呢？這是問題的關(guān)鍵。

第二部分 信托方式建房的可行性

信托公司是國家批準(zhǔn)設(shè)立的、可以通過發(fā)行集合資金信托計(jì)劃合法募集資金投向信托合同指定用途上的專業(yè)金融機(jī)構(gòu)，在中國銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)管下向社會(huì)提供規(guī)范化、專業(yè)化的委托理財(cái)服務(wù)。信托公司開展委托理財(cái)服務(wù)的業(yè)務(wù)范圍十分廣泛、方式十分靈活，各家信托公司根據(jù)自己的戰(zhàn)略選擇和核心能力的不同而體現(xiàn)出不同的特色，有些信托公司已經(jīng)具備了為集資建房提供全過

程、綜合性服務(wù)的能力。以蘇州信托為例，蘇州信托自2002年重新登記以來，在房地產(chǎn)行業(yè)上成功開發(fā)運(yùn)作過多個(gè)項(xiàng)目，積累了比較豐富的房地產(chǎn)金融服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。而且蘇州信托還成功為蘇州市政府代建了蘇州市疾病預(yù)防控制中心、蘇州市殯儀館新館兩個(gè)項(xiàng)目，并作為財(cái)務(wù)代理參與蘇州市博物館建設(shè)，在此過程中培養(yǎng)了一批工程管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員，與政府及各類中介機(jī)構(gòu)建立了良好的互信、合作關(guān)系，是推動(dòng)蘇州市政府工程代建制的主體之一。在此基礎(chǔ)上，2004年底蘇州信托還成立了專業(yè)的工程項(xiàng)目管理公司，以更好地拓展和管理今后的工程代建項(xiàng)目。

可見，如果蘇州信托作為專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)介入個(gè)人集資建房有著天然的優(yōu)勢(shì)。首先是資金的管理運(yùn)用上，合法而且規(guī)范，蘇州信托可以通過集合資金信托計(jì)劃、集合資金信托合同的方式明確資金的用途和管理運(yùn)用方式，明確界定委托人、受托人的權(quán)利義務(wù)，蘇州信托按照計(jì)劃、合同的約定并在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下進(jìn)行運(yùn)作，因此委托人們不用擔(dān)心自己的資金被挪用乃至卷逃；其二是專業(yè)化的管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)的始終，使委托人避免了直接參與各個(gè)環(huán)節(jié)工作的煩累之苦，以及組織松散、專業(yè)水平低而很可能造成的成本上升；其三是充分運(yùn)用信托制度的靈活性和公司的資源解決各種可能發(fā)生的問題，最大限度地降低成本并保證整個(gè)計(jì)劃的順利實(shí)施，等等。

然而，肯定會(huì)有人問，即便蘇州信托作為專業(yè)機(jī)構(gòu)有實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目從頭到尾運(yùn)作的能力，那么最終委托人能夠以什么樣的價(jià)格拿到自己的房子呢？也就是說，最終的房價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相比能夠便宜多少，如果最終房價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相差不多，那由蘇州信托來運(yùn)作這件事就失去了意義。在這里就有必要了解蘇州信托的盈利模式：簡單地說，蘇州信托發(fā)起設(shè)立的集合資金信托計(jì)劃，是一種特定目的信托，相當(dāng)于一個(gè)向特定委托人群體發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)投資基金，蘇州信托管理運(yùn)作這個(gè)基金收取相當(dāng)于整個(gè)計(jì)劃資金總額5%的固定報(bào)酬，由于不需要廣告宣傳和房地產(chǎn)開發(fā)利潤，所以作為委托人的購房人就不需要承擔(dān)后面這部分的成本。

需要提起注意的是，蘇州信托將該項(xiàng)目交給旗下的項(xiàng)目管理公司代建，項(xiàng)目管理公司需要收取工程預(yù)算總額的3%作為代建管理費(fèi)，此外在項(xiàng)目籌建過程中發(fā)生的建設(shè)單位管理費(fèi)是在工程建設(shè)成本中列支的、不超過工程總造價(jià)的10%。可以比較一下，這與北京萬通公司為于凌罡?jìng)兇ㄋ杖〉?0～15%的代建服務(wù)費(fèi)是一個(gè)道理?？梢岳斫?，這些費(fèi)用即便是委托人自己成立組織來運(yùn)作也是要發(fā)生的必須支出。也就是說，信托方式建房比自己組織建房，購房人多支出的成本只是蘇州信托按集合資金信托計(jì)劃總額的5%收取的管理報(bào)酬，這是選擇這種市場(chǎng)化運(yùn)作方式所必須付出的代價(jià)，但它要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于目前已知的其他市場(chǎng)化或非市場(chǎng)化運(yùn)作方式需要付出的代價(jià)。在這里還需要解釋一下，集合資金信托計(jì)劃募集的資金總額也并非項(xiàng)目建設(shè)的全部成本費(fèi)用，而只是項(xiàng)目前期必要的投入；作為計(jì)算代建管理費(fèi)基數(shù)的工程總造價(jià)中也不包括取得土地的成本。

信托公司傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的共同特點(diǎn)是，為市場(chǎng)上現(xiàn)有的房地產(chǎn)商服務(wù)，信托公司實(shí)際上象銀行一樣，在不同程度上成為房產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的工具，尤其是房價(jià)已在高位運(yùn)行的今天，信托公司再開展此類業(yè)務(wù)將承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前各家信托公司都在努力探索最適合自己的發(fā)展模式，其中房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)是業(yè)界備受青睞的一個(gè)發(fā)展方向，然而信托公司開展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)主流的思路要么是通過發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金成為開發(fā)商，象現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商那樣造房賣房；要么是通過發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資基金購買現(xiàn)成的物業(yè)，長期持有以獲取穩(wěn)定的租金收入回報(bào)。這些思路都還沒有跳出現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)模式的框框，在根本上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患?，F(xiàn)在，在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著一個(gè)很大的空白：由于居民收入差距較大，中低收入者感到房價(jià)過高，上漲過快，高收入者可以通過市場(chǎng)途徑解決住房問題，低收入及特困家庭有廉租住房等相應(yīng)的住房保障制度，只有中低收入者缺少專門的住房保障渠道。所以，無論從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，還是從滿足中低收入者的住房需求來看，市場(chǎng)上應(yīng)該有適應(yīng)不同消費(fèi)層次需求的住房制度和相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，以政府的觀點(diǎn)來看也是建設(shè)和諧社會(huì)的需要。如果信托公司能夠成功地以信托方式為這部分群體解決建房、購房、住房需求，既是現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系的一個(gè)創(chuàng)新性的有益補(bǔ)充，也為信托公司拓寬業(yè)務(wù)范圍、構(gòu)建適合自身特點(diǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力奠定了一定的基礎(chǔ)。

從另一方面看，雖然用信托方式造房理論上能夠鎖定銷售風(fēng)險(xiǎn)，但在實(shí)際操作中銷售風(fēng)險(xiǎn)是否可控還有待嚴(yán)密地論證和設(shè)計(jì)方案，顯而易見的原因主要出自于購房人的個(gè)性化需求差異和支付能力上，而這又與土地的取得和確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等前期工作密切相關(guān)的。能否鎖定銷售風(fēng)險(xiǎn)，這是這種模式能否取得得到信托公司支持的關(guān)鍵，也是這種模式不同于其他房產(chǎn)開發(fā)模式最顯著的特點(diǎn)。

第三部分 方案設(shè)計(jì)及相關(guān)問題分析

信托公司可以運(yùn)用信托制度很靈活地設(shè)計(jì)方案解決個(gè)人集資建房問題，以下提出的方案可以說只是其中一兩種可能性設(shè)想。

一、整體操作流程

第一種方案：

1.前期溝通解決必要問題。

2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。3.蘇信項(xiàng)目公司取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

4.蘇州信托與蘇信項(xiàng)目管理公司簽署委托開發(fā)代建協(xié)議，將信托資金以零利率貸款給蘇信項(xiàng)目管理公司。

5.蘇信項(xiàng)目公司參加土地拍賣，取得土地。

6.項(xiàng)目建成后蘇信項(xiàng)目公司將住宅以成本價(jià)賣給委托人，將經(jīng)營性物業(yè)向社會(huì)出售或出租，所有回款在扣除成本后均返回蘇州信托信托專戶。

7.蘇信項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用經(jīng)蘇州信托審核后在信托專戶中支出。在條件成熟時(shí)物業(yè)管理移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。

8.物業(yè)管理移交后，蘇州信托進(jìn)行清算，將剩余收益向委托人分配，信托終止。

第二種方案：

1.前期溝通解決必要問題。

2.符合條件的委托人與蘇州信托簽署集合資金信托合同。3.蘇州信托以信托資金發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。4.房地產(chǎn)開發(fā)公司參加土地拍賣，取得土地。5.房地產(chǎn)開發(fā)公司與蘇信項(xiàng)目公司簽署代建協(xié)議。

6.項(xiàng)目建成后房地產(chǎn)開發(fā)公司將住宅以成本價(jià)賣給委托人，將經(jīng)營性物業(yè)向社會(huì)出售或出租。成本價(jià)中應(yīng)包含將來房地產(chǎn)公司解散時(shí)安置人員可能會(huì)發(fā)生的費(fèi)用。

7.房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理，在條件成熟時(shí)移交給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，房地產(chǎn)公司解散并進(jìn)行信托計(jì)劃的清算。

8.清算后信托公司將剩余資金向收益人分配，信托計(jì)劃終止。

其他：

1.蘇州信托按房地產(chǎn)開發(fā)公司的用款進(jìn)度向房地產(chǎn)開發(fā)公司撥付資金。蘇州信托可以將閑置資金投向債券、貨幣市場(chǎng)基金、蘇州信托發(fā)行的其他信托計(jì)劃等低風(fēng)險(xiǎn)和可以隨時(shí)變現(xiàn)的產(chǎn)品，獲得的收益超過銀行活期存款利率的部分委托人與受托人按6：4的比例分享。

