第一篇：購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓
購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本
導(dǎo)讀：購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓？法律沒有禁止性規(guī)定，也就是說轉(zhuǎn)讓未交付的期房是可以的，但要辦理一定的手續(xù)。下面我們就來看一下轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本是怎樣的以及辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序。
一、購買的預(yù)售商品房能否轉(zhuǎn)讓，程序如何？
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)于續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，首先《商品房預(yù)售合同》應(yīng)在有效期之內(nèi)，在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，辦理程序如下：
（一）轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式兩份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價(jià)款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。
（二）轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。
（三）交易管理部門對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。
二、轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房合同范本
商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議
甲方：xx 身份證號(hào)xxx，地址：電話：
乙方：xx身份證號(hào)：xxx，地址：電話：
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方購買的xx市xx路xx號(hào)xxx室房屋的《商品房預(yù)售合同》的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給甲方一事，達(dá)成如下一致意見。
一、《預(yù)售合同》所購房地產(chǎn)的基本情況
1、物業(yè)類別：住宅；
2、建筑面積：xxx平方米（暫測(cè)）
3、戶型：3室2廳；
4、類型：預(yù)售房地產(chǎn)，未交付；
5、是否設(shè)定抵押：是，乙方辦理了銀行抵押貸款，貸款總額為：人民幣xx萬元；
6、有無權(quán)利限制：無。
二、轉(zhuǎn)讓價(jià)格
人民幣xx萬元整(RMB：xx萬元)。
三、支付方式與轉(zhuǎn)讓方式
雙方約定xxx年x月x日上午x點(diǎn)共同至銀行辦理提前還貸手續(xù)，屆時(shí)，由甲方支付乙方xx萬元人民幣房款，該款項(xiàng)僅用于乙方提前歸還銀行貸款。乙方應(yīng)將從銀行取得的上述房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證和表明乙方貸款已還清注銷抵押的證明文件以及任何與抵押有關(guān)的文件、合同等（原件）交甲方或其委托的律師保管、留置，否則甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議。
辦完提前還貸手續(xù)后，甲、乙雙方應(yīng)立即共同至開發(fā)商處簽署《預(yù)售合同權(quán)益轉(zhuǎn)讓書》，并由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽章確認(rèn)。
上述手續(xù)辦完后，甲、乙雙方應(yīng)于當(dāng)日房地產(chǎn)交易中心辦理《預(yù)售合同》權(quán)益轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，即本轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)利人由xx轉(zhuǎn)讓登記為xx。辦理完畢后，甲方應(yīng)將剩余房款xx萬元整(RMB：xx萬元)支付給乙方。乙方如未能按約辦理登記手續(xù)，甲方有權(quán)單方面解除本協(xié)議。
四、其他
上述任何手續(xù)如因非甲、乙方因素而無法當(dāng)時(shí)、當(dāng)日完成，雙方應(yīng)約定以后三日內(nèi)的某一日辦理余下手續(xù)。
五、違約責(zé)任
1、甲、乙雙方有任何一方違反上述約定的情形，非經(jīng)對(duì)方認(rèn)可，均視為單方毀約，另一方有權(quán)解除合同，違約方應(yīng)支付違約金xx萬元(RMB：xx萬元)。
2、本協(xié)議中，甲方行使本合同約定的單方解除合同權(quán)利時(shí)，乙方應(yīng)在三日內(nèi)將甲方已付房款退還甲方，并支付違約金xx萬元(RMB：xx萬元)，每逾期一日，按每日萬分之五計(jì)逾期違約金。
六、隨附義務(wù)
在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)過程中，雙方應(yīng)相互配合，出現(xiàn)任何意外情況應(yīng)相互通知，同時(shí)乙方應(yīng)配合甲方與開發(fā)商辦理有關(guān)交接手續(xù)。
七、誠信與協(xié)商
雙方在履約過程中應(yīng)保持最大的誠信，如有爭(zhēng)議，雙方可另行協(xié)商解決。
八、本協(xié)議書一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。
商品房預(yù)售登記后，購房人按轉(zhuǎn)讓程序辦理更名。交易雙方對(duì)房屋的成交價(jià)、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認(rèn)識(shí)。在這里提醒購房者，由于這種行為不屬于購房人與開發(fā)商之間發(fā)生的關(guān)系，因此為了穩(wěn)妥起見，此種交易最好是委托律師和中介代為辦理，在交易過程中可以協(xié)助當(dāng)事人對(duì)房屋的價(jià)值、成交價(jià)格、房屋的品質(zhì)、房屋的權(quán)屬狀況、房屋的實(shí)付條款狀況以及房屋原購銷合同中的權(quán)利約定條款進(jìn)行評(píng)估調(diào)查和必要的審核工作，從而保障交易雙方當(dāng)事人的利益。
第二篇：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議
甲方(賣方)：
地址：
乙方(買方)：
地址：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買商品房，甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議：
第一條甲方用地依據(jù)及商品房座落位置。
甲方以________方式取得位于____________，編號(hào)為________的地塊的土地使用權(quán)。
(土地使用權(quán)出讓合同號(hào))(土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào))為________
劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為________
土地使用權(quán)證號(hào)為________，土地面積為________，地塊規(guī)劃用途為____，土地使用權(quán)年限自____年__月__日至____年__月__日止。
甲方經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，(現(xiàn)定名)(暫定名)________，主體建筑物的性質(zhì)為____，屬____結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為____層。工程建設(shè)規(guī)劃許可證號(hào)為________
第二條乙方所購商品房的面積。
