第一篇：房地產(chǎn)集團(tuán)公司：編制可行性研究報(bào)告

編制可行性研究報(bào)告

1.作業(yè)目的項(xiàng)目可行性研究按時(shí)間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項(xiàng)目初步可行性研究是獲取開(kāi)發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進(jìn)行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)提供依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告必須真正體現(xiàn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，遵循市場(chǎng)規(guī)律，反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，為項(xiàng)目的投資尋找到真正的可行之路。

2.作業(yè)要求

為保證可行性研究報(bào)告的質(zhì)量，應(yīng)切實(shí)作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進(jìn)行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報(bào)告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報(bào)告深度能滿(mǎn)足投資決策和編制初步設(shè)計(jì)方案的需要。

3.主管部門(mén)總師室：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計(jì)劃，組織優(yōu)化和修改報(bào)告，審定報(bào)告。

協(xié)管部門(mén)商務(wù)部、銷(xiāo)售部、營(yíng)銷(xiāo)策劃、發(fā)展部、財(cái)務(wù)部：審閱相關(guān)專(zhuān)業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見(jiàn)，協(xié)助總師室把關(guān)。

主辦崗位總工程師：制訂工作計(jì)劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。

協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專(zhuān)業(yè)或?qū)ｉL(zhǎng)分頭進(jìn)行調(diào)查研究和編寫(xiě)報(bào)告章節(jié)，并根據(jù)總工程師的意見(jiàn)優(yōu)化修改。

4.緊前工作條件

初步可行性研究：已進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；

深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

5.作業(yè)描述

5.1 總工程師組建工作小組，成員主要來(lái)自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門(mén)，并基本固定。有特殊要求的可聘請(qǐng)社會(huì)專(zhuān)業(yè)人員參加。

5.2 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。

5.3 各成員按照專(zhuān)業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)

查和市場(chǎng)調(diào)查。

5.4 小組集體討論，議題為：

5.4.1市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。

5.4.2項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。

5.4.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。

5.5 編寫(xiě)研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)總工程師批閱

意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告，交總裁審核。

5.6初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

5.6.1市場(chǎng)分析

5.6.1.1整體市場(chǎng)分析

全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量；

全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、存量面積、平均空置率。

5.6.1.2細(xì)分市場(chǎng)分析

物業(yè)類(lèi)型、樓盤(pán)名稱(chēng)、位置、占地面積、總建筑面積；

總戶(hù)數(shù)、戶(hù)型及面積、樓高、售價(jià)/租金；

開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間；

投資商/開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。

5.6.2法規(guī)政策分析

開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)法規(guī)；

規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；

其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。

5.6.3項(xiàng)目分析

5.6.3.1項(xiàng)目基本情況

地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。

5.6.3.2項(xiàng)目周邊情況

主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。

5.6.3.3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（SWOT分析）

項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí)/潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（S）、劣勢(shì)（W）、威脅（O）、機(jī)會(huì)（T）。

5.6.3.4項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè)

市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。

5.6.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià)

5.6.4.1項(xiàng)目主要定位

市場(chǎng)定位（市場(chǎng)形象、主題品牌）；

客戶(hù)定位（主要客戶(hù)對(duì)象）；

價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。

5.6.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型

整體開(kāi)發(fā)/分期開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。

5.6.6項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想

建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶(hù)型、分戶(hù)建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車(chē)位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。

5.6.7項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度

總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。

5.6.8項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。

5.6.9項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析

風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。

5.6.10項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。

5.6.11附件（包括附圖和附表）。

5.7深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容：

5.7.1總論

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

5.7.2項(xiàng)目區(qū)位分析

項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。

5.7.3產(chǎn)品供需分析

市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)分析。

5.7.4建筑方案選擇

建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。

5.7.5項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。

5.7.6投資估算與資金籌措

建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。

5.7.7財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。

5.7.8風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

5.7.9結(jié)論與建議

5.7.10附表

投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表，主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。

5.7.11附圖

片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線(xiàn)圖，總平面方案等。

5.7.12附件

土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。

第二篇：----房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱

建設(shè)項(xiàng)目基本知識(shí)介紹（7）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制大綱

