第一篇：淺談商品房買賣合同簽訂中定金風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

淺談商品房買賣合同簽訂中定金風(fēng)險(xiǎn)和貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

——兼析〈商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉相關(guān)規(guī)定

四川攀枝花東榮律師事務(wù)所 王文勝

筆者前兩天陪同一位委托人簽訂了一份商品房買賣合同，對在簽約過程中的一些遭遇頗有感慨，恰逢最高人民法院于2003年5月7日公布了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），現(xiàn)結(jié)合當(dāng)時(shí)的遭遇和該《解釋》的有關(guān)條款規(guī)定，談一談如何防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。

該委托人是在見到某開發(fā)商在報(bào)紙上打出的“首付＊萬元，即可入住”的廣告后慕名前往的，在沒有對整個售樓過程進(jìn)行全面詳細(xì)了解，沒有看到相關(guān)的正式合同的情況下，聽信售樓小姐的介紹，該樓盤如何如何好，條件如何的優(yōu)惠，可以辦理銀行按揭貸款，遂即選定了一套價(jià)值２０多萬的房屋，交了定金，簽署了《認(rèn)購協(xié)議》。該《認(rèn)購協(xié)議》寫明了買受人所選定的房屋和應(yīng)在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同以及定金的相關(guān)規(guī)定。該委托人在交了定金、簽訂了《認(rèn)購協(xié)議》后，覺得自己當(dāng)時(shí)有些太草率，怕有什么風(fēng)險(xiǎn)，就找到事務(wù)所，要求在他簽合同時(shí)把把關(guān)，審查一下合同，以降低風(fēng)險(xiǎn)。

接受委托后，筆者和另一位同事對該樓盤進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)查了解。原來該樓盤是預(yù)售房，只不過該預(yù)售房基本上已完工，如果簽訂了正式商品房買賣合同，開發(fā)商馬上就可以將鑰匙交給用戶進(jìn)行裝修，這就是開發(fā)商所說的“可以入住”。經(jīng)審查，該預(yù)售樓盤的有關(guān)手續(xù)是齊全的，但在審查商品房買賣合同條款時(shí)雙方出現(xiàn)了分歧，對一些具體的條款，如違約責(zé)任、按揭貸款、辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)間、開通電梯及相關(guān)輔助設(shè)施的時(shí)間等條款，買受人提出了一些修改意見，但開發(fā)商售樓人員以買賣合同是國家印制的，條款是公司制定的，是格式合同，不能修改為由，拒絕作任何修改。該委托人是個個體工商戶，是準(zhǔn)備以銀行按揭貸款并以該商品房為擔(dān)保的方式購買該商品房的，如果辦不到按揭貸款是不會交定金購房的的。售樓小姐在介紹時(shí)說開發(fā)商和提供按揭貸款的銀行銀企關(guān)系很好，辦理按揭貸款沒有問題，一定能辦的下來。但據(jù)我們向該銀行了解到的情況是，銀行只對有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的，比如國家機(jī)關(guān)工作人員、大企業(yè)的職工，才給予按揭貸款，個體工商戶不符合條件，不予放貸。我們將該情況向開發(fā)商的售樓人員說明后，售樓人員一再口頭承諾一定能辦得到按揭貸款，并說公司已辦理了多起類似業(yè)務(wù)。我們提議一起到該銀行去落實(shí)一下，售樓人員打電話給該銀行的業(yè)務(wù)人員，銀行的業(yè)務(wù)人員來后，我們將相關(guān)情況作了介紹，銀行的人員說他們要根據(jù)買受人的具體情況作風(fēng)險(xiǎn)評估，是個體工商戶的，要有擔(dān)保人，即使這樣，也不能保證銀行一定會發(fā)放貸款。我們向售樓人員提議，如果銀行按揭貸款能夠辦下來，就繼續(xù)履行合同，如果辦不下來，雙方解除合同，開發(fā)商將買受人已付購房款返還。售樓人員說可以，但只是口頭承諾，仍然以買賣合同是格式合同，不能修改為由，就是不同意將這一條寫入合同；而且售樓人員還要挾說，今天是《認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定的簽訂正式合同的最后一天，要么合同一字不改的按照開發(fā)商的要求填寫，要么不簽合同，做棄權(quán)處理，定金不退。我們針鋒相對地說，合同如果不做修改，我們是不會簽訂的，合同不能簽訂的責(zé)任不在我們而是在公司方面，公司應(yīng)該雙倍返還定金。

雙方為此僵持不下，最后還是打電話找到該公司的經(jīng)理，其同意將“如在＊月內(nèi)不能辦理按揭貸款，買賣合同解除，買受人所付購房款無息返還”這一條加上后，才將該商品房買賣合同簽訂了。合同雖然是簽訂了，但由于存在的不確定因素，委托人在這幾個月中不敢貿(mào)然進(jìn)行裝修，以免造成損失，本想在這幾個月比較清閑的時(shí)候裝修房屋的打算落了空，只有讓該房屋限制一段時(shí)間。

此前，筆者作為一些開發(fā)商的法律顧問擬定、審查過不少商品房買賣合同，都是站在開發(fā)商的角度考慮，而且這些單位比較誠信，沒有出現(xiàn)過類似的紛爭，這次是完全站在一個買受人的角度去看商品房買賣合同，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在定金認(rèn)購（訂購、預(yù)定）、擔(dān)保貸款方面有意無意之間設(shè)置了陷阱，加大了買受人的風(fēng)險(xiǎn)，而新公布、將于2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第４條、第２３條對此有明確的規(guī)定。

雖然《解釋》對商品房買賣合同的許多方面作了很詳細(xì)的規(guī)定，具有很強(qiáng)的操作性，但《解釋》畢竟不是合同文本，相信隨著《解釋》的施行，現(xiàn)在比較通用的商品房買賣合同將會做較大的修改，不過這需要一個過程，現(xiàn)階段買受人在簽約時(shí)如何充分利用好《解釋》，維護(hù)自己的合法權(quán)益，是一個值得探討的問題

對于第一次簽訂商品房買賣合同的買受人來說，如何防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)，只看《解釋》的第４條、第２３條，在具體操作起來難免還是有困難，筆者認(rèn)為，關(guān)鍵在于這兩條規(guī)定在實(shí)踐中容易引發(fā)爭議，甚至?xí)哟筚I受人的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?！督忉尅返牡冢礂l規(guī)定“ 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！蹦敲丛诒景咐校_發(fā)商執(zhí)意不同意對其所謂的格式合同作任何修改，而買受人又無法接受其某些條款，雙方在簽訂《認(rèn)購協(xié)議》、交定金時(shí)又未對買賣合同所有條款達(dá)成一致，對此種情況下未能訂立商品房買賣合同，責(zé)任是應(yīng)該在開發(fā)商呢，還是買受人？必然造成公說公有理、婆說婆有理，各持一詞的局面，開發(fā)商很可能仗著財(cái)大氣粗，將其收取的定金拒不退還，買受人只有要么被迫接受開發(fā)商的格式條款，要么與開發(fā)商抗?fàn)幍降?，法庭上見，承?dān)不必要的定金風(fēng)險(xiǎn)。對于擔(dān)保貸款，《解釋》第23條規(guī)定“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！痹摋l款并沒有消除隱含的對買受人不利的擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的銷售廣告和銷售資料上一般都標(biāo)明某某銀行提供多少年多少成按揭，許多經(jīng)濟(jì)不寬裕的買受人也正是沖著能辦理銀行按揭貸款才去買房的。由于簽訂商品房買賣合同和銀行按揭貸款合同不是同一時(shí)間，不是同一個主體，中間有時(shí)時(shí)間間隔還比較長，如果最后銀行不同意發(fā)放按揭貸款，未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)解除，《解釋》第23條對此有規(guī)定，問題在于，如果由于買受人不符合銀行貸款條件造成不能訂立商品房擔(dān)保貸款合同，該如何認(rèn)定責(zé)任？是應(yīng)認(rèn)為由于買受人的原因呢，還是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的是由？如果認(rèn)為是買受人一方的原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，開發(fā)商不僅可以請求解除合同，還可以要求賠償損失。作為買受人來說，實(shí)在是冤得很。買受人在簽訂商品房買賣合同時(shí)，并不知道自己不符合銀行的放貸標(biāo)準(zhǔn)，是辦不到銀行按揭的，此時(shí)銀行也還沒有全面介入進(jìn)來，沒有對買受人進(jìn)行資信調(diào)查，只是進(jìn)行一些現(xiàn)場解答。這種情況下解除合同，過錯并不在買受人，讓買受人承擔(dān)違約責(zé)任賠償損失，如果買受人對房屋做了裝修的話，還要承擔(dān)裝修費(fèi)折價(jià)處理的損失，顯然有失公平。如果認(rèn)為這是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的是由造成的，雖然買受人不承擔(dān)違約責(zé)任，但對于已經(jīng)裝修了的買受人來說，還要承擔(dān)裝修費(fèi)折價(jià)處理的損失。

