第一篇：房地產全程策劃合同

文章標題：房地產全程策劃合同

房地產全程策劃合同

委托方：以下簡稱甲方

地址：

電話：

代理方：（）以下稱乙方

地址：

電話：

根據《合同法》和國家有關政策、法律、法規(guī)，為加快

商品房預售，回收資金。甲、乙雙方根據自愿、互利的原則，經友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、工作范圍及內容

（一）整合推廣策略服務范圍:

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務內容：

第一部分：整合營銷推廣策略

市場調研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰(zhàn)略制定

第二部分：基礎VI

項目標志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標準表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設計

第三部分：現(xiàn)場包裝

圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導示牌/歡迎標牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

第四部分：賣場包裝

形象墻設計/實體展板/規(guī)劃、園林景觀說明牌/室內掛旗

第五部分：宣傳廣告

售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

二、工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

?整合推廣策略報告的遞交；

?項目基本包裝設計（標志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

?第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

?項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。

2、第二階段開盤開始至開盤后一月

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前一月遞交；

?第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

?項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內執(zhí)行。

3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前后遞交；

?第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

?項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

?第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

?項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

?第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

?項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關于成果的界定

1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準

2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準

3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準

四、費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的3‰。其具體付款方式如下：

?合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的30，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在

第二篇：房地產全程策劃合同

房地產全程策劃合同

本合同由下列各方于××年××月××日在××市訂立： 本合同各方當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 法定代表人： 住 址： 郵 編： 聯(lián)系電話：

代理方（以下簡稱乙方）： 法定代表人： 住 址： 郵 編： 聯(lián)系電話：

為加快商品房預售，回收資金，甲乙雙方本著互惠互利，共同受益的原則，經過友好協(xié)商，根據《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，甲方聘請乙方為甲方開發(fā)的××項目進行全程策劃事宜，在互惠互利的基礎上達成以下合同，并承諾共同遵守。

第一條 工作范圍及內容

（一）整合推廣策略服務范圍：

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務內容： 第一部分：整合營銷推廣策略

市場調研分析/項目SWOT分析/項目營銷推廣定位與總戰(zhàn)略制定

第二部分：基礎VI 項目標志/銷售名片/銷售胸卡/銷售標準表格（如客戶登記表、按揭計算表等）/看樓車車身/手袋設計

第三部分：現(xiàn)場包裝

圍板/樓體招示布/樓層進度牌/導示牌/歡迎標牌/看樓專車/工地指示牌（如配套設施方向說明、景觀說明、道路名等）/停車場指示牌

第四部分：賣場包裝

形象墻設計/實體展板/規(guī)劃、園林景觀說明牌/室內掛旗

第五部分：宣傳廣告

售樓書/招商折頁/戶型單頁/銷售單張/主要城市干道路牌/公交車車身/道路立柱掛旗/報紙平面廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

