第一篇：購房合同備案更名流程

購房合同備案更名流程

購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。

購房合同備案更名所需材料

(一)辦理合同備案注銷需提交的證明材料 1.由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告;

2.具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明;

3.另換購的新購房合同文本;

4.商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;

5.開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明;

6.護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;

7.本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件;

8.房屋交付公告或公布的相關(guān)證明;

9.有抵押行為的，需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明;

10.超時退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交，7-10條必須提交)

11.辦理合同備案更名需提交的證明材料

12.本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。

13.父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。購房合同備案更名流程

1.購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的理由;

2.購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意;

3.購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);

4.商品房合同備案注銷、更名的有關(guān)證明材料及合同原件由市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關(guān)證明材料存檔備案。

注意事項

? 如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預購協(xié)議，并交納了購房定金，這種預訂性質(zhì)的合同僅是擔保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續(xù)比較簡單。

? 如果簽訂了正式購房合同，但還未經(jīng)交易中心登記備案，合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續(xù)也較為簡單。

? 如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那么更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人后再進行登記，所以此種合同更名手續(xù)就比較復雜。

第二篇：購房合同能否更名以及如何更名

問：劉先生說自己與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，說好今年底交房，現(xiàn)在想把產(chǎn)權(quán)人改成兒子的名字，是否可行？

答：這要有個前提，劉先生的兒子必須領(lǐng)到身份證。在這個前提下再分兩種情況，一是商品房買賣合同未拿到交易中心登記。這時只要同房產(chǎn)商協(xié)商，把合同注銷，以其兒子的名義重新簽訂一份商品房買賣合同就可以了，此種情況不涉及稅費。第二種情況是已經(jīng)登

記過，這就麻煩些了，如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時只需支付相關(guān)手續(xù)費用。如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，需要產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改在劉先生兒子的名下，這實質(zhì)上是一種房產(chǎn)繼承了。人們常說的“合同改名字”，嚴格來講是不規(guī)范的。建議購房者在簽購房合同時，不妨在合同上同時寫上自己和兒子的名字，產(chǎn)權(quán)人寫劉先生的名字，共有人寫兒子的名字，表示二人共同擁有這份產(chǎn)權(quán)。因此到最后兒子就是第一繼承人，產(chǎn)權(quán)可以全部落到兒子身上(前提是兒子是惟一的繼承人)，但同時作為惟一繼承人的兒子必須到時去房產(chǎn)交易中心辦手續(xù)，再重新核發(fā)一份有其單獨名字的產(chǎn)權(quán)證。也可以按份共有，在產(chǎn)權(quán)證上標明各自所占的份額，可避免在產(chǎn)權(quán)繼承時交納全額的稅費。

第三篇：購房合同備案

篇一：購房合同備案更名流程

購房合同備案更名流程 ?購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。1.1(一)辦理合同備案注銷需提交的證明材料 2.2

1、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告;3.3

2、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明;4.3、另換購的新購房合同文本;5.5 4

4、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;6.6

5、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明;7.7

6、護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;8.以及全部購房合同原件;9.9 8

7、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明

8、房屋交付公告或公布的相關(guān)證明;10.10

9、有抵押行為的，需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明;11.1110、超時退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交，7-10條必須提交)12.12

11、辦理合同備案更名需提交的證明材料 13.購房合同原件。14.end 13

12、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部14

13、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。購房合同備案更名流程 1.理由;2.蓋章同意;3.3 2 1

1、購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的2、購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并

3、購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);4.4

4、商品房合同備案注銷、更名的有關(guān)證明材料及合同原件由市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關(guān)證明材料存檔備案。end 注意事項? 如果購房者與房產(chǎn)商簽訂了預購協(xié)議，并交納了購房定金，這種預訂性質(zhì) 的合同僅是擔保簽訂正式合同，是購買房屋的初步階段，合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同，所以更名手續(xù)比較簡單。

如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案，那么更改合同的買受人，須將已登記備案的合同撤銷，在更改了買受人后再進行登記，所以此種合同更名手續(xù)就比較復雜。? ?篇二：購房人如何通過商品房預(銷)售及合同備案管理系統(tǒng) 購房人如何通過商品房預（銷）售及合同備案管理系統(tǒng)進行購房？

