第一篇：房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為的合法性司法審查評判標(biāo)準(zhǔn)

房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為的合法性司法審查評判標(biāo)準(zhǔn)

肖 杰

【問題提示】

在房屋他項(xiàng)權(quán)登記行政確認(rèn)行政案件中，房屋登記頒證機(jī)關(guān)對房屋他項(xiàng)權(quán)登記材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查?

【要點(diǎn)提示】

關(guān)于房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為合法性審查標(biāo)準(zhǔn)問題，由于登記頒證機(jī)關(guān)(被告)對房屋他項(xiàng)權(quán)登記材料的審查不能超出被告的職權(quán)范圍去審查具體登記頒證行為，只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。如果被告對他人冒用當(dāng)事人(原告)名義進(jìn)行的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記材料(比如假結(jié)婚證等)的真?zhèn)螣o法辯別，這種頒證行為非被告過失所致，而是他人非法行為所致，也就是在被告審查登記的程序不存在瑕疵的情況下，人民法院應(yīng)通過全面司法審查來決定是維持還是撤銷被告作出的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記行為。

【案情】

原告:吳志琰

被告: 夷陵區(qū)房管局

第三人:建行西陵支行

宜昌市夷陵區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2007 年2月，根據(jù)原告吳志淡的房屋所有權(quán)證(宜昌縣房權(quán)證小溪塔字第00001276號)、吳志攻與朱國貞夫妻的身份證(顯示為原宜昌縣公安局分別于1993年和2002年簽發(fā))和結(jié)婚證、吳志玻與第三人建行西陵支行的《個人住房最高額抵押貸款合同》(合同編422983900-122-2007000167)等相關(guān)材料，第三人建行西陵支行到夷陵區(qū)房管局申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)登記。夷陵區(qū)房管局通過審查，認(rèn)為符合相關(guān)法律規(guī)定，決定準(zhǔn)予辦理房屋抵押登記，于2007年2月12日頒發(fā)夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋他項(xiàng)權(quán)證，第三人建行西陵支行為此向開戶在該行、戶名為吳志琰的銀行帳戶***7***內(nèi)轉(zhuǎn)存貸款90000元。2007年9月，第三人建行西陵支行通知吳志琰，告知其位于小溪塔東湖路的房屋因其貸款己在夷陵區(qū)房管局辦理了抵押他項(xiàng)權(quán)登記，要求其償還借款90000元及利息，否則將房屋予以變賣。吳志琰以自己沒有在建行貸款，也沒有授權(quán)任何人到夷陵區(qū)房管局辦理有關(guān)貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)等為由，拒絕償還貸款，并委托律師發(fā)函夷陵區(qū)房管局，要求撤銷房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記，返還房產(chǎn)證。夷陵區(qū)房管局答復(fù)稱：“在辦理房屋貸款他項(xiàng)權(quán)登記時，所審核材料由第三人進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后提供，其真實(shí)性由貸款銀行負(fù)責(zé)?！薄安淮嬖谵k理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記時審查不嚴(yán)，程序和實(shí)體均嚴(yán)重違法”的問題，從而不予撤銷辦理的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記。吳志琰遂于2007年11月20日提起行政訴訟。審理中，吳志琰提交了身份證和經(jīng)宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處社會事務(wù)辦公室確認(rèn)的結(jié)婚證復(fù)印件，經(jīng)比對，留存在夷陵區(qū)房管局的吳志琰夫妻的結(jié)婚證系假證，所貼照片并不是吳志琰與朱國貞;吳志琰于2008年1月8日提出筆跡鑒定申請，同年4月20日以無力預(yù)交鑒定費(fèi)為由撤回該申請。

原告吳志琰訴稱：2007年2月，朱國明準(zhǔn)備到建行西陵支行貸款，朱要求原告用原告的房產(chǎn)證以原告的名義為其貸款，原告同意朱拿著原告的房產(chǎn)證到銀行去咨詢，朱通過咨詢，貸款需要辦理抵押手續(xù)，原告表示抵押手續(xù)必須自己和妻子親自辦理。因原告和妻子外出在云南，不能辦理抵押簽名，朱貸款未果。同年9月，建行西陵支行通知原告，告知其位于小溪塔東湖

路的房屋因其貸款己在被告處辦理了貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證登記，要求原告償還借款90000元及利息，否則將原告的房屋予以變賣。原告認(rèn)為，原告沒有在建行貸款，也沒有自己或者授權(quán)任何人到被告處辦理有關(guān)貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)，原告將房產(chǎn)證給朱，其目的只是建議朱去銀行咨詢貸款的可能性和貸款程序，而辦理房屋抵押手續(xù)必須是產(chǎn)權(quán)人本人及共有人共同到貴局辦理，另房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告的妻子也不知情。因此，被告在辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記時審查不嚴(yán)，程序和實(shí)體均嚴(yán)重違法，其辦理他項(xiàng)權(quán)證登記的行為存在瑕疵，理應(yīng)依法撤銷。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告特依法訴請法院撤銷被告辦理的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記，將房產(chǎn)證退還給原告。

被告房管局辯稱：被告已盡到應(yīng)盡的審查義務(wù)，辦理程序符合法律規(guī)定，請求法院依法維持被告的他項(xiàng)權(quán)登記，駁回原告的訴訟請求。

1、根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》)和宜昌市夷陵區(qū)編制委員會關(guān)于被告的職責(zé)劃分，被告依法有權(quán)對本轄區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記。

2、被告對他項(xiàng)權(quán)登記依法進(jìn)行形式審查，即審查其形式要件是否成立，并無義務(wù)對實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查。核對檔案后可以證明，吳志琰等人在產(chǎn)權(quán)辦簽名與在建行《貸款抵押合同》簽名是一致的。針對本案來看，原告陳述是朱國明準(zhǔn)備去貸款，以原告的名義貸款，原告應(yīng)當(dāng)是知道的。第三人建行也是跟吳志琰本人聯(lián)系的。原告將自己的房產(chǎn)證交給別人在建行貸款，委托他人貸款，且提供了自己的真實(shí)信息，因此，貸款合同是有效的。

