第一篇：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件及程序

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件及程序 預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，目前理論上存在較大分歧。認(rèn)為預(yù)售商品房不能轉(zhuǎn)讓的理由是允許預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起市場(chǎng)混亂，對(duì)一個(gè)尚未完成的標(biāo)的物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，可能引起很多爭(zhēng)議，處理起來很麻煩，不利于房地產(chǎn)的行業(yè)管理。尤其是我國房地產(chǎn)業(yè)還處于不成熟階段，市場(chǎng)機(jī)制還沒有完全建立起來，不宜允許轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房。認(rèn)為預(yù)售商品房能夠轉(zhuǎn)讓的理由是購買人通過簽訂預(yù)售合同、支付價(jià)款取得的對(duì)房屋所有權(quán)的期待權(quán)。只要期限屆滿，購買人就擁有了房屋的所有權(quán)。這決定了預(yù)售商品房可以轉(zhuǎn)讓。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。應(yīng)視為允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓。允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)人對(duì)其所有物的處分權(quán)。這一規(guī)定對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，一方面可以加速資金回籠，減輕借貸壓力，另一方面也可以加快工程進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，使購買人盡快收回投資。同時(shí)也要看到預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的并不是房屋的真正的所有權(quán)，而是對(duì)所有權(quán)的期待權(quán)。在所附期限屆滿前后，房屋的價(jià)格隨市場(chǎng)行情變化很大。一般來講，預(yù)售價(jià)格遠(yuǎn)低于現(xiàn)房價(jià)格。這種差額利潤就是多數(shù)炒作者熱衷于“炒樓花”的動(dòng)機(jī)。因此，允許預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓就勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)投機(jī)，這些投機(jī)活動(dòng)一方面會(huì)損害真正購房者的利益；另一方面也會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，哄抬市場(chǎng)價(jià)格，致使大量資金流入個(gè)人腰包。因此，對(duì)待預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓既要看到其有利的一面，也要看到其不利的一面，不能

因噎廢食，也不能放任自流，應(yīng)當(dāng)通過健全的法律制度和行政管理對(duì)其實(shí)施監(jiān)督。

一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！闭f明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

1、依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓，例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》

第12條規(guī)定：“預(yù)售的外銷商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓，否則轉(zhuǎn)讓無效?！?/p>

2、轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

3、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓

人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

4、商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。”從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購人履行合同情況。

5、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅

費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購人和新預(yù)購人均不得反悔，但新預(yù)購人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

二、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序

預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

第二篇：商品房預(yù)售許可證(程序)

商品房預(yù)售許可證

一、項(xiàng)目概述：

1、項(xiàng)目名稱：商品房預(yù)售許可

2、辦理單位市房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處

3、受理窗口：市政務(wù)服務(wù)中心市房管局窗口

4、事項(xiàng)類型：行政許可事項(xiàng)

二、法定依據(jù)：

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》

三、辦理程序：

1、申請(qǐng)人持申報(bào)材料向政務(wù)服務(wù)中心房管局窗口提出申請(qǐng)；

2、窗口對(duì)申報(bào)資料進(jìn)行審核，符合條件的當(dāng)場(chǎng)受理，若材料不齊，當(dāng)場(chǎng)一次性告知申請(qǐng)

3、由兩人到現(xiàn)場(chǎng)查看；

4、審核、查看合格后由處室負(fù)責(zé)人簽署意見，報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)；

5、準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定予以公示；

6、市政務(wù)中心房管局窗口發(fā)放商品房預(yù)售許可證。

四、前置條件：

1、已取得國有土地使用權(quán)證；

2、已辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、已辦理建筑工程施工許可證；

4、已將申請(qǐng)預(yù)售房屋相關(guān)電子信息錄入西安市房地產(chǎn)綜合網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫；