筆者認(rèn)為，要想比較完善的防范簽訂商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)法律法規(guī)和《解釋》為依據(jù)，根據(jù)具體情況，在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議和商品房買賣合同時(shí)增加一些補(bǔ)充條款，要末在認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議中將商品房買賣合同的主要內(nèi)容明確下來，并注明如簽訂的正式合同與本協(xié)議內(nèi)容不同，視為開發(fā)商違約，定金雙倍返還，協(xié)議解除；或者在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議時(shí)，將正式商品房買賣合同的條款認(rèn)真研究后保留一份，注明以其作為正式商品房買賣合同簽訂樣本，不得變更相關(guān)內(nèi)容，否則按定金規(guī)定處理；或者不需要簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議，直接簽訂商品房買賣合同。在認(rèn)購階段，開發(fā)商為了銷售，很多條款都好協(xié)商，不像交了定金后，再簽訂商品房買賣合同時(shí)那么難以協(xié)商，以此來防范定金風(fēng)險(xiǎn)。在協(xié)商具體條款時(shí)，可以對擔(dān)保貸款作出詳細(xì)的約定，如果辦不到銀行按揭貸款時(shí)，應(yīng)如何處理，解除合同的話，裝修費(fèi)用如何處置，以此來防范擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)。

只要在簽訂認(rèn)購、訂購、預(yù)約協(xié)議前將以上因素考慮全面，在協(xié)議中約定，必能將商品房買賣合同中的定金風(fēng)險(xiǎn)和擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)降至最低水平。

第二篇：商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房買賣合同風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房的概念：目前調(diào)整商品房買賣關(guān)系的法律法規(guī)中，包括《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》中，并沒有對商品房的概念作出明確的定義。

綜合以上法律法規(guī)的立法本意，我們認(rèn)為，商品房應(yīng)當(dāng)符合兩個條件：

1、為進(jìn)入商品流通領(lǐng)域獲取利潤而開發(fā)建設(shè)的房屋；

2、開發(fā)建設(shè)的主體必須是取得法定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。因此，商品房是專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并向社會公眾公開出售的房屋。這里，我們把公民個人的私房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房以及公房改制出售給個人的房改房等排除在商品房以外。

從形態(tài)上看，商品房應(yīng)當(dāng)包括期房和現(xiàn)房兩種。期房指正在建設(shè)中的房屋，現(xiàn)房指已經(jīng)竣工驗(yàn)收的房屋。商品房買賣合同的概念：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，并參照《合同法》第130條關(guān)于買賣合同的定義，商品房買賣合同專指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

商品房買賣合同的特征：

1、出賣人的特定性。出賣人應(yīng)當(dāng)是具有城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；

2、標(biāo)的物的特殊性。交易的標(biāo)的物是房屋，而且，房屋可能是現(xiàn)實(shí)存在的，也可能是現(xiàn)實(shí)并不存在，將來建造的房屋；

3、出售行為的社會化、公開化。開發(fā)企業(yè)銷售的房屋，并不是明確指向某個購買人，而是向社會公開銷售，面向的群體的不特定的。

在了解了商品房買賣合同的基本概念后，我們主要從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度來分析，在簽訂商品房買賣合同，以及在履行過程中，如何來防范和控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的實(shí)踐來看，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)多樣化、普遍化特征。任何一個商品房開發(fā)項(xiàng)目，完全沒有糾紛是不可能的。如何控制合同履行過程中的風(fēng)險(xiǎn)，對于提高開發(fā)商的收益率、維護(hù)良好信譽(yù)，保障企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展至觀重要。下面，我們從一些實(shí)際案例來分析如何控制和防范風(fēng)險(xiǎn)。

一、如何控制廣告的風(fēng)險(xiǎn)。

眾所周知，在目前的商品房銷售模式中，都是選擇以售“樓花”的方式進(jìn)行銷售，也就是銷售期房。期房，也就是正在建設(shè)過程中的商品房。期房，由于其價(jià)格低于現(xiàn)房，往往是購

房者首選的目標(biāo)。而對于開發(fā)商來講，銷售期房，可以提前獲得項(xiàng)目的建設(shè)資金，有助于減少資金壓力。因此，期房買賣，是目前商品房銷售市場上的主要模式。

由于期房存在很多不確定性。購房者在選擇期房時(shí)，往往是依據(jù)開發(fā)商所作出的廣告宣傳來選擇適合自己的房屋。為了吸引購房者的目光，開發(fā)商會在廣告宣傳上大做文章，往往會將自己銷售的房屋形容的是“人間少有”，是最適合購房者居住或者投資的。過分宣傳的結(jié)果，往往導(dǎo)致實(shí)際交付的房屋和宣傳的房屋不一致，也就引發(fā)了買賣雙方的矛盾。有的購房者就會說開發(fā)商是虛假宣傳，不誠信。為了規(guī)范開發(fā)商的廣告宣傳，最高人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用中明確規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

最高法院的這個規(guī)定，給我們開發(fā)商敲響了一個警鐘。也就是說，對自己開發(fā)的項(xiàng)目，是不能任意宣傳的。有些宣傳或者說明，雖然沒有在商品房買賣合同中明確約定，仍然可以作為合同條款，一旦交付的房屋無法實(shí)現(xiàn)這些宣傳，開發(fā)商是要承擔(dān)責(zé)任的。

這里，我們舉一個案例來說明。某開發(fā)商在銷售自己的一個項(xiàng)目時(shí)，在報(bào)紙廣告中說明該房屋是“無敵江景房”，坐在該套房屋的陽臺上，可以看到美麗的江景，給購房者勾畫了一個舒適愜意的生活意境。購房者在看到該廣告后，紛紛購買。等到房屋交付以后，才發(fā)現(xiàn)根本就沒有任何江景，完全被前面已經(jīng)修建好的樓盤遮擋了。為此，業(yè)主起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔(dān)違約金。法院認(rèn)為開發(fā)商的廣告宣傳明確具體，并對購房者是否選擇購買該房屋以及房屋的價(jià)格等構(gòu)成重要影響，于是判令開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，向業(yè)主支付一定金額的賠償金。從這個案例可以說明，我們開發(fā)商在做廣告宣傳時(shí)，應(yīng)講究一定的策略，即要能充分宣傳我們的樓盤，又要避免承擔(dān)責(zé)任。那么，什么樣的宣傳可以規(guī)避法律的規(guī)定呢？本人在這里提出一些建議：

首先：廣告宣傳的內(nèi)容一定不能過于明確和具體，比如樓盤的規(guī)劃指標(biāo)，包括容積率、綠化率、配套生活設(shè)施等，不要用具體的數(shù)字或設(shè)施名稱來說明。可以用一些表示范圍的形容詞來說明，比如綠化率極高，容積率很低，生活配套設(shè)施比較完善了等等。千萬要注意不要說“5000平方米的中庭廣場、10000平方米的花園綠地等”，也不要說配備了醫(yī)院、學(xué)校、超市等，當(dāng)然，如果我們的開發(fā)商能夠作到這些，當(dāng)然可以大肆宣傳了。