2.如果受托人未能在信托計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間內(nèi)取得符合委托人要求的土地，則可以有幾種方案①信托計(jì)劃終止，清算后將資金返還委托人；②信托計(jì)劃展期，不愿繼續(xù)加入該計(jì)劃的委托人可以將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓；③其他。

3.如果需要蘇州信托或蘇信項(xiàng)目公司代管小區(qū)內(nèi)未出售的經(jīng)營性物業(yè)，則蘇州信托或蘇信項(xiàng)目公司在經(jīng)營收益中提取一定比例作為報(bào)酬，蘇州信托將剩余收益定期向受益人分配。4.如果出現(xiàn)資金瓶頸，蘇州信托可以另外發(fā)行信托計(jì)劃為項(xiàng)目開發(fā)提供資金支持，如項(xiàng)目開發(fā)貸款、購房抵押貸款等。

二、前期溝通中必須解決的問題

1.委托人能否達(dá)到計(jì)劃的足夠人數(shù)，并且具有相同或接近的意向。委托人應(yīng)當(dāng)能通過購房貸款資格審查，并能按期足額支付信托資金。

2.溝通機(jī)制：委托人表達(dá)意愿的規(guī)則，爭(zhēng)議的解決方式。3.與愿意支持的銀行達(dá)成合作意向。4.集合資金信托計(jì)劃和信托合同的最終定稿。

三、解決相關(guān)問題的初步設(shè)想

1.“天堂家園”俱樂部應(yīng)當(dāng)發(fā)揮的作用

“天堂家園”俱樂部以吸納會(huì)員的方式聚集有參加意愿的委托人，并協(xié)助蘇州信托調(diào)查委托人的需求、協(xié)商解決遇到的問題、在信托成立后協(xié)助組織委托人大會(huì)、選舉代表監(jiān)督信托項(xiàng)目運(yùn)行全過程。

2.委托人的權(quán)利

委托人有權(quán)查閱該信托項(xiàng)目下所有資料，按信托計(jì)劃約定的規(guī)則監(jiān)督檢查受托人的工作，按約定的規(guī)則提出意見或建議。

為了不影響受托人的工作，可以采取委托人大會(huì)選舉代表的方式行使這些權(quán)力。

委托人可以聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)對(duì)工程建設(shè)情況和信托項(xiàng)目清算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)。

委托人可以按照信托計(jì)劃約定的方式退出。3.委托人的義務(wù)

委托人須明確提出自己的要求。

委托人須按合同約定繳納信托資金、辦理銀行抵押貸款。

委托人須服從委托人大會(huì)的決議。

委托人須承擔(dān)因自己的原因形成的各種可能不利的結(jié)果，如意見分歧導(dǎo)致的進(jìn)展緩慢。4.銷售風(fēng)險(xiǎn)的控制

委托人承諾最終購買房屋是控制銷售風(fēng)險(xiǎn)的根本保證，也是實(shí)施該計(jì)劃的出發(fā)點(diǎn)和意義所在。為了避免出現(xiàn)房子建好后委托人放棄購買的情況，可以考慮用以下幾方面的措施進(jìn)行控制：

①委托人前期必須投入一定資金加入信托計(jì)劃方可獲得購買權(quán)，若將來放棄購買則給予相當(dāng)?shù)奶幜P，處罰條款在信托合同中事先約定。

②為了既保證整個(gè)計(jì)劃的順利實(shí)施，又能給予委托人一定的選擇權(quán)，可以在信托合同中約定委托人若能將受益權(quán)轉(zhuǎn)讓則免于處罰。5.土地的獲取

在信托方式解決個(gè)人集資建房中前期最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是取得土地，且有足夠人數(shù)的符合條件的委托人愿意接受在該塊土地上建造的房屋。由于能取得的土地在地段、價(jià)格都等方面都存在很大的不確定性，在操作上可能必須采取先成立信托計(jì)劃、再想法獲得土地的方式。目前來看取得土地最可行的途徑是參加土地競(jìng)拍，由于土地供應(yīng)計(jì)劃掌握在政府手中，且有眾多的市場(chǎng)參與者，所以必須對(duì)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和歷史成交情況進(jìn)行比較全面的分析，才能預(yù)測(cè)可能獲得的土地情況。另一個(gè)途徑是從有地的房產(chǎn)開發(fā)商手中協(xié)議購買，這是組織上困難較小的方式，但可能性也較小。

如果采取先確定土地競(jìng)拍意向，再發(fā)起信托計(jì)劃的方式，對(duì)控制銷售風(fēng)險(xiǎn)有利，但考慮到政府公告土地拍賣到競(jìng)拍結(jié)束的時(shí)間是否足以完成信托計(jì)劃的發(fā)起，這種方式是否可行還需進(jìn)一步分析。

注意：由于建房過程中其他的成本支出都有比較明確的或成熟的控制手段，所以最終購買價(jià)主要取決于土地的獲取成本。此外，獲得什么樣的土地還將影響小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。5.如何確定讓委托人滿意的戶型

如果僅僅是滿足讓委托人獲得低于市場(chǎng)價(jià)的房子這一條件，可以采取受托人直接委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行戶型設(shè)計(jì)的方法，這種方法的效率應(yīng)是最高的，只需要事先收集好各個(gè)集資者的面積需求就行了。

但是，一旦委托人有個(gè)性化的需求，這個(gè)問題就會(huì)變得復(fù)雜起來，而這種情況現(xiàn)實(shí)中恐怕是難以避免的，必須提前策劃好解決辦法。一種思路是各個(gè)委托人明確提出自己的需求，在統(tǒng)計(jì)和溝通的基礎(chǔ)上提出一個(gè)綜合的設(shè)計(jì)要求，然后由蘇州信托全權(quán)負(fù)責(zé)委托設(shè)計(jì)，中間組織一到兩次設(shè)計(jì)溝通。另一種思路是由委托人自己委托設(shè)計(jì)并組織討論、修改，直到有足夠數(shù)量的人能夠達(dá)成一致意見再將方案交給蘇信項(xiàng)目公司報(bào)批和實(shí)施，但這種方式可能效率較低，時(shí)間會(huì)拖很長。還有一種方法是委托人選舉一到兩個(gè)代表，全權(quán)委托負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)院溝通并決定設(shè)計(jì)方案。6.工程建設(shè)成本如何控制

比照政府代建制的要求全部實(shí)行招投標(biāo)。7.工程建設(shè)質(zhì)量如何保證

蘇信項(xiàng)目管理公司的專業(yè)化管理，并受到政府、蘇州信托和委托人自己三方面的監(jiān)督。8.前期投入和最終購買價(jià)估算模型

第一種假設(shè)

假設(shè)購買一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價(jià)格為2000元/㎡，總價(jià)為4000萬元。信托成立時(shí)委托人數(shù)量為200人，則人均信托資金為20萬元。

住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價(jià)則為3120萬元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計(jì)，另有代建管理費(fèi)3%，則建設(shè)總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。

商鋪出售價(jià)格5000元/㎡，銷售總價(jià)1000萬元。則向住宅購買者出售的價(jià)格為[4000萬元×（1+5%）+3385.2萬元-1000萬元]/20000㎡=3292.6元/㎡。

注：該地塊附近新建商品房銷售均價(jià)估計(jì)為4200～4400元/㎡。按4300元/㎡計(jì)算，房價(jià)降低了（4300-3292.6）/4300=23.43%，100㎡的總房價(jià)降低了10萬元。

第二種假設(shè)

假設(shè)購買一塊30畝（20000㎡）的土地，土地價(jià)格為3000元/㎡，總價(jià)為6000萬元。信托成立時(shí)購房委托人數(shù)量為190人，人均信托資金20萬元；融資委托人10人，人均信托資金（6000萬元-190×20萬元）/10=220萬元，融資成本5%。

住宅建筑面積20000㎡，200套住宅，戶均建筑面積100㎡；公共建筑面積4000㎡，商鋪建筑面積2000㎡?？偨ㄖ娣e26000㎡，住宅容積率1.0，建筑容積率1.3，綠化率35%。平均建筑成本1200元/㎡，工程總造價(jià)則為3120萬元，由于這部分資金須靠融資解決，融資成本按5.5%計(jì)，另有代建管理費(fèi)3%，則建設(shè)總成本=3120×（1+5.5%+3%）=3385.2萬元。

商鋪出售價(jià)格8000元/㎡，銷售總價(jià)1600萬元。則向住宅購買者出售的價(jià)格為[3800萬元×（1+5%）+2200×（1+5%）+3385.2萬元-1600萬元]/20000㎡=4042.6元/㎡。

注：該地塊附近新建商品房銷售均價(jià)估計(jì)為5400～5600元/㎡。按5500元/㎡計(jì)算，房價(jià)降低了（5500-4042.6）/5500=26.5%，100㎡的總房價(jià)降低了14.57萬元。

第四部分 后記

前面雖然提出了以信托方式實(shí)現(xiàn)個(gè)人集資建房夢(mèng)想的框架性構(gòu)想，初步論證了這種模式是可行的選擇，對(duì)委托人來說具有安全、高效、專業(yè)和低成本等益處，但總體來說還是粗略的。本文作者希望有更多的專業(yè)人士和希望以集資建房方式圓住房之夢(mèng)的普通人關(guān)注這種方式，積極參與討論，為完善并最終實(shí)現(xiàn)這一構(gòu)想共同努力。

第二篇：北京市建委上報(bào)個(gè)人集資合作建房方案

北京市建委上報(bào)個(gè)人集資合作建房方案———

近日建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司向北京、成都、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局了解關(guān)于個(gè)人集資合作建房的情況，并征求這五大城市建設(shè)主管部門對(duì)此事的意見和建議。據(jù)了解，北京市建委已經(jīng)把北京個(gè)人集資合作建房的詳細(xì)情況和對(duì)個(gè)人集資合作建房工作的建議和意見上報(bào)到建設(shè)部了，基本意見是否定。