1、購房人通過商品房預（銷）售及合同備案管理系統(tǒng)，瀏覽商品房房源信息，并確定購買意向；

2、前往網(wǎng)上所公示的售樓地點進行認購、商洽《商品房買賣合同》內(nèi)容；也可先撥打售樓電話進行咨詢；

3、對《商品房買賣合同》內(nèi)容進行確認后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員憑銷售帳號登錄商品房預（銷）售及合同備案管理系統(tǒng)與購房人簽訂該房屋的《商品房買賣合同》，由購房人設(shè)置密碼后，打印合同文本，經(jīng)雙方簽字（蓋章）生效； 雙方簽訂《商品房買賣合同》，必須10日內(nèi)向項目轄區(qū)所在地的房地產(chǎn)交易所申請備案，逾期未備案的《商品房買賣合同》自動撤銷，其合同作廢無效，由此產(chǎn)生的后果由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。網(wǎng)上標識將自動轉(zhuǎn)為“可售”狀態(tài)，并記錄該商品房一次換手。

在這里特別要提醒購房人的是：一是要堅持自己設(shè)置密碼；二是要牢記設(shè)置的密碼，以保護自己的合法權(quán)益；三是密碼可以自行修改，特別是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員代為設(shè)置的密碼，要及時予以修改；四是如果忘記了自己設(shè)置的密碼，購房人可以持身份證明和合同文本到吉安市房地產(chǎn)信息中心申請重新設(shè)置。附購房流程：

前往網(wǎng)上所公示的售樓地點進行認購、商洽《商品房買賣合同》內(nèi)容；← 撥打售樓電話進行咨詢； ↓

對《商品房買賣合同》內(nèi)容進行確認，并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售人員憑銷售帳號登錄商品房預（銷）售及合同備案管理系統(tǒng)與購房人簽訂該房屋的《商品房買賣合同》 ↓

簽訂合同后，購房人可憑購房時設(shè)置的密碼進入商品房預（銷）售及合同備案管理系統(tǒng)查看合同內(nèi)容篇三：購房合同備案后更名程序及其他 購房合同備案后更名程序（參考）

合同備案后，房屋交付前，如果想更改買受人，需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費，并獲得開發(fā)商同意。開發(fā)商，即購買合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。如果您在簽訂認購書的時候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實購房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致；但如果您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。

牢記：審查上述文件時，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件！如果仍不放心，可抄下證件的號碼，去相關(guān)部門進一步驗證。變更產(chǎn)權(quán)人名需找開發(fā)商協(xié)商退房后重新簽約。房地產(chǎn)權(quán)登記部門依據(jù)買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同等相關(guān)資料進行備案登記。如已辦理預售備案的，根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，解除合同備案應(yīng)向登記機關(guān)提交仲裁機構(gòu)的裁決書或人民法院依法作出的已生效的裁定書、判決書或調(diào)解書方可辦理；如未備案的，與開發(fā)商協(xié)商解決。

主要分兩種情況：如果原合同已經(jīng)備案，您可以與開發(fā)商協(xié)商，先撤銷原合同備案，開發(fā)商再與另外的買房者之間重新簽訂合同并進行備案，但撤銷合同之前需要先到房管局申請，之后才可以辦理。如果合同未備案，進行合同更名也需要與開發(fā)商具體協(xié)商?？傊?，不論是更名和撤銷合同備案，都需要取得開發(fā)商的同意和配合。

辦理合同備案更名需提交以下證明材料：

一、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。

二、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。

附：武國土房發(fā)〔2007〕274號文件

關(guān)于規(guī)范商品房合同備案注銷、更名工作的通知

武國土房發(fā)〔2007〕274號

各區(qū)房產(chǎn)管理局、市房地產(chǎn)交易管理中心、市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心、各有關(guān)單位：

為了進一步落實國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有關(guān)政策，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)和個人在商品房買賣中的市場行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《湖北省 契稅征收管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)就嚴格規(guī)范全市商品房合同備案注銷、更名工作通知如下：

一、商品房合同備案注銷、更名的范圍和時限(一)辦理合同備案注銷范圍 購房者有下列情況之一的可辦理合同備案注銷手續(xù)：

1、房屋交付公告自公布之日起90日內(nèi)，購房者所購房屋因質(zhì)量存在問題，經(jīng)有關(guān)部門認定的;

2、開發(fā)企業(yè)與購房者之間，因開發(fā)企業(yè)違約而發(fā)生糾紛，經(jīng)仲裁機構(gòu)、法院裁定或判決的;

3、退房者在所購項目中另換購商品房的;

4、購房者辦理貸款手續(xù)未獲批準或無力支付后續(xù)資金造成合同無法繼續(xù)履行并承擔違約責任的;

