第一篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質(zhì)

購房者與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價格等合同內(nèi)容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購書時知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認(rèn)為是購房者不履行購買義務(wù)，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價。即交付定金的一方得以喪失定金為代價而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權(quán)要求返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯時，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過錯導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時或者契約因付定金人的過失而撤銷時，受定金人有權(quán)保留定金。我國臺灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時，定金應(yīng)返還之。為了適應(yīng)各國及社會發(fā)展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購協(xié)議書中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過錯，故不應(yīng)適用定金罰則。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開發(fā)商的過錯。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時，開發(fā)商對此卻不予認(rèn)可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開發(fā)商不按照相應(yīng)的說明履行義務(wù)，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開發(fā)商的一些不誠信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，開發(fā)商的不誠信?，F(xiàn)在房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進(jìn)一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)。當(dāng)購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時，開發(fā)商會引用以規(guī)劃為準(zhǔn)作為借口，不會返還購房人定金。實(shí)際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在合同法第六條也規(guī)定了當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認(rèn)購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認(rèn)購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時，而沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關(guān)的購房知識。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識，認(rèn)為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)這樣的用語。在簽訂認(rèn)購合同或者預(yù)售合同時，對開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時，才意識到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當(dāng)今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)。開發(fā)商應(yīng)恪守誠實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立黑名單，使其信譽(yù)度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應(yīng)?？顚Ｓ?。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開發(fā)房屋。對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€市場參與主體創(chuàng)造一個平等、自愿、公平及誠實(shí)守信的市場環(huán)境。對不履行合約、不誠實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強(qiáng)。購房人在簽訂認(rèn)購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時也應(yīng)當(dāng)有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風(fēng)險的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進(jìn)開發(fā)商誠信制度的建立。s("

第二篇：關(guān)于商品房買賣合同中的定金與認(rèn)購書的問題

關(guān)于商品房買賣合同中的定金與認(rèn)購書的問題

隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，房地產(chǎn)合同糾紛大量出現(xiàn)，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

一、什么是定金？定金與訂金？

二、什么認(rèn)購書？認(rèn)購書的性質(zhì)？認(rèn)購書與合同的關(guān)系？

三、違反認(rèn)購書的處理？

四、購房者簽訂認(rèn)購書及交納定金時注意事項(xiàng)？

首先，一般在將購房者依據(jù)認(rèn)購書、意向書預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認(rèn)購書、意向書并沒有最終確定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，認(rèn)購書僅約定在何時何地商定正式合同，這種認(rèn)購時支付的定金應(yīng)認(rèn)定為簽約定金。在雙方有依約按時至簽約處協(xié)商簽定合同事宜的情況下，即可認(rèn)定沒有違約。而如果開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。在這里，不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)認(rèn)為作購房定金。如因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認(rèn)購書實(shí)質(zhì)上已是一個購房合同，而任何一方違約均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第三篇：商品房買賣合同警惕九大陷阱

商品房買賣合同警惕九大“陷阱”

類型：知識發(fā)布時間:2004-9-27

中國消費(fèi)者協(xié)會日前發(fā)布了第二階段不平等格式條款點(diǎn)評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進(jìn)行了詳盡剖析。

點(diǎn)評主要涉及九個方面：認(rèn)購訂金難歸還、單方擴(kuò)大解約權(quán)、減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)、模糊標(biāo)的好圈錢、面積誤差設(shè)陷阱、違約責(zé)任不對等、一房二賣搞欺詐、虛假宣傳不負(fù)責(zé)、購房簽約先交錢。對于普通百姓而言，商品房是大額消費(fèi)品，有些人甚至要傾其積蓄以圓“喬遷”夢。目前，商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預(yù)(銷)售許可證等“五證”是否齊全；三是務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研，弄清自己的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對方修改，不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。

中消協(xié)人士表示，正在進(jìn)行的不平等格式條款系列點(diǎn)評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個省，條款183條。其中，關(guān)于商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點(diǎn)評只從中選擇了九個方面的問題。下一階段將點(diǎn)評的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險、中介服務(wù)等，希望各界人士繼續(xù)積極參與。

細(xì)看預(yù)售證 放心買期房

類型：知識發(fā)布時間:2004-11-19

本報(bào)訊(記者巫鵬)目前市場上銷售的房屋大部分是期房，查看該項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》也是買房人買房前要弄清項(xiàng)目是否合法的主要手段。而不少市民對《商品房預(yù)售許可證》了解甚少，就查看《商品房預(yù)售許可證》需要注意的事項(xiàng)，記者昨日采訪了市房產(chǎn)管理交易所的有關(guān)人士。