其次：對于樣板房，一定要在樣板房內(nèi)的顯著位置標(biāo)明“本樣板房僅供參考，以商品房

買賣合同約定為準(zhǔn)”。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，開發(fā)商沒有說明實(shí)際交付的房屋的質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致的，實(shí)際交付的房屋應(yīng)該與樣板房一致。因此，樣板房作為宣傳工具，也應(yīng)當(dāng)作為交付房屋時(shí)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

另外，對于一些購房即送大獎、購房辦戶口，或者說保證升值等的宣傳用語，一定要謹(jǐn)慎使用?？傊?，要把握一點(diǎn)，就是宣傳用語切忌明確具體。一旦明確具體，而且對購房者是否選擇該房屋以及房屋的價(jià)格有重大影響的，這些宣傳用語就轉(zhuǎn)化為合同條款了，如果在交房時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，將導(dǎo)致承擔(dān)違約責(zé)任的不利后果。

二、在簽訂認(rèn)購書時(shí)如何控制風(fēng)險(xiǎn)。

從目前的商品房銷售方式來看，我們開發(fā)商往往在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號等方式，來檢驗(yàn)市場對自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購等方式，收取購房者一部分定金，與購房者簽訂認(rèn)購協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房買賣合同，將認(rèn)購書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說的認(rèn)購書銷售模式。那么，如何簽訂認(rèn)購書，在什么條件下簽訂的認(rèn)購書才是有效的，如何防范認(rèn)購書中的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

目前對認(rèn)購書的的法律性質(zhì)并沒有明確的規(guī)定。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書其實(shí)就是一個預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對將來訂立正式的商品房買賣合同的一個預(yù)先約定。認(rèn)購書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(shí)（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購書后，交易雙方只能依據(jù)誠實(shí)信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。如果一個項(xiàng)目連國有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購書并收取定金，那么這種認(rèn)購書就是無效的。

舉例說明：九龍坡區(qū)某項(xiàng)目，是一個外地的開發(fā)商來開發(fā)的。這個項(xiàng)目連國有土地使用權(quán)還沒有取得的情況下，就大肆開始宣傳，修建漂亮的售樓部，制作樓書等宣傳資料，并開始接受預(yù)訂。很多購房者都與此開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書，也交納了5萬元定金。過了兩年，這個項(xiàng)目仍沒有開工建設(shè)。后來部分購房者要求解除認(rèn)購書，并要求開發(fā)商雙倍返還收取的定金。法院經(jīng)審理查明，該項(xiàng)目一直未取得國有土地使用權(quán)，更沒有辦理規(guī)劃等審批手續(xù)，因此判定雙方簽定的認(rèn)購書無效，開發(fā)商只返還收取的定金，并按銀行貸款利率支付利息。

從這個案例可以說明，雖然法律并不禁止開發(fā)商通過認(rèn)購方式收取定金，但并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購書都是有效的。根據(jù)最高人民法院的觀點(diǎn)，一個開發(fā)項(xiàng)目，在辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)，取得了施工許可證后，該項(xiàng)目就應(yīng)當(dāng)是一個合法的項(xiàng)目，在正常情況下，是應(yīng)該可以取得預(yù)售許可證并建設(shè)完成的。在此條件下，就可以簽訂認(rèn)購書并收取定金。在簽訂認(rèn)購書時(shí)，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意一些問題。

首先，在認(rèn)購書中只能約定一些核心的內(nèi)容，比如房屋的位置、面積、價(jià)格等。對于不能確定的問題，比如面積，應(yīng)當(dāng)明確注明以測繪報(bào)告確定的面積為準(zhǔn)；對于取得預(yù)售許可證的時(shí)間，也盡量避免約定明確的期限。交房時(shí)間以及違約責(zé)任等問題，也盡可以在簽訂正式的商品房買賣合同時(shí)約定。

訂立了認(rèn)購書，并不代表就一定要簽訂商品房買賣合同。根據(jù)最高人民法院的規(guī)定（我把法律條文念一下）：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。因不可歸責(zé)當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還給買受人”。根據(jù)該規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，在簽訂了認(rèn)購書以后，是否簽訂正式的商品房買賣合同，其實(shí)主動權(quán)還是掌握在我們開發(fā)商手中的。實(shí)踐中，由于開發(fā)商的原因?qū)е聼o法簽訂商品房買賣合同，從而雙倍返還定金的案例是很少的。如果簽訂認(rèn)購書后，房價(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，我們不想將房屋按照認(rèn)購書約定的價(jià)格出售，則可以在商討正式的商品房買賣合同條款時(shí)，向購房人提出一些苛刻的但同時(shí)又符合法律規(guī)定的條款，如果購房者不能接受，從而導(dǎo)致無法簽訂正式的商品房買賣合同，作為開發(fā)商來講，也已經(jīng)履行了認(rèn)購書所約定的義務(wù)，無法訂立正式的合同的責(zé)任就不在我們開發(fā)商，我們只需要承擔(dān)返還定金的義務(wù)就可以了。當(dāng)然，這種做法有失誠信，對注重企業(yè)形象的開發(fā)商而言，建議不要采用。如果由于購房者自己的原因?qū)е聼o法簽訂商品房買賣合同，比如購房者不想在購買這套房屋，我們開發(fā)商就可以不用返還已收取的定金了。

三、商品房交付使用時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

交房，對我們開發(fā)商而言，是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。能否順利交房，標(biāo)志著一個項(xiàng)目是否順利完成。根據(jù)我們的了解，很少有開發(fā)商是順利交付房屋的。在交房過程中總會存在種種的問題。由于購房者的期望值過高，所以在看到自己購買的房屋時(shí)，總會提出各種問題。當(dāng)然，這些問題也有合理的也有不合理的。如何在交房時(shí)控制好風(fēng)險(xiǎn)呢？

首先，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的交房時(shí)間，交付通過竣工驗(yàn)收合格的房屋，并能夠提供竣工驗(yàn)收合格的證明文件，按照目前的商品房合同文本的約定，就是應(yīng)當(dāng)提供竣工驗(yàn)收

備案證。同時(shí)，應(yīng)制作內(nèi)容完善的《使用說明書》和《質(zhì)量保修書》。

在具備以上證明文件后，我們開發(fā)商應(yīng)當(dāng)以書面形式，通知購房者在約定的時(shí)間來辦理交接房屋手續(xù)，并告知購房者應(yīng)攜帶的資料及相關(guān)款項(xiàng)。

目前在交接房屋過程中，購房者提出的問題主要有幾個方面：

1、對房屋本身的質(zhì)量提出問題。比如房屋內(nèi)部出現(xiàn)開裂、空鼓、室內(nèi)管道銹蝕等現(xiàn)象；

2、對小區(qū)的配套設(shè)施問題。比如小區(qū)內(nèi)道路沒有完善了，生活配套設(shè)施不健全等問題；

3、對小區(qū)物業(yè)管理單位以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有問題等等。針對第1項(xiàng)問題，可以根據(jù)合同的約定來解決。在合同條款中有關(guān)于房屋內(nèi)部設(shè)施設(shè)備以及裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合約定時(shí)如何處理的約定，我們開發(fā)商可以將該條款設(shè)計(jì)為“由開發(fā)商限期整改，整改期間不影響交房”。那么，根據(jù)該約定，購房者就不能以房屋存在一些缺陷為理由拒絕接房，從而要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任了。

針對第2項(xiàng)問題，我們認(rèn)為，這并不是開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的合法事由。作為開發(fā)商，只要交付的房屋符合了合同的約定，并提供了竣工驗(yàn)收合格的證明文件，就已經(jīng)完成了交付房屋的義務(wù)。至于小區(qū)配套設(shè)施的完善與否，并不影響房屋的交付使用。針對第3項(xiàng)問題，因?yàn)槲覀円呀?jīng)委托了前期物業(yè)管理企業(yè)，這些問題就由物管企業(yè)去解釋吧。