5、購房者因出國留學或定居，工作調(diào)出本地或患重大疾病急需資金等原因的;凡在房屋交付預告登記起超過90日要求注銷合同備案的，一律按照存量房交易轉(zhuǎn)移登記程序，交納應(yīng)繳的相關(guān)稅費后，方可辦理注銷合同備案手續(xù)。對購買二套以上商品房的單位或個人，其購買的商品房原則上不得作注銷、更名處理。(二)辦理合同備案更名范圍

由于家庭特殊原因，屬父母與子女之間、夫妻之間需要更名的，可憑相關(guān)證明資料辦理合同備案更名手續(xù)。

二、申請合同備案注銷、更名需提交的材料

(一)辦理合同備案注銷需提交的證明材料

1、由質(zhì)量管理部門出具的質(zhì)量鑒定報告;

2、具體糾紛緣由和司法、仲裁機關(guān)出具的有關(guān)證明;

3、另換購的新購房合同文本;

4、商業(yè)銀行出具的不能受理貸款的證明;

5、開發(fā)建設(shè)單位收取購房人違約金的證明;

6、護照及有關(guān)部門確認證明、工作調(diào)動證明、醫(yī)院重癥診斷書等;

7、本人身份證(含戶口簿)、注銷合同申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件;

8、房屋交付公告或公布的相關(guān)證明;

9、有抵押行為的，需提供金融機構(gòu)同意解除和轉(zhuǎn)讓抵押的有關(guān)證明;

10、超時退房的，需提供稅務(wù)部門的繳稅憑證。(以上1-6條根據(jù)實際情況提交，7-10條必須提交)(二)辦理合同備案更名需提交的證明材料

1、本人身份證、合同更名申請書、開發(fā)企業(yè)予以確認的簽章證明以及全部購房合同原件。

2、父母與子女、夫妻之間合法關(guān)系及婚姻、戶籍等有關(guān)證明。

三、辦理商品房合同備案注銷、更名程序(一)購房者擬寫合同備案注銷、更名申請書，詳細說明合同備案注銷或更名的理由;(二)購房者向開發(fā)企業(yè)提交合同備案注銷、更名申請，由開發(fā)企業(yè)簽寫意見并蓋章同意;(三)購房者本人持合同備案注銷或更名申請書、身份證或戶口簿、《武漢市商品房買賣合同》以及其他有關(guān)證明材料，向項目所轄區(qū)域的市、區(qū)房產(chǎn)管理部門申請。受理申請的房產(chǎn)管理部門審查確定情況屬實，符合合同備案注銷、更名條件的，出具初審意見，報市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心審批后，辦理商品房合同備案注銷、更名手續(xù);(四)商品房合同備案注銷、更名的有關(guān)證明材料及合同原件由市房地產(chǎn)登記發(fā)證中心辦理時予以加蓋“作廢”及“更名修改”專用章，并將有關(guān)證明材料存檔備案。

四、有關(guān)要求

(一)嚴格工作程序，認真履行工作職責。市、區(qū)房產(chǎn)管理部門要嚴格執(zhí)行審核程序，認真核準和查驗注銷、更名提交的相關(guān)材料，在辦理合同備案注銷、更名的過程中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為應(yīng)及時制止，不得審批。(二)嚴肅市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營行為。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認真落實購房“實名制”和商品房買賣合同網(wǎng)上簽約規(guī)定，禁止違反規(guī)定為買受人辦理更名手續(xù)。對消費者退房與更名的申請要認真進行審驗，不得辦理非正當理由的合同退房與更名業(yè)務(wù)。各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要規(guī)范自身行為，禁止受理商品房合同買賣業(yè)務(wù)。上述情況一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按有關(guān)規(guī)定予以嚴肅處理。

(三)嚴肅合同注銷、更名紀律，杜絕投機炒房行為。對借合同備案注銷或更名進行炒房投機的個人，經(jīng)查實后，一律不予受理其合同備案注銷或更名申請;對提供虛假證明材料申請合同備案注銷或更名的個人，不予受理申請并進行嚴肅批評和教育，情節(jié)嚴重的將移交司法部門追究其刑事責任;房產(chǎn)管理部門要嚴肅合同注銷、更名紀律，對玩忽職守的工作人員

第四篇：購房合同更名_買房合同_買房全攻略

購房合同更名兩種情況

一、預售登記前

購房者欲變更買受人名稱或增加買受人的，應(yīng)首先與開發(fā)商協(xié)商變更合同，如新的買受人需按規(guī)定辦理相關(guān)公證的應(yīng)提供相關(guān)公證書。

