第一篇：四平市中考滿分作文-房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告2

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

XX房地產(chǎn)項目可行性研究報告

公司名稱：* * 房地產(chǎn)公司

編制人員：* * *

完成日期：2004-7-21

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 目錄

調(diào)查人員聲明...................................................................................................................................4 第一部分：項目總論.......................................................................................................................5

1.1項目背景............................................................................................................................5 1.2項目概況............................................................................................................................5

1.2.1項目名稱................................................................................................................5 1.2.2項目建設(shè)單位概況................................................................................................5 1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀....................................................................................5 1.2.4項目規(guī)劃控制要點................................................................................................7 1.2.5項目發(fā)展概況........................................................................................................7 1.3可行性研究報告編制依據(jù)................................................................................................7 1.4可行性研究結(jié)論及建議....................................................................................................8 第二部分：市場研究.......................................................................................................................8

2.1宏觀環(huán)境分析....................................................................................................................8 2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析................................................................................................8 2.3本市房地產(chǎn)市場分析........................................................................................................8

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀............................................................................................8 2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢....................................................................................9 2.4板塊市場分析....................................................................................................................9

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況........................................................................................9 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征..........................................................................................10 2.4.3區(qū)域市場目標客層研究......................................................................................10 2.5項目擬定位方案..............................................................................................................10 2.5.1可類比項目市場調(diào)查..........................................................................................10 2.5.2項目SWOT分析....................................................................................................11 2.5.3項目定位方案......................................................................................................11 第三部分：項目開發(fā)方案.............................................................................................................11 3.1項目地塊特性與價值分析..............................................................................................11 3.2規(guī)劃設(shè)計分析................................................................................................................12 3.3產(chǎn)品設(shè)計建議..................................................................................................................13 3.4項目實施進度..................................................................................................................15 3.5營銷方案..........................................................................................................................16 3.6機構(gòu)設(shè)置..........................................................................................................................16 3.7合作方式及條件..............................................................................................................17 第四部分：投資估算與融資方案.................................................................................................17 4.1投資估算..........................................................................................................................17 4.1.1投資估算相關(guān)說明..............................................................................................17 4.1.2分項成本估算......................................................................................................17 4.1.3總成本估算..........................................................................................................20 4.1.4單位成本..............................................................................................................20 4.1.5銷售收入估算......................................................................................................20 4.1.6稅務(wù)分析..............................................................................................................20 4.1.7項目資金預(yù)測......................................................................................................21 4.1.8現(xiàn)金流量表..........................................................................................................21 2 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 4.1.9自有資金的核算..................................................................................................21 4.2融資方案..........................................................................................................................22 4.2.1項目融資主體......................................................................................................22 4.2.2項目資金來源......................................................................................................22 4.2.3融資方案分析......................................................................................................22 4.2.4投資使用計劃......................................................................................................22 4.2.5借款償還計劃......................................................................................................22 第五部分：財務(wù)評價.....................................................................................................................23 5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取......................................................................................23 5.2財務(wù)評價（方案1）.......................................................................................................23 5.2.1財務(wù)盈利能力分析..............................................................................................23 5.2.2靜態(tài)獲利分析......................................................................................................24 5.2.3動態(tài)獲利分析......................................................................................................24 5.2.4償債能力分析......................................................................................................24 5.2.5綜合指標表..........................................................................................................24 5.3財務(wù)評價（方案2）.......................................................................................................25 5.4財務(wù)評價結(jié)論..................................................................................................................25 第六部分：不確定性分析.............................................................................................................25 6.1盈虧平衡分析..................................................................................................................25 6.2敏感性分析......................................................................................................................26 6.2.1變動因素一成本變動..........................................................................................26 6.2.2變動因素二售價變動..........................................................................................26 6.2.3變動因素一容積率變動......................................................................................26 6.3風險分析..........................................................................................................................27 6.3.1風險因素的識別和評估......................................................................................27 6.3.2風險防范對策......................................................................................................27 第七部分：綜合評價.....................................................................................................................27 7.1社會評價（定性）..........................................................................................................27 7.2環(huán)境評價（影響及對策）..............................................................................................27 7.3公司資源匹配分析..........................................................................................................27 第八部分：研究結(jié)論與建議.........................................................................................................27 8.1結(jié)論..................................................................................................................................27 8.2建議..................................................................................................................................27 第九部分：附錄.............................................................................................................................28 9.1附件：..............................................................................................................................28 9.2附表：..............................................................................................................................28 9.3附圖：..............................................................................................................................29

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項目編號005 調(diào)查人員聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本調(diào)查報告中陳述的事實是真實的和準確的。

2、我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。

3、形成意見和結(jié)論。

4、撰寫本可行性研究報告。

5、我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進行了實地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進行了實地查勘）。

6、（其他需要聲明的事項）

參加調(diào)查人員簽名：

公司領(lǐng)導簽字：

注：形成一致意見后，附后存檔。

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項目編號005 第一部分：項目總論

1.1項目背景

這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。

1.1.1項目所在區(qū)域發(fā)展情況

城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。1.1.2項目發(fā)起人及發(fā)起緣由

項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

1.1.3項目投資的必要性

①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

②公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風險、擴大社會影響力的作用；

③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；

1.2項目概況

1.2.1項目名稱

1.2.2項目建設(shè)單位概況 1.2.3項目地塊位置及周邊現(xiàn)狀

①地塊位置

地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；

2）地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

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項目編號005 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 ? 交通狀況

（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)； ? 教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。? 醫(yī)院等級和醫(yī)療水平

? 大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 ? 文化、體育、娛樂設(shè)施 ? 公園 ? 銀行 ? 郵局 ? 其他

附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況

4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況

8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他

⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。

3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

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項目編號005 5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。

1.2.4項目規(guī)劃控制要點

規(guī)劃控制要點

①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積 ③綜合容積率、住宅容積率 ④建筑密度 ⑤控高 ⑥綠化率 ⑦其他

1.2.5項目發(fā)展概況

①已進行的調(diào)查研究項目及成果 ②項目地塊初勘及初測工作情況 ③項目建議書編制、提出及審批過程 ④研究工作進展情況

1.3可行性研究報告編制依據(jù)

在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：

項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文件。

可行性研究開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。

根據(jù)項目需要進行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

1.4可行性研究結(jié)論及建議

1.4.1市場研究 1.4.2開發(fā)方案

1.4.3投資估算與融資方案 1.4.4財務(wù)評價 1.4.5不確定性分析 1.4.6綜合評價

1.4.7研究結(jié)論與建議

1.4.8主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

第二部分：市場研究

2.1宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。

2.2全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

2.2.1行業(yè)政策

2.2.2市場供給與需求 2.2.3行業(yè)發(fā)展趨勢

2.3本市房地產(chǎn)市場分析

一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。

2.3.1本市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

整體競爭格局，供求現(xiàn)狀

1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。

3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 等。

4、各行政區(qū)市場比較：

（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。

（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。

5、當?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述

城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

7、熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征

8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

9、重點樓盤描述

備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）

2.3.2本市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

①需求預(yù)測

需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預(yù)測

供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況

（預(yù)測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）

2.4板塊市場分析

2.4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

①區(qū)域住宅市場簡述

形成時間

各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購買人群變化

②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）

開工量/竣工量 銷售量/供需比平均售價

③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 2.4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 ②各檔次產(chǎn)品的集合特征

尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

平均售價 開發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式平均銷售率平均容積率

物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 ③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況 附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點 ⑥結(jié)論：

區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢

本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點問題

2.4.3區(qū)域市場目標客層研究

①各檔次產(chǎn)品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗研究及全市的趨勢特征上）

②結(jié)論：本案目標人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。

2.5項目擬定位方案

2.5.1可類比項目市場調(diào)查

序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 7 產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度； 8 戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高 9 發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重 12 合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注：

1）此表格主要是想通過與當?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點。2）使我們的價格制定更客觀合理。

3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當調(diào)整。

2.5.2項目SWOT分析 2.5.3項目定位方案

①市場定位 ②目標市場定位 ③項目產(chǎn)品定位

主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟指標 ④價格定位：

項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡×月）可租售面積（㎡）寫字間 配套功能 停車場 住宅銷售

第三部分：項目開發(fā)方案

3.1項目地塊特性與價值分析

3.1.1地塊特征分析 3.1.2土地價值分析

1）估價方法和計算公式 2）估價過程 3）拆遷成本估算

3.1.3土地升值潛力初步評估。

備注 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 從地理位置、周邊土地供應(yīng)（價格與成交的情況）、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

3.1.4土地法律性質(zhì)評估

土地所有權(quán)、使用權(quán)歸屬/規(guī)劃的用途 取得土地使用權(quán)程序評估

土地性質(zhì)變更的評估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

政策性風險評估：城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

3.2規(guī)劃設(shè)計分析

3.2.1初步規(guī)劃設(shè)計思路

①設(shè)計概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計風格、設(shè)計特點。

②主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型產(chǎn)品的比例。

③節(jié)能和環(huán)保型建筑材料選用的考慮。

④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。⑤如果是大型、超大型項目，對營造大社區(qū)概念的考慮。⑥市場公共配套設(shè)施配置方案

3.2.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

①在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計概念和萬科所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的要求。主要從規(guī)劃設(shè)計角度判斷將上述硬指標轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實產(chǎn)品的可能性。②容積率變化對產(chǎn)品設(shè)計概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。

③土地本身特征對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：地勢高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對產(chǎn)品設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決的方法。

④周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對產(chǎn)品設(shè)計的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險源、“風水”因素等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計和環(huán)境保護的影響及解決方法。

⑤周邊市政工程配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計的影響及解決方法。⑥周邊生活配套設(shè)施對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

⑦市場分析結(jié)果對產(chǎn)品設(shè)計的影響和考慮。如：市場價格限制、總價控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計是否存在矛盾，對產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

3.2.3規(guī)劃方案提出與方案比選

方案1 序號 工程名稱 建筑面積（㎡）層數(shù) 備注 綜合樓 21776 22 寫字間酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2 住宅 7200 12 不含地下部分 3 地下停車場 4320 1 地下一層 綜合樓附樓 960 4 會議室宴會廳及部分配套功能 5 公建 1608 綜合樓地下二層設(shè)備間及住宅樓地下室 合計 36264 方案2（略）

3.3產(chǎn)品設(shè)計建議

3.3.1綜合樓

①寫字間

打造適度超前的智能化、生態(tài)化寫字樓。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。綜合樓外觀風格建議：

穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化的主題。樓層：3-18層 面積：12096㎡

戶數(shù)：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 戶型配比：

面積（㎡）比例（按戶數(shù)%）備注

100-110 20%

1、各戶型內(nèi)部按功能分割；

2、大戶型集中于高層。150-160 30% 200-220 40% 300-320 10%

②配套功能：

功能 面積（㎡）樓層 計算依據(jù) 備注

會議室 大（1個）360 附樓3層及主樓3層局部 1.5㎡/人 可同時容納200人 中（2個）200 附樓4層 2㎡/人 100人

宴會廳（中餐廳）360 附樓2層及主樓2層局部 可同時容納200人以上 廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀）200 2 歌舞廳 200 2 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建

合計 2176 主體1-2層，裙樓2-3層，不含洗衣房

3.3.2住宅

①方案1 總面積：7200㎡ 層高：12層 戶數(shù)：48 戶型：2梯4戶

兩種戶型：120-140㎡ 160-180㎡

或4種戶型：120-140㎡兩種 160-180㎡兩種 頂層4套復(fù)式

依據(jù)：從市場的角度，140-160㎡的戶型是最不好銷的。②方案2（略）③分析建議

12層和18層的區(qū)別：12層只需1部電梯，18層必須設(shè)置兩部電梯，結(jié)構(gòu)上也略有差異。12層的單位建安成本約為1300元，18層的為1500元左右。

1梯4戶和2梯4戶的區(qū)別：按12層，前者需一個消防通道，1部電梯，后者需2個消防通道，2部電梯，但公共走道面積前者大，因此兩者公攤面積差不多。但建安成本后者比前者大。18層差別不大。

因此建議：若建12層，應(yīng)為1梯4戶；若建18層，則主要看戶型設(shè)計和公攤面積的比較。④戶型設(shè)計建議：

動靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以3室2廳2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做4室2廳2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式2-3衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺和跳空層，盡量避免“黑屋”，總公攤（不包括地下室）控制在7-8%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（90%以內(nèi)）

3.3.3停車場

⑴需求：住宅戶均0.5個停車位，需36個（按方案2）；寫字間戶均1.5個停車位，需99個；酒店戶均0.5個，50%的住房率，需57個；共計需192個停車位。⑵地下停車場的設(shè)計依據(jù)： 地下停車場平面示意圖 兩種建設(shè)方案：

地下停車場的立面示意圖方案① 方案② 方案①的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)

面積 4320㎡ 停車場為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個 35㎡/個 造價 693萬元 1600元/㎡

出租 效益 44萬元/年 租價300元/個×月 回收期 15.8年 693÷44

出售 效益 738萬元 6萬元/個

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 利潤 45萬元 738-693 方案②的經(jīng)濟核算： 經(jīng)濟指標 額度 計算依據(jù)

面積 7630㎡ 停車場為地下1、2層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 191個 40㎡/個

造價 1378萬元 1800元/㎡（土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加）出租 效益 68.8萬元/年 租價300元/個×月 回收期 20年

出售 效益 1146萬元 6萬元/個 利潤-232萬元

綜合比較分析上述兩個方案，方案②明顯投資大，效益差，因此建議采用方案①?！炎ⅲ和＼囄皇蹆r的核算：

目前的市場價為10萬元/個，但銷售情況不好。

按租售價格的關(guān)系計算，一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%-10%，這里按8%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷8%=4.5萬元/個

投資住宅（買房出租）的年回報率一般為4%-6%，這里按5%計算，300（元/個×月）×12（個月）÷5%=7.2萬元/個

綜合以上兩類投資物業(yè)的情況，我們認為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。

⑶本項目能夠提供的停車位：地下停車場為123個；綜合樓門前停車場約15個停車位；住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理：

綜合樓門前15個和樓后（裙樓下）30個車位供酒店使用；地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用；住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng)，能夠有效解決不同用戶的管理問題，包括來訪客戶車輛的管理（臨時IC卡）。