在這里我們要特別提醒一下，如果我們書面通知了購房者來交接房屋，由于購房者自身的原因造成沒有在約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，按照法律規(guī)定，可以視為房屋已經(jīng)交付使用。購房者就應(yīng)當(dāng)在書面通知確定的時(shí)間，開始承擔(dān)物管費(fèi)用。如果房屋在這段時(shí)間出現(xiàn)了毀損，責(zé)任由購房者自行承擔(dān)。

商品房買賣合同糾紛處理與防范

如何在合同中約定違約責(zé)任商品房買賣合同中的違約責(zé)任，按照承擔(dān)責(zé)任的主體不同，分為開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任和購房者承擔(dān)的責(zé)任。下面我們具體來分析：開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的原因，主要有交付房屋不符合約定、交付房屋逾期、辦理產(chǎn)權(quán)證書逾期、交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵等。承擔(dān)責(zé)任的方式，則包括返還房款及利息、賠償損失、支付違約金、或者承擔(dān)維修責(zé)任等。在出現(xiàn)這些問題時(shí)，如何處理和防范呢？首先，我們來分析返還房款及利息，并賠償損失的情況。出現(xiàn)這種情況，則表明出現(xiàn)和合同約定的解除事由。

從目前合同約定以及法律規(guī)定來看，這些事由主要包括以下幾種：

1、開發(fā)商交付房屋超過合同約定的一定期限；

2、開發(fā)商辦理完善產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間超過合同約定的一定期限；

3、交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，按照最高人民法院司法解釋的規(guī)定，只有在交付的房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，以及房屋存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，購房者才能要求解除合同。

4、開發(fā)商存在嚴(yán)重欺詐行為，導(dǎo)致購房者簽訂商品房買賣合同目的無法實(shí)現(xiàn)，不能

取得房屋的；或者導(dǎo)致商品房買賣合同被撤銷、解除，或被確認(rèn)無效的情況下。具體行為包括：在簽訂合同時(shí)，故意隱瞞沒有取得商品房銷售許可證、故意隱瞞房屋已經(jīng)被抵押的事實(shí)、故意隱瞞房屋已經(jīng)出售給第三人的事實(shí)或者所銷售的房屋屬于拆遷安置補(bǔ)償房屋的事實(shí)；在簽訂合同以后，未告知買受人又將房屋抵押或者出售給第三人的。出現(xiàn)以上嚴(yán)重欺詐行為，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任是很重的，包括要返還房款及利息，賠償損失，并有可能要另外支付不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，也就是通常所說的雙倍賠償。

在出現(xiàn)第1、2種情況下，合同并不必然導(dǎo)致解除。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，此時(shí)，買受人是撤銷權(quán)人。是否選擇解除合同，權(quán)利在于買受人。商品房買賣合同中也明確約定，買受人有權(quán)要求解除合同，并應(yīng)以書面形式將解除合同的要求通知出賣人，書面通知在送達(dá)出賣人時(shí)，合同才解除。也就是說，在出現(xiàn)逾期交房或者逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，合同處于一個不確定的狀態(tài)，是否解除或者繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于購房者的選擇。此時(shí)，開發(fā)商可以根據(jù)自己的需要，通過對合同條款的設(shè)定，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行。比如，開發(fā)商可以在合同中明確約定，解除事由出現(xiàn)后，購房者應(yīng)在合同約定的期限內(nèi)（可以考慮在10—15天內(nèi)），以書面形式通知開發(fā)商是否解除合同。若買受人沒有在約定的時(shí)間將解除合同的書面通知送達(dá)開發(fā)商，就視為買受人放棄解除合同的權(quán)利，這樣，買受人就不能要求解除合同，而只能選擇繼續(xù)履行合同，從而只能要求開發(fā)商承擔(dān)支付違約金了。若已經(jīng)簽訂的合同中沒有設(shè)定這些條款，開發(fā)商仍然有補(bǔ)救措施。比如可以在出現(xiàn)解除合同的事由后，開發(fā)商可以催告買受人在一定期限內(nèi)作出是否解除合同的選擇，若買受人沒有在合理的期限內(nèi)（可以確定在30天以內(nèi)）作出決定，就視為放棄撤銷權(quán)，從而就只能繼續(xù)履行合同了。

通過以上措施，我們開發(fā)商在出現(xiàn)了逾期交房和逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書的情況下，就可以掌握主動，根據(jù)自己的經(jīng)營狀況，來選擇是否解除合同或者繼續(xù)履行了。因?yàn)椋诜績r(jià)上漲速度很快的情況下，解除合同承擔(dān)違約責(zé)任的成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于將房屋重新收回再次出售所獲得的利益，此時(shí)我們開發(fā)商就可以選擇解除合同。而在房價(jià)上漲幅度很小，或者出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況下，開發(fā)商就可以選擇繼續(xù)履行合同，僅支付違約金。

第三篇：商品房買賣合同中定金條款陷阱

[商品房買賣合同中定金條款陷阱]

一、定金的性質(zhì)

購房者與開發(fā)商簽訂了一份認(rèn)購協(xié)議書，該協(xié)議書約定了房屋面積、價(jià)格等合同內(nèi)容，商品房買賣合同中定金條款陷阱。購房者以定金的形式繳付了一部分款項(xiàng),并約定七日后雙方簽訂正式預(yù)售合同，逾期則視為購房者違約，開發(fā)商有權(quán)沒收定金。七日后，雙方在簽訂正式合同時(shí)，購房者發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的小區(qū)規(guī)劃與簽訂認(rèn)購書時(shí)知曉的情況不一致，經(jīng)協(xié)商不能最終達(dá)成購房協(xié)議，購房者要求開發(fā)商退還已繳付的定金，但開發(fā)商認(rèn)為是購房者不履行購買義務(wù)，而拒絕退還定金。

分析本案有兩種不同觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商不應(yīng)返還定金，因?yàn)檫@是由定金的性質(zhì)決定的。定金分為五類，一類是立約定金，它指為保證正式訂立合同而交付的定金。二類是成約定金，它指以交付定金為合同的成立要件，定金交付，合同才成立;若不交付則合同不能成立。三類是證約定金，此種定金是證明合同成立的證據(jù)，即定金的交付則證明合同成立。四類是違約定金，是指交付定金后，交付定金的一方如不履行合同，則收受定金的一方有權(quán)沒收其定金而不予返還;而收受定金的一方不履行合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。五類是解約定金，這種定金為當(dāng)事人一方保留解除合同權(quán)利的代價(jià)。即交付定金的一方得以喪失定金為代價(jià)而解除合同;收受定金的一方亦得以雙倍返還定金為代價(jià)而解除合同。在本案中，購房人交付的定金屬于立約定金，其法律效果是保證雙方訂立合同。根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋第一百一十五條關(guān)于立約定金的規(guī)定，當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。故本案中購房人拒絕訂立合同，則無權(quán)要求返還定金。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，因?yàn)槎ń鹆P則的適用需要具備條件，在不具備條件的前提下，應(yīng)當(dāng)返還定金。即前提條件為必須雙方存在過錯。在我國司法實(shí)踐中多理解為，當(dāng)事人不履行合同，條件即具備。而其它各國民法規(guī)定，只有在不履行合同方有過錯時(shí)，才適用定金罰則。當(dāng)事人雙方非因其過錯導(dǎo)致合同不能履行的，不適用定金罰則。如《德國民法典》第338條第1款規(guī)定，因可歸責(zé)于付定金的當(dāng)事人的事由致其負(fù)擔(dān)的給付不能時(shí)或者契約因付定金人的過失而撤銷時(shí)，受定金人有權(quán)保留定金。我國臺灣現(xiàn)行民法第249條第4款規(guī)定，契約因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人之事由，致不能履行時(shí)，定金應(yīng)返還之。為了適應(yīng)各國及社會發(fā)展趨勢，我國《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。故認(rèn)為，在本案中，認(rèn)購協(xié)議書中約定的是雙方應(yīng)于七日后協(xié)商簽訂合同。其核心內(nèi)容是購房者前往開發(fā)商處與開發(fā)商協(xié)商合同的具體事宜。由于在協(xié)商過程中，存在分歧，達(dá)不成協(xié)議，并非任何一方的過錯，故不應(yīng)適用定金罰則。

筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)忽略了立約定金適用的前提條件，并非不簽訂合同就違反了定金罰則。在雙方無過錯的情況下，可以不適用定金罰則。第二種觀點(diǎn)忽略了開發(fā)商的過錯。故不贊成上述兩種觀點(diǎn)。筆者也主張開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金，其原因是購房者在簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)已了解到相應(yīng)的小區(qū)規(guī)劃設(shè)施，而在簽訂正式預(yù)售房合同時(shí)，開發(fā)商對此卻不予認(rèn)可。購房者是基于信任開發(fā)商所述的具體情況才愿意繳納定金，購買開發(fā)商的房屋。但由于開發(fā)商缺乏最基本的誠信，將小區(qū)規(guī)劃任意更改，從而導(dǎo)致購房者不愿意購房。根據(jù)《民法通則》中的誠實(shí)信用原則，由于開發(fā)商的不誠信，違反了民事行為中的帝王原則即誠實(shí)信用，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)返還購房人的定金。又根據(jù)《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。如果開發(fā)商不按照相應(yīng)的說明履行義務(wù)，則存在對購房者的欺詐。按照《合同法》的規(guī)定，欺詐行為是一種可以撤銷的行為，故購房者完全可以基于欺詐而要求撤銷定金合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。

二、定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因

由于房屋都是期房，在我國現(xiàn)階段，又是賣方市場，因此，買受人在并未完全了解房屋及周邊配套設(shè)施的情況下，就急于簽訂合同并交付定金。合同中的格式條款定金的約定，很容易造成購房人自身權(quán)益損失。比如，簽訂合同后，由于按揭款不能辦下來，解除合同的后果就有可能是喪失定金?；蛘哂捎谘a(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成，開發(fā)商就以買受人的原因而不退還定金，合同范本《商品房買賣合同中定金條款陷阱》。因此，在房屋買賣合同中開發(fā)商慣以格式條款的形式約束購房人。根據(jù)合同法關(guān)于格式條款的規(guī)定，格式條款一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)。而開發(fā)商的一些不誠信行為導(dǎo)致格式條款并未恪守誠實(shí)信用及公平原則。故定金條款在房屋買賣合同中存在缺陷的原因主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，開發(fā)商的不誠信?，F(xiàn)在房屋還處于賣方市場的環(huán)境下，購房人往往看到開發(fā)商的廣告就迫不急待地下定金。但是購房人缺乏對樓盤的了解，最多只能通過開發(fā)商沙盤模型、置業(yè)顧問的介紹來進(jìn)一步了解樓盤。并且開發(fā)商還會在不起眼的地方附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)。當(dāng)購房人定下房屋后，發(fā)現(xiàn)與開發(fā)商宣傳的不一致不愿意再簽訂合同時(shí)，開發(fā)商會引用以規(guī)劃為準(zhǔn)作為借口，不會返還購房人定金。實(shí)際上一開初開發(fā)商就是做的一種虛假廣告，騙取購房人的眼球，引購房人進(jìn)入圈套。在預(yù)售合同中出現(xiàn)不利于購房人的條款，而在購房人繳付定金時(shí)，購房人一般是不了解合同的具體內(nèi)容的。在民法通則中，總則第四條明確規(guī)定民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用的原則。在合同法第六條也規(guī)定了當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。誠實(shí)信用在民法領(lǐng)域是帝王原則，是為了維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，是不能動搖的。因此，開發(fā)商在購房合同中對定金制定的目的只為了限制購房人，完全違背了民法的帝王原則，在這種環(huán)境下訂立的定金條款顯然不能起到定金的作用。

第二，沒有健全的資金監(jiān)管體系。開發(fā)商在房屋還未開工的時(shí)候就以賣號的形式獲取一部分資金。這種買號有叫認(rèn)購金的，也有叫定金的。獲取的資金由開發(fā)商自由支配。這部分資金如果用于開發(fā)房產(chǎn)還是情有可原的，如果用于其他用途，就不能保證所買的房號能夠變成房屋。前一種，購房人在不愿意簽正式合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，后一種如果非因購房者的原因造成不能簽訂合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。但如果開發(fā)商將這部分資金另作他用，根本無力返還購房者認(rèn)購金或者定金，從而造成購房者利益受損。因此，在開發(fā)商的預(yù)售收入全都自由支配，使預(yù)售款收入與開發(fā)商自有資金帳戶混為一體時(shí)，而沒有相應(yīng)的監(jiān)管部門進(jìn)行監(jiān)管，這樣就導(dǎo)致開發(fā)商只要有地而無須資金就可以空手套白狼，最終導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。第三，購房人缺乏相關(guān)的購房知識。作為購房者，沒有專業(yè)的房產(chǎn)知識，認(rèn)為廣告或者沙盤模型就是開發(fā)商的承諾，而未注意開發(fā)商的附加注明以規(guī)劃為準(zhǔn)這樣的用語。在簽訂認(rèn)購合同或者預(yù)售合同時(shí)，對開發(fā)商的格式條款、霸王條款又不引起足夠重視，待產(chǎn)生糾紛時(shí)，才意識到合法權(quán)益受到剝奪。

三、完善商品房買賣合同中定金條款的對策

定金的各種效力與作用說明定金在當(dāng)今的社會生活中處于不可或缺的地位，但是在有些方面也有不足之處，尤其在大宗商品房屋買賣中的缺陷?，F(xiàn)針對不足之處提出以下建議：

第一，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)。開發(fā)商應(yīng)恪守誠實(shí)信用原則，將真實(shí)信息披露給購房人。包括小區(qū)周邊規(guī)劃及小區(qū)配套設(shè)施，房屋基本情況等。購房合同中應(yīng)明確如下內(nèi)容：簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等;有定金條款的，應(yīng)約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。比如立約定金的效力是合同成立的條件，當(dāng)合同不成立時(shí)，將按照《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定處理;付款方式中包括一次付款、分期付款、按揭付款等;買賣雙方權(quán)利與義務(wù)，一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售;按照認(rèn)購書約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式買賣合同;在約定的期限內(nèi)洽談訂立買賣合同;在雙方不能就此主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。明確違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。另外，加快開發(fā)商的誠信制度建設(shè)，購房者投訴多、不守信的開發(fā)商由相應(yīng)的主管機(jī)關(guān)建立黑名單，使其信譽(yù)度彰顯于世，購房者根據(jù)開發(fā)商的誠信度決定購房。

第二，建立完善的開發(fā)商資金監(jiān)管體系。開發(fā)商資金應(yīng)專款專用。雖然有不少企業(yè)運(yùn)用無資本運(yùn)作的成功范例，但都是建立在完善的法律融資制度保障下。在還未建立健全監(jiān)管制度的情況下，開發(fā)商自有資金需要達(dá)到一定比例才能開發(fā)房屋。對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，對資金帳戶和預(yù)售款帳戶進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控，以提高信貸資金的安全性和贏利性。違反者應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。因?yàn)榉芍贫鹊闹匾跃褪且獮槊恳粋€市場參與主體創(chuàng)造一個平等、自愿、公平及誠實(shí)守信的市場環(huán)境。對不履行合約、不誠實(shí)者和違法者就要給予應(yīng)有的懲治，否則一切規(guī)章制度都將形同虛設(shè)，公正的市場秩序也很難建立起來。

第三，購房人自身的法律意識亟待增強(qiáng)。購房人在簽訂認(rèn)購書或者定金合同之前，應(yīng)該對商品房的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地詳細(xì)的考察，有可能的話，請專業(yè)的購房律師陪同。在購買商品房時(shí)也應(yīng)當(dāng)有意識的抵制顯失公平、違背誠信的條款，對任何合同的訂立都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查其內(nèi)容，而對于某些暗含風(fēng)險(xiǎn)的條款則應(yīng)當(dāng)經(jīng)過慎重分析后選擇接受或者拒絕。商品房侵權(quán)問題一旦出現(xiàn)，最有效的解決途徑是通過訴訟解決。另外，處于弱勢群體的購房者，為了有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益，有必要成立購房者民間組織，集體維權(quán)、集體訴訟、集體簽約，從而最終通過購房人的法律意識的增長促進(jìn)開發(fā)商誠信制度的建立。s("

