第一篇：房屋交付及購(gòu)房尾款結(jié)清確認(rèn)書

房屋交付及購(gòu)房尾款結(jié)清確認(rèn)書

買方:劉佑龍

賣方 :吳令蓉

買、賣雙方根據(jù)已簽訂的‘住房買賣合同’及‘存量房買賣合同’，已于2018年4月23日至24日共同辦理了相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)交易過戶手續(xù)，買方也于24日支付賣方購(gòu)房款220000元（貳拾貳萬元整）。

為了確保買、賣雙方的共同權(quán)利，在房屋尾款沒有結(jié)清和房屋沒有交付之前，買、賣雙方有義務(wù)和責(zé)任共同完成該房屋相關(guān)事宜。

1、2018年4月26日，買、賣雙方共同辦理了水、電、氣相關(guān)繳費(fèi)及更名咨詢。

1.1賣方墊支水費(fèi)80元（水表讀數(shù)1291—1318）,氣費(fèi)152.46元（氣表讀數(shù)155—309）（注:電費(fèi)系電卡自行充值用電）。該墊支款由賣方與承租方張莉結(jié)清，與買方無關(guān)。

1.2水、電、氣更名:經(jīng)咨詢,由買方持房產(chǎn)證、身份證和原電卡到相關(guān)部門辦理，與賣方無關(guān)（注:待買方辦理完電卡更名須將原電卡歸還賣方處理）。

2、買、賣雙方于2018年4月28日對(duì)該房屋的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品的具體情況進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，同時(shí)根據(jù)買方要求，賣方對(duì)相關(guān)的管道、煤氣灶等已請(qǐng)人進(jìn)行了維修。目前水、電、氣三通，水、電、氣三表運(yùn)行正常。

3、裝飾裝修:房屋現(xiàn)狀。

4、相關(guān)物品:物品現(xiàn)狀歸買方（詳見房屋相關(guān)物品清單）。

5、承租方張莉與買方已答成口頭協(xié)議續(xù)租該房，原交賣方押金1500元，賣方已于2018年4月24日退還張莉，已由張莉交與買方。

6、賣方原室內(nèi)的鋼琴，按合同仍寄存在買方屋內(nèi)原處，待女兒房子裝修好后搬走。買方和存租方均不得毀損。

7、買方原付定金10000元（壹萬元整）沖減購(gòu)房款后，目前尚余購(gòu)房尾款5000元（伍仟元整）。

8、經(jīng)買、賣雙方商定，買方于2018年 月 日前結(jié)清購(gòu)房尾款5000元（伍仟元整），賣方隨即交付房屋。

買方簽字:

賣方簽字:

二○一八年

月

日

附:房屋相關(guān)物品清單

合同內(nèi)物品:掛式空調(diào)、冰箱、全自動(dòng)洗衣機(jī)、熱水器（煤氣）、抽油煙機(jī)、煤氣灶1組、太陽能熱水器、書柜2組、電視機(jī)、衣柜2組、實(shí)木沙發(fā)1組（3人座1個(gè)、單人座2個(gè)）、電腦桌、寬床（帶習(xí)夢(mèng)思）、小床、電磁爐、餐桌1套、飲水機(jī)。

合同外物品:電視柜、大小茶幾1組。

買方簽字:

賣方簽字:

二○一八年

月

日

第二篇：房屋交付確認(rèn)書 經(jīng)典版本

房屋交付確認(rèn)書

甲方：北京安科置業(yè)有限公司 乙方：

乙方購(gòu)買甲方開發(fā)的北京濱海玉墅皇宮一期房屋，房號(hào)為。

1、甲方已向乙方提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并向乙方出示《工程竣工驗(yàn)收證明》以及《面積實(shí)測(cè)表》復(fù)印件。

2、雙方約定，若乙方采用銀行貸款按揭方式付款，乙方應(yīng)當(dāng)在合同約定時(shí)間內(nèi)辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并將房地產(chǎn)權(quán)屬證書復(fù)印件送達(dá)甲方處存檔，超過合同約定時(shí)間后，乙方向甲方支付違約金，直至辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

3、雙方約定，該房屋的交付手續(xù)全部辦理完畢，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任從即日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。