乙方向甲方購買商品房(以下簡(jiǎn)稱該商品房)建筑面積共________平方米(其中實(shí)得建筑面積________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e________平方米)，共________(套)(間)。(該商品房房屋平面圖見本合同附件一，房號(hào)以附件一上表示為準(zhǔn)。)
該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：
第________(幢)(座)____層____號(hào)房，第________(幢)(座)____層____號(hào)房，第________(幢)(座)____層____號(hào)房。
上述面積為(甲方暫測(cè))(房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權(quán)與該房屋占用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一致的原則，該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)，在辦理土地使用權(quán)登記時(shí)由政府主管部門核定。
第三條該商品房銷售特征。
該商品房為(現(xiàn)房)(預(yù)售商品房)。
預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，商品房預(yù)售許可證號(hào)為________
該商品房為(內(nèi)銷)(外銷)商品房。
外銷商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為________，外銷商品房許可證號(hào)為________
第四條價(jià)格與費(fèi)用。
該商品房(屬于)(不屬于)政府定價(jià)的商品房。按實(shí)得建筑面積計(jì)算，該商品房單位面積(暫定價(jià))為每平方米____元，總金額為人民幣_(tái)_______元。
除上述房?jī)r(jià)款外，甲方依據(jù)有關(guān)規(guī)定代政府收取下列稅費(fèi)：
1 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元;
2 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元;
3 代收______________，計(jì)(____幣)__________________元。
上述代收稅費(fèi)合計(jì)(____幣)______________________元。
第五條實(shí)際面積與暫測(cè)面積差異的處理。
該商品房產(chǎn)交付時(shí)，________房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過暫測(cè)面積的±____%(不包括±____%)時(shí)，上述房?jī)r(jià)款保持不變。
實(shí)際面積與暫測(cè)面積差別超過暫測(cè)面積的±____%(包括±____%)時(shí)，甲乙雙方同意按下述第____種方式處理：
1 乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。
2 每平方米價(jià)格保持不變，房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。
3 _______________________________________________________
第六條價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定。
該商品房出現(xiàn)下列情況之一時(shí)，房?jī)r(jià)款和代政府收取的稅費(fèi)可作相應(yīng)調(diào)整：
1 由于該商品房屬于政府定價(jià)的預(yù)售商品房，有權(quán)批準(zhǔn)單位最后核定的價(jià)格與本合同第四條規(guī)定的價(jià)格不一致，按政府有關(guān)部門最后核定的每平方米價(jià)格調(diào)整。
2 預(yù)售商品房開發(fā)建設(shè)過程中，甲方代政府收取的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時(shí)，按實(shí)際發(fā)生額調(diào)整。
3 ________________________________________________________
第七條付款優(yōu)惠。
乙方在____年__月__日前付清全部房?jī)r(jià)款____%的，甲方給予乙方占付款金額____%的優(yōu)惠，即實(shí)際付款額為(____幣)__________元。
第八條付款時(shí)間約定。
乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如期將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的____________銀行(帳戶名稱：________，帳號(hào)：________)：
1 ____年__月__日前支付全部房?jī)r(jià)款的____%，計(jì)(____幣)______元。
2 ____年__月__日前支付全部房?jī)r(jià)款的____%，計(jì)(____幣)______元。
3 ____年__月__日前支付全部房?jī)r(jià)款的____%，計(jì)(____幣)______元。
第九條交接商品房時(shí)的付款額約定。
在雙方交接該商品房時(shí)，乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房?jī)r(jià)款的____%，計(jì)(____幣)___________元，其余房?jī)r(jià)款在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦完權(quán)屬登記手續(xù)之日起____天內(nèi)付清。
第十條乙方逾期付款的違約責(zé)任。
乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按 ________計(jì)算。逾期超過____天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第____種約定，追究乙方的違約責(zé)任：
1 終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
2 乙方按累計(jì)應(yīng)付款的____%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3 ________________________________________
第十一條交付期限。
甲方須于____年__月__日前，將經(jīng)竣工驗(yàn)收(包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收)合格，并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的該商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，甲方可據(jù)實(shí)予以延期：
1 不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害;
2 ________________________________________________
3 ________________________________________________
第十二條甲方逾期交付的違約責(zé)任。
除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外，甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在____個(gè)月內(nèi)按____利率計(jì)算;自第____個(gè)月起，月利息則按____利率計(jì)算。逾期超過____個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第種約定，追究甲方的違約責(zé)任：
1 終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
2 甲方按乙方累計(jì)已付款的____%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
3 ________________________________________________
第十三條設(shè)計(jì)變更的約定。