從2004年開始風(fēng)起云涌的個(gè)人集資建房熱潮在2005年愈演愈烈，除北京外，上海、南京、成都、杭州、廈門等城市都出現(xiàn)了“于凌罡”，各地相應(yīng)的購房人都很多。在這種情況下，近日建設(shè)部向北京、成都、南京、廈門市建委和上海市房屋土地資源管理局發(fā)出“關(guān)于請(qǐng)報(bào)送個(gè)人集資合作建房有關(guān)情況的函”，了解關(guān)于個(gè)人集資合作建房的情況，征求這五大城市建設(shè)主管部門對(duì)此事的意見和建議。

最先掀起個(gè)人集資合作買地建房的北京，據(jù)相關(guān)管理部門有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，北京已經(jīng)向建設(shè)部上報(bào)了相關(guān)信息，基本持否定態(tài)度。一位不愿意透露姓名的負(fù)責(zé)人告訴記者：首先，在這個(gè)特定的時(shí)期出現(xiàn)這種個(gè)人集資合作買地建房現(xiàn)象是一件正常的事，說明社會(huì)有需求，但這種需求絕不是市場(chǎng)的主流，而且和瑞典、德國歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的“個(gè)人集資建房”情況不同的是，北京“集資合作建房”的這個(gè)群體不像瑞典、德國“個(gè)人集資合作建房”的那個(gè)群體，是一個(gè)穩(wěn)定的中低收入群體，北京的這個(gè)群體是一個(gè)在網(wǎng)絡(luò)上形成、并能在很多地方都買到房的群體，不具備穩(wěn)定性。其次，于凌罡這個(gè)模式在很多方面面臨質(zhì)疑：第一就是前面說的群體問題，不具備穩(wěn)定性；而且像于凌罡所宣揚(yáng)的那樣的話，如果都是一群中等收入的群體，應(yīng)該到市場(chǎng)中去購買商品房解決住房問題；第二，對(duì)于凌罡模式的實(shí)現(xiàn)力的質(zhì)疑：于凌罡不能證明他這種模式?jīng)]有風(fēng)險(xiǎn)，而考慮到老百姓的財(cái)產(chǎn)問題，個(gè)人集資合作買地建房已經(jīng)不只是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也是一個(gè)社會(huì)問題。

這位負(fù)責(zé)人還向記者證實(shí)，也正是這些原因，于凌罡對(duì)外所說的已經(jīng)開始辦理相關(guān)注冊(cè)手續(xù)實(shí)際上根本沒有開始進(jìn)展。

觀點(diǎn)交鋒

張先生：家庭月收入在5000元上下的購房人

我們的房子我們自己蓋

放心、便宜、能決定自己的房子蓋成什么樣是我們?nèi)叶紵嶂赃@件事的動(dòng)力?！捌诜俊弊兂伞捌鄯俊?、質(zhì)量沒譜等都是我們平時(shí)耳聞目睹的常事。在這種背景下，這種自己的房子自己來蓋的模式當(dāng)然吸引了我們。

張寶全：今典集團(tuán)董事長，有開發(fā)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房兩種經(jīng)歷

想得太簡單

于凌罡等人現(xiàn)在致力的個(gè)人集資合作買地建房是一種建立在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不信任的不成熟情緒之下的“簡單”想法，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，沒有像他們想象得那樣簡單。

張寶全認(rèn)為，首先，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)開發(fā)多種方式并存不是不可能的事，不用對(duì)特定背景之下、特定人群中出現(xiàn)的個(gè)人集資合作買地建房大驚小怪，沒必要說好，也沒必要說不好，好不好，得看它未來的走勢(shì)。

其次，個(gè)人集資合作買地建房不可能成為市場(chǎng)主流，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，個(gè)人集資合作買地建房雖然不排除有它本身的優(yōu)勢(shì)，但不可能把市場(chǎng)資源優(yōu)化，而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，市場(chǎng)資源優(yōu)化則是節(jié)省成本的有效途徑。最現(xiàn)實(shí)的是，現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套、施工、質(zhì)量等系統(tǒng)工程，沒有一定的力量，光有“好心”是不能“做成好事”的。事實(shí)上，很多初衷想把房子建好的開發(fā)商已經(jīng)嘗到了“無奈”———于凌罡?jìng)儾蛔霾恢溃隽司椭?，他們把開發(fā)想得太簡單了。

李文杰：北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理，房地產(chǎn)資深人士

想得太簡單 個(gè)人合資建房根本沒戲

2005年02月08日 07:26

余美英

政府應(yīng)該加大監(jiān)管力度

從社會(huì)各方面的反應(yīng)看，于凌罡?jìng)兯珜?dǎo)的“個(gè)人自己合作買地建房”最大的賣點(diǎn)是低價(jià)格。但是讓人深思的是，他們?cè)O(shè)想的操作模式讓人對(duì)其是否能真正帶來“低價(jià)”產(chǎn)生懷疑。

于凌罡的模式是社會(huì)上的人集資，形成管理機(jī)構(gòu)，請(qǐng)專業(yè)人士設(shè)計(jì)等，而在這一系列活動(dòng)中，各個(gè)環(huán)節(jié)都需要把關(guān)，沒有專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)顯然對(duì)成本的控制沒有優(yōu)勢(shì)；而且在各個(gè)環(huán)節(jié)中，相關(guān)的人要涉及利潤問題，如何監(jiān)管也是問題，如果監(jiān)管不力，把握不好，就有可能走向極端，損害出資人的利益，而這將最終造成社會(huì)問題。因此，政府應(yīng)該對(duì)這種現(xiàn)象加大管理力度。如果在房價(jià)走高的背景下，這種個(gè)人集資合作買地建房的需求越來越多，那么，政府應(yīng)該考慮牽頭加大調(diào)控力度，如加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理，讓更多應(yīng)該買經(jīng)濟(jì)適用住房的老百姓買得到經(jīng)濟(jì)適用住房。

至于對(duì)參與“個(gè)人集資合作買地建房”的個(gè)人而言，我認(rèn)為，還是買在一定游戲規(guī)則之下興建的經(jīng)濟(jì)適用住房比較“靠譜”。

胡晶：具有十年房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)資深人士

個(gè)人集資合作買地建房好壞因人而異

個(gè)人集資合作買地建房比較復(fù)雜，是好還是壞，可不可取，具體情況得具體分析。

對(duì)有需求，同時(shí)也有資源的人而言，個(gè)人集資合作建房肯定是好事。在這種情況下，個(gè)人集資合作買地建房相當(dāng)于“廠家直銷”，中間省略了很多流通環(huán)節(jié)，因此，能大大降低成本，成功的案例是：有一人在通州北關(guān)環(huán)島東北有一塊地，他分別找了建筑設(shè)計(jì)、施工等房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)有資源的10個(gè)人“合作”開發(fā)了10棟別墅，最后每棟別墅的綜合成本價(jià)是27萬元，“合作建房”模式讓這10個(gè)有需求有資源的人住上了便宜且是“自己做主”的房子。

但對(duì)于凌罡這種模式，個(gè)人看法是不敢茍同。且不說這里面有沒有陷阱的問題，單從專業(yè)、資質(zhì)、責(zé)任等問題看，房地產(chǎn)開發(fā)也絕不是有沒有資金的問題，它還有工期問題、質(zhì)量問題、財(cái)務(wù)問題、風(fēng)險(xiǎn)控制問題等等，如果最后實(shí)現(xiàn)不了了，如何賠付？

無論如何，個(gè)人集資建房對(duì)政府而言都不是好事，而是件壞事。政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有行業(yè)引導(dǎo)、宏觀調(diào)控、資質(zhì)審核等手段來監(jiān)管，但個(gè)人自己合作買地建房出問題怎么辦？它涉及到了群眾的財(cái)產(chǎn)問題，是個(gè)社會(huì)問題。

李忠：華高萊斯國際地產(chǎn)投資顧問公司北京總經(jīng)理

于凌罡模式還沒有成功

我個(gè)人對(duì)于凌罡的做法一直持反對(duì)的態(tài)度。現(xiàn)在全國出現(xiàn)的于凌罡模仿熱不能說明什么問題，只能說明中國的購房人有點(diǎn)“盲從”，因?yàn)橛诹桀改Ｊ竭€沒有成功。

于凌罡模式的核心有兩點(diǎn)：一是自己的房子自己建，自己的房子有自己的意愿；二是自己不賺自己的錢。但商業(yè)運(yùn)營的規(guī)則是：利潤是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償機(jī)制，否定這條商業(yè)規(guī)則本身就不科學(xué)。除此之外，群體決策在運(yùn)作中不可能實(shí)現(xiàn)以及缺乏退出機(jī)制也是這種模式的致命弱點(diǎn)。從這個(gè)層面上看，政府對(duì)此事責(zé)任重大。

之所以出現(xiàn)“于凌罡熱”還說明了一點(diǎn)：社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)識(shí)不夠，更多的人認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是“低技術(shù)”行業(yè)，誰都可以做，沒見過房子，還沒住過房子？這里需要大家重新認(rèn)識(shí)的是：房地產(chǎn)是“規(guī)模經(jīng)濟(jì)”，不達(dá)到一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模，運(yùn)轉(zhuǎn)不起來；另外，房地產(chǎn)需要專業(yè)———于凌罡說可以請(qǐng)專業(yè)公司來做，但大家都知道，專業(yè)公司目前魚龍混雜，水平各不相同，那么，誰來甄別？

第三篇：個(gè)人集資建房是對(duì)商業(yè)社會(huì)的反動(dòng)

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個(gè)人集資建房是對(duì)商業(yè)社會(huì)的反動(dòng)