甲方：北京安科置業(yè)有限公司 乙方：

年 月 日 年 月 日

第三篇：房屋交付確認(rèn)書經(jīng)典版本

房屋交付確認(rèn)書

甲方：北京安科置業(yè)有限公司

乙方：

乙方購(gòu)買甲方開發(fā)的北京濱海玉墅皇宮一期房屋，房號(hào)為。

1、甲方已向乙方提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并向乙方出示《工程竣工驗(yàn)收證明》以及《面積實(shí)測(cè)表》復(fù)印件。

2、雙方約定，若乙方采用銀行貸款按揭方式付款，乙方應(yīng)當(dāng)在合同約定時(shí)間內(nèi)辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并將房地產(chǎn)權(quán)屬證書復(fù)印件送達(dá)甲方處存檔，超過合同約定時(shí)間后，乙方向甲方支付違約金，直至辦理好房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

3、雙方約定，該房屋的交付手續(xù)全部辦理完畢，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任從即日起由甲方轉(zhuǎn)移給乙方。

甲方：北京安科置業(yè)有限公司乙方：年月日年月日

第四篇：房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題

房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題，是購(gòu)房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個(gè)環(huán)節(jié)。

一、購(gòu)房者收房步驟

購(gòu)房者收到交房通知單后的收房步驟：1．在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料，資料包括：a、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；b、《住宅使用說明書》；c、《竣工驗(yàn)收備案表》；d、面積實(shí)測(cè)表；e、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)）；

2．購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等；

3．購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字；

4．開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單；

5．購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。

二、商品房交付中的注意事項(xiàng)

1、購(gòu)房者在查看房屋資料時(shí)，房屋的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》原件是可帶走的，管線分布竣工圖有時(shí)也是附在《住宅使用說明書》中。購(gòu)房者查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需仔細(xì)，《竣工驗(yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。2．購(gòu)房者在沒有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力。

3．購(gòu)房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的情況下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使你沒有按約前來接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責(zé)事由的情況下，是否追究以及何時(shí)追究開發(fā)商違約責(zé)任完全是購(gòu)房者自身的權(quán)利，除購(gòu)房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商違約責(zé)任。

4．商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范，因此《商品房買賣合同》中的約定就極為關(guān)鍵。

三、商品房交付中的法律問題

商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。

1．商品房“交付使用”。

怎樣才算商品房“交付使用”，原來各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。

2．商品房逾期交付的責(zé)任

開發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，則應(yīng)按合同約定。對(duì)使用按揭貸款的購(gòu)房者，計(jì)算違約金時(shí)的房?jī)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當(dāng)然，約定的違約金太高或太低，可以請(qǐng)求法院變更，但需請(qǐng)求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權(quán)利。

如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

如果《商品房買賣合同》中對(duì)開發(fā)商逾期交房購(gòu)房者解除合同的條件沒有約定時(shí)，商品房買賣司法解釋規(guī)定：經(jīng)購(gòu)房者催告后三個(gè)月，開發(fā)商仍然沒有交房，則購(gòu)房者有權(quán)解除合同。解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。購(gòu)房者解除合同后可以要求開發(fā)商賠償損失。

3．商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任

商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，開發(fā)商應(yīng)負(fù)逾期交付的違約責(zé)任；或者接受交付，但要求開發(fā)商在合理的時(shí)間予以補(bǔ)正，并可要求開發(fā)商賠償損失。

另一種情況是交付的房屋有瑕疵且無法補(bǔ)正的。此時(shí)購(gòu)房者可作如下選擇：或解除購(gòu)房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任；或接受交付，但要求開發(fā)商賠償瑕疵部分所致?lián)p失。比如商品房面積超出約定的較多，小區(qū)環(huán)境改變較大，甚至房屋主體結(jié)構(gòu)不合格等等情況。

購(gòu)房者解除合同后，可以要求開發(fā)商賠償損失，損失的計(jì)算一般很難確定，因此需要購(gòu)房者與開發(fā)商在《商品房買賣合同》中約定計(jì)算方法，比如賠償損失為房?jī)r(jià)款的5—10％，這樣有利于保護(hù)購(gòu)房者，否則在目前房?jī)r(jià)上漲比較快的時(shí)候，開發(fā)商并不擔(dān)心購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，購(gòu)房者的利益也不能得到切實(shí)的保障。

收房要注意的7個(gè)環(huán)節(jié)

