第一篇：合作建房審批問題范文

合作建房須辦理合建審批手續(xù)

合作建房是房地產(chǎn)開發(fā)過程中較為常見的做法，但在納稅問題上卻存在諸多誤區(qū)。近來，江西省萍鄉(xiāng)市地稅局12366納稅服務熱線陸續(xù)接到納稅人的電話，詢問如何界定合作建房、合作建房怎樣納稅等。咨詢員結合稅收政策及相關法律規(guī)定，對這一問題作了解答。

按照營業(yè)稅相關稅法的規(guī)定，合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房行為。國家稅務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）的通知〉》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）就合作建房中雙方都擁有部分房屋的所有權行為征稅問題規(guī)定如下：甲方（提供土地使用權方）以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方（提供資金方）則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而，合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”征稅，對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

但從上述規(guī)定分析，即使實際是一項銷售住房的行為，購房者也可以辯稱自己是提供資金方，購銷雙方之間是合作建房，從而將銷售不動產(chǎn)納稅行為改變?yōu)楹献鹘ǚ考{稅行為進行避稅。稅法認為，合作建房建造的不動產(chǎn)中，地面上的房屋建筑物所有權屬于提供資金方，土地所有權屬于原提供土地使用權方。如購房者（提供資金方）將不動產(chǎn)全部買入，則可認為地面建筑物本屬于自己，只需要買入土地使用權即可。也就是說，銷售方原本需要就全部不動產(chǎn)銷售繳納營業(yè)稅，而按合作建房納稅的話，就只要就轉讓土地使用權納稅了。

為此，咨詢員提醒納稅人注意其中的涉稅風險，不要心存僥幸，最終換來補稅、繳納滯納金甚至罰款的結果。因為合作建房不僅是一方提供資金一方提供土地使用權這么簡單，認定是否屬于合作建房，必須依據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定。最高人民法院《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)〔1996〕2號）對以國有土地使用權投資合作建房問題作出規(guī)定，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權而認定合同無效。名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理。最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同有效。按上述司法解釋，合作建房需要符合以下幾個條件：一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)；二是辦理土地使用權變更登記；三是其中一方應該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質。這也就是國家稅務總局《關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函〔2005〕1003號）認為某項目不屬于合作建房的原因。該文件批復如下：鑒于該項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用國家稅務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅發(fā)〔1995〕156號）第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。

最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2005〕5號）為此還規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。稅收上對此也有相應的規(guī)定，國家稅務總局《關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）就甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)這種形式的合作建房問題，視具體情況確定征稅：

（一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

（二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

上海F開發(fā)總公司訴上海S集團有限公司合作建房協(xié)議糾紛案 案情介紹：1994年12月30日，F(xiàn)公司與S公司簽訂了《聯(lián)合開發(fā)Z大廈及住宅工程協(xié)議》，約定F公司負責辦理全套商品樓住宅開發(fā)用地的批準手續(xù)，S公司負責建設。建筑物竣工后S公司可獲得Z大廈68%的商品房面積和68%的泊車位，F(xiàn)公司獲得32%的商品房面積及32%的泊車位。協(xié)議還對施工期進行了約定：1995年3月1日前正式開工，開工后24個月內竣工，如由于S公司資金問題不能繼續(xù)按期開工，累計停工超過二個月，本合同終止，S公司退出本項目的營造權，F(xiàn)公司酌情分期歸還S公司投入的成本數(shù)（由此造成的損失由S公司承擔），該項目由F公司繼續(xù)進行。協(xié)議訂立后，S公司組織施工隊進行了施工，至1995年12月起工程停工，工程僅造至地上一層。因雙方產(chǎn)生較大爭議，一直協(xié)調未果，F(xiàn)公司于2000年向上海市第二中級人民法院提起了訴訟，要求判令終止F公司與S公司之間的《聯(lián)合開發(fā)Z大廈及住宅工程協(xié)議》的法律效力；S公司賠償因其不履行合同義務而造成F公司的經(jīng)濟損失計人民幣25305745.08元并承擔訴訟費。S公司負責人十分焦急，如果官司敗訴，不但投入項目的2000余萬元資金打了水漂，還要賠償F公司2500萬的損失，那公司只能倒閉破產(chǎn)了。S公司委托曾斌律師代理此案，面對公司上下殷切的目光，曾斌律師感到了肩頭擔子的份量，立即全身心投入了案件的調查、分析中。律師意見：曾斌律師詳盡審閱了案卷材料，并到多個部門進行了調查取證，提出了如下答辯意見：