3.4項目實施進度

在可行性研究階段，需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡，作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間，編制實施進度表，項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖，復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預(yù)計。附表1開發(fā)進度模擬表 時間項目 2003年 2004年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計招標 建筑設(shè)計 園林設(shè)計 三通一平工程施工 裝修施工 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 內(nèi)部認購 正式銷售 竣工----3.5營銷方案

3.5.1對租售市場的預(yù)測 3.5.2項目經(jīng)營方案 ①方案A 寫字樓中留出4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售，其余按市場價對外銷售；停車場除酒店留用57個，機動車位留出11個外，其余100個出租。②方案B（略）3.5.3市場推廣構(gòu)想 ①營銷方式 ②營銷費用預(yù)測 3.5.4銷售計劃

①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積；回款時間表； ②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

3.6機構(gòu)設(shè)置

在可行性研究報告中，根據(jù)項目規(guī)模、組成，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓計劃。①企業(yè)組織

是否需要成立獨立法人公司（項目公司）； 主要部門設(shè)置；

企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。中小型項目可采用兩級管理；大型項目可采用三級管理。

②人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。

勞動定員。一般來說，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中，分別估算各類人員需用量，并說明其來源，編制勞動定員匯總表。

人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動、招聘、培訓等）

年總工資和職工年平均工資估算

分人員類別估算年工資總額，并計算職工年平均工資。人員培訓及費用估算

人員來源分析，需培訓的人員總數(shù)。培訓方式：

培訓計劃：培訓人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式 培訓費用：

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 3.7合作方式及條件

①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外，都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業(yè)稅的義務(wù)。③付款進度及與拿地程序的配合 ④其他合作的主要條件

⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定

第四部分：投資估算與融資方案

4.1投資估算

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。

4.1.1投資估算相關(guān)說明

①投資估算范圍 ②投資估算編制依據(jù) ③投資估算說明

4.1.2分項成本估算

房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費用：

①土地出讓金政府一次性收取的標準地價

②拆遷成本（用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支）

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元 經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元 經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元 小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元 經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元 小計：632535元 其他費用

3、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米 1203.18元*34929平方米=42025874.2元 ③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

土地費用合計：本項目占地##畝，每畝##萬元，土地總價值為##萬元。

B建設(shè)成本估算

前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。設(shè)計方案一：

對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟 15層29.4*13.8*15層； 一棟 12層29.4*13.8*12層； 三棟 12層40*15*12層； 一棟 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡ 總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7% 總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17 18 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算 ①工程前期費：

前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。（規(guī)劃設(shè)計：10萬元；建筑設(shè)計：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測量定位：10萬元）②建筑安裝工程費用

根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標，結(jié)合本項目實際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。

工程成本：

樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元 地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元 主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元 電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元 ③室外工程費

室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。

室外水電氣工程：按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。

④建設(shè)配套費用。包括招投標費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費

按建安工程總造價的1%計算，共計為 萬元。⑥建設(shè)單位管理費

按前五項費用之和的2%計提。⑦預(yù)備費

由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強，預(yù)備費按建安成本的6%計提。

C營銷預(yù)算

①項目前研究及可行性研究的開支 ②項目策劃的開支 ③銷售策劃的開支 ④廣告開支

⑤項目公司日常運作的開支 ⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支

D金融成本

①貸款引起的利息支出

按本項目建設(shè)期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。②各項保險開支

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 ③稅收和行政性收費 ④不可預(yù)見開支

4.1.3總成本估算

說明測算假設(shè)和主要運用指標，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。項目總投資估算表（方案1）

項 目 投資總額（萬元）單位成本（元/m2）1）土地費用 2）前期工程費用

3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設(shè)配套費用 5）室外工程費 6）管理費用 7）銷售費用 8）財務(wù)費用 9）各種稅金支出 10）預(yù)備費

綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。

4.1.4單位成本

4.1.5銷售收入估算

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為： 小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡ 銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元

營業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2 毛利潤：銷售收入—總成本=142392800-137103490.2=5289309.8元

4.1.6稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加 所得稅 土地增值稅

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 4.1.7項目資金預(yù)測

項目投入總資金及分年投入計劃

資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費等的投入安排。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。

資金需求計劃：結(jié)合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額

4.1.8現(xiàn)金流量表

要求結(jié)果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。最后要給出資金需求的最高點。

附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）： 時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 –5409 自有資金投入 1000 主營業(yè)務(wù)收入 1794 457 1829 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設(shè)配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務(wù)費用 250 250 250 其他費用 250 258 457 現(xiàn)金凈流量 6-7238 –6116

4.1.9自有資金的核算

①建設(shè)期自有資金

以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。②經(jīng)營期自有資金占用

項目 資金占用量(萬元)計算依據(jù)

固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/㎡;酒店管理辦公設(shè)備：50萬元；

流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的50% 不可預(yù)見費 128 上述兩項費用之和的10%

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項目編號005 4.2融資方案

4.2.1項目融資主體 4.2.2項目資金來源

籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：

國家預(yù)算內(nèi)撥款；

國內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；

國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿(mào)易等；

自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來源。

可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最大償還時間等。

4.2.3融資方案分析

籌資方案要在對項目資金來源、建設(shè)進度進行綜合研究后提出。為保證項目有適宜的籌資方案，要對可能的籌資方式進行比選。

可行性研究中，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務(wù)費用最經(jīng)濟的籌資方案。（1）資金來源可靠性分析（2）融資結(jié)構(gòu)分析（3）融資成本分析

4.2.4投資使用計劃

投資使用計劃要考慮項目實施進度和籌資方案，使用相互銜接。

編制投資使用計劃表。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動資金的安排要考慮企業(yè)的實際需要。

4.2.5借款償還計劃

借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應(yīng)對下述內(nèi)容進行說明。還款資金來源、計算依據(jù)； 各種借款的償還順序；

計劃還款時間。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內(nèi)按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。還本付息的方式有兩種：

等額償還本金和利息，即每年償還的本利之和相等，而本金和利息各年不等。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。

等額還本，利息照付。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。利息將隨本金逐年償還而減少。

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項目編號005 第五部分：財務(wù)評價

在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務(wù)、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用?？疾祉椖拷ǔ珊蟮墨@利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項目的盈利能力。

項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。

5.1財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

1.財務(wù)價格 2.利率

3.項目計算期選取

4.財務(wù)基準收益率（ic）設(shè)定

5.2財務(wù)評價（方案1）

5.2.1財務(wù)盈利能力分析

財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算

營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)

住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率；50元/㎡

酒店客房營業(yè)收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床標準間200元/㎡×天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元/㎡×月，不含會議室 停車場出租 36/年 300元/㎡×月×個

合計 1829/年 未計住宅樓銷售收入1794萬元 ②成本費用估算 例表：

___________項目測算表（萬元）項目名稱 標準 說明

1、土地費用 土地為___萬/畝

2、前期費用 設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費

3、行政性收費

4、建安工程費

5、景觀及配套費用

6、銷售成本 按銷售收入3%控制

7、財務(wù)費用 貸款按總投入50%利率為8%

8、管理費 按總投入的3%計 合計 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）

營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入

寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費用由住戶承擔，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按50%的利潤率計算