作者：喬景中

來源：《現(xiàn)代工商》2005年第04期

前不久，報(bào)上報(bào)道北京有人自己集資建造房子，稱這樣做的目的是為節(jié)省買房的支出，少花錢，同樣也可住好房。開始，我認(rèn)為這不過是個(gè)人對(duì)目前過高的房價(jià)所作出的一種“抗議”，并不覺得它會(huì)成為事實(shí)。然而，個(gè)人集資建房傳開后，各地都有人仿效，有干柴遇烈火之勢(shì)。最近我又看到了這則新聞的續(xù)聞，說那位動(dòng)議集資建房的人動(dòng)真格了，準(zhǔn)備注冊(cè)公司正式上馬，我不覺為他捏了一把汗：朋友，你這事做不得。

我說這事他做不得，是因?yàn)樗氲锰唵?，太書生氣了。從理論上說，也許說得通。房產(chǎn)公司賣10000元一平方米給你，而他們的成本只有6000、7000元，你也想用6000、7000元的成本建你的房，可以省下3000、4000元的購房費(fèi)用，這樣算錯(cuò)不錯(cuò)？沒錯(cuò)。但他把一個(gè)最重要的“關(guān)鍵問題”給忽視了：房產(chǎn)公司用6000、7000元能造下這棟樓，是因?yàn)樗麄冇谐墒斓慕ǚ拷?jīng)驗(yàn)、建筑公司有一整套的科學(xué)管理方法，有技術(shù)有設(shè)備的支撐，而他什么都沒有。一個(gè)零基礎(chǔ)的造房者，他憑什么能做到成熟房產(chǎn)公司6000、7000元的建房成本？因此，他的美麗的想法只能是個(gè)空中樓閣。既然做不到房產(chǎn)公司的成本價(jià)，而就算他房子造成了，成本卻在9000、10000元，那么，他這么辛苦地去操勞，還有什么意義呢？除了多此一舉，沒有別的解釋。

這位個(gè)人集資造房者，可能不會(huì)同意我以上的分析。他可以擺出許多節(jié)省成本的具體辦法，比如，集資人中什么人才都有，都可以為我所用，省去了設(shè)計(jì)費(fèi)什么等等等等。這又是一個(gè)不切實(shí)際的天真想法。大家同樣出資，享受同樣的權(quán)利，我是設(shè)計(jì)師，憑什么我要為這棟樓出義工。我同樣是設(shè)計(jì)，為別的單位設(shè)計(jì)我可以拿錢拿酬勞，我出義工何苦來著。以此類推，所謂用義工來節(jié)省成本也只能是他的一相情愿，是根本不可能實(shí)現(xiàn)的。更不可設(shè)想的是他的幾百個(gè)集資人，是“烏合之眾”，形不成團(tuán)隊(duì)，真要操作，不是問題成堆、矛盾百出、不出亂子才怪呢？

個(gè)人集資造房，說嚴(yán)重點(diǎn)是逆歷史潮流，是對(duì)現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)的一種反動(dòng)，不值得提倡。社會(huì)的進(jìn)步之一，是社會(huì)分工的越來越細(xì)，做什么都越來越專業(yè)，讓人們生活得越來越精細(xì)，充分享受到物質(zhì)文明的快樂。而個(gè)人集資造房，是小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的反映，與當(dāng)今現(xiàn)代發(fā)達(dá)的商品社會(huì)格格不入，硬要反商品社會(huì)的潮流，回到自給自足的年代去，那是自討苦吃，自找沒趣。信不信？咱們走著瞧。

我之所以撰文反對(duì)個(gè)人集資建房，一是因?yàn)檫@是一件徒勞無益的蠢事，給熱心這件事的人潑盆冷水；二是它給社會(huì)傳導(dǎo)的消費(fèi)信息是有害的，任其發(fā)展，會(huì)讓社會(huì)倒退。

