第一篇：房地產(chǎn)《可行性研究報(bào)告》范本目錄

房地產(chǎn)《可行性研究報(bào)告》范本目錄

（商住樓項(xiàng)目）

一、項(xiàng)目的基本情況

1、項(xiàng)目背景

2、項(xiàng)目主辦單位簡(jiǎn)介

3、主辦單位之合作意想

4、可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

二、項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

1、XX市概況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況

2、XX市房地產(chǎn)發(fā)展及市場(chǎng)的基本情況

A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展概況

B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量增加概況

C、商品房的銷售概況

D、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益概況

F、對(duì)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望

三、利用外資開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)

四、XX市XX區(qū)一帶高層、多層住宅、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、出售、出租經(jīng)營(yíng)情況

1、供應(yīng)情況

2、需求情況

3、物業(yè)出租情況

4、對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià)

5、對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的功能、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)及營(yíng)銷的建議

6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及技術(shù)設(shè)計(jì)方案的分析

五、地塊及周圍環(huán)境、建筑開(kāi)發(fā)條件

1、地理位置及道路交通

2、地形、地質(zhì)

3、附近商業(yè)及生活配套；市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施

4、綜合評(píng)述

六、地塊撤遷安置情況

七、地場(chǎng)三通一平的安排

八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃

九、項(xiàng)目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計(jì)劃

1、基本參數(shù)

2、土地成本

3、建安工程成本

4、前期費(fèi)用

5、紅線內(nèi)外工程及公建配套

6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

7、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

8、資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

A、資金籌措

B、財(cái)務(wù)費(fèi)用

十、可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

（一）售樓收入的測(cè)定

1、住宅銷售單價(jià)的測(cè)定

2、商鋪銷售單價(jià)的測(cè)定

3、單位銷售單價(jià)的測(cè)定

4、建議銷售價(jià)

5、實(shí)際銷售總收入

（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出

（三）經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交

（四）土地增值稅

（五）所得稅

十一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

十二、項(xiàng)目盈虧能力分析

1、內(nèi)部收益率（IRR）

2、凈現(xiàn)值（NPV）

3、凈現(xiàn)值率（NPVR）

十三、項(xiàng)目的不確定性分析

1、項(xiàng)目盈虧平衡分析

2、項(xiàng)目敏感性分析

3、概念分析

十四、可行性研究結(jié)論與建議

十五、項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

十六、有關(guān)說(shuō)明及建議

十七、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合付表、付圖

1、項(xiàng)目綜合效益表

2、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)、綜合表

3、項(xiàng)目投資利息估算表

4、土地增值稅計(jì)算表

5、項(xiàng)目敏感性分析表

6、概率分析表

7、項(xiàng)目盈虧平衡分析曲線圖

8、項(xiàng)目敏感性分析圖

第二篇：可行性研究報(bào)告目錄格式

可行性研究報(bào)告目錄格式

一、總論

1、項(xiàng)目及其承辦單位

2、編制項(xiàng)目的科研報(bào)告依據(jù)

3、項(xiàng)目概況

4、結(jié)論及建議

二、項(xiàng)目背景與發(fā)展概況

1、項(xiàng)目提出的背景

2、投資環(huán)境

3、建設(shè)的必要性

4、項(xiàng)目發(fā)展概況

三、市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)與建設(shè)規(guī)模

1、市場(chǎng)調(diào)查

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)

3、產(chǎn)品方案與建設(shè)規(guī)模

四、建廠條件與廠址選擇

1、資源與原材料

2、建設(shè)地點(diǎn)的選擇

3、廠址選擇

五、工程技術(shù)方案

1、項(xiàng)目組成

2、生產(chǎn)技術(shù)方案

3、總平面布置及運(yùn)輸

4、土建工程

5、公用及輔助工程

6、生活福利設(shè)施

7、地震設(shè)防

六、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

1、環(huán)境保護(hù)的可行性研究

2、廠址與環(huán)境保護(hù)

3、主要污染源與污染物

4、綜合利用與治理方案

5、環(huán)境影響評(píng)價(jià)

6、勞動(dòng)保護(hù)與安全衛(wèi)生

7、消防

七、企業(yè)組織與勞動(dòng)定員

1、企業(yè)組織

2、人員配備與培訓(xùn)