5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

五、申報(bào)材料：

1、市商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；

2、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)法人委托書；

3、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)報(bào)告，附商品房預(yù)售方案；

（1）、商品房預(yù)售方案應(yīng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途、層次、裝修標(biāo)準(zhǔn)、工程施工進(jìn)度說明、竣工交付日期、價(jià)格、預(yù)售商品房分層平面圖、交付使用后的物業(yè)管理、自行銷售或代理銷售等內(nèi)容。

（2）、如代理銷售，應(yīng)提供代理機(jī)構(gòu)工商營業(yè)執(zhí)照和中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)備案證書復(fù)印件。

4、工商營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；

5、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；

6、開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)資料（復(fù)印件）；

7、國有土地使用權(quán)證（原件）；

8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原件）；

9、建筑工程施工許可證（原件）；

10、工程施工合同（復(fù)印件）；

11、建審總平面圖（復(fù)印件）；

12、房產(chǎn)測(cè)繪成果報(bào)告（原件）；

備注：申請(qǐng)材料為復(fù)印件的應(yīng)加蓋申請(qǐng)單位公章，并攜帶原件。

六、辦理時(shí)限：15個(gè)工作日

七、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：不收費(fèi)

八、注意事項(xiàng)：

1、在房屋管理局相關(guān)部門辦理完有關(guān)手續(xù)后，要將相關(guān)電子信息及文本資料傳輸、移交房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處，以保證商品房電子合同簽約系統(tǒng)正常進(jìn)行；

五、預(yù)告登記

（一）預(yù)售登記

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，在申請(qǐng)辦理商品房銷售許可的同時(shí)申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，提交申請(qǐng)書（原件留存）;

2、商品房銷售許可核準(zhǔn)的同時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將相關(guān)事項(xiàng)記載于房屋權(quán)屬登記簿，并通知預(yù)售人領(lǐng)取預(yù)售登記證明。

（二）房屋所有權(quán)預(yù)告登記

1、因購買期房申請(qǐng)預(yù)告登記的，申請(qǐng)人是商品房合同的預(yù)購人。

2、申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：

（1）申請(qǐng)書（原件留存）;

（2）申請(qǐng)人身份證明（查驗(yàn)原件、復(fù)印件留存）;

（3）通過商品房銷售網(wǎng)打印的已備案的天津市商品房買賣合同（原件留存）;

（4）權(quán)屬登記工作人員與登記簿核對(duì)是否辦理預(yù)售登記，2005年9月1日前的除外；

（5）契稅完稅憑證（查驗(yàn)原件）。

第三篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉

來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010-5-18 點(diǎn)擊次數(shù)：84

在我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個(gè)客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對(duì)開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了眾多積極作用，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一些負(fù)面影響，比如對(duì)房價(jià)的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。那么我國法律對(duì)預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，持怎樣的一個(gè)態(tài)度呢？筆者將通過本文對(duì)此予以探究。

一、概念

商品房預(yù)售，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者支付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。

二、法律性質(zhì)

預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

首先，預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。《合同法》

第80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！庇纱丝梢钥闯?，債權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然不必征得債務(wù)人的同意，但不能因此而增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，損害債務(wù)人的利益。同時(shí)規(guī)定債權(quán)人的通知義務(wù)，也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。

其次，預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。因?yàn)榈谝?，合同是?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。第二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）的利益。第三，它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

再次，預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

三、效力

在我國，雖然沒有具體法律、法規(guī)對(duì)預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學(xué)術(shù)界對(duì)此爭(zhēng)議較大，但筆者認(rèn)為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。

第一，從我國的現(xiàn)有法律和司法解釋看并沒有否定預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，從其立法本意不難看出是允許預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！彪m然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從其立法本意不難看出，答案是肯定的，即：可以轉(zhuǎn)讓的，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國務(wù)院，由國務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法。1995年12月27日最高院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。”可見，在我國的司法實(shí)踐中，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的合法性，予以肯定。