1、F公司提供的土地是通過劃撥方式取得，不具備土地使用權轉讓的前提，該項目既沒有經(jīng)政府部門批準列入商品房建設計劃或調整為經(jīng)營性建設項目，也沒有辦理土地使用權出讓手續(xù)，雙方合作建房也未經(jīng)過審批，聯(lián)建協(xié)議無效，無效協(xié)議自始沒有法律約束力，當事人因該行為取得的財產(chǎn)應當返還給對方，因此F公司應返還S公司已投入的資金；

2、F公司是土地所有者，其將部分土地使用權轉讓給S公司，應承擔相關報批義務，正由于F公司至今未辦妥相關法律手續(xù)，導致S公司至今對該項目沒有法律上的名份，F(xiàn)公司應承擔合同無效的主要過錯；

3、F公司要求S公司賠償2500萬損失，沒有事實和法律依據(jù)，屬無理請求。

判決結果：案件審理中，法院委托會計師事務所對F公司的損失及S公司的投入進行了審計。從判決結果來看，法院支持了曾斌律師的答辯意見。法院判決如下：

一、原告F公司與被告S公司于1994年12月30日簽訂的《聯(lián)合開發(fā)Z大廈及住宅工程協(xié)議》一份無效；

二、原告F公司應自本判決生效日起十日內返還被告S公司人民幣25364564.43元；

三、被告S公司應自本判決生效日起十日內返還原告F公司人民幣15535296.64元；

四、原告F公司應自本判決生效日起十日內支付被告S公司人民幣22900140.46元的利息損失（自2000年7月6日起至本判決生效日止，按中國人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率計算）；

五、原告F公司的其余訴訟請求不予支持。

法律思考：合作建房是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種常見形式，合作建房必須符合我國法律法規(guī)的規(guī)定，供地方只能是合法有償取得土地使用權的主體，而建筑方必須是依法取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的法人企業(yè)。合作建房各方必須履行相關審批手續(xù)及土地使用權變更登記手續(xù)。否則，合同無效，兩敗俱傷。

第二篇：合作建房審批問題

辦理合建審批手續(xù)才是合作建房

按照營業(yè)稅法規(guī)定，合作建房是指由一方提供土地使用權，另一方提供資金的合作建房行為。從上述規(guī)定分析，即使實際是一項銷售住房的行為，購房者也可以辯稱自己是提供資金方，購銷雙方之間是合作建房，從而將銷售不動產(chǎn)納稅行為改變?yōu)楹献鹘ǚ考{稅的避稅行為?！秶叶悇湛偩株P于印發(fā)<營業(yè)稅問題解答（之一）的通知>》（國稅函發(fā)［1995］156號）就合作建房中雙方都擁有部分房屋的所有權行為征稅問題規(guī)定如下：甲方（提供土地使用權方）以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發(fā)生了轉讓土地使用權的行為；乙方（提供資金方）則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉讓土地使用權”征稅；對乙方應按“銷售不動”征稅。稅法認為，合作建房建造的不動產(chǎn)中，地面上的房屋建筑物所有權屬于提供資金方，土地所有權屬于原提供土地使用權方。如購房者（提供資金）將不動產(chǎn)全部買入，則可以認為地面建筑物本屬于自己，只需要買入土地使用權即可，也就是說，銷售方原本需要就全部不動產(chǎn)銷售繳納營業(yè)稅，按合作建房納稅的話，就只要就轉讓土地使用權納稅了。本文認為，合作建房不僅僅是一方提供資金一方提供土地使用權這么簡單，認定是否屬于合作建房，必須依據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（法發(fā)[1996]第2號）關于以國有土地使用權投資合作建房問題規(guī)定，享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。當事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權變更登記手續(xù)，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權而認定合同無效。名為合作建房，實為土地使用權轉讓的合同，可按合同實際性質處理?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）規(guī)定，本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質的，應當認定合同有效。

按上述司法解釋，合作建房需要符合以下幾個條件： 一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)； 二是辦理土地使用權變更登記；

三是其中一方應該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質。

這也就是為什么《國家稅務總局關于合作建房營業(yè)稅問題的批復》（國稅函[2005]1003號）認為某項目不屬于合作建房的原因。該文批復如下：鑒于該項目開發(fā)建設過程中，土地使用權人和房屋所有權人均為甲方，未發(fā)生《中華人民共和國營業(yè)稅條例》規(guī)定的轉讓無形資產(chǎn)的行為。因此，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的行為，不屬于合作建房，不適用《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅問題解答（之一）〉的通知》第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）為此還規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。稅收上對此也有相應的規(guī)定，國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)［1995］156號）就甲方以土地使用權乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)這種形式的合作建房問題，視具體情況確定征稅：