八、建設(shè)實(shí)施進(jìn)度安排

1、項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的各項(xiàng)工作

2、建設(shè)實(shí)施進(jìn)度表

九、投資估算與資金籌措

1、固定資產(chǎn)總投資估算

2、流動(dòng)資金估算

3、資金籌措

十、經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評(píng)價(jià)

1、生產(chǎn)成本與銷售收入

2、財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)

3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4、不確定分析

5、社會(huì)效益評(píng)價(jià)

6、評(píng)價(jià)結(jié)論

十一、結(jié)論與建議

1、結(jié)論

2、建議

可行性研究報(bào)告附件：

1、編制依據(jù)文件

3、貸款意向書(shū)

5、消防意見(jiàn)

附圖：

1、廠址地形或位置圖

3、工藝流程圖

2、廠址選擇報(bào)告書(shū)（規(guī)劃意見(jiàn)）

4、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)

6、其他

2、總評(píng)面布置方案圖

4、其他

第三篇：可行性研究報(bào)告目錄

可行性研究報(bào)告編制目錄

目錄

第一章總論............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

1.1 項(xiàng)目名稱及承辦單位.......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

1.2 研究工作的依據(jù)和范圍.....錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

1.3 研究工作概況.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

1.4 研究結(jié)論..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第二章項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

2.1 承辦單位概況.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

2.2 項(xiàng)目提出的背景...........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

2.3 項(xiàng)目建設(shè)的必要性.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第三章市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.1 我國(guó)低溫球閥產(chǎn)品市場(chǎng)現(xiàn)狀........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.2 產(chǎn)品市場(chǎng)供需狀況及消費(fèi)去向......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.3 高端低溫球閥市場(chǎng)預(yù)測(cè).....錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.4 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析...........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.5 產(chǎn)品價(jià)格分析.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

3.6 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第四章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

4.1 建設(shè)規(guī)模..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

4.2 產(chǎn)品方案..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第五章廠址概況與建設(shè)條件.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

5.1 廠址位置現(xiàn)狀.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

5.2 廠址建設(shè)條件.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

5.3 自然條件..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

5.4 公用設(shè)施條件.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

5.5 原、輔材料供應(yīng)條件.......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

6.1 項(xiàng)目組成..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

6.2 工藝技術(shù)方案選擇.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

6.3 主要生產(chǎn)工藝.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

6.4 主要原輔材料消耗及來(lái)源..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

6.5 設(shè)備選擇..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第七章總圖運(yùn)輸與公用輔助工程.....錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

7.1 廠址概況..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

7.2 總圖..............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

7.3 廠內(nèi)外運(yùn)輸........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

7.4 土建工程..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

7.5 公用輔助工程.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第八章節(jié)能、節(jié)水措施.......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

8.1 合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

8.2 本項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析...........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

8.4 能源指標(biāo)..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

8.5 節(jié)能措施..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第九章環(huán)境保護(hù).............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

9.1 環(huán)境現(xiàn)狀..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

9.2 設(shè)計(jì)依據(jù)和采用的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

9.3 主要污染源、污染物及治理措施...........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

9.4 環(huán)保說(shuō)明..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

第十章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。10.1 執(zhí)行的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn).....錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。10.2 企業(yè)安全衛(wèi)生現(xiàn)狀........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。10.3 生產(chǎn)過(guò)程中的職業(yè)危害因素分析..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。10.4 設(shè)計(jì)中采用的安全衛(wèi)生方法措施..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。10.5 消防.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第十一章企業(yè)組織與勞動(dòng)定員.......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。11.1 公司體制及組織機(jī)構(gòu)......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。11.2 生產(chǎn)班制及定員..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。11.3 人員來(lái)源及培訓(xùn)..........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