1、第一階段推廣的策略計劃（開盤前）

2、第二階段推廣的策略計劃（開盤期）

3、第三階段推廣的策略計劃（跟進期）

4、第四階段推廣的策略計劃（躍進期）

5、第五階段推廣的策略計劃（跟進期）

第二條 工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

（一）第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

1、整合推廣策略報告的遞交；

2、項目基本包裝設計（標志、現(xiàn)暢賣場樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

3、第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

4、項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后××月展開，即××月××日開始執(zhí)行。

（二）第二階段為開盤開始至開盤后一月

1、目推廣設計（活動現(xiàn)場廣告）開盤前一月遞交；

2、第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

3、項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內執(zhí)行。

（三）第三階段為開盤一月后至裙樓封頂

1、項目推廣設計（活動現(xiàn)場廣告）開盤前后遞交；

2、第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

3、項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

（四）第四階段為自主體封頂起一月

1、項目推廣設計（活動現(xiàn)場廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

2、第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

3、項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

（五）、第五階段自項目主體封頂后一月開始

1、項目推廣設計（活動現(xiàn)場廣告）自項目主體封頂后遞交；

2、第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

3、項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

第三條 關于成果的界定

1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準；

2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準；

3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準；

第四條 費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的×׉。其具體付款方式如下：

（一）合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

1、在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

2、在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

3、在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額××%，即××萬元（大寫：××萬元整）；

4、在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的××%，即××萬元（大寫：××萬元整）。

5、策劃服務費不含以下費用：

（1）影視、廣播音帶等廣告制作費；模特費用、歌曲版權費用；（2）廣告發(fā)布費；

（3）各項公關、促銷實施費（含記者編輯費、招待費等）；（4）印刷品、菲林制作費；

（5）調研禮品費、調研人工費、印刷費等。

第五條 甲方權利與義務

（一）向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

（二）甲方對乙方的所有提案具有否決權、審定權、修改權，并有權要求乙方修正。

（三）雙方商定認可的任何方案，甲乙雙方均不得有單方擅自改動，否則引起的問題由改動方負責。

（四）甲方采納的乙方方案或設計都應簽字認可并嚴格執(zhí)行，如執(zhí)行中需要修改也應相互通報，經雙方認可方可執(zhí)行。

（五）甲方應及時提供乙方企劃所需的合理資料，乙方必須對甲方的資料進行保密。

（六）甲方單方制定的方案，實施責任與乙方無關，但經雙方認可的方案雙方都應承擔責任。

（七）甲方采用乙方的方案及設計即歸甲方所有，乙方不得挪作其它可能侵害甲方利益的用途。

（八）合作內容與具體操作方式乙方根據甲方的要求和實際情況可進行調整和改動。

（九）提供該項目進行廣告宣傳所需的費用。

第六條 乙方權利和義務

（一）乙方向甲方提供一系列設計策劃方案，并收取策劃設計費，甲方應及時向乙方付費。

（二）乙方負責該項目的整合營銷策劃及廣告設計。

（三）乙方為甲方提供咨詢服務，并根據工作進展，及甲方要求，經雙方協(xié)商后提供相應文本和服務。

（四）乙方應及時提供完整的市場分析及市場推廣建議。

（五）乙方向甲方提供項目整合營銷策劃文本，主要內容包括：

1、促銷執(zhí)行文本：內容包括促銷思路、促銷主題、促銷活動內容、促銷活動執(zhí)行計劃以及費用預算。

2、廣告策劃：內容包括廣告思路、廣告主題、廣告訴求點以及廣告文案寫作、設計。

3、銷售策劃：內容包括銷售戰(zhàn)略戰(zhàn)術及實施要點

4、乙方經甲方采納后的提案可用于案例分析及其它不侵害甲方利益的用途，未經甲方采納的提案不可做此用途。

5、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

6、合同期內或合同中止后，乙方不可泄露甲方商業(yè)機密，因此造成的損失由乙方承擔，乙方將甲方產品的策劃案用于案例分析時，須征得甲方的同意。

第七條 違約責任

（一）當甲方發(fā)現(xiàn)乙方工作不力，或雙方意見難以溝通與協(xié)調時，甲方有權單方面終止協(xié)議。

（二）當乙方發(fā)現(xiàn)甲方因產品質量或銷售管理等方面出現(xiàn)問題時，乙方屢次建議，甲方不予以配合，乙方 3 有權單方面終止協(xié)議。

第八條 本合同所涉及服務內容的服務時間為一年，自××年××月××日開始至××年××月××日結束。

第九條 陳述和保證

（一）甲方向乙方陳述和保證如下：

1、其是一家依法設立并有效存續(xù)的企業(yè)；

2、其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的授權簽訂和履行本合同；

3、本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務。

（二）乙方向甲方陳述和保證如下：

1、其是一家依法設立并有效存續(xù)的企業(yè)；

2、其有權進行本合同規(guī)定的交易，并已采取所有必要的公司行為授權簽訂和履行本合同；

3、本合同自簽定之日起對其構成有約束力的義務；

第十條 補充與變更

本合同可根據各方意見進行書面修改或補充，由此形成的補充合同，與合同具有相同法律效力。

第十一條 不可抗力

任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或遲延履行本合同，應自不可抗力事件發(fā)生之日起三日內，將事件情況以書面形式通知另一方，并自事件發(fā)生之日起三十日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。