預(yù)售商品房開發(fā)建設(shè)過程中，甲方對(duì)原設(shè)計(jì)方案作重大調(diào)整時(shí)，必須在設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后____日內(nèi)書面通知乙方。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該通知之日起____天內(nèi)提出退房要求或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房的，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按____利率付給利息。
第十四條交接通知與乙方責(zé)任。
預(yù)售商品房竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)書面通知乙方辦理交付該商品房手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該通知之日起____天內(nèi)，到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。若在規(guī)定期限內(nèi)，乙方仍未付清全部應(yīng)付款，甲方有權(quán)按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。
第十五條交接與甲方責(zé)任。
在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款之日起____天內(nèi)，雙方對(duì)該商品房進(jìn)行驗(yàn)收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單。若因甲方責(zé)任在乙方付清全部應(yīng)付款之日起后仍未進(jìn)行驗(yàn)收交接，乙方有權(quán)按本合同第十二條的約定追究甲方違約責(zé)任。
第十六條甲方關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。
甲方交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到本合同附件二規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。
第十七條質(zhì)量爭(zhēng)議的處理。
乙方對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問題，甲、乙雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，以______出具的書面工程質(zhì)量評(píng)定意見作為處理爭(zhēng)議的依據(jù)。
第十八條甲方關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。
甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期投入正常運(yùn)行：
1 ________________;
2 ________________;
3 ________________
第十九條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。
在乙方實(shí)際接收該商品房之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起____天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的 ____%賠償乙方損失。
第二十條關(guān)于物業(yè)管理的約定。
該商品房移交后，乙方承諾遵守小區(qū)(樓宇)管理委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司制定的
物業(yè)管理規(guī)定;在小區(qū)(樓宇)管理委員會(huì)未選定物業(yè)管理機(jī)構(gòu)之前，甲方指定______________公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理，乙方遵守負(fù)責(zé)物業(yè)管理的公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。
第二十一條保修責(zé)任。
自乙方實(shí)際接收該商品房之日起，甲方對(duì)該商品房的下列部位和設(shè)施承擔(dān)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任，保修期內(nèi)的保修費(fèi)用由甲方承擔(dān);
1 墻面________保修____月;
2 地面________保修____月;
3 頂棚________保修____月;
4 門窗________保修____月;
5 上水________保修____月;
6 下水________保修____月;
7 暖氣________保修____月;
8 煤氣________保修____月;
9 電路________保修____月;
10 ________________保修____月;
11 ________________保修____月。
保修期內(nèi)，因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的損壞，甲方無須承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
第二十二條乙方購買的房屋作________使用，乙方使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩恐课萁Y(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，乙方在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。
甲方不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
第二十三條甲方保證在交接時(shí)該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交接時(shí)已清除該商品房原由甲方的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該商品房交接前即存在的財(cái)務(wù)糾紛，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第二十四條自該商品房交付之日起，(_______號(hào)劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件)(甲方與________簽訂的________號(hào)土地使用權(quán)出讓合同)中規(guī)定的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。
第二十五條本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽定補(bǔ)充協(xié)議。
第二十六條本合同附件均為本合同不可分割的部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。
第二十七條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的，本合同應(yīng)經(jīng)該商品房所在地公證機(jī)關(guān)公證。
第二十八條本合同在履行中發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，甲、乙雙方同意由________仲裁委員會(huì)仲裁。
第二十九條本合同(經(jīng)甲、乙雙方簽字)(經(jīng)________公證(指外銷商品房))之日起生效。
第三十條本合同生效后，甲乙雙方任何一方無正當(dāng)理由要求終止合同的，除雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議外，責(zé)任方須按本合同及其補(bǔ)充協(xié)議的有關(guān)條款之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，并按實(shí)際已付款(已收款)的____%賠償對(duì)方損失。
第三十一條本合同自生效之日起____天，由甲方向________申請(qǐng)登記備案。
第三十二條本合同連同附表共__頁，一式__份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，______各執(zhí)一份，均具有同等效力。