12.1 招標(biāo)原則.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。12.2 項(xiàng)目招標(biāo)范圍及招標(biāo)組織形式.....錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。12.3 招投標(biāo)程序..............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第十三章項(xiàng)目組織管理與實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。13.1 基本要求.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。13.2 項(xiàng)目組織.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。13.3 項(xiàng)目管理.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。13.4 建設(shè)周期計(jì)劃............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第十四章投資估算和資金籌措.......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。14.1 投資估算.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。14.2 總投資估算..............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。14.3 建設(shè)投資分析............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。14.4 資金來(lái)源.........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。14.5 資金使用計(jì)劃............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第十五章財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及社會(huì)效益評(píng)價(jià).......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.1 產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.2 盈利及清償能力分析......錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.3 財(cái)務(wù)生存能力分析........錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.4 清償能力分析............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.5 不確定性分析............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。15.6 結(jié)論.............錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。

附表：

1、投資估算表；

2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表。

附圖：

1、項(xiàng)目位置圖；

2、平面布置圖。

一、可行性研究報(bào)告

二、項(xiàng)目備案確認(rèn)書(shū)

三、近三年審計(jì)報(bào)告

四、銀行借款合同、借據(jù)

五、環(huán)評(píng)批復(fù)

六、城市規(guī)劃文（項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)）

七、土地審批文

八、主要設(shè)備采購(gòu)清單

九、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證

十、ISO質(zhì)量管理體系認(rèn)證

十一、科學(xué)技術(shù)進(jìn)步獎(jiǎng)、高新技術(shù)企業(yè)工程技術(shù)研究中心、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)十強(qiáng)企業(yè)、河南省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品榮譽(yù)稱號(hào)

十二、專利證書(shū)

十三、對(duì)文件真實(shí)性的承諾聲明

第四篇：可行性研究報(bào)告目錄

目錄

一、項(xiàng)目總論

1.1 項(xiàng)目基本情況

1.2 項(xiàng)目單位基本情況

1.3 可行性研究報(bào)告編寫(xiě)單位

1.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

1.5 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.6 總投資及來(lái)源

1.7 經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益

1.8 結(jié)論與建議

二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性

2.1 項(xiàng)目建設(shè)背景

2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性

2.3 項(xiàng)目建設(shè)的可行性

2.3.1 政策環(huán)境可行性

2.3.2 模式可行性

2.3.3 技術(shù)可行性

2.3.4 經(jīng)濟(jì)可行性

2.3.5 組織協(xié)調(diào)和人力資源可行性

三、項(xiàng)目單位基本情況

四、項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

4.1 項(xiàng)目業(yè)務(wù)及產(chǎn)品產(chǎn)能

4.2 項(xiàng)目市場(chǎng)容量分析

4.3 項(xiàng)目市場(chǎng)推銷策略

五、項(xiàng)目技術(shù)工藝方案

六、項(xiàng)目總體規(guī)劃與土建工程

6.1 項(xiàng)目建設(shè)地址

6.2 項(xiàng)目總平面布置與廠內(nèi)外運(yùn)輸

6.2.1總平面布置

6.2.2廠內(nèi)外運(yùn)輸

6.3 主要車間設(shè)備布置

6.4 項(xiàng)目土建及配套工程

6.5 項(xiàng)目土建工程造價(jià)

6.6 其他輔助工程

6.6.1 供水工程

6.6.2 供電工程

6.6.3 其他動(dòng)力工程

七、項(xiàng)目的招標(biāo)方案

八、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全

8.1 環(huán)境保護(hù)

8.2 資源利用與能耗分析

8.3 節(jié)能分析

8.4 消防措施

8.5 勞動(dòng)安全衛(wèi)生

九、企業(yè)組織與勞動(dòng)定員

9.1 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組織機(jī)構(gòu)

9.2 建設(shè)機(jī)構(gòu)及監(jiān)理單位

9.3 運(yùn)營(yíng)維護(hù)機(jī)構(gòu)

9.4 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)及勞動(dòng)定員

9.5 人員培訓(xùn)

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

10.1 項(xiàng)目實(shí)施的各階段

10.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

十一、項(xiàng)目投資估算及資金籌措

11.1 項(xiàng)目總投資估算

11.1.1 固定資產(chǎn)建設(shè)投資估算

11.1.2 流動(dòng)資金估算

11.1.3 項(xiàng)目總投資

11.2 資金籌措

11.2.1 資金來(lái)源與出資方式

11.2.2 項(xiàng)目籌資方案

11.3 投資使用計(jì)劃

11.3.1 投資使用計(jì)劃

11.3.2 借款償還計(jì)劃

十二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

12.1 計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說(shuō)明

12.1.1 項(xiàng)目測(cè)算參考依據(jù)