一、總論

（一）、項(xiàng)目背景與概況。

1、項(xiàng)目名稱(chēng)；

2、開(kāi)發(fā)商概況；

3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)；

4、項(xiàng)目提出的理由；

5、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)；

6、項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；

7、項(xiàng)目主要建設(shè)條件。

（二）、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

（三）、問(wèn)題與建議。

二、項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究

（一）、投資環(huán)境分析。

1、國(guó)家有關(guān)政策；

2、選擇開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及管理、開(kāi)發(fā)政策因素分析。

（二）、市場(chǎng)供求分析。

1、需求分析；

2、供給分析。

（三）、銷(xiāo)售預(yù)測(cè)；

（四）、營(yíng)銷(xiāo)策略。

三、建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件

（一）、建設(shè)規(guī)模及方案；

（三）、建設(shè)地址現(xiàn)狀。

1、地點(diǎn)與地理位置；

2、建設(shè)地址土地權(quán)屬、類(lèi)別及占地面積。

3、現(xiàn)有土地狀況。

（四）、建設(shè)地址條件。

1、地形、地貌條件；

2、工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件；

3、周邊建筑物與環(huán)境條件；

4、城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求條件；

5、交通條件；

6、社會(huì)環(huán)境條件；

7、法律支持條件；

8、公共設(shè)施條件（給水、排水、燃?xì)?、道路等）?/p>

9、征地拆遷條件；

10、施工條件。

四、建筑方案選擇

（一）、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則；

（二）、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案。

1、總平面布置和功能要求；

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案描述；

3、繪制規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，選定主要參數(shù)。

（三）、建筑物方案。

1、建筑物方案描述。（1）、建筑物風(fēng)格；（2）、建筑物特征與結(jié)構(gòu)；（3）、建筑物功能；（4）、建筑物與城市的協(xié)調(diào)。

2、主體工程與輔助工程。（1）、平面布置和功能要求；（2）、主體工程；（3）、輔助工程。

3、主要工藝設(shè)備系統(tǒng)；

4、配套設(shè)施（給排水、供電、供熱、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等）。

五、節(jié)能、節(jié)水措施

（一）、能耗指標(biāo)分析及節(jié)能措施；

（二）、水耗指標(biāo)分析及節(jié)水措施。

六、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

（一）、項(xiàng)目建設(shè)地址環(huán)境現(xiàn)狀；

（二）、項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響；

（三）、環(huán)境保護(hù)措施；

（四）、環(huán)境保護(hù)設(shè)施及投資；

（五）、環(huán)境影響評(píng)價(jià)。

七、勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防

（一）、危害因素及危害性分析。

1、主要隱患部位；

2、有害物質(zhì)種類(lèi)及危害性分析。

（二）、安全設(shè)施；

（三）、消防設(shè)施。

八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

（一）、組織機(jī)構(gòu)；

（二）、人力資源配置。

九、項(xiàng)目招標(biāo)

（一）、招標(biāo)范圍；

（二）、招標(biāo)組織形式；

（三）、招標(biāo)方式；

（四）、招標(biāo)管理。

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

（一）、建設(shè)工期；

（二）、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排。

十一、投資估算及資金籌措

（一）、投資估算。

1、投資估算依據(jù)；

2、建設(shè)投資估算。（1）、建筑工程費(fèi)；（2）、設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi)；（3）、安裝工程費(fèi)；（4）、工程建設(shè)其他費(fèi)用；（5）基本預(yù)備費(fèi)；（6）、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。

3、建設(shè)期借款利息估算。

4、編制總投資估算匯總表。

（二）、融資方案。

十二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

（一）、房屋出售、出租收入測(cè)算；

（二）、利潤(rùn)測(cè)算；

（三）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

1、投資回收期；

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；

3、資本金利潤(rùn)率；

4、借款償還期及還款來(lái)源。

十三、社會(huì)評(píng)價(jià)