第二，從法學(xué)理論分析，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓是有其理論基礎(chǔ)的。我們知道，預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的房屋，預(yù)售人并沒有實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，他只是將自己作為預(yù)購合同中的債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。依據(jù)民法理論，債權(quán)和債務(wù)是允許轉(zhuǎn)移的。《民法通則》第91條、《合同法》第79條、第84條、第88條對(duì)此均有相應(yīng)的規(guī)定。第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論看：允許預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓，是預(yù)購商品房作為一種商品本身的要求。因?yàn)樯唐肥怯脕斫粨Q的勞動(dòng)產(chǎn)品，只有通過交換，才能實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值和使用價(jià)值，換而言之，商品只有通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，才能發(fā)揮其最大的效用，達(dá)成社會(huì)資源最有效的配置，當(dāng)然這種轉(zhuǎn)讓，亦應(yīng)遵循一定的規(guī)律、規(guī)則。第四，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓有其現(xiàn)實(shí)的積極作用，它對(duì)于搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價(jià)值，增加國家財(cái)政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。

第四篇：辦理商品房預(yù)售許可證程序

一、審批前事項(xiàng)

（一）.測(cè)繪。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料真實(shí)齊全。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處測(cè)繪隊(duì)張建軍。

3.崗位職責(zé)：（1）審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，比對(duì)規(guī)劃圖、施工圖，并以規(guī)劃圖為依據(jù)進(jìn)行測(cè)繪（如規(guī)劃圖與施工圖無明顯沖突，可根據(jù)施工圖和工程實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)繪），面積誤差控制在合理范圍內(nèi)。（2）出具測(cè)繪證明（含公攤面積證明、樓層支丘號(hào)分布表），確定測(cè)繪房屋總套數(shù)、總面積，并按房屋性質(zhì)確定各類房屋套數(shù)、面積明細(xì)；確定可預(yù)售商品房套數(shù)、面積，并按商品房不同性質(zhì)確定各類商品房套數(shù)、面積明細(xì)。

4.辦理時(shí)限：一般15個(gè)工作日以內(nèi)，特殊情況經(jīng)批準(zhǔn)后可適當(dāng)延長。

（二）上網(wǎng)樓盤情況比對(duì)。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料齊全。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處市場(chǎng)科王亞明。

3.崗位職責(zé)：（1）根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、土地證、建設(shè)工程施工許可證核對(duì)測(cè)繪結(jié)果。（2）將網(wǎng)上樓盤面積、層數(shù)、分戶面積等情況與規(guī)劃許可、測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行逐項(xiàng)比對(duì)無誤。

4.辦理時(shí)限：1個(gè)工作日。

二、行政審批事項(xiàng)

（一）受理、現(xiàn)場(chǎng)勘察。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料真實(shí)齊全。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處市場(chǎng)科黃麗霞。

3.崗位職責(zé)：（1）對(duì)申請(qǐng)人提交的1-14項(xiàng)要件原件完整性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、合法有效性等情況進(jìn)行審核。（2）核對(duì)規(guī)劃面積、測(cè)繪面積無誤后，根據(jù)測(cè)繪結(jié)果復(fù)核網(wǎng)上樓盤面積、層數(shù)、分戶面積、物業(yè)服務(wù)用房限制等事項(xiàng)。（3）審核無誤后，發(fā)放申請(qǐng)預(yù)售許可受理通知單。（4）落實(shí)有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)核查擬預(yù)售樓盤施工進(jìn)度達(dá)到要求和售樓處規(guī)范落實(shí)情況。

4.辦理時(shí)限：一般2個(gè)工作日。

（二）初 審。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料真實(shí)齊全（需補(bǔ)充資料的，通知受理崗補(bǔ)充）。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處葉磊明。

3.崗位職責(zé)：與受理相同，并進(jìn)行初審，確認(rèn)無誤。

4.辦理時(shí)限：1個(gè)工作日。

（三）復(fù) 審。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料齊全（需補(bǔ)充資料的，通知初審崗補(bǔ)充）。