12.1.2 項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

12.2 總成本費(fèi)用估算

12.2.1 直接成本

12.2.2 工資及福利費(fèi)用

12.2.3 折舊及攤銷

12.2.4 修理費(fèi)

12.2.5 財(cái)務(wù)費(fèi)用

12.2.6 其它費(fèi)用

12.2.7 總成本費(fèi)用

12.3 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算 12.3.1 銷售收入

12.3.2 銷售稅金及附加費(fèi)用

12.4 損益及利潤(rùn)及分配

12.5 盈利能力分析

12.5.1 投資利潤(rùn)率，投資利稅率

12.5.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 12.5.3 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

12.5.4 項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表

12.6 盈虧平衡分析

12.7 敏感性分析

十三、效益分析

13.1 經(jīng)濟(jì)效益

13.2 社會(huì)效益

十四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理

14.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提示

14.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防控措施

十五、附件

第五篇：房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告范文

房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告是根據(jù)可行性研究對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析和預(yù)測(cè)。因此做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作，是項(xiàng)目成敗的先決條件。項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)階段最重要的核心文件，具有相當(dāng)大的信息量和工作量，是項(xiàng)目決策的主要依據(jù)。

第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

一． 可行性研究的概念

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

我國(guó)從20世紀(jì)70年代開(kāi)始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。1981年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。1983年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。

二． 可行性研究的作用

(一)可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

（二）可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開(kāi)發(fā)商與有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。在 國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

（三）可行性研究是項(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

（四）可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)?？尚行匝芯繉?duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的內(nèi)容。

第二節(jié) 可行性研究的階段工作

一．可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

（一）以投資機(jī)會(huì)研究

該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門(mén)內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。

（二）初步可行性研究

在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～

1.5%。

（三）詳細(xì)可行性研究

詳細(xì)可行性研究是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%.項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

（四）可行性研究階段工作精度表

第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

一.可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

一般來(lái)講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫(xiě)一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要⒛柯?、正文、附箭瓮附蛣析部穾?

二.（一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

（二）摘要：它是用簡(jiǎn)潔明了的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

（三）目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。

（四）正文內(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

1．項(xiàng)目概況

主要包括：項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫(xiě)入員、編寫(xiě)的依據(jù)、編寫(xiě)的假設(shè)和說(shuō)明）；

2．市場(chǎng)調(diào)查和分析

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷售周期等。

3．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

4．開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排

對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。作為大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，需要對(duì)各期的開(kāi)發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

5．項(xiàng)目投資估算

對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。估算的精度沒(méi)有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來(lái)開(kāi)發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

6．項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

7．項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；

依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

8．不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。該分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源提供參考。

9．可行性研究的結(jié)論

根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

10．研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

二．可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本

支出。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開(kāi)發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來(lái)發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）營(yíng)銷開(kāi)支概算

1．項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支

2．項(xiàng)目策劃的開(kāi)支

3．銷售策劃的開(kāi)支

4．廣告開(kāi)支

5．項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支

6．項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支

（二）工程開(kāi)支概算

1．用于工程勘探的開(kāi)支

2．用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支

3．用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支

4．用于建筑施工的開(kāi)支

5．用于設(shè)施配套的開(kāi)支

6．用于工程監(jiān)理的開(kāi)支

（三）土地征用開(kāi)支概算

1．政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

2．用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支

3．影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支

（四）金融成本開(kāi)支概算

1．外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

2．貸款引起的利息支出

3．各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支

4．稅收和行政性收費(fèi)

5．不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支

第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

一．房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見(jiàn)誤區(qū)

1．誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來(lái)能賺多少錢(qián)，而且一定能賺這么多錢(qián)，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來(lái)的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

2．誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見(jiàn)的因素造成的。這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無(wú)人問(wèn)津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無(wú)人問(wèn)津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤(pán)供應(yīng)量過(guò)大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過(guò)使樓盤(pán)商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問(wèn)題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒(méi)想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過(guò)關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒(méi)有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過(guò)得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來(lái)說(shuō)就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向接觸的時(shí)候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來(lái)投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

二．編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。