（一）、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析；

（二）、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析；

（四）、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論。

十四、研究結(jié)論與建議

（一）、方案的總體描述；

（二）、結(jié)論及建議。附表、附圖、附件：

（一）、附表：

1、主要建、構(gòu)筑物一覽表；

2、主要設(shè)備一覽表；

3、實(shí)施進(jìn)度表；

4、總投資估算匯總表；

5、損益表；

6、現(xiàn)金流量表；

7、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率測(cè)算表；

8、借款償還表。

（二）、附圖：

1、項(xiàng)目總體規(guī)劃圖；

2、建設(shè)地址地理位置圖；

3、建設(shè)用地紅線(xiàn)圖；

4、建筑物平面、立面、剖面圖及標(biāo)準(zhǔn)樓層圖。

（三）、附件：

1、項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)文件；

2、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告（或環(huán)境影響登記表或環(huán)境影響報(bào)告表）的批準(zhǔn)文件；

3、有 關(guān)場(chǎng)地、規(guī)劃、拆遷等的預(yù)審文件；

4、其它有關(guān)文件。

第三篇：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么

一、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟

㈠ 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

主要包括以下內(nèi)容：

1． 國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

2． 政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃

3． 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料。例如建設(shè)地點(diǎn)的自然條件和現(xiàn)狀。⑴ 自然條件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速，最大凍土深度，土壤類(lèi)別房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設(shè)防烈度，地勢(shì)和地貌等。

⑵ 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀。如場(chǎng)地歸屬，現(xiàn)有可供利用建筑物幢數(shù)和建筑面積，現(xiàn)有建筑物需拆除建筑面積，現(xiàn)有的可供利用或需拆除的構(gòu)筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數(shù)，動(dòng)遷戶(hù)數(shù)及人口等。

4． 周?chē)纳鐣?huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和施工條件等

⑴ 社會(huì)環(huán)境及設(shè)施。如到市中心距離，到中學(xué)校、小學(xué)校、醫(yī)院的距離，到副食、蔬菜供應(yīng)點(diǎn)的距離，至高噪聲區(qū)的距離及影響，周?chē)ㄐ旁O(shè)施的遠(yuǎn)近，相臨廠(chǎng)礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。

⑵ 施工條件。如自來(lái)水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃?xì)獾母晒芄軓脚c距離，電力等來(lái)源、距離和可供數(shù)量，當(dāng)?shù)卦峡晒┙o數(shù)量等。

⑶ 施工條件。如當(dāng)?shù)厥┕ちα渴欠衲軡M(mǎn)足需要，預(yù)測(cè)構(gòu)件能否滿(mǎn)足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設(shè)備的來(lái)源地、價(jià)格，砂、石等地材的產(chǎn)地和單價(jià)等。

5． 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等

6． 政府主管部門(mén)規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。如定額回收期、基準(zhǔn)收益率、折現(xiàn)率、利率、折舊率、調(diào)整外匯率等

7． 有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等

㈡房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制步驟

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的編制步驟。大體分為：開(kāi)始籌劃→調(diào)查研究→優(yōu)化選擇方案→詳細(xì)分析和預(yù)測(cè)→編制報(bào)告書(shū)等

二、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體內(nèi)容、目標(biāo)和環(huán)境條件不同，可行性研究的內(nèi)容應(yīng)有所差異。但就一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

㈠ 總論項(xiàng)目名稱(chēng)；該項(xiàng)目提出的背景；承辦單位概況；可行性報(bào)告編制的依據(jù)；項(xiàng)目提出的理由（來(lái)由）；項(xiàng)目擬建地點(diǎn)；項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；項(xiàng)目主要建設(shè)條件；主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；問(wèn)題與建議。

㈡ 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究

⒈ 投資環(huán)境分析。簡(jiǎn)述國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)政策，開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)及管理情況、政策因素；

2．市場(chǎng)供求分析。分別對(duì)需求與供給進(jìn)行分析；

3．銷(xiāo)售預(yù)測(cè)；

4．；同時(shí)要進(jìn)行自身競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么能力及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；分析相關(guān)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等；

㈢ 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件

1．建設(shè)規(guī)模設(shè)想比選。如結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能。

2．推薦建設(shè)規(guī)模方案。

3．項(xiàng)目現(xiàn)狀概況。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置、土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積、土地狀況。