甲方(簽章)：________________________
代表人：____________________ ____年____月____日
乙方(簽章)：________________________
代表人：____________________ ____年____月____日
第三篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉
來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010-5-18 點(diǎn)擊次數(shù)：84
在我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個(gè)客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對(duì)開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了眾多積極作用，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一些負(fù)面影響，比如對(duì)房?jī)r(jià)的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。那么我國法律對(duì)預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，持怎樣的一個(gè)態(tài)度呢？筆者將通過本文對(duì)此予以探究。
一、概念
商品房預(yù)售，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者支付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。
二、法律性質(zhì)
預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。
首先，預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。我國《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。”說明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的?！逗贤ā?/p>
第80條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！庇纱丝梢钥闯觯瑐鶛?quán)轉(zhuǎn)讓雖然不必征得債務(wù)人的同意，但不能因此而增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，損害債務(wù)人的利益。同時(shí)規(guī)定債權(quán)人的通知義務(wù)，也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。
其次，預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。因?yàn)榈谝?，合同是?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。第二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）的利益。第三，它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。
再次，預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí)，預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同，即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。
三、效力
在我國，雖然沒有具體法律、法規(guī)對(duì)預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學(xué)術(shù)界對(duì)此爭(zhēng)議較大，但筆者認(rèn)為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。
第一，從我國的現(xiàn)有法律和司法解釋看并沒有否定預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，從其立法本意不難看出是允許預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！彪m然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從其立法本意不難看出，答案是肯定的，即：可以轉(zhuǎn)讓的，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國務(wù)院，由國務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法。1995年12月27日最高院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！笨梢?，在我國的司法實(shí)踐中，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的合法性，予以肯定。
第二，從法學(xué)理論分析，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓是有其理論基礎(chǔ)的。我們知道，預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的房屋，預(yù)售人并沒有實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，他只是將自己作為預(yù)購合同中的債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。依據(jù)民法理論，債權(quán)和債務(wù)是允許轉(zhuǎn)移的。《民法通則》第91條、《合同法》第79條、第84條、第88條對(duì)此均有相應(yīng)的規(guī)定。第三，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論看：允許預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓，是預(yù)購商品房作為一種商品本身的要求。因?yàn)樯唐肥怯脕斫粨Q的勞動(dòng)產(chǎn)品，只有通過交換，才能實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值和使用價(jià)值，換而言之，商品只有通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，才能發(fā)揮其最大的效用，達(dá)成社會(huì)資源最有效的配置，當(dāng)然這種轉(zhuǎn)讓，亦應(yīng)遵循一定的規(guī)律、規(guī)則。第四，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓有其現(xiàn)實(shí)的積極作用，它對(duì)于搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價(jià)值，增加國家財(cái)政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。
第四篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售商品房購買權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議
預(yù)售商品房購買權(quán)利轉(zhuǎn)讓協(xié)議
甲方（預(yù)期權(quán)利轉(zhuǎn)讓方）： 乙方（預(yù)期權(quán)利受讓方）： 丙方（中介方）：
甲方與上海農(nóng)口房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)商）就其公司開發(fā)的閔行區(qū)東蘭路1111弄﹤歐風(fēng)花都﹥83號(hào)601室商品房（以下簡(jiǎn)稱該物業(yè)）簽訂定購單，該定購單約定房屋的建筑面積暫測(cè)為143平方米，房屋用途為住宅，開發(fā)商簽約價(jià)格為人民幣玖拾壹萬肆仟叁佰肆拾貳元整。乙方對(duì)上述情況已知道且無異議。