配套功能營業(yè)收入 168/年 按50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 36/年 100%出租率

合計 1129/年 未計住宅樓銷售利潤1794萬元

④項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

經(jīng)濟指標 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)

5.2.2靜態(tài)獲利分析

①投資收益率(R)投資回報率計算

按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300% 每年為300%÷50=6% ②投資回收期(Pt)項目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每年只支付利息）

5.2.3動態(tài)獲利分析

①財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）②內(nèi)部收益率 貸款償還期等

5.2.4償債能力分析

①流動比率 ②杠桿比率

5.2.5綜合指標表

主要經(jīng)濟指標 單位數(shù)值（元/m2）項目總金額（萬元）銷售收入 直接成本 總投資 毛利率

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 稅前利潤 稅后利潤 銷售凈利率 投資回報率

5.3財務(wù)評價（方案2）

略

5.4財務(wù)評價結(jié)論

方案的比較分析：

幾種方案的投資回收期基本接近，但是幾種方案的前期資金回收額差別較大，本項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小。

第六部分：不確定性分析

在對建設(shè)項目進行評價時，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結(jié)果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。為了避免或盡可能減少這種風險，要分析不確定性因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響，以確定項目的經(jīng)濟上的可靠性。這項工作稱為不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈虧平衡分析只用于財務(wù)評價，敏感性分析和概率分析可同時用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價，6.1盈虧平衡分析

盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。例如：

A、住宅銷售的平衡點是

[（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98% 即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費用全部攤?cè)肫渌ㄖ〣、酒店經(jīng)營的平衡點 200×50%×50%÷200=25% 即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。C、寫字樓經(jīng)營的平衡點

物業(yè)管理費按5元/㎡×月計算，保平點是5÷50=10% 即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 6.2敏感性分析

敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。

反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減。

6.2.1變動因素一成本變動

成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。例如：

經(jīng)濟指標 預(yù)測成本×90% 預(yù)測成本 預(yù)測成本×110% 預(yù)測成本×120% 總投資 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

6.2.2變動因素二售價變動

售價變動各項經(jīng)濟指標的變化，假設(shè)售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

經(jīng)濟指標 預(yù)測售價×90% 預(yù)測售價 預(yù)測售價×110% 預(yù)測售價×120% 營業(yè)額 毛利率 稅前利潤 稅后凈利 銷售凈利率 總投資回報率

6.2.3變動因素一容積率變動

容積率變動各項指標的變化

主要指標 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5多高層比 營業(yè)額 總投資 毛利率 稅后利潤 稅后凈利率 總投資回報率 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 6.3風險分析

6.3.1風險因素的識別和評估

風險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標作出某種概率描述，從而對方案的風險情況作出比較準確的判斷。①風險等級劃分

②風險因素的識別和評估

6.3.2風險防范對策

①市場風險分析 ②經(jīng)營管理風險分析 ③金融財務(wù)風險分析

第七部分：綜合評價

7.1社會評價（定性）

在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應(yīng)對項目的社會效益和社會影響進行分析?？梢詫Σ荒芏康男б嬗绊戇M行定性描述。內(nèi)容包括：項目與當?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項目對合理利用自然資源的影響。

7.2環(huán)境評價（影響及對策）

（1）工程建設(shè)對環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施

7.3公司資源匹配分析

第八部分：研究結(jié)論與建議

8.1結(jié)論

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價，對建設(shè)方案進行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：

①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力 ②對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。

③對推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。④對主要的對比方案進行說明。

⑤可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。

8.2建議

是專業(yè)機構(gòu)的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。

①對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 ②對應(yīng)修改的主要問題進行說明，提出修改意見。

③對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見。

④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項及建議

第九部分：附錄

9.1附件：

它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。專家論證意見 主管部門意見

9.2附表：

是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。9.2.1萬科成本估算表

成本項目 總成本（萬元）單位成本（元/m2）參考項目單位成本 說明

一、土地獲得價款

1、政府地價及市政配套

2、合作款項

3、紅線外市政配套

4、拆遷補償費

二、開發(fā)前期準備費

1、勘察設(shè)計費

2、報批報建費

3、三通一平費

4、臨時設(shè)施費

三、主體建筑工程費

1、基礎(chǔ)工程

2、結(jié)構(gòu)及粗裝修

3、門、窗工程

4、公共部位精裝修

5、室內(nèi)精裝修

6、室內(nèi)水電氣暖

7、室內(nèi)設(shè)備及安裝

8、室內(nèi)智能化系統(tǒng)

四、紅線內(nèi)市政工程費

1、室外給排水系統(tǒng)

2、室外采暖系統(tǒng)

3、室外燃氣系統(tǒng)

4、室外高低壓系統(tǒng) 房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

5、室外消防系統(tǒng)

6、室外智能化系統(tǒng)

五、園林環(huán)境費

1、環(huán)境設(shè)計費

2、綠化建設(shè)費

3、建筑小品費

4、道路廣場建造

5、圍墻建造費

6、室外照明費

7、室外背景音樂

8、室外零星工程

六、公共配套設(shè)施費

1、游泳池

2、會所

3、幼兒園

4、學校

5、兒童游樂設(shè)施

6、商業(yè)設(shè)施

7、其他

七、開發(fā)間接費

1、工程管理費

2、營銷費用

3、資本化利息

4、物業(yè)管理完善費 合 計 說明：

1、成本估算應(yīng)按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類

2、參考項目可選擇集團內(nèi)外的項目，其標準為：①已竣工的項目；②具有最大可比性

3、現(xiàn)金流量預(yù)測表

9.3附圖：

一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考

一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視

1、透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究?？尚行匝芯恳彩腔I集資金的依據(jù)。（2）過去為何流于形式？

一方面，市場的繁榮掩蓋了操作的失誤，項目決策未經(jīng)過系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。（3）新形勢下如何重歸本原？

嚴酷的政策環(huán)境，激烈的市場競爭下，為提高收益、降低風險，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯勘仨氁允袌龉┬铻榱⒆泓c，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題： 第一是要確定項目在市場、技術(shù)上是否可行；

第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）注意可行并不意味著該項目是合適的。－般情況下，要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場、資金、風險等各方面的因素，綜合評價取舍。

2、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析

（1）分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。（2）分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。（4）分析角度四：投資商自身條件考察

1）考察你的經(jīng)驗。本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目，是否有具備適合項目開發(fā)經(jīng)驗的人才。

2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。

（5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計 可行性研究準確來說是對項目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項目的擬定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計方案，以及營銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此基礎(chǔ)上，公司再進行操作層面的細化。在營銷方面的細化為：進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計劃書。

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005

二、誰負責？

1、部門職責

（1）開發(fā)部：兩大職責，可行性研究與項目立項。其它工作包括：市場調(diào)查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃。

（2）營銷與策劃部：策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場及金融政策等方面的信息。

（3）工程部：負責組織項目部對項目建設(shè)的報建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；

（4）財務(wù)部：負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；

2、操作程序

（1）開發(fā)部根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編制《項目建議書》。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。

《項目建議書》由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導審核、總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門批準以后，建設(shè)單位即可著手組織對建設(shè)項目進行可行性研究.（2）公司總經(jīng)理負責主持項目投資決策會議；