第四篇：個(gè)人集資買地建房 能否終結(jié)開發(fā)商一統(tǒng)天下

個(gè)人集資買地建房 能否終結(jié)開發(fā)商一統(tǒng)天下 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道，在越來越多的人質(zhì)疑畸形的高房價(jià)和中國房地產(chǎn)泡沫的今天，北京首例個(gè)人集資買地建房事件備受社會(huì)關(guān)注，人們急切地想知道當(dāng)事人是如何籌劃合作建房的，其間經(jīng)歷了怎樣的過程，此事現(xiàn)在進(jìn)展又如何?? 向傳統(tǒng)開發(fā)模式宣戰(zhàn) 2004年12月29日，在北京市朝陽區(qū)華嚴(yán)北里小區(qū)，記者見到了北京首例個(gè)人集資買地建房的倡導(dǎo)人于凌罡，一個(gè)為了能有自己理想的居住生活而執(zhí)著奮斗的年輕人。他告訴記者，搞合作建房，首先是為了讓大家用最少的錢買到最舒適的住宅。其次是嘗試一種合作建房的新模式。合作與購買不同，它不僅是資金層面的交易，更是參與者在權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)方面的一種合作關(guān)系。隨著社會(huì)文明的進(jìn)步，相信會(huì)有更多的人接受合作的概念，以達(dá)到在消費(fèi)過程中減少投入、選擇更多自由和得到更好服務(wù)的目的。于凌罡是供職于聯(lián)想集團(tuán)的一位30出頭的工程師，2003年12月1日，他將自己的合作建房倡議書在網(wǎng)上公布，并很快得到了眾多網(wǎng)友的響應(yīng)和支持。對(duì)于合作建房，于凌罡更喜歡用合作蓋樓來表達(dá)。他說，這是一種在資金、權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任等方面全方位合作的蓋樓模式，是由一群志同道合、接受合作蓋樓制度的業(yè)主共同實(shí)施的。其宗旨為：在遵守國家有關(guān)法律法規(guī)的前提下，依托銀行服務(wù)，公開所有賬目，賦予每個(gè)參與者協(xié)作監(jiān)督權(quán)和建議權(quán)。對(duì)于建成的住宅樓，根據(jù)事先協(xié)議的合理分配原則，業(yè)主們可以得到：價(jià)格便宜、底商分紅和物業(yè)自主服務(wù)的回報(bào)。與直接購買商品房相比，合作蓋樓具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和利益回報(bào)。于凌罡回憶說，在過去的一年多里，他和一些志同道合者“討教”了所有與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的部門，包括北京市規(guī)劃局、國土房管局、銀行及開發(fā)商等。他們首先探討了合作建房的合法性。有關(guān)部門解釋說，在法律法規(guī)層面，合作建房沒問題。國家和北京市發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》和《北京市城鎮(zhèn)住宅合作社管理辦法》兩個(gè)文件，規(guī)定了居民可以通過成立住宅合作社，集資建設(shè)屬于自己的住宅。政策允許了，可建房的地在哪兒呢？于凌罡的解決方案是，以房地產(chǎn)開發(fā)公司的名義，參加政府的土地競(jìng)拍。具體而言，在正式報(bào)名參加合作建房結(jié)束后，報(bào)名的人將作為股東，共同注冊(cè)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司。房地產(chǎn)公司的注冊(cè)資金要求不低于1000萬元，這部分錢將由報(bào)名者共同籌集——如果有300人報(bào)名，每人需要一個(gè)3萬多元的存折，并被凍結(jié)。當(dāng)然，這部分錢在公司注冊(cè)成功后將物歸原主。按照工商部門的要求，每個(gè)公司的股東數(shù)不能超過50人。那么，讓這300人誰做股東似乎也是一個(gè)頭疼事。不過，于凌罡等人想出了一個(gè)辦法——所有人自愿組成50個(gè)組，并選出組長，組長就是名義上的股東。當(dāng)然，每個(gè)小組成員都會(huì)與組長簽訂另外一份契約。如此，確保每個(gè)人都是實(shí)際上的股東。按照公司章程約定，這將是一個(gè)非營利的組織。也就是說，于凌罡等人成立的這個(gè)公司，將可能成為中國第一個(gè)非營利性的房地產(chǎn)開發(fā)公司。[!--empirenews.page--] 有消息說，于凌罡他們目前關(guān)注的土地有好幾塊：一塊在西城區(qū)官園附近，樓面地價(jià)在4000元到4500元之間；還有一塊在霄云路附近，樓面地價(jià)是3000元到5000元之間；此外北京市土地市場(chǎng)正在掛牌公示的中關(guān)村幾塊地，也被列入考慮范圍。對(duì)此，于凌罡告訴記者，這些說法都不太確切，他已經(jīng)聯(lián)系了七八塊地，并且已經(jīng)看了五六塊地，但最后確定哪塊地還很難說，“我們想稍微等一等，根據(jù)參與的人數(shù)和大家的要求最后確定?！?在合作建房的旗幟下 “我原來的想法是堅(jiān)決不買房，挺到高昂的房價(jià)崩盤為止，直到合作建房的倡議發(fā)布后，才發(fā)現(xiàn)原來可以這樣買房！”一位不愿意透露姓名的志愿者說。如今，在于凌罡合作蓋樓的旗幟下聚集了越來越多的人。他們中有建筑設(shè)計(jì)師、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師，也有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、律師等。當(dāng)然，他們都有一個(gè)共同的名字叫“志愿者”。于凌罡說，這個(gè)團(tuán)隊(duì)囊括了房地產(chǎn)開發(fā)需要的各類專業(yè)人才約百人。城市規(guī)劃設(shè)計(jì)師李先生是這個(gè)項(xiàng)目的“鐵桿”支持者。他說，這次合作建房更大的意義在于給政府做試驗(yàn)田，好讓政府調(diào)整一些目前不合理的規(guī)章制度。在互聯(lián)網(wǎng)上，于凌罡的大部分支持者都抱怨目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范，“看看福布斯富豪榜，上榜的人有多少是搞房地產(chǎn)發(fā)起來的?！币晃痪W(wǎng)友在于凌罡的倡議書后面發(fā)牢騷。他認(rèn)為，在一個(gè)近乎壟斷的市場(chǎng)里，商人的暴利一定是從消費(fèi)者身上榨出來的。盡管于凌罡不認(rèn)可“合作建房能省很多錢”的看法，但對(duì)許多支持者來說，省錢可能是合作建房方案最吸引人之處。于凌罡算了一筆賬：預(yù)計(jì)招募資金500份，每份合作資金15萬元，自籌資金可達(dá)7500萬元，可向銀行貸款1.125億元，即項(xiàng)目最多可承擔(dān)資金1.875億元。如果購買霄云路附近的那塊地，購地費(fèi)用預(yù)算在9000萬元以內(nèi)，工程造價(jià)約為7000萬元，基本符合資金預(yù)算。于凌罡表示，由于是非營利集資建房，這個(gè)項(xiàng)目可以省掉購買商品房時(shí)需要承擔(dān)的4筆費(fèi)用——廣告銷售費(fèi)用、機(jī)構(gòu)維持費(fèi)用、項(xiàng)目貸款利息和開發(fā)商利潤，因此房價(jià)肯定比商品房要低。還是以霄云路附近的地塊為例，粗算下來，該項(xiàng)目加上精裝修每平方米的價(jià)格在6000元左右，應(yīng)為周邊商品房價(jià)格的60%至80%.“最重要的是，業(yè)主擁有樓盤底商的收益權(quán)和物業(yè)等多方面的自主選擇權(quán)，這在某種意義上更有價(jià)值?！?于凌罡的合作建房設(shè)想在業(yè)界引起了爭(zhēng)議。因帶領(lǐng)業(yè)主維權(quán)而聞名北京的中國人民大學(xué)公共政策研究中心研究員舒可心認(rèn)為，這是對(duì)目前極不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)的反抗。北京市國土局政策法規(guī)處處長丁世華表示，對(duì)于個(gè)人集資買地，從土地市場(chǎng)法規(guī)方面來說是行得通的，至于后期開發(fā)是否符合開發(fā)土地的資質(zhì)要求，目前相關(guān)法律還不是很明確。國家開發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，于凌罡倡導(dǎo)的是非營利集資建房，不屬于非法集資。建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，合作建房的專業(yè)術(shù)語應(yīng)該叫做“合伙建房”，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所欠缺的一個(gè)部分。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一種細(xì)分或者說一種補(bǔ)充，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度上的正常產(chǎn)物。探索資本運(yùn)作的“方程式” 據(jù)了解，不少對(duì)此項(xiàng)目感興趣的人多少有些擔(dān)心，“我把錢交給你，你們會(huì)不會(huì)跑掉？”對(duì)此，于凌罡向記者講述了他在合作建房方案中提出的“分次定向轉(zhuǎn)賬付款模式”。這種財(cái)務(wù)模式可以有效控制投資人的風(fēng)險(xiǎn)。他說，在合作建房項(xiàng)目中，根本沒有現(xiàn)金流，所有的資金都是通過銀行轉(zhuǎn)賬匯款來完成的。按照他的計(jì)劃，從允許合作建房的參加者支付當(dāng)月賬目開始，有9天的審計(jì)期，由正規(guī)的財(cái)務(wù)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)。在審計(jì)完成前，業(yè)主辦理的匯款轉(zhuǎn)賬根本無法動(dòng)用，而且業(yè)主有權(quán)辦理停匯來保證自己的資金安全。審計(jì)完成后，業(yè)主交納的款項(xiàng)會(huì)直接用于支付提交的《當(dāng)月轉(zhuǎn)賬明細(xì)表》中的項(xiàng)目開銷。沒有現(xiàn)金流、轉(zhuǎn)賬前經(jīng)過嚴(yán)格的審計(jì)、賬目透明、每個(gè)月參加者的資金使用還有上限——于凌罡試圖用這樣的制度來保證項(xiàng)目資金不被卷走或被轉(zhuǎn)賬。[!--empirenews.page--] 有人還提出，如果合作建房是走建經(jīng)濟(jì)適用房的路子，可以不繳土地出讓金，成本會(huì)更低。于凌罡解釋說，之所以不那樣做，一是為了打破購房的戶籍限制，讓更多的外地來京人員圓上自己的購房夢(mèng)；二是土地出讓金是政府的重要收益來源，我們應(yīng)該主動(dòng)交納，只有國富才能民強(qiáng)；三是只有交納了土地出讓金，所建的房才是真正的產(chǎn)權(quán)房。更多的人質(zhì)疑，這么多分散的個(gè)體，該怎樣實(shí)現(xiàn)合作建房的目標(biāo)？于凌罡表示，合作建房會(huì)遵循以下步驟進(jìn)行，首先是制定一套符合大多數(shù)參加合作建房業(yè)主們的意愿的協(xié)議文本草案，然后召集足夠數(shù)量的志愿參與者，共同討論并完善這個(gè)協(xié)議草案，使之成為具有法律效力的、能真正代表業(yè)主意愿的一整套協(xié)議。之后，進(jìn)行協(xié)議公證，并組織大家按照協(xié)議的規(guī)定，辦理驗(yàn)資手續(xù)，成立合作建房的公司，招聘有關(guān)工作人員，競(jìng)標(biāo)購地，招標(biāo)有關(guān)設(shè)計(jì)、建筑、施工、監(jiān)理、審計(jì)等供應(yīng)商和服務(wù)商，實(shí)施大樓的建設(shè)，并進(jìn)行合理的規(guī)劃和分配，最終辦理全部商品房手續(xù)，安排業(yè)主入住，并提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)和管理服務(wù)。理想距離現(xiàn)實(shí)還有多遠(yuǎn) 于凌罡自2003年底發(fā)出倡議之后，開始變得像位布道牧師，一遍又一遍向別人介紹合作建房是怎么一回事，一次講上兩三個(gè)鐘頭是常有的事，從那時(shí)到現(xiàn)在，于凌罡已記不清和多少人聊過這事?！巴獠凯h(huán)境越來越好，我們已經(jīng)越來越接近理想實(shí)現(xiàn)的那一天。” 一年多來，于凌罡已經(jīng)為他們的宏偉計(jì)劃開過不下100次會(huì)。截至2004年12月29日，于凌罡已經(jīng)接待了數(shù)千名來訪者，其中400名來訪者通過填寫合作蓋樓申請(qǐng)表等形式表達(dá)了明確的參與意向。如今，于凌罡越來越有信心了，“這個(gè)項(xiàng)目征集到300戶沒有問題?！彼嬖V記者，他們初步計(jì)劃在2005年春節(jié)前后成立機(jī)構(gòu)，“五一”前后具備拿地實(shí)力，如果能按計(jì)劃順利競(jìng)拍到土地，樓盤將在2006年“五一”前后蓋成。于凌罡的具體設(shè)想是：需要集資蓋房人，每人先交出15萬元，利用這15萬元，每個(gè)業(yè)主可從銀行貸到22.5萬元，用這筆錢支付買地和建房的費(fèi)用。建好房后，因底層商鋪和附屬商業(yè)設(shè)施也屬于業(yè)主，可以用從商業(yè)設(shè)施中獲得的租金來沖抵銀行貸款，這樣自己蓋的房子比買開發(fā)商的房子要便宜40%左右。于凌罡向記者表示，他倡導(dǎo)的合作建房最想體現(xiàn)出兩點(diǎn)不同：一是在房產(chǎn)價(jià)值上，改變以往業(yè)主們只看到房產(chǎn)自身的貨幣價(jià)值，而忽略了房產(chǎn)的價(jià)值實(shí)際上是由“房產(chǎn)價(jià)值+物業(yè)服務(wù)+底商收益”三個(gè)部分組成的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。二是在操作模式上，改變以往房地產(chǎn)建設(shè)中，開發(fā)商自籌資金、購買土地、規(guī)劃項(xiàng)目、開發(fā)建設(shè)、銷售服務(wù)的固定模式，通過賬目透明和良好的團(tuán)隊(duì)管理制度以及 項(xiàng)目非營利的操作原則降低成本，并通過透明的物業(yè)服務(wù)賬單和協(xié)助監(jiān)督權(quán)、建議權(quán)、彈劾權(quán)保證業(yè)主在物業(yè)的地位。為此，他要走的路雖還很遠(yuǎn)，但距離其目標(biāo)卻越來越近了。

第五篇：個(gè)人集資建房主要法律問題與風(fēng)險(xiǎn)全面分析

個(gè)人集資建房主要法律問題與風(fēng)險(xiǎn)全面分析

一、引言

個(gè)人集資建房，自去年下半年來在北京亮相以來，現(xiàn)已成為房地產(chǎn)界最引人注目的熱點(diǎn)，雖然其組建模式和參與人群結(jié)構(gòu)不盡相同，但已形成了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的另類潮流。各地電臺(tái)、報(bào)刊雜志、網(wǎng)絡(luò)等媒體更是炒的不亦樂乎。但從眾多城市個(gè)人集資建房案例分析，其實(shí)這根本就不是法律意義上的個(gè)人集資建房，集資建房人對(duì)此存在許多法律認(rèn)識(shí)方面的誤解。更讓人擔(dān)心的是，相當(dāng)部分的集資人對(duì)投資與出資購買的區(qū)別與風(fēng)險(xiǎn)完全沒有概念或者相當(dāng)平淺，這很有可能會(huì)涉及到社會(huì)穩(wěn)定問題。因此，我認(rèn)為，有必要對(duì)個(gè)人集資建房的主要法律問題作全面的分析，以此提醒那些盲目的集資人，對(duì)集資建房失敗后會(huì)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不良后果作些預(yù)測(cè)，以期望引起政府關(guān)注。