3、根據(jù)建設(shè)部與中國人民銀行2000年5月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》(以下簡稱《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》)的規(guī)定，被告應(yīng)審查的內(nèi)容包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場、抵押物是否已經(jīng)設(shè)定過抵押、房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)渭芭c產(chǎn)籍記載的一致性等內(nèi)容。被告己經(jīng)盡到應(yīng)有審查義務(wù)，辦理的他項(xiàng)權(quán)登記也已經(jīng)盡到了審查的義務(wù)，內(nèi)容和程序合法。

4、原告認(rèn)為他人偽造其相關(guān)證件貸款事實(shí)并無事實(shí)依據(jù)。房產(chǎn)證是由第三人在我方抵押的，如果本案存在詐騙或者其他犯罪行為，那么房產(chǎn)證也應(yīng)當(dāng)退

還給第三人。所以原告要求退還房產(chǎn)證沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

5、如果本案存在詐騙行為，那么也應(yīng)當(dāng)由法院中止審理，待犯罪事實(shí)查清后，繼續(xù)審理。

第三人建行西陵支行述稱：原告的訴訟請求不成立，請依法駁回訴訟請求。

1、原告與我行簽訂了真實(shí)的貸款合同，我行按照合同的約定發(fā)放了貸款。

2、貸款時，原告提供了自己的真實(shí)信息，如本人及家人身份證、房屋照片等。

3、原告提交的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證均是真實(shí)的，所以我們可以完全相信是原告本人進(jìn)行的貸款。

【審判】

宜昌市夷陵區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是被告夷陵區(qū)房管局審查登記他項(xiàng)權(quán)的程序是否存在瑕疵及本案是否應(yīng)中止審理。本案中，被告對第三人建行西陵支行提供的房屋權(quán)屬證明和貸款合同材料進(jìn)行了形式審查后，頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，履行了應(yīng)盡的職責(zé)。但是，第三人在申請登記時提供的房屋所有權(quán)人即原告吳志琰夫妻的結(jié)婚證系偽造，不屬有效證件。被告盡管無法辯別他人冒用吳志琰名義提交的房屋抵押登記材料的真?zhèn)?，被告沒有過失，但其頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證的具體行政行為違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條、第十三條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十九條的規(guī)定。雖然最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《<行訴法>若干問題解釋》)第五十一條第(六)項(xiàng)規(guī)定，“案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的 ”，應(yīng)“中止訴訟”，但是本案已經(jīng)查清結(jié)婚證系偽造的基本事實(shí)，至于本案是否存在詐騙的犯罪事實(shí)及貸款抵押合同是否有效，不是本案審理的范圍，因此，本案的審判并不須以相關(guān)民事、刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，即不需中止審理。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第(二)項(xiàng)第1目，參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條、第十三條、第二十五條第(一)款和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十九條之規(guī)定，判決：

一、撤銷夷陵

區(qū)房管局于2007年2月12日作出的夷陵區(qū)房小溪塔他字第 46437號房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記。

二、限夷陵區(qū)房管局在判決生效后三十日內(nèi)將宜昌縣房權(quán)證小溪塔字第00001276號房產(chǎn)證退還給吳志琰。

一審宣判后，夷陵區(qū)房管局不服一審判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。

宜昌市中級人民法院經(jīng)審查所認(rèn)定的事實(shí)與原審法院一致。

宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定，本案上訴人具有作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記的法定職權(quán)。在受理當(dāng)事人的登記申請后，上訴人進(jìn)行了權(quán)屬審核，從而核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證，符合《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條的規(guī)定，該行政程序合法。針對本案各方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)，本院分別評析如下：

一、夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記是否應(yīng)當(dāng)被撤銷?《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定：“房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請”，第十三條規(guī)定：“權(quán)利人(申請人)申請登記時，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件”，第十九條規(guī)定：“申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件”。上訴人在作出房屋抵 押他項(xiàng)權(quán)登記前，先接受了“吳志琰”和第三人的共同申請，并審查了“吳志琰”和第三人的有效證件、被上訴會的房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)的合同等材料，繼而作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記的被訴具體行政行為，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。但是，被上訴人對房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記提起行政訴訟后，經(jīng)審查，在上訴人處留存的被上訴人的結(jié)婚證屬于偽造，簽名屬于假冒，被上訴人夫妻二人并未與第三人簽訂抵押擔(dān)保借款合同，也未到上訴人處申請辦理房屋抵押登記，對此事實(shí)，第三人即不能否認(rèn)，因此，可以認(rèn)定，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記是基于他人假冒被上訴人的名義與第三人簽訂抵押擔(dān)保借款合同、提供偽造的被上訴人的結(jié)婚證并向上訴人申請辦理

房屋抵押登記。在此情況下，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記就侵犯了被上訴人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。至于上訴人留存的被上訴人身份證(復(fù)印件)因身份證的更換導(dǎo)致不能與被上訴人原身份證進(jìn)行比對，不影響上述他人假冒被上訴人事實(shí)的成立;辦理他項(xiàng)權(quán)登記時，他人向上訴人提供材料所顯示的抵押人身份信息與被上訴人的身份信息基本一致，只是他人進(jìn)行詐騙的一種手段，既不能證明被上訴人簽訂借款合同和申請辦理抵押登記，也不足以證明被上訴人參與了該詐騙行為。

二、夷陵區(qū)房權(quán)證小溪塔字第00001276 號房產(chǎn)證是否應(yīng)當(dāng)退還給被上訴人?在夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋他項(xiàng)權(quán)證登記被撤銷的情況下，夷陵區(qū)房權(quán)證小溪塔字第00001276號房產(chǎn)證上就未設(shè)定抵押權(quán)，那么上訴人留存的該房產(chǎn)證就應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人，該房產(chǎn)證的權(quán)利人是被上訴人，因此原審判決上訴人將房產(chǎn)證退還給被上訴人并無不當(dāng)。