如果購房時采用了一次付款方式則址分容易辦理，如采用商貸或公積金貸款及組合貸款方式付款，則辦理起來比較麻煩?？砂匆韵罗k理：

如果該商品房未竣工驗收，則可以更名，但要到市有關(guān)單位開具未竣工檢查報告，并由開發(fā)商提交合同更名的原因，此時支付相關(guān)手續(xù)費用。

如果該商品房已經(jīng)竣工驗收，則無法進行更名，但可在產(chǎn)權(quán)證辦理出來后再以贈予的形式將產(chǎn)權(quán)證的名字改名。

二、預售登記后

購房人要求更名的，具有直系親屬關(guān)系(如夫妻關(guān)系、父母子女關(guān)系)，可在預售合同上更名，辦理時應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明，其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按預售轉(zhuǎn)讓程序辦理，即由原買受人提出申請，撤銷合同備案后重新簽訂購房合同。

實踐中，開發(fā)商要收取一定比例的手續(xù)費，一般為1%。同時，如為更名而非增加新的買受人與原買受人共同購房，則新的單獨的買受人應(yīng)符主體資格條件，如已成年等。

第五篇：購房合同更名與注意事項

購房合同更名與注意事項

購房合同更名是許多購房者在購房之后，可能會遇到的問題。那么在購置了房屋之后我們究竟能不能再更名，能更名的話又應(yīng)該如何更名呢？現(xiàn)在就跟大家分享一下購房更名流程以及相關(guān)費用。

首先，提醒您如果合同已備案，則無法更名。

根據(jù)國家七部委頒布的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》中明確規(guī)定：“禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)?！?/p>

因此，合同備案后不能通過更名來進行交易。

目前，你已經(jīng)網(wǎng)簽，并且已經(jīng)在辦理公積金貸款手續(xù)，建議您和開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商同意的話，先要撤銷合同，并且原合同撤銷之后，再和您朋友簽訂合同重新備案，這樣是可以的。這里面最關(guān)鍵的是要取得開發(fā)商的同意，并且您需要確定，是否原合同真正撤銷，而您的合同可以成功備案。

目前到房管部門撤銷合同不收取費用，但在具體辦理過程中存在費用變化情況以房管局解釋為準。

延伸閱讀：

開發(fā)商稱，購房者需要進行更名，他們都將收取更名手續(xù)費，開發(fā)商稱這一收費雖然沒有政策依據(jù)，但基本上所有樓盤都是這樣做的，可以說是不成文的行規(guī)。開發(fā)商還解釋說，對于以下三種情況進行合同更名他們都將收取同樣的費用：一是只交了定金;二是簽了正式合同并付了首付款的;三是簽了合同并已辦完按揭手續(xù)。

在對幾家樓盤進行采訪后，發(fā)現(xiàn)收取更名手續(xù)費基本上是一件非常普遍的現(xiàn)象，對此開發(fā)商也有自己的苦衷，開發(fā)商普遍稱基于幾方面的顧慮他們不得不收這筆費用。

一、客戶資源無端損失。因為合同更名很容易，很多人就不會嚴肅對待這份合同。

二、防止少數(shù)“炒家”到處炒房子。一個新項目即將開盤亮相，都有不少的人搶先來定購或者內(nèi)部認購，這其中大部分是真實的買房者，但也有小部公是來“炒”房子。而“炒”家的介入會使一些開發(fā)商看不到真正的房地產(chǎn)需求量，不能對新項目的客戶資源究竟有多少真正的客戶進行準確把握，這樣不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、如果開發(fā)商不收取更名費，開發(fā)商沒有義務(wù)去為購房者更名，因為實際上要辦理合同更名開發(fā)商要配合購房者做大量的工作，而且那些辦了按揭的，開發(fā)商還將為每套房做擔保并向銀行交保證金。

四、不利于二手房市場的發(fā)展，開發(fā)商收取的更名費實際上遠遠低于二手房市場上的收費，但是更名實際上有點像做二手買賣，這樣會影響二手房市場。

五、防止內(nèi)部銷售人員從中漁利，假如不收取更名費，已經(jīng)購房的購房者就有可能私下勾兌售樓人員，給售樓人員一定的好處，要求售樓人員把房子轉(zhuǎn)買給另外新的購房者。