二、個(gè)人集資建房的出現(xiàn)背景分析

目前，我國城市個(gè)人要獲得居住房屋，不外乎以下五種方式：購買商品房，購買公房，公房承租，單位集資建房，購買二手房。但實(shí)際上，除以上四種外，還有一種方式，也是我國法律允許的，那就是個(gè)人自建房屋。但由于目前我國在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上建造房屋，首先必須要取得合法的土地使用權(quán)，而要取得合法的土地使用權(quán)，則必須要通過出讓手續(xù)獲得土地使用權(quán)，這對(duì)個(gè)人來說，無疑是天方夜譚。因此，個(gè)人自建房屋理論上可以，但實(shí)際上已行不通。

應(yīng)該說，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，購買商品房是個(gè)人獲得居住房屋的最佳方式，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。但由于政府的積極作為導(dǎo)致目前的商品房價(jià)不斷上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通工薪階層的經(jīng)濟(jì)承受能力。再加上自1998年1月起我國停止貨幣分房政策以來，又堵住了許多職工尤其是在1998年后參加工作的國有企業(yè)職工通過單位謀求居住房的通路。在這種情況下，個(gè)人集資建房行為出現(xiàn)也可謂順應(yīng)潮流。簡言之，之所以在購買商品房改善居住生活已成為主流的情況下出現(xiàn)個(gè)人集資建房現(xiàn)象，主要責(zé)任就在于地方政府的行政作為與行政不作為。我這里說的地方政府行政作為，就是地方政府不斷出臺(tái)推動(dòng)商品房價(jià)上漲的重要政策，比如說土地儲(chǔ)備制度和取消商品房土地使用權(quán)的協(xié)議出讓。由于這些行政政策的出臺(tái)，使得在商品房價(jià)中占據(jù)絕大成本的土地成本猛增，從而直接導(dǎo)致了房價(jià)的猛漲。至于這兩個(gè)政策是否合法性，不在這里討論范圍。但地方政府的積極行政行為是推動(dòng)商品房價(jià)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)。

我這里說的地方政府行政不行為，就是地方政府為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，為了實(shí)施經(jīng)營城市的戰(zhàn)略決策，對(duì)我國早就出臺(tái)的對(duì)城市中低收入階層的個(gè)人合作建房的優(yōu)惠政策傾斜和相關(guān)政策規(guī)定不予以實(shí)施。在目前個(gè)人集資建房的呼喊日益高漲之際，地方政府仍然裝聾賣啞，還大發(fā)空彈，說具體實(shí)施細(xì)則正在研究討論等，說這是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的政策目前已經(jīng)不適用等，這不能不讓人感到非常地失望。

三、個(gè)人集資建房的政策與法律支持 前面已經(jīng)說過，城鎮(zhèn)居民個(gè)人造房在我國是允許的。

政策支持： 1991年12月31日，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組頒發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》第六條：“住房投資和建設(shè)體制問題。住房投資和建設(shè)體制的改革，就是把現(xiàn)行由國家、企業(yè)統(tǒng)包的住房投資體制，轉(zhuǎn)換成國家、集體、個(gè)人三方面共同負(fù)擔(dān)的住房投資體制。各地政府應(yīng)大力支持單位或個(gè)人的集資、合作建房，特別是結(jié)合“解?！薄ⅰ敖饫А边M(jìn)行的集資、合作建房。計(jì)劃、金融、財(cái)政、稅收、城建、規(guī)劃、土地等有關(guān)部門應(yīng)該積極配合、支持，通過減免稅費(fèi)等扶持政策，努力降低建房造價(jià)。??” 1994年7月18日，由國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第二十六條：“鼓勵(lì)集資合作建房，繼續(xù)發(fā)展住房合作社，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，充分發(fā)揮各方面積極性，加快城鎮(zhèn)危舊住房改造?！币陨蠌恼呱详U述了國家對(duì)個(gè)人集資建房的態(tài)度是鼓勵(lì)與支持的。

法律支持： 依據(jù)是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國建筑法》。這兩個(gè)法律是目前我國對(duì)城市建設(shè)管理的最重要的法律，是直接適用各種建筑物的統(tǒng)籌規(guī)劃、立項(xiàng)許可、施工審批等法律。在這兩部法律中，沒有任何禁止個(gè)人可以建房的規(guī)定。

行政法規(guī)支持： 依據(jù)是國務(wù)院頒發(fā)的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》行政法規(guī)。該條例的第二條非常明確規(guī)定了“中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營?！?也就是說，以上法律從理論上支持了個(gè)人建房的行為是合法有效的。

具體實(shí)施方案支持：這就是1992年2月14日，由國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組、建設(shè)部、國家稅務(wù)局聯(lián)合印發(fā)的《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》。該《辦法》的宗旨：“為了鼓勵(lì)城鎮(zhèn)職工、居民投資合作建造住宅，解決城鎮(zhèn)居民住房困難，改善居住條件，加強(qiáng)對(duì)城鎮(zhèn)住宅合作社的組織與管理，制定本辦法?！痹摗掇k法》共計(jì)30條，對(duì)城鎮(zhèn)居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何運(yùn)行、減免稅費(fèi)的優(yōu)惠政策、及建造后的房屋歸屬問題等都作了詳細(xì)的規(guī)定。這些規(guī)定，是完全可以具體操作的。而且，其實(shí)，該《辦法》的出臺(tái)背景，是國家在結(jié)合北京、上海、沈陽、武漢、昆明等城市的實(shí)踐運(yùn)作情況的成功經(jīng)驗(yàn)之基礎(chǔ)上才制訂出來，并向全國范圍內(nèi)推廣應(yīng)用的。但是，遺憾的是，地方政府為了提高地方財(cái)政收入，改善公務(wù)管理經(jīng)濟(jì)，一直就沒有很好地來執(zhí)行這規(guī)章。

四、個(gè)人集資建房的概念與主要內(nèi)容

真正法律意義上的個(gè)人集資建房，是指城鎮(zhèn)職工、居民為了改善居住條件，共同投資合作建造住宅，在政府指導(dǎo)和管理下成立城鎮(zhèn)住宅合作社，在國有劃撥土地上建造自用房屋的行為。這與目前社會(huì)上流行的個(gè)人集資建房是兩碼事，是完全不同的兩種行為。他們的唯一相似之處就是都需要個(gè)人出資。兩者之間的主要區(qū)別： 1）土地：（法律）個(gè)人集資建房的建造土地是政府劃撥的；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房的建造土地是通過出讓競(jìng)得；

2）實(shí)施主體：（法律）個(gè)人集資建房要在政府房管局的指導(dǎo)下成立非贏利性組織即城鎮(zhèn)住宅合作社來運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)建造過程；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房沒有這規(guī)定；

3）優(yōu)惠政策：（法律）個(gè)人集資建房可以享受國家的稅費(fèi)減免的優(yōu)惠待遇；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房不能享受；

4）資金來源：（法律）個(gè)人集資建房資金來源于：社員交納的資金，銀行低息貸款、政府和社員所在單位資助的資金，其他合法收入的資金；而（社會(huì)）個(gè)人集資建房只能是個(gè)人出資，更無法享受銀行低息貸款。

5）房屋產(chǎn)權(quán)：（法律）個(gè)人集資合作建造好的住宅產(chǎn)權(quán)根據(jù)不同出資形式，有合作社所有、社員個(gè)人所有、住宅合作社與社員個(gè)人共同所有等形式；而（社會(huì)）個(gè)人集資合作建造好的住宅歸自己所有。

6）房屋流通：（法律）個(gè)人集資合作建造好的住宅不得向社會(huì)出租、出售。社員家庭不需要住宅時(shí)，須將所住住宅退給本住宅合作社。住宅合作社以重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算房價(jià)，按原建房時(shí)個(gè)人出資份額向社員個(gè)人退款；而（社會(huì)）個(gè)人集資合作建造好的住宅和商品房一樣，可以自由流通。

通過以上分析，我們可以很明確的得出結(jié)論：如果是（法律）個(gè)人集資建房，那么建造好的住宅的價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期同等商品房價(jià)，換句話說，建造這樣的房屋只需要房屋的建造成本。如根據(jù)目前杭州普通商品房的平均建造成本，則不會(huì)超過每平方米1000元。而（社會(huì)）個(gè)人集資建房，省下的只是開發(fā)商的銷售成本、可得利潤和契稅。

五、社會(huì)上流行的個(gè)人集資建房的模式

從目前個(gè)人集資建房的組建模式來看，有以下幾種方式：

第一種，成立公司（有限責(zé)任公司與股份有限公司）。由于集資合作建房需要的投入資金巨大（大中城市一般至少在1000萬元以上），這就需用更多的集資人參與。那么，如果是成立有限責(zé)任公司，要受到股東50人的限制（隱性股東由于不受法律保護(hù)，這里暫不討論）。如果是成立股份有限公司，那么又受到嚴(yán)格的控制與管理。

第二種，成立個(gè)人合伙企業(yè)。但由于個(gè)人合伙需要承擔(dān)無限責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)，集資合作建房的人又都處于城鎮(zhèn)中低階層的收入水平，因此，不可能來冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上無法實(shí)施。

第三種，成立社團(tuán)法人。首先，我國政府對(duì)社團(tuán)組織設(shè)立非常嚴(yán)格（硬控制與軟控制），在沒有獲得政府或事業(yè)單位的支持下，全靠自然人發(fā)起設(shè)立一個(gè)社團(tuán)組織，困難可想而知；其次，能否成立以建造房屋為目的的社團(tuán)法人，在目前法律體制下，更是個(gè)大大的未知數(shù)；再次，就算審批通過，那么又如何取得立項(xiàng)審批、建筑規(guī)劃許可、施工許可等行政許可？在建造過程中，又如何避免出現(xiàn)經(jīng)營性行為，比如說勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、采購建筑材料、與建筑公司簽訂施工承包、雇傭人員等等，這些都是存在的大問題。如果成立社團(tuán)法人組織只是負(fù)責(zé)籌備集資建房的前期事務(wù)，再以社團(tuán)法人的名義與房地產(chǎn)合作開發(fā)，這實(shí)際上又成了經(jīng)營性行為，是社團(tuán)法人所不容許的。