2.本崗位責(zé)任人：市住房局房政處李志同。

3.崗位職責(zé)：對(duì)初審情況進(jìn)行全面復(fù)審，確認(rèn)無誤待審核后報(bào)批。

4.辦理時(shí)限：2個(gè)工作日。

（四）審核。

1.標(biāo)準(zhǔn)：資料齊全（需補(bǔ)充資料的，通知復(fù)審崗補(bǔ)充）。

2.本崗位責(zé)任人：市住房局法規(guī)處朱會(huì)俊。

3.崗位職責(zé)：審核土地證、規(guī)劃許可證、施工許可證與申請(qǐng)預(yù)售商品房的銷售主體、房屋性質(zhì)、層數(shù)、面積等是否一致，確認(rèn)無誤后送復(fù)審。

4.辦理時(shí)限：1個(gè)工作日。

（五）審批。

1.標(biāo)準(zhǔn)：具備預(yù)售條件。

2.本崗位責(zé)任人：市住房局。

3.崗位職責(zé)及權(quán)限：對(duì)復(fù)審進(jìn)行確認(rèn)。

4.辦理時(shí)限：1個(gè)工作日。

（六）告知。

1.標(biāo)準(zhǔn)：條件符合。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處市場(chǎng)科黃麗霞。

3.崗位職責(zé)：通知發(fā)證。

4.辦理時(shí)限：即辦。

注：審批事項(xiàng)資料齊全后7個(gè)工作日內(nèi)承諾辦結(jié)（法定時(shí)限為20個(gè)工作日），特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可延長10個(gè)工作日。

三、審批后事項(xiàng)

（一）網(wǎng)上銷售開通。

1.標(biāo)準(zhǔn)：網(wǎng)上樓盤情況與批準(zhǔn)預(yù)售情況一致。

2.本崗位責(zé)任人：市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處黃麗霞、市房產(chǎn)信息中心周晶。

3.崗位職責(zé)：房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、市房產(chǎn)信息中心將網(wǎng)上樓盤面積、層數(shù)、分戶面積、物業(yè)用房限制等情況與批準(zhǔn)預(yù)售情況進(jìn)行核對(duì)，以及將網(wǎng)上房屋單價(jià)與報(bào)市住房局備案的《商品房預(yù)售方案》進(jìn)行核對(duì)無誤后，分別進(jìn)行網(wǎng)上銷售開通點(diǎn)擊、確認(rèn)。

4.辦理時(shí)限：2個(gè)工作日。

（二）投訴監(jiān)督。

1.標(biāo)準(zhǔn)：符合事實(shí)。

2.本崗位責(zé)任人：市住房局監(jiān)察室徐勝才。

3.崗位職責(zé)：受理、處理投訴。

4.投訴途徑及方式、電話：市住房局監(jiān)察室，電話：0518-5419064。

5.辦理時(shí)限：按軟環(huán)境有關(guān)規(guī)定辦理。

6.告知方式：電話、郵寄信件、電子郵件。

一、測(cè)繪要件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、規(guī)劃圖、施工圖。

注：審核原件、留存復(fù)印件（加蓋申請(qǐng)人公章，以及經(jīng)辦人簽字，注明“與原件核對(duì)一致”、核對(duì)人簽字）。

二、上網(wǎng)樓盤情況比對(duì)要件

建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（審核原件，留存復(fù)印件，加蓋申請(qǐng)人公章，以及經(jīng)辦人簽字，注明“與原件核對(duì)一致”、核對(duì)人簽字）；商品房預(yù)售面積證明、公攤面積說明、樓層支丘號(hào)分布表留存原件。

注：比對(duì)完畢并確認(rèn)無誤后將要件交受理崗。

三、商品房預(yù)售許可受理要件

1、商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表（可從互聯(lián)網(wǎng)站上直接下載后填報(bào)，網(wǎng)址為：http://housing.lyg.gov.cn）。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書（出示原件，報(bào)復(fù)印件）。