（一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

（二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

（三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產(chǎn)”征稅。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

第三篇：村民建房審批流程

農村村民自建住宅（含危房翻建）審批程序

根據(jù)《南京市農村地區(qū)規(guī)劃實施管理暫行規(guī)定》，在規(guī)劃布點村莊范圍內，允許利用已有宅基地自建住宅；在非規(guī)劃布點村莊范圍內，不得新增住宅建設，經(jīng)房產(chǎn)部門鑒定為危房確需翻建的，由鎮(zhèn)人民政府出具審查意見。同意進行危房翻建的，按照“原地、原面積、原層數(shù)”的原則進行建設。

農村村民自建住宅（含危房翻建）審批程序如下：

1、農村村民建房首先向居住當?shù)卮逦瘯岢錾暾?，村民委員會收到申請后對申請建房者的相關條件和資格進行初審，初審合格后報鎮(zhèn)村建設管理服務中心、鎮(zhèn)土地管理所、城管辦辦理手續(xù)。

2、牽涉到農居民在規(guī)劃保留村莊新建住房的，由鎮(zhèn)土地管理所牽頭，鎮(zhèn)村建設管理服務中心、城管辦參與，對該建房戶進行家庭人員情況（包括戶籍證明、身份證）和宅基地進行核實，如符合條件，報鎮(zhèn)政府會審。在非規(guī)劃保留村莊的一律不得新建。

3、牽涉到農居民在規(guī)劃保留村與非規(guī)劃保留村莊翻建的，由鎮(zhèn)村建設管理服務中心牽頭，鎮(zhèn)土地管理所、城管辦參與，對申請者的家庭人員情況（包括戶籍證明、身份證）和宅基地及構筑物進行丈量審核，如符合條件，報鎮(zhèn)政府會審。在非規(guī)劃保留村一律不得建二層或二層以上。

4、對申請者符合條件的，在10個工作日之內，將審核意見報政府會審，受理后20個工作日內作出決定。

5、村民建房會審通過后，由城管辦對該建房進行跟蹤，審查是否按規(guī)定進行建設，如違反規(guī)定，一律由城管辦進行依法撤除。

第四篇：合作建房效力

總裁法務 當前民事審判的幾個主要問題（合作建房效力？）

最高人民法院副院長 黃松有

民事審判工作既與廣大人民的利益息息相關，又與改革發(fā)展穩(wěn)定的大局密切相聯(lián)。各級人民法院要準確適用法律，提高民事案件的審判質量。

一、審理好房地產(chǎn)案件，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。

隨著我國土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為拉動國民經(jīng)濟增長、提高人民生活水平的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于我國的房地產(chǎn)市場正在發(fā)育的過程中，市場主體的行為不規(guī)范，國家的管理制度也不完善，所以，近年來，房地產(chǎn)糾紛急劇增加。人民法院在審理房地產(chǎn)案件時，既要注意嚴格掌握合同無效的標準，尊重當事人的意思表示，又要充分考慮我國房地產(chǎn)市場的實際情況，以規(guī)范市場主體的經(jīng)營行為，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

要維護土地使用權的正常交易秩序。人民法院在審理土地使用權轉讓合同、合作建房合同等房地產(chǎn)糾紛案件時，要依法維護土地使用權的正常交易秩序。土地使用權進入市場應當符合法律規(guī)定的條件。出讓的土地轉讓時雖不具備轉讓條件、劃撥的土地轉讓時雖未經(jīng)人民政府審批，但在起訴前已具備轉讓條件或者經(jīng)過批準的，可以認定轉讓合同有效。在處理合作建房合同糾紛時，只要其中一方有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格且一方對合作建房的土地是以出讓方式取得使用權的，就應視為合法。在處理合作建房糾紛時，關鍵是確認當事人是否有合作的意思表示，而不必過多地拘泥于合作的形式，如一方可以土地使用權作為投資與他人合作建房，而不參加經(jīng)營，可以不設立項目公司，但合建雙方必須共擔風險。合作建房合同被確認無效或被撤銷的，在建或已建成的房屋的所有權，可以判歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據(jù)資金的轉化形態(tài)，分別處理：資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方返還對方投入的資金，并支付同期同類銀行貸款的利息；資金已轉化為在建中的建筑物，在建建筑物與實際投入開發(fā)的資金存在差值的，以土地使用權作為投資的一方向對方返還資金時，應參照當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的變化，給予對方相應比例的經(jīng)濟賠償，或由雙方按過錯程度，分別承擔相應的損失。