第四種，與房地產(chǎn)公司合作。這種形式，首先就需依法成立一個(gè)法人組織，否則不可能有合作關(guān)系。因?yàn)樽尫康禺a(chǎn)公司與上百個(gè)集資人分別簽訂合作合同來運(yùn)作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這在實(shí)踐中顯然是行不通的。根據(jù)以上分析，我們基本上就排除了可以個(gè)人合伙、社團(tuán)法人形式集資合作建房的可能性。因此，下面就僅就以成立公司形式的個(gè)人集資建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)予以簡要分析。

六、成立有限責(zé)任公司集資合作建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)

如果集資人出資成立有限責(zé)任公司，存在的主要法律問題：

首先，由于建造房屋需要大量的資金，因此，集資人低于50人，就無法達(dá)到建造房屋的資金規(guī)模，集資人高于50人，又受到我國《公司法》的限制。那么，只能把人數(shù)按照比例分組，然后以組（第三人）的名義入資，這實(shí)際上就成了隱性投資入股，其股東的合法權(quán)益就不受公司法的保護(hù)，一旦發(fā)生糾紛，只能按照民法通則來解決。其次，隱性股東無法直接管理公司，更無法直接參與資金流向與使用決策。如果發(fā)生卷資外逃或者轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、揮霍公司資產(chǎn)等嚴(yán)重危害性的行為，又不能立即制止，只能假借第三人向違法人追究責(zé)任。這里，第三人的及時(shí)行使決策權(quán)和管理義務(wù)就成了至關(guān)重要的條件，而約束第三人的違法和不良行為，只能按照民法通則的相關(guān)條款來行使，即實(shí)際上就演繹成了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。這對(duì)集資人用辛辛苦苦賺來的錢來投資建房來說，是個(gè)極大的風(fēng)險(xiǎn)。再次，由于集資人不是以股東形式參與，又不是公司的職工，因此，假如房屋真的建造完工，則其交付又成了問題。因?yàn)槲覈擅鞔_規(guī)定，只有依法取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司才能依法公開出售沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋。這些集資人既然不是公司股東，也不是公司職工，那么獲得房屋，只能通過轉(zhuǎn)移方式獲得，這就需要繳納各種各樣的稅費(fèi)。

這里還存在一個(gè)問題值得探討也值得一提：在房屋竣工驗(yàn)收完工，可以交付使用之時(shí)，假如房產(chǎn)的價(jià)格又上漲了許多，那么，又如何來保證公司的決策人會(huì)按時(shí)交付房屋，而不會(huì)向社會(huì)其它人公開銷售以獲取巨額利潤？因?yàn)閷?duì)公司的決策人來說，他只需要對(duì)公司的股東負(fù)責(zé)即可，無須考慮幕后真正的集資人存在。從社會(huì)倫理道德來說，如果面對(duì)所獲得的巨額利益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其所需付出的代價(jià)，那么，十之八九都會(huì)選擇利益。綜上，我認(rèn)為以成立有限責(zé)任公司來運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)集資人來說風(fēng)險(xiǎn)太大，可省的費(fèi)用又少，可操作性太小。

七、成立股份有限公司集資合作建房的實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn) 如果以成立股份有限公司來運(yùn)轉(zhuǎn)集資建房流程，在政策法律上沒有什么障礙，但其存在的風(fēng)險(xiǎn)仍然比一般的公司要多的多。

首要問題，就是公司注冊(cè)風(fēng)險(xiǎn)。

成立股份有限公司，必然要先募集至少1000萬元的注冊(cè)資金，上報(bào)審批，租賃場(chǎng)所，購買辦公設(shè)備等。由于目前法律對(duì)設(shè)立股份有限公司控制的嚴(yán)格，因此，設(shè)立時(shí)間漫長（少則1年多則達(dá)2年以上），注冊(cè)費(fèi)用昂貴，審批手續(xù)繁雜。成立股份有限公司后，取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、辦理固定資產(chǎn)投資立項(xiàng)、建造規(guī)劃許可、土地出讓手續(xù)、簽訂施工承包合同等等一系列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的辦理也是相當(dāng)繁瑣且費(fèi)時(shí)間的。這就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)大問題：就是如何防止在公司注冊(cè)過程中集資人退出。由于集資人只是出于建造廉價(jià)的商品房而加入，因此，誰也無法保證集資人會(huì)心甘情愿等待如此久長的時(shí)間。

第二個(gè)問題，公司管理風(fēng)險(xiǎn)

公司設(shè)立后，必然需要各種專業(yè)管理人員來專心操作，所以必然需要聘請(qǐng)相當(dāng)量的外來人員來管理公司的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果所有的股東都不參與公司的日常管理，這簡直是兒戲。如果需要股東參與公司日常管理，那么，就需要既懂公司管理的又愿意放棄目前工作的股東擔(dān)任，且該股東應(yīng)有全心全意參與管理的意愿。那么，這樣的股東是否會(huì)有，有多少，少了什么辦，多了又該如何分配名額？集資人自己參與管理，是否需要薪水？集資人為了投資建造該房，放棄目前的職業(yè)，對(duì)此如何補(bǔ)償，又如何平衡發(fā)放薪水與原單位收入的不平衡等等。這些都是很現(xiàn)實(shí)的問題，而且一旦出現(xiàn)問題無法妥當(dāng)解決，那么勢(shì)必影響整個(gè)公司的管理。如果讓集資人兼職管理，根本無法保證他的管理是否到位。

第三個(gè)問題，公司決策權(quán)行使的風(fēng)險(xiǎn)

由于每個(gè)人的出資額相等或大致相等，即每人持有的股權(quán)相等，這就必然會(huì)造成決策與管理上的巨大難度與混亂。我們知道股份有限公司的決策權(quán)取決于股東大會(huì)。一般的股份有限公司，其決策權(quán)是由持較大股份的股東來行使，且兼任董事會(huì)的董事和公司的日常執(zhí)行人（總經(jīng)理）。由于決策權(quán)與自己所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相適應(yīng)（比如說如果虧損1000萬，那么他由于股份所占比例大，其虧損額也就最大），這就使得權(quán)力能緊緊跟隨公司的業(yè)務(wù)發(fā)展變化，權(quán)力決策也無可置疑。但如果所有的股東所持有的股份相同或大致相同，那么，由誰來代表公司決策和管理日常運(yùn)轉(zhuǎn)，就只能通過股東表決選舉來決定。由于該代表人的股份與其它股東相同或大致相同，于是就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)關(guān)鍵問題：由誰來保證他的決策意思與自己所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相適應(yīng)？誰能保證他的公正合理決策選擇？又誰能保證董事長、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員等不會(huì)利用自己在公司中地位和職權(quán)為自己謀取私利？尤其是公司的董事長，作為公司的法定代表人，他的對(duì)外合同簽字是具有法律效力的。

其實(shí)，這個(gè)由集資人共同組建的股份有限公司在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，與國有企業(yè)有些類似，都是授權(quán)與自己利益無至關(guān)重要的他人來管理公司。但如何來約束國有公司的管理人腐敗和謀取私利，目前并沒有良策。更何況，監(jiān)管國有公司的管理運(yùn)轉(zhuǎn)還有大量的專業(yè)政策法律法規(guī)來制約，而集資人組建的股份有限公司只能依靠公司法的相關(guān)規(guī)定來防范，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然更讓人深感不安。

當(dāng)然，辦法是有的，可以在公司章程中具體詳細(xì)地?cái)M定條款來制約。姑且不說能否窮盡規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)鍵問題是如何來實(shí)施這些條款？我我國對(duì)于反腐敗的政策法律法規(guī)的規(guī)定多如牛毛，結(jié)果又什么樣呢？不能真正落實(shí)到人，所有的法律法規(guī)都是廢話而已。這就是下一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

第四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，如何有效保證股東大會(huì)的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

由于集資人的分布非常分散，且來自社會(huì)各階層，又都有自己的工作單位，組建這股份有限公司無非是為了獲得一個(gè)房屋，并無其它目的。那么，如何及時(shí)召開股東大會(huì)？如何能讓所有集資人都可以在約定的時(shí)間內(nèi)集合在指定的地方？如何表決？如何授權(quán)表決權(quán)？如何讓通過的決議不讓集資人產(chǎn)生不滿情緒，如何來避免集資人思想動(dòng)搖等？

集資人素質(zhì)的參次不齊，每個(gè)集資人持有的股份又相同或者大致相同，更是直接影響到股東大會(huì)的決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)如何不遲滯的執(zhí)行。簡而言之，就是集資人如何建立相互信任、相互配合解決利益沖突問題。這決不是以區(qū)區(qū)公司章程可以解決的。就算能解決，這宏偉浩蕩的章程由誰來起草，由誰來監(jiān)督執(zhí)行，更是個(gè)大大的問題。

第五個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，建造房屋的土地面積獲得風(fēng)險(xiǎn)。

由于集資建房人數(shù)是預(yù)先約定好的，且資金相當(dāng)有限。因此，如果是100人，就只要100人或者稍微多個(gè)房屋的土地面積即可。那么，如何來保證在一定的期限內(nèi)恰到好處獲得這樣的土地面積？大家都知道，位于市區(qū)的土地出讓金，每平方米是以萬元計(jì)算的，多100個(gè)平方米，就是多100萬元。如果先拍賣獲得土地再邀請(qǐng)集資人，那么拍賣獲得土地的巨額土地出讓金（預(yù)繳部分）由誰先來承擔(dān)？是無償承擔(dān)還是有償承擔(dān)？如果集資人無法湊成數(shù)目，那么豈不是由發(fā)起人承擔(dān)這巨額土地出讓金的風(fēng)險(xiǎn)了？誰有能力承擔(dān)？誰會(huì)愿意來承擔(dān)這風(fēng)險(xiǎn)？