三、原審法院審判程序是否合法，即本案是否遺漏當(dāng)事人，并應(yīng)當(dāng)中止審理。本案房產(chǎn)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載的權(quán)利人、抵押人均系被上訴人一人，雖然被上訴人之妻朱國貞為共有人，但是被上訴人以自己一人名義提起訴訟未侵犯其妻朱國貞的合法權(quán)益，而且對此朱國貞也予以認(rèn)可。因此上訴人認(rèn)為原審法院遺漏當(dāng)事人的主張不能成立。上訴人認(rèn)為被上訴人有詐騙行為，但是其未提交充分證據(jù)證明其主張。上訴人留存的被上訴人的結(jié)婚證屬于偽造，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記侵犯了被上訴人的合法權(quán)益，在這些事實(shí)已經(jīng)審查清楚的情況下，本案的審判不需要以其他民事、刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，上訴人認(rèn)為本案應(yīng)當(dāng)中止審理的理由不能予以支持。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》相關(guān)規(guī)定，被告負(fù)有房屋權(quán)屬登記、頒發(fā)房屋所有權(quán)證以及對本轄區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記的法定職責(zé)。本案當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)主要有以下二點(diǎn)：一是本案上訴人夷陵區(qū)房管審查登記的程序是否存在瑕疵，即被告對原告和第三人提交的他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查?二是本案是否應(yīng)中止審理，待查明事實(shí)后再恢復(fù)審理?，F(xiàn)分別評述如下：

一、關(guān)于本案被告對原告和第三人提交的他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查問題。

在房屋登記行政確認(rèn)行政案件中，關(guān)于房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為合法性審查標(biāo)準(zhǔn)問題，理論界、司法界認(rèn)識各異，做法不一。歸納起來主要有三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)主張對頒證行為進(jìn)行形式審查;第二種觀點(diǎn)主張進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查;第三種觀點(diǎn)主張全面審查。所謂形式審查就是僅限于登記頒證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實(shí)質(zhì)性審查，除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效作全面的審查。所謂全面審查就是按照法律、法規(guī)對各類房產(chǎn)登記行為審查的法律要件的規(guī)定按登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍作全面審查。即要審查關(guān)于設(shè)立、變更、廢止房產(chǎn)物權(quán)所必須具備的相關(guān)材料，其中最重要的就是相關(guān)當(dāng)事人對該房產(chǎn)權(quán)利變更的合意;同時還要審查作出權(quán)利處分的人是否是有權(quán)處分的權(quán)利人。全面審查、形式審查、實(shí)質(zhì)審查三者的分歧在于對登記頒證行為司法審查程度的把握上。形式審查僅局限于對申請人提供的相關(guān)材料的審查，顯得過于狹窄，不符合法律規(guī)定的權(quán)屬審核要求，權(quán)屬審核除審核房產(chǎn)來源、權(quán)屬證件等相關(guān)證明文件外，還應(yīng)當(dāng)審查申請人是否是有權(quán)處分房產(chǎn)的權(quán)利人以及申請人與相對人的合意。實(shí)質(zhì)審查顯然超出了法律規(guī)定的登記頒證機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，也不符合行政法原理。登記頒證行為屬于行政確認(rèn)行為，沒有自由裁量余地，僅僅是一種權(quán)利推定，對當(dāng)事人并不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)。申

請人與相對人關(guān)于房屋權(quán)屬變更的合意是登記頒證的基礎(chǔ)，而房產(chǎn)登記頒證機(jī)關(guān)并不擁有對當(dāng)事人間的合意是否有效的審查判斷權(quán)，也無權(quán)改變當(dāng)事人自愿建立的民事法律關(guān)系，否則有悖當(dāng)事人意思自治的合同原則。登記頒證機(jī)關(guān)的審查只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。因此，司法審查一般情況下應(yīng)與此對應(yīng)不能超出登記頒證機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，去審查具體登記頒證行為。原一審認(rèn)為，在被告辦理他項(xiàng)權(quán)證登記時，全面審查標(biāo)準(zhǔn)說比較符合實(shí)際。本案引起爭議的主要原因是行政機(jī)關(guān)在辦理房屋抵押登記過程中應(yīng)當(dāng)履行的權(quán)屬審核職責(zé)是否全面。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定“房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：(一)受理登記申請;(二)權(quán)屬審核;(三)公告;(四)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。本條第(三)項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的登記?！北景钢斜桓鎸Φ谌颂峁┑馁J款合同等權(quán)屬證明材料進(jìn)行了形式性審查后，頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，履行了被告應(yīng)盡的職責(zé)。因從《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》的規(guī)定來看，對登記頒證機(jī)關(guān)登記頒證時對申請行為是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查還是形式性審查，并未作出具體明確區(qū)分，而只是規(guī)定了辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證時要審核的內(nèi)容和具體要求及程序。因此若一味去爭辯是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，就不能求得該案的合理解決。而人民法院在對房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證行為進(jìn)行司法審查時，一般而言，不能超出法律就房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證規(guī)定的審核內(nèi)容和要求的范圍，即只須審查登記頒證機(jī)關(guān)在登記頒證時，是否是依照法律規(guī)定的房屋抵押他項(xiàng)頒證應(yīng)具備的事實(shí)要件和要求及程序進(jìn)行審核。如房產(chǎn)權(quán)屬是否清楚，相關(guān)權(quán)屬證明文件是否齊全，貸款人是否是房產(chǎn)權(quán)利人，抵押登記雙方合意是否自愿等。很明顯，本案中，被告是依照法律規(guī)定的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記頒證具體內(nèi)容和要求進(jìn)行的審核，也就是說，被告對他人冒用原告名義進(jìn)行的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記材料(假結(jié)婚證等)的真?zhèn)螣o法辯別，這種頒證行為非被告過失所致，而是他人非法行為所致。

二、關(guān)于本案是否應(yīng)中止審理的問題。

本案在審理中，既然發(fā)現(xiàn)原告吳志琰所留在被告處的結(jié)婚證系假證，結(jié)婚證上的照片并不是原告和朱國貞夫妻兩人，由于存在他人冒用原告名義進(jìn)行詐騙貸款的嫌疑，本院已向被告和第三人進(jìn)行了釋明，被告和第三人應(yīng)向所在地公安機(jī)關(guān)報(bào)案偵查。但對于本案是否應(yīng)中止審理的問題，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十一條第(六)項(xiàng)“案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，應(yīng)中止訴訟”的規(guī)定，本案的審判并不須以相關(guān)刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，同時，本案中，作為人民法院來說，主要是審查行政機(jī)關(guān)即被告的頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證登記的行政行為是否合法為要件，因此，第三人和被告要求本案中止審理，待事實(shí)查清后，再恢復(fù)審理的理由不成立，應(yīng)不予支持。