在購房的過程中卻容易被開發(fā)商的種種伎倆給蒙蔽了雙眼，許多人是用畢生的積蓄來買房子甚至負債來置業(yè)的，往往在買房之后懊悔不及卻回天無力。買房確實不是件容易的事，購房者面對售樓人員滔滔不絕的講解以及成堆的專業(yè)術(shù)語，令許多購房者感到迷惑不解，買房簽訂合同應(yīng)該注意哪些問題？

訂購房合同，是所有環(huán)節(jié)中最重要的一環(huán)，購房者的權(quán)利義務(wù)盡在其中。購房者一定要逐條審查，甚至可以對照樓盤廣告、樓書等宣傳資料中開發(fā)商的承諾進行比較，把沒有在合同書上體現(xiàn)的要求以補充條款的形式確定下來。

1弄清楚合同中的當事人

在新房買賣過程中，合同簽署涉及兩個當事方：一為購房者，一個是開發(fā)商。

購房者，即購房合同中的“買受人”，他將要成為房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人；需要支付房款，一旦違反合同約定，承擔違約責任。

2不要隨意更改買受人

合同備案前，購房者可和開發(fā)商自行協(xié)商更改買受人名稱。

合同備案后，房屋交付前，如果想更改買受人，需要購房者和開發(fā)商一起到國土房管局辦理更名手續(xù)，需要交納更名費，并獲得開發(fā)商同意。

如果房屋交付后，購房者要更換名字，就需要拿到產(chǎn)權(quán)證以后辦理過戶手續(xù)，這樣花費就更大了。

開發(fā)商，即購買合同中的“出賣人”。購房者需要確定與您簽約的就是開發(fā)商，即簽訂合同前要審查開發(fā)商的“五證二書”。如果您在簽訂認購書的時候，已經(jīng)審查了各種文件，那么這里就不用審查了，只需要核實購房合同中的內(nèi)容和相關(guān)文件是否一致；但如果您之前沒有審查全部的文件，就不能嫌麻煩或者被開發(fā)商的借口搪塞過去而不看了。

牢記：審查上述文件時，一定要求開發(fā)商提供原件，不能僅看復印件！如果仍不放心，可抄下證件的號碼，去相關(guān)部門進一步驗證。

3審查“五證二書”

“五證二書”是法律對銷售方的基本要求?！拔遄C”是指國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開工證）、商品房銷售（預售）許可證。“二書”是指住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預售）許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

（一）國有土地使用證

國有土地使用證是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。比如，北京市國土房管局對直接填發(fā)的國有土地使用證根據(jù)國有土地使用方式不同，分別加蓋北京市國土房管局劃撥土地使用證專用章、北京市國土房管局有償土地使用證專用章、北京市國土房管局

交納使用費土地使用專用章、北京市國土房管局臨時土地使用證專用章。

（二）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。

（四）建筑工程施工許可證

《建筑工程施工許可證》（建筑工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建筑單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當各種施工條件完備時，建筑單位應(yīng)當向已批準的項目工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，負責開工審批等項工作。

小貼士：只要樓盤取得了商品房預售許可證，購房者就可以購買了。紅框中的預售范圍為本項目可銷售樓層，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預售范圍內(nèi)。

商品房銷售許可證對買房人來說非常重要。因為購買的房子是否合法，關(guān)鍵看其是否有商品房銷售許可證。一個項目只要有了此證，就說明其他手續(xù)均已齊備。買房人在售樓處看到的一般是商品房銷售許可證的復印件。這里面名堂挺多，您一定要仔細審看。在商品房銷售許可證中，主要標明了證號、售房單位、項目名稱、用途、房屋坐落、銷售范圍、建筑面積、銷售方式、土地使用年限、發(fā)證機關(guān)、有效期限等內(nèi)容?？词鄯繂挝贿@個欄目時，主要摸清現(xiàn)在接觸的售樓機構(gòu)是否是合法的銷售主體。一般售樓機構(gòu)有兩類：一類是開發(fā)商自身的一個下屬部門，一類是開發(fā)商委托的銷售代表。如是后者，應(yīng)當要求其提供明確的委托書來證明其身份和權(quán)限。