（3）項目分管領(lǐng)導負責向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責指導可行性報告的編制。

（4）開發(fā)部負責組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。召集策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項目部的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《可行性研究報告》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。各部門根據(jù)以下職責分工，負責提供所分管的可研報告所需資料,并對可研報告從部門角度提出意見。策劃與營銷中心：市場研究，營銷方案擬定。工程部：開發(fā)方案擬定。

財務(wù)部：依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。開發(fā)部：依據(jù)項目的建設(shè)要求，對不確定性進行分析： a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；

b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，等因素變化的分析； c.根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。

（5）各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。

3、人員安排

項目 內(nèi)容 人數(shù) 負責項目 費用 時間 注冊房地產(chǎn)估價師 造價工程師

市場調(diào)查和分析人員

房地產(chǎn)項目可行性研究報告框架

項目編號005 規(guī)劃設(shè)計師

三、立項報批控制程序

1、目的

通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設(shè)的需要。

2、職責

（1）開發(fā)部負責,工程部和項目部配合，辦理立項報批工作；

（2）財務(wù)部、總經(jīng)理辦負責在其職責范圍內(nèi),提供立項報批所需的文件資料。

3、立項報批工作的主要工作內(nèi)容

（1）根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；

（2）聯(lián)系有關(guān)的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；（3）協(xié)調(diào)解決立項報批中的有關(guān)工作。

4、控制程序

（1）在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經(jīng)理審批后實施。

（2）立項報批的主要項目包括：

1）聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計委，辦理工程項目的計劃批文；

2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項目的報建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項目報建證”； 3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”； 4）聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項目的“土地證”；

5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”； 6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項目的“施工許可證”； 7）上級主管部門規(guī)定需辦理的其它項目。

（3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集：

1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料； 2）項目部負責提供規(guī)劃設(shè)計圖紙、紅線圖、定點圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門的審查合格資料等；

3）財務(wù)部負責提供有關(guān)費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料； 4）總經(jīng)理辦負責提供職責范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。

5）項報批手續(xù)的辦理。隨時檢查協(xié)調(diào)立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領(lǐng)導、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。

（4）各種立項報批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時收集整理報批的有關(guān)文件資料進行歸檔，對立項報批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時傳送有關(guān)部門。

附件：

前期開發(fā)部職責

前期開發(fā)流程表

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告

南昌房地產(chǎn)策劃案例分析

一、市場分析

一、咸陽城市概況 1.1地理位置

咸陽位于陜西省中部。是緊鄰省會西安和內(nèi)陸開放城市。咸陽有秦都區(qū)、渭城區(qū)、武功縣、三原縣、涇陽縣、乾縣、禮泉縣、永壽縣、彬縣、長武縣、旬邑縣、淳化縣等3個區(qū)10個縣,興平市1個縣級市。1.2 人口面積交通地位

咸陽，陜西省地級市，位于陜西省八百里秦川腹地，渭水穿南，嵕山亙北，山水俱陽，故稱咸陽。咸陽東鄰省會西安，西接國家級楊凌農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，西北與甘肅接壤。轄2區(qū)1市10縣，總面積10246平方公里。2018年全市常住人口437.6萬人，其中中心城市人口91.5萬，位居陜西省第三位，僅次于西安、寶雞。

咸陽是秦漢文化的重要發(fā)祥地。秦始皇定都咸陽，使這里成為“中國第一帝都”。咸陽也是古絲綢之路的第一站，中國中原地區(qū)通往大西北的要沖。

咸陽是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、首屆中國魅力城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市、首批中國優(yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進市及中華養(yǎng)生文化名城。

2014年國務(wù)院批復(fù)成立西咸新區(qū)為中國第七個國家級新區(qū)。

二、本案概況 2.1項目簡介

該地塊原為石斗村村民耕地，地塊北至石斗村正街，南至市煙草局及周轉(zhuǎn)庫房，西至秦都花苑小區(qū)，東鄰瑞泉佳苑、華達雅苑小區(qū)。用地面積約為92，277㎡（約138.4畝）。

地塊現(xiàn)狀

地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項目，東邊為玉帶河東中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施

項目周遍各項生活配套設(shè)施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當便利;西接南昌大橋,撫河風景區(qū),東穿南昌航空工業(yè)學院,艾西湖風景區(qū),遠期達瑤湖大學城,瑤湖濕態(tài)風景區(qū),形成居家又一特色風景區(qū)—集商,住,行,游為一體的多元化景觀標志性城市生活區(qū)。

學校:有南昌市屬第十四中學,十七中學,南昌聯(lián)立學校,南昌航空工業(yè)學院,江西師大動分院,江西省機械職工大學;生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿(mào)市場,龍王廟集貿(mào)市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫(yī)療:新世紀醫(yī)院,華夏醫(yī)院,湖坊醫(yī)院,培康藥店等

娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市g(shù)o-vern-ment為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀,規(guī)劃在本項目旁修建修仙旅游公園;環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項目旁,南昌市g(shù)o-vern-ment現(xiàn)已對此進行治理;人流:該區(qū)域為南昌市人口密集居住區(qū),人流量大,車流(解放西路)可達100余輛分鐘;

三、個案分析

案名：東方明珠（一期為華府天地）

南昌解放西路298號 物業(yè)類型 住宅

占地面積 約65畝(一期5萬㎡)戶 型 4房2廳,酒店式公寓 規(guī) 模 11萬㎡ 價 格 3100—3600元㎡

開發(fā)商 江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價 3300元㎡ 工程進度 在建設(shè) 廣告訴求 體驗全球一致的優(yōu)越生活 物管費

付款方式 一次性,按揭 優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善 折 扣

劣 勢 戶型偏大

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3:住宅戶型稍微偏大 車 庫 為定

建筑形態(tài) 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年4—5月開盤

案名:東方塞納地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路東方塞納 物業(yè)類型 住宅 占地面積 8萬㎡ 戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模 15萬㎡(1500戶)價 格

開發(fā)商 江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價 3900元㎡ 工程進度 現(xiàn)房 廣告訴求

物管費 1.1元㎡

付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善

折 扣

劣 勢 價位偏高

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3戶型規(guī)模大 車 庫 未定

建筑形態(tài) 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%

:御錦城

物業(yè)名稱 御錦城 樓售電話

地理位置 東湖玉帶河畔·上坊路 物業(yè)類型 住宅 占地面積

戶 型 3房2廳, 2房2廳 規(guī) 模

價 格

開發(fā)商

均 價 二手房3400元㎡ 工程進度 老房 廣告訴求

物管費 0.9元㎡

付款方式

優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善 折 扣

劣 勢 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少沒有會所

店 面

綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風格 車 庫

建筑形態(tài)

銷售率 早已售完 市場總結(jié): 二:SWOT分析 一:現(xiàn)狀分析

1.地塊所屬片區(qū),屬于按習慣行業(yè)劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業(yè)區(qū),相比較南昌其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2.地塊交通相當便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后南昌市將重點改定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求，該區(qū)域為中心城近期發(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5平方公里，預(yù)計常住人口將達到42萬。3.本項目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，從目

質(zhì)的飛躍。

結(jié)合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項目建成將會是南昌市認可度比較高的居住區(qū)之一。二：SWOT分析 1：優(yōu)勢