要注意保護購房者的合法權益。人民法院在審理商品房買賣合同糾紛案件時，對于出賣方在廣告宣傳資料中就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾，一般應當認定為要約邀請。如果該說明和允諾具體、確定，并對合同的訂立及商品房價格的確定有重大影響的，應當視為要約。出賣方提供的由購買方簽訂的合同文本即使未載人上述說明和允諾，也應視為合同內容，出賣方違反的，應承擔違約責任。如果出賣方的違約行為構成根本違約，或者出賣方的違約行為符合約定解除條件的，購買方要求解除合同、賠償損失的，應當予以支持，以保護商品房購買者的合法權益。

要引導建筑市場的健康發(fā)展。人民法院在審理建筑工程合同糾紛案件時，要通過確認合同是否有效、認定雙方當事人是否存在違約行為以及是否承擔違約責任等方式，引導建筑市場的健康發(fā)展。承包人將其承包的全部建設工程轉包給第三人，或者將其承包的全部建設工程肢解以后以分包的名義分別轉包給第三人，或者將工程分包給不具備相應資質條件的單位，以及分包單位將其承包的工程再分包的，應依法認定無效。對于全部或部分使用國有資金或國家融資的項目不進行招投標而簽訂的合同，也要依法認定無效。要通過司法手段確保建筑工程質量和建筑工程符合國家安全標準，維護建筑市場秩序。對于無資質承包工程的，要依法認定合同無效。建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包方擅自接收、使用的，承包方只在合理使用期限內對工程結構、基礎工程的質量承擔責任，其他質量問題由發(fā)包方自負。國家頒布的工程定額取費標準為任意性規(guī)范，建設工程合同約定的工程價款結算標準與合同履行期間實施的工程定額取費標準不一致時，應以合同約定為準。建設工程合同的當事人可以根據(jù)建筑市場行情，約定低于承包方企業(yè)類別、資質等級的取費標準。關于合同法第286條的適用問題，如果建設工程于1999年10月1日之前已竣工或停工，1999年10月1日之后人民法院對這類案件還沒有審結的，不應適用合同法第286條。如果建設工程施工于1999年10月1日之前，竣工或者停工于1999年10月1日之后，承包人的工程價款是否享有優(yōu)先權，應分別情況處理：在1999年10月1日之前，該工程上沒有設定抵押權的，承包人的工程價款享有優(yōu)先權；該工程上設定有抵押權的，承包人就工程價款享有的優(yōu)先權不得對抗已設定的抵押權；承包人的工程價款不能對抗在1999年10月1日之前已交納大部分或者全部購房款的購房者的請求權。如果建設工程施工于1999年10月1日之后，人民法院審理這類案件時應嚴格適用合同法第28條的規(guī)定。

二、審理好涉農案件，維護農村土地承包關系的穩(wěn)定和促進農村土地的合理流轉。

今年3月1日起施行的農村土地承包法，是推動全面建設農村小康社會的重要法律，是人民法院審理農村土地承包案件的重要依據(jù)。各級人民法院特別是基層人民法院一定要認真學習、貫徹執(zhí)行農村土地承包法，在審判工作中要切實體現(xiàn)“更多地關注農村，關心農民，支持農業(yè)”的思想，為我國農村、農民和農業(yè)發(fā)展提供有力的司法保障。

對于農村土地承包法實施后的行為，應當一律適用農村土地承包法的規(guī)定。對于農村土地承包法實施以前的行為，要適用當時的有關規(guī)定；當時沒有規(guī)定的，可以參照適用農村土地承包法的有關規(guī)定。在審理這類案件時要注意以下問題：