綜上，我國城市房地產(chǎn)抵押登記法律制度，是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維持房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。被告作為履行房地產(chǎn)抵押登記的職能機(jī)關(guān)，遵行《房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，依照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》的規(guī)定，對由當(dāng)事人提供的登記材料進(jìn)行“形式性審查”的作法并未違反現(xiàn)行法律法規(guī)，可以被認(rèn)可，被告審查登記的程序不存在過錯。這是因?yàn)?，為了能夠及時應(yīng)對各種復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，被告在作出他項(xiàng)權(quán)抵押登記具體行政行為的時候更注重的是效率，所以高效、便民是行政程序的宗旨。在此原則下，行政機(jī)關(guān)依據(jù)第三人提供的權(quán)屬證明進(jìn)行形式性審查是正確的，并不違反現(xiàn)行法律法規(guī)，法院予以認(rèn)可。但是在本案中，被告以“形式性審查”為由對其房屋他項(xiàng)權(quán)抵押登記行為進(jìn)行抗辯理由并不能成立。因這種抗辯理由混淆了行政程序和行政訴訟程序的本質(zhì)。同時，在行政訴訟過程中，人民法院對行政機(jī)關(guān)的行政行為，進(jìn)行的是司法審查，應(yīng)遵循以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，而這種司法審查，應(yīng)當(dāng)對行政機(jī)關(guān)的行政行為，進(jìn)行全面的合法性的審查。本案在庭審過程中，已經(jīng)查明申請抵押登記的第

三人提供的登記材料不真實(shí)，被告房管局雖然履行了“形式性審查”職責(zé)，但對其“應(yīng)當(dāng)維持其他項(xiàng)權(quán)證登記”的抗辯，與客觀事實(shí)和法律規(guī)定不符，原一審法院不予采信和支持是正確的。

第二篇：房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為的合法性司法審查評判標(biāo)

房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為的合法性司法審查評判標(biāo)

【案情】

原告:吳志琰

被告: 夷陵區(qū)房管局

第三人:建行西陵支行

宜昌市夷陵區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：2007 年2月，根據(jù)原告吳志淡的房屋所有權(quán)證（宜昌縣房權(quán)證小溪塔字第00001276號）、吳志攻與朱國貞夫妻的身份證（顯示為原宜昌縣公安局分別于1993年和2002年簽發(fā)）和結(jié)婚證、吳志玻與第三人建行西陵支行的《個人住房最高額抵押貸款合同》（合同編42298390 0-122-2007000167）等相關(guān)材料，第三人建行西陵支行到夷陵區(qū)房管局申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)登記。夷陵區(qū)房管局通過審查，認(rèn)為符合相關(guān)法律規(guī)定，決定準(zhǔn)予辦理房屋抵押登記，于2007年2月12日頒發(fā)夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋他項(xiàng)權(quán)證，第三人建行西陵支行為此向開戶在該行、戶名為吳志琰的銀行帳戶***7***內(nèi)轉(zhuǎn)存貸款90000元。2007年9月，第三人建行西陵支行通知吳志琰，告知其位于小溪塔東湖路的房屋因其貸款己在夷陵區(qū)房管局辦理了抵押他項(xiàng)權(quán)登記，要求其償還借款90000元及利息，否則將房屋予以變賣。吳志琰以自己沒有在建行貸款，也沒有授權(quán)任何人到夷陵區(qū)房管局辦理有關(guān)貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)等為由，拒絕償還貸款，并委托律師發(fā)函夷陵區(qū)房管局，要求撤銷房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記，返還房產(chǎn)證。夷陵區(qū)房管局答復(fù)稱：“在辦理房屋貸款他項(xiàng)權(quán)登記時，所審核材料由第三人進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查后提供，其真實(shí)性由貸款銀行負(fù)責(zé)。”“不存在辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記時審查不嚴(yán)，程序和實(shí)體均嚴(yán)重違法”的問題，從而不予撤銷辦理的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記。吳志琰遂于2007年11月20日提起行政訴訟。審理中，吳志琰提交了身份證和經(jīng)宜昌市夷陵區(qū)小溪塔街道辦事處社會事務(wù)辦公室確認(rèn)的結(jié)婚證復(fù)印件，經(jīng)比對，留存在夷陵區(qū)房管局的吳志琰夫妻的結(jié)婚證系假證，所貼照片并不是吳志琰與朱國貞；吳志琰于2008年1月8日提出筆跡鑒定申請，同年4月20日以無力預(yù)交鑒定費(fèi)為由撤回該申請。

原告吳志琰訴稱：2007年2月，朱國明準(zhǔn)備到建行西陵支行貸款，朱要求原告用原告的房產(chǎn)證以原告的名義為其貸款，原告同意朱拿著原告的房產(chǎn)證到銀行去咨詢，朱通過咨詢，貸款需要辦理抵押手續(xù)，原告表示抵押手續(xù)必須自己和妻子親自辦理。因原告和妻子外出在云南，不能辦理抵押簽名，朱貸款未果。同年9月，建行西陵支行通知原告，告知其位于小溪塔東湖路的房屋因其貸款己在被告處辦理了貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證登記，要求原告償還借款90000元及利息，否則將原告的房屋予以變賣。原告認(rèn)為，原告沒有在建行貸款，也沒有自己或者授權(quán)任何人到被告處辦理有關(guān)貸款抵押他項(xiàng)權(quán)證手續(xù)，原告將房產(chǎn)證給朱，其目的只是建議朱去銀行咨詢貸款的可能性和貸款程序，而辦理房屋抵押手續(xù)必須是產(chǎn)權(quán)人本人及共有人共同到貴局辦理，另房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，原告的妻子也不知情。