1）該地段屬于咸陽市近期將重點治理改造的城東老城區(qū)。

2）該區(qū)域交通相當便利有四路公交可直達且解放西路車流可達100余輛分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3）該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學校有十四中，十七中，南昌航空工業(yè)學院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活娛樂醫(yī)療場所。4）該區(qū)域為南昌市人口密集居住區(qū)，人流量相當大。2：劣勢

1）該區(qū)域為南昌市老工業(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2）現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價為3300元平方米，此樓盤鄰本項目約100米處；東方塞納位于本項目2公里處，開盤均價為3900元平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤； 現(xiàn)東湖區(qū)競爭對手有：

潛在競爭對手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地—東方塞納對面，3：機會

第三章：產(chǎn)品策略

擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)

擁有齊全生活配套及休閑功能的——由于本項目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，令購買物業(yè)的住客獨享一份休閑生活地悠雅與舒適。

設(shè)計科學具一定超前領(lǐng)先性 ——目前南昌的房地產(chǎn)市場競爭比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計中具備一定的超前領(lǐng)先性,在競爭中才會立足不敗之地.景觀型 ——對于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風景獨好”。在房型及建筑物設(shè)計中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 ——作為本項目一個重要的標志及賣點，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場，以提升產(chǎn)品的全面競爭力。

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃: 從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費者接受的產(chǎn)品，將受到市場的青睞。項目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向為多層，北向為小高層和高層。住宅社區(qū)內(nèi)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主提供一個休憩的場所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二 產(chǎn)品風格建議建筑形態(tài)

建筑注重現(xiàn)代主義的特點，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂

整體建筑風格簡約、現(xiàn)代、大氣、時尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強，形體飄逸大方。住宅南向立面強調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強調(diào)視覺的光潔，加強了凸窗、陽臺前后進退的塊體組合。

各組團相對統(tǒng)一的建筑風格，但在一些配套設(shè)施(如會所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊ㄖ⒚婕纫獏^(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風格是世界著名設(shè)計師里特維德的荷蘭風格派風

色調(diào)，配以少量的紅黃藍為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風格派風格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2 戶型建議 明確合理的功能分區(qū)

住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū): u 公共活動區(qū)：供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。

這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計上，應(yīng)正確處理這三個功能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。

從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當前人們生活使用的需求和習慣。戶型配比

根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標客群研究，目前南昌對二房及三房的需求旺盛，二房總價上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項目相比南昌市其他項目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進行深入分析后建議如下： 戶型 面積（m2）所占戶型配比%

其他物業(yè)形式建議景觀建議

以人為本的概念已成為當下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。

l 坡地園林設(shè)計以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個綠化組團全年常綠、季季花香；

l 景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點綴。

l 以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動的美好景致。

l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則可采用瀝青鋪地。

l 室外停車場的地面用植草磚進行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；

l 小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會所建議

會所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會所只向住戶開放，且會所的充施提供，其標準將適度高于商業(yè)內(nèi)的設(shè)施。通過住宅樓的電梯可直達會所。

凡是購買住宅的客戶，便自然成為會所的終身會員。發(fā)放小區(qū)會員卡，會員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內(nèi)暢通無阻。會所設(shè)施采用部份收費，收費標準只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會所功能設(shè)施建議如下： 體閑娛樂 生活配套

l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶室l 室內(nèi)

l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務(wù)中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進行代辦）l 干洗房等 3 建材、環(huán)境以及配套建議：

由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計階段，我們僅僅在幾個局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考：

① 建議為項目設(shè)置足夠的機動車位及非機動車位； ② 建議社區(qū)內(nèi)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀及色彩； ③ 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述

在全球經(jīng)濟一體化的時代，智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建議本項目設(shè)置信息通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安保中心機房，消防控制中心。

2 電話及寬帶接入系統(tǒng)：電話總機和計算機網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設(shè)，室內(nèi)水平線采用五類線用線槽或穿管敷設(shè)。計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個典型的計算機區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ETHERNET）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100Mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實現(xiàn)通信自動化。

2 有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進行接收和發(fā)送信息信號。社區(qū)服務(wù)中心等適當部位設(shè)置電視信息終端。

2 對講系統(tǒng)：每戶入口安裝可視對講主機及電控門鎖，各戶對講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。

2 報警系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)

2 門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。2 背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：ACS廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨立，在設(shè)備上有機結(jié)合。園區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠紅外防盜報警系統(tǒng)，必要時向保安中心發(fā)出報警信號，采取應(yīng)急措施。

2 設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機，通過攝像機及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監(jiān)視場所的情況，同時把監(jiān)視場所的圖像全部或部分記錄下來。系統(tǒng)采用硬盤數(shù)碼錄像機替代傳統(tǒng)的多畫面分隔器和長時間錄像機的組成模式。五 物業(yè)管理規(guī)劃 1 物業(yè)管理方案綜述

現(xiàn)代個人購房因素，除看區(qū)位、價格、房型等等，已有越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)管理。因為這關(guān)系到住戶的舒適和安全。完善的社區(qū)建設(shè)，專業(yè)的物業(yè)管理，能保證整個社區(qū)的安全性、舒適性，提供充分的個人自由空間。

本案的物業(yè)管理，不僅對房屋及附屬設(shè)施的管理維護外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。

專業(yè)的物業(yè)管理、優(yōu)美的社區(qū)經(jīng)營氛圍將會使入業(yè)主的環(huán)境發(fā)生深深改變。讓每一位業(yè)主都實實在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時對于貴司樹立品牌、打造品牌效應(yīng)都有重要意義。

除此之外還應(yīng)做好物業(yè)管理工作人員的形象包裝工作，尤其應(yīng)做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請退伍軍人做本社區(qū)的保安人員。其次，應(yīng)設(shè)計一套較高標準的禮儀動作，到武警總隊聘請高級教官來培訓這批保安人員。第三，設(shè)計一套體現(xiàn)現(xiàn)代軍警風格的制服。這些工作應(yīng)在本案開

起轟動，同時錄制成光盤供售樓處反復(fù)播放，以后還可在房展會上公開播放。

社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實施 2 行政管理

l 制定各項管理制度、服務(wù)公約

l 招聘和訓練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員 l 有序地組織各級人員及時提供服務(wù)

l 物業(yè)公司內(nèi)部人事、財務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負責。

l 設(shè)置工程部，具體負責社區(qū)內(nèi)的維修、維護工程和服務(wù)。3 保安及消防

l 24小時封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。l 24小時園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點簽到。l 外來人員探訪登記。

l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報警系統(tǒng)，并定期檢查。清潔和綠化

l 園區(qū)道路、走廊定時定人清潔。l 路牌、標志等清潔。l 社區(qū)內(nèi)路燈的清潔。

l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時收集。l 車庫的清潔。

l 園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。

l 根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙I(yè)主居室內(nèi)部進行清潔服務(wù)。、維護、維修服務(wù) 1．公用設(shè)備的保養(yǎng)維修。2．房屋修繕等工程維護。

3．業(yè)主電力、電器、水管、空調(diào)等安裝維修服務(wù)。第四章 目標客戶群分析 一 客戶群來源

◇ 以南昌市本市、本城東區(qū)域范圍內(nèi)原有居民為主； ◇ 周邊市、鎮(zhèn)居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構(gòu)成