4．項(xiàng)目建設(shè)條件。了解地形、地貌、水文地質(zhì)條件；不良地質(zhì)情況，如滑坡體、斷裂構(gòu)造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應(yīng)分析周邊建筑、環(huán)境條件、城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求、交通、社會(huì)、法律、公共設(shè)施、征地拆遷、施工條件等諸多問(wèn)題。

5．?dāng)M建場(chǎng)地條件比選。

6．推薦選址方案。

㈣ 建設(shè)方案比選

1．設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)原則；

2．項(xiàng)目總體規(guī)劃方案；

3．建筑方案。建筑藝術(shù)與風(fēng)格、特征與結(jié)構(gòu)、建筑與城市總體協(xié)調(diào)情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；

4．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

㈤ 節(jié)能節(jié)水措施

1．節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析

2．節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析

㈥ 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

1．項(xiàng)目建設(shè)地理環(huán)境狀態(tài)

2．項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)作后對(duì)環(huán)境的影響

3．環(huán)境保護(hù)措施。包括對(duì)水的污染，林業(yè)、水利、農(nóng)田、礦產(chǎn)等方面的影響，采取何種保護(hù)措施與投資計(jì)劃

4．環(huán)境影響評(píng)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告

㈦ 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生與消防 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么

1．危害因素分析

2．有害物質(zhì)種類(lèi)及危害程度等分析

3．安全設(shè)施與措施

4．消防設(shè)施與措施

5．土石方爆破安全

㈧ 組織機(jī)構(gòu)與人力資源

1． 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次

2． 人力資源及其配置

㈨ 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

1． 建設(shè)工期目標(biāo)

2． 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖）

㈩ 投資估算與資金籌措計(jì)劃

1． 投資估算

2． 建設(shè)投資估算。其中涉及土地征用及差遣費(fèi)，前期工程費(fèi)（含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、測(cè)繪、“三通一平“費(fèi)），工程監(jiān)理費(fèi)及工程實(shí)施過(guò)程中的建筑安裝、設(shè)備、工器具、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等都應(yīng)計(jì)入工程總造價(jià)。

3． 編制投資估算表。包括總投資匯總表與分計(jì)劃

4． 資金籌措方式與來(lái)源

（十一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1． 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)資料選取。例如：總和租金、計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定。

2． 銷(xiāo)售出租收入計(jì)算

3． 編制財(cái)務(wù)評(píng)估分類(lèi)報(bào)表。一般包括：財(cái)務(wù)先進(jìn)表、損益和利潤(rùn)分配表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、借款償還計(jì)劃表。同時(shí)應(yīng)引進(jìn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析，其中有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)植、投資回收期、投資利潤(rùn)率、收入和成房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟是什么本估算。

（十二）社會(huì)評(píng)價(jià)

1． 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響評(píng)價(jià)

2． 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

3． 評(píng)估結(jié)論等

（十三）研究結(jié)論與建議

1． 結(jié)論

2． 建議

（十四）附圖、附表、附件等

1．附圖。包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖

第四篇：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟

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一、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和步驟

㈠ 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

主要包括以下內(nèi)容：

1． 國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃

2． 政府主管部門(mén)批準(zhǔn)的資源報(bào)告、國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃、交通路網(wǎng)規(guī)劃和工業(yè)基地規(guī)劃

3． 可靠的自然、地理、氣象、水文和地質(zhì)等資料。例如建設(shè)地點(diǎn)的自然條件和現(xiàn)狀。⑴ 自然條件。如年平均溫度，冬季最低日平均溫度，日照、主導(dǎo)風(fēng)向和風(fēng)速，最大凍土深度，土壤類(lèi)別及地耐力，地下水位，洪水水位及50年（或100年）一遇水位，抗震設(shè)防烈度，地勢(shì)和地貌等。

⑵ 建設(shè)場(chǎng)地現(xiàn)狀。如場(chǎng)地歸屬，現(xiàn)有可供利用建筑物幢數(shù)和建筑面積，現(xiàn)有建筑物需拆除建筑面積，現(xiàn)有的可供利用或需拆除的構(gòu)筑物，占用菜地、耕地、荒地、坡地的面積數(shù)，動(dòng)遷戶(hù)數(shù)及人口等。