因此，被告在辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記時審查不嚴(yán)，程序和實(shí)體均嚴(yán)重違法，其辦理他項(xiàng)權(quán)證登記的行為存在瑕疵，理應(yīng)依法撤銷。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告特依法訴請法院撤銷被告辦理的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記，將房產(chǎn)證退還給原告。

被告房管局辯稱：被告已盡到應(yīng)盡的審查義務(wù)，辦理程序符合法律規(guī)定，請求法院依法維持被告的他項(xiàng)權(quán)登記，駁回原告的訴訟請求。

1、根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）和宜昌市夷陵區(qū)編制委員會關(guān)于被告的職責(zé)劃分，被告依法有權(quán)對本轄區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記。

2、被告對他項(xiàng)權(quán)登記依法進(jìn)行形式審查，即審查其形式要件是否成立，并無義務(wù)對實(shí)質(zhì)要件進(jìn)行審查。核對檔案后可以證明，吳志琰等人在產(chǎn)權(quán)辦簽名與在建行《貸款抵押合同》簽名是一致的。針對本案來看，原告陳述是朱國明準(zhǔn)備去貸款，以原告的名義貸款，原告應(yīng)當(dāng)是知道的。第三人建行也是跟吳志琰本人聯(lián)系的。原告將自己的房產(chǎn)證交給別人在建行貸款，委托他人貸款，且提供了自己的真實(shí)信息，因此，貸款合同是有效的。

3、根據(jù)建設(shè)部與中國人民銀行2000年5月發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（以下簡稱《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》）的規(guī)定，被告應(yīng)審查的內(nèi)容包括抵押物是否符合準(zhǔn)許進(jìn)入抵押交易市場、抵押物是否已經(jīng)設(shè)定過抵押、房地產(chǎn)權(quán)屬證書的真?zhèn)渭芭c產(chǎn)籍記載的一致性等內(nèi)容。被告己經(jīng)盡到應(yīng)有審查義務(wù)，辦理的他項(xiàng)權(quán)登記也已經(jīng)盡到了審查的義務(wù)，內(nèi)容和程序合法。

4、原告認(rèn)為他人偽造其相關(guān)證件貸款事實(shí)并無事實(shí)依據(jù)。房產(chǎn)證是由第三人在我方抵押的，如果本案存在詐騙或者其他犯罪行為，那么房產(chǎn)證也應(yīng)當(dāng)退還給第三人。所以原告要求退還房產(chǎn)證沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

5、如果本案存在詐騙行為，那么也應(yīng)當(dāng)由法院中止審理，待犯罪事實(shí)查清后，繼續(xù)審理。

第三人建行西陵支行述稱：原告的訴訟請求不成立，請依法駁回訴訟請求。

1、原告與我行簽訂了真實(shí)的貸款合同，我行按照合同的約定發(fā)放了貸款。

2、貸款時，原告提供了自己的真實(shí)信息，如本人及家人身份證、房屋照片等。

3、原告提交的房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證均是真實(shí)的，所以我們可以完全相信是原告本人進(jìn)行的貸款。

【審判】

宜昌市夷陵區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是被告夷陵區(qū)房管局審查登記他項(xiàng)權(quán)的程序是否存在瑕疵及本案是否應(yīng)中止審理。本案中，被告對第三人建行西陵支行提供的房屋權(quán)屬證明和貸款合同材料進(jìn)行了形式審查后，頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，履行了應(yīng)盡的職責(zé)。但是，第三人在申請登記時提供的房屋所有權(quán)人即原告吳志琰夫妻的結(jié)婚證系偽造，不屬有效證件。被告盡管無法辯別他人冒用吳志琰名義提交的房屋抵押登記材料的真?zhèn)危桓鏇]有過失，但其頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證的具體行政行為違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條、第十三條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十九條的規(guī)定。雖然最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行

〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（以下簡稱《<行訴法>若干問題解釋》）第五十一條第（六）項(xiàng)規(guī)定，“案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的 ”，應(yīng)“中止訴訟”，但是本案已經(jīng)查清結(jié)婚證系偽造的基本事實(shí)，至于本案是否存在詐騙的犯罪事實(shí)及貸款抵押合同是否有效，不是本案審理的范圍，因此，本案的審判并不須以相關(guān)民事、刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，即不需中止審理。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第1目，參照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條、第十三條、第二十五條第

（一）款和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第十九條之規(guī)定，判決：

一、撤銷夷陵區(qū)房管局于2007年2月12日作出的夷陵區(qū)房小溪塔他字第 46437號房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記。

二、限夷陵區(qū)房管局在判決生效后三十日內(nèi)將宜昌縣房權(quán)證小溪塔字第00001276號房產(chǎn)證退還給吳志琰。

一審宣判后，夷陵區(qū)房管局不服一審判決，向宜昌市中級人民法院提起上訴。宜昌市中級人民法院經(jīng)審查所認(rèn)定的事實(shí)與原審法院一致。

宜昌市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條之規(guī)定，本案上訴人具有作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記的法定職權(quán)。在受理當(dāng)事人的登記申請后，上訴人進(jìn)行了權(quán)屬審核，從而核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證，符合《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條的規(guī)定，該行政程序合法。針對本案各方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)，本院分別評析如下：

一、夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記是否應(yīng)當(dāng)被撤銷？《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條規(guī)定：“房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請”，第十三條規(guī)定：“權(quán)利人（申請人）申請登記時，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)單位或者相關(guān)人的有效證件”，第十九條規(guī)定：“申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的合同書以及相關(guān)的證明文件”。上訴人在作出房屋抵 押他項(xiàng)權(quán)登記前，先接受了“吳志琰”和第三人的共同申請，并審查了“吳志琰”和第三人的有效證件、被上訴會的房屋權(quán)屬證書、設(shè)定房屋抵押權(quán)的合同等材料，繼而作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記的被訴具體行政行為，認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法。但是，被上訴人對房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記提起行政訴訟后，經(jīng)審查，在上訴人處留存的被上訴人的結(jié)婚證屬于偽造，簽名屬于假冒，被上訴人夫妻二人并未與第三人簽訂抵押擔(dān)保借款合同，也未到上訴人處申請辦理房屋抵押登記，對此事實(shí)，第三人即不能否認(rèn)，因此，可以認(rèn)定，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記是基于他人假冒被上訴人的名義與第三人簽訂抵押擔(dān)保借款合同、提供偽造的被上訴人的結(jié)婚證并向上訴人申請辦理房屋抵押登記。在此情況下，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記就侵犯了被上訴人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。至于上訴人留存的被上訴人身份證（復(fù)印件）因身份證的更換導(dǎo)致不能與被上訴人原身份證進(jìn)行比對，不影響上述他人假冒被上訴人事實(shí)的成立；辦理他項(xiàng)權(quán)登記時，他人向上訴人提供材料所顯示的抵押人身份信息與被上訴人的身份信息基本一致，只是他人進(jìn)行詐騙的一種手段，既不能證明被上訴人簽訂借款合同和申請辦理抵押登記，也不足以證明被上訴人參與了該詐騙行為。