保護農民土地承包經(jīng)營權。土地承包經(jīng)營權是國家依法賦予農民的基本權利，是絕大多數(shù)農民賴以生存、生活的基礎。人民法院在審理這類案件時，要根據(jù)農村土地承包法的有關規(guī)定，依法保護承包方的承包經(jīng)營權。承包期內，對于發(fā)包方單方面解除承包合同，或者假借“少數(shù)服從多數(shù)’’強迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權，或者以劃分”口糧田’’和“責任田’’等為由收回承包地搞招標承包，或者將承包地收回抵頂欠款的行為，不予支持。承包期內，承包方全家遷入設區(qū)的市，轉為非農業(yè)戶口，承包方不交回承包的耕地和草地，發(fā)包方請求解除承包合同，收回承包的耕地和草地的，應予支持。因自然災害嚴重毀損承包 地等特殊情形對個別農戶之間承包的耕地和草地需要適當調整的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織的三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農業(yè)等行政主管部門批準。承包合同中約定不得調整的，按照其約定。對結婚婦女，或者離婚、喪偶婦女的土地承包經(jīng)營權，要依法予以保護。

保護農民土地承包經(jīng)營權的合理流轉。人民法院在審理這類案件時，要依法保護承包方采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式合理流轉土地承包經(jīng)營權的行為。對于發(fā)包方禁止流轉或者強迫流轉等侵害農民土地承包權益的行為，不予支持。土地承包經(jīng)營權流轉的轉包費、租金、轉讓費等，應當由當事人雙方協(xié)商確定。流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。要保護農民的合法權益，進一步調動其積極性，促進農村土地合理流轉和農業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調整，維護黨和國家農村政策的長期穩(wěn)定。

此外，人民法院在審理涉農案件時，要堅決杜絕各種巧立名目的亂收費，決不能在訴訟費之外再收取其他費用。同時，對符合《<人民法院訴訟收費辦法>補充規(guī)定》第4條規(guī)定的條件的，可以根據(jù)案件的具體情況決定農民緩交、減交或者免交訴訟費用，以切實減輕農民負擔。

三、審理好人身損害賠償案件，維護自然人人身權利和人格尊嚴。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會活動的增多以及人們權利意識的增強，人民法院受理的人身損害賠償案件也呈增長趨勢。為了正確審理人身損害賠償案件，保護自然人的人身權利和人格尊嚴，人民法院在審理下列兩類案件時，應當注意：

關于醫(yī)患糾紛案件的處理問題。近年來醫(yī)患糾紛比較突出，如何處理醫(yī)患糾紛一直是社會關注的焦點。已經(jīng)于去年9月1日起施行的醫(yī)療事故處理條例是一部行政法規(guī)，人民法院在審理因醫(yī)療行為而發(fā)生的損害賠償案件時，要正確理解上位法與下位法之間的關系，正確理解醫(yī)療事故與醫(yī)療過錯之間的關系，正確理解《醫(yī)療事故處理條例》第49條第2款關于”不屬于醫(yī)療事故的，醫(yī)療機構不承擔賠償責任“的規(guī)定。對于鑒定機構認為不構成醫(yī)療事故，但經(jīng)審理能夠認定醫(yī)療機構確實存在民事過錯、符合民事侵權構成要件的，人民法院應當根據(jù)民法通則第106條第2款等法律關于過錯責任的規(guī)定，確定醫(yī)療機構應當承擔的民事責任，以保護患方的合法權益。要正確理解2002年4月1日開始施行的《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第4條中關于”因醫(yī)療行為引起的侵權訴訟，由醫(yī)療機構就醫(yī)療行為與損害結果之間不存在因果關系及不存在醫(yī)療過錯承擔舉證責任“的規(guī)定。這種特殊的舉證責任分配方式，是由這類法律關系的特殊性和雙方當事人的舉證能力決定的，其目的是為了更好地體現(xiàn)公平原則和誠實信用原則。由于這類訴訟中所涉及的醫(yī)方是否有過錯、醫(yī)療行為與損害結果之間是否存在因果關系，這些專業(yè)性很強的證據(jù)多控制在醫(yī)療機構，患方難以占有、接近和收集這些證據(jù)材料，在雙方舉證能力有很大懸殊的情況下，司法解釋根據(jù)法律的原則，確定醫(yī)療機構對這兩方面的事實負有證明的責任，這是符合舉證責任的內在要求和審判規(guī)律的，也是公平合理的。但是，當前有些同志對此規(guī)則還存在片面理解或者誤解，甚至誤導。因此，我在這里重申：對醫(yī)療行為引起的侵權訴訟，司法解釋規(guī)定的只是部分舉證責任倒置，即涉及醫(yī)方是否有醫(yī)療過錯、醫(yī)療行為與損害結果之間是否存在因果關系負有舉證責任。如果醫(yī)方已盡到自己的職責，是能夠通過正確行使舉證權利而得到法律保護的。至于患方與醫(yī)療機構之間是否存在醫(yī)患法律關系，患方是否存在損害事實、是否存在實際損失、損失多少等，舉證責任均在患方。只有患方提供的證據(jù)達到民事訴訟法第108條規(guī)定的起訴條件，人民法院才予立案受理。經(jīng)過審理，只有患方對其負有舉證責任的”正置"部分的事實提供了充分的證據(jù)，由醫(yī)方實行舉證責任倒置才有意義，否則，應當依法駁回患方的起訴或訴訟請求。對于醫(yī)患雙方發(fā)生的糾紛，我們鼓勵當事人多通過自行協(xié)商或請求行政機關調解解決，也可依法通過訴訟等途徑解決，任何威脅、傷害對方，聚眾鬧事，擾亂醫(yī)院和機關正常工作秩序的行為，都是法律所不能允許的；構成犯罪的，應當依法追究刑事責任。人民洪院在審理醫(yī)療行為損害賠償案件時，要注意闡明該舉證規(guī)則的公正性和合理性，消除醫(yī)患雙方以及社會的某些誤解。確定賠償數(shù)額應當有法律、行政法規(guī)或司法解釋的依據(jù)，要考慮中國的國情和社會整體的接受程度。努力做到通過審判活動，既能依法維護患方和醫(yī)方的合法權益，又能維護醫(yī)療秩序，保障醫(yī)療安全，促進醫(yī)學科學的發(fā)展。