{1}查看竣工備案表

開發(fā)商發(fā)出“入住通知”就算交房嗎？當(dāng)然不是。《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表和面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的７日前書面通知預(yù)購(gòu)人辦理交付手續(xù)。還應(yīng)當(dāng)同時(shí)向預(yù)購(gòu)人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

因此領(lǐng)到入住通知必須認(rèn)真核實(shí)開發(fā)商提供的上述文件，查驗(yàn)備案表的各個(gè)分項(xiàng)是否齊全，比如消防設(shè)施。如果文件不齊全或根本沒有提供該表，應(yīng)屬開發(fā)商違約，業(yè)主完全可以拒收房屋。

{2}實(shí)地考察配套設(shè)施

買賣合同中往往都對(duì)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套設(shè)施做了約定，收房前業(yè)主一定要實(shí)地落實(shí)開發(fā)商是否履行了這些交付承諾。因?yàn)檫@些和居民的日常生活息息相關(guān)，出現(xiàn)問題會(huì)給今后的生活帶來不便。如經(jīng)常發(fā)生糾紛的臨時(shí)電問題、自備水井問題、沒有鍋爐房問題、冬季收房沒有綠化問題等等，都對(duì)所有業(yè)主權(quán)益造成損害，業(yè)主可以聯(lián)合起來維權(quán)。

{3}自己選擇繳納契稅、維修基金方式

目前，有不少開發(fā)商在交房時(shí)，以各種借口強(qiáng)迫業(yè)主委托他們代辦房產(chǎn)證，強(qiáng)行“代收”契稅和公共維修基金，對(duì)此做法，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。

開發(fā)商只能按和購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時(shí)掌握鑰匙的有利地位脅迫購(gòu)房人接受自己?jiǎn)畏矫嫣岢龅母郊訔l件，如因其單方面增加購(gòu)房人不能接受的條件影響交房，必須承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，并向購(gòu)房人支付違約金。

{4}不合理的費(fèi)用可以不交

購(gòu)房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統(tǒng)、寬帶系統(tǒng)等，而未明示在交房時(shí)需另外收取費(fèi)用的，在交房時(shí)也不應(yīng)就相關(guān)項(xiàng)目收取各種名義的初裝費(fèi)、開通費(fèi)。

根據(jù)合同法規(guī)定，如果合同中“提供有線電視和寬帶入戶等項(xiàng)目”是房地產(chǎn)商提供的條款，執(zhí)行時(shí)應(yīng)按購(gòu)房人的理解處理。這些項(xiàng)目的入網(wǎng)費(fèi)或初裝費(fèi)，可以向自愿接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收取，但不應(yīng)在交房時(shí)強(qiáng)行向不希望接受相關(guān)服務(wù)的購(gòu)房人收費(fèi)。另外，測(cè)繪費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、大中修費(fèi)等沒有法律依據(jù)的費(fèi)用，業(yè)主也可以予以拒絕。

{5}驗(yàn)房一定要認(rèn)真

領(lǐng)到鑰匙不是萬事大吉了，業(yè)主一定要對(duì)房屋仔細(xì)查驗(yàn)。如果購(gòu)房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識(shí)，最好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購(gòu)房人所購(gòu)買的這套房沒有質(zhì)量問題。

首先，要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購(gòu)買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同。其次對(duì)屋內(nèi)的墻體、地面、門窗、管道、上下水、插座、電器、精裝修的材質(zhì)品質(zhì)等逐一檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向開發(fā)商說明或書面報(bào)修，注明應(yīng)該落實(shí)的時(shí)間。有些問題屬于不符合交房標(biāo)準(zhǔn)的或開發(fā)商變更設(shè)計(jì)造成的，業(yè)主有權(quán)拒收或要求開發(fā)商賠償。

{6}落實(shí)房屋面積與公攤面積

合同中規(guī)定，雙方在實(shí)測(cè)面積方面存在著正負(fù)三的差額范圍，如果開發(fā)商交給您的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，您必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價(jià)補(bǔ)齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。如果房屋面積誤差超過３％，而業(yè)主又不想退房，那么可以主張自己承擔(dān)３％的部分，其余由開發(fā)商承擔(dān)。