第四篇：商品房買賣合同中約定交房條件風(fēng)險(xiǎn)防范

商品房買賣合同中約定交房條件風(fēng)險(xiǎn)防范 ——評析一起延期交房糾紛案例加入時(shí)間：2010-1-6 17:01:3

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李濤

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因商品房遲延交付而引起的糾紛逐漸增多，特別是對交房標(biāo)準(zhǔn)及延期交房特殊原因約定條款的合法性以及合理性，開發(fā)商與購房戶存在較大爭議。筆者作為開發(fā)商代理人，近期參與了一起二十二戶購房戶集體起訴開發(fā)商承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟，以此案例與各位同仁共同商討，交流。

一、案情概述

二十二戶購房戶（以下簡稱原告）于2007年11月28日某小區(qū)樓盤開盤之日與某房地產(chǎn)公司（以下簡稱被告）簽訂《商品房買賣合同》。該合同第八條約定的交付期限是2008年11月8日前；交付條件選擇是：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。第二款特別約定：“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”。第九條出賣人逾期交房的違約責(zé)任約定：出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金。2008年10月26日被告向原告等購房戶發(fā)出了《交房時(shí)間順延通知》，告知：“鑒于2007年—2008年施工期間遇雨雪惡劣天氣的影響，你所購買的商品房入住手續(xù)將順延辦理，具體交房時(shí)間以我公司書面通知為準(zhǔn)?！?009年2月18日被告開發(fā)的樓盤經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)、消防、環(huán)保等單位驗(yàn)收合格，質(zhì)監(jiān)站在《竣工驗(yàn)收備案表》簽暑備案意見并蓋章。2009年2月中旬被告向原告等購房戶發(fā)出《入住通知書》，該《通知書》通知購房戶出售的商品房已通過有關(guān)部門驗(yàn)收，已具備入住條件，要求各購房戶于2009年2月22日至3月6日期間按幢數(shù)分別辦理入住手續(xù)。原告等購房戶到被告處要求查閱有關(guān)部門驗(yàn)收的批文原件，因規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)尚在辦理之中，故被告只出示《竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件。原告等購房戶認(rèn)為樓盤未經(jīng)驗(yàn)收，拒絕收房，并要求被告按日承擔(dān)已交付房價(jià)款萬分之十的違約金。為此，原告等購房戶集體到市政府上訪，且在中央“兩會”期間到步行街拉橫幅。當(dāng)?shù)胤抗芫址慨a(chǎn)開發(fā)管理科于2009年3月9日向被告發(fā)出《通知》：“

1、停發(fā)《入住通知書》；

2、在15日內(nèi)補(bǔ)辦好商品房相關(guān)驗(yàn)收手續(xù)。”2009年2月24日原告等購房戶又打市長熱線反映情況，房管局向市長熱線辦的反饋意見是：“

1、該項(xiàng)目于2009年2月18日經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格、2009年2月16日經(jīng)消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)正在辦理，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，必須經(jīng)過工程監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，并由開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門提出綜合驗(yàn)收申請，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后，方可交付使用。我局已通知公司停發(fā)《入住通知書》，并要求公司在3月25日前補(bǔ)辦好所有的驗(yàn)收手續(xù)，經(jīng)綜合驗(yàn)收合格后方可通知購房戶入住。

2、??現(xiàn)公司認(rèn)為按照合同的約定，交房 時(shí)間尚未超過雨天可順延的時(shí)間，不存在延期交房的賠償問題。因我局不是法律部門，對合同的條款無裁決權(quán)，建議雙方能夠協(xié)商解決，如果協(xié)商不成只能請司法部門處理。”2009年3月24日被告獲得了規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書，2009年4月1日，當(dāng)?shù)厥蟹康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知“經(jīng)我辦查驗(yàn)，該項(xiàng)目的土地、規(guī)劃、質(zhì)檢、消防、人防等手續(xù)齊全，基本符合驗(yàn)收條件，經(jīng)我辦研究，同意該項(xiàng)目交付使用”。原告得到此回復(fù)后與被告協(xié)商無法達(dá)成協(xié)議，故而起訴。

原告訴稱：

2007年12月原、被告雙方簽訂《商品房買賣合同》，原告依照合同約定履行了義務(wù)，但被告未能按合同約定在2008年11月8前交房，到2009年4月1日止已延期交付144天。按照雙方的合同約定，被告應(yīng)按日向原告支付萬分之十的違約金（每戶40000元左右）。理由：

1、“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”約定無效；

2、《竣工驗(yàn)收備案表》不能作為商品房驗(yàn)收合格交房的憑據(jù)，應(yīng)符合2005年建設(shè)部頒布的《住宅建筑規(guī)范》國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，按照《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定經(jīng)綜合驗(yàn)收才能交房。

被告辯稱：

1、按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》中第八條第二款約定“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”，當(dāng)?shù)貧庀缶痔峁┑馁Y料表明，施工期間雨天數(shù)達(dá)170天，依此計(jì)算被告交房日期可順延至2009年5月27日。被告實(shí)際交房日期在順延期內(nèi)，不存在預(yù)期交房，原告訴請商品房延期支付賠償違約金的理由不能成立。被告出售的商品房已驗(yàn)收合格，符合約定的交房條件，原告拒絕辦理交房手續(xù)，產(chǎn)生的后果應(yīng)由原告承擔(dān)。

2、該商品房已于2009年2月18日合法取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)實(shí)施工程竣工驗(yàn)收備案表》，具備了國家規(guī)定的和合同約定的交房條件。根據(jù)2000年發(fā)布的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建筑工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工，工程監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第四十九條規(guī)定：“建設(shè)單位自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和規(guī)劃，公安消防，環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案??”，因此，“備案表”是各相關(guān)驗(yàn)收部門驗(yàn)收合格意見報(bào)告以及規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，所以“備案表”的取得標(biāo)志著房屋建設(shè)工程驗(yàn)收合格并具備交付使用條件。雖然存在規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書正在辦理中的瑕疵，但并不影響《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的效力。且“規(guī)劃驗(yàn)收合格意見書”己在原告起訴前己取得，參照相關(guān)司法解釋規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定被告交付的房屋符合“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的約定，被告向購房戶發(fā)出的2009年2月22日交房通知應(yīng)屬有效。

二、雙方爭議的焦點(diǎn)

（一）、雨天順延交房的約定是否合法有效。本案原告是否需要對“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”條款另提撤銷之訴。

（二）、交房條件的標(biāo)淮以什么為依據(jù)，本案合同約定“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”為交房條件是否符合國家強(qiáng)制性規(guī)定。

三、法院的意見

對于本案的審理，法院有兩種不同的意見：

第一種意見 判決駁回原告的訴訟請求

理由：

1、原告與被告簽訂的合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效；

2、關(guān)于合同約定的關(guān)于“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”，因現(xiàn)實(shí)中并非所有雨天都不能施工，故該條款有一定的不合理性；原告未在法定期限內(nèi)以有重大誤解或在訂立合同時(shí)顯失公平為由行使撤銷權(quán)，因此，對于原告要求撤銷該條款的主張不予支持；

3、因房屋施工工程是整體延續(xù)的，對簽訂合同前工程施工期間的雨天忽略不計(jì)是不客觀的，故對原告提出的雨天計(jì)算應(yīng)以雙方簽訂合同之日起計(jì)算，不予支持。

4、被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵，在進(jìn)行備案時(shí)尚未收到所必需的規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件，故對該《備案表》的取得時(shí)間不能作為符合中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)可交付用戶使用的時(shí)間。應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室綜合驗(yàn)收合格時(shí)間，即以2009年4月1日為合法交付房屋時(shí)間，扣除施工期間雨天天數(shù)，被告未超過合同約定的交付房屋的最后期限，不存在違約逾期交付的情形，故對原告要求被告承擔(dān)其商品房逾期交付違約金的訴請不予支持。