4． 周?chē)纳鐣?huì)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施和施工條件等

⑴ 社會(huì)環(huán)境及設(shè)施。如到市中心距離，到中學(xué)校、小學(xué)校、醫(yī)院的距離，到副食、蔬菜供應(yīng)點(diǎn)的距離，至高噪聲區(qū)的距離及影響，周?chē)ㄐ旁O(shè)施的遠(yuǎn)近，相臨廠(chǎng)礦的污染源及其影響，相臨單位可利用的條件等。

⑵ 施工條件。如自來(lái)水干管管徑和接口距離，排污干管管徑和距離，熱力和燃?xì)獾母晒芄軓脚c距離，電力等來(lái)源、距離和可供數(shù)量，當(dāng)?shù)卦峡晒┙o數(shù)量等。

⑶ 施工條件。如當(dāng)?shù)厥┕ちα渴欠衲軡M(mǎn)足需要，預(yù)測(cè)構(gòu)件能否滿(mǎn)足需要，鋼材、水泥、木材、建筑設(shè)備的來(lái)源地、價(jià)格，砂、石等地材的產(chǎn)地和單價(jià)等。

5． 有關(guān)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)及工程技術(shù)方面法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范等

6． 政府主管部門(mén)規(guī)定用于項(xiàng)目評(píng)價(jià)的參數(shù)和指標(biāo)。如定額回收期、基準(zhǔn)收益率、折現(xiàn)率、利率、折舊率、調(diào)整外匯率等

7． 有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等

㈡房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告編制步驟

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的編制步驟。大體分為：開(kāi)始籌劃→調(diào)查研究→優(yōu)化選擇方案→詳細(xì)分析和預(yù)測(cè)→編制報(bào)告書(shū)等

二、房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的內(nèi)容

由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體內(nèi)容、目標(biāo)和環(huán)境條件不同，可行性研究的內(nèi)容應(yīng)有所差異。但就一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

㈠ 總論項(xiàng)目名稱(chēng)；該項(xiàng)目提出的背景；承辦單位概況；可行性報(bào)告編制的依據(jù)；項(xiàng)目提出的理由（來(lái)由）；項(xiàng)目擬建地點(diǎn)；項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)；項(xiàng)目主要建設(shè)條件；主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；問(wèn)題與建議。

㈡ 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究

⒈ 投資環(huán)境分析。簡(jiǎn)述國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)政策，開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)及管理情況、政策因素；

2．市場(chǎng)供求分析。分別對(duì)需求與供給進(jìn)行分析；

3．銷(xiāo)售預(yù)測(cè)；

4．營(yíng)銷(xiāo)策略；同時(shí)要進(jìn)行自身競(jìng)爭(zhēng)能力及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；分析相關(guān)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等；

㈢ 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件

1．建設(shè)規(guī)模設(shè)想比選。如結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能。

2．推薦建設(shè)規(guī)模方案。

3．項(xiàng)目現(xiàn)狀概況。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置、土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積、土地狀況。

4．項(xiàng)目建設(shè)條件。了解地形、地貌、水文地質(zhì)條件；不良地質(zhì)情況，如滑坡體、斷裂構(gòu)造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應(yīng)分析周邊建筑、環(huán)境條件、城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求、交通、社會(huì)、法律、公共設(shè)施、征地拆遷、施工條件等諸多問(wèn)題。

5．?dāng)M建場(chǎng)地條件比選。

6．推薦選址方案。

㈣ 建設(shè)方案比選

1．設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)原則；

2．項(xiàng)目總體規(guī)劃方案；

3．建筑方案。建筑藝術(shù)與風(fēng)格、特征與結(jié)構(gòu)、建筑與城市總體協(xié)調(diào)情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選；

4．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

㈤ 節(jié)能節(jié)水措施

1．節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析

2．節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析

㈥ 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

1．項(xiàng)目建設(shè)地理環(huán)境狀態(tài)