甲、乙雙方本著自愿、公平、誠信原則，就甲方預(yù)期權(quán)利轉(zhuǎn)讓、乙方預(yù)期權(quán)利受讓該物業(yè)之事宜，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：
1、甲方系位于：上海市閔行區(qū)東蘭路1111弄83號(hào)602室之房屋的預(yù)期權(quán)利人，建筑面積為143㎡。
2、經(jīng)甲、乙雙方同意，該房屋的成交價(jià)為人民幣玖拾柒萬陸仟元整。
3、甲方承諾簽訂本協(xié)議之時(shí)起到2004年3月16日之前安排發(fā)展商與乙方簽訂預(yù)售合同。
4、丙方陪同甲、乙雙方于2004年3月16日之前至發(fā)展商處簽訂預(yù)售合同，甲方承諾甲、乙雙方在發(fā)展商處辦理預(yù)售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓時(shí)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。乙方承諾與發(fā)展商簽訂預(yù)售合同的同時(shí)按照發(fā)展商要求的時(shí)間和數(shù)量支付首付款和其它相關(guān)費(fèi)用。
5、乙方于發(fā)展商與乙方簽訂預(yù)售合同的當(dāng)天支付該物業(yè)之預(yù)期權(quán)利與現(xiàn)有權(quán)利之增值部分計(jì)人民幣
伍萬貳仟元整給甲方。
6、甲、乙雙方中介服務(wù)費(fèi)均為房?jī)r(jià)的1%計(jì)人民幣玖仟柒佰伍拾元整，由乙方全部承擔(dān)。乙方于簽訂
預(yù)售合同當(dāng)天支付中介方服務(wù)費(fèi)合計(jì)壹萬玖仟伍佰元整。本協(xié)議至此結(jié)束。
7、本協(xié)議違約金為人民幣拾萬元整。
甲方簽章：
甲方簽字：
乙方簽章：
乙方簽字：身份證號(hào)碼： 聯(lián)系方式：日期：
身份證號(hào)碼：聯(lián)系方式：日期：
中介方簽章：
中介方經(jīng)手人簽字：日期：
第五篇：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓問題研究
內(nèi)容摘要：商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體, 預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化, 由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人, 使第三人與預(yù)售人之間建立起新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中轉(zhuǎn)讓處分的不是所有權(quán)。如果在轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)取得房屋的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)按房屋買賣合同處理。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須具備一定的條件和履行相應(yīng)的程序。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售預(yù)售合同合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是指商品房的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為，又被稱為“期房轉(zhuǎn)讓”、“商品房轉(zhuǎn)預(yù)售”或“炒樓花”。[1]伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓作為一種新型的房地產(chǎn)交易方式，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中發(fā)揮著越來越重要的作用。它對(duì)于加速購房人資金流轉(zhuǎn)、降低投資風(fēng)險(xiǎn)以及繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面起著促進(jìn)作用。但是，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)也存在“炒買炒賣”等投機(jī)行為，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序，必須對(duì)其進(jìn)行有效的引導(dǎo)和規(guī)范，使其朝著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展，充分發(fā)揮其對(duì)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的積極促進(jìn)作用。
一、商品房預(yù)售合同與商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓
商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(預(yù)售方)與購房者(預(yù)購方)簽訂，由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款，預(yù)售方在合同約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。[2]商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)是買賣行為，預(yù)購人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開發(fā)商接受價(jià)款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質(zhì)。
商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓即“期房轉(zhuǎn)讓”,是商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)購人將其購買的尚未竣工的商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人的一種法律行為。這種轉(zhuǎn)讓是由預(yù)購人將預(yù)售關(guān)系中的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人,使第三人與預(yù)售人(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè))之間形成以原預(yù)售合同為內(nèi)容的商品房預(yù)售法律關(guān)系。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。預(yù)購方在預(yù)售合同履行中,雖交付預(yù)購款,但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán),其轉(zhuǎn)讓處分的,不是所有權(quán)。[3]
二、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)
明確商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì),是準(zhǔn)確適用法律的前提。一般而言,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生于開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書或商品房預(yù)售合同后,所預(yù)售的商品房尚未竣工或者已經(jīng)竣工但尚未取得房屋
權(quán)屬證書之前;合同所預(yù)售的標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相應(yīng)的房屋所有權(quán)尚未產(chǎn)生;合同轉(zhuǎn)讓時(shí),買受人將其與開發(fā)商簽訂的預(yù)購商品房合同的全部債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人(受讓人),使新預(yù)購人與原預(yù)售人之間產(chǎn)生新的民事法律關(guān)系。