二、夷陵區(qū)房權(quán)證小溪塔字第00001276 號房產(chǎn)證是否應(yīng)當(dāng)退還給被上訴人？在夷陵區(qū)房小溪塔他字第46437號房屋他項(xiàng)權(quán)證登記被撤銷的情況下，夷陵區(qū)房權(quán)證小溪塔字第00001276號房產(chǎn)證上就未設(shè)定抵押權(quán)，那么上訴人留存的該房產(chǎn)證就應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人，該房產(chǎn)證的權(quán)利人是被上訴人，因此原審判決上訴人將房產(chǎn)證退還給被上訴人并無不當(dāng)。

三、原審法院審判程序是否合法，即本案是否遺漏當(dāng)事人，并應(yīng)當(dāng)中止審理。本案房產(chǎn)證、房屋他項(xiàng)權(quán)證上記載的權(quán)利人、抵押 人均系被上訴人一人，雖然被上訴人之妻朱國貞為共有人，但是被上訴人以自己一人名義提起訴訟未侵犯其妻朱國貞的合法權(quán)益，而且對此朱國貞也予以認(rèn)可。因此上訴人認(rèn)為原審法院遺漏當(dāng)事人的主張不能成立。上訴人認(rèn)為被上訴人有詐騙行為，但是其未提交充分證據(jù)證明其主張。上訴人留存的被上訴人的結(jié)婚證屬于偽造，上訴人作出房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記侵犯了被上訴人的合法權(quán)益，在這些事實(shí)已經(jīng)審查清楚的情況下，本案的審判不需要以其他民事、刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，上訴人認(rèn)為本案應(yīng)當(dāng)中止審理的理由不能予以支持。

綜上，上訴人的上訴理由不能成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律法規(guī)正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第

（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》相關(guān)規(guī)定，被告負(fù)有房屋權(quán)屬登記、頒發(fā)房屋所有權(quán)證以及對本轄區(qū)范圍內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)登記的法定職責(zé)。本案當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)主要有以下二點(diǎn)：一是本案上訴人夷陵區(qū)房管審查登記的程序是否存在瑕疵，即被告對原告和第三人提交的他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查？二是本案是否應(yīng)中止審理，待查明事實(shí)后再恢復(fù)審理。現(xiàn)分別評述如下：

一、關(guān)于本案被告對原告和第三人提交的他項(xiàng)權(quán)登記手續(xù)材料是進(jìn)行形式審查還是實(shí)質(zhì)審查問題。

在房屋登記行政確認(rèn)行政案件中，關(guān)于房屋他項(xiàng)權(quán)登記行為合法性審查標(biāo)準(zhǔn)問題，理論界、司法界認(rèn)識各異，做法不一。歸納起來主要有三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)主張對頒證行為進(jìn)行形式審查；第二種觀點(diǎn)主張進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；第三種觀點(diǎn)主張全面審查。所謂形式審查就是僅限于登記頒證行為作出時，申請人提供的材料是否滿足法律規(guī)范設(shè)定的事實(shí)要件，即提供的登記材料是否具備、齊全。所謂實(shí)質(zhì)性審查，除了形式審查外，還要對申請人提供的登記材料的真實(shí)、合法、有效作全面的審查。所謂全面審查就是按照法律、法規(guī)對各類房產(chǎn)登記行為審查的法律要件的規(guī)定按登記機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍作全面審查。即要審查關(guān)于設(shè)立、變更、廢止房產(chǎn)物權(quán)所必須具備的相關(guān)材料，其中最重要的就是相關(guān)當(dāng)事人對該房產(chǎn)權(quán)

利變更的合意；同時還要審查作出權(quán)利處分的人是否是有權(quán)處分的權(quán)利人。全面審查、形式審查、實(shí)質(zhì)審查三者的分歧在于對登記頒證行為司法審查程度的把握上。形式審查僅局限于對申請人提供的相關(guān)材料的審查，顯得過于狹窄，不符合法律規(guī)定的權(quán)屬審核要求，權(quán)屬審核除審核房產(chǎn)來源、權(quán)屬證件等相關(guān)證明文件外，還應(yīng)當(dāng)審查申請人是否是有權(quán)處分房產(chǎn)的權(quán)利人以及申請人與相對人的合意。實(shí)質(zhì)審查顯然超出了法律規(guī)定的登記頒證機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，也不合行政法原理。登記頒證行為屬于行政確認(rèn)行為，沒有自由裁量余地，僅僅是一種權(quán)利推定，對當(dāng)事人并不創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利義務(wù)。申請人與相對人關(guān)于房屋權(quán)屬變更的合意是登記頒證的基礎(chǔ)，而房產(chǎn)登記頒證機(jī)關(guān)并不擁有對當(dāng)事人間的合意是否有效的審查判斷權(quán)，也無權(quán)改變當(dāng)事人自愿建立的民事法律關(guān)系，否則有悖當(dāng)事人意思自治的合同原則。登記頒證機(jī)關(guān)的審查只能是在其職權(quán)范圍內(nèi)的有限審查。因此，司法審查一般情況下應(yīng)與此對應(yīng)不能超出登記頒證機(jī)關(guān)的職權(quán)范圍，去審查具體登記頒證行為。原一審認(rèn)為，在被告辦理他項(xiàng)權(quán)證登記時，全面審查標(biāo)準(zhǔn)說比較符合實(shí)際。本案引起爭議的主要原因是行政機(jī)關(guān)在辦理房屋抵押登記過程中應(yīng)當(dāng)履行的權(quán)屬審核職責(zé)是否全面。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十條規(guī)定“房屋權(quán)屬登記依據(jù)以下程序進(jìn)行：