第十二條 合同簽定后，甲乙雙方任何一方不得擅自違約，否則，違約造成的經濟損失由違約方承擔。

第十三條 爭議的解決

（一）本合同書適用中華人民共和國有關法律，受中華人民共和國法律管轄。

（二）本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發(fā)生爭議時，應通過友好協(xié)商的方式予以解決。如果經協(xié)商未達成書面合同，則任何一方當事人均有權向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十三條 生效條件

（一）本合同自雙方的法定代表人或其授權代理人在本合同上簽字蓋章之日起生效。

（二）本合同—式××份，各方當事人各執(zhí)××份，具有相同法律效力。

本合同由雙方正式授權代表于首頁標明的日期簽署，特此為證。

甲方： 乙方：

授權代表 ：（簽字）授權代表 ：（簽字）

（以下空白）

第三篇：房地產全程策劃合同

根據《合同法》和國家有關政策、法律、法規(guī)，為加快商品房預售，回收資金。甲、乙雙方根據自愿、互利的原則，經友好協(xié)商就甲方正式聘請乙方為甲方開發(fā)的項目進行全程策劃之事宜，特簽定本合同，雙方共同遵守執(zhí)行。

一、工作范圍及內容

（一）整合推廣策略服務范圍:

1、項目整合營銷推廣策略制定

2、項目整體宣傳包裝設計

3、分階段營銷推廣策略制定

（二）整合推廣策略服務內容：

第一部分：整合營銷推廣策略

第二部分：基礎vi

第三部分：現(xiàn)場包裝

第四部分：賣場包裝

第五部分：宣傳廣告

第六部分：階段營銷推廣方案

二、工作時間計劃

本合同共分五個階段工作。具體如下：

1、第一階段為合同簽定至開盤前一個星期。具體遞交及執(zhí)行時間如下：

?整合推廣策略報告的遞交；

?項目基本包裝設計（標志、現(xiàn)場、賣場、樓書、單張）的遞交。注：自項目定位及名稱確定后起；

?第一階段策略執(zhí)行計劃的（自整合推廣策略報告確定后）遞交；

?項目第一階段宣傳推廣執(zhí)行自第一階段策略執(zhí)行計劃確定及項目基本包裝設計完成后開始，預計在合同簽定后月展開，即月旬開始執(zhí)行。

2、第二階段開盤開始至開盤后一月

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前一月遞交；

?第二階段策略執(zhí)行計劃開盤前一個半月遞交；

?項目第二階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月內執(zhí)行。

3、第三階段開盤一月后至裙樓封頂

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）開盤前后遞交；

?第三階段策略執(zhí)行計劃開盤前后遞交；

?項目第三階段宣傳推廣執(zhí)行自開盤起至開盤后一月開始執(zhí)行。

4、第四階段自主體封頂起一月

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂前15天遞交；

?第四階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂前15天遞交；

?項目第四階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂前一周開始執(zhí)行。

5、第五階段自項目主體封頂后一月開始

?項目推廣設計（活動現(xiàn)場、廣告）自項目主體封頂后遞交；

?第五階段策略執(zhí)行計劃自項目主體封頂后遞交；

?項目第五階段宣傳推廣執(zhí)行自主體封頂一月后執(zhí)行。

三、關于成果的界定

1、關于整體策劃報告的界定：以甲方認可簽字為標準

2、關于設計的界定：以甲方認可簽字為標準

3、關于廣告、活動的界定：以入線率、到場率為標準

四、費用及付款方式

本合同所涉及整體營銷推廣策劃服務費為項目總標底的3‰。其具體付款方式如下：

?合同簽定后，乙方即向甲方收取策劃服務費總額的30，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第一階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第二階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第三階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的20，即萬元（萬元整）；

?在完成項目第四階段工作后，乙方向甲方收取策劃服務費總額的10，即萬元（萬元整）。

五、甲方權利與義務

1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙資料（包括項目鳥瞰圖、沙盤等）、文件，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