第二種意見 認(rèn)為被告違約，應(yīng)承擔(dān)違約金（購房款×萬分之三×違約天數(shù)）

觀點(diǎn)基本與第一種意見相同，不同之處為：被告提出的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》存在瑕疵，其在備案的時(shí)間尚未收到規(guī)劃部門出具的認(rèn)可文件，應(yīng)以市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收監(jiān)督管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2009年4月1日綜合驗(yàn)收為合法交付房屋時(shí)間，被告在不符合法定的交房條件即向原告發(fā)出交房通知存在過錯，被告通知原告從2009年2月22日起陸續(xù)辦理入住手續(xù)，故可認(rèn)定被告自認(rèn)雨天順延因素已解除，之后被告未交付房屋的行為應(yīng)屬違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于被告始終在催促原告等購房戶辦理入住手續(xù)，而該商品房于2009年4月1日已屬經(jīng)綜合驗(yàn)收合格房屋，故原告應(yīng)當(dāng)即時(shí)辦理入住手續(xù)，由此所造成的擴(kuò)大損失，被告不應(yīng)承擔(dān)。被告與原告約定的逾期交房按日向原告支付已交付房價(jià)款萬分之十的違約金過高，屬無效，應(yīng)調(diào)整 到按日萬分之三為宜。故應(yīng)判決被告從2009年2月22日起至2009年4月1日逾期37天交房的違約責(zé)任。

本案結(jié)果：原告撤訴，被告支付訴訟費(fèi)結(jié)案。

四、筆者對本案的評析

（一）關(guān)于商品房交付標(biāo)準(zhǔn)適用法規(guī)問題

法院認(rèn)為合同第八條第1款約定的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的條款違反中華人民共和國國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)（GB 50386—2005）無效值得商榷。法院仍以房管局“綜合驗(yàn)收”為交房標(biāo)準(zhǔn)，筆者不予認(rèn)同。因2004年國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中已取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收，現(xiàn)房管部門己不在組織相關(guān)部門進(jìn)行綜合驗(yàn)收，已改為建設(shè)單位組織相關(guān)部門進(jìn)行分別驗(yàn)收，將驗(yàn)收合格意見文件交質(zhì)監(jiān)部門備案。根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）11．0．1 規(guī)定：住宅應(yīng)滿足下列條件，方可交付用戶使用：1 由建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，確認(rèn)合格；取得當(dāng)?shù)匾?guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進(jìn)行備案；2 小區(qū)道路暢通，已具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣的條件。該交房標(biāo)準(zhǔn)與《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定驗(yàn)收備案所需文件基本一致并不抵觸。故筆者認(rèn)為以建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站簽認(rèn)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》作為“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格” 的交房標(biāo)準(zhǔn)，同樣符合《住宅建筑規(guī)范》（GB 50368—2005）交付使用標(biāo)準(zhǔn)，不存在該“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”條款違反國家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)無效問題。

（二）雨天順延交房的約定合法，法院不能以其不合理而撤銷。

筆者也認(rèn)為“ 雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付” 該條款有一定的不合理性。因開發(fā)商應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋建設(shè)期間會有雨天而影響施工進(jìn)度，雖然我國目前并沒有任何規(guī)范明確多少降雨量可能影響施工進(jìn)度，而氣象局的資料是以降水量0.0mm以上即定義為雨天，顯然并不是所有的雨天都可能影響施工進(jìn)度。因此，在商品房買賣合同中開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)考慮雨天因素確定交房時(shí)間，完全可以多預(yù)留影響施工的雨天天數(shù)而延長交房時(shí)間。開發(fā)商為了規(guī)避延長交房時(shí)間對商品房預(yù)售的不利影響，將雨天耽誤工期的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購房戶一方，雖對開發(fā)商一方有利，但又不屬于法定意義上的顯失公平。因此，在合同中開發(fā)商把“雨天按實(shí)際下雨天數(shù)計(jì)算延期交付”作為要約，購房戶有權(quán)拒絕接受或提出修改意見，否則，只要購房戶認(rèn)可簽定合同，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合法有效。因該約定條款符合《合同法》意思自治、契約自由原則，沒有違反法律禁止性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法定無效的問題，也不存在重大誤解和顯失公平，法院無法律依據(jù)對該約定條款進(jìn)行撤銷。

五、本案的啟示

1、交房標(biāo)準(zhǔn)要明確依據(jù)?！渡唐贩抠I賣合同示范文本》第八條對于交房條件有五種備選項(xiàng)：1．該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格； 2．該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；3．該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格； 4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。筆者建議，這其中的第五種選項(xiàng)可以約定為“該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》”。就此，談?wù)劰P者對于這些交房條件的一些認(rèn)識。

一是該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格。

《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用”，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確規(guī)定未經(jīng)驗(yàn)收合格或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。這種“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，對開發(fā)商的約束是比較嚴(yán)格的。但是，由于該條款沒有具體約定由誰驗(yàn)收、怎樣驗(yàn)收，也沒有特別約定開發(fā)商交房時(shí)需提供的驗(yàn)收合格的證明文件，所以在實(shí)踐中缺乏統(tǒng)一的操作標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商一般認(rèn)為交付的商品房經(jīng)過竣工驗(yàn)收，也就是經(jīng)過勘查、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位對該商品房的土建、水電等項(xiàng)目的驗(yàn)收合格后即可交房。購房人認(rèn)為這不符合約定的交房條件而拒絕收房，而究竟要開發(fā)商出示什么東西才收房，購房人自己也很困惑，這樣極易產(chǎn)生開發(fā)商與購房人之間的矛盾沖突。

所以，當(dāng)開發(fā)商與購房人在選擇了“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”這一種交房條件的同時(shí)，雙方還應(yīng)進(jìn)一步明確商品房驗(yàn)收主體及驗(yàn)收合格的證明文件（如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》），這樣才有可能避免開發(fā)商與購房人在交房時(shí)的糾紛。二是該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收合格。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收需對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況進(jìn)行驗(yàn)收?？梢哉f這是政府對開發(fā)商的監(jiān)管手段，更是對購房人權(quán)益的有效保障。

可是近年來，幾乎所有開發(fā)商在合同中不以該條款作為交樓條件，交樓前要完成綜合驗(yàn)收幾乎是一句空話；而作為購房人需要的也不是如空中樓閣的綜合驗(yàn)收，而只是綜合驗(yàn)收里幾項(xiàng)重要的驗(yàn)收內(nèi)容在交樓前完成。因此，國務(wù)院在《國務(wù)院關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國發(fā)［2004］16號）中取消了住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收。

綜合驗(yàn)收成為一種不可能完成的任務(wù)，所以在簽訂商品房買賣合同時(shí)，不論是開發(fā)商也好，還是購房人也好，都不選擇此條款。

三是該商品房取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》除了能夠反映工程竣工驗(yàn)收報(bào)告的內(nèi)容外，還反映了規(guī)劃驗(yàn)收認(rèn)可文件、消防驗(yàn)收認(rèn)可文件、環(huán)保驗(yàn)收認(rèn)可文件、綠化驗(yàn)收認(rèn)可文件等許可文件內(nèi)容。開發(fā)商能夠 取得該表，就證明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已基本上就達(dá)到了能夠交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，購房人也可以比較安心的入住了。

所以，從購房人的角度考慮，若能約定以《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》作為交房條件的話，則更有利于保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

2、交房延期事由要合理合法，明確具體。

《商品房買賣合同示范文本》第八條約定出賣人可據(jù)實(shí)予以延期交房：“1.遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；2.3.”。在空白欄內(nèi)，開發(fā)商一般會填寫：“因執(zhí)行政府的政策政令造成的延期”、“因市政配套設(shè)施延誤造成的延期”、“主管部門通知的停水、停電”、“政府部門需要的各項(xiàng)管制”、“因氣候原因無法正常施工”、“應(yīng)規(guī)劃部門要求的重大設(shè)計(jì)變更”、“技術(shù)部門證明的施工中遇到重大技術(shù)問題及困難”、“其他非出賣人的原因?qū)е碌难悠凇钡任寤ò碎T的延期免責(zé)事由。