關于交通事故的賠償問題。近年來，交通事故案件大量上升，人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，遇到了一些具體適用法律的問題。在審理機動車致非機動車一方人員傷亡的案件時，應當貫徹以人為本，尊重人的生命價值的原則。機動車行為人在無過錯的情況下造成非機動車一方人員傷亡的，除非出于受害人自殺等行為人難以控制的情形，行為人仍應給受害人適當?shù)馁r償；在雙方當事人都有過錯的情況下，即使受害人有重大過失，也只能按照過失相抵原則適當減輕機動車一方的賠償責任，而不能免除其賠償責任，更不得判決過錯相抵后再要求受害人賠償機動車一方的損失。

人民法院在審理交通事故損害賠償案件時，要正確對待公安交通管理部門的責任認定。公安交通管理部門的責任認定實際上是對交通事故因果關系的分析，是對造成交通事故原因的確認。要避免將公安交通管理部門的責任認定簡單等同于民事責任的分擔，應將其作為認定當事人承擔責任或者確定受害人一方也有過失的重要證據(jù)材料。

四、審理好婚姻家庭案件，倡導新的社會風尚。

新婚姻法對原來的婚姻法做出了重大的修改，為了更好地理解、貫徹和執(zhí)行修改后的婚姻法，指導各級人民法院正確審理婚姻家庭糾紛案件，最高人民法院及時制定了婚姻法司法解釋(一)。人民法院在審理婚姻家庭案件時，一定要全面理解和完整把握婚姻法和最高人民法院司法解釋精神，正確處理婚姻家庭糾紛。

要貫徹保護婦女、兒童和老人合法權益的原則，促進社會主義精神文明建設，倡導良好的道德風尚。在審理涉及老年人贍養(yǎng)費、干涉老年人再婚以及其他侵犯老年人合法權益案件時，要注意對老年人合法權益的保護。在審理老年人追索贍養(yǎng)費的案件時，原告申請先予執(zhí)行的，應依法裁定先予執(zhí)行；原告繳納訴訟費有困難的，應當按照規(guī)定準予緩交、減交或者免交；能及時審結的，要盡快審結.要通過對這類案件的審理，在全社會倡導尊老敬老的中華民族傳統(tǒng)美德，形成尊敬老人、關心上一代的良好社會氛圍。

實踐中要特別注意：一是在當事人協(xié)議離婚或者人民法院判決離婚的案件中，夫或妻不得以財產(chǎn)已分割為由對抗其共同債權人，夫妻離婚后仍應對婚姻關系存續(xù)期間所欠的用于共同生活的債務承擔連帶責任。二是要正確理解婚姻法第46條關于離婚案件中損害賠償?shù)囊?guī)定。根據(jù)該條的規(guī)定，只有在因重婚，有配偶者與他人同居，實施家庭暴力，虐待、遺棄家庭成員這四種情形之一起訴離婚的，無過錯方才有權請求損害賠償。如果不屬于該條規(guī)定的四種情形之一，或者請求損害賠償一方有過錯的，人民法院對其損害賠償?shù)恼埱髮⒉挥柚С帧?/p>