另外，業(yè)主最好認(rèn)真查看《面積實(shí)測(cè)表》，看看小區(qū)和樓層什么地方是需要分?jǐn)偟拿娣e，做到心知肚明，少花冤枉錢。

{7}簽訂《物業(yè)管理公約》

驗(yàn)房后，要和物業(yè)公司簽訂這項(xiàng)公約，但簽約之前還要看清，以后要繳納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的，要讓物業(yè)公司說清楚。對(duì)于物業(yè)公司要求繳納的一年以上的物業(yè)費(fèi)、提前繳納供暖費(fèi)等做法可以予以拒絕。

第五篇：購(gòu)房九大陷阱及九大對(duì)策

購(gòu)房九大陷阱及九大對(duì)策看清房產(chǎn)開發(fā)商真面目

2007-11-19 14:42:58 來源：北京商報(bào) 作者：佚名

一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。

為防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人在簽約前，須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注。而若是在建工程被抵押的，《商品房預(yù)售許可證》上也會(huì)加蓋抵押章。對(duì)土地設(shè)定抵押的房屋，購(gòu)房人在簽約時(shí)，要求開發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后五日內(nèi)（最長(zhǎng)不得超過三十日），敦促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時(shí)將已售的房屋作為在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)已作為在建工程抵押的房屋，購(gòu)房人在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書后，待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方與開發(fā)商簽訂契約，在辦理了登記備案后，方可支付首付款或房款。

二、看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”真面目

許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：

一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房

地產(chǎn)證；

二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；

三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

1、開發(fā)商將房屋抵押貸款，同時(shí)又拿著購(gòu)房人的首付款消失；

2、當(dāng)房屋正式預(yù)售時(shí)，若不想購(gòu)買，有些費(fèi)用不退；

3、正式簽合同時(shí)，因?yàn)橐呀桓兜南嚓P(guān)款項(xiàng)，無法為自己爭(zhēng)取最大的利益等。

為避免風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人意見如下：

1、了解開發(fā)商資信，即以往開發(fā)樓盤的信譽(yù)度；

2、簽訂認(rèn)購(gòu)合同書中，盡量爭(zhēng)取多寫些內(nèi)容，最好能將將來要簽訂的合同的內(nèi)容都寫進(jìn)來，至少應(yīng)明確房?jī)r(jià)、面積、正式簽合同的時(shí)間等，同時(shí)要注意預(yù)付款與“定”金的區(qū)別，預(yù)付款一般情況下是可退的，而“定”金是合同擔(dān)保的一種方式，當(dāng)一方不簽定合同時(shí)，該筆款項(xiàng)需雙倍返還（出售方違約）或不予退還（購(gòu)買方違約）。

三、慎簽認(rèn)購(gòu)書

在實(shí)踐中，為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書只是沒有法律約束力的“意向書”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。

四、確定合理的付款方式

為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10%，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10%??等等。

五、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：

(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

六、規(guī)范商品房面積增減的處理

商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測(cè)繪部門的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測(cè)繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測(cè)面積不相符。

對(duì)于面積增減的處理，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：

商品房銷售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同

未做約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以內(nèi)(含本數(shù))的，買賣雙方不做任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。

七、了解按揭的辦理方法

大部分開發(fā)商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購(gòu)房人也以為簽了合同繳了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。

實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開發(fā)商，銀行對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開發(fā)商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚(yáng)。

如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購(gòu)房人已繳了一部分房款，那購(gòu)房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購(gòu)房人在商品房買賣合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理做一明確規(guī)定。

八、追究交樓違約的技巧

有的購(gòu)房人往往會(huì)遇到這種情形，接到開發(fā)商的交樓通知書，興沖沖地到樓盤一看，商品房的許多設(shè)施都沒有到位。對(duì)此，有的購(gòu)房人急于入住，直接收樓。

有的購(gòu)房人則以書面方式明確通知開發(fā)商不接受交付，并要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購(gòu)房人也不能要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約金。

當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問題，已收樓的購(gòu)房人還是可以要求開發(fā)商賠償因質(zhì)量問題引起的財(cái)產(chǎn)損失，但這與開發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開發(fā)商已明顯違約，后者要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。

九、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱“炒樓花”。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對(duì)受讓人而言，可能有價(jià)格上的優(yōu)惠，而國(guó)家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購(gòu)房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來合同的具體情況后做決策。簡(jiǎn)單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部?jī)r(jià)款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無須事先征得作為預(yù)售人的開發(fā)商同意。如果預(yù)購(gòu)人尚未付清價(jià)款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無論何種情況，預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買賣合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。