2．項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)作后對(duì)環(huán)境的影響

3．環(huán)境保護(hù)措施。包括對(duì)水的污染，林業(yè)、水利、農(nóng)田、礦產(chǎn)等方面的影響，采取何種保護(hù)措施與投資計(jì)劃

4．環(huán)境影響評(píng)價(jià)專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告

㈦ 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生與消防

1．危害因素分析

2．有害物質(zhì)種類(lèi)及危害程度等分析

3．安全設(shè)施與措施

4．消防設(shè)施與措施

5．土石方爆破安全

㈧ 組織機(jī)構(gòu)與人力資源

1． 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次

2． 人力資源及其配置

㈨ 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

1． 建設(shè)工期目標(biāo)

2． 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃（網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖）

㈩ 投資估算與資金籌措計(jì)劃

1． 投資估算

2． 建設(shè)投資估算。其中涉及土地征用及差遣費(fèi)，前期工程費(fèi)（含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、測(cè)繪、“三通一平“費(fèi)），工程監(jiān)理費(fèi)及工程實(shí)施過(guò)程中的建筑安裝、設(shè)備、工器具、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等都應(yīng)計(jì)入工程總造價(jià)。

3． 編制投資估算表。包括總投資匯總表與分計(jì)劃

4． 資金籌措方式與來(lái)源

（十一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

1． 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)資料選取。例如：總銷(xiāo)售價(jià)格和租金、計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定。

2． 銷(xiāo)售出租收入計(jì)算

3． 編制財(cái)務(wù)評(píng)估分類(lèi)報(bào)表。一般包括：財(cái)務(wù)先進(jìn)流程表、損益和利潤(rùn)分配表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、借款償還計(jì)劃表。同時(shí)應(yīng)引進(jìn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析，其中有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)植、投資回收期、投資利潤(rùn)率、收入和成本估算。

（十二）社會(huì)評(píng)價(jià)

1． 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響評(píng)價(jià)

2． 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

3． 評(píng)估結(jié)論等

（十三）研究結(jié)論與建議

1． 結(jié)論

2． 建議

（十四）附圖、附表、附件等

1．附圖。包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖 及標(biāo)準(zhǔn)樓層圖，輔助配套設(shè)施、建筑小品等圖樣。

2．附表。各類(lèi)財(cái)務(wù)分析計(jì)算表、計(jì)劃表。

3．附件。主要有：項(xiàng)目建議書(shū)或立項(xiàng)申請(qǐng)的政府批復(fù)文件，設(shè)計(jì)方案的評(píng)審紀(jì)要文

件，對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的審批文件，當(dāng)?shù)卣沫h(huán)境、林業(yè)、土地、計(jì)劃、安全、規(guī)劃、交通等各方面的批復(fù)文件。另有關(guān)于水、電、汽、燃?xì)?、通信等供?yīng)或協(xié)調(diào)文件等。

第五篇：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。可行性研究對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

（一）以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢(xún)?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

一般來(lái)講，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、正文、附箭瓮附蛣析部穾?

二.（一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項(xiàng)目概況

主要包括：項(xiàng)目名稱(chēng)及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；

2．市場(chǎng)調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4．開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5．項(xiàng)目投資估算

對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；

依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線(xiàn)圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷(xiāo)成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿(mǎn)足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)支概算

1．項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支

2．項(xiàng)目策劃的開(kāi)支

3．銷(xiāo)售策劃的開(kāi)支

4．廣告開(kāi)支

5．項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支

6．項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支

（二）工程開(kāi)支概算

1．用于工程勘探的開(kāi)支

2．用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支

3．用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支

4．用于建筑施工的開(kāi)支

5．用于設(shè)施配套的開(kāi)支

6．用于工程監(jiān)理的開(kāi)支

（三）土地征用開(kāi)支概算

1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

2．用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支

（四）金融成本開(kāi)支概算

1．外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支

4．稅收和行政性收費(fèi)

5．不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支

第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

一．房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見(jiàn)誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專(zhuān)業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷(xiāo)售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類(lèi)樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專(zhuān)家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢(xún)機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢(xún)業(yè)務(wù)。

d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。