五、審理好勞動爭議和社會保障案件，促進勞動力市場的規(guī)范發(fā)育，維護社會穩(wěn)定。

隨著企業(yè)改制、農村勞動力向非農產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉移、企業(yè)投資主體多元化以及勞動用工制度的重大變化，用人單位與勞動者之間的勞動爭議案件數(shù)量急劇增加。這類案件具有政策性強、涉及面廣、與社會穩(wěn)定關系密切等特點，人民法院在處理這類案件時，要注意以下問題：

加強對勞動者合法權益的保護。有的用人單位違反勞動法和安全生產(chǎn)、職業(yè)衛(wèi)生等方面的法律法規(guī)，嚴重侵犯勞動者取得勞動報酬、獲得勞動安全、衛(wèi)生保護、休息休假、享受社會保險和福利等權利。人民法院在審理損害勞動者勞動權益糾紛、特別是拖欠進城農民工工資糾紛等案件時，要依據(jù)勞動法及相關法律法規(guī)的規(guī)定，充分保護勞動者的合法權益，為建立和維護適應社會主義市場經(jīng)濟的勞動制度提供有力的司法保障。

處理群體性勞動糾紛，要充分依靠黨委、政府的支持當前，我國的社會保障制度還不健全，對于因國家產(chǎn)業(yè)政田策調整或者企業(yè)改制等原因引起的國有企業(yè)整體拖欠工資而引發(fā)的群體性糾紛，目前尚不具備訴訟解決條件的要與有關部門共同做好疏導工作，化解矛盾，平息糾紛。

六、審理好涉外、涉港澳臺民事案件，為對外開放創(chuàng)造良好的法制環(huán)境。

我國已經(jīng)加入世貿組織，對外開放不斷擴大，國外和境外民事主體進入市場的比例不斷增加，一些國際通行的民事交易規(guī)則和習慣也隨之出現(xiàn)。這就給我們涉外、涉港澳臺民事審判工作提出了更高、更新的要求。

要認真研究國際慣例與國內法的銜接問題。一些國際通行的交易規(guī)則、交易習慣和標準已在我國的民事活動中出現(xiàn)，要認真研究如何認定這些國際通行的交易規(guī)則和慣例的效力，在適用法律上尋找其與國內法的最佳結合點，平等地保護各方當事人的合法權益，樹立我國對外開放的良好形象。

進一步規(guī)范涉外和涉港澳臺民事案件的審理。為了適應審理涉外和涉港澳臺民事案件的需要，最高人民法院將在總結各地審判實踐經(jīng)驗的基礎上，依據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，結合涉外和涉港澳臺民事案件的實際情況，對管轄、送達、有未了民事案件的境外當事人限制出境、協(xié)助執(zhí)行和委托調查等問題進行研究，盡快制定出有關程序性規(guī)定，進一步規(guī)范法院的審理程序和當事人的訴訟行為。

注：本文根據(jù)作者2003年3月26日在全國民事審判工作座談會上的講話第四部分摘編

第五篇：建房合作協(xié)議范文

合 作 協(xié) 議

甲方：

身份證號： 乙方：

身份證號：

甲乙雙方經(jīng)共同協(xié)商，自愿就以下合作事宜訂立如下協(xié)議，共同遵守：

一、合作內容和期限

1、（1）雙方在約定期限內合作以甲方名義在XX區(qū)XX村鎮(zhèn)XX村委XXX隊自留地建設房屋六套，每套房屋占地面積為100平方米，建筑面積300平方米，共四層（實際面積以建成后的實地測量為準），雙方對房屋權益各占50%比例。

（2）若合作期限內發(fā)生房屋拆遷的，六套房屋拆遷補償所得等權益歸雙方所有。

（3）本協(xié)議項下建設的房屋需要以XX村委村民名義辦理用地申請手續(xù)、報建手續(xù)、開工手續(xù)的，甲方應當先與村民訂立書面合同，明確房屋財產(chǎn)權利、使用權利、收益權利、處分權利和被征收拆遷補償所得歸屬甲方等事項，保障甲乙雙方的對房屋合作出資建設的合法權益后，才能以村民名義辦理相關建房手續(xù)。