其次，我國對(duì)國有土地上建造房屋都有詳細(xì)的控制參數(shù)，也就是說你獲得土地后必須要按照這些控制參數(shù)進(jìn)行房屋建造。這就使得集資人要事先完全商談好應(yīng)采取何種建造規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)：比如說，集資建房的容積率、綠化率、住宅建筑套密度、公建配套設(shè)施等。否則，就算拿到土地，也會(huì)因?yàn)楦魅说臉?biāo)準(zhǔn)不同而鬧矛盾拖延時(shí)間。如果以股東大會(huì)通過的決議，不贊成的股東就不得不無條件服從，這顯然就與集資人團(tuán)結(jié)互助共同建造房屋的初衷相違背了，這對(duì)以后合作建造會(huì)造成很大的不利影響。后面有詳細(xì)的分析。所以，集資人獲得適當(dāng)?shù)耐恋乇旧砭褪莻€(gè)非常不確定的因素。

第六個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，中途增資和集資人中途退出風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)我國《公司法》規(guī)定，發(fā)起人的股份在三年內(nèi)是不能轉(zhuǎn)讓的。由于集資人都是發(fā)起人，那么在三年內(nèi)，任何一個(gè)集資人的股份都不能轉(zhuǎn)讓。這里就會(huì)產(chǎn)生一個(gè)問題：如果在以后的建造房屋過程中，需要增加出資額，那么，如有集資人已有退出之意，他就不存在還會(huì)及時(shí)增資，這就勢(shì)必會(huì)影響其它集資人的再出資。而這種可能性是很大的，比如說房價(jià)下跌，政府加大力度建造經(jīng)濟(jì)適用住房，其它原因?qū)е沦Y金短缺等等。由于集資人的特殊性，其資金鏈?zhǔn)窍喈?dāng)脆弱的。一旦發(fā)生增資困難，那么就會(huì)直接影響到房屋的建造進(jìn)度。隨之而來的，就是各種各樣的停工待料、合同違約、行政處分等等。房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)橘Y金短缺導(dǎo)致的困境都有可能發(fā)生。

但公司面臨風(fēng)險(xiǎn)后采取措施和后果顯然是不同的。房地產(chǎn)開發(fā)商一般都是幾個(gè)人的合作，且大家目標(biāo)很明確，就是投資房地產(chǎn)以獲取投資收益，此類風(fēng)險(xiǎn)是在預(yù)期之內(nèi)，出現(xiàn)問題，由于人少，解決溝通相對(duì)而言就簡單容易的多，且由于是投資人，心理承受能力強(qiáng)，采取措施相對(duì)而言就會(huì)很果斷。但集資建房就不同，首先大家的資金都不寬裕，再增加出資就會(huì)顧慮重重；其次，集資人都是普普通通的工薪階層，心理承受能力差，認(rèn)為既然出資了就應(yīng)獲得相應(yīng)的房屋，一旦發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)很容易動(dòng)搖人的情緒（相當(dāng)部分的人甚至還不了解投資建房與出資購房的風(fēng)險(xiǎn)區(qū)別）；再次，集資人數(shù)又眾多，出現(xiàn)問題，相互之間的溝通難度很大，更不要提還需要增加投入資金了。另一方面，如果自公司成立后三年內(nèi)，房屋還不能竣工交付使用，那么，集資人轉(zhuǎn)股就會(huì)成為一個(gè)大問題，這問題麻煩更大。這里就不再展開論述了。從目前有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的進(jìn)展速度來說，三年應(yīng)能滿足一個(gè)樓盤的開發(fā)時(shí)間。但集資人自己組建公司開發(fā)建造，由于有以上不同于房地產(chǎn)開發(fā)公司的風(fēng)險(xiǎn)存在，且設(shè)立股份有限公司本身就需要相當(dāng)長的時(shí)間，又需要謀求適當(dāng)?shù)耐恋?，因此，三年能完工的可能性幾乎不存在?/p>

如果集資人事先的預(yù)算資金寬裕，在一次實(shí)額出資后即無需再增資。這顯然大家都高興。但這里的假設(shè)很勉強(qiáng)：因?yàn)?，由于房地產(chǎn)開發(fā)建造整個(gè)過程，相當(dāng)復(fù)雜，誰也無法很準(zhǔn)確預(yù)算需要多少的工程款項(xiàng)，許多需要費(fèi)用都是臨時(shí)增加的。這就需要集資人在第一次出資時(shí)的預(yù)算應(yīng)超過實(shí)際計(jì)劃資金，但這與集資人經(jīng)濟(jì)不寬裕會(huì)沖突。其次，根據(jù)目前我國的基礎(chǔ)建設(shè)投資和能源、資源的供應(yīng)，以及世界普遍存在的能源危機(jī)，電力、鋼材、水泥等的建造房屋的主要成本上漲的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于下跌。再次，一個(gè)樓盤從立項(xiàng)開工到竣工交付使用，相當(dāng)部分費(fèi)用是隱性支出，是事先無法預(yù)測(cè)到的。如果是募集設(shè)立，那么更是有大問題。集資人互相不認(rèn)識(shí)，后購買股票的集資人可以隨時(shí)轉(zhuǎn)讓股份，這就根本無法控制投機(jī)取巧所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。而且，募集設(shè)立，國家對(duì)此控制的很嚴(yán)格，審批難度非常復(fù)雜和非常大，以建造個(gè)人居住房屋為目的，十之八九國家不會(huì)允許。

第七個(gè)問題，集資建房費(fèi)用與廉價(jià)控制風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人集資建房的最誘惑人心的就是建造后的房屋比市場(chǎng)出售的商品房價(jià)格要低，至少要低20%以上。果真如此？答案是否定的。根據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，辦理股份有限公司的各種審批、執(zhí)照、股票發(fā)行所需要費(fèi)用是相當(dāng)可觀的；辦理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的各種審批、執(zhí)照費(fèi)用也是相當(dāng)可觀的；股份有限公司的日常管理費(fèi)用也是相當(dāng)不菲的。也就是說，在房屋建造項(xiàng)目獲得正式立項(xiàng)動(dòng)工之前，所需要非房屋直接建造費(fèi)用就至少在上百萬元人民幣以上，這筆錢，集資人是否愿意繳納或者說能否理解該費(fèi)用支出的合理性？

以上計(jì)算還不包括隱性創(chuàng)業(yè)成本，因?yàn)檫@些隱性成本對(duì)沒有實(shí)踐的人士來說，是無法估算的。其實(shí)，大家都明白，我國目前各項(xiàng)審批制度都不是完全透明的，又由于法律規(guī)定的過于簡陋，許多具體的審批手續(xù)和獲準(zhǔn)條件都是授權(quán)地方政府自定，當(dāng)?shù)卣质跈?quán)主管部門決定。這又給權(quán)力尋租提供了廣泛的空間。如果把這些費(fèi)用全部攤?cè)腴_發(fā)成本核算中，再加上管理成本（公司運(yùn)轉(zhuǎn)、人員薪水）和管理風(fēng)險(xiǎn)，估計(jì)集資建房比市場(chǎng)價(jià)格低不了多少，甚至有可能高于市場(chǎng)銷售價(jià)格。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)公司一般都是有限責(zé)任公司，公司設(shè)立和管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于股份有限公司；其次，開發(fā)的項(xiàng)目一般都是連續(xù)性的，許多開發(fā)費(fèi)用都是可以作為成本平均分?jǐn)偯總€(gè)項(xiàng)目中，比如說開辦公司費(fèi)、辦公費(fèi)、管理費(fèi)、技術(shù)資料費(fèi)、行政管理費(fèi)、公共關(guān)系費(fèi)、設(shè)備材料進(jìn)貨費(fèi)等。這些費(fèi)用在一個(gè)工程完工后，緊接的后面開工的項(xiàng)目照樣可以繼續(xù)使用。而集資建房需要一個(gè)項(xiàng)目就完全承擔(dān)。這成本顯然會(huì)大幅度增加。再次，由于是有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)內(nèi)人士，隱性創(chuàng)業(yè)成本和公司運(yùn)轉(zhuǎn)操作非正常費(fèi)用（比如說尋租費(fèi)用）也可以省卻或者說平均攤派到每個(gè)項(xiàng)目中，就不會(huì)顯得費(fèi)用過高問題。但更大問題是，如果在建造過程中遇見房產(chǎn)價(jià)格下跌，下跌后的房價(jià)與集資建造成本相差無幾或者更低，這時(shí)候，又該如何來解決集資人的思想動(dòng)搖問題？或者說，在建造過程中遇見不在預(yù)見之內(nèi)的問題（施工風(fēng)險(xiǎn)、銀行貸款政策性調(diào)整等）需要增加出資時(shí)，又如何來說服集資人繼續(xù)出資？ 以上幾個(gè)方面，都是主要的風(fēng)險(xiǎn)問題，還有其它風(fēng)險(xiǎn)這里不多說了。

七、個(gè)人集資建房的必要性

綜上所述，我的觀點(diǎn)，個(gè)人自主集資合作建房，實(shí)在是個(gè)天上的月亮，好看不中用。但這并不是說集資建房就沒有理由存在了。相反，從我國國情及社會(huì)根本制度出發(fā)，人人皆有住所居住，是社會(huì)主義本質(zhì)所決定的，這是不容置疑的。因此，在當(dāng)前，國家已經(jīng)取消公房承租和購買房改房政策的情況下，商品房價(jià)格又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于工薪階層的可支配收入，經(jīng)濟(jì)適用住房的建造量又無法滿足正常需求量，那么，另一種解決居住問題的方式就應(yīng)該啟動(dòng)，這就是由政府牽頭組織個(gè)人集資合作房屋。這即可避免盲目集資建房的風(fēng)險(xiǎn)，減輕政府財(cái)政支付負(fù)擔(dān)，同時(shí)又解決了無住房階層的需要，還可以成為間接地調(diào)控房價(jià)上漲的政策。要實(shí)施該工程，就需要政府的明確支持與參與管理。