3、已交付全部土地使用權(quán)出讓金后取得的《國有土地使用證》書（出示原件，報(bào)復(fù)印件）。

4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證（出示原件，報(bào)復(fù)印件一式兩份）。

5、建設(shè)工程施工合同（報(bào)開發(fā)企業(yè)蓋章的復(fù)印件）。

6、企業(yè)法定代表人身份證復(fù)印件及授權(quán)委托書（報(bào)開發(fā)企業(yè)蓋章的復(fù)印件）。

7、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上的證明材料（報(bào)由監(jiān)理公司蓋章的原件）。

8、已辦理預(yù)售樓盤測(cè)繪的證明材料（包括公共分?jǐn)偯骷?xì)表）（報(bào)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處測(cè)繪隊(duì)出具的相關(guān)證明材料）。

9、商品房預(yù)售方案（可從互聯(lián)網(wǎng)站上直接下載后填報(bào)，網(wǎng)址：http://housing.lyg.gov.cn或http:///）報(bào)開發(fā)企業(yè)蓋章的原件。

10、已落實(shí)有關(guān)物業(yè)招標(biāo)、維修資金、物業(yè)服務(wù)用房限制等事項(xiàng)的證明材料。（報(bào)市住房局物業(yè)管理處出具的已辦理上述有關(guān)事項(xiàng)的證明材料）。

開發(fā)企業(yè)申辦有關(guān)物管事項(xiàng)時(shí)應(yīng)向市住房局物管處提交下列材料：①物業(yè)維修資金繳納協(xié)議(四份)；②前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案證明及合同復(fù)印件；③提供物業(yè)服務(wù)用房網(wǎng)上限制證明(明確房號(hào)或具體軸線、面積及交付使用時(shí)間并加蓋公章，附物業(yè)管理用房圖紙)。如物業(yè)管理用房與辦證房屋不能同期建設(shè)，應(yīng)提供同等比例的臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房、網(wǎng)上限制證明；④物業(yè)總體規(guī)劃圖（蓋有規(guī)劃局審批專用章）、單體分層平面圖各一份（復(fù)印件須加蓋公章）。

11、商品房預(yù)售款監(jiān)管承諾書（報(bào)監(jiān)管銀行蓋章的原件）。

12、已辦理白蟻防治手續(xù)及已報(bào)送有關(guān)開發(fā)、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表的證明材料（報(bào)已向市住房局開發(fā)處報(bào)送有關(guān)開發(fā)、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表及已辦理白蟻防治手續(xù)的證明材料）。

13、銷售代理機(jī)構(gòu)備案證明材料報(bào)市住房局房政處出具的備案證明材料）及銷售人員上崗證（經(jīng)市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)培訓(xùn)后取得）。

14、申請(qǐng)銷售樓盤上網(wǎng)證明材料（包括每幢樓的均售價(jià)）（初審?fù)ㄟ^后由初審部門辦理有關(guān)網(wǎng)上預(yù)售手續(xù)并出具有關(guān)證明材料）。

15、售樓處規(guī)范落實(shí)情況證明材料（復(fù)審部門派人現(xiàn)場(chǎng)核查后確認(rèn)）。

注：凡留存復(fù)印件的，應(yīng)加蓋申請(qǐng)人公章，以及經(jīng)辦人簽字，注明“與原件核對(duì)一致”、核對(duì)人簽字。

四、網(wǎng)上銷售開通要件

市住房局房政處出具的開通網(wǎng)上銷售通知。

商品房預(yù)售許可申報(bào)資料齊全后7個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)審批事項(xiàng)，特殊情況經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可延長10個(gè)工作日（商品房預(yù)售許可審批法定時(shí)限為20個(gè)工作日）。

商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)開戶流程

1.房地產(chǎn)開發(fā)公司持營業(yè)執(zhí)照副本原件,營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、企業(yè)代碼證復(fù)印件到房產(chǎn)信息管理中心辦理商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)開戶申請(qǐng)，簽訂《房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)協(xié)議》。