2、甲方對乙方的所有提案具有否決權、審定權、修改權，并有權要求乙方修正。

第四篇：房地產項目全程策劃服務合同

房地產項目全程策劃服務合同

委托方：（以下簡稱甲方）

地址：

電話：

受托方：西安圣方房地產營銷策劃有限公司（以下簡稱乙方）

地址：西安市未央路天地時代廣場A座809室

電話：029-86103323

甲乙雙方經過友好協(xié)商，根據《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定，就甲方委托乙方全程策劃服務事宜，在互惠互利的基礎上達成以下協(xié)議，并承諾共同遵守。

第一條 合作范圍及內容

1、甲方委托乙方對甲方在（以下簡稱該項目），負責項目的營銷策劃，該項目總銷售面積約

2、乙方負責該項目的營銷策劃、整合推廣、廣告設計服務。甲方承擔該項目各類銷售物料、道具、廣告印刷、制作發(fā)布及各項銷售活動所產生的所有費用。

第二條 主要工作內容

市場調研分析/項目SWOT分析/項目資源整合定位/項目市場形象定位/項目附加值挖掘定位/項目總體宣傳策略/項目主題廣告語/項目賣點發(fā)掘。

2、總體營銷策略制定

營銷策略與總體思路制定/整體營銷推廣策略/項目入市時機/分階段營銷策略/促銷策略/項目階段操作思路制定/項目銷售價格階段建議/項目推盤策略。

項目標志/展板/案旗/燈箱路牌/信封/檔案袋/文件夾/名片/胸卡/胸牌/看樓車車身/紙杯/宣傳手提袋設計。

4、現(xiàn)場包裝設計

工地圍墻廣告/賣場形象墻/室內展板/室內掛旗/看樓通道圍板廣告/導示牌/歡迎標牌/停車場指示牌等賣場導視系統(tǒng)。

5、宣傳廣告設計

樓書設計/宣傳折頁/宣傳海報/戶外廣告/戶型單頁/銷售單張/公交車車身/道旗設計/報紙平面廣告等其他媒體廣告的的創(chuàng)意性設計。

項目各階段認購、開盤方案/項目各階段銷售計劃/項目各階段營銷節(jié)點SP公關活動策劃/推廣階段劃分/分階段推廣戰(zhàn)略/分階段推廣主題/項目媒介組合戰(zhàn)略制定/媒介投放頻率與媒介分布組合。

第三條 費用及付款方式

1、經甲乙雙方友好協(xié)商，雙方均同意乙方收取的營銷策劃服務費用為萬元整。

2、付款方式：自本合同簽訂之日起7日內，甲方支付乙方營銷策劃服務費總額30%即人民幣萬元整。

3、甲方自年月份開始，于每月5日前按月支付乙方策劃服務月費該項目銷售率85%時截至。

注：自合同簽訂后至正式開盤之月，銷售顧問每月不少于15天的現(xiàn)場駐場。項目開盤后，每月不少于10天至現(xiàn)場駐場。

第四條 甲方權利與責任

1、向乙方提供該項目合法的售樓詳細圖紙、資料、文件等，并承擔所提供的一切資料的合法性與準確性的法律責任。

2、甲方應及時提供乙方策劃所需的合理資料，乙方須對甲方的資料進行保密。

3、甲方負責審定乙方報送的銷售策劃及宣傳推廣方案，并嚴格按照商定的計劃或方案負責實施。

4、甲方有權對乙方所提交的策劃方案、設計稿等提出修改意見或建議，乙方進行修改、調整至甲方滿意。

5、甲方負責按本合同的約定按時向乙方付款，以保證乙方正常工作的開展。

第五條 乙方權利與責任

1、乙方負責該項目的營銷策劃，負責制定該項目的各個階段的營銷推廣方案。

2、乙方負責出具該項目的所有電子版的策劃方案、各個階段的宣傳推廣、營銷方案等。

3、乙方盡職盡責為甲方服務，按時按量完成各項策劃、設計等工作。乙方應根據項目的銷售情況及時提供科學分析及對應策略。并對銷售人員進行培訓以及在日常工作中檢查指導，及時反饋在售樓中存在的問題。