（一）受理登記申請；

（二）權(quán)屬審核；

（三）公告；

（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。本條第（三）項(xiàng)適用于登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要公告的登記?！北景钢斜桓鎸Φ谌颂峁┑馁J款合同等權(quán)屬證明材料進(jìn)行了形式性審查后，頒發(fā)了房屋他項(xiàng)權(quán)證，履行了被告應(yīng)盡的職責(zé)。因從《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》的規(guī)定來看，對登記頒證機(jī)關(guān)登記頒證時對申請行為是進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查還是形式性審查，并未作出具體明確區(qū)分，而只是規(guī)定了辦理房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證時要審核的內(nèi)容和具體要求及程序。因此若一味去爭辯是實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，就不能求得該案的合理解決。而人民法院在對房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證行為進(jìn)行司法審查時，一般而言，不能超出法律就房屋抵押他項(xiàng)權(quán)證登記頒證規(guī)定的審核內(nèi)容和要求的范圍，即只須審查登記頒證機(jī)關(guān)在登記頒證時，是否是依照法律規(guī)定的房屋抵押他項(xiàng)頒證應(yīng)具備的事實(shí)要件和要求及程序進(jìn)行審核。如房產(chǎn)權(quán)屬是否清楚，相關(guān)權(quán)屬證明文件是否齊全，貸款人是否是房產(chǎn)權(quán)利人，抵押登記雙方合意是否自愿等。很明顯，本案中，被告是依照法律規(guī)定的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記頒證具體內(nèi)容和要求進(jìn)行的審核，也就是說，被告對他人冒用原告名義進(jìn)行的房屋抵押他項(xiàng)權(quán)登記材料（假結(jié)婚證等）的真?zhèn)螣o法辯別，這種頒證行為非被告過失所致，而是他人非法行為所致。

二、關(guān)于本案是否應(yīng)中止審理的問題。

本案在審理中，既然發(fā)現(xiàn)原告吳志琰所留在被告處的結(jié)婚證系假證，結(jié)婚證上的照片并不是原告和朱國貞夫妻兩人，由于存在他人冒用原告名義進(jìn)行詐騙貸款的嫌疑，本院已向被告和第三人進(jìn)行了釋明，被告和第三人應(yīng)向所在地公安機(jī)關(guān)報(bào)案偵查。但對于本案是否應(yīng)中止審理的問題，依照《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行

〈行政訴訟法〉若干問題的解釋》第五十一條第（六）項(xiàng)“案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，應(yīng)中止訴訟”的規(guī)定，本案的審判并不須以相關(guān)刑事案件的審理結(jié)果為依據(jù)，同時，本案中，作為人民法院來說，主要是審查行政機(jī)關(guān)即被告的頒發(fā)他項(xiàng)權(quán)證登記的 行政行為是否合法為要件，因此，第三人和被告要求本案中止審理，待事實(shí)查清后，再恢復(fù)審理的理由不成立，應(yīng)不予支持。

綜上，我國城市房地產(chǎn)抵押登記法律制度，是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押管理，維持房地產(chǎn)市場秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。被告作為履行房地產(chǎn)抵押登記的職能機(jī)關(guān)，遵行《房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》，依照建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《房地產(chǎn)抵押和評估管理通知》的規(guī)定，對由當(dāng)事人提供的登記材料進(jìn)行“形式性審查”的作法并未違反現(xiàn)行法律法規(guī)，可以被認(rèn)可，被告審查登記的程序不存在過錯。這是因?yàn)椋瑸榱四軌蚣皶r應(yīng)對各種復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)情況，被告在作出他項(xiàng)權(quán)抵押登記具體行政行為的時候更注重的是效率，所以高效、便民是行政程序的宗旨。在此原則下，行政機(jī)關(guān)依據(jù)第三人提供的權(quán)屬證明進(jìn)行形式性審查是正確的，并不違反現(xiàn)行法律法規(guī)，法院予以認(rèn)可。但是在本案中，被告以“形式性審查”為由對其房屋他項(xiàng)權(quán)抵押登記行為進(jìn)行抗辯理由并不能成立。因這種抗辯理由混淆了行政程序和行政訴訟程序的本質(zhì)。同時，在行政訴訟過程中，人民法院對行政機(jī)關(guān)的行政行為，進(jìn)行的是司法審查，應(yīng)遵循以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩的原則，而這種司法審查，應(yīng)當(dāng)對行政機(jī)關(guān)的行政行為，進(jìn)行全面的合法性的審查。本案在庭審過程中，已經(jīng)查明申請抵押登記的第三人提供的登記材料不真實(shí)，被告房管局雖然履行了“形式性審查”職責(zé)，但對其“應(yīng)當(dāng)維持其他項(xiàng)權(quán)證登記”的抗辯，與客觀事實(shí)和法律規(guī)定不符，原一審法院不予采信和支持是正確的。

第三篇：房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)(抵押)登記程序

房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)（抵押）登記程序

申辦窗口：

抵押當(dāng)事人應(yīng)自抵押合同簽訂之日起30日（抵押合同發(fā)生變更之日起15日）內(nèi)向發(fā)證中心窗口申辦抵押（變更）登記。

辦事時限：7個工作日

注：法律法規(guī)另有規(guī)定或?qū)偬厥馇闆r，確需另補(bǔ)交有關(guān)資料圖件等的，經(jīng)受理單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，由發(fā)證中心將理由告知申請人，辦理時限順延。

應(yīng)提交資料：

1、《汕頭市區(qū)房地產(chǎn)抵押登記申請表》；

2、《房地產(chǎn)權(quán)證》或《國有土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》，共有的房地產(chǎn)還必須提交《房地產(chǎn)共有權(quán)證》或《房屋共有權(quán)證》；

3、抵押當(dāng)事人及相關(guān)人的身份證明；屬自然人的提交身份證復(fù)印件，屬法人的提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；