本項目由于其區(qū)位總價界定，其客源主要為本市、本城東區(qū)域經(jīng)濟地位偏高的部分人士，其職業(yè)構(gòu)成主要為： ◇ 本市級、本城東區(qū)域內(nèi)公務(wù)員；

◇ 國有企事業(yè)單位、管理人員、高級技術(shù)人員； ◇ 私營企業(yè)高級管理及技術(shù)人員； ◇ 周邊縣市遷入本市的經(jīng)商人員；

◇ 本城東區(qū)域企業(yè)高級主管及高級技術(shù)工人； ◇ 投資客群； ◇ 其他富有購房者。三 目標群體年齡

由于本項目未來的較高與周邊區(qū)域項目，則對客戶購買力要求較高，而消費者的財富積累與年齡必然有關(guān)，故本案的購房者年齡結(jié)構(gòu)較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳 四 目標客群心理分析

l 對該區(qū)域的認同感，有著強烈的地域情節(jié)。

對本項目規(guī)模及價格的認可。

l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當明顯。

l 目前南昌市新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時產(chǎn)生相當數(shù)量的投資者，客戶的投資意識很強。

l 地產(chǎn)投資客群其選擇房地產(chǎn)作為其財富積累的工具，其主要目的是基于地產(chǎn)投資風險較低，具有保值及升值潛力、穩(wěn)定回報等特征。但是地產(chǎn)投資往往一次性投放較大，回報周期較長。因此，凡是地產(chǎn)投資客往往具有雄厚的資金實力，熟悉地產(chǎn)資金運作流程，社會閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態(tài)，也就是說盡可能地少投放多產(chǎn)出。

l 所以我們能夠發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資客通常選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ模瑢⒊蔀槲磥懋a(chǎn)品熱點或地段勢點，且具有明顯潛在需求的物業(yè)進行投資。主力投資客群不會選擇售價昂貴的物業(yè)投資，這是取決于投資客的資金實力之外的升值回報意愿。

第五章 營銷策略 一 推廣名義

二 項目核心價值體系的建立 1 戰(zhàn)略思路

除了在產(chǎn)品服務(wù)、理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外，還應(yīng)避免與市場上同類產(chǎn)品營銷手段的同質(zhì)化。本項目總體的推廣戰(zhàn)略思路為： 1.1由內(nèi)及外

先攻占本地（九江）市場，再擴散至外圍市場（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深

先做基礎(chǔ)營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進。1.3由線及面

市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路

利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉

強化行銷在整個營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點線貫通

以點和線組成面進行傳播推廣：公關(guān)活動及SP活動結(jié)合“時點”開展，“推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝

利用系列非常規(guī)的推廣手法，營銷舉措，引起市場高度關(guān)注與信服，迅速強占客源。

三、項目推廣訴求

本案先天價值挖掘及后天價值的賦予都力求能夠做到最大化、最好化、最深化、最透徹，在了解及熟知本項目的一切指標和綜合因素后項目調(diào)研組深入市場與消費群體，總結(jié)出本案的一切可用傳播資源，整合如下：

1、從本案的產(chǎn)品類別

2、從本案的產(chǎn)品功能

3、從本案的服務(wù)理念

4、從本案的客服訴求

5、從功能配套齊全的角度

6、從城市規(guī)劃角度闡述本案的投資價值、從本案所處區(qū)域進行前景描述

8、從本案的建筑設(shè)計風格

9、從時尚品位

10、從生活方式

11、從生活品位

12、從藝術(shù)人生 賣點文字訴求： …… 四 推廣策略 媒介組合

“四輪驅(qū)動”的渠道策略

要使項目在市場上一炮而紅，在渠道選擇上一方面要重視見效快、影響力淺的渠道，如報紙與電視廣告。同時更應(yīng)重視事件行銷、社區(qū)活動等見效慢、影響深的渠道。

采用四輪驅(qū)動策略，即報紙廣告、軟文與新聞、事件行銷（客戶活動）、電視新聞四個主要的傳播渠道。報紙廣告的功能重在樹立知名度和項目基礎(chǔ)信息的傳播；軟文與新聞的功能在于維持市場對項目的持久關(guān)注，并適當發(fā)揮促銷作用；事件行銷的主要目的在于維護企業(yè)與客戶的關(guān)系，激發(fā)人際傳播，發(fā)揮口碑效應(yīng)，讓每一個客戶都成為項目的義務(wù)宣傳員。電視新聞在項目形象到位后推出，承擔項目文化的建設(shè)與傳播職能。五 營銷環(huán)境的營造

營銷是任何項目獲取利潤得一種必然途徑，是最直接的一種方式，成功的項目一定要學會表演，懂得最低成本傳播法則。任何項目的前期準備怎樣足夠、怎樣充分，營銷才是最看到成績的一種表現(xiàn)形式，也是為了營銷效果最大化，利潤獲得最大化。本案要想在市場中處于主導地位，力求銷售

狀況的最優(yōu)化，在營銷環(huán)境上對工地包裝，工程進度，樣板間和環(huán)境改造等環(huán)節(jié)上進行扎實的工作。六 價格策略

項目距離入市尚早，且市場瞬息萬變，故本項目的價格制定是越晚越有利，進入內(nèi)部認購期可制定項目均價，用以試探市場熱度，深入了解項目優(yōu)劣，更深層次的通過試探市場進一步挖掘項目潛在賣點，有效規(guī)避風險，以力求項目利潤的最大化原則，給項目創(chuàng)造更大價格空間。

第三篇：四平市中考滿分作文-美

我希望我是我自己，因為我是獨一無二的。正如世界上沒有兩片相同的葉子。我們每一個人都有屬于自己獨特的一面，所以我希望我是我自己，不活在他人的影子之下。因為我是我，你是你，他是他，所以才構(gòu)建出了這個豐富多彩的大千世界。在世界的大舞臺上，我們每一個人都扮演著不同的角色?；蛟S是一片如火的丹楓，或許是一片隨風飄零的黃梧桐，或許是一片被制成書簽標本的枯葉。但我們都無需沮喪，不必羨慕他人。要知道我們都有著自己該走的道路，有著自己該擁有的一切。只要樂觀面對每一個早晨，擁有充實的生活，那種快樂想必神仙也會眷戀。每一個人的個性也是舉世無雙的?；蛱煺骈_朗，或優(yōu)柔寡斷，或刁鉆野蠻，或溫柔可人。但我們都無需因別人的三言兩語或為了模仿他人而改變自己。要知道，每種個性都是一個可愛的小精靈，她只因你而唯一。如果失去了她，即便你再怎樣美麗可愛，也都只是一個失去靈魂的別人的影子，毫無生命力。所以我曾大聲地說過：“個性是一個不應(yīng)束縛的精靈。我就是我，無人比擬！”然后傲氣十足地笑，我為我的獨一無二而自豪。請你也試著對藍天大喊一聲這樣的個性宣言，然后再燦爛而又自豪地笑。那是嘴角劃過的弧線，代表的是堅定不移的信念。因為我們是唯一的，所以我們必須悅納自己，包括自己的缺點。不必感到自卑，每個人都有不足，也正因為這些不足，才使我們變得更獨特，使我們擁有不斷努力的上進心。接納自己的缺點，不代表放縱自己，而是要學會克服自己的弱點，不斷完善自己；完善自己的缺點，也不代表苛求自己，畢竟人無完人。沒錯，每個人都是天下無雙的！請做回你自己，不要活在別人的影