由于買受人根據(jù)預(yù)售合同履行了支付購房款的義務(wù),但卻未獲得所預(yù)購商品房的所有權(quán),因此,買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同,所處分的不是房屋所有權(quán),而是一種期待權(quán)。[4]買受人與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)買受人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同,可以區(qū)分為商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓,凡預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)的,為轉(zhuǎn)讓債權(quán),凡預(yù)購人尚未全部履行合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓,是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。但無論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓還是權(quán)利義務(wù),都屬于債的轉(zhuǎn)讓。
1、預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無須事先征得預(yù)售人同意。我國《合同法》第79 條規(guī)定:“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者, 如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議, 債務(wù)人向誰履行義務(wù)都是可以的。同時(shí)，《合同法》第80 條又規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的, 應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知, 該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。”因?yàn)閭鶛?quán)轉(zhuǎn)讓可不必征得債務(wù)人的同意, 但債務(wù)人不能因債權(quán)轉(zhuǎn)讓而利益受損。同時(shí)也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。、在預(yù)購人沒有全面履行合同義務(wù)前提下所進(jìn)行的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓, 事先應(yīng)征得預(yù)售人同意。首先, 合同是當(dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物, 合同當(dāng)事人之間的了解信任程度, 尤其是各自的信用程度, 往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素, 這也是誠實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。其次, 以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提, 一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù), 另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察, 以使原預(yù)售合同得以正確履行, 從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益, 在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人(預(yù)購人)的利益。最后, 它與我國《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的, 應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。
3、預(yù)購人沒有履行預(yù)售合同的任何義務(wù)時(shí), 預(yù)購人無權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售合同, 即預(yù)售合同中不存在債務(wù)轉(zhuǎn)讓。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意, 預(yù)售人不可能同意預(yù)購人單純的牟利轉(zhuǎn)讓;即使不以牟利為目的, 預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán), 并要求預(yù)購人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任, 預(yù)購人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任,同時(shí)我國法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為, 更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。
綜上, 我國預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。
三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件
對(duì)于預(yù)售商品房是否可以轉(zhuǎn)讓,我國現(xiàn)行法律沒有明確規(guī)定。根據(jù)1995年1月1日開始生效的我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定:“商品房預(yù)售的,商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國務(wù)院規(guī)定”。可見,法律沒有禁止預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓,也沒有明確規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓,而是由最高權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)國務(wù)院一個(gè)授權(quán),由國務(wù)院以行政法規(guī)規(guī)定之。從《城市房地產(chǎn)管理法》第45 條看,應(yīng)當(dāng)理解為我國以允許商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓為原則,以授權(quán)國務(wù)院作具體規(guī)定為補(bǔ)充。因此說轉(zhuǎn)讓商品房預(yù)售合同是有具體條件的。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合如下條件：
1、商品房預(yù)售合同必須合法有效。最高人民法院“法發(fā)(1996)2號(hào)”《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》文件第28 條規(guī)定:“商品房的預(yù)售合同無效的,預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同,一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看,分以下幾種情況:第一,如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定,當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí),可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中,預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/ 3 后方可轉(zhuǎn)讓;第二,預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件,預(yù)售合同履行中,原預(yù)購方提出轉(zhuǎn)讓,必須征得預(yù)售人同意,否則轉(zhuǎn)讓無效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購人倒賣合同,牟取非法利益。又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行;第三,原預(yù)購方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù),對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓,不必征得預(yù)售人的同意,但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道,使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人,轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持原經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人,并了解原預(yù)購人履行合同情況。