4、抵押人為合資企業(yè)、有限責(zé)任公司、股份公司的，須提交董事會或股東大會同意抵押的證明；抵押人為國有或國有控股企業(yè)的須提交上級主管部門或同級國有資產(chǎn)管理部門同意抵押的證明；抵押人為集體企業(yè)的須提交職工（代表）大會同意抵押及上級主管部門備案證明；

5、以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)征得其他共有人的書面同意；以出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，并提交租賃合同復(fù)印件；

6、抵押房地產(chǎn)估值的資料；

7、經(jīng)公證的抵押合同，有主合同的，同時提交主合同；

8、抵押當(dāng)事人委托辦理的，應(yīng)提交經(jīng)公證或認(rèn)證的授權(quán)委托書；

9、市場科審查意見。屬劃撥用地或優(yōu)惠地價出讓的房地產(chǎn)由市場科（并由市場科會知國土局用地科）出具意見，屬整宗用地或一地多房的，提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、《國有土地使用權(quán)出讓合同》及繳款憑證（復(fù)印件）。注：

1、企業(yè)必須有效的營業(yè)執(zhí)照。

2、提交復(fù)印件的同時需將原件送交校驗(yàn)。

第四篇：房屋他項(xiàng)權(quán)利登記流程及須知

房屋他項(xiàng)權(quán)利登記流程及須知

設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)利登記。

一、登記流程圖：

受理→審核→收費(fèi)→審批→發(fā)證→歸檔

二、現(xiàn)房抵押登記需申報(bào)的材料：

1.房屋所有權(quán)證；（原件、復(fù)印件）

2.申請人為個人的，提交有效的身份證明；為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證及法定代表人有效身份證明；（原件、復(fù)印件）

3.房屋共有權(quán)人身份證明；（身份證、結(jié)婚證、戶口本原件及復(fù)印件）；

4.國有土地使用權(quán)證；（原件、復(fù)印件）

5.房地產(chǎn)評估報(bào)告書；（原件）

6.抵押登記申請表。

三、預(yù)購商品房抵押登記需申報(bào)的材料：

1.開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照和法人身份證明；（原件、復(fù)印件）

2.經(jīng)辦人身份證明和授權(quán)委托書；（原件、復(fù)印件）

3.國有土地使用權(quán)證；（復(fù)印件）

4.商品房預(yù)售許可證；（復(fù)印件）

5.抵押登記申請表及抵押人身份證明；（原件、復(fù)印件）

6.經(jīng)備案的商品房預(yù)售合同；（原件）

7.房地產(chǎn)評估報(bào)告書；（原件）

8.抵押登記申請表；

四、在建工程抵押登記需申報(bào)的材料：

1.國有土地使用權(quán)證；（原件、復(fù)印件）

2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（原件、復(fù)印件）

3.施工許可證；（原件、復(fù)印件）

4.申請人為個人的，提交有效的身份證明；為單位的，提交營業(yè)執(zhí)照或法人登記證及法定代表人有效身份證明。（原件、復(fù)印件）

5.經(jīng)辦人身份證明和授權(quán)委托書；（原件、復(fù)印件）

6.房地產(chǎn)評估報(bào)告書；（原件）

7.抵押登記申請表；

五、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

1.抵押、典權(quán)登記費(fèi)：80元/宗（計(jì)價格[2002]172號）；

2.抵押手續(xù)費(fèi)：住宅：抵押值50萬元（含）以下的，150元/套（宗）；抵押值50萬元以上的，380元/套（宗）；

其他用途房屋：抵押值2000萬元（含）以下的，按抵押值的0.7‰收??；抵押值2000萬元-5000萬元（含）的部分，按抵押值的0.175‰收??； 抵押值5000萬元-10000萬元（含）的部分，按抵押值的0.105‰收取； 抵押值10000萬元以上的，按抵押值的0.035‰收?。?/p>

[(1993)魯價涉字第94號]；

3.房屋評估費(fèi)：按評估價值的6‰（100萬元以內(nèi)）、評估值2.5‰（100萬元-1000萬元）、評估值的0.8‰（1000萬元-5000萬元）、評估值的0.5‰（5000萬元-10000萬元）、評估值的0.1‰（1000萬元以上）采取差額定律分檔累進(jìn)計(jì)收[（1993）魯價涉字第94號]；

4.房屋他項(xiàng)權(quán)工本費(fèi)：10元/證。

六、承諾時間：12個工作日。

七、服務(wù)電話：（0543）33678593363332

八、監(jiān)督電話：（0543）3375305

第五篇：在建工程抵押他項(xiàng)權(quán)登記Word 文檔 (10)

在建工程抵押他項(xiàng)權(quán)登記

1、國有土地使用權(quán)證（核對原件，收復(fù)印件，銀行蓋章確認(rèn)）

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（銀行蓋章確認(rèn)）

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（銀行蓋章確認(rèn)）

4、施工許可證（銀行蓋章確認(rèn)）（銷售許可證）

5、立項(xiàng)批文

6、評估報(bào)告或價值確認(rèn)書

7、借款合同

8、房地產(chǎn)抵押合同

9、反擔(dān)保合同（擔(dān)保貸款）

10、房屋他項(xiàng)權(quán)登記申請書

11、抵押方機(jī)構(gòu)代碼證及企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

12、抵押方法人授權(quán)委托書

13、抵押方法定代表人及受托人身份證復(fù)印件

14、施工單位營業(yè)執(zhí)照及代碼證復(fù)印件

15、建筑工程承包合同

16、抵押人貸款資金繼續(xù)用于該工程建設(shè)的承諾

17、國有企事業(yè)單位需經(jīng)上級主管部門（縣處級及以上）同意；集體企業(yè)需經(jīng)職工大會或職代會通過，并經(jīng)上級主管部門（縣處級及以上）同意；有限責(zé)任公司、股份有限公司需董事會或股東大會通過，并提交經(jīng)工商局確認(rèn)的公司章程、董事會成員名單或股東名單

18、若企業(yè)的國有土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的，應(yīng)先由土地登記機(jī)關(guān)辦理土地抵押后，方可辦理房產(chǎn)抵押