看項目名稱這個欄目時要注意，因為一個項目在開發(fā)過程中會有很多名字，起始工號、正式地名，有時出于銷售原因還起個別號。置業(yè)者有必要搞清楚幾個名詞說的是不是一回事。用途這個欄目實際決定了物業(yè)類型。從開發(fā)商角度看，決定了項目土地出讓金按哪類物業(yè)交，土地使用年限如何定。從購房者角度看，直接影響了將來物業(yè)的收費標準的允許范圍，比如是普通住宅就不能按公寓收費。銷售范圍是最核心的問題。一個項目的銷售許可證既可以按樓座發(fā)，也可以根據(jù)物業(yè)的具體情況按樓層發(fā)。此外，發(fā)證機關(guān)及其公章必須清楚，必須是有權(quán)機構(gòu)；許可證本身的年限也是個需要留心的地方。

“兩書”可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。

（一）住宅質(zhì)量保證書

中國房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用時向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔質(zhì)量責任的法律文件，其

中應(yīng)當列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當按住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發(fā)商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修范圍是：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)；屋面防水為3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面為1年；地下室及管道滲漏為1年；墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛(wèi)生潔具損壞為1年；燈具、電器開關(guān)損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統(tǒng)設(shè)備為一個采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔賠償責任。購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向住宅質(zhì)量保證書中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬不合格的，購買人有權(quán)退房。

（二）住宅使用說明書

住宅使用說明書應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：

開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項；上水、下水、電、燃氣、熱力、通信、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預留位置的說明和安裝注意事項； 門、窗類型，使用注意事項；配電負荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書中。

小貼士： 房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證。

4關(guān)于房屋面積方面的條款

商品房以建筑面積計算房款，建筑面積由套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積兩部分成。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有面積多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。目前交付房屋時，往往建筑面積增大，且不超過3％，但套內(nèi)建筑面積減少，公攤面積增大。為避免此種對買房人不利的情況出現(xiàn)，合同中有必要約定套內(nèi)建筑面積不得減少多少，公攤面積不得增大多少等等，比如：2％，并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房；退房包括哪些費用，不退房如何承擔違約責任等。另一種按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

5關(guān)于價格、收費、付款額同的條款

價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細項約束發(fā)展商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等?？勺⒚髻I方在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，買方可以取消合同，全數(shù)取回定金。建議買方無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，達到留給自己一個冷靜期的效果。

6一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范

在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

7一定要認準交房日期是否確定

資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。

8買房簽合同時要注意的幾個細節(jié)問題：

購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細，各項規(guī)定之間要避免與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責任要明確，合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，簽字人是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責人。

合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標明項目位置時，一定要具體、明確，如*市*區(qū)*街*號*花園* *號樓**房。房屋的戶型、面積一定要標示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積的分攤原則等要明確說明。

房屋的檔次和裝修標準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標準、供應(yīng)能力等要一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。

其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體地加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)管理的收費標準，并對房屋的整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。

違約責任的約定一定要雙方對等，否則吃虧的還是消費者。

一般承擔違約責任的違約事項包括：

購房者不按期交款；開發(fā)商不按期交房；面積變動超過約定幅度；房屋裝修標準、質(zhì)量不合要求、保修不到位；產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理；公共設(shè)施不到位；宣傳或廣告承諾不兌現(xiàn)。

另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。如果您認為您的利益在合同當中無法保障，而開發(fā)商又不同意修改或補充的話，購房者有權(quán)重新選擇開發(fā)商及樓盤。

現(xiàn)實中也存在開發(fā)商因為資金鏈條斷裂，可能會無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，而停工時間較長可能會形成爛尾樓，這對于購房者維護自身的利益非常不利。建議您在簽正式合同之前，再實地了解一下項目情況。如果選擇購買，一定要詳細約定交房時間，以及相關(guān)的違約責任。購房者交納房款之后，開發(fā)商一般出具的是收據(jù)，正式的購房發(fā)票通常會在交房的時候給購房者。主要是因為商品房買賣合同中的約定不是最終的實際面積，在實際建造過程中會有或多或少的誤差，所以，只有等到實際測量面積出來之后，該房屋的實際銷售價格才會準確無誤，一般就在這時候出具發(fā)票。目前市場上開發(fā)商基本上都是這么做的。

買房簽合同注意事項最后,還要約定配套設(shè)施，如個人的門窗型號，是否一戶一表等；公用的綠化、電梯等等。

“不可抗力”在買房合同中是如何界定的包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負的責任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負的責任；買受人逾期付款 應(yīng)負的責任，以及毀約不買應(yīng)負的責任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。根據(jù)我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定，“不可抗力”，是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。依照此規(guī)定，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)了延伸、擴張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

買房合同中關(guān)于售后物業(yè)管理的條款解析

這是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容，要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十三條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議?！?/p>

但是，在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，防止交房時物業(yè)公司變更物業(yè)費。

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