據(jù)了解，房地產(chǎn)開發(fā)由于資金投入大，回報(bào)周期長，而被視為高風(fēng)險經(jīng)營的行業(yè)，商品房預(yù)售不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資手段，也是最常見的一種銷售方式。在現(xiàn)有市場背景下，由于信息的不對稱性，購買方一直處于弱勢地位?！渡唐贩款A(yù)售許可證》制度的實(shí)施正是為了保證購房者的合法權(quán)益而采取的一項(xiàng)措施。

據(jù)介紹，按照我市的有關(guān)規(guī)定，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)載明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱，預(yù)售許可證編號，預(yù)售項(xiàng)目名稱，預(yù)售商品房的坐落位置、面積、套數(shù)，房屋的用途性質(zhì)以及預(yù)售對象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售許可證》核準(zhǔn)的內(nèi)容預(yù)售商品房。預(yù)售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示《商品房預(yù)售許可證》原件。

而買房人除審看《商品房預(yù)售許可證》上是否載明這些內(nèi)容以外，還要注意查看該證的真?zhèn)危苑啦环ㄩ_發(fā)商偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用《商品房預(yù)售許可證》的行為。

按照市房管局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的通知》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房預(yù)售廣告，應(yīng)當(dāng)在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房的坐落位置，同時要明示《商品房預(yù)售許可證》編號。所以買房人在看商品房預(yù)售廣告時，除了看價格、位置、戶型這些你所關(guān)心的內(nèi)容以外，不要忘了看一看上面是否標(biāo)有《商品房預(yù)售許可證》編號。如果沒有，就應(yīng)該打一個問號，同時可向房管部門咨詢或登錄“平頂山房地產(chǎn)”(004km.cn)網(wǎng)站查詢。

來源：平頂山晚報(bào)（2004年11月18日）

簽訂《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)載明和約定的主要事項(xiàng)

類型：知識發(fā)布時間:2004-9-27

一、開發(fā)企業(yè)、承購人、委托代理人姓名(名稱)、地址、合法證件號;

二、開發(fā)企業(yè)的用地依據(jù)和預(yù)售的商品房項(xiàng)目的坐落位置;

三、商品房預(yù)售款專用賬號;

四、預(yù)購的商品房的用途、預(yù)計(jì)建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e及其公用建筑面積的分?jǐn)偧?xì)則、樓號、樓層、坐向、房號;

五、預(yù)售的商品房價格;

六、交付使用時的實(shí)測面積與預(yù)售合同預(yù)計(jì)面積差異的處理細(xì)則(交付使用的建筑面積以平頂山市房地產(chǎn)測繪隊(duì)提供的實(shí)測面積為準(zhǔn));

七、付款時間和付款細(xì)則及承購人逾期付款的違約責(zé)任;

八、預(yù)售的商品房竣工交付使用的時間及逾期的違約責(zé)任;

九、裝修項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備品牌、型號、材料規(guī)格及違約責(zé)任;

十、基礎(chǔ)設(shè)施,辦公配套建筑的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行要求及違約責(zé)任;

十一、物業(yè)管理事項(xiàng);

十二、雙方約定的其他事項(xiàng)。

商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)附有預(yù)售的商品房項(xiàng)目及樓層的平面圖,并在平面圖上標(biāo)明承購人所購商品房的樓號、樓層和房號的位置。

第四篇：關(guān)于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

關(guān)于商品房買賣合同定金糾紛的法律問題

隨著我國房地產(chǎn)市場的日漸繁榮，房地產(chǎn)合同糾紛大量出現(xiàn)，商品房買賣合同定金糾紛就是其中較為突出的問題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、意向書等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同。購房者在交付定金后，如因種種原因未能與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同時，開發(fā)商往往因此而拒絕返還購房者已交付的定金。

在我國，如下法律法規(guī)適用于商品房買賣合同定金糾紛：

《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十條 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。

《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條 定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第六部分關(guān)于定金部分的解釋 ：

第一百一十五條 當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

第一百一十六條 當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。第一百一十七條 定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。

第一百一十八條 當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。

第一百一十九條 實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，視為變更定金合同；收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。