2、預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購人，新預(yù)購人通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購人的地位。如果僅存在債權(quán)讓與，應(yīng)由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同。既有債權(quán)讓與又有債務(wù)承擔(dān)的，可由承購人與第三人簽訂債權(quán)讓與合同、再由第三人與開發(fā)商簽訂債務(wù)承擔(dān)合同，也可以在經(jīng)開發(fā)商同意的情況下，由第三人與承購人簽訂債務(wù)承擔(dān)合同。
3、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，并且須發(fā)生在承購人取得房屋所有權(quán)之前。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收,原預(yù)購方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后,將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人,不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓,應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理。這也是商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓與一般的房屋買賣合同的主要區(qū)別之一。
4、必須符合《合同法》關(guān)于合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第80條、第84條的規(guī)定，“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！薄皞鶆?wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。”預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的，如果僅涉及債權(quán)的讓與，僅需通知出賣人即可，如果涉及債務(wù)承擔(dān)，則必須經(jīng)出賣人同意，否則不發(fā)生效力。
5、再轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的應(yīng)當(dāng)符合法定條件。建設(shè)部2004年7月20日修訂的《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》第5、6條的規(guī)定,預(yù)售商品房必須符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書；
（2）持有建設(shè)工程許可證和施工許可證;（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）開發(fā)上取得《商品房預(yù)售許可證》。
6、預(yù)售合同須登記備案,未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定:“商品房預(yù)售,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！鳖A(yù)售合同登記備案制度在法律上確認(rèn)了預(yù)購人對(duì)于未來建成的房屋享有期待所有權(quán),這種期待所有權(quán)盡管因?yàn)榉课莸默F(xiàn)實(shí)不存在而受到一定的限制,但是所有權(quán)中所包含的處分權(quán)并不因此而受到限制。所以,合法的期待所有權(quán)人可以對(duì)自己依法所有的預(yù)購商品房進(jìn)行處分的權(quán)利。[5]而登記備案正是保證欲購房處分權(quán)的法律依據(jù)。
四、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序
商品房預(yù)售的終極目標(biāo)是房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),其交易變動(dòng)在我國實(shí)行登記主義,即以登記為準(zhǔn)。因此,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)由預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同,和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購款的證明文書,到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù),對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的,房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù),明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者,仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人,為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。
同時(shí)，應(yīng)逐步引入網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序,建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案登記制度。建立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的登記備案制度,應(yīng)當(dāng)實(shí)行網(wǎng)上簽約聯(lián)機(jī)備案程序。買賣雙方須在房地產(chǎn)行政主管部門的房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)上進(jìn)行認(rèn)購,從網(wǎng)上打印商品房認(rèn)購書或預(yù)售轉(zhuǎn)讓協(xié)議,同時(shí)與房地產(chǎn)行政主管部門的管理系統(tǒng)聯(lián)機(jī)備案,嚴(yán)格實(shí)行網(wǎng)上實(shí)名制認(rèn)購或轉(zhuǎn)讓,防范私下交易行為。[6]采取此種制度可以有效的防止“一房多賣”,切實(shí)保護(hù)處于弱勢(shì)地位的預(yù)購人和受讓人的合法權(quán)益。
總之,商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求,對(duì)繁榮市場(chǎng)具有積極的意義,但是由于相關(guān)法律規(guī)定的缺失，導(dǎo)致審判實(shí)踐中很多預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同、預(yù)售連環(huán)轉(zhuǎn)讓合同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，有的甚至無法認(rèn)定和處理。因此,必須盡快出臺(tái)有關(guān)的規(guī)定, 允許“炒樓花”行為, 同時(shí)進(jìn)行一些必要的限制, 即允許有條件的“炒樓花”行為,以保證商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓活動(dòng)依法健康有序運(yùn)行。
參考文獻(xiàn)：
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