2.房產(chǎn)信息管理中心對(duì)使用備案系統(tǒng)軟件和操作人員進(jìn)行培訓(xùn)，經(jīng)培訓(xùn)考試領(lǐng)取商品房網(wǎng)絡(luò)備案系統(tǒng)操作合格證。

3.開通商品房備案系統(tǒng)用戶名和增設(shè)使用密碼及加密狗。

最新年檢：

1.營業(yè)執(zhí)照副本原件

2.營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

3.企業(yè)代碼證復(fù)印件

4.資質(zhì)證書復(fù)印件

5.公章

一個(gè)工作日

第五篇：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓問題研究

內(nèi)容摘要：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體, 預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化, 由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人, 使第三人與預(yù)售人之間建立起新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。如果在轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)按房屋買賣合同處理。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須具備一定的條件和履行相應(yīng)的程序。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售預(yù)售合同合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又被稱為“期房轉(zhuǎn)讓”、“商品房轉(zhuǎn)預(yù)售”或“炒樓花”。[1]伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓作為一種新型的房地產(chǎn)交易方式，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。它對(duì)于加速購房人資金流轉(zhuǎn)、降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面起著促進(jìn)作用。但是，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也存在“炒買炒賣”等投機(jī)行為，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，必須對(duì)其進(jìn)行有效的引導(dǎo)和規(guī)范，使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，充分發(fā)揮其對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)作用。

一、商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓

商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購房者(預(yù)購方)簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。[2]商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。

商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓即“期房轉(zhuǎn)讓”,是商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè))之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。[3]

二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

明確商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準(zhǔn)確適用法律的前提。一般而言,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書或商品房預(yù)售合同后,所預(yù)售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋

權(quán)屬證書之前;合同所預(yù)售的標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應(yīng)的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時(shí),買受人將其與開發(fā)商簽訂的預(yù)購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人),使新預(yù)購人與原預(yù)售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。

由于買受人根據(jù)預(yù)售合同履行了支付購房款的義務(wù),但卻未獲得所預(yù)購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)買受人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,可以區(qū)分為商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,凡預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預(yù)購人尚未全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務(wù),都屬于債的轉(zhuǎn)讓。

1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。同時(shí)，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！币?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意, 但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。、在預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓, 事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。

3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí), 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。

綜上, 我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。

三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件

對(duì)于預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”?？梢?法律沒有禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)國務(wù)院一個(gè)授權(quán),由國務(wù)院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應(yīng)當(dāng)理解為我國以允許商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務(wù)院作具體規(guī)定為補(bǔ)充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同是有具體條件的。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合如下條件：

1、商品房預(yù)售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號(hào)”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓;第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,原預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行;第三,原預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。

2、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。

3、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,原預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。

4、必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意?！鳖A(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務(wù)承擔(dān)，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。

5、再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)符合法定條件。建設(shè)部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第5、6條的規(guī)定,預(yù)售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；

（2）持有建設(shè)工程許可證和施工許可證;（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預(yù)售許可證》。

6、預(yù)售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！鳖A(yù)售合同登記備案制度在法律上確認(rèn)了預(yù)購人對(duì)于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因?yàn)榉课莸默F(xiàn)實(shí)不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對(duì)自己依法所有的預(yù)購商品房進(jìn)行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。

四、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序

商品房預(yù)售的終極目標(biāo)是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其交易變動(dòng)在我國實(shí)行登記主義,即以登記為準(zhǔn)。因此,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

同時(shí)，應(yīng)逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序,建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)行網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行認(rèn)購,從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書或預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時(shí)與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案,嚴(yán)格實(shí)行網(wǎng)上實(shí)名制認(rèn)購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實(shí)保護(hù)處于弱勢(shì)地位的預(yù)購人和受讓人的合法權(quán)益。

總之,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求,對(duì)繁榮市場(chǎng)具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導(dǎo)致審判實(shí)踐中很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的甚至無法認(rèn)定和處理。因此,必須盡快出臺(tái)有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時(shí)進(jìn)行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓活動(dòng)依法健康有序運(yùn)行。

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