免責(zé)條款約定是商品房預(yù)售合同中的一項(xiàng)重要約定，直接關(guān)系到雙方當(dāng)事人的權(quán)利能否如期實(shí)現(xiàn)。對于購房者，購買預(yù)售房即期房因其現(xiàn)實(shí)的價(jià)格優(yōu)惠及房屋選擇的優(yōu)先性而備受青睞，但購買期房追求的是一種期待利益，房屋建設(shè)的不確定性和合同權(quán)利的實(shí)現(xiàn)具有很大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，商品房預(yù)售合同雙方往往會明確約定房屋的交付時(shí)間，要求出售方“應(yīng)按期于某年某月某日前交付房屋”，購房者通過明確的合同約定盡量督促售房一方按期交付房屋，體現(xiàn)了其落實(shí)實(shí)現(xiàn)權(quán)利的準(zhǔn)確時(shí)間的權(quán)利要求。而對于出售方來說，房產(chǎn)正在開發(fā)建設(shè)中，到建成交付使用前還有很多不確定的因素會影響施工進(jìn)程，開發(fā)商對未來可能發(fā)生的不可預(yù)知的阻卻事由也要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)。故出售方往往通過增加免責(zé)事由規(guī)定以盡量減少其投資風(fēng)險(xiǎn)，售房一方希望免責(zé)范圍愈大愈好，而作為利益相對的購房者，則希望免責(zé)條款的范圍愈小愈好，雙方發(fā)生爭議時(shí)，其爭議焦點(diǎn)往往會圍繞免責(zé)條款的效力問題展開。

合同中約定的免責(zé)條款包括了法定的免責(zé)條款和約定的免責(zé)條款內(nèi)容，在我國《民法通則》第107條中就明確規(guī)定了免責(zé)條款，這屬于法定的免責(zé)條款，其他免責(zé)事項(xiàng)可以由當(dāng)事人自行約定。免責(zé)條款是否有效力，關(guān)鍵是看約定的免責(zé)事由是否合理合法，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定五種法定合同無效的情形，及《合同法》第五十三條規(guī)定的兩種免責(zé)條款無效。否則，免責(zé)條款為雙方當(dāng)事人自愿約定并達(dá)成一致意見的，是反映雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，就應(yīng)該認(rèn)定為有效。

此外，對于免責(zé)條款的解釋應(yīng)遵循公平原則進(jìn)行限制解釋，對于非為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合理化經(jīng)營所必需的免責(zé)條款應(yīng)從嚴(yán)進(jìn)行限制解釋，避免企業(yè)利用格式合同排除或限制企業(yè)依法應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，謀取不當(dāng)利益，侵害購房者權(quán)利。對于免責(zé)條款規(guī)定不明確的，應(yīng)根據(jù)不利于條款提供者的解釋的原則，即一般應(yīng)作不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的解釋，而傾向于保護(hù)購房者。

（作者單位：江西盛義律師事務(wù)所）二〇〇九年十二月三十一日

第五篇：商品房買賣合同簽訂中的注意事項(xiàng)

商品房買賣合同簽訂中的注意事項(xiàng)

簽訂購房合同，是購房所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進(jìn)行比較，盡量把沒有在合同上體現(xiàn)的要求以補(bǔ)充條款的形式確定下來。

在簽訂合同前，對于購房合同本身一定要有了解和認(rèn)識。

合同文本有很多空格和空白行，供房地產(chǎn)商和購房人自行約定或補(bǔ)充約定，合同中涉及選擇的，自行約定的內(nèi)容優(yōu)先于示范文本中的固定條款，房地產(chǎn)商和購房人都有權(quán)對示范文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。

購房人簽合同時(shí)一定要注意示范文本中某些條款內(nèi)容的選擇，在空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內(nèi)容，如不作約定或以補(bǔ)充協(xié)議形式另行約定時(shí)，應(yīng)劃掉空格或空行部位，避免留下后患。

此外，購房前想清楚到底以誰的名義購買。因?yàn)橘彿亢贤系拿志褪欠慨a(chǎn)證上的名字，現(xiàn)在襄陽市是禁止合同更名的。購房者要想換名字，只能等到拿到房產(chǎn)證后辦理過戶，還需要繳納一定的稅費(fèi)。如果是貸款買房，就算購房者已拿到房產(chǎn)證，由于牽扯抵押委托，即使購房人愿意花錢，辦理過戶也不是很容易。因此在簽合同前，一定要想清楚購房合同上要寫誰的名字。

下面，我們一起了解下購房合同中的細(xì)節(jié)條款中一些需要特別留意的地方。

(1)關(guān)于房屋面積方面的條款

按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時(shí)，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關(guān)于價(jià)格、收費(fèi)、付款方式的條款

價(jià)格條款應(yīng)明確，要有細(xì)項(xiàng)約束開發(fā)商不得隨意加價(jià)，不應(yīng)包括其他各種不合理費(fèi)用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間、數(shù)額等。

可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機(jī)構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。

(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款

購房者在簽合同時(shí)一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級;建材配備清單、等級;屋內(nèi)設(shè)備清單;水、電、氣、管線通暢;門、窗、家具瑕疵;房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保持期等。誤區(qū)：有些購房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題;而且還有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)作了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實(shí)并非如此!

商品房竣工驗(yàn)收是以抽查的方式進(jìn)行驗(yàn)收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗(yàn)收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房者所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

牢記：墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

(4)關(guān)于售后物業(yè)管理的條款

這是購房者在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。在實(shí)際簽約時(shí)，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時(shí)與購房者簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，購房者應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時(shí)物業(yè)公司變更物業(yè)費(fèi)。

(5)關(guān)于履行合同的期限和方法的條款

應(yīng)寫明房屋交付的日期，房款的交付日期、金額和方法。例如付款方式，是一次性付清，還是分期付款。

(6)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給買受人的書面報(bào)告，以及繳納的稅單。

小貼士：購房者應(yīng)在合同中約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限。根據(jù)2003年6月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)，開發(fā)商需配合購房者辦理產(chǎn)權(quán)證。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時(shí)間內(nèi)。如果此期限時(shí)間過長，對購房者采用公積金貸款和盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。

(7)關(guān)于稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的條款

房屋買賣中應(yīng)繳納的一切稅費(fèi)，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

(8)關(guān)于違約責(zé)任的條款

包括開發(fā)商逾期交房、不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任;購房者逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。

小帖士：現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例，可以考慮在千分之0.5至1之間。

(9)關(guān)于不可抗拒力

簽訂合同時(shí)，注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。“不可抗力”指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴(kuò)大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個告知期限。

開發(fā)商有時(shí)提出以下免責(zé)條款，購房者最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的;施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決的。

簽訂購房合同后，購房者要留意合同備案情況。

襄陽市房管局提供的《商品房買賣合同》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，第二十五條明確規(guī)定：“商品房為預(yù)售的，自本合同生效之日起30日內(nèi)，由出賣人(開發(fā)商)向房產(chǎn)、土地管理部門申請登記備案?！弊?010年2月襄陽市開始推行網(wǎng)上簽約后，開發(fā)企業(yè)需要在網(wǎng)上簽約的3個工作日內(nèi)，到房地產(chǎn)交易管理部門辦理合同蓋章備案手續(xù)。

登記備案制度主要是為了通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。因此購房者千萬不要忽視這一環(huán)節(jié)。

襄陽市購房合同登記備案后會在合同上蓋一個登記備案章，上面的號碼即為合同登記備案號。購房者既可登陸襄陽房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)，鍵入相關(guān)信息查詢合同登記備案情況，也可在向開發(fā)商征詢經(jīng)辦合同登記備案房產(chǎn)局后，親自前往該處了合同登記備案情況。