2、雙方在即日起至2012年8月31日止為合作關系，超過此期限未發(fā)生房屋拆遷事宜的按本協(xié)議其余條款約定處理。

二、合作方式

合作期內乙方出資負責本協(xié)議項下合作涉及的房屋建設費用（其中50%為乙方出資，剩余50%為乙方代墊甲方出資，以下統(tǒng)稱房建費），房建費由乙方根據(jù)甲方與承建方《建筑工程承包合同》約定的進度向承建方支付工程款、材料款和其他管理費用，六套房屋費用總額概算人民幣壹佰貳拾萬元（￥1200000.00元），具體數(shù)額以雙方與承建方的竣工結算單等為準。

三、拆遷補償條款

1、在合作期內若六套房屋被征收拆遷，則拆遷方支付的房屋拆遷

補償所得應當優(yōu)先歸還乙方支付的房建費，歸還乙方后的剩余由甲乙雙方均等分配，各占50%。

2、若六套房屋被征收拆遷的，應由雙方與拆遷方共同處理房屋補償事宜，包括但不限于補償協(xié)談、簽訂合同、領款等，甲方不得私自辦理上述事宜。

3、若六套房屋被征收拆遷的，甲方應當取得房屋名義房主（即掛名XX村村民）關于全權代為辦理房屋拆遷補償?shù)牟豢沙蜂N授權書，并與乙方共同開立銀行賬戶，用于收受征收拆遷方支付的補償所得。

四、各方權利義務

1、甲方權利義務

（1）負責與相關XX村委村民訂立合同，并確保甲乙雙方的利益，負責以村民名義申請辦理合法建房的相關手續(xù)；

（2）負責協(xié)調處理與周邊鄰里的相鄰關系、與政府各部門的配合溝通；

（3）負責與房屋承建方簽訂并監(jiān)督《建筑工程承包合同》的履行，負責在約定房屋建設期限前與乙方共同完成房屋竣工驗收；

（4）向乙方提供《建筑承包合同》原件一份，并有權要求乙方按合同支付工程進度款和材料款，或按政府收費單支付管理稅費；

（5）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建費后的剩余按約定比例分配權；

（6）對知悉的房屋被拆遷及補償?shù)刃畔⒓皶r向乙方通報，并按約定與乙方共同完成拆遷補償事宜；

（7）保證房屋被征收拆遷后的補償所得從征收拆遷方轉入雙方共管銀行賬戶。

（8）為履行本合同約定產(chǎn)生的其他權利義務。

2、乙方權利義務

（1）按約定承擔相關建房費用的義務；

（2）有權向甲方了解房屋建設情況和資金使用情況；

（3）對合作期內房屋被征收取得的補償，在扣除乙方支付的房建

費后的剩余按約定比例分配權；

（4）合作期內，和甲方共同完成房屋竣工驗收、拆遷補償事宜，與甲方具有均等決策權；

（5）為履行本合同約定產(chǎn)生的其他權利義務。

五、房屋建設期限

本協(xié)議約定涉及的房屋建設應當在2012年

月

日以前完成竣工驗收，若因甲方原因造成逾期的，逾期一個月以上的，乙方有權解除協(xié)議。

六、特別條款

1、本協(xié)議項下六套房屋建成后，不管本協(xié)議是否被撤銷、被確認無效，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。

2、本協(xié)議項下六套房屋建成后，在合作期內未發(fā)生被拆遷事宜并取得拆遷補償?shù)?，甲乙雙方對房屋均有50%的權益保持不變。但甲方應當在合作期限屆滿后的一個月內，向乙方償付乙方代墊的房建費，數(shù)額相當于乙方支付房建費的50%；逾期償付的，按銀行同期流動資金利率的四倍支付逾期利息。

3、雙方對房屋拆遷補償所得的分配應當在取得補償所得款項的當日完成。

七、違約責任：

1、若發(fā)生房屋財產(chǎn)權利或房屋被征收拆遷的補償所得由于房屋名義房主（即掛名XX村村民）主張權利，導致補償所得無法歸屬于本協(xié)議雙方（即甲乙方）所有的情形時，視為甲方違約，應當由甲方向乙方返還乙方出資，并賠償乙方人民幣XX萬元的損失。

雙方約定本條款具有不可撤銷的獨立性，本條款有效性不受協(xié)議效力地影響，無論協(xié)議效力如何，乙方均可依前款約定向甲方主張權利。

2、除本協(xié)議其他條款中對某項違約行為按其他條款處理外，出現(xiàn)任一方違約的，應由違約方賠償守約方的損失。

八、本協(xié)議未盡事宜，雙方共同協(xié)商解決，共同訂立補充條款，補充條款與本協(xié)議具有同等法律效力。

九、本協(xié)議一式兩份，各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效，具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

2012年1月 4

日