4、認真、準確并及時完成合作協(xié)議約定的工作內容。

5、與甲方保持密切的溝通，并對甲方所提建議進行及時的調整與反饋。

6、乙方采取專案小組的工作方式為甲方提供系列服務，專案小組包括市場調研人員、策劃人員，創(chuàng)意文案人員以及設計人員，集體向甲方提供服務。

第六條 合同的終止及違約責任

1、當該項目銷售率達到90%時，甲方或者乙方可提出終止本合同，按本合同中合同終止條款處理。

2、甲乙雙方共同遵守本合同的所以約定，任何一方未遵守本合同的約定而違約的，需向對方支付人民幣10萬元作為違約金，雙方在處理完經紀事務后解除合同。

3、本合同一旦終止，雙方的合同關系即告結束，甲乙雙方不再互相承擔任何法律責任，但甲方未按本合同的約定向乙方支付應付費用的除外。甲方必須在按本合同的約定調控支付完乙方的應付款項后，雙方解除合同。

4、經雙方同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。

第七條 其他事項

1、本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。

2、本合同的合同附件為本合同的有效組成部分，與本合同具有同等法律效力。

3、在履約過程中發(fā)生的一切爭議，雙方應友好協(xié)商解決，商議不成時，雙方可通過訴訟等方式解決。

甲方：乙方：西安圣方房地產營銷策劃

有限公司

代 表 人：代 表 人：

電話：電話：

年月日年月日

第五篇：房地產全程策劃方案

房地產全程策劃方案模板

現(xiàn)在中國房地產產業(yè)已從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出“房地產全程策劃營銷方案”，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內容包括：

◆ 項目投資策劃營銷

◆ 項目規(guī)劃設計策劃營銷

◆ 項目質量工期策劃營銷

◆ 項目形象策劃營銷

◆ 項目營銷推廣策劃

◆ 項目顧問、銷售、代理的策劃營銷

◆ 項目服務策劃營銷

◆ 項目二次策劃營銷

第一章 項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程**作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一、項目用地周邊環(huán)境分析

1、項目土地性質調查

.地理位置

.地質地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質

.七通一平現(xiàn)狀

2、項目用地周邊環(huán)境調查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調查

.地塊周邊的市政路網以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設施調查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值：

第一產業(yè)數(shù)量

第二產業(yè)數(shù)量

第三產業(yè)數(shù)量

房地產所占比例及數(shù)量

.房地產開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產按揭政策

.固定資產投資總額：

全國及項目所在地

其中房地產開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產協(xié)作網絡信息資源利用

2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項目所在地房地產市場總體供求現(xiàn)狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT（深層次）分析

1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結構詳析

.項目規(guī)劃設計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位：

.區(qū)域定位

.主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

·確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權重

·分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

·對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

·根據價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

·類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值 A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風格和立面的設計、材質

B 單體戶型設計

C 建筑空間布局和環(huán)藝設計

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實力

價值實現(xiàn)的經濟因素

A 經濟因素

B 政策因素

2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標

.首期經濟技術指標

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設 銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規(guī)避方式提示

1、項目風險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風險性：

項目的規(guī)劃和設計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉速度，降低財務成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內實現(xiàn)資金回籠

3、經濟政策風險

.國際國內宏觀經過形勢的變化

.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商**作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發(fā)節(jié)奏及結果預測

.項目開發(fā)步驟

.項目投入產出評估

.結論

第二章 項目規(guī)劃設計策劃營銷

通過完整科學的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進入了產品設計階段。房地產經過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費者對房地產的建筑規(guī)劃和單體設計要求越來越高，他們追求又實用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質量作為目標去實現(xiàn)消費者的需求。項目規(guī)劃設計策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設計的工作流程。