第一百二十條 因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。

第一百二十一條 當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。

第一百二十二條 因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當(dāng)事人，可以依法向第三人追償。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》：

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

依據(jù)上文所列舉的法律法規(guī)，我們可以作出以下分析：

首先，一般在將購房者依據(jù)認(rèn)購書、意向書預(yù)先交付的款項(xiàng)明確規(guī)定為購房定金的情況下，才可適用有關(guān)定金的法律條款。若是注明為“訂金”、“預(yù)收款”，則不能適用有關(guān)定金的法律條款，則不具有定金所擁有的擔(dān)保的效力。如果在合同中雖未明確為“定金”卻用了“訂金”概

念，但在條款中明確了收款方違約的雙倍返還，付款方違約不得退回的條件的情況下，可以適用合同文字的解釋，將“訂金”解釋為“定金”。

其次，如果認(rèn)購書、意向書并沒有最終確定房屋的價格、面積、戶型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同再行協(xié)商，認(rèn)購書僅約定在何時何地商定正式合同，這種認(rèn)購時支付的定金應(yīng)認(rèn)定為簽約定金。在雙方有依約按時至簽約處協(xié)商簽定合同事宜的情況下，即可認(rèn)定沒有違約。而如果開發(fā)商與購房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。在這里，不能把認(rèn)購書、意向書中約定的定金性質(zhì)認(rèn)為作購房定金。如因開發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購房合同不能簽訂而讓購房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

最后，如果認(rèn)購書已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，認(rèn)購書實(shí)質(zhì)上已是一個購房合同，而任何一方違約均應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，可以適用定金罰則懲處違約方。

第五篇：商品房定金協(xié)議

房屋代碼：_________

甲方（賣方）：_________

住所：_________

郵編：_________

法定代表人：_________

聯(lián)系電話：_________

乙方（預(yù)訂方）：_________

聯(lián)系電話：_________

住所：_________

郵編：_________

證件名稱：_________

證號：_________

甲、乙雙方遵循平等自愿和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂商品房事宜，訂立本協(xié)議。

第一條　乙方預(yù)訂_________區(qū)_________街（路）_________號《_________》項(xiàng)目_________幢_________層_________室（以下簡稱該房屋）。甲方已取得該房屋的商品房預(yù)售許可證（證書號：_________），并經(jīng)_________測繪機(jī)構(gòu)預(yù)測，該房屋建筑面積為_________平方米，套內(nèi)建筑面積為_________平方米。該房屋甲方定于_________年_________月_________日交付給乙方。

第二條　乙方預(yù)訂的該房屋每平方米套內(nèi)建筑面積單價為人民幣_________元，總房價為人民幣_________元，乙方采取[一次性][分期][按揭]方式付款。

第三條　乙方同意簽訂本協(xié)議時，支付定金人民幣_________元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，簽訂商品房買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。簽訂商品房買賣合同時，買賣單價應(yīng)以本協(xié)議第二條約定的單價為準(zhǔn)。

第四條　甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為_________天，乙方于_________年_________月_________日前到_________與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同。

超過預(yù)訂期，乙方未與甲方協(xié)商簽訂商品房買賣合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議。甲方解除本協(xié)議的，定金不予返還。

第五條　甲方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、模型、樣板房所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房買賣合同的附件。

第六條　有下列情形之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1．甲乙雙方在簽訂商品房買賣合同時，因面積誤差處理、戶型結(jié)構(gòu)、土地使用年限、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款存在分歧，不能協(xié)商一致的；

2．甲乙雙方簽訂本協(xié)議后、簽訂商品房買賣合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第七條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1．甲方未以本協(xié)議第二條約定的單價作為商品房買賣價格的；

2．甲方未遵守第五條約定的；

3．甲方未告知乙方在簽訂本協(xié)議前該房屋已存在抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。

第八條　除本協(xié)議第六條、第七條約定的情形外，乙方在預(yù)訂期內(nèi)提出解除本協(xié)議的，無權(quán)要求甲方返還定金。

第九條　其他約定。

第十條　甲乙雙方簽訂商品房買賣合同后，本協(xié)議自行終止。

本協(xié)議一式_________份，甲乙雙方各持_________份，_________、_________各執(zhí)一份。

第十一條　本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第_________種方式解決：

1．向_________仲裁委員會申請仲裁。

2．依法向人民法院起訴。

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日