第四篇：四平市中考滿分作文-初三·印象

初三·印象

奔跑的初三，青春飛揚。驀然回首，恰似風吹過，花瓣被吹散，只剩眼底幽靜的湖水?！}記風乍起，吹皺一池春水

眨眼間，初三就這么轟轟烈烈地來了。摒棄初二時的囂張，開始慢慢地適應(yīng)緊張的生活。耳邊重復(fù)著那些鼓勵的話語，曾經(jīng)認為渺遠的東西似乎漸漸地清晰可見。初三就這么來了？來得有點措手不及。我咬著筆頭，神情茫然，直到同桌拍著我頭說“背書啦，下節(jié)課要聽寫”時，我才慌忙地捧起書，不經(jīng)意地在桌角寫上“努力學習”，同桌湊過來瞥了一眼，會心一笑。

少年不識愁滋味

青春終歸是青春，我們正值韶華，再大的學習壓力也湮滅不了我們的活力與激情。我們照樣走在時尚潮流的前沿，無時無刻不在炫耀自己的青春與美麗。男生照樣打鬧，女生照樣八卦。

“喂喂，××主任又批評我了?！?/p>

“什么？你不會又笑他的?地中海?了吧……”

“赫魯曉夫……改革經(jīng)濟體制的哎……”

“什么嘛，他明明是種玉米的！”……

無所不“知”，無所不談，知道的廢幾句話，不知道的搭幾句腔，嘰嘰喳喳，沒有人去考慮你說的真的假的，也沒有人去想靠不靠譜。

我們依舊在課上笑這笑那，笑數(shù)學老師每天不一樣的發(fā)型；笑物理老師又把“能”說成“人”；笑歷史老師形容聽寫翻書的人“樣子很猥瑣”……嘻嘻哈哈，仿佛面臨的不是中考，而是畢業(yè)。

我們?nèi)允菬o憂無慮，直至同桌搖著頭說“我們是糖，甜到哀傷”時，我看見陽光透進教室，照耀在無數(shù)蕩漾著歡笑的少男少女的臉上，很絢爛，很明媚。

笑漸不聞聲漸消

教室的墻角，赫然就多了一份“日歷”。倒數(shù)的時間，滴滴答答地轉(zhuǎn)著，敲打著每一個人的心。心似無意卻有意向那兒瞥，終究是淡淡的傷感。我們企圖與它對抗，在撕下來的日歷上依舊八卦地寫著“×××喜歡×××”，一行一行，透著淡如云煙般的肆無忌憚，卻終究疲倦了，揉成一團，繼續(xù)埋頭苦干。是的，我們是學生，學習是當前最緊要的任務(wù)。有時偶然抬頭會對上同學的眼睛，欲言又止的神情，終于在筆尖轉(zhuǎn)動下停住了。同學間的嬉戲打鬧，逐漸變成了相互鼓勵的話語。飛速記筆記的手，凝神思考問題時額頭上的一滴汗珠，考試時憋得通紅的小臉，無刻不記載著所經(jīng)歷的辛苦與幸福。

依舊喜歡看窗外，天色紅得濃烈，心中好似燃起一把火，正待爆發(fā)。

……

此情可待成追憶，只是當時已惘然。

初三，面臨生活的考驗、青春的起伏，我們正緩緩書寫著自己的人生篇章。于是在某年某月某日，當有人問起時，我會微笑著對他們說，初三，很美好。

第五篇：四平市中考滿分作文-享受挫折（精選）

享受挫折

“不經(jīng)歷風雨，怎么見彩虹，沒有人能隨隨便便成功”。成龍的一曲《真正英雄》無時無刻不在提醒我們：世間沒有平坦的大道可走。

大興安嶺火災(zāi)過后，被烤得焦黑的樹干被林業(yè)專家判了“死刑”,誰料到，第二年春天一到，所有的樹干卻又全部綻出新芽，火化的灰燼，成了孕育新枝的肥料。面對厄運，植物尚能毫不氣餒，等待生機。作為人類的我們在遭受挫折時，怎能不樂觀向上、勇闖難關(guān)，等待勝利的佳音呢?

成功的人，總是能享受挫折的，古今中外，概莫能外。

我國宋朝名醫(yī)龐安，幼年患耳病，卻著有《難經(jīng)辯》、《本草補遺》等書?？破兆骷腋呤科湓诳茖W實驗中得了甲型腦炎，全身癱瘓，舌頭僵硬，講話困難，但長期以頑強的毅力，口授了大量科普作品。

第一次世界大戰(zhàn)中，一支英國軍隊被拿破侖所率大軍擊潰（此處史實有誤）。這支軍隊的將領(lǐng)們落荒而逃，其中一位逃到了農(nóng)夫的牛棚中。當他身心交困時，他驚奇地發(fā)現(xiàn)了一只蜘蛛在狂風中織網(wǎng)。網(wǎng)被狂風一次次刮破，但蜘蛛又一次次重新編織。將軍被這小精靈震撼了。于是，他回到部隊，重整旗鼓，厲兵秣馬，終于在比利時境內(nèi)的滑鐵盧擊潰了不可一世的拿破侖大軍。他就是第一次世界大戰(zhàn)中威震四方的一代名將——威靈頓。

孟子曰：“天將降大任于是人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身，行拂亂其所為，所以動心忍性，曾益其所不能?！闭悄芙?jīng)受磨難、享受挫折、永遠保持樂觀向上的精神，成就了他們的輝煌。

經(jīng)受挫折永不消沉，堅強勇敢抗擊災(zāi)難，這是中華民族的傳統(tǒng)美德。中華民族的歷史，就是一部面對挫折不屈不撓、艱苦奮斗、奮發(fā)向上的歷史。我國正處于社會主義現(xiàn)代化建設(shè)時期，在發(fā)展中遭受挫折是必然的。面對挫折永不灰心，學會把痛苦當作享受，把災(zāi)難當作機遇，在挫折中不斷吸取教訓，總結(jié)經(jīng)驗，才能推動社會的全面進步。

挫折，是人類發(fā)展過程中難以避免。植物面對挫折樂觀向上，獲得了新生。我們?nèi)裟芟硎艽煺?，以樂觀的態(tài)度迎接挑戰(zhàn)，那么，中華民族的偉大復(fù)興就指日可待了。

【得分點品評】

這是一篇議論文，與常見的立意“不怕挫折”、“戰(zhàn)勝挫折”相比，本文的觀點“享受挫折”就顯得新穎而有深意。作者引經(jīng)據(jù)典，列舉了古今中外的典型事例作為事實論據(jù)，又引用孟子的話作為道理論據(jù)，充分地證明了“享受挫折”的必要性。結(jié)尾還聯(lián)系現(xiàn)實，指出四化建設(shè)也難免遭受挫折，論證了“享受挫折”的現(xiàn)實意義。