項目規(guī)劃設計策劃營銷是以項目的市場定位為基礎，以滿足目標市場的需求為出發(fā)點，對項目地塊進行總體規(guī)劃布局，確定建筑風格和色彩計劃，緊緊圍繞目標客戶選定主力戶型，引導室內裝修風格，并對項目的環(huán)藝設計進行充分提示。

一 總體規(guī)劃

1、項目地塊概述

.項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項目臨界四周狀況

.項目地貌狀況

2、項目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設想

.影響項目總體規(guī)劃的不可變的經濟技術因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項目市場定位下的主要經濟指標參數(shù)

3、建筑空間布局

.項目總體平面規(guī)劃及其說明

.項目功能分區(qū)示意及其說明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網

項目所屬區(qū)域道路建設及未來發(fā)展狀況

.項目道路設置及其說明：

項目主要出入口設置

項目主要干道設置

項目車輛分流情況說明

項目停車場布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

.項目環(huán)藝規(guī)劃及說明：

項目綠化景觀系統(tǒng)分析

項目主要公共場所的環(huán)藝設計

6、公建與配套系統(tǒng)

.項目所在地周邊市政配套設施調查

.項目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設計提示：

會所外立面設計提示

營銷中心外立面設計提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設計提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設計提示

.公共建筑平面設計提示：

公共建筑風格設計的特別提示

項目公共建筑外部環(huán)境概念設計

7、分期開發(fā)

.分期開發(fā)思路

.首期開發(fā)思路

8、分組團開發(fā)強度

二 建筑風格定位

1、項目總體建筑風格及色彩計劃

.項目總體建筑風格的構思

.建筑色彩計劃

2、建筑單體外立面設計提示

.商品住宅房外立面設計提示：

多層、小高層、高層外立面設計提示

不同戶型的別墅外立面設計提示

針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設計提示

其他特殊設計提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風格設計提示

三 主力戶型選擇

1、項目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較

2、項目業(yè)態(tài)分析及項目戶型配置比例

3、主力戶型設計提示

.一般住宅套房戶型設計提示

.躍式、復式、躍復式戶型設計提示

.別墅戶型設計提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設計提示

.商業(yè)群樓平面設計提示

.商場樓層平面設計提示

.寫字樓平面設計提示

四 室內空間布局裝修概念提示

1、室內空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五 環(huán)境規(guī)劃及藝術風格提示

1、項目周邊環(huán)境調查和分析

2、項目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術風格構想.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項目人文環(huán)境的營造

3、項目各組團環(huán)境概念設計

.組團內綠化及園藝設計

.組團內共享空間設計

.組團內雕塑小品設計提示

.組團內椅凳造型設計提示

.組團內宣傳專欄、導視系統(tǒng)位置設定提示

4、項目公共建筑外部環(huán)境概念設計

.項目主入口環(huán)境概念設計

.項目營銷中心外部環(huán)境概念設計

.項目會所外部環(huán)境概念設計

.項目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設計

.針對本項目的其他公共環(huán)境概念設計

六 公共家具概念設計提示

1、項目周邊同類樓盤公共家具擺設

.營銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項目公共家具概念設計提示

七 公共裝飾材料選擇指導

1、項目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較

2、本項目公共裝飾材料選擇指導及裝修風格構思

3、項目營銷示范單位裝修概念設計

.客廳裝修概念設計

.廚房裝修概念設計

.主人房裝修概念設計

.兒童房裝修概念設計

.客房裝修概念設計

.室內其他（如陽臺、玄關、門窗）裝修提示

4、項目營銷中心裝修風格提示

5、住宅裝修標準提示

.多層、小高層、高層裝修標準提示

.躍層、復式、躍復式裝修標準提示

.別墅裝修標準提示

八 燈光設計及背景音樂指導

1、項目燈光設計

.項目公共建筑外立面燈光設計

.項目公共綠化綠地燈光設計

.項目道路系統(tǒng)燈光設計

.項目室內燈光燈飾設計

2、背景音樂指導

.廣場音樂布置

.項目室內背景音樂布置

九 小區(qū)未來生活方式的指導

1、項目建筑規(guī)劃組團評價

2、營造和引導未來生活方式